مكتب محمد جمعه موسى للمحاماه
مرحبا بك معنا و نتمنى أن تكون من أعضاء منتدانا
و تساهم معنا ليستفيد الجميع ، و شكرا لك

مكتب محمد جمعه موسى للمحاماه

منتدى للخدمات القانونيه
 
البوابةالرئيسيةاليوميةس .و .جبحـثقائمة الاعضاءالمجموعاتالتسجيلدخول
محمد جمعه موسى للمحاماه *جمهوريه مصر العربيه  -  محافظه البحيره - رشيد *01005599621- 002-01227080958-002 خدمات قانونيه استشارات تسويق عقارى  http://dc184.4shared.com/img/177668446/1a57757b/Egypt.gif?sizeM=3        
 
      Mohamed goma Mousa - Egypt - albehara - Rashid -   Legal Consulting - Services - Marketing mortgage 




شاطر | 
 

 - خصائص عقد البيع:-

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي اذهب الى الأسفل 
كاتب الموضوعرسالة
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: - خصائص عقد البيع:-   الثلاثاء يناير 19, 2010 2:20 pm

1- عقد
البيع ينشئ التزاما علي البائع بنقل ملكية شيء أو حق مالي آخر إلي المشتري:-



ويلتزم
البائع في عقد البيع بأن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقا ماليا آخر. فالبيع عقد
ينشئ التزام بنقل ملكية شيء أو حق مالي آخر
والالتزام بنقل الملكية يعد أثرا مباشرا لعقد البيع فالعقد بذاته لا ينقل
الملكية مباشرة وإنما يتم نقل الملكية بناء على التزام البائع بنقلها وهذا
الالتزام يتولد عن عقد البيع وينشأ التزام البائع وفقا للقواعد العامة في القانون
المدني وينفذ فورا بمجرد العقد إذا كان واردا على منقول معين بالذات يملكه الملتزم.
أما إذا كان الالتزام واردا على منقول معين بالنوع فلا تنقل الملكية ولا ينفذ
التزام البائع إلا من وقت إفراز الشيء المبيع. وإذا كان الشيء المبيع عقارا فلا
تنتقل الملكية إلا بالتسجيل.



وقد
نص القانون المدني الفرنسي في المادة 1853 منه على أن عقد البيع بذاته ينقل
الملكية من البائع إلى المشتري. ولم يرد بالقانون المدني الفرنسي إشارة صريحة على
التزام البائع بنقل الملكية إلى المشتري.



وقد
تنبه المشرع المصري إلى هذا النقص في التنظيم التشريعي للبيع في القانون المد\ني
الفرنسي خصوصا وأن هناك فرقا أساسيا بين القانون المدني المصري وبين القانون
المدني الفرنسي في بيع العقار. إذ أن مبدأ انتقال الملكية بمجرد إبرام العقد ينطبق
في القانون المدني الفرنسي على بيع العقار وعلى بيع المنقول. ذلك أن التسجيل عند
بيع العقار في ظل نصوص القانون المدني الفرنسي يعد شرطا للاحتجاج بانتقال الملكية
في مواجهة الغير فحسب. أما فيما بين الطرفين المتعاقدين فإن ملكية العقار تنتقل من
البائع إلى المشتري بمجرد إبرام العقد وفقا للمبدأ العام.



أما
في القانون المدني المصري فإن ملكية العقار لا تنتقل إلا بالتسجيل سواء فيما بين
المتعاقدين أو بالنسبة للغير. وبذلك تعين النص على التزام البائع بنقل الملكية. إذ
لم يعد من الدقيق أن يقال أن المبدأ في ظل القانون المدني المصري أن عقد البيع
ناقل للملكية بمجرد العقد قاصر على بيع المنقول المعين بالذات لذلك فإن حقيقة عقد
البيع في القانون المدني المصري ليست أنه ناقل للملكية بذاته.



2- عقد البيع يعد عقدا من عقود المعاوضة:-


ومعنى
ذلك أن كل طرف من الطرفين المتعاقدين وهما البائع والمشتري يأخذ مقابلا لما يقدم
للطرف الآخر إذ أن البائع يحصل على ثمن نقدي في مقابل نقل ملكية الشيء المبيع إلى
المشتري ويجب أن يكون الثمن الذي يحصل عليه البائع متناسبا مع قيمة الشيء المبيع.
هذا ويشترط في الثمن أن يكون مبلغا من النقود فإذا التزام المشتري بأن يقدم للبائع
أداء شيء آخر غير النقود كان العقد مقايضة وليس بيعا.



وإذا
انعدم المقابل الذي يحصل عليه البائع من المشتري فإن العقد يصبح هبة ولا يعد عقد
بيع.



3- عقد البيع من العقود الملزمة للجانبين:-


ويعد
عقد البيع عقدا من العقود الملزمة للجانبين لأنه يولد التزامات متبادلة تقع على
عاتق كل من البائع والمشتري بحيث يصبح كل طرف من الطرفين المتعاقدين دائنا ومدينا
للطرف الآخر في آن واحد.



4- يعد عقد البيع عقدا من العقود الرضائية:-


والعقد
الرضائي هو العقد الذي لا يتطلب المشرع لانعقاده شكلا معينا وإنما يكفي تراضي
الطرفين المتعاقدين على عناصر العقد أي يكفي التعبير عن الإرادة لأجل انعقاد العقد
أيا كان شكل هذا التعبير سواء كان شفاهة أو كتابة أو بالإشارة الدالة على الموافقة
على العقد.



أما
العقد الشكلي فهو العقد الذي يشترط المشرع لانعقاده أن يفرغ رضاء الطرفين
المتعاقدين في شكل معين.



وترد
على مبدأ الرضائية في عقد البيع العديد من الاستثناءات والتي وردت في مواضع متفرقة
من القانون المدني. ومن أهم هذه
الاستثناءات أن: "العقد الذي يقرر المرتب (مدى الحياة) لا يكون صحيحا إلا إذا
كان مكتوبا وهذا دون إخلال بما بتطلبه القانون من شكل خاص لعقود التبرع".
وأيضا عقد بيع السيارة لابد فيه من كتابة هذا العقد وتسجيله.



5- عقد البيع عقد محدد القيمة بحسب الأصل:-


والأصل
أن عقد البيع هو عقد محدد القيمة لأن كل من الطرفين المتعاقدين وهما البائع
والمشتري يعلم أو يستطيع أن يعلم في لحظة إبرام العقد مقدار ما يأخذ ومقدار ما
يعطي. غير أن هذه الخاصية ليست من مستلزمات عقد البيع في جميع عقود البيع. فقد
يكون عقد البيع عقدا احتماليا وذلك إذا كان تحديد قيمة الشيء المبيع أو مقدار
الثمن متوقفا على حادث غير محقق كما لو كان المبيع هو حق انتفاع مدى حياة المشتري
أو كان الثمن في عقد البيع إيرادا مرتبا مدى الحياة.



* علم المشتري بالشيء المبيع:-


نص
المشرع على أنه يجب أن يكون المشتري عالما بالمبيع علما كافيا ويعتبر العلم كافيا
إذا اشتمل العقد على بيان المبيع وأوصافه
الأساسية بيانا يمكن من تعرفه. وإذا ذكر في عقد البيع أن المشتري عالم بالمبيع سقط
حقه في طلب إبطال البيع بدعوى عدم علمه به إلا إذا أثبت تدليس البائع.



القواعد العامة التي تتعلق بعلم المشتري بالمبيع:-


ويكفي
وفقا للقواعد العامة في القانون المدني والواردة في نظرية الالتزام أن يكون المبيع
معينا تعيينا كافيا يميزه عن غيره ويكون مانعا من الجهالة الفاحشة ولو لم يكن
المشتري عالما به. وهذه هي القواعد العامة التي تتعلق بتعيين محل الالتزام. فإذا
كان المبيع دارا ولم يراها المشتري ولكن تم تعيينها التعيين الكافي بأن ذكر في
العقد موقعها وحدودها فقد كان ينبغي أن هذا التعيين يكفي ولو لم يكن للمشتري علم
سابق بالدار.



وقد
ورد النص في الماد\ة 133 /1 من القانون
المدني على أنه: "إذا لم يكن محل الالتزام معينا بذاته وجب أن يكون معينا
بنوعه ومقداره وإلا كان العقد باطلا".



ومفاد
ما سبق أنه لا يشترط لصحة العقود أن يكون محل الالتزام معينا بل يكفي أن يكون
قابلا للتعيين وأنه يتضمن عقد البيع ما يسمح بتمييز المبيع عن سواه ويمنع اختلاطه
بغيره لو تنازع طرفا البيع حول تحديد المبيع. ويجب أن يكون الشيء محل عقد البيع
معينا أو قابلا للتعيين لكي يقع عقد البيع صحيحا. ويجب تعيين الشيء محل عقد البيع
وفقا للقواعد العامة في القانون المدني ويجب وصف وتصنيف الشيء محل عقد البيع بعد
عرض الشيء على المشتري لأجل بيعه في حالة بيع الشيء المعين بالذات يجب أن يكون الشيء
محددا أو معينا بالدقة.



وفي
عقد البيع الدولي الذي يبرمه التجار في الدول المختلفة يجب الإبلاغ عن عدم مطابقة
الشيء المبيع أو البضاعة المبيعة للمواصفات المتفق عليها خلال مدة معقولة.



خيار الرؤية في التقنين المدني المصري:-


وقد
نقل التقنين المدني المصري خيار الرؤية عن الفقه الإسلامي مع بعض التعديلات. فقد
يكون المبيع معينا كل التعيين ولكن المشتري لا يعلمه. والأصل أن يكون العلم
بالمبيع برؤية المبيع ذاته. ويوجد إلى جانب الرؤية لتحصيل العلم بالمبيع طرق أخرى
وهي:-



أولا: أن يشتمل عقد البيع على بيان المبيع وأوصافه الأساسية بيانا يمكن
من تعرفه وهذه خطوة أبعد من



تعيين المبيع.


ثانيا:
إقرار المشتري في عقد البيع بأنه عالم بالمبيع ، فقد لا يوصف المبيع المعين الوصف
الكافــي



ولكن
المشتري يذكر في عقد البيع أنه يعرف المبيع أو سبقت له رؤيته فيكون إقراره هذا
حجــة عليه ولا يستطيع بعد ذلك أن يطعن في البيع بالإبطال بدعوى عدم علمه بالمبيع.



خيار الرؤية في الفقه الإسلامي:-


تعريف خيار الرؤية:- خيار الرؤية هو أن
يكون للعاقد الحق في فسخ العقد أو في إمضاءه عند رؤية محله إذا لم يكن رآه عند
إنشاء العقد أو قبله بوقت لا يتغير فيه.



وبناء
على ذلك إذا اشترى شخص شيئا معينا كدار أو ثوب أو سيارة ولم يره حيث التعاقد أو
رآه قبله ولكن مضت مدة يحتمل تغيره فيها كان له إذا رآه أن يمضي العقد وأن يفسخه
حتى لو كان هذا الشيء موصوفا له عند التعاقد بما ينفي عنه الجهالة.



المراد بالرؤية:- ولا خلاف بين
الفقهاء في أنه الرؤية تكون في كل شيء بحسبه فيكفي رؤية ما يدل على المقصود من
المبيع ولا تشترط رؤيته جميعه. فإذا كان المبيع شيئا واحدا اكتفى بهذا وإن كان
أشياء متعددة فإن كان رؤية بعضها تدل على رؤية البعض الآخر اكتفى رؤية البعض.



سبب
ثبوت خيار الرؤية: وسبب ثبوت خيار الرؤية هو أن العاقد أو المشتري لم يرى محل العقد
حين التعاقد أو قبل التعاقد. فإذا كان المشتري رآه حين العقد لم يثبت له هذا
الخيار وكذلك إذا كان قد رآه قبل العقد إذا لم تمض مدة لا يحتمل تغير المعقود عليه
(محل العقد) فيها.



ويثبت
خيار الرؤية بحكم الشرع بدون حاجة إلى اشتراطه في العقد.



من
يثبت له خيار الرؤية:- ويثبت خيار الرؤية عند جمهور القائلين بمشروعيته لأحد
العاقدين فقط كالمشتري في عقد البيع والمستأجر في عقد الإيجار أما المالك فلا يثبت
له هذا الخيار.



مشروعية خيار الرؤية:- يرى البعض أن خيار الرؤية مشروع وهو مذهب
الحنفية وحجتهم في ذلك ما روي أن عثمان بن عفان باع لطلحة بن عبد الله أرضا بالبصرة
لم يرها واحد منهما فقيل لطلحة: إنك قد غبنت فقال لي: الخيار لأني اشتريت ما لم
أره وقيل لعثمان: إنك غبنت فقال لي: الخيار لأني بعت ما لم أره فحكم بينهما جبير
بن مطعم فحكم بأن الخيار لطلحة وكان ذلك بمحضر من الصحابة ولم ينكر عليه أحد فيكون
إجماعا من الصحابة على جواز بيع الشيء الغائب ومشروعية خيار الرؤية فيه.



ويرى
البعض الآخر من الفقهاء عدم مشروعية خيار الرؤية وهذا هو قول الشافعي في مذهبه
الجديد. وحجتهم في ذلك أن هذا الخيار إنما يكون في العقد على الغائب ولا يصح العقد
على الشيء الغائب ولو كان موصوفا لأن العقد على الشيء الغائب فيه غرر وجهالة قد
يفضي إلى النزاع بين المتعاقدين. وقد نهى الرسول صلى الله عليه وسلم عن بيع الغرر
والغرر والجهالة منهي عنها شرعا.



شروط ثبوت خيار الرؤية:-


1- ألا يكون العاقد رأى المعقود عليه عند أنشاء العقد أو قبله بزمن لا
يتغير فيه.



2- أن يكون محل العقد معينا أو مشخصا كالدار و السيارة إذا وصفت بما
ينفي عنها الجهالة المفضيـة



إلى النزاع.


3- أن يكون العقد مما يقبل الفسخ كالبيع ونحوه فإن كان العقد لا يقبل
الفسخ لم يثبت خيار الرؤيـة لأي من العاقدين كعقد الزواج والخلع والصلح عن دم
العمد.



سقوط خيار الرؤية:- ويسقط خيار الرؤية
في الشريعة الإسلامية بعدة مسقطات وهي:-



1- رؤية المبيع وقبول المشتري له صراحة أو ضمنا.


2- موت المشتري قبل الرؤية حيث يستقر البيع بموته ولا ينتقل خيار
الرؤية إلي ورثته.



3- هلاك الشيء المبيع أو تعيبه أو فقده قبل رؤية المشتري له.


4- تصرف المشتري في الشيء المبيع إلي الغير من قبل أن يراه تصرفا يوجب
حقا للغير كبيع الشيء أو رهنه.



الفرق بين خيار الرؤية في الشريعة الإسلامية والعلم
بالمبيع في القانون المدني:-



1-
أن المادة 419 من القانون المدني تقتضي بأن يعتبر علما كافيا بالمبيع اشتمال العقد
علي بيان المبيع وأوصافه الأساسية بيانا يمكن معرفته. ومعني ذلك أن تعيين المبيع
في العقد يسقط خيار الرؤية علي حين أن هذا التعيين لا يسقطه في الشريعة الإسلامية.



2-
أن المادة 419 من القانون المدني تقتضي بأنه إذا ذكر في عقد البيع أن المشتري
عالما بالمبيع يسقط حقه في طلب إبطال البيع بدعوي عدم العلم به أي أن ذكر علم
المشتري بالمبيع بالعقد يسقط الخيار في حين لا يسقطه في نظر الشريعة الإسلامية.



الحق المتنازع فيه لغير عمال القضاء حق الاسترداد


نص
القانون المدني علي أنه إذا كان الحق المتنازع فيه قد نزل عنه صاحبه بمقابل إلي
شخص آخر فللمتنازل ضده أن يتخلص من المطالبة إذا هو رد إلي المتنازل له الثمن
الحقيقي الذي دفعه مع المصروفات وفوائد الثمن من وقت الدفع.



ويعتبر
الحق متنازعا فيه إذا كان موضوعه قد رفعت به دعوي أو قام في شأنه نزاع جدي.



الحق المتنازع فيه:- والحق المتنازع في
هو حق محتمل الوجود وهو بهذا الوصف يجوز بيعه. ولما كان هذا الحق محل نزاع ويحتمل
أن يثبت عدم وجوده كله أو بعضه فعقد البيع هذا يكون عقدا احتماليا. فإما أن يثبت
حقا للبائع فثبت للمشتري كخلف له وإما ألا يثبت فلا ينتقل الحق إلي المشتري إذ أن
البائع لا يضمن للمشتري وجود الحق المتنازع فيه.



وقد
اجاز المشرع لمن عليه الحق المتنازع فيه أن يسترده من الشخص الذي اشتراه في مقابل
أن يرد له ما أنفقه من ثمن ومصروفات وفوائد منعا للضاربة وحسما للنزاع. فالأصل إذا
أن بيع الحقوق المتنازع فيها صحيح وأن يجوز لمن ينازع في الحق المتنازع فيه أن
يسترده.



القاعدة: حق الاسترداد المخول للمتنازل ضده:-


أن
بيع الحق المتنازع فيه ينتقل الحق كما هو – متنازعا فيه – إلي المشتري. ويتحمل
المشتري تبعه مصير النزاع في هذا الحق مع الغير فإذا ثبت الحق للبائع ثبت أيضا هذا
الحق للمشتري كخلف خاص له. وإذا لم يثبت هذا الحق للبائع لم يثبت أيضا للمشتري ولا
ينتقل شيء إلي المشتري حقا متنازعا فيه فلا يضمن للمشتري وجود هذا الحق. إذ أن
البائع يبيع مجرد إدعاء ومن ثم يراعي في تقدير ثمن هذا الحق أن يكون متناسبا مع
قوة الإدعاء. فيكثر الثمن أو يقل تبعا لقوة الإدعاء أو ضعفه. ويكون الثمن في
الغالب من الأحوال دون قيمة الحق ذاته إذ لا بد وأن يدخل المشتري في حسابه احتمال
الخسارة التي يمكن أن تلحق به في حالة ضياع الحق.



وقد
منع القانون حق الاسترداد في حالات محدد استثنائية لأن هذه الحالات تنتفي فيها
فكرة المضاربة إذ أن الشرط الأساسي للبطلان هو أن يكون الحق الذي للمشتري متنازعا
فيه ويجب أن يكون النزاع في الحق المانع من البيع قائما أو محتملا في وقت التعاقد
فكل نزاع يجد أو ينشأ بعد التعاقد لأسباب لم تكن ظاهرة ولا كانت في حساب
المتعاقدين وقتئذ لا يحول دون البيع.



جواز استرداد الحق المتنازع فيه:-


ويؤخذ
من نص المادة 469 من القانون المدني انه يجب توافر شرطين حتي يجوز حق الاسترداد.
ونعرض لهذين الشرطين:-



1-
يجب أن يكون الحق المسترد حقا متنازعا فيه ويعتبر الحق متنازع فيه إذا كان موضوعه
قد رفعت به دعوي أو قام في شأنه نزاع جدي.



وليس
من الضروري أن تكون هناك دعوي مرفوعة بالحق أمام القضاء. وليس من الضروري أيضا أن
يكون الحق الذي رفعت به دعوي كونه حقا متنازعا فيه. فقد لا يمس النزاع في الدعوي
موضوع الحق نفسه بل يتناول مسائل شكلية في الإجراءات كعدم صحة الإعلان أو عدم
توافر الصفة لدي الخصم في الدعوي.



2-
أن يكون النزول عن الحق بمقابل ومن ثم إذا نزل صاحب الحق عن حقه للغير بدون مقابل
أو علي سبيل التبرع فلا يجوز الاسترداد. والسبب في ذلك هو أن التبرع يتنافي مع
فكرة المضاربة.



ولا
بد وأن يكون المقابل نقدا أو أشياء مثيلة علي الأقل حاي يستطيع المسترد من أن يدفع
مثلها للمشتري فإذا كان النزول عن الحق عن طريق المقايضة لم يجز الاسترداد لأن
المسترد لا يستطيع أن يدفع للمشتري مثل العوض.



طريقة الاسترداد:-


ويتم
الاسترداد باجتماع أمرين ولا بد ان يسبق أحدهما الآخر وهما:-



1- إعلان المدين عن إرادته في الاسترداد.


2- أن يرد المدين للمشتري الثمنا الحقيقي وفوائده من يوم الدفع
والمصروفات ويعلن المدين عن رغبته أو
يعبر عن إرادته في
الاسترداد دون الحاجة إلي شكل خاص في ذلك.



ويرد
المتنازل ضده للمتنازل له (المشتري) ما يأتي:-



1- الثمن الحقيقي الذي دفعه المشتري لشراء الحق التنازع فيه.


2- فوائد هذا الثمن من وقت ان دفعه المشتري للبائع والمراد بالفوائد
هنا الفوائد بالسعر القانوني وهي 4% في المسائل المدنية ، 5% في المسائل التجارية
لأجل تعويض المشتري عن المدة التي بقي فيها الثمن في ذمة البائع.



3- مصروفات التنازل عن الحق المتنازع فيه كرسول التسجيل في العقار
ورسوم الورقة الرسمية أو التصديق علي الإمضاء ورسوم الدمغة والسمسرة .... ويتحمل
المسترد أيضا مصروفات الاسترداد ويدخل فيها مصروفات دعوي المطالبة بالحق.



الآثار التي تترتب علي الاسترداد:-


وإذا
تم الاسترداد علي الوجه الصحيح يكون له أثر في العلاقات الآتية:-



1- في العلاقة ما بين المشتري والمتنازل ضده.


2- في العلاقة ما بين المشتري والبائع.


3- في العلاقة ما بين المتنازل ضده والبائع.


1- ففي العلاقة ما بين المشتري والمتنازل ضده يحل المتنازل ضده محل
المشتري بموجب الاسترداد ولا يعتبر الاسترداد شراءا جديدا للحق المتنازع فيه بل أن
المشتري يعتبر – في العلاقة بينه وبين المسترد – أنه لم ينتقل إليه الحق أصلا وقد
انتزعه منه المسترد ويترتب علي ذلك أن جميع الحقوق التي يكون قد رتبها المشتري علي
الحق من قبل أن يحدث الاسترداد تسقط وتعتبر كأن لم تكن.



2-
وفي العلاقة بين المشتري والبائع يبقي الحق قائما فلا ينتقض بالاسترداد. ويوجه
الاسترداد ضد المشتري وحده دون البائع. ومن ثم يكون للبائع حق مطالبة المشتري بثمن
الشيء المبيع ... وكافة الالتزامات الأخري الناشئة عن عقد البيع.



3-
أما في العلاقة ما بين البائع والمسترد يلاحظ أن المسترد خنا مدين بالحق المتنازع
فيه للبائع فهو لا يعتبر من الغير بالنسبة إلي الحق أي غير أجنبي عن الحق وهو إذن
لا يتلقي الحق بل هو ينهيه إذا كان حقا شخصيا ويقطع الخصومة في الحق إذا كان حقا
عينيا. ويترتب علي ذلك أن الحق المتنازع فيه لا ينتقل من البائع إلي المشتري وكل
ما حدث بالاسترداد أن هذا النزاع قد انحسم ولم يعد للبائع حق في مطالبة المسترد
بشيء من الحق المتنازع فيه.
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
 
- خصائص عقد البيع:-
استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي الرجوع الى أعلى الصفحة 
صفحة 1 من اصل 1

صلاحيات هذا المنتدى:لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى
مكتب محمد جمعه موسى للمحاماه :: مدنى Civil Law :: القانون المدنى Egyptian Civil Law-
انتقل الى: