مكتب محمد جمعه موسى للمحاماه
مرحبا بك معنا و نتمنى أن تكون من أعضاء منتدانا
و تساهم معنا ليستفيد الجميع ، و شكرا لك

مكتب محمد جمعه موسى للمحاماه

منتدى للخدمات القانونيه
 
البوابةالرئيسيةاليوميةس .و .جبحـثقائمة الاعضاءالمجموعاتالتسجيلدخول
محمد جمعه موسى للمحاماه *جمهوريه مصر العربيه  -  محافظه البحيره - رشيد *01005599621- 002-01227080958-002 خدمات قانونيه استشارات تسويق عقارى  http://dc184.4shared.com/img/177668446/1a57757b/Egypt.gif?sizeM=3        
 
      Mohamed goma Mousa - Egypt - albehara - Rashid -   Legal Consulting - Services - Marketing mortgage 




شاطر | 
 

 القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي اذهب الى الأسفل 
كاتب الموضوعرسالة
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن   الإثنين يناير 25, 2010 5:22 am

اختصت
القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن المستأجر بمزايا
عديدة من
أهمها على الإطلاق: ميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار، وميزة التحديد القانوني للأجرة للمكان بحيث
لا يتجاوز مقداراً معيناً هو التقدير الذي يعنيه القانون .. وذلك بواسطة النص القانوني الملزم أو عن
طريق اللجان الإدارية أو أحكام المحاكم النهائية ..، بحيث لا يكون من الجائز زيادة الأجرة باتفاق الطرفين
.. وإن كان من
المقبول أن تقل الأجرة عن التحديد القانوني للأجرة، ولم يقتصر التدخل التشريعي عند ذلك فحسب بل
تدخل كافلاً الضمانات العديدة للاستفادة من تلك المزايا
..، من هنا نالت تلك القوانين جانباً
عريضاً من البحث والاهتمام لشيوع وأهمية عقد الإيجار.

ولم يتدخل المشرع بتلك التشريعات الاستثنائية من فراغ ..
ولكن جاء تدخله لمعالجة ومواجهة حالات الأزمة التي اشتعلت في البلاد مع احتدام
واشتعال حربين عالميتين
لم تر البشرية نظيراً لهما، وبما خلفته هاتين الحربين من أزمات عديدة .. أهمها توقف
حركة البناء مع نزوح أعداد هائلة من البشر من الريف إلى المدن .. ولغير ذلك من
الأسباب ..(1) . 3- وقد أدت مغالاة القوانين الاستثنائية لحماية المستأجر إلى إقرار
بعض الأحكام والأوضاع التي ركدت مدة طويلة ودعت إلى انتقاد الفقه لهذا التدخل وتثبيته دون مراعاة
لتغير الأوضاع وتبدل الأحوال مما نتج عن ذلك من مراكز شاذة تتجافى مع قواعد العدالة وتؤدي إلى ما يشبه
مصادرة حق الملكية(2). 4- أهم تعاقبت قوانين إيجار
الأماكن
§القوانين الخاصة التي عالجت أحكام إيجار الأماكن: الاستثنائية من بداية أول العقد الثالث لهذا القرن وكان أول
تشريع أصدره المشرع
المصري عام1920 برقم11، ثم صدر القانون رقم121 لسنة1947، والقانون
رقم199 لسنة1952، والقانون رقم55 لسنة1958، والقانون رقم168 لسنة1961، والقانون رقم46
لسنة1962، والقانون
رقم7 لسنة1965 والقانون رقم52 لسنة1969، والقانون رقم49 لسنة1979، والقانون رقــم136
لســنة1981، والقانــون رقـم6 لسنة1997 وأخيراً القانون رقم14 ويتركز مجال هذا البحث حول تحديد مفهوم الأجرة القانونية ..
والتي يلزم
§لسنة2001. الأخذ بها من جانب المخاطبين بالقانون رقم6 لسنة1997 والمعدل بالقانون
رقم14 لسنة2001؛ ويخرج بالتالي عن نطاق هذا البحث من هم أصحاب حق البقاء في
العين المؤجرة لغير
غرض السكنى وشروط الاستفادة من امتداد عقد الإيجار كما بينتها أحكام القانون رقم6 لسنة1997، وعلى هذا
الأساس يكون بحثنا. 5- الأجرة هي ركن أساسي في عقد الإيجار .. فإذا تم
الانتفاع بالعين بدون ما يقابل هذا الانتفاع لا نكون بصدد عقد إيجار .. بل عارية أو
هبة لحق الانتفاع حسب الأحوال؛ فالأجرة هي محل الالتزام الأول للمستأجر وهي عنصر من
عناصر الإيجار تدخل في تعريفه ولا يعتبر العقد إيجاراً بدونها(1). 6- ولأهمية الأجرة
يعد التخلف عن الوفاء بها أحد الأسباب التي تخول المؤجر الحق في طلب الإخلاء
وفقاً لقوانين إيجار الأماكن، كما نصت المادة18 من القانون رقم136 لسنة1981. 7- وإن كان تثبيت
وتحديد الأجرة ـ كما قدمنا ـ قد لاقى نقداً حاداً من العديد من الفقهاء، وخاصةً بعد زيادة الأسعار
وانخفاض القوة الشرائية للنقود(2)، ولعل هذا
النقد الشديد والأوضاع الشاذة الناتجة من تطبيق تلك القوانين ـ خاصةً في نطاق تثبيت وتحديد الأجرة ـ
هو ما دعا المشرع إلى استغلال فرصة تعديل الفقرة الثانية من المادة29 من القانون رقم49 لسنة1977
بالقانون رقم6 لسنة1997 بعد صدور
حكم المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم4 لسنة 15ق. دستورية،
والقضية رقم44 لسنة
17ق. دستورية باستحداث مادة جديدة برقم3 بزيادة الإيجارات .. وهي المادة التي أثارت مشكلة حادة وخلافاً
محتدماً في مجال تطبيقها وتفسيرها، وحدت بكل باحث أن يدلي برأيه، وجعلت المالك ينتظر الكثير والمستأجر يترقب
من التطبيق ..، فهي بحق المادة التي تستحق أن يطلق عليها المادة المشكلة ـ كما سيتضح. - وعلى ذلك ينقسم
هذا البحث إلى
فصلين: الأول : حول وضع المشكلة للمادة الثالثة من القانون رقم6 لسنة1997 وتعديلها بالقانون رقم14
لسنة2001. الثاني: حول تقدير وتحديد الأجرة القانونية في ضوء القانون رقم6 لسنة1997 وتعديلها بالقانون رقم14
لسنة2001. المـــــادة المشـــــكلة ..! 8- نصت المادة الثالثة من القانون رقم6 لسنة1997 بعد
تعديلها بالقانون
رقم14 لسنة2001 الخاص بتعديل الفقرة الثانية من المادة29 من القانون رقم49 لسنة1977، وببعض الأحكام
الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية والصادر بتاريخ 26/3/1997، والــذي يعمــل بــه مــن اليـوم التالي لتاريخ النشر أي يوم
27/3/1997 على أن: "تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى
المحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع: - ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن
المنشأة قبل أول
يناير1944. - وخمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 5نوفمبر 1961 وحتى 6أكتوبر
1973. - وأربعة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 5نوفمبر
1961 وحتى 6أكتوبر 1973. - وثلاثة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 7أكتوبر
وحتى 9سبتمبر 1977. - ويسري هذا التحديد اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة التالية لتأريخ نشر هذا
القانون. - وتزداد الأجرة القانونية
الحالية للأماكن المنشأة من 10سبتمبر 1977 وحتى 30يناير 1996 بنسبة
10% اعتباراً من ذات
الموعد وتستحق زيادة سنوية بصفة دورية، في نفس هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة
قانونية لجميع الأماكن آنفة الذكر"(1). - ولقد تم تعديل الفقرة الأخيرة من المادة السالفة بالقانون رقم14
لسنة2001 بنصها على: "أن تستحق
زيادة سنوية وبصفة دورية في نفس هذا الموعد من آخر أجرة مستحقة عن
الأعوام التالية بنسبة:
- 2% بالنسبة للأماكن المنشأة في 9سبتمبر لسنة1977. - 1% بالنسبة للأماكن المنشأة من 10سبتمبر لسنة1977
وحتى 30يناير 1996. - وقد جاء هذا القانون يستهدف تحقيق السلام الاجتماعي ووضع حد للدعاوى المرفوعة
أمام القضاء بخصوص إيجارات الأماكن غير السكنية(2). - وكما قررنا آنفاً فقد اتخذ المشرع خطوة رأى
أنها في الاتجاه
لإقامة توازن عادل بين كفتي العلاقة الايجارية وهما المؤجر والمستأجر بحيث تصحح بعض الأوضاع القديمة
خاصةً مع ركود الأجرة وتثبيتها ردحاً طويلاً ترك تأثيراً واضحاً على العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين. 9-
والحـق أن الزيادة القانونية للأجرة ـ وفقاً لنص المادة الثالثة من القانون رقم6 لسنة1997 ـ تخضع لعدة
ضوابط هي: أولاً: خروج الأماكن الخاضعة لأحكام القانون رقم4 لسنة1996
بشأن سريان أحكام
القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي
انتهت أو تنتهي عقود
إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها من الخضوع لأحكام القانون6 لسنة1997، وبالتالي الخضوع لأحكام تلك
الزيادة القانونية. ثانياً: جميع الأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى تخضع للزيادة ولا تقتصر على المؤجرة
لمزالة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني
أو حرفي وبالتالي يتسع التطبيق للأماكن المؤجرة والتي تمارس فيها
الأنشطة الاجتماعية
كالنوادي والجمعيات الخيرية والمؤجرة لجهات حكومية(1) - بل على تلك الأماكن التي يتم تغيير
استعمالها لغرض السكنى دون موافقة المؤجر ..، وهذا ما أكدت عليه اللائحة التنفيذية للقانون رقم6 لسنة1997
والصادرة برقم237 لسنة1997 والمنشــورة بــتاريخ 16/7/1967 في المادة11 منها بنصها على أن: "مع
مراعاة حكم المادة14
من هذه اللائحة يعمل بأحكام هذا الباب في شأن تحديد مادة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى …
أو مؤجرة لغير ذلك من الأغراض الأخرى خلاف السكنى كالمستشفيات والمدارس الحكومية والجمعيات الخيرية
والأندية الرياضية، ولا يخرج العين من تطبيق أحكام هذا الباب تغيير استعمالها إلى أغراض السكنى دون
اتفاق على ذلك مع
المؤجر". ثالثاً: يرتكز الضابط الأساسي في تحديد الزيادة ـ وفقاً لما جاء به القانون6 ـ على معيار ثابت هو
تاريخ إنشاء المبنى بدون النظر إلى تاريخ تأجير المكان أو شغله. رابعاً: الزيادة القانونية للأجرة
ـ والمنصوص عليها ـ تقتصر على الأجرة القانونية الحالية دون ملحقاتها، والمتمثلة في الضرائب العقارية
ورسم النظافة
وقيمة استهلاك المياه وأجر البواب … إلخ؛ وعلى ذلك استقرت آراء الفقهاء(2). خامساً: يدخل في
تحديد الأجرة القانونية الحالية نسبة الزيادة الدورية لمدة خمس سنوات
المقررة بالقانون رقم136 لسنة1981، والتي يخصص نصفها لأعمال الترميم والصيانة، وتودع بصفة أمانة
تحت يد المالك لهذا الغرض، ولا تعتبر من ملحقات الأجرة(1)، وهذا ما أكدت عليه اللائحة التنفيذية في
الفقرة السادسة "بأن يحسب كامل
الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن، بما في
ذلك كامل الزيادة
المنصوص عليها في المادة7 من القانون رقم6 لسنة1967. سادساً: الزيادة القانونية للأجرة في ضوء
القانون رقم136 لسنة1981 في المادة السابعة تختلف عن الزيادة القانونية في ضوء القانون رقم6 لسنة1997. -
فالزيادة التي نص عليها في المادة رقم7 من القانون رقم136 لسنة1981 تعتمد على نسبة من القيمة
الايجارية المتخذة
أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء حتى لو أدخلت عليه تعديلات جوهرية. -
ومع ذلك .. لا تخلص هذه الزيادة للمالك بلا ضوابط، حيث أن النص جاء على أن يخصص المالك نصف هذه
الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم
والصيانة وتعتبر بمثابة أمانة تحت يده .. . - على عكس الزيادة
الواردة في القانون رقم6 لسنة1997 التي تعتمد وتحسب على أساس الأجرة القانونية الحالية
المستحقة للمؤجر في
تاريخ العمل بالقانون أي في 27/3/1997 طبقاً للتشريعات التي تحكمها .. فعلى سبيل المثال: تكون الزيادة
المستحقة بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية للأماكن المرخص في إقامتها لغير غرض السكنى في ظل القانون رقم136
لسنة1981 هي الأجرة المتفق عليها
بين المؤجر والمستأجر دون أي تدخل من جانب لجان إدارية ودون أخذ لما
جاء في العوايد كما
يذهب البعض إلى الأخذ بهذا المفهوم في مجال العمل(2). حول تقدير وتحديد الأجرة القانونية في ضوء القانون
رقم6 لسنة1997 المعدل بالقانون رقم14 لسنة2001م 10- تحديد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى
الخاضعة لقوانين إيجار الأماكن:
أولاً: الأماكن المنشأة قبل يناير 1944: - تخضع تلك
الأماكن للقانون رقم121 لسنة1947، ويعد هذا القانون من أهم القوانين التي
نظمت إيجار الأماكن حتى أوائل الستينيات .. عندما تدخل المشرع بالقانون رقم46 لسنة1962، ومن بعده
بالقانون رقم52 لسنة1969
الذي انتهج ـ وبشكل عام ـ مبدأ الأخذ بتحديد وتقدير اللجان الإدارية للأجرة وفقاً لمعايير حسابية
تعتمد على أساس صافي عائد استثمار العقار بنسبة معينة من قيمة الأرض المباني مضافاً إليها مقابل استهلاك
رأس المال والمصروفات. -
وفي يلزم أن يكون المبنى
قد تم إنشائه قبل أول
§التطبيق لأحكام هذا القانون: 11- يناير1944
ولا يكفي أن يكون قد بدء في إنشائه قبل هذا التاريخ .. وهذا ما استقر وقطعت المادة الرابعة ـ من هذا القانون
§عليه العمل ودرجت عليه أحكام القضاء. 12- ـ في مجال تحديد
الأجرة أنه: "لا يجوز أن تزيد الأجرة المتفق عليها في عقود الإيجار التي أبرمت
منذ أول مايو سنة1941 على أجرة شهر أبريل سنة1941 أو أجرة المثل لذلك الشهر إلا بمقدار ما يأتي:
أولاً: فيما يتعلق بالمحال المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية والمحال العامة 45% إذا كانت الأجرة المتفق
عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز خمسة جنيهات 60% فيما زاد على ذلك. ثانياً: فيما يتعلق بعيادات الأطباء
ومكاتب المحامين
والمهندسين ومن إليهم من أصحاب المهن غير التجارية 30% من الأجرة المستحقة. ثالثاً: فيما يتعلق
بالمدارس والمحاكم والأندية والمستشفيات وجميع الأماكن الأخرى المؤجرة للمصالح الحكومية أو
المعاهد العلمية: 25% من الأجرة
المستحقة. رابعاً: فيما يتعلق بالأماكن الأخرى 10% إذا كانت الأجرة
المتفق عليها أو أجرة
المثل لا تتجاوز أربعة جنيهات شهرياً 12% إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز عشرة
جنيهات شهرياً 14% فيما زاد على ذلك. - على أنه .. إذا كانت هذه الأماكن مؤجرة بقصد استغلالها مفروشة أو
أجرت مفروشة جازت زيادة الأجرة إلى 70% من الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل ويدخل في تقدير الأجرة
المتفق عليها أو
أجرة المثل تقويم كل شروط أو التزام جديد لم يكن وارداً في العقود المبرمة قبل أول مايو سنة1941 أو لم يجر
العرف في هذا التاريخ بفرضه على المستأجر، على أنه فيما يتعلق بمدينة الإسـكندرية يكـون المـؤجر بالخيـار
بيـن المطــالبة بأجــرة شــهر أغسطس سنة1939 أو شهر أبريل سنة1941 أو بأجرة المثل لأيهما، ويكون
المستأجر في جميع الأحوال ـ سالفة الذكر ـ بالخيار بين قبول الزيادة وبين فسخ العقد. - وقد
استقرت أحكام
القضاء ـ في التطبيق لأحكام هذا القانون ـ على أنه: "لا تخضع الأجرة المتفق عليها في عقود الإيجار
المبرمة قبل أول مايو سنة1941 للتحديد الوارد بالمادة4 من القانون رقم121 لسنة1947 طوال مدة العقد الأصلية
وسريان الأجرة القانونية في فترة
الامتداد القانوني للعقد أو حالة تجديده"(1). - والعبـرة
بالأجـرة الفعليـة التـي كـانت العيــن مؤجــرة بهــا فـي شـهر أبريل سنة1941، فإذا لم تكن مؤجرة
في هذا التاريخ
وجب التعويل على أجرة المثل عن ذلك الشهر(1). - والمقصود بأجرة المثل ـ عند تعذر إثبات الأجرة الفعلية
للعين ـ هو قياس أجرة المبنى المطلوب تقديره على أجرة بناء قائم فعلاً تماثله من كافة الوجوه بقدر
الإمكان .. سواء من حيث الموقع أو
المساحة أو عدد الغرف أو الوحدات أو جودة المواد ومستوى التشطيب أو
تاريخ الإنشاء والتكاليف(2)،
وإن كانت لا تشترط المماثلة التامة إلا أنه يراعى تقييم الفروق بين المكانين بالزيادة أو النقص،
وتقدير ذلك متروك لقاضي الموضوع بحسب ظروف كل قضية(3). 13- وحتى يتم تحديد الأجرة للأماكن
المؤجرة لغير غرض السكنى الخاضعة لتلك الفترة يجب احتساب الزيادة المنصوص عليها
بالمادة7 من القانون136 لسنة1981، والتي جاء فيها أنه: "اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون
تزاد في أول يناير من كل سنة أجرة
الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9سبتمبر 1977 زيادة
دورية ثابتة بواقع
نسبة من القيمة الايجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء حتى لو
أدخلت عليها تعديلات جوهرية، ويخصص المالك نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة وتعتبر
بمثابة أمانة تحت يده ويصدر قرار
من الوزير المختص بالإسكان بتنظيم التصرف فيه لهذا الغرض، وتحدد
الزيادة وفقاً للنسب
الآتية: أ ) 30% عن الأماكن المنشاة قبل أول يناير سنة1944. وترتيباً على ما تقدم .. تكون الأجرة المستحقة
للمؤجر ـ عملاً بنص المادة3 من القانون رقم6 لسنة1997 ـ محسوبة وفقاً لنص المادة الرابعة من القانون
رقم121 لسنة1947 مضـافاً إليهــا
الزيــادة المقــررة بالمادة7 من القانون رقم136 لسنة1981، مع الأخذ
في الاعتبار توقف
تلك الزيادة الأخيرة من الأجرة بانقضاء خمس سنوات كاملة على تاريخ استحقاق أول زيادة، أي تكون الأجرة
المستحقة بتلك الزيادة هي أجرة شهر يناير1986. 14- ب) وفي الأحوال التي يتم تغيير استعمال العين إلى غير
أغراض السكنى ـ بعد العمل بالقانون
رقم136 لسنة1981 ـ يطبق في شأنها نص المادة19 منه، وتزاد الأجرة
القانونية بنسبة 200% للمباني المنشأة قبل أول يناير1944؛ وفي حالة التغيير الجزئي
للاستعمال ـ بحيث
يتم استعمال العين من قبل المستأجر لغرض سكنى، ولغرض غير سكنى بغض
النظر عن مقدار الجزء
المخصص لاستعماله لغرض السكنى والجزء المخصص لاستعماله لغير غرض السكنى ـ تزاد الأجرة نصف النسبة
المشار إليها أي 100%(1). - وبعد استقرار الأجرة القانونية وحسابها ـ على هذا النحو ـ تصبح هي الأجرة
القانونية الحالية المستحقة للمؤجر والتي تخذ أساساً لحساب الزيادة المقررة بالمادة رقم3 من
القانون رقم6 بسنة1967 بضربها في
ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية. - ولا يفوتنا ـ في نهاية
هذا الشرح الموجز ـ أن نقرر أنه يوجد الكثيرون ممن يعولون على ربط العوايد واعتبارها دليلاً
كاملاً في تحديد
مفهوم الأجرة القانونية(1). 15- والحق أن هذا المفهوم قاصر ويتناقض مع أحكام محكمة النقض التي لا
تعده سوى مجرد قرينة قضائية فحسب .. حيث قررت: "من الجائز اتخاذ عوايد الأملاك المبنية على المكان
المؤجر في تاريخ شهر الأساس قرينة
على مقدار أجرة المثل"(2). ويتناقض المفهوم السالف البيان مع
صراحة نص المادة3 من القانون رقم6 لسنة1997. 16- حالة إحداث تعديلات جوهرية بالأماكن المنشأة
قبل أول يناير
سنة1944: - الأثر المترتب على ذلك: قضت محكمة النقض بأنه: "إذا حدثت تعديلات جوهرية في تلك الأماكن غيرت
من طبيعتها ومن طريقة استعمالها ـ بعد أول يناير سنة1944 ـ فإن الجزء الذي أصابه التعديل يعتبر في
حكم المنشأة حديثاً ولا تسري عليه
وحده أحكام تحديد الأجرة الواردة بالمادة"(3). 17- ويشار
أخيراً إلى أن أجرة الأساس للأماكن المؤجرة لمجالس المديريات غير الواقعة في المناطق المبينة بالجدول
المشار إليه ـ
(نطاق سريان القانون رقم121 لسنة1947) ـ هي أجرة شهر أغسطس سنة1943، والأماكن المؤجرة إلى مصالح
الحكومة وفروعها هي أجرة شهر أغسطس سنة1944، والأماكن المؤجرة للمجالس البلدية والقروية هي أجرة شهر
يوليو1945 أو أجرة المثل لهذه الأماكن .. وذلك بنص المادة14 من القانون المذكور(1). ثانياً: الأماكن
المنشأة من أول
يناير1944 وحتى 4نوفمبر 1961: - لـم يمتــد تطبيــق القــانون رقم121 لسنة1947 للأماكن المنشأة بعد أول
يناير1944 وذلك بنص الفقرة الأخيرة من المادة الرابعة منه .. وحيث أن أزمة
الإسكان ظلت قائمة .. . - فما كان من المشرع .. إلا أن تدخل بالمرسوم بقانون رقم199 لسنة1952
الذي أضاف إلى القانون121 لسنة1947 مواد ثلاث بأرقم مكرر 1، 5 مكرر 2، 5 مكرر 3، ونص في المادة
الأولى منه على أن: "تخفض بنسبة 15% الأجور الحالية للأماكن التي أنشئت
منذ أول يناير سنة1944 وذلك ابتداء من الأجرة المستحقة عن شهر
أكتوبر1952. - مادة5 مكرر2؛ تكون الأجرة بالنسبة للأماكن المذكورة في المادة السابقة إذا لم يكن قد سبق
تأجيرها على أساس أجرة المثل عند
العمل بهذا القانون مخفضة بنسبة 15%. - مادة5 مكرر 3 لا يسري الخفض
المشار إليه في المادتين
السابقتين على ما يأتي: أولاً: المباني التي يبدأ في إنشائها بعد العمل بهذا القانون. ثانياً: عقود
الإيجار المبرمة لمدة تزيد على عشر سنوات. 18- أجرة الأساس التي يجري على أساسها التخفيض والتي نص
عليها المرسوم بقانون رقم199 لسنة1952: هي أجرة شهر سبتمبر سنة1952 أو أجرة المثل وشرط اللجوء إليها
عدم تحديد أجرة
للعين أو تعذر الوصول إلى أجرة الأساس وجواز إثباتها بكافة طرق الإثبات(2). 19- نطاق سريان
المرسوم بقانون رقم199 لسنة1952: يسري المرسوم بقانون رقم199 لسنة1952 على الأماكن التي كان
البدء في إنشائها سابقاً على 18/9/1952 ـ (تاريخ العمل به) ـ دون الأخذ في الاعتبار تمام الإنشاء أو
الإعداد للانتفاع. - القانون رقم55 لسنة1958: تدخل المشرع المصري مجدداً بهذا القانون مخفضاً أجرة
الأماكن بنسبة 20% بنص المادة5 مكرر 4 التي جاء نصها على أن: "تخفض بنسبة
20% الأجور الحالية
للأماكن التي أنشئت منذ 18سبتمبر سنة1952 وذلك ابتداء من الأجرة
المستحقة لشهر يوليو1958،
والمقصود بالأجرة الحالية في أحكام هذه المادة الأجرة التي كان يدفعها المستأجر خلال سنة سابقة على
تاريخ العمل أو الأجرة الواردة بعقد الإيجار أيهما أقل، وإذا كان المكان المؤجر لم يكن قد سبق تأجيره
يكون التخفيض بالنسبة المتقدمة على أساس أجرة المثل عند العمل بأحكام هذا القانون، وتعتبر الأماكن منشأة
في التاريخ
المشار إليه في هذه المادة إذا كان قد انتهى البناء فيها وأعدت للسكنى فيها بتاريخ 18/9/1952 أو بعده،
ولا يسري التخفيض المشار إليه ـ فيما تقدم ـ بالنسبة إلى ما يأتي: أولاً: المباني التي يبدأ في إنشائها بعد
العمل بأحكام هذا القانون.
ثانياً: عقود الإيجار المبرمة لمدة تزيد على عشر سنوات.
20- أجرة الأساس التي يجري على أساسها التخفيض الذي جاء به القانون رقم55
لسنة1958: - هي الأجرة التي كان
يدفعها المستأجر خلال سنة سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون أو
الأجرة الواردة في عقد الإيجار أيهما أقل، وفي ذلك يختلف القانون رقم55 لسنة58 عن سلفه
المرسوم بقانون رقم199
لسنة1952 .. حيث يأخذ الأخير بأجرة شهر سبتمبر1952 كأجرة أساس يجري على أساسها التخفيض المقرر به. - وفي حالة أن
العين لم يسبق تأجيرها قبل 12يونيو 1958 وأجرت بعد ذلك بأجرة معينة فإن هذه الأجرة المسماة
لا يجوز أن يسري عليها تخفيض الـ20% بقوة القانون لأن التخفيض المذكور لا يسري إلا على الأجور المعمول
بها وقت صدوره،
أما ما يحدد بعد ذلك من أجرة فلا يسري عليه التخفيض إذا كان لا يجاوز أجرة المثل بعد تخفيضها بنسبة 20%،
أما إن جاوز ذلك فيخفض إلى الأجرة القانونية، وإن كان أقل من الأجرة القانونية فإنه يقيد المؤجر ما لم
يثبت هذا أن رضاه بهذه الأجرة الناقصة كان مشوباً بعيب يبطله فحينئذ يبطل التحديد الاتفاقي ويطبق
التحديد القانوني
على أساس أجرة المثل وتخفيضها(1). - القانون رقم168 لسنة1961: - تدخل المشرع بهذا القانون ليضيف
مادة جديدة للقانون رقم121 لسنة1947 برقم5 مكرر5 يجري نصها على أنه: "تخفض بنسبة 20% الأجرة الحالية
للأماكن التي أنشئت بعد العمل بالقانون رقم55 لسنة1958 ـ المشار إليه ـ ابتداء من الأجرة المستحقة عن
الشهر التالي
لتاريخ العمل بهذا القانون". - والمقصود بالأجرة الحالية ـ في أحكام هذه المادة ـ الأجرة التي كان
يدفعها المستأجر خلال سنة سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون أو الأجرة الواردة في عقد الإيجار أيهما
أقل، وإذا كان المكان المؤجر لم
يكن قد سبق تأجيره يكون التخفيض بالنسبة المتقدمة على أساس أجرة
المثل عند العمل بأحكام
هذا القانون، وتعتبر الأماكن منشأة في التاريخ المشار إليه في هذه المادة إذا كان قد انتهى البناء فيها
وأعدت للسكنى بعد العمل بالقانون رقم55 لسنة1958 المشار إليه، ولا يسري التخفيض المشار إليه ـ فيما
تقدم ـ بالنسبة إلى ما يأتي:
أولاً: المباني التي يبدأ في إنشائها بعد العمل بأحكام
هذا القانون. ثانياً: عقود الإيجار المبرمة لمدة تزيد على عشر سنوات. 22-
القانون رقم169 لسنة1961: ابتكر
المشرع بهذا القانون طريقة جديدة لتحقيق تخفيض في التزامات المستأجر
على أن تتحملها الخزانة
العامة .. فنص في المادة الأولى منه على أن: "تعفى من أداء الضريبة ـ
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن   الإثنين يناير 25, 2010 5:22 am

على العقارات المبنية
والضرائب الإضافية الأخرى المتعلقة به ـ المساكن التي لا يزيد
متوسط الإيجار الشهري
للحجرة بالوحدة السكنية على ثلاثة جنيهات، ولا يجاوز خمسة
جنيهات، وعلى المالك في
كلتا الحالتين أن يخفض قيمة الإيجار للساكن بما يعادل ما خص
الوحدة السكنية من
الإعفاء ويسري الإعفاء والخفض المنصوص عليهما ـ في الفقرات
السابقة ـ بالنسبة إلى
المباني المنشأة أصلاً لأغراض خلاف السكن وذلك في الحدود
سالفة الذكر. 23- القانون رقم7 لسنة1965: - نصت
المادة الأولى من القانون المشار
إليه على أن: "تخفض بنسبة 20% الأجرة الحالية
للأماكن الخاضعة لأحكام المرسوم
بقانون رقم199 لسنة1952 والقانونين رقمي 55
لسنة1958، 168 لسنة1961، وتسري
التخفيضات ـ المشار إليها في هذه الفقرة ـ
اعتباراً من الأجرة المستحقة عن شهر مارس
سنة1965، وإذا كان المكان المؤجر ـ الذي تنطبق
عليه الشروط الواردة في القوانين
سالفة الذكر ـ لم يكن قد سبق تأجيره قبل العمل
بأحكام هذا القانون يكون التخفيض عند
التعاقد على تأجيره بالنسب المشار إليها سالفة
الذكر على أساس أجرة المثل الساري
عند إنشاء المكان مخفضاً بالنسبة المشار إليها في
الفقرة السابقة. - نخلص مما تقدم

..
إلى أن تحديد الأجرة للأماكن المنشأة من أول يناير1944 وحتى 4نوفمبر
1961 يعتمد
على إعمال
التخفيض المقرر بالمرسوم بقانون رقم199 لسنة1952 والقانون رقم55 لسنة1958
والقانون رقم168 لسنة1961
والقانون رقم7 لسنة1965 ويعتمد كذلك على إعمال الزيادة
المقررة بالمادة7 من القانون رقم136 لسنة1981 وهي
نسبة 20% زيادة دورية ثابتة سنوية
ولمدة 5سنوات كاملة محسوبة من تاريخ استحقاق أول
زيادة والتي تستحق أول يناير1982
وتقدر على أساس من القيمة الايجارية المتخذة
أساساً لحساب الضريبة على العقارات
المبنية في ذات وقت الإنشاء حتى لو أدخلت عليها
تعديلات جوهرية. 24- وفـي حــالة
تغيــير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى بعد
العمل بالقـانون رقم136 لسنة1981
تزاد بنسبة 100% الأجرة القانونية للأماكن التي تم
تغيير استعمالها إلى غير أغراض
السكنى، وفي حالة التغيير الجزئي للاستعمال يستحق
المالك نصف النسبة المشار إليها
أي 50% من الأجرة القانونية مع تقويم الإصلاحات
والتحسينات التي يقوم بها المؤجر
على نفقته الخاصة وإضافتها للأجرة إلا في حالة
إحداث تعديلات جوهرية بالعين وطريقة
استعمالها فينطبق عليها ما قررناه آنفاً على
الأماكن الخاضعة للقانون رقم121
لسنة1947(1). - وبذلك تتحدد الأجرة القانونية لهذه
الأماكن في ضوء القانون رقم6

لسنة1997 محسوبة على أساس الأجرة الحالية مقدرة بخمسة أمثال. 25- حكم
المباني التي
تم البدء
إنشائها سابقاً على 18/9/1952 ولم يتم الانتهاء من إنشائها إلا بعد هذا
التاريخ: - لم تنسجم
صياغة المرسوم بقانون رقم199 لسنة1952 مع القانون رقم55
لسنة1958 مما أثار الجدل حول حكم تلك المباني، وانتهى
الرأي الراجح إلى أن يتم

تطبيق أحكام القانون رقم199 لسنة1952 حتى آخر يونيو1958 ثم تعتبر
نسبة التخفيض
بمعدل 20%
ابتداء من أول يوليو سنة1958 إعمالاً للقانون رقم55 لسنة1958 وذلك ما
يتفق وقواعد التفسير
الصحيح(2). - وقد قضت محكمة النقض بأن مؤدى نص المادة5 مكرر 4
من قانون إيجار الأماكن
رقم121 لسنة47 المضافة بموجب القانون رقم55 لسنة1958 أن
يشمل نطاق تطبيقها اعتباراً من تاريخ العمل بهذا
القانون في 12/6/1958 تلك الفئة من
المباني التي بدئ في إنشائها قبل 18/9/1952 ولم
تتم إلا بعد هذا التاريخ، ومـن ثـم
فإنهــا تدخــل في مجال تطبيق أحكام المرسوم
بقانون رقم199 لسنة1952، وكذلك القانون
رقم55 لسنة1958، وإذا كانت المذكرة الإيضاحية
للقانون الأخير واضحة الدلالة على أن
المقصود به تنظيم أجور الأماكن التي لم يشملها
المرسوم بقانون السابق عليه بسبب
إنشائها بعد تاريخ العمل به، ولا تفيد إرادة
المشرع الجمع بين كلا التخفيضين
المقررين بالقانونين .. فـإن هــذه الأمكنــة
تخضـع لأحكام المرسوم بقانون رقم199
لسنة1952 فتخفض أجرتها بنسبة 15% حتى آخر
يونيو1958، ثم تصير نسبة التخفيض بمعدل

20%
ابتداء من أول يوليو إعمالاً للقانون رقم55 لسنة1958(1). 26- حكم
المباني التي
تم البدء في
إنشائها سابقاً على 12/6/1958 ولم يتم الانتهاء من إنشائها إلا بعد هذا
التاريخ: - تخضع تلك
المباني لما قررناه في البند السابق مباشرةً مع مراعاة أن نسبة
التخفيض المقررة
بالقانونين رقمي 55 لسنة1958، 168 لسنة1961 واحدة وهي نسبة 20
%، وإن كـان يعيب
هذه القوانين عدم اتساقها مع بعضها البعض .. فلعل مرد ذلك رغبة
المشرع في إدخال أكبر كم
من الأماكن في إطار تطبيق قوانين إيجار الأماكن لحماية
أكبر طائفة ممكنة من المستأجرين المستفيدين ـ
أصلاً ـ من أحكام تلك القوانين
. ثالثاً:
الأماكن المنشأة من 5نوفمبر 1961 وحتى 6أكتوبر 1973: 27- تخضع تلك الأماكن
للقانونين رقمي 46
لسنة1962، 52 لسنة1969 وقد انتهج المشرع بهذين القانونين أسلوباً
مختلفاً في تقدير وتحديد
الأجرة القانونية للأماكن المؤجرة وذلك بوضع قواعد وأسس
ثابتة منضبطة لتحديد الأجرة لا تسمح بأي مبالغة
ولا أي تحايل على تحديد الأجرة
..
فجاء القانون رقم46 لسنة1962(2). - ويسري هذا القانون على الأماكن
الآتية: أ
) المباني التي
بدئ في إنشائها بعد 5نوفمبر 1961 أياً كان تاريخ إتمام البناء. ب
) المباني التي بدئ في
إنشائها قبل 5نوفمبر 1961 ولكنها لم تؤجر أو تشغل لأول مرة حتى
ذلك التاريخ. ج) الأماكن
التي تم إنشائها قبل 5نوفمبر 1961 ولكنها لم تؤجر أو تشغل
لأول مرة حتى ذلك
التاريخ. - وحيث أن أعمال اللجان الإدارية التي نص عليها هذا
القانون شابها البطء مما
دعا المشرع إلى إصدار القانون رقم7 لسنة1965 بتحديد حكمي
لإيجار الأماكن الخاضعة للقانون رقم46 لسنة1962
بأثر رجعي .. فنصت المادة الثانية
منه على أن: "تخفض بنسبة 35% الأجرة المتعاقد
عليها للأماكن الخاضعة لأحكام القانون
رقم46 لسنة1962 والتي لم يكن قد تم تقدير قيمتها
الايجارية طبقاً لأحكام هذا

القانون تقديراً نهائياً غير قابل للطعن فيه وتعتبر الأجرة المخفضة ـ
طبقاً للفقرة
السابقة ـ
تحديداً نهائياً غير قابل للطعن فيه، ويسري بأثر رجعي من بدء تنفيذ عقد
الإيجار، وبالنسبة
للأماكن التي يكون قد تم تقدير قيمتها الايجارية تقديراً نهائياً
غير قابل للطعن فيه تعدل
هذه القيمة على أساس الأجرة المخفضة طبقاً لحكم هذه المادة
أو طبقاً للتقدير الذي تم
وفقاً لأحكام القانون رقم46 لسنة1962 أيهما أقل وذلك
اعتباراً من الأجرة المستحقة عن شهر مارس سنة1965.
- وقد قضت محكمة النقض بأنه
:
"
يترتب على خضوع المساكن المؤجرة للقانون رقم46 لسنة1962 وعدم صدور
تقدير نهائي
للأجرة وجوب
إعمال المادة الثانية من القانون رقم7 لسنة1965 التي تنص على أن تخفض
بنسبة 35% الأجور
المتعاقد عليها للأماكن الخاضعة للقانون رقم46 لسنة1962 والتي لم
يكن قد تم تقدير قيمتها
الايجارية طبقاً لأحكام هذا القانون تقديراً نهائياً غير
قابل للطعن فيه .. على أن تسري بأثر رجعي من بدء
تنفيذ عقد الإيجار(1). - القانون
رقم46 لسنة1968: استثنى هذا القانون الأماكن
المؤجرة لغير غرض السكنى من الإعفاءات
الضريبية المقررة بالقانون رقم169 لسنة1961
ابتداءً من تاريخ العمل به أي من

1/7/1968(1). 37-
أحكام الأجرة وتحديدها في ضوء القانون رقم52
لسنة1969: - تقدر
أجرة المباني
وفقاً لأحكام هذا القانون على الأسس الآتية: أ ) صافي عائد استثمار
العقار بواقع 5% من قيمة
الأرض والمباني. ب) مقابل استهلاك رأس المال ومصروفات
الإصلاحات والصيانة والإدارة بواقع 3% من قيمة
المباني عملاً بنص المادة10 من
القانون. - الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون: هي الأماكن التي يرخص في
إقامتها
بعد 18أغسطس
سنة1969 تاريخ بدء العمل بالقانون رقم52 لسنة1969 مادامت قد أنشئت
وشغلت قبل صدور القانون
رقم49 لسنة1977. - وكذلك الأماكن التي أصدرت بشأنها لجان
تحديد الأجرة قراراً بتقدير أجرتها ولم ينقض ميعاد
التظلم فيه حتى 18أغسطس 1969(2
). ويتحدد بناء
على ما تقدم .. زيادة أجرة الأماكن المنشأة من 5/11/1961 وحتى
6/10/1973 بأربعة أمثال الأجرة
القانونية على النحو الآتي(3): - إذا أصدرت لجنة
تقدير الأجرة قراراً بتحديد الأجرة وأصبح القرار
نهائياً بعدم الطعن عليه أو بالطعن
عليه وصدور حكم نهائي في الطعن تصبح الأجرة
المحددة بموجب ذلك القرار أو الحكم
النهائي هي الأجرة القانونية. - يلزم تطبيق نص
المادة7 من القانون رقم136 لسنة1981
الذي يقرر زيادة الأجرة بالنسبة لهذه الأماكن
المؤجرة لغير أغراض السكنى بنسبة 10
%
زيادة دورية ثابتة اعتباراً من أول يناير1982 ولمدة خمس سنوات وذلك
على أساس القيمة
الايجارية
المربوطة بالضرائب كما قدمنا آنفاً. - بعد ثبوت واستقرار الأجرة ـ على
النحو المتقدم ـ يتم
تطبيق المادة الثالثة من القانون رقم6 لسنة1997 وتزاد الأجرة
إلى أربعة أمثال. - وتزاد
زيادة دورية سنوية اعتباراً من شهر أبريل1998 بنسبة 10
%
من قيمة آخر أجرة قانونية أي بعد المضاعفة المقررة بالقانون رقم136
لسنة1981،
والقانون رقم6
لسنة1997؛ ثم تصبح الزيادة القانونية لتلك الأماكن بواقع 2% من قيمة
آخر أجرة وذلك من أول
أبريل عام 2001م. - على أنه في حالة تغيير استعمال المكان
لغير أغراض السكنى ـ بعد
العمل بالقانون رقم136 لسنة1981ـ يلزم إعمال نص المادة19
من القانون المنوه عنه بإضافة زيادة قدرها 75%
للأجرة وذلك بالنسبة للأماكن المنشأة
من 5نوفمبر 1961 وحتى 9سبتمبر 1977 عملاً بنص
الفقرة الثالثة من المادة19، وتزاد
الأجرة بنصف النسبة المشار إليها في حالة التغيير
الجزئي بالعين واستعمالها لغير
أغراض السكنى(1). رابعاً: الأماكن المنشأة من
7أكتوبر 1973 وحتى 9سبتمبر 1977
: -
تنص المادة الثالثة من القانون رقم6 في فقرتها الرابعة على أن:
"تحدد الأجرة
القانونية
للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع
ثلاثة أمثال الأجرة
القانونية الحالية للأماكن المنشــأة من 7أكتوبر وحتى 9سبتمبر
1977". 28- وما ينطبق من
أحكام على الأماكن سالفة البيان ينطبق بالضرورة على تلك
الأماكن، مع ملاحظة أن المادة7 من القانون رقم136
لسنة1981 تقرر زيادة دورية ثابتة
من القيمة الايجارية المتخذة أساساً لربط الضريبة
على العقارات المبنية في ذات وقت
الإنشاء بنسبة 5% عن تلك الأماكن المنشأة في تلك
الفترة. 29- حالة تغيير استعمال
العين لغير أغراض السكنى بعد العمل بالقانون
رقم136 لسنة1981: تزاد الأجرة
القانونية لها بنسبة 75% عملاً بنص المادة19 من
القانون سالف الذكر، وفي حالة
التغيير الجزئي للاستعمال يستحق المالك نصف
الزيادة المشار إليها، وفي حالة استحقاق
المؤجر تلك الزيادات يطبق نص المادة الثالثة من
القانون رقم6 لسنة1997 بتحديد
الأجرة القانونية بثلاثة أمثال مع استحقاق زيادة
سنوية بصفة دورية في نفس هذا

الموعد من الأعوام التالية ابتداء من أجرة شهر أبريل سنة1998 بنسبة
10% من قيمة آخر
أجرة قانونية،
وبعد حساب كامل المضاعفة المقررة بالقانون وإضافة الزيادات عملاً بنص
المادة13 من اللائحة
التنفيذية للقانون، ثم تصبح الزيادة القانونية لتلك الأماكن
بواقع 2% من قيمة آخر
أجرة وذلك من أول أبريل عام2001 وذلك بصفة سنوية. خامساً
:
الأماكن المنشأة من 10سبتمبر 1977 وحتى 30يناير 1996: - حددت الفقرة
الخامسة من
المادة
الثالثة من القانون رقم6 لسنة1997 الزيادة لتلك الأماكن بنسبة 10%، بنصها
على أن تزاد الأجرة
القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 10سبتمبر 1997 وحتى
30يناير 1996 بنسبة 10%
اعتباراً من ذات الموعد؛ تخضع تلك الأماكن للقانون رقم49
لسنة1977 والقانون رقم136 لسنة1981. 28- تحديد
الأجرة القانونية في ضوء القانون
رقم49 لسنة1977: - ويحدد إيجار تلك الأماكن وفقاً
لتقدير لجان تحديد القيمة

الايجارية التي يصدر بتشـكيلها قـرار مــن المحـافظ المختص والذي جاء
النص عليها في
القانون رقم49
لسنة1977 في المادة رقم12 منه وتصبح الأجرة القانونية الحالية مستقرة
بصدور قرار من اللجنة
وعدم الطعن عليه أو بصدور حكم نهائي في الطعن المقام على قرار
اللجنة. - يلزم إعمال نص
المادة رقم23 من القانون سالف الذكر بالنسبة للأماكن التي
يرخــص فـي إقــامتها
اعتبــاراً من تاريخ العمل بهذا القانون .. أي من تاريخ

9/9/1972
وذلك بأن تزاد الأجرة للأماكن التي يتم تغيير استعمالها إلى
غير أغراض
السكنى بنسبة
50% ونصف هذه النسبة للتغيير الجزئي. - مع استحقاق الزيادة الدورية
بنسبة 10% من قيمة آخر
أجرة قانونية في نفس الموعد المقرر بالقانون عملاً بنص
المادة13 من اللائحة التنفيذية للقانون أي من أجرة
شهر أبريل 1998 ..، ثم تصبح

الزيادة القانونية لأجرة تلك الأماكن بنسبة 1% من آخر أجرة مستحقة
وذلك من أول
أبريل 2001
بعد تخفيض تلك الزيادة من نسبة 10% إلى 1% بالقانون رقم14 لسنة2001. 29
- تحديد الأجرة القانونية
في ضوء القانون رقم136 لسنة1981 للأماكن غير السكنية
:
-
يخرج الإسكان الفاخر والأماكن غير السكنية من نطاق تحديد القيمة
الايجارية للعين
ولا تخضع إلا
لاتفاق الطرفين دون أي تدخل بتحديد تحكمي للأجرة ويصبح ما يتراضى عليه
الطرفان الأجرة القانونية
وتزاد بنسبة 10% تلك الأمــاكن الخــاضعة لهـــذا
القـــانون اعتبـــاراً مـــن تــاريخ العمل به أي
من 31/7/1981 ويستوي أن تكون هذه
الأماكن قد رخص بإنشائها أو أقيمت بدون ترخيص(1).
- ينبغــي إعمـــال المـــادة19
مـــن القـــانون المذكــور للأماكن التي تنشأ بعد
31/7/1981 ويتم تغيير استعمال
العين إلى غير غرض السكنى بأن تزاد الأجرة
القانونية بنسبة 50% بالنسبة لهذه
الأماكن مع استحقاق نصف النسبة في حالة التغيير
الجزئي ..، ثم تصبح الزيادة

القانونية لأجرة تلك الأماكن بنسبة 1% من آخر أجرة مستحقة وذلك من
أول أبريل 2001
بعد تخفيض تلك
الزيادة من نسبة 10% إلى 1% بالقانون رقم14 لسنة2001. - تتميز تلك
الفئة من المباني المنشأة
من 10سبتمبر 1977 وحتى 30يناير 1996بأن أدرجها القانون
رقم6 لسنة1997، تحت شريحة واحدة وجعل الزيادة فيها
بنسبة 10% من الأجرة القانونية
بالرغم من اشتمال تلك الشريحة على الأماكن المقامة
خلال 20عاماً سابقة على صدوره
انقلبت الأسعار فيها بشكل غير مسبوق إلا أن المشرع
أخذ تلك الأماكن ووضعها في سلة
واحدة وقرر لها الزيادة بالنسبة المبينة، وبالرغم
من عدم خضوع الأماكن المنشأة

والمرخص في إنشائها من 31/7/1981 لتحديد الأجرة بمعرفة لجان تقدير
الأجرة عملاً
بالقانون
رقم136 لسنة1981 بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى وكان الأولى
بالمشرع الأخذ بتنظيم
مختلف لتلك الأماكن وتقسيمها لعدة فئات(1). - فعلى سبيل
المثال كان يمكن تقسيمها على النحو التالي: - تزاد
الأجرة القانونية الحالية

للأماكن المنشأة من 10سبتمبر 1977 وحتى 30/7/1981 بنسبة20%. - تـزاد
الأجــرة
القانونيـة
الحالية للأماكن المنشأة من 31/7/1981 وحتى 31/12/1989 بنسبة10
%. - تــزاد الأجــرة
القانونيـة الحاليـة للأماكن المنشأة من 1/1/1990 وحتى 30/1/1996
بنسبة5%. - وحيث أن ما
جاء به المشرع على النحو المتقدم قد يحدث الكثير من
المفارقات في التطبيق العملي بحيث ترتفع الإيجارات
للأماكن الحديثة الإنشاء

والخاضعة للشريحة الأخيرة والمؤجرة في فترة التسعينيات بشكل غير
متوازن مع الزيادات
الأخرى وهو ما
يتناقض مع قصد المشرع من وراء إصدار هذا القانون. - ولعل هذه الخطوة
التي قام بها المشرع
قاصداً منها إحداث نوع من التوازن بين المؤجرين والمستأجرين في
إيجار الأماكن غير
السكنية قد أصابها نوعاً من عدم التوفيق، ولعل مرد ذلك العجلة في
إصدار هذا التشريع وقلة
الدراسة الجيدة والمتأنية قبل مناقشته في مجلس الشعب مما
يؤكد مجدداً أن على السلطة التشريعية التزام
التأني والإجادة والدراسة عند إصدارها
لقوانين ذات تأثير كبير على جانب عريض من أفراد
المجتمع. والله من وراء القصد،

_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
جمال الخ
زائر



مُساهمةموضوع: شكر على هذا المجهود   الأربعاء فبراير 09, 2011 7:00 am

نشكركم على هذا المجهود الرائع
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
 
القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن
استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي الرجوع الى أعلى الصفحة 
صفحة 1 من اصل 1

صلاحيات هذا المنتدى:لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى
مكتب محمد جمعه موسى للمحاماه :: مدنى Civil Law :: القانون المدنى Egyptian Civil Law-
انتقل الى: