مكتب محمد جمعه موسى للمحاماه
مرحبا بك معنا و نتمنى أن تكون من أعضاء منتدانا
و تساهم معنا ليستفيد الجميع ، و شكرا لك

مكتب محمد جمعه موسى للمحاماه

منتدى للخدمات القانونيه
 
البوابةالرئيسيةاليوميةس .و .جبحـثقائمة الاعضاءالمجموعاتالتسجيلدخول
محمد جمعه موسى للمحاماه *جمهوريه مصر العربيه  -  محافظه البحيره - رشيد *01005599621- 002-01227080958-002 خدمات قانونيه استشارات تسويق عقارى  http://dc184.4shared.com/img/177668446/1a57757b/Egypt.gif?sizeM=3        
 
      Mohamed goma Mousa - Egypt - albehara - Rashid -   Legal Consulting - Services - Marketing mortgage 




شاطر | 
 

 شرح قوانين الايجار

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي اذهب الى الأسفل 
كاتب الموضوعرسالة
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: شرح قوانين الايجار   الأحد مارس 07, 2010 5:04 am

شرح قوانين الايجار











تعريف الايجار


إن عقد الإيجار من العقود المهمة والتي
نتداولها في حياتنا اليومية كثيراً ونتبادل فيها الأدوار فتارة نكون مستأجرين
وأخرى مؤجرين وبصور شتى، ومن هذه العقود عقد إيجار العقار، فهذه العقود أولتها
التشريعات أهمية خاصة لأنها تتعلق إما بمحل عمل المستأجر أو محل سكناه وكلاهما من
الأمور التي لا يستغني عنها أي فرد،



عقد الإيجار في
الشريعة الإسلامية



إن الشريعة الإسلامية في أحكامها تنقسم
إلى نوعين عبادية ومعاملات، و العبادية التي تنظم أحكام العبادة من صلاة وزكاة
وسواها من الأمور التي تتعلق بتوثيق صلة العبد بخالقه، أما المعاملات فهي الأحكام
التي تنظم العلاقات بين الأفراد، ومنها عقود الإيجار لذلك فان عقد الإيجار في
الشريعة الإسلامية لا يختلف كثيراً عما قررته القوانين النافذة، والسبب في ذلك إن
الشريعة الإسلامية كانت المصدر الأساس لمجمل الأحكام القانونية التي تضمنتها
القوانين النافذة، وسأتناول الموضوع على وفق ما يلي :ـ



تعريف عقد
الإيجار



إن تعريف عقد الإيجار يتطلب معرفة اصل مفردة
الإجارة في اللغة وإنها تماثل التعريف الاصطلاحي للعقد ، فالإجارة مشتقة من الأجر
وهو العوض ، ومنه سمي الثواب أجرا . وفي الشرع : عقد على المنافع بعوض ، فلا
يصح استئجار الشجر من أجل الانتفاع بالثمر ، لان الشجر ليس منفعة ، ولا استئجار
النقدين ، ولا الطعام للأكل ، ولا المكيل والموزون لأنه لا ينتفع بها إلا باستهلاك
أعيانها . وكذلك لا يصح استئجار بقرة أو شاة أو ناقة لحلب لبنها لان الإجارة تملك
المنافع ، وفي هذه الحال تملك اللبن وهو عين . والعقد يرد على المنفعة لا على
العين والمنفعة قد تكون منفعة عين ، كسكنى الدار ، أو ركوب السيارة ، كما إن
الإجارة (هي بيع منفعة معلومة بأجر معلوم بمعنى إن الإجارة شرعا تمليك منفعة بعوض
فخرج البيع والهبة والعارية والنكاح فإنه استباحة المنافع بعوض لا تمليكها ) ،
وقيل الأجر الجزاء على العمل كالإجارة ولما كان أصل هذه المادة الثواب على الأعمال
وهي منافع، لذا خصصت الإجارة ببيع المنافع على قاعدة العرف في تخصيص كل نوع تحت
جنس باسم ليحصل التعارف عند الخطاب ويرى بعض الفقهاء إن (الإجارة هي المعاوضة على
منافع الأعيان ، سواء كانت المنفعة عملا - كالإجارة على الخياطة - أم غير ذلك ،
كإجارة المساكن والملابس والدواب والمعامل وغيرها) .



أركان عقد
الإيجار



أركان عقد الإيجار في فقه الشريعة الإسلامية
كما يلي :ـ الركن الأول : العاقدان ويعتبر فيهما العقل والبلوغ كسائر
التصرفات . الركن الثاني : الصيغة ، وهي أن يقول : أكريتك هذه الدار ،
أو أجرتها مدة كذا بكذا ، فيقول : على الاتصال ( قبلت ، أو ) استأجرت ، أو
اكتريت . ولو أضاف إلى المنفعة فقال : أجرتك أو أكريتك منافع هذه الدار الركن
الثالث : الأجرة . فالإجارة قسمان . واردة على العين كمن استأجر دابة بعينها
ليركبها أو يحمل عليها ، أو شخصا بعينه لخياطة ثوب . أو بناء الحائط وواردة على
الذمة ، كمن أستأجر دابة موصوفة للركوب أو الحمل ، أو قال : ألزمت ذمتك خياطة
هذا الثوب ، أو بناء الحائط ، فقبل . وفي قوله : استأجرتك لكذا ، أو لتفعل
كذا ، وجهان . أصحهما : أن الحاصل به إجارة عين ، للاضافة إلى المخاطب ، كما
لو قال : استأجرت هذه الدابة . والثاني : إجارة ذمة ، وعلى هذا إنما
تكون إجارة عين إذا زاد فقال : استأجرت عينك أو نفسك لكذا ، أو لتعمل بنفسك
كذا . وإجارة العقار لا تكون إلا إجارة عين ، لانه لا يثبت في الذمة ، ولهذا لا
يجوز السلم في أرض ولا دار . وفيها تفصيلات متعددة كما يلي :ـ



1.إذا وردت
الاجارة على العين ، لم يجب تسليم الاجرة في المجلس ، كما لا يشترط تسليم الثمن في
البيع . ثم إن كانت في الذمة ، فهي كالثمن في الذمة في جواز الاستبدال ، وفي أنه
إذا شرط فيها التأجيل أو التنجيم ، كانت مؤجلة أو منجمة . وإن شرط التعجيل ، كانت
معجلة ، وإن أطلق ، فمعجلة ، وملكها المكري بنفس العقد ، استحق استيفاءها إذا سلم
العين إلى المستأجر . واستدل الاصحاب بأن المنافع موجودة أو ملحقة بالموجود ،
ولهذا صح العقد عليها ، وجاز أن تكون الاجرة دينا ، وإلا ، لكان بيع دين بدين .



2. يشترط العلم بقدر الاجرة ووصفها إذا كانت
في الذمة كالثمن في الذمة ، فلو قال : اعمل كذا لارضيك أو أعطيك شيئا ، وما
أشبهه ، فسد العقد ، وإذا عمل ، استحق أجرة المثل . ولو استأجره بنفقته أو كسوته ،
فسد . ولو استأجره بقدر من الحنطة أو الشعير ، وضبطه ضبط السلم ، جاز . ولو
استأجره بأرطال خبز ، بني على جواز السلم في الخبز . ولو آجر الدار بعمارتها ، أو
الدابة بعلفها ، أو الارض بخراجها ومؤنتها أو بدراهم معلومة على أن يعمرها ، ولا
يحسب ما أنفق من الاجرة ، لم يصح . ولو أجرها بدراهم معلومة على أن يصرفها إلى
العمارة ، لم يصح ، لان الاجرة ، الدراهم مع الصرف إلى العمارة ، وذلك عمل مجهول .
ثم إذا صرفها في العمارة ، رجع بها . ولو أطلق العقد ، ثم أذن له في الصرف إلى
العمارة ، وتبرع به المستأجر ، جاز . فإن اختلفا في قدر ما أنفق ، فقولان في أن
القول قول من ؟ ولو أعطاه ثوبا وقال : إن خطته اليوم فلك درهم ، أو غدا فنصف
، فسد العقد ووجبت أجرة المثل متى خاطه . ولو قال : إن خطته روميا فلك درهم ،
أو فارسيا فنصف ، فسد ، والرومي بغرزتين ، والفارسي بغرزة .



3. إذا أجلا الاجرة فحلت وقد تغير النقد ،
اعتبر نقد يوم العقد . وفي الجعالة الاعتبار بيوم اللفظ على الاصح ، وقيل :
بوقت تمام العمل ، لان الاستحقاق يثبت بتمام العمل .



4. إذا كانت الاجرة في الذمة . فلو كانت معينة
، ملكت في الحال كالمبيع ، واعتبرت فيها الشرائط المعتبرة في المبيع ، حتى لو جعل
الاجرة جلد شاة مذبوحة قبل السلخ ، لم يجز ، لانه لا يعرف صفته في الرقة والثخانة
وغيرهما . وهل تغني رؤية الاجرة ، عن معرفة قدرها ؟ فيه طريقان . أحدهما :
على قولي رأس مال السلم . والثاني : القطع بالجواز ، وهو المذهب .



5. أما الاجارة الواردة على الذمة ، فلا يجوز
فيها تأجيل الاجرة ، ولا الاستبدال عنها ، ولا الحوالة بها ولا عليها ، ولا
الابراء ، بل يجب التسليم في المجلس كرأس مال السلم ، لانه سلم في المنافع ، فإن
كانت الاججرة مشاهدة غير معلومة القدر ، فعلى القولين في رأس مال السلم . هذا إذا
تعاقدا بلفظ السلم ، بأن قال : أسلمت إليك هذا الدينار في دابة تحملني إلى
موضع كذا ، فإن عقدا بلفظ الاجارة ، بأن قال : استأجرت منك دابة صفتها
كذالتحملني إلى موضع كذا ، فوجهان بنوهما على أن الاعتبار باللفظ ، أم بالمعنى ؟
أصحهما عند العراقيين ، وأبي علي ، والبغوي : أنه كما لو عقدا بلفظ السلم ،
ورجح بعضهم الآخر .



6. يجوز أن تكون الاجرة منفعة ، سواء اتفق
الجنس ، كما إذا أجر دارا بمنفعة دار ، أو اختلف ، بأن أجرها بمنفعة عبد . ولا ربا
في المنافع أصلا ، حتى لو أجر دارا بمنفعة دارين ، أو أجر حلي ذهب بذهب ، جاز ،
ولا يشترط القبض في المجلس . فصل لا يجوز أن يجعل الاجرة شيئا يحصل بعمل الاجنبي ،
كما لو استأجر السلاخ ينسج الشاة بجلدها ، أو الطحان ليطحن الحنطة بثلث دقيقها ،
أو بصاع منه ، أو بالنخالة ، أو المرضعة بجزء من الرقيق المرتضع بعد الفطام ، أو
قاطف الثمار بجزء منها بعد القطاف ، أو لينسخ الثوب بنصفه ، فكل هذا فاسد ،
وللاجير أجرة مثله . ولو استأجر المرضع بجزء من الرقيق في الحال ، أو قاطف الثمار
بجزء منها على رؤوس الشجر ، أو كان الرقيق لرجل وامرأة ، فاستأجرها لترضعه بجزء منه
، أو بغيره ، جاز على الصحيح ، كما لو ساقى شريكه وشرط له زيادة من الثمر ، يجوز
وإن كان يقع عمله في مشترك . وقيل : لا يجوز ، ونقله الامام والغزالي عن
الاصحاب ، لان عمل الاجير ينبغي أن يقع في خاص ملك المستأجر ، وهو ضعيف . قال
البغوي : لو استأجر شريكه في الحنطة ليطحنها أو الدابة ليتعهدها بدراهم ، جاز
. ولو قال : استأجرتك بربع هذه الحنطة أو بصاع منها لتطحن الباقي ، قال
المتولي والبغوي : يجوز ، ثم يتقاسمان قبل الطحن ، فيأخذ الاجرة ، ويطحن
الباقي . قال المتولي : وإن شاء طحن الكل والدقيق مشترك بينهما . ومثال هذه المسائل
، ما إذا استأجره لحمل الشاة المذكاة إلى موضع كذا بجلدها ، ففاسد أيضا . أما لو
استأجره لحمل الميتة بجلدها ، فباطل ، لانه نجس . الركن الرابع : المنفعة ،
ولها خمسة شروط . الشرط الأول : أن تكون متقومة وفيه مسائل . أحدها :
استئجار تفاحة للشم باطل ، لأنها لا تقصد له ، فلم يصح كشراء حبة حنطة . فإن كثر
التفاح ، فالوجه : الصحة ، لأنهم نصوا على جواز استئجار المسك والرياحين للشم
، ومن التفاح ما هو أطيب من كثير من الرياحين . الثانية : استئجار الدراهم
والدنانير ، إن أطلقه ، فباطل الشرط الثاني : أن لا يتضمن استيفاء عين قصدا ،
ومقصودة أن الإجارة عقد تراد به المنافع دون الأعيان ، هذا هو الأصل ، إلا أنه قد
تستحق بها الأعيان تابعه لضرورة أو حاجة ماسة ، فتلحق تلك الأعيان حينئذ بالمنافع
، الشرط الثالث : أن تكون المنفعة مقدورا على تسليمها ، فاستئجار الآبق ،
والمغصوب ، والأخرس للتعليم ، والأعمى لحفظ المتاع ، إجارة عين ، ومن لا يحسن
القرآن لتعليمه ، الشرط الرابع : حصول المنفعة للمستأجر الشرط الخامس :
كون المنفعة معلومة العين والقدر والصفة ، فلا يجوز أن يقول : أجرتك أحدهم .
ثم إن لم يكن للعين المعينة إلا منفعة ، فالإجارة محمولة عليها ، وإن كان لها
منافع ، وجب البيان . ومما تقدم نرى أن الشريعة الإسلامية لم تشترط أي تأبيد أو
التزام للمالك تجاه المستأجر بتمديد العقد لمدة تزيد على ما ذكر في العقد وما اتفق
عليه عملا بالقاعدة الفقهية العقد شريعة المتعاقدين والناس ملزمين بما الزموا به
أنفسهم .






الي ان صدرت القوانين الاستثنائيه للايجارات و سوف
نقوم بشرح الايجارات في ظل القوانين الخاصه إيجار الأماكن الأستثنائية أرقام 121
لسنة 1947و 52 لسنة 1969 و 49 لسنة 1977 و 136 لسنة 1981



القانون 4 , 5 لسنه 1996
الايجارات في ظل القانون المدني و القانون رقم 6 لسنة 1997 و تعديلاته .






و الان نترككم مع الموسوعه














مجموعة قوانين


إيجار وبيع الأماكن


وتنظيم العلاقة بين المالك
والمستأجر



طبقاُ للأحدث التعديلات


القانون رقم 49 لسنة
1977



في شأن تأجير وبيع
الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر



باسم
الشعب



رئيس الجمهورية


قرر
مجلس الشعب القانون الآتي نصه ، وقد أصدرناه :






الباب الأول


في إيجار الأماكن





الفصل الأول


أحكام عامة


مادة 1


فيما عدا الأراضي الفضاء
تسري أحكام هذا الباب علي الأماكن وأجزاء الاماكن علي اختلاف انواعها المعدة
للسكني او لغير ذلك من الاغراض سواء كانت مفروشة او غير مفروشة مؤجرة من المالك او
من غيره وذلك في عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدنا بالتطبيق لأحكام القانون
رقم 52 لسنة 1975 باصدار قانون نظام الحكم المحلي ( الادارة المحلية رقم 43 لسنة
1979 حاليا ) والقوانين المعدلة له .



ويجوز بقرار من وزير الاسكان والتعمير مد
نطاق سريان احكامه كلها او بعضها علي القرار بناء علي اقتراح المجلس المحلي المشار
اليه ولا يكون لهذا القرار اثر علي الاجرة المتعاقد عليها قبل صدوره .



تطبيق


قوانين ايجار
الاماكن استثنت صراحه الارض الفضاء من تطبيق احكامه ، وانه ولئن كانت العبرة فى
وصف العين المؤجرة بانها ارض فضاء هى – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمه – بما جاء
بعقد الايجار دون غيره ولا عبرة فى ذلك بالعرض الذى اجرت من اجله هذه الارض ولا
بما يقيمه عليها المستأجرين من منشات تحقيقا لهذا الغرض ، الاانه يشترط لذلك ان
يكون ما ورد فى العقد حقيقا انصرفت اليه ارادة المتعاقدين ، فاذا ثبت ان ما جاء
بالعقد صورى قصد به التحايل على احكام قانون ايجار الاماكن التعلقه بتحديد الاجرة
والامتداد القانونى لعقد الايجار بعد انتهاء مدته ، فانه لا يعول عليه وتكون
العبرة بحقيقه الواقع اى بطبيعه العين وقت التعاقد عليها وما اتجهت اليه ارادة
المتعاقدين بالفعل فى ذلك الوقت .
الطعن رقم
43 لسنه 68 ق جلسه 30/1/1999



" عبارة
الأماكن وأجزاء الأماكن التي أستهدف المشرع أن يبسط الحماية القانونية الخاصة
عليها بموجب الأحكام التي حوتها نصوص تشريعات إيجار الأماكن الأستثنائية تحقيقاً
لهدفه المنشود منها يقصد بها – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – كل حيز مغلق
بحيث يكون حرزاً ، ..."



( طعن 1581 لسنة 57 ق جلسة
25/11/1993 مشار إليه بموسوعة الأيجارات م/ محمد عزمي البكري ج1 ص 19 ط001 )



" تشريعات
إيجار الأماكن سريانها على الأماكن وأجزاء الأماكن ، المقصود بالمكان كل حيز مغلق
بحيث يكون حرزاً .."



( طعن 2587 لسنة 59 ق جلسة
1/12/1993 مشار إليه بموسوعة الأيجارات م/ محمد عزمي البكري ج1 ص 19 ط001 )



" المقرر - فى قضاء هذه المحكمة -
أن النص فى المادة الأولى من القوانين أرقام 121 لسنه 1947 ، 52 لسنه 1969 ، 49
لسنه 1977 يدل وإن إختلفت صياغتها - على أن تشريعات إيجار الأماكن لا تسرى إلا على
الأماكن وأجزاء الأماكن التى توجد بشأنها علاقة إيجارية تستند إلى عقد صحيح ولما
كانت هذه التشريعات هى من القوانين الإستثنائية التى تسرى فى نطاق الأغراض التى
وضعت لها فيجب تفسيرها فى أضيق الحدود دون ما توسع فى التفسير أو القياس ويكون
التصرف على الحكم الصحيح من النص بتقصى الغرض الذى رمى إليه والقصد الذى أملاه،
وكانت قد نشأت فى ظل استحكام أزمة المساكن فى أعقاب الحرب العالمية الثانية
وصعوبة الحصول على مسكن مما حدا بالمشرع للتدخل لوضع قيود وضوابط معينه فى تأجير
الأماكن خروجا على الأصل العام بقصد منع إستغلال المؤجرين للمستأجرين ، فإن مؤدى
ذلك عدم تطبيق تلك التشريعات إلا على الأماكن وأجزاء الأماكن التى هدف المشرع
حماية المستأجرين لها والتى يقصد بها فى هذا النطاق كل حيز مغلق بحيث يكون حرزا
وهو وصف لا يتوافر بالنسبة لمسطح حائط فى عقار بإعتبار إنه على هذا النحو غير مغلق
ومبسوط للكافة ومن ثم فإنه لا يخضع لأحكام التشريع الإستثنائى بشأن إيجار الأماكن
لإنعدام العلة التى توخاها المشرع وقررها بتلك النصوص هذا فضلا عن أن طبيعة الحائط
الذى يؤجر تتأبى مع الكثير من القواعد الإستثنائية التى تضمنها هذه القوانين ولا
تتسق مع ما أوردته من أحكام من أبرزها ما ورد بالقانون رقم 46 لسنه 1962 ومن بعده
القانون رقم 52 لسنه 1969 ثم القانون رقم 49 لسنه 1977 من قواعد بشأن تقدير القيمة
الإيجارية للأماكن وجعلها تقوم على العنصرين هما نسبة محددة من كل قيمة الأرض
وتكاليف البناء بما يقابل صافى إستثمار العقار ومقابل رأس المال ومصروفات الإصلاح
والصيانة موزعة على وحدات العقار، وأيضا ما نصت عليه المادتان 33،36 من القانون
رقم 49 لسنه 1977 فى شأن إلتزام شاغلى الأماكن المؤجرة بقيمة إستهلاك المياه
وكيفية إحتسابها وتوزيعها على وحدات العقار وغرف الخدمات والمنافع المشتركة وغيرها
من الأماكن التى تمارس فيها أنشطة غير سكنية وما نصت علية المادتان 40، 44 فى شأن
الحالات التى تجوز فيها للمستأجر أن يؤجر المكان المؤجر له مفروشا أو خاليا.



[ الطعن رقم 502 -
لسنـــة 60ق - تاريخ الجلسة 15 / 06 / 1994 - مكتب فني 45 ]



مادة 2


لا تسري احكام هذا الباب
علي :



( أ ) المساكن الملحقة
بالمرافق والمنشآت وغيرها من المساكن التي تشغل بسبب العمل



( ب ) المساكن التي تشغل
بتصاريح اشغال مؤقتة لمواجهه حالات الطواريء والضرورة ويصدر بتحديد تلك الحالات
وشروط الانتفاع بهذه المساكن قرار من وزير الاسكان والتعمير .






مادة 3


يحظر علي المرخص لهم في اقامة مبان او اجزاء
منها من المستوي الفاخر ، الاستفادة من النظم او الميزات الخاصة بتوزيع او صرف او
تيسير الحصول علي مواد البناء يتولي ملاك هذه المباني بمعرفتهم وعلي نفقتهم
استيراد ما يلزم لها من مواد البناء او شرائها من المواد المستوردة او من المواد
المنتجة محليا بالاسعار العالمية بعد الوفاء باحتياجات المستويات الأخري من
الاسكان .






مادة 4


تسري احكام هذا الباب علي
الاماكن التي ينشئها ، اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون مستأجرو الاراضي
الفضاء علي هذه الاراضي بترخيص كتابي من مالكها متي توافرت الشروط الآتية :



( أ ) ان يكون الترخيص
تاليا العمل بهذا القانون .



( ب ) ان تكون المباني
شاغلة لنسبة مقدارها خمسون في المائة ( 50% ) علي الاقل من الحد المسموح بالانتفاع
به مسطحا وارتفاعا وفقا لأحكام قانون توجيه وتنظيم اعمال البناء



( جـ ) الا يقل مسطح
المباني المخصصة للسكني عن ثلاثة ارباع مجموع مسطحات المباني .



واذا انتهي عقد ايجار
الاراضي الفضاء لاي سبب من الاسباب استمر من انشأ الاماكن المقامة عليها او من
استأجرها منه بحسب الاحوال شاغلا لهذه الاماكن بالاجرة المحددة قانونا .






مادة 5


تختص المحاكم العادية دون
غيرها بالفصل في المنازعات التي تنشأ عن تطبيق احكام هذا القانون .






مادة 6


يعد في حكم المستأجر في
تطبيق احكام هذا الباب مالك العقار المنزوعة ملكيته بالنسبة الي ما يشغله من هذا
العقار .



وتعتبر الاماكن الصادر في
شأنها قرارات استيلاء لشغلها مؤجرة الي الجهات التي تم الاستيلاء لصالحها .



تطبيق


ذلك
أن المقرر ـ في قضاء هذه المحكمة ـ أن لمحكمة الموضوع سلطة فهم الواقع في
الدعوى وتقدير الأدلة فيها ـ والمستندات ـ ولها في حدود سلطتها الموضوعية أن تأخذ
بالنتيجة التي انتهي إليها الخبير للأسباب التي أوردها في تقديره وأنها غير مكلفة
بأن تتبع الخصوم في مختلف أقوالهم وحججهم وترد استقلال علي كل وجه أو قول مادام في
قيام الحقيقة التي أوردت دليلها الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال والحجج , وأن
محكمة الموضوع غير ملزمة بإجابة الطاعن إلى طلب إعادة المأمورية إلى خبير ـ حسابي
ـ متى اقتنعت بكفاية الأبحاث التي أجرها وبسلامة الأسس التي بنى عليها رأيه . ومن
المقرر أن مؤدى الفقرة الثانية من المادة الثالثة من القانون رقم 52 لسنة 1969 في
شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين المقابلة للمادة 7 من
القانون رقم 121 لسنة 1947 والمادة 6/2 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن قرار
الاستيلاء الصادر من شخص معنوي عام يخوله القانون هذا الحق لأغراض تتعلق بالمصلحة
العامة كاستيلاء وزارة التربية والتعليم على الدور اللازمة للمدارس يقوم مقام عقد
الإيجار . ويكون الاستيلاء بأمر إداري من الجهة المختصة والنظر في صحة الأمر وطلب
إلغائه لمخالفته للقانون هو من اختصاص القضاء الإداري شأن كل أمر إداري , ولكن بعد
صدور أمر الاستيلاء صحيحا و وضع اليد على العقار المستولى عليه قد استنفذ أغراضه
وأصبحت العلاقة بعد ذلك بين الجهة المستولية ومالك العقار المستولي عيه علاقة
تأجيرية تخضع للتشريعات الاستثنائية ويكون النظر في المنازعات المتعلقة بها من
اختصاص المحكمة المختصة طبقا لهذه التشريعات .



( الطعن رقم 5057 لسنة 64 ق
جلسة 26/6/2004 )



مادة 7


للعامل المنقول الي بلد من
عامل آخر في ذات جهه العمل حق الاولوية علي غيره في استئجار السكن الذي كان يشغله
هذا العامل اذا قام باعلان المؤجر في مدي اسبوعين علي الأكثر من تاريخ الاخلاء
برغبته في ذلك بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول علي ان يعزز ذلك عن طريق الجهه
التي يعمل بها المتبادلان وبحظر علي المالك التعاقد قبل انقضاء هذه المادة .



وعلي العامل المنقول الي
بلد آخر ان يخلي المسكن الذي كان يشغله بمجرد حصوله علي مسكن في البلد المنقول
اليه . الا اذا قامت ضرورة ملجئة تمنع من اخلاء مسكنه .



دستوريه


أولا :- بعدم
دستورية الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنه 1977 فى شان تاجير
وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر.
ثانيا :- بسقوط أحكام اللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بقرار وزير الاسكان
والتعمير رقم 99 لسنه 1978 وذلك فى مجال تطبيقها بالنسبة الى تبادل الوحدات
السكنية.
المحكمة الدستورية العليا برقم 71 لسنة 19قضائية جلسه 4 أكتوبر 1997



وبها تخرج
اللائحة عن الحدود التى ضبطتها
بها المادة 144 من الدستور


إن قضاء هذه
المحكمة قد جرى على أنه متى عهد
القانون إلى جهة بذاتها بتنفيذ
أحكامه، كان إجراؤه مما تستقل به هذه الجهة دون
غيرها؛ وكان قانون بيع وتأجير
الأماكن قد أورد نص الفقرة الثالثة المطعون عليها
مجيزا بموجبها تبادل الوحدات
السكنية- فى البلد الواحد- بين مستأجر وآخر، ومتسلبا
من تحديد القيود والضوابط التى
يباشر هذا الحق على ضوئها حتى فى خطوطها الرئيسية،
تاركا إحداثها- لا تفصيلها-
للائحة تنفيذية يصدرها وزير الإسكان محددا بها أحوال
هذا التبادل، والشروط التى يتم
على ضوئها، والأوضاع الإجرائية التى يلتزمها، وكذلك
ضماناته؛وكان ذلك مؤداه أنه فيما
خلا مبدأ جواز التبادل فى البلد الواحد الذى تقرر
بالفقرة المطعون عليها، فإن أسس
هذا التبادل، والقواعد التى يقوم عليها وإجراءاتها،
ظل بيد السلطة التنفيذية تتولاه
من خلال لائحة تصدرها، فلا تكون أحكامها تنفيذا
لقانون قائم، بل تشريعا مبتدءا
يؤثر على الأخص فى حرية التعاقد والحق فى الملكية،
وهما من الحقوق التى كفلها
الدستور



الأصل فىالروابط الإيجارية، إن الإرادة هى التى تنشئها، فإذا جردها المشرع من
كل دور فى
مجال تكوين هذه الروابط وتحديد
آثارها، كان تنظيمها آمرا منافيا لطبيعتها



إنقضاء هذه المحكمة مطرد على أن صون الدستور للملكية الخاصة،مؤداه أن المشرع لا يجوز أن يجردها من لوازمها، ولا أن يفصل عنها
أجزاءها، ولا أن
ينتقص من أصلها أو يعدل من
طبيعتها أو يزيلها، ولا أن يقيد من مباشرة الحقوق
المتفرعة عنها فى غير ضرورة
تقتضيها وظيفتها الاجتماعية؛وكان ضمان وظيفتها هذه،
يفترض ألا ترهق القيود التى
يفرضها المشرع عليها جوهر بنيانها، ولا أن يكون من
شأنها حرمان أصحابها من تقرير صور
الانتفاع بها؛ وكان صون الملكية وإعاقتها لا
يجتمعان، فإن هدمها من خلال قيود
ترهقها ، ينحل عصفا بها، منافيا للحق فيها



إن قضاء هذه
المحكمة قد جرى كذلك، على أن الملكية لا تعتبر حقا مطلقا، وليس لها من
الحماية ما يجاوز الانتفاع المشروع بعناصرها • ومن ثم جاز تحميلها
ببعض القيود التى
يقتضيها صون وظيفتها الاجتماعية
التى لا يجوز أن يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية من
ثمارها أو منتجاتها أو
ملحقاتها؛وكان الدستور قد كفل للملكية حرمتها ولم يجز المساس
بها إلا استثناء. وكان تنظيمها لدعم وظيفتها الاجتماعية لا يجوز إلا
بقانون يوازن
به المشرع حقوق أصحابها بما يراه
من المصالح أولى بالاعتبار؛ وكانت الفقرة المطعون
عليها التى تضمنها قانون الإسكان،
لا تتناول غير أصل الحق فى التبادل فى البلد
الواحد، على أن تحدد اللائحة
التنفيذية الأحوال التى يتم فيها التبادل وشروط
إنفاذه، فإن التنظيم الوارد بها
لحق الملكية، يكون متضمنا فرض قيود عليها تنال من
محتواها


إن مانص عليهالدستور فى المادة 7 من قيام المجتمع على أساس من التضامن الاجتماعى،
يعنى وحدة
الجماعة فى بنيانها، وتداخل
مصالحها لا تصادمها، وإمكان التوفيق بينها ومزاوجتها
ببعض عند تزاحمها، واتصال أفرادها
وترابطهم ليكون بعضهم لبعض ظهيرا، فلا يتفرقون
بددا أو يتناحرون طمعا، أو
يتنابذون بغيا، وهم بذلك شركاء فى مسئوليتهم قبلها، لا
يملكون التنصل منها أو التخلى
عنها، وليس لفريق منهم بالتالى أن يتقدم على غيره
انتهازا، ولا أن ينال من الحقوق
قدرا منها يكون به- عدوانا- أكثر علوا. بل يتعين أن
تتضافر جهودهم لتكون لهم الفرص
ذاتها التى تقيم لمجتمعاتهم بنيانها الحق، وتتهيأ
معها تلك الحماية التى ينبغى أن
يلوذ بها ضعفاؤهم، ليجدوا فى كنفها الأمن
والاستقرار





المحكمة


بعد الاطلاع على
الأوراق، والمداولة



حيث إن الوقائع-
حسبما يبين من
صحيفة الدعوى وسائر الأوراق-
تتحصل فى أن المدعى عليها الرابعة ونجلها المدعى عليه
الخامس، كانا يقيمان فى وحدة
سكنية بعقار للمدعى بدائرة قسم مصر القديمة؛ وقد أبرما
مع المدعى عليه الثالث المقيم
بالدور الأرضى بالزمالك بالعقار المملوك للمدعى عليهم
من السادس إلى الأخير، عقدا
تبادلا بمقتضاه مسكنيهما المؤجرين، على سند من مقتضيات
الحالة الصحية للمدعى عليها
الرابعة، وتغير الظروف الاجتماعية للمدعى عليه الثالث
لازدياد عدد أفراد. وقد أخطر
المتبادلان ملاك العقارين بصور من عقد التبادل،
وبمستنداتهما التى تؤكد حقهما فى
إجرائه، وذلك وفقا لأحكام اللائحة التنفيذية
للقانون رقم 49 لسنة 1977. وبعد
مضى أكثر من ثلاثين يوما على هذا الإخطار دون رد من
الملاك بقبول التبادل، أقام
المتبادلان ضدهم الدعوى رقم 629 لسنة 1995 إيجارات كلى
جنوب القاهرة. وأثناء نظرها دفع
المدعى فى الدعوى الماثلة بعدم دستورية نص الفقرة
الثالثة من المادة 7 من القانون
رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم
العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
وإذ قدرت محكمة الموضوع جدية الدفع، وصرحت بالطعن
بعدم الدستورية، فقد أقام المدعى
الدعوى الماثلة. وحيث إن الفقرة الثالثة من المادة
7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع
الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر، تنص على مايأتى :
"000 وفى البلد الواحد يجوز تبادل الوحدات السكنية بين
مستأجر وآخر وذلك فى البلاد وبين الأحياء وطبقا للحالات ووفقا للقواعد
والشروط
والإجراءات والضمانات التى يحددها
قرار وزير الإسكان والتعمير، وعملا باللائحة
التنفيذية لهذا القانون الصادر
بها قرار وزير الإسكان والتعمير رقم 99 لسنة 1978،
فإن تبادل الوحدات السكنية
بالتطبيق لأحكام الفقرة الثالثة المشار إليها، يتم فى
الأحوال التى حددتها، وهى: أولا-
.............. ثانيا
- أن تستلزم الحالة الصحية لكل من
المستأجرين راغبى التبادل أو كليهما الانتقال من
مسكنه إلى آخر أكثر ملاءمة لظروفه
الصحية التى لايجوز اثباتها إلا بتقرير قاطع من
طبيبين متخصصين، متضمنا بيانا
دقيقا بها، واقتضائها من تغيير المسكن بسببها. ثالثا-
أن يقع تغيير فى الأوضاع
الاجتماعية لأحد لراغبى التبادل من المستأجرين أو كليهما،
ويندرج تحتها تغير حجم الأسرة، وما يقتضيه من ضيق أو اتساع مسكنها. ................ويكون التبادل فى الحالتين المنصوص عليهما فى ثانيا وثالثا فى عواصم
المحافظات
وغيرها من البلاد التى تسرى فيها
أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977،
سواء أكان ذلك فى عقار واحد أو
بين عقار وآخر داخل البلدة الواحدة. وتشترط المادة 4
من اللائحة التنفيذية للقانون
لإجراء التبادل- وقبل البدء فيه- وفاء كل من
المستأجرين الراغبين في التبادل،
بالتزاماته المالية الناشئة عن عقد الإجارة. وفيما
عدا التبادل بسبب مقتضيات الحالة
الصحية المبينة فى البند ( ثانيا ) يشترط لجواز
التبادل، انقضاء سنة كاملة على
الأقل على إقامة كل مممستأجر فى مسكنه قبل البدء فى
إجراءات التبادل. ويبقى
المستأجران ضامنين متضامنين- كل منهما قبل الآخر وفى مواجهة
المؤجر- إيفاء التزاماتهما المالية الناشئة عن عقد الإيجار، وذلك لمدة
سنتين من
تاريخ إتمام التبادل. وعملا
بالمادة 5 من اللائحة التنفيذية، يحرر المستأجران راغبا
التبادل خمس نسخ من النموذج الخاص
بذلك والمرفق بهذه اللائحة. ويخطران مالكى
العقارين المراد التبادل فيهما
بنسخة من هذا النموذج، على أن تكون موقعا عليها
منهما، ومرفق بها مستنداتهما التى
تؤكد صحة بياناتها. وعلى كل من الملاك- وخلال
ثلاثين يوما من تاريخ إخطاره
برغبة المستأجرين- إبلاغهما بكتاب موصى عليه مصحوب
بعلم الوصول برأيه فى طلباتهم.
ويعتبر انقضاء هذه المدة دون رد من قبله، بمثابة رفض
للتنازل. وتقضى المادتان 6و7 من
هذه اللائحة، بأن يتنازل كل من المستأجرين راغبى
التبادل عن عقد الإيجار الخاص به
إلى المستأجر الآخر، وذلك بعد رضاء الملاك أو صدور
حكم من القضاء بالتبادل. ويقوم
الحكم الصادر لصالح المستأجرين مقام العقد اللازم
لإثبات التبادل. وحيث إن الفقرة
الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977،
كان قد تضمنها مشروع قانون عرض
على مجلس الشعب بجلسته المعقودة فى 19 يوليو 1977،
إلا أن لجنة الشئون الدستورية
والتشريعية لهذا المجلس ارتأت ضرورة حذفها تأسيسا على
انحيازها لمصلحة مستأجرى الأعيان
إضرارا بأصحابها الذين سلبهم المشرع الحق فى تحديد
الأجرة، وفرض عليهم امتداد
الإجارة بعد انتهاء مدتها، وعَرَّضهم كذلك لقيود صارمة
نظم بها الروابط الإيجارية فى
عديد من جوانبها. ولم يبق لهم بعدئذ إلا حق اختيار
مستأجر العين التى يملكونها، فإذا
أسقط المشرع عنهم هذا الحق، نالتهم مضار كثيرة
يندرج تحتها أن يتحول المستأجرون
إلى مستغلين من خلال عمليات التبادل التى يجرونها
ويفاجئون بها من يملكون الأماكن
التى يشغلونها. بيد أن المجلس رفض إقرار ما انتهت
إليه لجنة الشئون الدستورية
والتشريعية، وأعاد إدراج الفقرة الثالثة المشار إليها
بنصها الوارد بمشروع الحكومة، ثم
أقرها. وحيث إن المدعى ينعى على الفقرة الثالثة من
المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة
1977، مخالفتها للمواد 2 و 7 و 33 و 34 من
الدستور، وذلك من عدة أوجه حاصلها
أن حكم الفقرة المطعون عليها يناقض الشريعة
الإسلامية فى أصولها الكلية،
ويتضمن إسقاطا للملكية عن أصحابها بما فرضه المشرع من
قيود عليها، وتحويرا للإجارة عن
طبيعتها الشخصية من خلال أغيار يبادلون الوحدة
السكنية التى كانوا يشغلونها،
بوحدة أخرى كان مستأجر آخر مقيما بها، فلا يكون إنفاذ
التبادل فيما بين هاتين الوحدتين،
إلا اقحاما عليهما لأشخاص لا تربطهم بصاحبها صلة
منطقية. هذا فضلا عن أن هذا
التبادل لايتم فى الأعم من الأحوال إلا مقابل مبالغ
مالية باهظة يدفعها أحد
المتبادلين لثانيهما، ولا يحصل المؤجر على شئ منها. وحيث إن
المصلحة الشخصية المباشرة- وهى شرط لقبول الدعوى الدستورية- مناطها
ارتباطها بصلة
منطقية بالمصلحة التى يقوم بها
النزاع الموضوعى؛ وكان المدعى وإن قصر الدفع بعدم
الدستورية الذى أبداه أمام محكمة
الموضوع، على حكم الفقرة الثالثة من المادة 7 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن
تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر، إلا أن الخصومة
الدستورية الماثلة، لا تكتمل عناصرها بعيدا عن الشروط
والأوضاع التى نظم وزير الإسكان
التبادل من خلالها، وهو ما يعنى تكوينها مع الفقرة
المطعون عليها، كلا لا يتجزأ.
وحيث إن مؤدى الأحكام التى تضمنتها الفقرة الثالثة من
المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة
1979- وفى إطار ربطها باللائحة التنفيذية لهذا
القانون- أن تبادل الوحدات السكنية
فيما بين مستأجرين يرغبان فيه، ليس عملا رضائيا،
بل يقع فى الأحوال التى حددتها
اللائحة التنفيذية، وبالشروط التى عينتها، ووفق
الأوضاع الإجرائية التى حددتها.
ومن ثم يكون نص القانون مصدرا مباشرا لتبادل
الوحدات السكنية، يحيط بالأحوال
والشروط والأوضاع التى يتم فيها، فلا يحول دون
نفاذه اعتراض أصحابها عليه، كلما
توافرت الواقعة التى اعتبرها المشرع مصدرا للحق
فيه. وهو مايعنى أن الحق فى
التبادل، لا ينشأ إلا من النصوص القانونية التى
تستنهضها إرادة مستأجرين توافقا
على إجراء التبادل، وأرادا أن يتماه وفقا لأحكامها،
فلا يدور إلا معها. وحيث إن
المادة 144 من الدستور تقضى بأن لرئيس الجمهورية إصدار
اللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين
بما ليس فيه تعديل أو تعطيل لها أو إعفاء من
تنفيذها. وله أن يفوض غيره فى
إصدارها. ويجوز أن يعين القانون من يصدر القرارات
اللازمة لتنفيذه. وحيث إن من
المقرر، أنه لايجوز للسلطة التشريعية- فى ممارستها
لاختصاصاتها فى مجال إقرار
القوانين- أن تتخلى بنفسها عنها، إهمالا من جانبها لنص
المادة 86 من الدستور التى تعهد
إليها أصلا بالمهام التشريعية، ولاتخول السلطة
التنفيذية مباشرتها إلا استثناء،
وفى الحدود الضيقة التى بينتها نصوص الدستور حصرا،
ويندرج تحتها إصدار اللوائح
اللازمة لتنفيذ القوانين التى لا يدخل فى مفهومها،
توليها ابتداء تنظيم مسائل خلا
القانون من بيان الإطار العام الذى يحكمها، فلا
تفصل اللائحة عندئذ أحكاما أوردها
المشرع إجمالا، ولكنها تشرع ابتداء من خلال
نصوص جديدة لا يمكن إسنادها إلى
القانون، وبها تخرج اللائحة عن الحدود التى ضبطتها
بها المادة 144 من الدستور. وحيث
إن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أنه متى عهد
القانون إلى جهة بذاتها بتنفيذ
أحكامه، كان إجراؤه مما تستقل به هذه الجهة دون
غيرها؛ وكان قانون بيع وتأجير
الأماكن قد أورد نص الفقرة الثالثة المطعون عليها
مجيزا بموجبها تبادل الوحدات
السكنية- فى البلد الواحد- بين مستأجر وآخر، ومتسلبا
من تحديد القيود والضوابط التى
يباشر هذا الحق على ضوئها حتى فى خطوطها الرئيسية،
تاركا إحداثها- لا تفصيلها-
للائحة تنفيذية يصدرها وزير الإسكان محددا بها أحوال
هذا التبادل، والشروط التى يتم
على ضوئها، والأوضاع الإجرائية التى يلتزمها، وكذلك
ضماناته؛وكان ذلك مؤداه أنه فيما
خلا مبدأ جواز التبادل فى البلد الواحد الذى تقرر
بالفقرة المطعون عليها، فإن أسس
هذا التبادل، والقواعد التى يقوم عليها وإجراءاتها،
ظل بيد السلطة التنفيذية تتولاه
من خلال لائحة تصدرها، فلا تكون أحكامها تنفيذا
لقانون قائم، بل تشريعا مبتدءا
يؤثر على الأخص فى حرية التعاقد والحق فى الملكية،
وهما من الحقوق التى كفلها
الدستور. وحيث إن من المقرر كذلك أن حرية التعاقد فوق
كونها من الخصائص الجوهرية للحرية
الشخصية، إنها كذلك وثيقة الصلة بالحق فى
الملكية؛ وذلك بالنظر إلى الحقوق
التى ترتبها العقود فيما بين أطرافها، أيا كان
المدين بأدائها. وحيث إن السلطة
التشريعية، وإن ساغ لها استثناء أن تتناول أنواعا
من العقود لتحيط بعض جوانبها
بتنظيم آمر يكون مستندا إلى مصلحة مشروعة؛ إلا أن هذه
السلطة ذاتها لايسعها أن تهدم
الدائرة التى تباشر فيها الإرادة حركتها، فلا يكون
لسلطانها بعد هدمها من أثر، ذلك
أن الإرادة وإن لم يكن دورها كاملا فى تكوين العقود
وتحديد الآثار التى ترتبها، إلا
أن الدائرة المنطقية التى تعمل الإرادة الحرة فى
نطاقها، لايجوز اغتيالها بتمامها،
وإلا كان ذلك إنهاءً لوجودها، ومحوا كاملا للحرية
الشخصية فى واحد من أكثر مجالاتها
تعبيرا عنها، ممثلا فى إرادة الاختيار استقلالا
عن الأخرين، بما يصون لهذه الحرية
مقوماتها، ويؤكد فعاليتها. وحيث إن الأصل فى
الروابط الإيجارية، إن الإرادة هى
التى تنشئها، فإذا جردها المشرع من كل دور فى
مجال تكوين هذه الروابط وتحديد
آثارها، كان تنظيمها آمرا منافيا لطبيعتها. ومن
البدهى، أن القيود التى فرضها
المشرع على الإجارة، اقتضتها أزمة الإسكان وحدة
ضغوطها، وضرورة التدخل لمواجهتها
بتدابير استثنائية تعتبر من قبيل التنظيم الخاص
لموضوعها؛ وقد أصابها هذا التنظيم
الخاص فى كثير من جوانبها، مقيدا عمل الإرادة فى
مجالها، وعلى الأخص فى مجال تحديد
الأجرة وامتداد العقد بقوة القانون، إلا أن
الإجارة تظل- حتى مع وجود هذا
التنظيم الخاص- تصرفا قانونيا ناشئا عن حرية التعاقد
التى أهدرتها النصوص المطعون فيها
من خلال إنفاذها التبادل بقوة القانون فى شأن
الأعيان التى تعلق بها، فلا تكون
الإجارة عقدا يقوم على التراضى، بل إملاء يناقض
أسسها ويقوضها. وحيث إنقضاء هذه المحكمة مطرد على أن صون الدستور للملكية الخاصة،مؤداه أن المشرع لا يجوز أن يجردها من لوازمها، ولا أن يفصل عنها
أجزاءها، ولا أن
ينتقص من أصلها أو يعدل من
طبيعتها أو يزيلها، ولا أن يقيد من مباشرة الحقوق
المتفرعة عنها فى غير ضرورة
تقتضيها وظيفتها الاجتماعية؛وكان ضمان وظيفتها هذه،
يفترض ألا ترهق القيود التى
يفرضها المشرع عليها جوهر بنيانها، ولا أن يكون من
شأنها حرمان أصحابها من تقرير صور
الانتفاع بها؛ وكان صون الملكية وإعاقتها لا
يجتمعان، فإن هدمها من خلال قيود
ترهقها ، ينحل عصفا بها، منافيا للحق فيها. وحيث
إن قضاء هذه المحكمة قد جرى كذلك،
على أن الملكية لا تعتبر حقا مطلقا، وليس لها من
الحماية ما يجاوز الانتفاع
المشروع بعناصرها • ومن ثم جاز تحميلها ببعض القيود التى
يقتضيها صون وظيفتها الاجتماعية
التى لا يجوز أن يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية من
ثمارها أو منتجاتها أو
ملحقاتها؛وكان الدستور قد كفل للملكية حرمتها ولم يجز المساس
بها إلا استثناء. وكان تنظيمها لدعم وظيفتها الاجتماعية لا يجوز إلا
بقانون يوازن
به المشرع حقوق أصحابها بما يراه
من المصالح أولى بالاعتبار؛ وكانت الفقرة المطعون
عليها التى تضمنها قانون الإسكان،
لا تتناول غير أصل الحق فى التبادل فى البلد
الواحد، على أن تحدد اللائحة
التنفيذية الأحوال التى يتم فيها التبادل وشروط
إنفاذه، فإن التنظيم الوارد بها
لحق الملكية، يكون متضمنا فرض قيود عليها تنال من
محتواها، وعلى الأخص من خلال
الآثار التى ترتبها فى مجال استعمالها. وحيث إن
التبادل المقرر بالنصوص المطعون
عليها، ليس إلا تنازلا رخص به المشرع، وبه يحل كل
متبادل محل نظيره فى الوحدة
المؤجرة التى يشغلها؛وكان تبادل الأعيان على هذا النحو،
لايعدو أن يكون تصرفا قانونيا
كثيرا مايقترن بمقابل يختص به أحدهما، ولايعود شئ
منه- وأيا كان مقداره- على من يملكها،
مما يخل بتساويهم مع نظرائهم فى شأن الحقوق
التى يستمدونها من تنازل المستأجر
الأصلى عن الإجارة إلى غيره وفقا لنص المادة 20
من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى
شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر. ذلك أن من يؤجرون أعيانا يملكونها بالخيار
وفقا لحكمها بين اعتماد تنازل
مستأجرها عن إجارتها مع الحصول من المتنازل على50% من
مقابل التنازل المعروض عليه؛ أو
رفض هذا التنازل استقلالا منهم بالعين المؤجرة من
دون المتنازل، على أن يؤدى إليه
مالكها عندئذ النسبة ذاتها من المعروض عليه مقابلا
للتنازل عنها. ولاكذلك الفقرة
المطعون عليها- مكملا مضمونها باللائحة التنفيذية
- لأنها تجعل تبادل الأعيان المؤجرة
وفقا لأحكامها نافذا بقوة القانون فى شأن
أصحابها، ودون مقابل يعود عليهم
من إتمام التنازل. وليس ذلك إلا تمييزا منهيا عنه
دستوريا بين فئتين تؤجران أعيانا
تملكها، إحداهما تلك التى يتعلق التبادل بأعيانها
وفقا للنصوص المطعون
عليها؛وأخراها تلك التى يكون التنازل عن الإجارة منصرفا إلى
أعيانها فى الحدود التى بينتها المادة 20 المشار إليها. ولا يستقيم
هذا التمييز
- وقد افتقر إلى الأسس الموضوعية التى ينهض بها
سويا- ومبدأ تساويهم أمام القانون
وفقا لنص المادة 40 من الدستور
التى تكفل صون محتواه، باعتباره مدخلا للحرية،
وطريقا إلى العدل والسلام
الاجتماعى لا يجوز أن يعاق من خلال أعذار لا اعتبار لها
. وحيث إن تبادل الأعيان المؤجرة
وفقا للنصوص المطعون عليها، لايحول دون انتقال
منافعها بين أكثر من مستأجر
يتعاقبون عليها اتصالا بها، كلما طرأ تغيير على الأوضاع
التى قام عليها التبادل الأول.
فما يكون من الأعيان المؤجرة بعيدا عن موقع العمل
الأصلى، قد يصير قريبا منه فى وقت
لاحق. ومن بادل عينا بأخرى لاتساعها، قد يظهر
ضيقها من بعد. ومن يبادل مستأجرا
اعتل صحيا، قد يغدو هو عليلا، فلا يبقى فى الوحدة
التى انتقل إليها- والفرض أنها
بطابق أعلى- بل يٌبدلها بأخرى توافق ظروفه الصحية
الجديدة، فلا يكون التبادل الأول
إجراء نهائيا فى كل الأحوال، بل حلا مرحليا يتصل
بأوضاع بذواتها تفترض ثباتها،
فإذا اعتراها التغيير، قام بها مسوغ جديد للتبادل،
فلا تخلص الأعيان المؤجرة
لأصحابها، بل تنحدر حقوقهم بشأنها إلى مرتبة الحقوق
المحدودة أهميتها، مع انبساط سلطة
المستأجرين عليها إلى حد يخل بالملكية الخاصة
التى حرص الدستور على صونها؛
تقديرا بأن المزايا التى تنتجها هى التى تبلور جوهرها،
فإذا انقض المشرع عليها، صار
أمرها صريما، ومسها بذلك ضر عظيم. وحيث إن مانص عليه
الدستور فى المادة 7 من قيام
المجتمع على أساس من التضامن الاجتماعى، يعنى وحدة
الجماعة فى بنيانها، وتداخل
مصالحها لا تصادمها، وإمكان التوفيق بينها ومزاوجتها
ببعض عند تزاحمها، واتصال أفرادها
وترابطهم ليكون بعضهم لبعض ظهيرا، فلا يتفرقون
بددا أو يتناحرون طمعا، أو
يتنابذون بغيا، وهم بذلك شركاء فى مسئوليتهم قبلها، لا
يملكون التنصل منها أو التخلى
عنها، وليس لفريق منهم بالتالى أن يتقدم على غيره
انتهازا، ولا أن ينال من الحقوق
قدرا منها يكون به- عدوانا- أكثر علوا. بل يتعين أن
تتضافر جهودهم لتكون لهم الفرص
ذاتها التى تقيم لمجتمعاتهم بنيانها الحق، وتتهيأ
معها تلك الحماية التى ينبغى أن
يلوذ بها ضعفاؤهم، ليجدوا فى كنفها الأمن
والاستقرار. وحيث إن الفقرة
المطعون عليها- ومن خلال مطلق انحيازها لمصلحة من
يقررون التبادل- لا تقيم وزنا
لتوازن علاقاتهم مع مؤجريها، ولكنها تنحدر بها إلى
مادون مستوياتها المنطقية التى
تكفل لعقود الإيجار خصائصها؛ وكانت السلطة التقديرية
التى يملكها المشرع فى مجال تنظيم
الحقوق، لا يجوز أن ينفلت مداها بما يفقد الملكية
مقوماتها، وعلى الأخص من خلال
اقتلاع مزاياها أو تهميشها تسترا بتنظيم الحقوق التى
يدعيها مستأجرون مافتئوا يرجحون
مصالحهم على ما سواها، إضرارا بحقوق المؤجرين؛ وكان
المشرع قد تدخل بالقواعد التى
فرضها إطارا لتبادل الانتفاع بالأعيان المؤجرة، بما
ينال من حق أصحابها فى مباشرة
سلطتهم فى مجال استعمالها، وعلى الأخص عن طريق
اختيارهم لمن يشغلونها، مغلبا على
مصالحهم حقوقا لا ترجحها، بل تزاحمها وتعلو عليها
دون مقتض، فلا يكون المستأجر إلا
مناهضا مؤجرها متحيفا الحقوق المشروعة التى كان
يجب أن يقتضيها، ليكون صراعهما
بديلا عن التعاون بينهما، مما يخل بتضامنهما
اجتماعيا، وتوافق مصالحهما
اقتصاديا. وحيث إنه متى كان ما تقدم، فإن الفقرة المطعون
عليها تكون مخالفة لأحكام المواد
7 و 23 و 43 و 40 و 14 و 86 و 144 من الدستور



فلهذه الأسباب


حكمت المحكمة :
أولا : بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 7 من
الققانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن
تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر. ثانيا : بسقوط أحكام
اللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادرة بقرار وزير
الإسكان والتعمير رقم 99 لسنة
1978، وذلك فى مجال تطبيقها بالنسبة إلى تباددل
الوحدات السكنية. ثالثا : بإلزام
الحكومة المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب
المحاماة.





الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: شرح قوانين الايجار   الأحد مارس 07, 2010 5:05 am


مادة 8



ويعتبر في حكم ابقاء
المساكن خالية التراخي عمدا عن اعدادها للاستغلال ، وفي هذه الحالة يجوز للمحاظ
المختص التنبيه علي المالك بكتاب موصي عليه بعلم الوصول لاعداد البناء للاستغلال
في المهلة التي يحددها له ، فاذا انقضت هذه المهلة دون ذلك كان للمحافظ ان يعهد
الي احدي الجهات القيام باعداد البناء للاستغلال علي حساب المالك وفقا للقواعد
التي يصدر بها قرار من وزير الاسكان والتعمير ، ويكون للمبالغ المستحقة لهذه الجهه
حق امتياز علي المبني الذي قامت باستكماله من ذات مرتبة الامتياز المقرر بالمادة (
1148 ) من القانون المدني .



ويكون للجهه المشار اليها
تأجير وحدات المبني التي سبق تأجيرها واقتضاء اجرة وحدات المبني جمعية الي ان
تستوفي المبالغ التي انفقتها والمصروفات الادارية ، ويحق للمالك ان يحصل علي 20%
من تلك الاجرة شهريا



دستوريه


المحكمة


بعد الاطلاع على
الأوراق، والمداولة



حيث إن الوقائع - حسبما يبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق - تتحصل فى أن المدعى عليه
الثانى كان قد
أقام ضد المدعى الدعوى رقم 2957
لسنة 1995 مدنى كلى الإسكندرية (مساكن)، طالبا فيها
إخلاءه من الشقة التى استأجرها
منه، وفسخ عقد إجارتها المؤرخ أول يناير سنة 1973،
وذلك استنادا إلى أنه تملك سكنا
آخر فى المدينة، وصار بذلك محتجزا أكثر من مسكن فى
بلد واحد • وأثناء نظر تلك الدعوى
دفع المدعى عليه فيها بعدم دستورية الفقرة الأولى
من المادة الثامنة من القانون رقم
49 لسنة 1977 لمخالفتها لأحكام المواد 2 و 40 و
41 و 50 و 57 من الدستور، فقررت
محكمة الموضوع تأجيل نظر الدعوى المطروحة عليها كى
يقدم مبدى الدفع مايفيد الطعن
بعدم الدستورية، فأقام المدعى الدعوى الماثلة. وحيث
إن الفقرة الأولى من المادة
الثامنة من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع
الأماكن وتنظيم العلاقة بين
المؤجر والمستأجر يجرى نصها كالآتى
: " لايجوزللشخص أن يحتجز فى البلد الواحد
أكثر من مسكن دون مقتض
" • وحيث إنه عن طلبالتدخل، فقد جرى قضاء هذه المحكمة على أن شرط قبوله أن يكون مقدما ممن
كان طرفا فى
الخصومة الموضوعية، وهو مالم
يتوافر فى النزاع الراهن، ومن ثم يكون هذا الطلب غير
مقبول • وحيث إن المصلحة الشخصية
المباشرة - وهى شرط لقبول الدعوى الدستورية
- مناطها ارتباطها عقلا بالمصلحة
التى يقوم بها النزاع الموضوعى، وذلك بأن يكون الحكم
فى المسائل الدستورية لازما للفصل
فى الطلبات الموضوعية المرتبطة بها ؛ وكان النزاع
الموضوعى يدور حول طلب إخلاء
المدعى من عين كان قد استأجرها بعد أن تملك غيرها،
وصاربذلك محتجزا أكثر من مسكن فى
البلد الواحد ؛ وكان ماتوخاه المدعى بدعواه
الدستورية أن يظل باقيا فى العين
التى استأجرها، فلايطرد منها تأسيسا على أن ماتنص
عليه الفقرة الأولى المطعون عليها
من حظر احتجاز أكثر من مسكن فى البلد الواحد،
مناقض للدستور ؛ وكانت المادة 76
من هذا القانون، تفرض جزاء جنائيا فى شأن من
يخالفون هذا الحظر، فإن هذه
الفقرة وتلك المادة تتكاملان مع بعضهما، وتمثلان كلا
لاينقسم، وبهما معا يتحدد للخصومة
الدستورية نطاقها • وحيث إن الفقرة الأولى من
المادة الثامنة المشار إليها، هى
التى قرن المشرع مخالفتها بإيقاع جزاء جنائى ؛
وكان كل جزاء جنائى لايعتبر
موافقا للدستور إلا إذا كان مبناه ضرورة اجتماعية
لاتناهض الأحكام التى تضمنها ؛
وكان ذلك مؤداه أن بطلان أصل الحظر المقرر بالفقرة
الأولى المطعون عليها، يعنى أن
يصبح الجزاء الجنائى المتصل بها منعدما محلا وساقطا،
فلايبقى هذا الجزاء بعد زوالها
تبعا للحكم ببطلانها لمخالفتها للدستور • وحيث إن
المدعى ينعى على الفقرة الأولى
المطعون عليها مخالفتها لأحكام المواد 2 و 40 و 41 و
50 و57 من الدستور، وذلك تأسيسا على
أن المشرع أخضع المساكن المؤجرة لأغراض السكنى
دون غيرها للحظر المتعلق باحتجاز
أكثر من مسكن فى البلد الواحد، وظل نطاق الحظر
منحسرا بالتالى عن الأماكن المعدة
لغير أغراض السكنى، ليقيم المشرع بذلك تمييزا
جائرا بين مواطنين تتماثل ظروفهم
القانونية بما يخل بتساويهم أمام القانون • كذلك
فإن إطلاق الحق فى احتجاز أكثر من
مسكن ولو فى بلد واحد، لاينال من مبدأ تكافؤ
الفرص إلا إذا تعلق الأمر بمساكن
هيأتها الدولة لمواطنيها، وكان تزاحمهم عليها
متصورا • ولاكذلك المسكنان اللذان
احتجزهما المدعى استئجارا وتمليكا فى البلد
الواحد • هذا فضلا عن أن الحظر
المقرر بالفقرة المطعون عليها لايستند إلى منطق، إذ
بينما يقوم هذا الحظر فى البلد
الواحد، فإن مقتضاه إمكان أن يكون لكل شخص أكثر من
مسكن بقدر عدد مدن مصر جميعها،
ولو لم يكن لاحتجازها بكاملها من مسوغ • وحيث إن
البين من مضبطة الجلسة الثانية
والسبعين لمجلس الشعب المعقودة فى 19 يونيو 1977، أن
بعض أعضاء المجلس اقترح أن يمتد
الحظر المقرر بالفقرة الأولى المطعون عليها إلى
الشخص وأولاده القصر • ومنهم من
دعا إلى أن يكون هذا الحظرمطلقا، فلايجوز احتجاز
أكثر من مسكن فى البلد الواحد،
ولوكان مبررا • وارتأى آخرون أن يكون الاحتجاز
منصرفا لأكثر من مسكن، سواء كان
سنده ملكا أو إيجارا، إلا أن مجلس الشعب أبقى على
الحظر بالصورة التى ظهر بها فى
مشروع الحكومة. وجاء كذلك بتقرير لجنة الإسكان
والمرافق العامة والتعمير بمجلس
الشعب فى شأن مشروع قانون تأجير وبيع الأماكن، أن
مشكلة الإسكان لاتنفرج بالقانون،
وإنما يتعين أن تعمل الدولة جاهدة على توفير
الوحدات السكنية مع وضعها
القطاعين التعاونى والخاص فى حجمهما المأمول، لينطلقا إلى
تحقيق ماهو مقعود عليهما من رجاء. وحيث إن المشرع تغيا بالفقرة الأولى
من المادة 8
من القانون رقم 49 لسنة 1977
المشار إليه - وعلى مايبين من المذكرة الإيضاحية لهذا
القانون - العمل على توفير
المساكن لمن يطلبها. وحيث إن السلطة التقديرية التى
يملكها المشرع فى موضوع تنظيم
الحقوق، حدها قواعد الدستور، فلايجوز تخطيها ؛ وكان
من المقرر أن الحقوق التى كفل
الدستور أصلها لايجوز تقييدها بما ينال منها، تقديرا
بأن لكل حق مجالا حيويا أو دائرة
منطقية يعمل فى إطارها، فلايجوز اقتحامها، وإلا
كان ذلك نقضا لفحواه، وعدوانا على
نصوص الدستور ذاتها. وحيث إن ماينعاه المدعى من
مخالفة الفقرة المطعون عليها لحكم
المادة الثانية من الدستور التى تقيم من الشريعة
الإسلامية - فى ثوابتها ومبادئها
الكلية - المصدر الرئيسى لكل قاعدة قانونية أقرتها
السلطة التشريعية أو أصدرتها
السلطة التنفيذية فى حدود صلاحياتها التى ناطها
الدستور بها، مردود بأن الرقابة
القضائية على الشرعية الدستورية التى تباشرها هذه
المحكمة فى مجال تطبيقها لنص
المادة الثانية من الدستور، لاتمتد - وعلى ماجرى به
قضاؤها - لغير النصوص القانونية
الصادرة بعد تعديلها فى 22 مايو 1980، ولايندرج
تحتها القانون رقم 49 لسنة 1977
لصدوره قبلها، ومن ثم يظل نائيا عن رقابتها،
ولوكانت النصوص التى تضمنها قد
شابها عوار تناقضها مع الأحكام الشرعية المقطوع
بثبوتها ودلالتها. وحيث إن
ماينعاه المدعى من مخالفة النص المطعون فيه للمادة 57 من
الدستور التى تقضى بأن كل اعتداء
على الحرية الشخصية وعلى حرمة الحياة الخاصة، أو
على الحقوق والحريات العامة التى
يكفلها الدستور أو القانون، يعد جريمة لاتسقط
الدعوى الجنائية ولا الدعوى
المدنية الناشئة عنها بالتقادم، مردود بأن تأثيم
الدستور أو المشرع أفعالا بذواتها
أو صورا من الامتناع يحددانها، مؤداه أن يتخذ هذا
الفعل أو الامتناع مظهرا ماديا،
فلايكون كامنا فى أعماق النفوس مُغلفا بدخائلها، بل
ظاهرا جليا مُعبرا عن إرادة عصيان
نصوص عقابية آمرة زجر بها المشرع المخاطبين بها،
محددا من خلالها ماينبغى عليهم أن
يأتوه أو يدعوه من الأفعال، بعد تحديدها تحديدا
قاطعا لايلبسها بغيرها • ولاكذلك
ماتقره السلطة التشريعية من نصوص قانونية فى مجال
تنظيم الحقوق، ولامايصدر من هذه
النصوص عن السلطة التنفيذية فى حدود صلاحياتها التى
ناطها الدستور بها، ذلك أن تلك
النصوص جميعها لاتبلور عملا ماديا تظهر به الجريمة
على مسرحها، ولكنها تحدد لدائرة
التجريم نطاقها على ضوء الضرورة الاجتماعية التى
تقدرها، وبما يكون مناسبا
لمتطلباتها. وحيث إن الدستور لايعتبر مجرد إطار شكلى أو
تنظيم إجرائى لقواعد مباشرة
السلطة وصور توزيعها، وإنما يتضمن - أصلا - قِيَما
وحقوقا لها مضامين موضوعية كفل
الدستور حمايتها، وحرص على أن يرد كل عدوان عليها من
خلال حق التقاضى حتى يظل محتواها
نقيا كاملا، فلاتفقد قيمتها أو تنحدر أهميتها
ولاتنفصل هذه القيم وتلك الحقوق
عن الديموقراطية محدد معناها وفق أكثر أشكالها
تطورا، ولكنها تقارنها، وتقيم
أساسها، وتكفل إنفاذ مفاهيمها، بل إنها أكثر اتصالا
بذاتية الفرد، وبتكامل شخصيته،
وبحفظها لكرامته، فلاتكون الحرية معها شعارا، بل
توهجا فاعلا ومحيطا. وحيث إن قضاء
هذه المحكمة قد جرى على أن حرية التعاقد قاعدة
أساسية يقتضيها الدستور صونا
للحرية الشخصية التى لايقتصر ضمانها على تأمينها ضد
صور العدوان على البدن، بل تمتد
حمايتها إلى أشكال متعددة من إرادة الاختيار وسلطة
التقرير التى ينبغى أن يملكها كل
شخص، فلايكون بها كائنا يُحمل على مالايرضاه، بل
بشرا سويا. وحيث إن حرية التعاقد
هذه، فوق كونها من الخصائص الجوهرية للحرية
الشخصية، إنها كذلك وثيقة الصلة
بالحق فى الملكية، وذلك بالنظر إلى الحقوق التى
ترتبها العقود فيما بين أطرافها،
أيا كان الدائن بها أو المدين بأدائها • بيد أن
هذه الحرية - التى لايكفلها
انسيابها دون عائق، ولاجرفها لكل قيد عليها، ولاعلوها
على مصالح ترجحها، وإنما يدنيها
من أهدافها قدر من التوازن بين جموحها وتنظيمها
- لاتعطلها تلك القيود التى تفرضها
السلطة التشريعية عليها بما يحول دون انفلاتها من
كوابحها • ويندرج تحتها أن يكون
تنظيمها لأنواع من العقود محددا بقواعد آمرة تحيط
ببعض جوانبها، غير أن هذه القيود
لايسعها أن تدهم الدائرة التى تباشر فيها الإرادة
حركتها، فلا يكون لسلطانها بعد
هدمها من أثر. وحيث إن العقود التى يقيمها أطرافها
وفق نصوص الدستور ذاتها، لايجوز
أن ينهيها المشرع، ولو عارضتها مصلحة أيا كان
وزنها. وحيث إن صون الدستور
للملكية الخاصة، مؤداه أن المشرع لايجوز أن يجردها من
لوازمها، ولا أن يفصل عنها بعض
أجزائها، ولا أن ينتقص من أصلها أو يغير من طبيعتها
دون ماضرورة تقتضيها وظيفتها
الاجتماعية ؛ وكان ضمان وظيفتها هذه يفترض ألا ترهق
القيود التى يفرضها المشرع عليها
جوهرمقوماتها ؛ وكان صون الملكية وإعاقتها
لايجتمعان، فإن هدمها أو تقويض
أسسها من خلال قيود تنال منها، ينحل عصفا بها منافيا
للحق فيها • وحيث إن الحماية التى
يكفلها الدستور للملكية الخاصة - وبوصفها إحدى
القيم الجوهرية التى يرعاها -
لاتقتصر على ماهو قائم فعلا من مصادرها التى استقام
بها الحق فى الملكية صحيحا وفق
أحكام الدستور، ولكنها تمتد بداهة إلى ماهو مشروع من
صور كسبها التى تعد سببا لتلقيها
أو لانتقالها من يد أصحابها إلى آخرين، فلايكون
تقييد دائرتها جائزا• فالأموال
التى نملكها، وكذلك مايؤول إلى أغيار من عناصرها، هى
التى قصد الدستور إلى صونها، ولم
يجز المساس بها إلا استثناء، وبمراعاة الوسائل
القانونية السليمة التى تقارن حق
إنشائها وتغيير سندها • وينبغى بالتالى النظر إلى
الحماية التى تشملها بما يقيمها
وفق مفاهيم الحرية التى يمارسها الأفراد تعبيرا عن
ذواتهم، وتوكيدا لحدود مسئوليتهم
عن صور نشاطهم على اختلافها
Self-defining
responsible activity
، فلايكون صون الملكية
إلا ضمانا ذاتيا لأصحابها، يرد عن
ملكيتهم كل عدوان ينال من عناصرها
• وحيث إن ما تنص عليه المادة 37 من الدستور من
أن يعين القانون الحد الأقصى
للملكية الزراعية بما يضمن حماية الفلاح والعامل
الزراعى من الاستغلال، مؤداه أن
قيد الحد الأقصى لايتعلق إلا بالملكية الزراعية،
فإذا انسحب إلى غيرها، كان مخالفا
للدستور. وحيث إن حرية الانتقال
Freedom of movement غدوا ورواحا - بما تشتمل عليه من
حق مغادرة الإقليم - تعتبر حقا لكل مواطن
يمارسها بما لايعطل جوهرها، وإن
جاز أن يتدخل المشرع لموازنتها بمصلحة يقتضيها
الأمن القومى. il revient au législateur d assurer la conciliation entre d
une part la liberté d aller et venir, laquelle n est pas limitée au territoire
national mais comporte également le droit de le quitter, et la protection de la
sécurité nationale, nécessaires l une et l autre à la sauvegarde de droits de
valeur constitutionnelle. .(DC, 13 aout 3991, cons .103 , p . 224 - 325 - 39)
وحيث إن المادة 50 من الدستور
تردد هذه الحرية ذاتها بإطلاقها حق كل مواطن - وفيما
خلا الأحوال التى يبينها القانون
- فى أن يقيم فى الجهة التى يختارها داخل بلده،
فلايُرد عنها، ولايُحمل على أن
يتخذ غيرها مقرا دائما. كذلك فإن حرية الانتقال
وما يقارنها من اختيار الشخص لجهة
بعينها يقيم فيها - هى التى اعتبرها الدستور من
عناصر الحرية الشخصية، فلاتتكامل
بعيدا عنها، وكان مفهوما بالتالى أن يَنُص فى
المادة 41، على أن القبض والحرمان
من الانتقال مشروطان - إذا لم يكن ثمة تلبس
- بصدور أمربهما من جهة قضائية يكون
مستندا إلى ضرورة يستلزمها التحقيق، ويقتضيها صون
أمن الجماعة. وفى إطار هذه الحرية
ذاتها، فإن إبعاد المواطن عن بلده أو رده عن
العودة إليها، ممنوعان بنص المادة
51 من الدستور، ولوكان ذلك تدبيرا احترازيا
لمواجهة خطورة إجرامية. وكشف
الدستور كذلك عن بعض الأبعاد التى تتسم بها حرية
الانتقال، وذلك بما نص عليه فى
المادة 52 من أن لكل مواطن حق الهجرة الدائمة أو
الموقوتة إلى الخارج وفقا للقواعد
التى يضعها المشرع فى شأن شروط الهجرة وإجراءاتها
وجعل الله تعالى حرية الانتقال
حقا وواجبا بأن مهد الأرض لتكون ذلولا لعباده،
يمشون فى مناكبها أعزاء
غيرمقهورين. وتشهد هذه النصوص جميعها بأن حرية الانتقال حق
عام، وإن تقييده دون مقتض مشروع، إنما يجرد الحرية الشخصية من
خصائصها، ويقوض صحيح
بنيانها. وحيث إن قضاء هذه
المحكمة قد جرى على أن ثمة مناطق من الحياة الخاصة لكل
فرد تمثل أغوارا لايجوز النفاذ
إليها، وينبغى دوما ألا يقتحمها أحد ضمانا لسريتها
وصونا لحرمتها، فلايكون اختلاس
بعض جوانبها مقبولا • وهذه المناطق من خواص الحياة
ودخائلها تصون مصلحتين تتكاملان
فيما بينهما وإن بديتا منفصلتين، ذلك أنهما تتعلقان
بوجه عام بنطاق المسائل الشخصية
التى ينبغى كتمانها وحجبها عن الآخرين، وكذلك بما
ينبغى أن يستقل كل فرد به من سلطة
التقرير فيما يؤثر فى مصيره • وتبلور هذه المناطق
جميعها التى يلوذ الفرد بها،
مطمئنا لحرمتها، وامتناع إخضاعها لأشكال الرقابة
وأدواتها على اختلافها، الحق فى
أن تكون للحياة الخاصة تخومها، باعتبار أن صونها من
العدوان أوثق اتصالا بالقيم التى
تدعو إليها الأمم المتحضرة، وأكفل للحرية الشخصية
التى يجب أن يكون نهجها متواصلا
ليوائم مضمونها الآفاق الجديدة التى ترنو الجماعة
إليها. وحيث إن احتجاز أكثر من
عين للسكنى وفقا لحكم الفقرة الأولى المطعون عليها،
يفيد الانفراد بها والاستئثار
بمنافعها، سواء أكان من يحتجزها مالكا لها جميعها، أم
مستأجرا لها بأكملها، أم مالكا
لبعضها ومستأجرا باقيها. وحيث إن سريان الحظر المقرر
بالفقرة الأولى المطعون عليها فى
شأن كل شخص يحتجز أكثر من مسكن فى البلد الواحد،
ولو تملكها جميعها، إنما يناقض
الدستور من نواح متعددة أولها: أن الملكية التى يجوز
تقرير حدها الأقصى، هى التى تكون
الأراضى الزراعية - دون سواها- محلا لها. ثانيها
: أن الملكية وثيقة الصلة بالحق فى
التنمية، وبحرية تداول الأموال فيما هو مشروع من
أوجهها • ولايجوز بالتالى فرض
قيود عليها تنقض مجال حركتها، ولاتقتضيها وظيفتها
الاجتماعية، وعلى الأخص فى إطار الأوضاع
الراهنة التى صار تمليك المساكن معها نمطا
غالبا، وأسلوبا يكاد أن يكون
وحيدا لاتخاذها موطنا يقيم الشخص فيه عادة ؛ ولأن جواز
أن يكون للشخص أكثر من موطن،
قاعدة مقررة قانونا. وثالثها : أن المشرع قرن الحظر
المنصوص عليه بالفقرة المشار
إليها، بعقوبة مقيدة للحرية تعداها إلى حد إنهاء العمل
بالعقود التى تم إبرامها
بالمخالفة لمضمونه • وهو ما يعتبر أخذا للملكية من أصحابها
بغير اتباع الوسائل القانونية السليمة، بعد أن فقد أصحابها سند
ملكيتهم بمقتضى
قاعدة آمرة لا يملكون منها فكاكا.
وحيث إن حظر احتجاز أكثر من مسكن فى البلد الواحد
يناقض الدستور كذلك، ولو كان من
احتجزها قد استأجرها جميعا، ذلك أن النصوص
القانونية تعتبر مجرد وسائل
لتحقيق أغراض بعينها قصد إليها المشرع كافلا من خلالها
مصلحة مشروعة يبتغيها • وهذه
الصلة التى تقوم بها علاقة منطقية بين مضمون النصوص
القانونية وأهدافها، تعتبر شرطا
لدستوريتها• بيد أن الحظر المقرر بالفقرة الأولى
المطعون عليها، وإن تعلق باحتجاز
أكثر من مسكن
"" فى البلد الواحد""
ضمانا لتوفير
السكنى لمن يطلبها، إلا أن هذه الفقرة ذاتها - وبمفهوم المخالفة
لحكمها - لاتحول دون احتجاز الشخص الواحد لأكثر من مسكن بقدر عدد مدن
مصر جميعها
إذا اتخد فى كل منها - ولودون
مقتض - مسكنا واحدا مستقلا • كذلك فإن البلد الواحد
- فى تطبيق الفقرة المطعون عليها -
قد يكون شديد الاتساع متراميا أطرافا، ويظل شأن
احتجاز أكثر من مسكن فيه، شأن
احتجازها فى بلدة تضيق رقعتها إلى حد كبير • كذلك قد
يكون المسكن الآخر واقعا على حدود
التَّماس بين بلدين، ويظل مع
ذلك محظورا. وحيث إنالدستور - وعلى ماجرى به قضاء هذه المحكمة - كفل صون الأموال دون
تمييز بينها
باعتبار أن الحقوق جميعها -
الشخصية منها والعينية - تعتبر قيما مالية لايجوز أن
يمسها المشرع ؛ وكان حق المستأجر
فى الانتفاع بالشئ المؤجر لمدة محددة ولقاء أجر
معلوم، لازال حقا شخصيا حتى فى
إطار القوانين الاستثنائية التى حدد بها المشرع
للإجارة بعض جوانبها بمقتضى قواعد
آمرة لايجوز الاتفاق على خلافها، ويعتبر بذلك حقا
ماليا مكفولا بنصوص الدستور ذاتها
• فإذا أهدره المشرع من خلال إنهاء العمل بعقود
الإجارة التى يجاوز محلها مسكنا
واحدا فى البلد الواحد ؛ فإن هذا الإنهاء يكون
متضمنا عدوانا على عقود تتعلق
بقيم مالية، ومعطلا دور الإرادة الحرة فى مجال
إحداثها، ومقيدا كذلك حرية
الانتقال التى كفل الدستور أصلها بمايلازمها من حق
اختيار الشخص للجهة التى يقيم
فيها، فلا يُحمل على أن يتخذ غيرها مقرا. وحيث إن
احتجاز أكثر من مسكن فى البلد
الواحد - مستأجرا كان أم مملوكا - وإن كان جائزا وفقا
للنص المطعون فيه، كلما قام هذا
الاحتجاز على مقتض مشروع يبرره ؛ وكان تقدير توافر
هذا المبرر - وعلى الأخص فى نطاق
الشئون العائلية - من المسائل التى تدق فيها
الأنظار ؛ وكانت الأعذار التى
تسوغ هذا الاحتجاز كثيرا ما تكتنفها محاذير تحول دون
إعلانها، فلايكون الحمل علي طرحها
من خلال الخصومة القضائية إلا إخلالا بحرمة
الحياة الخاصة التى كفل الدستور
صونها بنص المادة 45، ومن ثم كان كتمان أصحابها لها
- مع مشروعيتها - متصلا بدخائلهم
وأغوار سرائرهم • وماجوهر الأسرة إلا وحدة بنيانها
وترابط مصالح أفرادها وتداخلها،
فلا يجوز أن يكون أمرها نهبا لآخرين يميطون عن
أسرارها، أستارها. وحيث إنه لما
تقدم تكون الفقرة الأولى المطعون عليها مخالفة
لأحكام المواد 32 و34 و41 و45 و50
من الدستور



فلهذه الأسباب


حكمت المحكمة :
أولا
: بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة
الثامنة من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن
تأجير وبيع الأماكن وتنظيم
العلاقة بين المؤجر والمستأجر. ثانيا: بسقوط نص المادة
76من هذا القانون فى مجال تطبيقها
بالنسبة لاحتجاز أكثر من مسكن في البلد الواحد
. ثالثا: بإلزام الحكومة المصروفات
ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة •






مادة 9


يستمر العمل بالاحكام
المحددة للأجرة والأحكام المقررة علي مخالفتها بالقانون رقم 122 لسنة 1961 بتقرير
بعض الاعفاءات ، والقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد ايجار الاماكن والقانون رقم 7
لسنة 1965 في شأن العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين والقوانين المعدلة لها ، وذلك
بالنسبة الي نطاق سريان كل منها .






الفصل الثاني


في تقرير تحديد الاجرة





مادة 10


يجب علي من يرغب في اقامة
مبني ان يرقف بطلب الترخيص له بالبناء المقدم الي الجهه الادارية المختصة بشئون
التنظيم بيانا بقيمة الارض والمباني ومواصفات البناء ومقترحاته عن اجرة المبني
وتوزيعها علي وحدات وما يدل علي اداء مبلغ 500 قرش عن كل وحدة من هذه الوحدات ، ويحتسب
هذا المبلغ ضمن تكاليف المبني وتخصص حصيلة هذا المبلغ للانفاق علي اغراض لجنة
تحديد الايجارات او الطعن في قرارتها وفقا للنظام الذي يصدر به قرار من وزير
الاسكان والتعمير . وتكون البيانات المشار اليها والموضحة باللائحة النتفيذية
متمممة للمستندات اللازمة للحصول علي الترخيص المشار اليه طبقا لأحكام القانون رقم
106 لسنة 1976 في شأن توجيه وتنظيم اعمال البناء والقرارات المنفذه له .






مادة 11


يتضمن قرار الجهه الادارية
المختصة بشئون التنظيم بالموافقة علي اقامة البناء تقدير الاجرة الاجمالية للمبني
وفقا للأحكام الواردة في هذا الباب وتوزيعها علي وحدات المبني ويصرف ترخيص البناء
موضحا به قرار التقدير والتوزيع علي اساسه يتم التعاقد بين المؤجر والمستأجر الي
ان يتم تحديد الاجرة طبقا لأحكام هذا الباب .



ويكون التقدير المبدئي
للأجرة وفقا للقرارات التي يصدرها وزير الاسكان والتعمير في شأن تحديد مستويات
ومواصفات المباني واسسس تكاليفها التقديرية وفقا لحكام القانون رقم 106 لسنة 1976
.






مادة 12


تتولي اجرة الاماكن الخاضعة
لحكام هذا القانون وتوزيعها علي وحداته لجان يصدر بتشكيلها قرار من المحافظ المختص
من اثنين من المهندسين المعماريين او المدنيين المقيدين بنقابة المهندسين ومن
جهتين مختلفتين واحد العاملين بربط او تحصيل الضريبة علي العقارات المبنية وعضوين
يختارهما المجلس المحلي المختص من غير اعضائه احدهما من الملاك والأخر من
المستأجرين وتكون رئاستها للأقدم من المهندسين ويشترط لصحة انعاقدها حضور احد
المهندسين والعضو المختص بربط او تحصيل الضريبة واحد العضوين المختارين ، وتصدر
قرارات الللجنة بأغلبية اصوات الحاضرين وعند التساوي يرجح رأي الجانب الذي منه
الرئيس .



ويؤدي اعضاء اللجان قبل
مباشرة اعمالهم يمينا امام المحافظ يؤدوا اعمالهم بصدق وامانة .



ويصدر وزير الاسكان
والتعمير قرارا بالقواعد والاجراءات التي تنظم اعمال هذه اللجان وطريقة اخطار ذوي
الشأن بقراراتها الصادرة في شأن تحديد الأجرة .






مادة 13


علي مالك البناء في موعد لا
يجاوز ثلاثين يوما من تاريخ نفاذ اول عقد ايجار اية وحدة المبني او من تاريخ شغلها
لأول مرة بأية صورة من صور الاشغال ان يخر اللجنة المشار اليها في المادة السابقة
والتي يقع في دائرتها المبني لتقوم بتحديد اجرته وتوزيعها علي وحداته بعد مراجعة
ما تم انجازه ومطابقة للمواصفات الصادر علي اساها موافقة لجنة توجيه استثمار اعمال
البناء وترخيص المباني . وللمستأجر ان يخطر اللجنة المذكورة بشغله المكان المؤجر
بكتاب موصي عليه . وتنظم اللائحة التنفيذيةة اجرااءت اخطار المالك والمستأجر للجنة
ويجوز للجنة ان تقوم بالتقدير من تلقاء نفسها او بناء علي اخطار م الجهه المختصة
بحصر العقارات المبنية ويلتزم المالك بتسليم العين المؤجرة صالحه للاستعمال في
المواعيد المتفق عليها والا جاز للمستأجر بعد اعذار المالك استكمال الاعمال
الناقصة بترخيص من قاضي الامور المستعجلة مع خصم التكاليف من الاجرة .






مادة 14


تقدر اجرة المبني المرخص في
اقامته من تاريخ العمل بهذا القانون علي الاسس الآتية :



( أ ) صافي عائد استثمار
العقار بواقع 7% ( سبعة في المائة ) من قيمة الارض والمباني .



( ب ) مقابل استهلاك رأس
المال والمصروفات الاصلاحات والصيانة والادارة بواقع 3% ( ثلاثة في المائة ) من
قيمة المباني .



ومع مراعاة الاعفاءات
المقررة في شأن الضريبة علي العقارات المبنية يضاف الي الاجرة المحددة وفقا لما
تقدم ما يخصها من الضرائب العقارية الاصلية والاضافية كل ذلك مع عدم الاخلال
باحكام القوانين الاخري الخاصة بالتزامات كل من المؤجر والمستأجرين بشأن الضرائب
والرسوم .



ويلتزم المستأجر باداء هذه
الضرائب والرسوم الي المؤجر مع الاجرة الشهرية ويترتب علي عدم الوفاء بها نفس
النتائج المترتبة علي عدم سداد الاجرة .






مادة 15


يكون تحديد اجرة المباني
بعد انشائها علي اساس تقدير قيمة الارض وفقا لثمن المثل في عام 1974 مع ريادة
سنوية مقدارها 7% ( سبعة في المائة ) لحين البناء ، وتقدير قيمة المباني وفقا
للتكلفة الفعلية وقت البناء ، وذلك دون التقيد بالاجرة المبدئية المقدرة للمبني
قبل انشائه مع الالتزام بمستوي المباني المبين بالموافقة الصادر علي اساها ترخيص
البناء دون اعتداد باية زيادة في المواصفات اثناء التنفيذ .



اما في حالة البناء علي كل
المساحة المسموح بالبناء عليها مع عدم استكمال المبني الحد الاقصي المسموح به
لارتفاع البناء تحسب كل قيمة المباني المنشأة كما تحسب قفيمة الارض والاساسات
والتوصيلات الخارجية للمرافق بنسبة ما يقام فعلا من ادوار الي العدد الكلي للأدوار
التي تسمح بها قيود الارتفاع المشار اليها ويجوز في بعض المناطق تعديل هذه النسبة
بما يتفق وظروف العمران وذلك بقرار من المجلس المحلي المختص .



واذا كان البناء لا يشغل
غير جزء من الارض المسموح بالبناء عليها فلا يحسب في تقدير الايجار من قيمة الارض
الا اقدر المخصص لمنفعة البناء فقط بشرط تحديد هذا القدر بفواصل ثابتة والا فلا
تحسب سوي المساحة المبني عليها بالفعل .






مادة 16


يعاد تقدير قيمة الارض عند
تحديد الاجرة في حالة تعلية البناء وذلك اذا تمت التعلية بعد سنتين علي الاقل من
تاريخ انشاء المباني او في حالة ما اذا طرأ علي العقار ما يتوجب تطبيق اعادة تقدير
القوانين العادية في شأن التحسين وفي هذه الاحلة تكون اعادة تقدير قيمة الارض بقصد
تحديد اجرة المباني المستجدة فقط .






مادة 17


تكون قرارات لجان تحديد
الاجرة نافذا رغم الطعن عليهما ونعتبر نهائية اذا لم يطعن عليها في الميعاد .






مادة 18


يكون الطعن علي قرارات لجان
تحديد الاجرة خلال ثلاثين يوما من تاريخ الاخطار بصدور قرار اللجنة اما المحكمة
الابتدائية الكائن في دائرتها المكان المؤجر ويلحق بتشكيلها مهندس معماري او مدني
مقيد بنقابة المهندسين من الدرجة الثانية علي الاقل ومن غير القائمين بتحديد
الاجرة يختاره المحافظ لمدة سنتين قابلة للتجديد ولا يكون له صوت معدود في
المداولة ، ويحلف المهندس يمينا امام احدي دوائر الاستئناف المختصة بأن يؤدي عمله
بصدق وامانة .



تطبيق


المقرر- فى قضاء هذه المحكمة - أن
الدعوى بطلب صحة عقد إيجار أو أبطاله تقدر قيمتها طبقا للمادة 8/37 من قانون
المرافعات باعتبار مجموع المقابل النقدى عن المدة الواردة بالعقد، وكان القانون
رقم 49 لسنه 1977 - الذى يحكم واقعة النزاع - قد أضفى على عقود إيجار الأماكن التى
تخضع لمحكمة امتدادا قانونيا غير محدد المدة ، مما يعتبر معه قيمة عقد الإيجار غير
قابلة للتقدير، ومن ثم وعملا بالمادة 41 من قانون المرافعات - المعدلة بالقانون 91
لسنه 1980 - تعتبر قيمتها زائدة على خمسمائة جنيه ، ويكون الاختصاص بنظر الدعوى
للمحكمة الابتدائية . لما كان ذلك ، وكانت الدعوى المطروحة تتعلق بصحة عقد إيجار
شقة النزاع - الذى حرره المطعون ضده الثاني للمطعون ضده الأول- فإن محكمة _
الابتدائية تكون هى المختصة قيميا بنظر الدعوى.

[ الطعن
رقم 969 - لسنـــة 56ق - تاريخ الجلسة 24 / 02 / 1992 - مكتب فني 43 ]






مادة 19


علي قلم كتاب المحكمة
باخطار جميع المستأجرين لباقي وحدات المبني بالطعن وبالجلسة المحددة لنظره وذلك
بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول .



ويترتب علي قبول الطعن
اعادة النظر في تقدير اجرة باقي الوحدات التي شملها قرار لجنة تحديد الاجرة ويعتبر
الحكم الصادر في الطعن ملزما لكل من المالك والمستأجرين .






مادة 20


لا يجوز الطعن في الحكم
الصادر من المحكمة المشار اليها في المادة ( 18 ) الا لخطأ في تطبيق القانون .



ويكون الطعن امام محكمة
الاستئناف خلال ثلاثين يوما من تاريخ صدور الحكم وذلك بصحيفة تقدم الي قلم كتاب
المحكمة ـ يوضح بها اسماء الخصوم ومحال اقامتهم وتاريخ الحكم المطعون عليه واوجه
الطعن ويكون حكمها غير قابل للطعن فيه بأي وجه من اوجه الطعن .






مادة 21


اذا لم تكن العين مؤجرة وقت
صدور قرارلجنة تحديد الاجرة ، جاز لاول مستأجرها ان يطعن علي هذا القرار خلال
ثلاثين يوما من تاريخ نفاذ عقده .



وفي هذه الحالة يقتصر اثر
الحكم الصادر في الطعن في احجرة الوحدة التي يشغها الطاعن وحدها دون باقي وحدات
المبني .



منصوص عليه في العقد ،
باداء الفرق مقسطا علي اقساط شهرية لمدة مساوية للمدة التي استحق عنها او بسداده
كاملا اذا اراد اخلال العين المؤجرة قبل انقضاء المدة المذكورة . وعلي المؤجر ان
يرد الي المستأجر فرق الاجرة عند تحديدها بما لا يقل عما هو منصوص عليه في العقد
وبالطريقة المنصوص عليها في الفقرة السابقة .



تطبيق

الإتفاق على اجرة تجاوز الحد
الأقصى للأجرة القانونية للمكان المؤجر – باطل بطلاناً مطلقاً – لا يغير من ذلك ان
يكون الإتفاق قد تم اثناء سريان العقد وانتفاع المستأجرين بالعين .


في هذا الشأن قضت محكمة النقض بأن : تحديد اجرة الاماكن هو – وعلى ما جرى به قضاء
هذة المحكمة – طبقاً للقوانين المحددة للإيجارات من مسائل النظام العام ولا يجوز
الاتفاق على ما يخالفها وان الأتفاق على اجرة تجاوزت الحد الأقصى للأجرة القانونية
يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً ويستوى ان يكون الاتفاق على هذة الزيادة قد ورد في عقد
الايجار او اثناء سريانه وبانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة .
( طعن رقم 696 – لسنة 45ق
جلسة 5\\5\\1979 )



_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: شرح قوانين الايجار   الأحد مارس 07, 2010 5:06 am


الاتفاق على اجرة للأماكن بأقل من الأجرة القانونية ـ جائز ولا مخالفه فيه
للنظام العام ـ وجوب اعماله طوال المدة الاتفاقيه


في هذا الشأن قضت محكمة النقض بأنه :ـ
الاتفاق علي نقص الاجرة عن الحد الاقصي لا يعتبر مخالف للنظام العام اعتبارا بأن
الاجرة التي يحددها القانون تعتبر حداً اعلي لا يجوز للمؤجر تجاوزة ولكن ليس ثمة
ما يمنع من الاتفاق علي اجرة قال منه ويتعين اعمال الاتفاق علي الاجرة الاقل طوال
المدة المتفق عليها
(طعن رقم
499 لسنة 45 ـ جلسة 20/6/1979 )






مادة 23


الغيت بالقانون رقم 136
لسنة 1981 .



الفصل الثالث


في التزامات المؤجر والمستأجر


مادة 24


اعتبار من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون
تبرم عقود الايجار كتابة ويجب اثبات تاريخها بمامورية الشهر العقاري الكائن
بدائرتها العين المؤجرة .



ويلزم المؤجر عند تأجير أي مبني او وحدة ، ان
يثبت في عقد الايجار تاريخ ورقم وجهه اصدار ترخيص البناء ومقدار الاجرة المقدرة
للوحدة المؤجرة وفقا للمادة ( 11 ) من هذا القانون .



ويجوز للمستأجر اثبات واقعة التاجير وجيمع
شروط العقد بكافة طرق الاثبات . ويحظر علي المؤجر ابرام اكثر من عقد ايجار واحد
للمبني او وحدة منه ، وفي حالة المخالفة يقع باطلا العقد او العقود اللاحقة للعقد
الاول .



تطبيق


أن من المقرر – في قضاء هذه
المحكمة – انه ليس ثمة ما يمنع في القانون من تعدد أطراف عقد الأيجار مؤجرين أو
مستأجرين وسواء كان المستأجرون من الأقارب المنصوص عليهم في المادة 29 من القانون
رقم 49 لسنة 1977 أم كانوا غير ذلك ما دام الأمر يحكمه انصراف نية المتعاقدين الى
ذلك عند التعاقد وأنه أذا تعدد المستأجرون لعين واحدة وانصرفت نيتهم وقت التعاقد
الى أحداث الأثر القانوني للعقد بما يرتبه من حقوق ويفرضه من ألتزامات فيعتبر كل
منهم مستأجرا للعين ولا يغير من ذلك أن يحرر العقد بأسم واحد منهم دون الباقين أذ
تفرض بعض الظروف الأدبية أو الاجتماعية ذلك وتكون علاقة الأيجار في حقيقتها قد
انعقدت بين المؤجر والمستأجرين جميعا ويكون لهؤلاء المستأجرين كافة الحقوق
والالتزامات الناشئة عن عقد الايجار دون أن يعتبر ذلك أخلالا بمبدأ نسبية أثر
العقد ذلك أن الكتابة ليست شرطا لانعقاد عقد الأيجار وأنه يجوز للمستأجر وحده
أثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الأثبات القانونية .
الطعن رقم
1446 لسنة 69 ق جلسة 28 من فبراير سنة 2001



أن من المقرر –
في قضاء هذه المحكمة - أن عقد الأيجار عقد رضائي يخضع في قيامه لمبدأ سلطان
الارادة فيما عدا ما فرضه القانون من أحكام مقيدة لهذا المبدأ في حدودها ودون
مجاوزة لنطاقها كما أن من المقرر أنه وأن كان لمحكمة الموضوع سلطة تفسير العقود
والشروط للتعرف على مقصود المتعاقدين ألا أن ذلك مشروط بألا تخرج في تفسيرها عما
تحتمله عبارات تلك العقود أو تجاوز المعنى الظاهر لها وأنه على القاضي أذا ما أراد
حمل عبارة المتعاقدين على معنى مغاير لظاهرها أن يبين في حكمه الأسباب المقبولة
التي تبرر العدول عن هذا المدلول الظاهر الى خلافه وكيف أفادت تلك العبارات المعنى
الذي أخذ به ورجح أنه مقصود المتعاقدين بحيث يتضح لمحكمة النقض من هذا البيان أن
محكمة الموضوع قد اعتمدت في تأويلها لها على اعتبارات معقولة يصح عقلا استخلاص ما
استخلصته منها




رقم 1517
لسنة 63 ق جلسة 11 من أبريل سنة 2001



تصدي محكمة أول
درجة للفصل في النزاع القائم بين الطاعن والمطعون ضده المتدخل في الدعوى بصفته
مشترى العقار الكائن به عين النزاع بشأن صحة واقعة استئجار الطاعن لها من أبيه
المؤجر والمالك الأصلي للعقار منتهية في قضاءها إلى ثبوت العلاقة الايجارية . قضاء
الحكم المطعون فيه بإلغاء حكم أول درجة وبرفض دعواه تأسيساً على وجوب إقامتها
ابتداء على المطعون ضده . خطأ .



( الطعن رقم
428 لسنة 71 ق - جلسة 13 / 1 / 2003 )




تمسك الطاعنة بتقاضي المطعون ضده مقدم إيجار منها على أن يخصم من
الأجرة الشهرية المستحقة عليها ألا انه كلفها بالوفاء بالأجرة كاملة دون إعمال
الخصم مما يقع معه التكليف بالوفاء باطلاً وطلبها إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات ذلك
.
اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء تأسيساً على أن تقاضي مبالغ
خارج نطاق عقد الإيجار يشكل جريمة لا يجوز إحالة الدعوى للتحقيق لإثباتها . مخالفة
للقانون وخطا في تطبيقه .



( الطعن رقم
1709 لسنة 72 ق - جلسة 18 / 8 / 2003 )



النص فى الفقرة الرابعة من المادة
24 من القانون رقم 49 لسنه 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن على أنه " ويحظر
على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه، وفى حالة المخالفة
يقع باطلا العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول " يدل - وعلى ما جرى به قضاء
هذه المحكمة - على أن المشروع رتب بطلان عقد إيجار اللاحق للعقد الأول بطلانا
لتعارض محل الالتزام فى ذلك العقد مع نص قانونى آمر متعلق بالنظام العام وذلك سواء
كان المستأجر اللاحق عالما بصدور العقد أم غير عالم به.



2
لئن كان إثبات المحرر فى ورقة رسمية يجعله ثابت التاريخ يوم إثباته بها من الموظف
المختص، ويكون هذا التاريخ حجة على شأنه شأن إثباته بالسجل المعد لذلك بالشهر
العقار ، على ما تقتضي به المادة 15 من قانون الآيبات ، إلا أن شرط من يتمسك بعدم
الاحتجاج عليه بالمحرر غير الثابت التاريخ أو اللاحق إثبات تاريخه أن يكون هو حسن
النية أي غير عالم بسبق حصول التصرف الوارد بهذا المحرر وألا يكون قد اعترف
بتاريخه صراحة أو ضمنا أو تنازل عن التمسك بعدم مطابقته للواقع، ذلك أن الواقع
حقيقة هو المستهدف لتبنى عليه الأحكام وما النصوص القانونية المتعلقة بالإثبات إلا
وسيلة للوصول إلى هذا الهدف، ومن ثم فإن هذه القاعدة بشروطها هذه هى التى يتعين
إعمالها للتعرف على عقد الايجاري السابق عند إبرام أكثر من عقد عن ذات العين ليعتد
به وحدة دون العقد أو العقود اللاحقة التى نص القانون صراحة على بطلانها ووضع جزاء
جنائيا على إبرامها فى المادة 76 من ذات القانون رقم 49 لسنه 1977، ولا يغير من
انطباق هذه القاعدة فى هذه الحالة - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - ما اشترطه
المشروع بالفقرة الأولى من المادة 24 المذكور " فى القانون رقم 49 لسنه 1977
" من وجوب إبرام عقود الإيجار كتابة وإثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقارى
الكائنة بدائرتها العين المؤجرة لخلو النص من اشتراط أن يكون العقد الأول ثابت
التاريخ لاعمال حكم الفقرة الرابعة من هذه المادة فى ترتيب بطلان العقود اللاحقة
جزاء مخالفة الحظر الوارد فيها.

3



إذ كان الحكم المطعون فيه - قد
خالف النظر المتقدم - واعتد بعقد إيجار المطعون عقده الأول لمجرد إثبات تاريخه
بمأمورية الشهر العقارى الكائنة بدائرتها العين المؤجرة ، واستبعد عقد الطاعن لعدم
إثبات تاريخه بتلك المأمورية رغم إثباته فى دعوى أخرى، ودون أن يتحقق من إنكار أو
اعتراف أى من الخصمين بتاريخ عقد خصمه وتمسكه أو تنازله عن ذلك ومن حسن النية كشرط
للتمسك بعدم الاحتجاج عليه به وفق ما تقدم بيانه ، وذلك للوصول إلى معرفة أى
العقدين كان هو الأسبق وأيهما كان اللاحق فإن الحكم فضلا عن خطئه فى تطبيق القانون
قد شابه ومن ثم قصور فى التسبيب.



[ الطعن رقم 969 - لسنـــة 56ق
- تاريخ الجلسة 24 / 02 / 1992 - مكتب فني 43 ]



لا يقبل من
المؤجر أثبات العلاقة الأيجارية إلا بموجب عقد إيجار مكتوب ولا يجوز له أثبات
العلاقة الأيجارية بأي طريق آخر من طرق الإثبات ، وهو التزام متعلق بالنظام العام
، ويترتب على اعتباره كذلك أنه يتعين على المحكمة أن تقضي بعدم قبول دعوى المؤجر
أو رفضها إذا استبان لها عدم وجود عقد إيجار مكتوب وذلك من تلقاء نفسها .



( يراجع إيجار
وبيع الأماكن الخالية للمستشار / عزمي البكري ج1 ص 897 )



وفي هذا الشأن
قضي بأن " الدفع بعدم قبول دعوى الإخلاء لرفعها من غير ذي صفة المؤسس على
إنكار وجود العلاقة الإيجارية هو في حقيقته دفاع في موضوع الدعوى وارد على أصل
الحق المطالب به "



( نقض
18/11/1965 ، مجموعة المكتب الفني سنة 16 ص 119 مشار إليه بالتعليق على قانون
المرافعات د/أحمد المليجي ج1 ص 245 )



كما قضي
"النص فى المادة 16 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - المقابلة للمادة 24 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 - يدل- و على ما أفصحت عنه مناقشات مجلس الأمة فى هذا
الخصوص على أن المشرع حماية منه للطرف الضعيف و هو المستأجر و أن إعتبر واقعة
التأجير عملاً قانونياً إلا أنه أجاز للمستأجر وحده إثباتها بكافة طرق الإثبات
القانونية بما فيها البينه .



[الفقرة رقم
2 من الطعن رقم 2044 سنة قضائية 60 مكتب فني 42 تاريخ الجلسة 24 / 04 /
1991صفحة رقم 931]



كما قضي
"إذا كان النص فى المادة 16 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - المقابلة للمادة
24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 - على أنه يجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير و
جميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات يدل على ما أفصحت عنه مناقشات مجلس الأمة فى
هذا الخصوص - - على أن المشرع حماية للطرف الضعيف و هو المستأجر قد إعتبر واقعة
التأجير واقعة مادية و أجاز للمستأجر وحده إثباتها . بكافة طرق الإثبات القانونية
بما فيها البينة .



[الفقرة رقم
2 من الطعن رقم 1290 سنة قضائية 50 مكتب فني 32 تاريخ الجلسة 24 / 01 /
1981صفحة رقم 265]



مادة 25


لا يجوز ان يزيد مقدار التأمين الذي يدفعه
المستأجر علي ما يعادل اجرة شهرين ويسري هذا الحكم علي عقود الايجار القائمة وقت
العمل بهذا القانون وللمستأجر الحق في استرداد الزيادة في قيمة التامين بخصمها
مباشرة من الاجر مقسطة علي سنة او حتي نهاية العقد او عند اخلاء العين المؤجرة
ايهما اقرب وذلك بغير حاجلة الي الالتجاء الي القضاء .



مادة 26


لا يجوز للمؤجر مالكا كان او مستأجرا بالذات
او بالوساطة اقتضاء أي مقابل او اتعاب بسبب تحرير القعد او أي مبلغ اضافي خارج
نطاق عقد الايجار زيادة علي التامين والاجرة المنصوص عليها في العقد . كما لا يجوز
بأية صورة من الصورة للمؤجر ان يتقاضي أي مقدم ايجار .



مادة 27


يجب ان يتم الوفاء بالاجرة المحددة وما في
حكمها كاملة الي المؤجر طبقا لأحكام هذا الباب في موعد لا يجاوز الاسبوع الاول من
الشهر المستحقة عنه او الموعد المتفق عليه في العقد وذلك بايصال مثبتة فيه قيمة
الاجرة .



فاذا امتنع المؤجر عن استلام الاجرة واعطاء
سند للمخالصة عنها فالمستأجر قبل مضي 15 ( خمسة عشر ) يوما من تاريخ الاستحقاق ان
يخطر المؤجر بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول لتسلمها خلال اسبوع فاذا لم
يستلمها خلال هذا الميعاد يدع المستأجر الاجرة دون رسوم خلال الاسبوع التالي خزانة
مأمورية العوائد المختصة .



وفي المدن والقري التي لا توجد بها مأموريات
عوائد يتم الايداع بخزينة الوحد المحلية الواقع في دائرتها العقار .



وعلي كل من المستأجر والجهه المودع لديها
الاجرة اخار المؤجر بهذا الايداع بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول .



مع عدم المساس بما يكون للمؤجر من حقوق اخري
يعتبر ايصال الايداع سند لابراء ذمة المستأجر من قيمة الاجرة المستحق بالقدر
المودع ةوعلي الجهه المودعه لديها اداء الاجرة المودعه للمؤجر فور طلبها دون قيد
او شروط او اجراءات .



مؤدى نص
المادتين 347/586/2 من القانون المدنى وعلى ما جرح به قضاء هذه المحكمه على انه
يجب على المؤجر متى حل موعد استحقاق الاجرة ان يسعى الى موطن المستأجر ليطالبه
بالوفاء بها
مالم يوجد
اتفاق او عرف يقضى بغير ذلك
فاذا لم يتحقق هذا السعى من جانب المؤجر لطلب الاجرة وتمسك
المستأجر بأن يكون الوفاء فى موطنه فلم يحمل دينه الى المؤجر كان المستاجر غير مخل
بالتزامه بالوفاء بالاجرة
رغم بقائه مدنيا بها .


الطعن رقم
130 لسنه 68 ق جلسه 25/1/1999



مادة 28


لا يجوز حرمان المستأجر من أي حق من حقوقه او
منعه من اية ميزة كان ينفع بها .



ولقاضي الامور المستعجلة ان يأذن للمستأجر في
هذه الحالة باعادة الحق او الميزة علي حساب المؤجر خصما من الاجرة المستحقة وذلك
بعد انذار المؤجر باعادتها الي ما كانت عليه في وقت مناسب .



ويجوز للجهه التي تحدد بقرار من المحافظ
بتنفيذ الاعمال اللازمة لاعادة الحق او الميزة التي الزم بها المالك بموجب الحكم
الصادر في هذا الشأن وذلك علي نفقه المالك علي ان تقتضي النفقات منه بالطريق
الاداري .



يغله العقار من اجرة ففي هذه الحالة يجوز
للقاضي ان يوزع تكلفة الاعادة علي كل من المؤجر والمستأجر .



فاذا تبين عدم امكان اعادة الحق او الميزة
جاز المحكمة الابتدائية الواقع في دائرتها العقار بناء علي طلب المستأجر انقاص
الاجرة بما يقابل الحق او الميزة .



مادة 29


مع عدم الاخلال بحكم المادة ( 8 ) من هذا
القانون لا ينتهي ، عقد ايجار المسكن بوفاة المستأجر او تركه العين زدا بقي فيها
زوجته او اولاده أي من والديه الذي كانوا يقيمون معه حتي الوفاء او الترك



وفي جميع الاحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد
ايجار لمن لهم حق في الاستمرار في شغل العين ويلتزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن
بمافة احكام العقد (1)
.



تطبيق


(1) قضت المحكمة
الدستورية بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن
تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر بشأن شغل العين المؤجرة
لمزاولة نشاط تجاري أو مهني أو صناعي أو حرفي بعد وفاة المستأجر لصالح ورثته -
قضاء الحكم المطعون فيه بإعمال حكم المادة المقضي بعدم دستوريتها خطأ في تطبيق
القانون.



المحكمة


وحيث إن ما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه الخطأ
في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقولون إنه لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد
قضت بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة 29 من قانون رقم 49 لسنة 1977، وإذ
طبق الحكم المطعون فيه نص هذه الفقرة التي قضى بعدم دستوريتها فإنه يكون معيباً
بما يستوجب نقضه.



وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أنه من المقرر أن النص في
المادة 178 من الدستور على أن تنشر بالجريدة الرسمية الأحكام الصادرة من المحكمة
الدستورية العليا في الدعاوى الدستورية والقرارات الصادرة بتفسير النصوص التشريعية
وينظم القانون ما يترتب على الحكم بعدم دستورية نص تشريعي من آثار والنص في الفقرة
الثالثة من المادة 49 من قانون المحكمة الدستورية العليا بعد تعديلها بالقانون رقم
168 لسنة 1998، واستدراك الخطأ المادي الذي وقع عند نشره في 1/7/1998، على أنه
".... ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص في قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه
من اليوم التالي لنشر الحكم ما لم يحدد الحكم لذلك تاريخاً آخر، على أن الحكم بعدم
دستورية نص ضريبي لا يكون له في جميع الأحوال إلا أثر مباشر....." يدل – وعلى
ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة – على أنه يترتب على صدور حكم من المحكمة
الدستورية العليا بعدم دستورية نص في القانون غير ضريبي عدم جواز تطبيقه إعتباراً
من اليوم التالي لنشر هذا الحكم بالجريدة الرسمية – ما لم يحدد الحكم لذلك تاريخاً
آخر – وعدم تطبيق النص لا ينصرف – بحسب الأصل إلى المستقبل فحسب وإنما ينسحب على
الوقائع والعلاقات السابقة على صدور الحكم بعدم دستورية النص بافتراض أن النص
الباطل منعدم ابتداء فلا يكون قابلاً للتطبيق أصلاً منذ أن نشأ معيباً ، ولما كان
هذا الأمر متعلقاً بالنظام العام فإن واجب محكمة النقض إلتزاماً بالشرعية
الدستورية المتعلقة بالنظام العام إعماله من تلقاء نفسها والتصدي لصحة تطبيق الحكم
المطعون فيه أمامها لهذا النص، إذ لا يسوغ القول بصحة تطبيق محكمة الموضوع لنص
قانوني قضي بعدم دستوريته، لما كان ذلك وكانت المحكمة الدستورية العليا قد قضت
بتاريخ 2/8/1997 في القضية رقم 186 لسنة 18 ق دستورية بعدم دستورية ما نصت عليه
المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة
بين المؤجر والمستأجر من أنه "إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو
صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين ويستمر لصالح
ورثته أو شركائه في استعمال العين حسب الأحوال وفي جميع الأحوال يلتزم المؤجر
بتحرير عقد إيجار لمن لهم الحق في الاستمرار في شغل العين ويلتزم هؤلاء الشاغلون
بطريق التضامن بكافة أحكام العقد، ونشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية بتاريخ
14/8/1997 – ولم تحدد له المحكمة الدستورية تاريخاً آخر لتطبيقه – مما لا يجوز معه
– وعلى ما سلف – تطبيق النص سالف البيان في الدعوى الماثلة، وإذ قضي الحكم المطعون
فيه برفض دعوى الطاعنين بإخلاء العين محل النزاع، إستناداً إلى امتداد عقد الإيجار
عنها إلى المطعون ضدهما على مجرد كونهما ورثة للمستأجر، بالتطبيق للنص المشار إليه
– الذي قضي بعدم دستوريته – فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون، وقد حجبه هذا
الخطأ عن بحث مدي توافر الشروط الواجب توافرها وفقاً لأحكام القانون لامتداد العقد
في حق المطعون ضدهما، بما يشوبه أيضاً بالقصور في التسبيب ويوجب نقضه لهذا السبب
دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.



(نقض مدني – الطعن رقم 725 لسنة 67 ق – جلسة 23/3/2005)


(2) إيجار – إخلاء – قضاء الحكم المطعون فيه بانتهاء عقد
إيجار المحل إعمالاً للحكم بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون
رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن دون أن يستظهر طبيعة العقد – خطأ وقصور – علة
ذلك.



المحكمة


إذا كان الحكم المطعون فيه المؤيد للحكم الابتدائي قد
أقام قضاءه بإنهاء عقد إيجار المخبز محل النزاع على ما أورده من عدم امتداد العقد
لورثة المستأجر إستناداً لحكم المحكمة الدستورية العليا في الطعن رقم 44 لسنة 17 ق
بتاريخ 22/2/1997 بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة
1977 بشأن عدم انتهاء عقد إيجار العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو
مهني أو حرفي بوفاة المستأجر أو تركه العين واستمراره لصالح ورثته وشركائه في
استعمال العين فحجب نفسه عن بحث طبيعة عقد الإيجار وما إذا كان وارداً على عين
خالية فيخضع لقوانين إيجار الأماكن ويمتد له بإعتباره من ورثة المستأجر الأصلي أم
على عين بالجدك ومدي تخلف الشرط الذي أورده المشرع لاستمرار العقد لصالح
المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي بالعين في القانون 6 لسنة 1997 سالف الإشارة
وهو استعمالها في ذات النشاط الذي كان يمارسه الأخير طبقاً للعقد حال حياته بالذات
أو بواسطة نائب عن الورثة في الحالة الأولى من عدمه على ما تمسك به الطاعن في
دفاعه الجوهري الذي يتغير به – إن صح – وجه الرأي في الدعوى وكذا بحث مدي توافر
شروط انتهاء عقد الإيجار بالتنبيه في الحالة الثانية فإنه يكون معيباً.



(نقض مدني – الطعن رقم 999 لسنة 67 ق – جلسة 6/1/2005)


(3)وحيث أن المقرر ـ في قضاء هذه
المحكمة ـ أن لمحكمة النقض من تلقاء نفسها كما يجوز للخصوم والنيابة العامة
إثارة الأسباب المتعلقة بالتطام ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو في
صحيفة الطعن متي توفرت عناصر الفصل فيها من الوقائع والأوراق التي سبق عرضها علي
محكمة الموضوع ووردت هذه الأسباب علي الجزء المطعون فيه من الحكم وليس علي
جزء آخر منه أو حكم سابق عليه لا يشمله الطعن وكانت المحكمة الدستورية العليا قد
أصدرت حكمها في القضية رقم 116 لسنة 18 ق المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد 33
بتاريخ 14/8/1997 والاستدراك المنشور بذات الجريدة بالعدد رقم 38 في شأن
تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أن ( وفيما عدا هؤلاء
من أقارب المستأجر نسبا حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار
إقامتهم في المسكن مدة سنة علي الأقل سابقة علي وفاء المستأجر أو تركه العين أو
مدة شغله للمسكن أيتها اقل " مما مؤداه أن الامتداد القانوني لعقد الإيجار
المنصوص عليه في المادة 29 آنفة الذكر اصبح مقصورا علي الأشخاص الواردة بيانهم حصر
في الفقرة الأولى من تلك المادة وهم الزوجة الأولاد وأي من والدي المستأجر وهم
الأقارب من الدرجة الأولى دون الأشقاء وما عداهم .

( الطعن
رقم 918 لسنة 67 ق جلسة 16/12/2004 )



(4)إن تدليل الطاعن عن أن أبيه هو
المستأجر الأصلي لعين النزاع وقت أن كان صغيراً واستقلاله بها بعد وفاته. عدم
تقديم المطعون ضدهم الدليل على تخليه عنها أمر مؤداه ثبوت إقامته بالعين، وقضاء
الحكم المطعون فيه بتسليمها للمطعون ضدهم استناداً إلى عدم تقديمه دليلا ًعلى
إقامته وقت الوفاة هو فساد في الاستدلال يرتب البطلان.



القاعدة


أنه إذ كان
الثابت من الأوراق أن الطاعن قد دلل على أن إياه هو المستأجر الأصلي لعين النزاع
وقت أن كان سن الطاعن ست سنوات والأصل أن تكون إقامة الصغير مع أبيه في هذا الوقت،
وكان المطعون ضدهم لم يقدموا دليلاً على تعبير الطاعن عن نية التخلي عن العين بعد
ثبوت إقامته فيها مع أبيه، وإنما ساقوا زعماً آخر حاصله أن شقيق الطاعن هو
المستأجر الأصلي وأنه توفى فيها قبل سنة من تاريخ رفع الدعوى، وهو ما دلل الطاعن
على عدم صحته، كما دلل ببطاقته الشخصية ووثيقة زواجه وجواز سفره ورخصة قيادته
وشهادة ميلاد ابنته على بقائه في العين قبل وفاة أبيه وبعدها وإصراره على اتخاذها
موطناً، فإن الحكم المطعون فيه إذا أقام قضاءه على أنه لم يقدم دليلاً على إقامته
وقت الوفاة، إذ أن بيانات الأوراق التي قدمها الطاعن حررت بناء على ما أدلى هو به
من بيانات وأن معظمها لاحق على تاريخ وفاة أبيه فإنه يكون معيباً بالفساد في
الاستدلال.



(الطعن
رقم 2715 لسنة 70 ق – جلسة 24/12/2001)



(5)إن الأوراق
الرسمية غير قاطعة الدلالة على توافر الركن المادي للإقامة متى كانت من صنع صاحبها
وجواز الاستدلال بها على توافر قصد الإقامة وإنتفاء نية التخلي عن العين المؤجرة
يكفي لتوافر الركن المعنوي لاستمرار الإقامة بالعين بالشروط المنصوص عليها بالمادة
(21 من ق 52 لسنة 1969 المقابلة للمادة 29 ق 49 لسنة 1977).




القاعدة


أن من المستقر
أن دلالة الأوراق الرسمية على الركن المادي للإقامة تكاد تكون معدومة متى كان
صاحبها هوا لذي يدلي ببياناتها فهي من صنعه، ولكن دلالتها قوية على قصده الإقامة
وانتفاء نية التخلي عنده لأنها تعبير صريح عن الإرادة، وتوافر الركن المعنوي كاف
لاستمرار الإقامة بالشروط السالف بيانها بالمادة (21) من قانون إيجار الأماكن 52
لسنة 1969 المقابلة لنص المادة (29) من قانون 49 لسنة 1977.



(الطعن رقم
2715 لسنة 70 ق – جلسة 24/12/2001)



(6)قضاء محكمه الدستوريه العليا بعدم دستوريه نص م 29 ق 49 لسنه
1977 فيما تضمنه من استمرار عقد الايجار لصالح اقارب المستأجر حتى الدرجه الثالثه
بسبب الوفاة او الترك الدعوى الماثله قبل صيرورة الحكم باتا . اثرة قضاء الحكم
المطعون فيه برفض الدعوى استنادا الى عدم امتداد عقد الايجار للطاعنه . صحيح فى
القانون .



القاعـدة :-


اذ كانت المحكمه
الدستوريه العليا قد قضت بتاريخ 2 من اغسطس سنه 1997 فى الطعن رقم 116 لسنه 18
قضائيه المنشور فى الجريدة الرسميه فى 14 من اغسطس سنه 1977 بعدم دستوريه نص
الفقرة الاولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنه 1977 فيما تصضمنه من استمرار
عقد الايجار لصالح اقارب المستأجر حتى الدرجه الثالثه بسبب الوفاة او الترك فانه
بذلك يكون قد ادرك الدعوى قبل صيرورة الحكم الصادر فيها باتا .واذا اقام الحكم
المطعون فيه قضاءة بتأييد الحكم الابتدائى برفض الدعوى على سند من عدم امتداد عقد
الايجار محل الدعوى للطاعنه بعدم ثبوت اقامتها بالشقه محل النزاع فانه يكون قد انتهى
الى نتيجه صحيحه فى القانون .



الطعن رقم
3249 لسنه 63 ق جلسه 31/1/1999



دستوريه


قضية رقم 44 لسنة 17 قضائية أول فبراير 1997






مبادىء
الحكم


1-
إن ولاية المحكمة الدستورية العليا فى الدعاوى
الدستورية -وعلى ماجرى به قضاؤها
- لاتقوم إلا باتصالها بالدعوى
اتصالا مطابقا للأوضاع المقررة فى قانونها، وذلك إما
بإحالة الأوراق إليها من إحدى
المحاكم أو الهيئات ذات الاختصاص القضائى للفصل فى
المسألة الدستورية، وإما برفعها
من أحد الخصوم بمناسبة دعوى موضوعية دفع فيها الخصم
بعدم دستورية نص تشريعى، وقدرت
محكمة الموضوع جدية دفعه • وهذه الأوضاع الإجرائية
تتعلق بالنظام العام باعتبارها
شكلا جوهريا فى التقاضى تغيا به المشرع مصلحة عامة،
حتى ينتظم التداعى فى المسائل
الدستورية بالإجراءات التى رسمها . إذ كان ذلك، وكان
الثابت مما تقدم، أن المدعية
قصرت دفعها بعدم الدستورية على المادة 29 من القانون
رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه،
فإن دعواها الدستورية لاتكون مقبولة بالنسبة إلى
المادة 18 من القانون رقم 136
لسنة 1981 لعدم اتصالها فى هذا الشق بالمحكمة اتصالا
مطابقا للأوضاع المقررة قانونا

2- إن البين من مضابط جلسات مجلس الشعب إبان
الفصل التشريعى الثانى - دور الانعقاد الأول - بدءاً
بمضبطة الجلسة الرابعة والستين،
وانتهاءً بمضبطة الجلسة الخامسة والثمانين - أن نص
المادة 29 فقرة ثانية، ومايرتبط
به من فقرتها الثالثة، لم يكن واردا أصلا لا فى
المشروع المقدم من الحكومة، ولا
فى المشروع الذى ارتأته لجنة الإسكان والمرافق
العامة والتعمير بالمجلس؛ وأن
المناقشة الأولى للنص التى تمت بالجلسة المعقودة فى
30 من يوليو سنة 1975، قد أسفرت عن
إضافة فقرة أخيرة إلى المادة 31 من المشروع
- التى أصبحت المادة 29 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 - تنص على أنه إذا كانت العين
مؤجرة لمزاولة حرفة أومهنة، فإن العقد
لاينتهى بوفاة المستأجر إذا مابقى يزاول فيها
نفس الحرفة أو المهنة زوجته أو
أحد أولاده الذين تتوافر فيه شروط المزاولة • بيد أن
النص أفرغ -عند المناقشة
النهائية- فى الصيغة التى صدر بها، دالا بمنطوقه على عدم
انتهاء عقد إيجار العين المؤجرة لمزاولة
نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى بوفاة
مستأجرها، بل بقاء ذلك العقد
مستمراً لصالح ورثته، مستحدثا بذلك حكما لم تسبق إليه
التشريعات المنظمة لإيجار
الأماكن الصادرة قبل العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977،
ونابذا - فى الوقت ذاته - ماجرت
به المادة 602 من القانون المدنى


3- أن موت المستأجر يعتبر وفقا لنص المادة 602
من القانون المدنى،
عذرا طارئا يسوغ إنهاء الإيجار
على النحو المتقدم • وليس لوارث أن يعقبه فيها، ولو
كانت له حرفة المورث، بل يتعين
إذا أراد الاستمرار فى مزاولتها فى المكان المؤجر،
أن يكون ذلك بعقد إيجار جديد
بينه وبين المؤجر


4- إن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أن الرقابة
على الشرعية الدستورية
تتناول - بين ما تشتمل عليه -
الحقوق التى كفلها الدستور، وأخل بها النص المطعون
فيه؛ سواء أكان هذا الإخلال
مقصودا ابتداءً؛ أم كان قد وقع عرضا • وحيث إن من
المقرر قانوناً - وعلى مااطرد
عليه قضاء هذه المحكمة - أن حق الملكية - وباعتباره
منصرفاً محلاً إلى الحقوق
العينية والشخصية جميعها، وكذلك إلى حقوق الملكية الأدبية
والفنية والصناعية -نافذ فى مواجهة الكافة
ليختص صاحبها دون غيره بالأموال التى
يملكها وتهيئة الانتفاع المفيد
بها، لتعود إليه ثمارها وملحقاتها ومنتجاتها؛ وكان
صون حرمتها مؤداه ألا تزول
الملكية عن ذويها بانقطاعهم عن استعمالها•


5- إن السلطة التقديرية التى يملكها المشرع فى
موضوع تنظيم الحقوق، لازمها أن
يفاضل بين بدائل متعددة مرجحاً
من بينها مايراه أكفل لتحقيق المصالح المشروعة التى
قصد إلى حمايتها • إلا أن
الحدود التى يبلغها هذا التنظيم لايجوز بحال أن ينفلت
مداها إلى مايعد أخذاً للملكية
من أصحابها
A taking of property• سواء من خلال العدوان عليها بمايفقدها قيمتها، أو عن
طريق اقتحامها ماديا • بل أن اقتلاع المزايا
التى تنتجها، أو تهميشها مؤداه
سيطرة آخرين فعلا عليها،
Physical appropriation، أو تعطيل بعض جوانبها

6- لايجوز أن يتحول حق المستأجر فى استعمال العين - وهو حق مصدره
العقد دائما حتي مع قيام التنظيم الخاص
للعلائق الإيجارية وتحديد
أبعادها بقوانين استثنائية - إلى نوع من السلطة الفعلية
يسلطها المستأجر مباشرة على الشئ المؤجر،
مستخلصا منه فوائده دون تدخل من المؤجر
إذ لو جاز ذلك، لخرج هذا الحق
من إطار الحقوق الشخصية، وصار مشبها بالحقوق العينية،
ملتئما مع ملامحها •وهو ما
يناقض خصائص الإجارة باعتبارأن طرفيها -وطوال مدتها- على
اتصال دائم مما اقتضى ضبطها تحديداً
لحقوقهما وواجباتهما، فلا يتسلط أغيار عليها
انتهازا وإضرارا بحقوق مؤجرها،
متدثرين فى ذلك بعباءة القانون


7- القيود الاستثنائية التى حمل بها المشرع
العلائق
الإيجارية، لايجوز النظر إليها
باعتبارها حلا نهائيا ودائما لمشكلاتها، ولا أن يمد
المشرع تطبيقها إلى صور
لاتسعها، ولايمكن التسليم بها إلا بافتراض أن الدستور يغلب
دوما مصالح مستأجر العين -وكذلك ورثته -
على حقوق مؤجرها -وهو يملكها فى الأعم من
الأحوال- فلا يتساويان أو
يتوازنان؛ حال أن الأصل فى عقود القانون الخاص، ابتناؤها
على علائق تتكافأ بشأنها مصالح أطرافها،
فلايميل ميزانها فى اتجاه مناقض لطبيعتها؛
إلا بقدر الضرورة التى لايجوز
أن ينفصل عنها مضمون النص المطعون فيه أو الآثار التى
يرتبها. ويتعين بالتالى أن تخلى
مكانها -عند فواتها- لحرية التعاقد بحسبانها الأصل
فى العقود جميعها

8- صون الحرية الشخصية لايعتبر مجرد ضمان ضد
التدابير غير
المبررة التى تنال من البدن،
كتلك التى تتعلق بالقبض أو الاعتقال غير المشروع، بل
صمام أمن كذلك ضد أشكال القهر
على اختلافها، فلايكون جوهرهذه الحرية إلا مجالا حيا
لإرادة الاختيار

9- أن النص المطعون فيه، أنشا حقوقاً مبتدأة -بعيدة فى
مداها- منحها لفئة بذاتها لمجرد
انضوائها فى عداد ورثة المستأجر
الأصلى، اختصها دون مسوغ، واصطفاها فى غير ضرورة،
بتلك المعاملة التفضيلية التى
تقدم المنفعة المجلوبة علي مخاطر المفاسد ودرء
عواقبها، وتلحق بالمؤجر وحده
الضرر البين الفاحش ، حال أن دفع المضرة أولى اتقاء
لسوءاتها وشرورها، ولأن الأصل
حين تتزاحم الأضرار على محل واحد، أن يكون تحمل أخفها
لازماً دفعا لأفدحها • وكان
ينبغى -من ثم- أن يترسم النص المطعون فيه تلك الضوابط
التي تتوازن من خلالها العلائق
الإيجارية بما يكون كافلا لمصالح أطرافها، غير مؤد
إلى تنافرها، ليُقيمها على
قاعدة التضامن الاجتماعى التى أرستها المادة 7 من
الدستور• وهى بعد قاعدة مؤداها
وحدة الجماعة فى بنيانها، وتداخل مصالحها لاتصادمها،
وإمكان التوفيق بينها ومزاوجتها
ببعض عند تزاحمها، واتصال أفرادها ببعض ليكون بعضهم
لبعض ظهيرا، فلا يتفرقون بددا،
أو يتناحرون طمعا، أو يتنابذون بغيا • وهم بذلك
شركاء فى مسئوليتهم قبلها،
لايملكون التنصل منها أو التخلى عنها • وليس لفريق منهم
بالتالى أن ينال قدراً من الحقوق يكون بها
-عدوانا- أكثر علوا، ولا أن ينتحل منها
مايخل بالأمن الاجتماعى • و
النص المطعون فيه قد نقض بما تقدم، الأحكام
المنصوص عليها فى المواد 7 و32
و34 و40 و41 من الدستور


حالة المادة
القانونية


الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49
لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر - استبدلت المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 بالقانون
6 لسنة 1997








نص الحكم كاملا





الإجراءات


بتاريخ الحادى
والعشرين من يونيه 1995، أودعت المدعية صحيفة هذه الدعوى قلم كتاب
المحكمة، طالبة الحكم بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة 29 من
القانون رقم 49
لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع
الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر؛ وكذلك
ماتضمنته المادة 18 من القانون
رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير
وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين
المؤجر والمستأجر• قدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة
طلبت فيها الحكم برفض الدعوى•
وبعد تحضير الدعوى، أودعت هيئة المفوضين تقريراً
برأيها• ونظرت الدعوى على النحو
المبين بمحضر الجلسة، وقررت المحكمة إصدار الحكم
فيها بجلسة اليوم


المحكمة


بعد الاطلاع على
الأوراق، والمداولة



حيث إن الوقائع -على ما يبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق- تتحصل فى أن المدعية
وأخريات كن قد
أقمن الدعوى رقم 18012 لسنة 1981
إيجارات كلى جنوب القاهرة ضد المدعى عليهن
الأخيرات، ابتغاء القضاء بإخلاء
المحل الكائن أسفل العقار رقم 62 شارع محمد فريد
قسم عابدين ، قولا منهن إنه بموجب
عقد إيجار مؤرخ 1/1/1947 استأجر مورث المدعى
عليهن المحل المشار إليه من مالكه
السابق، وذلك لاستعماله فى حرفة النجارة التى
يزاولها، وقد أحيل العقد إلي
المدعية وشريكاتها بصفتهن المالكات الحاليات للعقار،
وإذ توفى المستأجر فقد انتهى عقد
إيجار المحل؛ ومن ثم فقد أقمن دعواهن الموضوعية
بطلب إخلائه منهن. وبجلسة
4/5/1995 -المحددة لنظر الدعوى الموضوعية- دفعت المدعية
بعدم دستورية المادة 29 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر؛ وإذ قدرت محكمة الموضوع جدية الدفع، وصرحت
للمدعية باتخاذ إجراءات الطعن
بعدم الدستورية، فقد أقامت الدعوى الماثلة • وحيث إن
ولاية المحكمة الدستورية العليا
فى الدعاوى الدستورية -وعلى ماجرى به قضاؤها
- لاتقوم إلا باتصالها بالدعوى
اتصالا مطابقا للأوضاع المقررة فى قانونها، وذلك إما
بإحالة الأوراق إليها من إحدى
المحاكم أو الهيئات ذات الاختصاص القضائى للفصل فى
المسألة الدستورية، وإما برفعها
من أحد الخصوم بمناسبة دعوى موضوعية دفع فيها الخصم
بعدم دستورية نص تشريعى، وقدرت
محكمة الموضوع جدية دفعه . وهذه الأوضاع الإجرائية
تتعلق بالنظام العام باعتبارها
شكلا جوهريا فى التقاضى تغيا به المشرع مصلحة عامة،
حتى ينتظم التداعى فى المسائل
الدستورية بالإجراءات التى رسمها . إذ كان ذلك، وكان
الثابت مما تقدم، أن المدعية قصرت
دفعها بعدم الدستورية على المادة 29 من القانون
رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه،
فإن دعواها الدستورية لاتكون مقبولة بالنسبة إلى
المادة 18 من القانون رقم 136
لسنة 1981 لعدم اتصالها فى هذا الشق بالمحكمة اتصالا
مطابقا للأوضاع المقررة قانونا •
وحيث إن المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977؛
وبعد العمل بأحكام المحكمة
الدستورية العليا الصادرة فى الطعون أرقام 6 لسنة 9
قضائية، 4 لسنة 15 قضائية، 3 لسنة
18 قضائية دستورية؛ أصبحت تقرأ كما يأتى : "مع
عدم الإخلال بحكم المادة 8 من هذا
القانون؛ لاينتهى عقد إيجار المسكن لوفاة
المستأجر أو تركه العين، إذا بقى
فيها زوجته أو أولاده أو أى من والديه الذين كانوا
يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك؛
وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسبا حتى
الدرجة الثالثة، يشترط لاستمرار
عقد الإيجار إقامتهم فى المسكن مدة سنة على الأقل
سابقة على وفاة المستأجر؛ أو مدة
شغلة للمسكن أيتهما أقل . فإذا كانت العين مؤجرة
لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو
مهنى أو حرفى فلاينتهى العقد بوفاة المستأجر،
ويستمر لصالح ورثته • وفى جميع
الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن لهم الحق
فى الاستمرار فى شغل العين،
ويلتزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بكافة أحكام
العقد". وحيث إن المدعية
تنعى على هذا النص مخالفته أحكام المواد 2، 7، 32، 34 من
الدستور، قولا منها بمخالفته
مبادئ الشريعة الإسلامية - وهى المصدر الرئيسى للتشريع
- فضلا عن إهداره حق الملكية،
وإخلاله بمبدأ التضامن الاجتماعى • وحيث إن البين من
مضابط جلسات مجلس الشعب إبان
الفصل التشريعى الثانى - دور الانعقاد الأول - بدءاً
بمضبطة الجلسة الرابعة والستين،
وانتهاءً بمضبطة الجلسة الخامسة والثمانين - أن نص
المادة 29 فقرة ثانية، ومايرتبط
به من فقرتها الثالثة، لم يكن واردا أصلا لا فى
المشروع المقدم من الحكومة، ولا
فى المشروع الذى ارتأته لجنة الإسكان والمرافق
العامة والتعمير بالمجلس؛ وأن
المناقشة الأولى للنص التى تمت بالجلسة المعقودة فى
30 من يوليو سنة 1975، قد أسفرت عن
إضافة فقرة أخيرة إلى المادة 31 من المشروع
- التى أصبحت المادة 29 من القانون
رقم 49 لسنة 1977 - تنص على أنه إذا كانت العين
مؤجرة لمزاولة حرفة أومهنة، فإن
العقد لاينتهى بوفاة المستأجر إذا مابقى يزاول فيها
نفس الحرفة أو المهنة زوجته أو
أحد أولاده الذين تتوافر فيه شروط المزاولة • بيد أن
النص أفرغ -عند المناقشة
النهائية- فى الصيغة التى صدر بها، دالا بمنطوقه على عدم
انتهاء عقد إيجار العين المؤجرة
لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى بوفاة
مستأجرها، بل بقاء ذلك العقد
مستمراً لصالح ورثته، مستحدثا بذلك حكما لم تسبق إليه
التشريعات المنظمة لإيجار الأماكن
الصادرة قبل العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977،
ونابذا - فى الوقت ذاته - ماجرت
به المادة 602 من القانون المدنى ، التى تنص على
أنه إذا مات المستأجر، جاز لورثته
أو للمؤجر أن يطلبوا إنهاء عقد الإيجار -قبل
انقضاء مدته- إذا كان لم يعقد إلا
بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق
بشخصه؛ وهو مايعنى أن موت
المستأجر يعتبر وفقا لنص المادة 602 من القانون المدنى،
عذرا طارئا يسوغ إنهاء الإيجار
على النحو المتقدم • وليس لوارث أن يعقبه فيها، ولو
كانت له حرفة المورث، بل يتعين
إذا أراد الاستمرار فى مزاولتها فى المكان المؤجر،
أن يكون ذلك بعقد إيجار جديد بينه
وبين المؤجر • وحيث إن النص المطعون فيه، قد جاوز
نطاق هذه القواعد؛ إذ اعتبر عقد
الإيجار ممتدا بقوة القانون، لصالح ورثة مستأجر
العين المؤجرة لغير أغراض السكنى
على إطلاقهم، ولو كانوا جميعا لايباشرون الحرفة أو
المهنة التجارية التى قام عليها
المستأجر، أو كان من يزاولها نائبا عنهم فى
ممارستها • وحيث إن قضاء هذه
المحكمة قد جرى على أن الرقابة على الشرعية الدستورية
تتناول - بين ما تشتمل عليه -
الحقوق التى كفلها الدستور، وأخل بها النص المطعون
فيه؛ سواء أكان هذا الإخلال
مقصودا ابتداءً؛ أم كان قد وقع عرضا • وحيث إن من
المقرر قانوناً - وعلى مااطرد
عليه قضاء هذه المحكمة - أن حق الملكية - وباعتباره
منصرفاً محلاً إلى الحقوق العينية
والشخصية جميعها، وكذلك إلى حقوق الملكية الأدبية
والفنية والصناعية -نافذ فى
مواجهة الكافة ليختص صاحبها دون غيره بالأموال التى
يملكها وتهيئة الانتفاع المفيد
بها، لتعود إليه ثمارها وملحقاتها ومنتجاتها؛ وكان
صون حرمتها مؤداه ألا تزول
الملكية عن ذويها بانقطاعهم عن استعمالها• ولا أن يجردها
المشرع من لوازمها، أو يفصل عنها
بعض الأجزاء التى تكونها، ولاأن ينال من أصلها أو
يعدل من طبيعتها، أو يقيد من
مباشرة الحقوق التى تتفرع عنها فى غير ضرورة تقتضيها
وظيفتها الاجتماعية، ولاأن يتذرع
بتنظيمها إلى حد هدم الشىء محلها • ذلك أن إسقاط
الملكية عن أصحابها -سواء بطريق
مباشر أو غير مباشر- عدوان عليها يناقض ماهو مقرر
قانونا من أن الملكية لا تزول عن
الأموال محلها، إلا إذا كسبها أغيار وفقاً للقانون
وحيث إن السلطة التقديرية التى
يملكها المشرع فى موضوع تنظيم الحقوق، لازمها أن
يفاضل بين بدائل متعددة مرجحاً من
بينها مايراه أكفل لتحقيق المصالح المشروعة التى
قصد إلى حمايتها • إلا أن الحدود
التى يبلغها هذا التنظيم لايجوز بحال أن ينفلت
مداها إلى مايعد أخذاً للملكية من
أصحابها
A taking of property• سواء من خلال العدوان عليها بمايفقدها قيمتها، أو عن طريق اقتحامها ماديا • بل أن
اقتلاع المزايا
التى تنتجها، أو تهميشها مؤداه
سيطرة آخرين فعلا عليها،
Physical appropriation، أو تعطيل بعض جوانبها • وحيث إن المشرع ، وإن قرر فى مجال تنظيم العلائق
الإيجارية، من
النصوص القانونية ماارتآه كافلا
للتوازن بين أطرافها، إلا أن هذا التوازن لايجوز أن
يكون صوريا أومنتحلا • وكلما كان
هذا التنظيم متحيفا، بأن مال بالميزان في اتجاه
أحد أطرافها تعظيما للحقوق التى
يدعيها أو يطلبها، كان
ذلك انحرافا عن إطارها الحق، أو نكولا عن ضوابط ممارستها، فلايستقيم بنيانها • ويقع ذلك بوجه خاص
إذا كان تنظيم
المشرع للحق فى استعمال الشئ -
وهو أحد عناصر حق الملكية - مدخلا لإفقار مالكه،
وإثراء لغيره على حسابه • وحيث
إنه فضلا عما تقدم، لايجوز أن يحصل المستأجر من خلال
الإجارة، علي حقوق لايسوغها مركزه
القانونى فى مواجهة المؤجر، وإلاحض تقريرها على
الانتهاز، وكان قرين الاستغلال،
إذ ليس من المتصور أن يكون مغبون الأمس - وهو
المستأجر - غابنا، ولا أن يكون
تدخل المشرع شططا قلبا لموازين الحق والعدل،
فلاتتوافق - فى إطار العلائق
الإيجارية - مصالح طرفيها اقتصاديا، بل يختل التضامن
بينهما اجتماعيا، ليكون صراعهما
بديلا عن التعاون بينهما • كذلك لايجوز أن يتحول حق
المستأجر فى استعمال العين - وهو
حق مصدره العقد دائما حتي مع قيام التنظيم الخاص
للعلائق الإيجارية وتحديد أبعادها
بقوانين استثنائية - إلى نوع من السلطة الفعلية
يسلطها المستأجر مباشرة على الشئ
المؤجر، مستخلصا منه فوائده دون تدخل من المؤجر
إذ لو جاز ذلك، لخرج هذا الحق من
إطار الحقوق الشخصية، وصار مشبها بالحقوق العينية،
ملتئما مع ملامحها •وهو ما يناقض
خصائص الإجارة باعتبارأن طرفيها -وطوال مدتها- على
اتصال دائم مما اقتضى ضبطها
تحديداً لحقوقهما وواجباتهما، فلا يتسلط أغيار عليها
انتهازا وإضرارا بحقوق مؤجرها،
متدثرين فى ذلك بعباءة القانون • ولأنها -فوق هذا
- لا تقع على ملكية الشىء المؤجر،
بل تنصب على منفعة يدرها، مقصودة فى ذاتها، ومعلومة
من خلال تعيينها، ولمدة طابعها
التأقيت مهما استطال أمدها • وحيث إن الحق فى
الإجارة لصيق أصلا بشخص المستأجر؛
ومقارن للغرض من الإجارة كلما كانت العين مؤجرة
لاعتبار يتعلق بطبيعة الأعمال
التى يزاولها المستأجر • ومن ثم كان ينبغى أن يعتبر
هذا الحق منقضيا بوفاته، وأن
يتوافر بها حق مؤجر العين فى تسلمها بعد انقطاع صلة
هذا المستأجر بها، إلا أن المشرع
آثر -بالنص المطعون فيه- أن ينقل منفعتها إلى
ورثته جملة، ودون قيد • وحيث إن
مؤدى النص المطعون فيه، أنه إذا كان مستأجر العين
الأصلى يباشر فيها نشاطا تجاريا
أم حرفيا، فإن العقد بعد وفاته يمتد امتدادا
قانونيا إلى ورثته جميعهم، سواء
أكان هؤلاء يباشرون فى هذا المكان المهنة أو الحرفة
ذاتها التى قام عليها مورثهم، أم
كانوا يزاولون غيرها؛ يعتمدون عليها كلية فى
معاشهم بوصفها موردا رئيسيا أو
وحيدا لرزقهم، أم يفيئون إليها عرضا باعتبارها تغل
دخلا جانبيا مضافا إلى عملهم
الأصلى؛ يعاونون أسرة مورثهم فى أعباء حياتها، أم
يناهضونها ويستقلون بنشاطهم فى
هذا المكان عنها؛ يعملون فيه بأنفسهم استصحابا لمهنة
أو حرفة مورثهم، أم ينيبون عنهم
أغياراً فى مباشرتها بعد انفصالهم عنها، ومالذلك
فرض المشرع القيود الاستثنائية
على العلائق الإيجارية التى لايتصور أن ترتبط بغير
الضرورة التى اقتضتها، ولا أن
يكون أثرها محورا من بنيان حق الملكية، فلاتخلص
لأصحابها، بل يتسلط آخرون عليها
حتى تصير ركاما، انحرافا بالإجارة عن مقاصدها
. وحيث إن مفاد ماتقدم، أن القيود الاستثنائية
التى حمل بها المشرع العلائق
الإيجارية، لايجوز النظر إليها باعتبارها
حلا نهائيا ودائما لمشكلاتها، ولا أن يمد
المشرع تطبيقها إلى صور لاتسعها،
ولايمكن التسليم بها إلا بافتراض أن الدستور يغلب
دوما مصالح مستأجر العين -وكذلك
ورثته - على حقوق مؤجرها -وهو يملكها فى الأعم من
الأحوال- فلا يتساويان أو
يتوازنان؛ حال أن الأصل فى عقود القانون الخاص، ابتناؤها
على علائق تتكافأ بشأنها مصالح
أطرافها، فلايميل ميزانها فى اتجاه مناقض لطبيعتها؛
إلا بقدر الضرورة التى لايجوز أن
ينفصل عنها مضمون النص المطعون فيه أو الآثار التى
يرتبها. ويتعين بالتالى أن تخلى
مكانها -عند فواتها- لحرية التعاقد بحسبانها الأصل
فى العقود جميعها؛ ولأن صون
الحرية الشخصية لايعتبر مجرد ضمان ضد التدابير غير
المبررة التى تنال من البدن، كتلك
التى تتعلق بالقبض أو الاعتقال غير المشروع، بل
صمام أمن كذلك ضد أشكال القهر على
اختلافها، فلايكون جوهرهذه الحرية إلا مجالا حيا
لإرادة الاختيار • وحيث إن الورثة
-وفى مجال تطبيق النص المطعون فيه- يتخذون من
وفاة مورثهم، وزوال صلته بالتالى
بالعين بالمؤجرة، موطئا لاستلابها من خلال مكثهم
فيها واستغلالها فى عين نشاطها
السابق أو فى غيره، ثم من بعدهم إلى ورثتهم،
فلايتنزعها منهم أحد، بل تتصل أيديهم
بها تعاقبا عليها، فلاينفكون عنها أو
يبرحونها؛ مهما بعد العهد على
العقد الأول، ماظل زمامها بيد من يتداولونها،
فلايتحولون عنها إلا بعد انتهابهم
من المؤجر مقابلا لتركها، فإذا لم يبذل،
صارالمكان المؤجر إرثا يختص هؤلاء
بثماره دون وساطة من أحد؛ وهو مايعدل انتزاع
منافع الأعيان من ملاكها على وجه
التأبيد• ومن غير المتصور أن يكون مؤجر العين قد
عطل مختارا ونهائيا حق استعمالها
واستغلالها، سواء كان ذلك بطريق مباشر أو غير
مباشر، ولا أن تكون إرادتا طرفى
الإجارة قد تلاقيتا - ابتداءً - على أن يقحما عليها
أشخاص غرباء عنها، دخلاء عليها •
وحيث إن النص المطعون فيه، ينحدر كذلك بحقوق
المؤجر إلى مرتبة الحقوق محدودة
الأهمية، ويحيلها إلى مسوخ مشوهة لاتتعدى تقاضيه
عائدا نقديا دوريا ضئيلا ؛ مرجحا
على ملكيته - بمكناتها التى أقامها الدستور سوية
لاعوج فيها - مصالح لا تدانيها،
ولاتقوم إلى جانبها، أو تتكافأ معها، ترتيبا على
انتقال منفعتها إلى الغير
انتقالاً متتابعاً متصلا ممتدا فى أغوار الزمن؛ وهو بعد
انتقال لايعتد بإرادة مالكها فى
معدنها الحقيقى، بل يقوم فى صوره الأكثر شيوعا، على
ابتزاز أموال المؤجر، والتدليس
عليه، وهو ما يعد التواء بالإجارة عن حقيقة مقاصدها؛
وإهدارا لتوازن لايجوز أن يختل
بين أطرافها • وحيث إن ما تقدم مؤداه، أن النص
المطعون فيه، أنشا حقوقاً مبتدأة
-بعيدة فى مداها- منحها لفئة بذاتها لمجرد
انضوائها فى عداد ورثة المستأجر
الأصلى، اختصها دون مسوغ، واصطفاها فى غير ضرورة،
بتلك المعاملة التفضيلية التى
تقدم المنفعة المجلوبة علي مخاطر المفاسد ودرء
عواقبها، وتلحق بالمؤجر وحده
الضرر البين الفاحش ، حال أن دفع المضرة أولى اتقاء
لسوءاتها وشرورها، ولأن الأصل حين
تتزاحم الأضرار على محل واحد، أن يكون تحمل أخفها
لازماً دفعا لأفدحها • وكان ينبغى
-من ثم- أن يترسم النص المطعون فيه تلك الضوابط
التي تتوازن من خلالها العلائق
الإيجارية بما يكون كافلا لمصالح أطرافها، غير مؤد
إلى تنافرها، ليُقيمها على قاعدة
التضامن الاجتماعى التى أرستها المادة 7 من
الدستور• وهى بعد قاعدة مؤداها
وحدة الجماعة فى بنيانها، وتداخل مصالحها لاتصادمها،
وإمكان التوفيق بينها ومزاوجتها
ببعض عند تزاحمها، واتصال أفرادها ببعض ليكون بعضهم
لبعض ظهيرا، فلا يتفرقون بددا، أو
يتناحرون طمعا، أو يتنابذون بغيا • وهم بذلك
شركاء فى مسئوليتهم قبلها،
لايملكون التنصل منها أو التخلى عنها • وليس لفريق منهم
بالتالى أن ينال قدراً من الحقوق
يكون بها -عدوانا- أكثر علوا، ولا أن ينتحل منها
مايخل بالأمن الاجتماعى • وحيث إن
النص المطعون فيه قد نقض بما تقدم، الأحكام
المنصوص عليها فى المواد 7 و32
و34 و40 و41 من الدستور• وحيث إن الفقرة الثالثة من
المادة 29 المشار إليها، تلزم
المؤجر - وفى كل الأحوال - بتحرير عقد إيجار لمن لهم
الحق فى شغل العين، وكان حكمها
هذا مرتبطا بفقرتها الثانية المطعون فيها، ارتباطا
لايقبل التجزئة، فإنها تسقط فى
هذا النطاق، إذ لايتصور تطبيقها، وقد غدا النص الذى
تستند إليه لإعمالها، منعدما


فلهذه الأسباب


حكمت المحكمة
بعدم دستورية الفقرة
الثانية من المادة 29 من القانون
رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر، وذلك فيما نصت عليه من استمرار الإجارة التى
عقدها المستأجر فى شأن العين التى
استأجرها لمزاولة نشاط حرفى أو تجارى لصالح ورثته
بعد وفاته، وألزمت الحكومة
المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.

_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: شرح قوانين الايجار   الأحد مارس 07, 2010 5:07 am

اثر الامتداد القانوني للعقد


من
امتد إليه العقد يصبح مستأجرا أصليا و لا إلزام عليه أن يقيم بالعين المستأجرة ...
إذ أن انتفاعه بها حق له وليس واجبا عليه
ــــــــــــــ


ذلك أن النص في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة
1977 علي انه " ..... لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه
العين إذا بقي فيها زوجة أو أولاده أو أحد والديه الذين كانوا يقيمون معه
حتى الوفاة أو الترك .... " يدل علي ما جري به قضاء هذه المحكمة ـ علي
أن عقد إيجار المسكن لا ينتهي بوفاة المستأجر الأصلي أو من امتد العقد لصالحة ـ و
تستمر العلاقة الايجارية قائمة مع أي من المستفيدين المشار إليهم بالنص متى كانت
إقامتهم بالعين مستمرة حتى تاريخ الوفاة فإذا توافرت الإقامة بشروطها على
النحو المتقدم أضحى من امتد إليه العقد مستأجرا اصليا بحكم القانون ولا
إلزام من بعد أن يقيم بالعين المؤجرة إذ أن انتفاعه بها حق به وليس واجبا عليه .

(
الطعن رقم 712 لسنة 74 ق ـ جلسة 5/1/2005)



" إذا كانت
التشريعات الخاصة بإيجار الأماكن إذ منعت المؤجر من أخراج المستأجر من المكان
المؤجر ولو بعد انتهاء مدة الإيجار سمحت للمستأجر بالبقاء شاغلاً له ما دام موفياً
بالتزاماته على النحو الذي فرضه عقد الإيجار وأحكام القانون ، فأن هذه التشريعات –
على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – تكون قد قيدت في شأن إيجار الأماكن الخاضعة لأحكامها
نصوص القانون المدني المتعلقة بانتهاء مدة الإيجار ، وجعلت عقود إيجار تلك الأماكن
ممتدة تلقائياً وبحكم القانون إلى مدة غير محددة بالنسبة للمؤجر والمستأجر على
السواء طالما بقيت سارية تلك التشريعات الخاصة ."



( طعن رقم 281 لسنة 48ق جلسة
21/3/1979 مشار أليه بموسوعة إيجار الأماكن للمستشار عزمي البكري ج2 ص 257 ط 2001
)



كما قضي " عقود الإيجار الخاضعة
لأحكام قوانين إيجار الأماكن امتدادها لمدة غير محددة وفقاً لأحكام هذه التشريعات
. عدم توقف هذا الامتداد على توافق إرادة المتعاقدين صراحة أو
ضمناً "


( طعن رقم 6148 لسنة 64ق جلسة
8/5/1995 المرجع السابق ص 263 )






ترك المستأجر العين المؤجرة

إقامة المستأجر المصري بالخارج - الأصل فيها أنها مؤقته
ما لم يثبت طالب الإخلاء استدامتها . علة
ذلك أن تعبير
المستأجر عن إرادته في
التخلي عن العين المؤجرة . جوازه أن يكون
صريحاً أو
ضمنياً


الطعن رقم 275 لسنة 54 ق - جلسة 12/12/1984م

هجرة المستأجر المصري إلى الخارج لا تعني حتماً تركه
العين المؤجرة



( الطعن رقم 215 لسنة 54 ق - جلسة 31/1/1985م

التخلي عن
العين المؤجرة . جواز أن يكون صريحاً أو ضمنياً . استخلاص ذلك من مسائل الواقع
. استقلال محكمة الموضوع بتقديره
متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة



( الطعن رقم 149 لسنة 50 ق جلسة 23/5/1985م )

إثبات أو نفي ترك المستأجر للعين المؤجرة وتنازله
عنها لآخر من مسائل الواقع . استقلال محكمة الموضوع بتقديرها متى أقامت
قضاءها
على أسباب سائغة لذلك



( الطعن رقم 381 لسنة 49 ق - جلسة 8/11/1985م) .


- الشروط الواجب توافرها للاستفادة من الامتداد القانونى


حيث يتبين من نص المادة 29
من القانون 49 لسنة 1977 أنه يشترط للاستفادة من حكمها
توافر الشروط الآتية :



أن يكون للمتمسك بهذا
الحكم اقامة مستقرة فى العين المؤجرة



واستقر قضاء النقض على أن
مفاد نص المادة 29
من
القانون 49 لسنة
1977 يدل على أن الاقامة التى
يعتد بها لامتداد العقد لصالح المذكورين من أقارب المستأجر هى الاقامة المستقرة
والممتدة لحين وفاته أو تركه المسكن دون اشتراط اقامة لاحقة ، فاذا ماتوافرت
الاقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من امتد اليه العقد مستأجرا أصليا بحكم
القانون الذى أوجب على المؤجر فى الفقرة الأخيرة من المادة المذكورة تحرير عقد
ايجار له ولاالزام عليه بعد أن يقيم بالعين المؤجرة ، اذ أن انتفاعه بها حق له
وليس واجبا عليه
0


( الطعن رقم 473
لسنة 52 ق جلسة 30/1/1989 )



وقد عرفت محكمة النقض
الاقامة المستقرة بأنها الاقامة المعتادة مع انصراف نية المقيم الى أن يجعل منهذا
المسكن مراحه ومغداه ، بحيث لايعول على مأوى دائم وثابت سواه



والشرط الثانى - الاقامة
المستمرة



وفى هذا قضت محكمة النقض
بأن مؤدى نص المادة 29
من القانون 49 لسنة 1977 – أن عقد ايجار المسكن لاينتهى بوفاة المستأجر أو تركه له وتستمر العلاقة
الايجارية قائمة مع زوجه أو أولاده أو والديه الذين كانوا يقيمون معه فيه اقامة
مستقرة حتى الوفاة أو الترك ولايحول دون قيامها – وعلى ماجرى به قضاء هذه المحكمة – انقطاع المستفيد
من الاقامة بالعين لسبب عارض مهما استطالت مدته مادام أنه لم يكشف عن ارادته فى
التخلى عنها صراحة أو ضمنا باتخاذه موقفا لاتدع ظروف الحال شكا فى دلالته على
انصراف قصده الى احداث هذا الأثر القانونى



الطعن رقم 1819 لسنة
57 ق جلسة 11/5/1988 والطعن رقم 1146 لسنة 47 ق جلسة 30/5/1981



( نقض رقم 13/
48 ق 23/12/1978 )



وقضت أيضا بأن سفر من له
الحق فى الامتداد القانونى لعقد الايجار أو زواج البنت

مهما استطالت مدته – لايحول دون أحقيته فى هذا الامتداد
0 طالما أن ارادته لم تكشف – بما لايدع مجالا للشك - عن التخلى عنه 0



وقضت بأن عدم اقامة
القاصر فى شقة النزاع مع والده المستأجر الأصلى واقامته فى شقة والدته ، لايكشف
بذاته عن انهاء اقامته بارادته بعين النزاع
لاأثر له على حقه فى الامتداد القانونى متى توافرت شروطه


المقرر فى قواعد الثبات
أن من يتمسك بالثابت أصلا لايكلف باثباته أما من يدعى خلاف الأصل فعليه هو عبء
اثبات مايدعيه ، ولما كان الطاعنون قد أقاموا دعواهم على سند من القول بأن المطعون
عليها تركت الاقامة مع والدتها بعين النزاع بعد زواجها وأقامت وأقامت مع زوجها
بالأردن فى حين أنكرت المطعون عليها ذلك تمسكا منها بالاستمرار فى الاقامة فى عين
النزاع وبعده وعدم تخليها عن الاقامة فيها حتى الآن ، فان المطعون عليها تكون بذلك
قد تمسكت بالثابت أصلا فلا تكلف باثباته ،



( 1996/11/ 24 الطعن رقم 5987 لسنة 65 ق جلسة)


القواعد المستحدثة فى
ظل الحكم بعدم دستورية الامتداد للأقارب مصاهرة



قضاء الحكم المطعون فيه
بتأييد حكم محكمة أول درجة القاضي بإثبات العلاقة الايجارية بين المطعون ضدها
الأولى وبين الطاعنين وبإلزامهم بتحرير عقد ايجار لهم عن شقة النزاع لثبوت إقامتها
مع زوج ابنتها المطعون ضده الثانى
– المستأجر – قبل تركه العين المؤجرة وتوافر قرابة المصاهرة تطبيقا لنص
المادة 29 من ق 49 لسنة 1977 المقضي بعدم دستوريتها 0 خطأ 0 ( الطعن رقم 401 لسنة
61 ق جلسة 21/12/2000 )



( الطعن رقم
4303 لسنة 63 ق جلسة 18/6/1998
)






مادة 30


استثناء من حكم المادة ( 604 ) من القانون
المدني تسري عقود الايجار القائمة علي المالك الجديد للعقار ولو لم يكن لسند
الايجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق علي تاريخ انتقال الملكية .



مادة 31


الغيت بمقتضي القانون رقم 136 لسنة 1981 .


مادة 32


يجوز للمالك زيادة عدد الوحدات السكنية في
المبني المؤجر بالاضافة او التعلية ولو كان عقد الايجار يمنع ذلك ولا يخل هذا بحق
المستأجر في انقاص الاجرة ان كان لذلك محل .



ويجوز بحكم من قاضي الامور المستعجلة الترخيص
باخلاء وهدم ما قد يعترض الاضلافة او التعلية من اجزاء الاماكن غير السكنية بشرط
تعويض ذوي الشأن واعطائهم حق العودة ، وفقا لأحكام الفصل الاول من الباب الثاني من
هذا القانون .



اما اذا كان الجزء من المكان مخصصا للسكني
فلا يجوز الحكم باخلائه وهدمه الا اذا قام المالك بتدبير مسكني مناسب وذلك دون
الاخلال بحق المستأجر في العودة الي المبني الجديد ، وفقا لأحكام الفصل الاول من
الباب الثاني من هذا القانون .



مادة 33


تكون قيمة استهلاك المياه علي عاتق شاغلي
الاماكن القائمة وقت العمل بهذا القانون ايا كان تاريخ انشائها او التي تقام بعد
العمل به وفقا للقواعد الآتية :



( أ ) قيمة ما تسجله العدادات الفرعية
المركبة بوحداتهم ان وجدت عدادات بجميع وحدات المبني ، وفي حالة عدم تساوي قراءة
العداد الرئيسي مع مجموع قراءات العدادات الفرعية يوزع الفرق بالتساوي بين وحدات
المبني فتوزع قيمةاستهلاك المياه التي يسجله العداد الرئيسي علي الشاغلين بحسب
حجرات كل وحدة الي عدد حجرات المبني جمعية وتحسب الصالة جرة واحدة ولو تعددت .



( ج ) اذا وجدت عدادات فرعية ببعض
وحدات المبني دون البعض الآخر فتوزع قيمة استهلاك المياه التي يسجلها العداد
الرئيسي بعد استنزال ما تسجله العدادات الفرعية علي الشاغلين علي الوجه المبين
بالفقرة السابقة .



( د ) في الحالات التي يتم فيها توريد المياه
عن غير طريق الجهه القائمة علي ذلك يتحمل الشاغلون بقيمة استهلاك المياه وفقا لما
يتم الاتفاق عليه بينهم وبين المؤجرين بما لا يجاوز 7% ( سبعة في المائة ) من
القيمة الايجارية المحددة قانونا .



ويقع باطلا كل اتفاق يخالف القواعد سالفة
الذكر .



تطبيق



قيمة
استهلاك المياه – عدم التزام المستأجر بها في العقد – الزام المستأجرين بها طبقاً
للقانون 52 لسنة 1969 شرطـه – قيام المؤجـر بتركيب عداد خاص لكل وحدة سكنية


في هذا الشأن قضت محكمة النقض بأنه : اذ كان البين من تقديرات الحكم المطعون فيه
ان عقد الإيجار المبرم بين الطرفين خلو من الزام المستأجر بمقابل استهلاك المياه
وكان الطاعن قد تمسك في صحيفة الإستئناف بأنه لا يحق مطالبته بمقابل هذا الإستهلاك
استناداً الى ان المياة يغذيها عداد عام واحد للقعار كله ، وكان مفاد القرار رقم 1
لسنة 1964 الصادر من اللجنة العليا لتفسير احكام القانون رقم 46 لسنة 1962 يقضي
بألا يلتزم المستأجر بقيمة استهلاك المياه الا اذا نص على ذلك في عقد الإيجار وكان
مفاد الفقرة الثالثة من المادة 25 من القانون رقم 52 لسنة 1969 انه بالنسبة
للعقارات التي لا يلتزم فيها الشاغلون بقيمة استهلاك المياه فلا تقع على عاتقهم
الا اذا قام المؤجر بتركيب عداد خاص على نفقته لحساب استهلاك المياه بكل وحدة
سكنية وفي هذة الحالة يخفض الإيجار الشهري بمعدل معين فاذا احتسب الحكم المطعون
فيه ضمن المبالغ المستحقة على الطاعن – المستأجر - والمتأخر في سدادها قيمة
استهلاك المياه دون ان يمحص الدفاع الذي ساقه في هذا الشأن او يرد عليه فانة يكون
قد أخطأ في تطبيق القانون .
( طعن رقم
991 لسنة 48ق – جلسة 28\2\1979 )

كما قضت بأن : (( مفاد نص المادة 33 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تاجير
وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ان المستأجر لا يلتزم بقيمة
استهلاك المياه المتفق عليها في العقد . وانما بقيمة ما يخص الوحدة التي يشغلها من
استهلاك فعلي وفق الأسس المبينة بالنص )) .
( الطعن
رقم 4106 لسنة 61ق – جلسة 17\6\1992 )

المنازعة
بشأن تحديد قيمة استهلاك المياه ومدى التزام المستأجر بسدادها في عقود ايجار
الأماكن – غير قابلة التنفيذ قيمتها – جواز استئناف الحكم الصادر فيها .



((عقود ايجار الأماكن المشار اليها تعتبر ممدته تلقائياً لمدة غير محددة بحكم
التشريعات الخاصة بإيجار الأماكن التي منعت المؤجر من اخراج المستأجر من المكان
ولو بعد انتهاء مدة الإيجار وكان النزاع في الدعوى يدور حول تحديد قيمة استهلاك
المياة ، وما اذا كان المطعون ضدهم يلتزمون بقيمة استهلاكهم الفعلي للمياه كما جاء
بعقد الإيجار فتقدر قيمتها بقيمة الإستهلاك الحاصل في المدد المطالب عنها ، او ان
عقد الإيجار تعدل في هذا الخصوص باتفاق لاحق يحدد مقابل استهلاك المياه بمبلغ ثابت
يضاف للأجرة اخذا بما تمسك به المطعون ضدهم ، فتعتبر قيمتها غير محدودة باعتبار ان
هذا المبلغ يستحق طالما استمر عقد الايجار لمدة غير معلومة تلقائياً طبقاً لأحكام
وقوانين ايجار الأماكن مما يجعل قيمة هذا الإتفاق ونفاذه من عدمه فان قيمتها تكون غير
قابلة للتقدير ، فتعتبر قيمتاه زائدة على مائتين وخمسين جنيهاً طبقاً للمادتين 40
، 41 من قانون المرافعات ويكون الحكم الصادر فهيا جائزاً استئنافة .
( طعن رقم
672 لسنة 46ق – جلسة 26\12\1979 )



مادة 34


تخفض الاجرة الشهرية بمقدار 5% ( خمسة في
المائة ) بحد ادني مقداره مائتان مليم بالنسبة الاي شاغلي الاماكن الذين لـم
يكونوا ملتزمين بقيمة استهلاك المياه في 18/8/1969 ، كما يسري هذا االخفض اذا كان
قد جري العمل بين المؤجر والمستأجر علي تحمل المؤجر بقيمة الاستهلاك علي الرغم من
النص في عقد الايجار علي التزام المستأجر بها ، علي الا يسري هذا الخفض بالنسب الي
الاماكن التي انشئت قبل اول يناير سنة 1944 .



ويجوز لكل من المالك والمستأجر تركيب عداد
خاص علي نفقته لحساب استهلاك المياه بالوحدة المؤجرة وذلك دون اشتراط موافقة
الاخير ، وفي هذه الحالة تتم المحاسبة وفقا للأوضاع المبينة في المادة السابقة .



مادة 35


يلتزم ملاك المباني التي نتشأ بعد تاريخ
العمل بهذا القانون بتوفير التوصيلات اللازمة لتركيب عداد خاص بكل وحدة من وحدات
المبني بمعرفة المستأجر وعلي نفقته ويراعي بقدر الامكان وضعه في مكان تسهل معه
قراءة العداد دون الحاجة الي دخول الوحدة ذاتها .



مادة 36


يصدر قرار من المحافظ المختص بتحديد وكيفية
توزيع قيمة استهلاك المياه في الحالات التي توجد فيها غرف خدمات ومنافع مشتركة او
حدائق او ماوي او جراجات او محال عامة او اماكن تمارس فيها صناعة او تجارة او ما
شابه ذلك من انشطة غير سكنية .



مادة 37


في جميع الحالات يلتزم المستأجر بأن يسدد
قيمة استهلاك المياه الي المؤجر في المواعيد المحددة لسداد الاجرة ، او كلما طلب
المؤجر ذلك ، ما لم تضع الجهات الموردة للمياه انظمة وقواعد لاقتضاء هذه القيمة من
شاغلي المباني مباشرة وعلي المؤجر اثبات تقاضيه تلك القيمة بايصال مستقل او مع
ايصال استلام الاجرة . ويترتب علي التاخير في سداد استهلاك المياه المستحقة للمؤجر
ما يترتب علي التأخير في سداد الاجرة من اثار .



واذا ترتب علي تأخر المؤجر في اداء قيمة
استهلاك المياه الي الجهه الموردة لها قطعها عن المكان المؤجر او الشروع في ذلك
للمستأجر ان يؤدي قيمة الاستهلاك الي الجهه المذكورة مباشرة خصما مما يستحق للمؤجر
لديه وذلك دون حاجة الي اية اجراءات .



مادة 38


يلتزم ملاك المباني المؤجرة كلها او بعضها
بان يقوموا بعمل الخزانات . وتركيب الطلمبات اللازمة لتوفير المياه لجميع ادوار
المبني . وان يستخدم مواسير مياه ذات اقطار كافية تسمح بمرور القدر المناسب
للأستهلاك وذلك في المناطق ووفقا للقواعد والشروط التي يصدر بها قرار من المحافظ
بعد أخذ رأي الجهات القائمة علي مرفق المياه واذا امتنع المالك عن التنفيذ تطبق
احاكم الفقرتين الثانية والثالثة من المادة ( 60 ) من هذا القانون دون حاجة الي
العرض علي اللجنة او المحكمة .



وتطبق احكام المادة ( 61 ) بالنسبة الي
المبالغ ينفقها الملاك في سبيل نتفيـذ الالتزام المنصوص عليه في الفقرة السابقة .



ويحظر علي شاغلي العين تركيب طلمبة او أي
جهاز من شأنه ضخ المياه الي الوحدة الخاصة به بالمخالفة للقواعد والشروط المقررة
بمعرفة الجهه القائمة علي مرفق المياه ، وفي حالة المخالفة تتم ازالة اسباب
المخالفة اداريا وعلي نفقة المخالف فضلا عن العقوبة المقررة .



الفصل الرابع


في ايجار الاماكن المفروشة


مادة 39


لا يجوز للمالك في غير المصايف والمشاتي
المحددة وفقا لأحكام هذا القانون ان يؤجر سوي واحدة مفروشة في العقار الذي يملكه
وفي تطبيق هذا المادة يعتبر الشخص وزوجته واولاده القصر مالكا واحدا .



واستثناء من ذلك يجوز للمالك ان يؤجر وحدة
اخري مفروشة في أي من الاحوال او الاغراض الآتية :



( أ ) التأجير لاحد الهيئات الاجنبية او
الدبلوماسية او القنصلية او المنظمـات الدولية او الاقليمية او لاحدي الهاملين بها
من الاجانب ، او للأجانب المرخص لهم بالعمل او الاقامة بجمهورية مصر العربية .



( ب ) التأجير للسائحين الاجانب او لاحدي
الجهات المرخص لها في مباشرة اعمال السياحة بغرض اسكان السائحين وذلك في المناطق
التي يصدر بتحديدها قرار من وزير السياحة بالاتفاق مع المحافظ المختص .



علي انه اذا اتخذ الملكية شكل وحدات مفرزة في
عقارات فانه لا يكون للمالك في هذه الحالة سوي تأجير وحدتين مفروشتين في كل مدينة
مهما تعددت الوحدات المملوكة له ، وذلك بنفس الشروط والاوضاع المبينة بهذه المادة
.



كما يكون للمالك اذا اقام خارج الجمهورية
بصفة مؤقتة ان يؤجر سكنه مفروشا او خاليا وعليه في هذه الحالة ان يخطر المستأجر
لاخلاء العين في الموعد المحدد لعودته للأقامة بالجمهورية وبشرط ان يمنح المستأجر
اجلا مدته ثلاثة اشهر من تاريخ اخطاره ليقوم باخلاء العين وردها الي مالكها ، والا
اعتبر شاغلا للعين دون سند قانوني وذلك ايا كانت مدة الايجار المتفق عليها .



مادة 40


لا يجوز للمستأجر في غير المصايف والمشاتي
المحددة وفقا لأحكام هذا القانون ان يؤجر المكان المؤجر له مفروشا او خاليا الا في
الحالات الآتية :



( أ ) اذا اقام خارج الجمهورية بصفة مؤقتة .


وعلي المستأجر الاصلي في هذه الحالة ان يخطر
المستأجر من الباطن لاخلاء العين في الموعد المحدد لعودته للأقانة بالجمهورية بشرط
ان يمنح المستأجر من الباطن اجلا مدته ثلاثة اشهر من تاريخ اخطاره ليقوم باخلاء
العين وردها الي المستأجر الاصلي والا اعتبر شاغلا للعين دون سند قانونيا ، وذلك
ايا كان مدة الايجار المتفق عليها .



( ب ) اذا كان مزاولا لمهنة او حرفة غير
مقلقة للراحة او مضي بالصحة واجراء جزءا من المكان المؤجر كله او جزءا منه للطلاب
الذين يدرسون في غير المدن التي تقيم فيها اسرهم .



( د ) التاجير للعمال في مناطق تجمعاتهم .
وكذا التأجير العاملين بمختلف اجهزة الدولة والحكم المحلي والقطاع العام وذلك في
المدن الذين يعينون او ينقلونهم اليها .



( هـ ) في الحالات والشروط المبينة بالبندين
( أ ، ب ) من المادة السابقة .



وفي جميع الاحوال يشترط الا يزيد مجموع ما
يقوم المستأجر هو زوجته واولاده القصر بتأجيره مفروشا علي شقة واحدة في نفس
المدينة .



ولا يفيد من حكم هذه المادة سوي مستأجري
وحدات الاماكن الخالية .



مادة 41


فيما عدا الفنادق والنزل يجب علي كل من اجر
مكانا مفروشا او جزءا منه اوي او اسكن أي اجنبي او مصري ، ان يخطر قسم الشرطة الذي
يتبعه المكان باسم الشاغل للمكان وجنسيته ورقم جواز سفره ان كان اجنبيا ورقم ومكان
وتاريخ صدور بطاقته الشخصية او العائلية ان كان مصريا ، ومدة الايجار والاشغال
والغرض منه وتاريخ هذه المدة ونهايتها وذلك خلال ثلاثة ايام من تاريخ بداية هذه
المدة ونهايتها ، وذلك خلال ثلاثة ايام من تاريخ تأجير او شغل المكان ايهما اسبق .



مادة 42


علي المؤجر ان يطلب قيد عقود الايجار المفروش
التي تبرم تطبيقا لأحكام المادتين 39 ، 40 لدي الوحدة المحلية المختصة وتلزم هذه
الجهه باخطار مصلحة الضرائب شهريا بما يتجمع لديها من بيانات في هذا الشأن .



مادة 43


لا تسمع دعوي المؤجر كما لا تقبل الطلبات
المقدمة منه الناشئة او المترتبة علي تطبيق احكام المادتين 39 ، 40 .



الا اذا كانت العقود المبرمة وفقا لها مقيدة
علي الوجه المنصوص عليه في المادة السابقة . ولا يجوز للمؤجر الاستناد الي العقود
غير المقيدة لدي اية جهه من الجهات .



مادة 44


مع عدم الاخلال باحكام المادتين 39 ، 40 يجوز
للملاك ولمستأجري الاماكن الخالية في المصايف والمشاتي التي يصدر بتحديدها قرار من
وزير الاسكان والتعميربعد أخذ رأي المحافظ المختص تأجير الاماكن المفروشة للشروط
والاوضاع التي ينص عليها هذا القرار .



مادة 45


في جميع الاحوال التي يجوز فيها للمستأجر
تأجير المكان او جزءا من المكان المؤجر مفروشا يستحق المالك اجرة اضافية عن
التأجير مفروشا برواقع نسبة من الاجرة القانونية تحسب علي الوجه الآتي :



( أ ) اربعمائة في المائة ( 400 % ) عن
الاماكن المنشأة قبل اول يناير سنة 1944 .



( ب ) مائتان في المائة ( 200% ) عن الاماكن
المنشأة منذ او ل يناير سنة 1944 وقبل 5 نوفمبر سنة 1961 .



( جـ ) مائة وخمسون في المائة ( 150% ) عن
الاماكن المنشـأة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 حتي تاريخ العمل بهذا القانون .



( د ) مائة في المائة ( 100% ) عن الاماكن
التي يرخص في اقامتها اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون .



وفي حالة تأجير المكان المفروش جزئيا يستحق
المالك نصف النسب الموضحة في هذه المادة .



مادة 46


يحق للمستأجر الذي يسكن في عين استأجرها
مفروشة من مالكها لمدة خمس سنوات متصلة سابقة علي تاريخ العمل بهذا القانون البقاء
في العين ولو انتهت المدة المتفق عليها وذلك بالشروط المنصوص عليها في العقد ، ولا
يجوز للمؤجر طلب اخلائه الا اذا كان قد اجرها بسبب اقامته في الخارج وثبت عدم
عودته نهائيا او اذا اخل المستأجر بأحد التزاماته وفقا لأحكام البنود ( أ ، ب ، جـ
، د ) من المادة 31 من هذا القانون .



فاذا كانت العين قد اجرت مفروشة من مستأجرها
الاصلي فانه يشترط لاستفادة المستأجر من الباطن من حكم الفقرة السابقة ان يكون قد
امضي في العين مدة عشر سنوات متصلة سابقة علي تاريخ العمل بهذا القانون .



أصدرت المحكمة الدستورية حكماً
بعدم دستورية المادة 46 /1 من القانون 49 لسنة 1977 فيما نص عليه من امتداد عقد
الإيجار المفروش إذا استمر لمدة خمس سنوات متصلة

قضية رقم 187 لسنة 20 قضائية المحكمة الدستورية العليا "دستورية"



جلسة 2/11/2003


مادة 47


في غير الحالات المنصوص عليها في المادة
السابقة ، يجب علي الملاك المستأجرين المؤجرين لأماكن مفروشة حتي تاريخ العمل بهذا
القانون تعديل الاوضاع وفقا لأحكام هذا الفصل خلال ستة اشهر من ذلك التاريخ او
انتهاء مدد العقود ايهما اقرب ويسلم المكان الي الوزراء لاعتبارات المصلحة العامة
التي يراها ان يمد هذه المهلة لمدة او لمدد لا تجاوز سنتين من تاريخ العمل بهذا
القانون .



مادة 48


لا يفيد من احكام هذا الفصل سوي الملاك
والمستأجرين المصريين .



علي ان تسري احكام الفصلين الثاني والرابع من
الباب الاول وكذا احكام الفصل الاول من الباب الرابع من هذا القانون علي مشروعات
الاسكان والامتداد العمراني التي تقام وفقا لأحكام القانون المنظم لاستثمار المال
العربي والاجنبي والمناطق الحرة .



الباب الثاني


في هدم المباني غير السكنية
لاعادة بنائها



في المنشأت الايلة للسقوط
والترميم والصيانة



الفصل الأول


في شأن هدم المباني غير السكنية
لاعادة



بنائها بشكل واسع


مادة 49


يجوز لمالك المبني المؤجر كل وحداته لغير
اغراض السكن ، ان ينبه علي المستأجرين باعلان علي يد محضر باخلاء المبني بقصد
اعادة بنائه وزيادة مسطحاته وعدد وحداته وذلك وفقا للشروط والاوضاع الآتية :



( 1 ) ان يحصل المالك علي التصاريح والتراخيص
وامواصفات اللازمة للهدم واعادة البناء وفقا لأحكام القانون علي ان يتضمن الترخيص
بناء وحدات جديدة تصلح لذات الغرض الذي كانت تستعمل فيه الوحدات المرخص بهدمها .



( ب ) الا تقل جملة مسطحات ادوار المبني
الجديد عن اربعة امثال مسطحات ادوار المبني قبل الهدم .



( جـ ) ان يشتمل المبني الجديد علي وحدات
سكنية او فندقية لا يقل مجموع مسطحاته عن خمسين في المائة ( 50% ) من مجموع
مسطحاته .



( د ) ان يقوم المالك بتوفير وحدة مناسبة
بأجر مماثل ليمارس المستأجر نشاطه فيها والالتزام بتعويضه بمبلغ مسار للفرق بين
القيمة الايجارية للوحدة التي يشغلها والقيمة الايجارية للوحدة التي يتعاقد علي
ممارسة نشاطه فيها لمدة خمس سنوات او للمدة التي تنقضي الي ان يعود الي المكان بعد
بنائه بذات القيمة الايجارية الاولي ، او يدفع مبلغا مساويا للقيمة الايجارية
للوحدة التي يشغلها خالية عن مدة عشر سنوات بحد ادني قدره الفا جنيه ايهما اكبر



( هـ ) ان يحدد المالك موعدا يتم فيه الاخلاء
علي الا يكون هذا الموعد قبل انقضاء اطول مدة متفق عليها عن أي وحدة من وحدات
المبني وبشرط الا يقل عن ستة اشهر من تاريخ التنبيه بالاخلاء .



مادة 50


لا يلتزم المستأجرون بالاخلاء الا بموافقتهم
جميعا عليه وذلك بموجب خطابات للمالك موصي عليها مصحوبة بعلم الوصول او باقرارات
كتابية منهم .



فاذا انقضت ثلاثة اشهر علي التنبيه بالاخلاء
، دون موافقة جميع المستأجرين عليه جاز للمالك ان يلجأ الي المحكمة المختصة للحصول
علي حكم بالاخلاء ، ويكون هذا الحكم قابلا للتنفيذ بعد انقضاء ثلاثة اشهر من تاريخ
النطق به ، ويشترط اداء التعويض المنصوص عليه في المادة السابقة او ايداعه المحكمة
المختصة ايداعا غير مشروط لصالح المستأجرين .



واذا امتنع أي من المستأجرين عن تنفيذ
الاخلاء في المواعيد المحددة بالتنبيه المعلن اليهم من الملاك بعد موافقة جميع
المستأجرين او بناء علي حكم المحكمة المختصة وقيام المالك باداء التعويض المستحق ،
جاز للمالك ان يستصدر من قاضي الامور المستعجلة حكما بطرد الممتنع عن الاخلاء فورا
.



مادة 51


لا تسري احكام هذا الفصل علي المباني المؤجرة
لاستعملاها دورا للتعليم حكومية او خصة تخضع للأشراف الحكومي وكذلك المستشفيات
العامة او الخاصة تخضع لاشراف وزارة الصحة ومحطات تمويل وخدمة السيارات او المنشآت
السياحية او الفندقية او المصرفية وغيرها من المنشآت ذات الاهمية للأقتصاد ام
الامن القومي او التي تقدم خدمات عامة للجمهور والتي يصدر بتحديدها قرار من وزير
الاسكان والتعمير بعد موافقة الوزير المختص .



اما غير ذلك من المباني المؤجرة للجهات
الحكومية او لوحدات الحكم المحلي او الهيئات العامة او لوحدات القطاع العام فتسري
عليها احكام هذا الفصل علي ان تزاد المهلة بالنسبة اليها الي ثلاثة سنوات من تاريخ
التنبيه بالاخلاء اذا طلبت الجهه المستأجرة الافادة من هذه المهلة وذلك مقابل
التنازل عن تعويض الاخلاء .



مادة 52


علي المالك او خلفه العام او الخاص ان يتم
الهدم في مدة اقصاها ثلاثة اشهر من تاريخ انتنهاء الهدم . فاذا لم يتم الهدم خلال
المدة المشار اليها دون عذر مقبول كان لمن يرغب من المستأجرين بحكم من قاضي الامور
المستعجلة الحق في العودة الي شغل وحدته متي كان ذلك ممكنا ، والا كان له الحق في
التعويض قانوني مماثل للتعويض المنصوص عليه في المادة ( 49 ) بالاضافة الي حقه في
الاحتفاظ بالتعويض الذي تقاضاه من المالك عند موافقته علي الاخلاء ، وذلك كله دون
اخلال بحقه في المطـالبة قضاء بما يزيد علي هذا التعويض ان كان له مقتضي .



مادة 53


اذا تم الهدم ولم يشرع الماك او خلفه في
البناء خلال المدة المشار اليها فسي المادة السابقة او شرع في البناء ثم تعمد عدم
اتمامه في الوقت الذي تحدده الجهه المختصة بشئون التنظيم جاز للمحافظ المختص ان
يعهد الي احد الجهات القيام بالبناء او تكملته علي حساب المالك وفقا للقواعد التي
يصدر بها قرار من وزير الاسكان والتعمير ويكون للمبالغ المستحقة لهذه الجهه حق
امتياز علي المبني الذي قامت بانشلئه او استكماله من ذات مرتبة الامتياز المقررة
للمبالغ المستحقة للمقاولين والمهندسين المعماريين طبقا لنص المادة ( 1148 ) من القانون
المدني .



ويكون للجهه المشار اليها تأجير المبني
واقتضاء اجرته الي ان تستوفي المبالغ التي انفقتها والمصروفات الادارية ويحق
للمالك ان يحصل علي 20% من تلك الاجرة شهريا .



مادة 54


لمستأجري الوحدات التي يتم هدمها وفقا لأحكام
هذا الفصل في شغل الوحدات بالعقار الجديدة التي اعيد بنائها ويلتزم الماك او خلفه
العام او الخاص بانشاء وحدات جديدة تصلح لذات الغرض الذي كانت تستعمل فيه الوحدات
المهدومه ما لم تحل التشريعات دون ذلك . وفي هذه الحالة يستحق المستأجر تعويضا آخر
مساوي للتعويض المنصوص عليه في المادة 49 من هذا القانون .



ويلتزم المالك باخطار مستأجري وحدات العقار
المهدوم باتمام البناء بانذار علي يد محضر ، ويرسل اليهم علي محل اقامتهم اليت
يخطرون بها المالك عند الاىخلاء ، وذلك خلال مدة لا تجاوز شهرا من تاريخ اتمام
البناء .



وعلي مستأجري ابداء رغبته بكتاب موصي عليه
مصحوب بعلم الوصول في شغل وحده في العقار المنشأ في مدة لا تجاوز شهرا من تاريخ
اخطاره والا سقط حقه في ذلك .



وتحدد بقرار من وزير الاسكان والتعمير قواعد
واجراءات اولويات شغل مستأجري العقار المهدوم لوحدات المبني الجديد .



الفصل الثاني


في شأن الآيلة
للسقوط والترميم والصيانه



مادة 55


تسري احكام هذا الفصل علي
المباني والمنشأت التي يخشي من سقوطها او سقوط جزء منها مما يعرض الارواح والاموال
للخطر ، كما تسري علي المنشات المشار اليها اذا كانت تحتاج إلي ترميم او صيانة
لتأمين سلامتها او الحفاظ عليها في حالة جيدة وتبين القرارات التي يصدرها وزير
الاسكان والتعمير التي تعتبر من اعمال الترميم والصيانة وحدودها في تطبيق الاعمال
احكام هذا الفصل .






مادة 56


تتولي الجهه الادارية
المختصة بشئون التنظيم معاينة فحص المباني والمنشأت وتقرير ما يلزم اتخاذه للمحافظ
علي الارواح والاموا سواء بالهدم الكلي او الجزئي او التدعيم او الترميم او
الصيانة لجعلها صالحة للغرض المخصص من اجله .



ويتضمن التقرير تحديد المدة
اللازمة لتنفيذ الاعمال المطلوبة وما اذا كانت تستوجب اخلاء المبني مؤقتا كليا او
جزئيا






مادة 57


تشكل في كل وحدة من وحدات
الحكم المحلي لجنة او اكثر يصدر بها قرار من المحافظ المختص تضم اثنان من
المهندسين المعماريين المقيدين بنقابة المهندسين ، تتولي دراسة التقارير المقدمة
من الجهه الادارية المختصة بشئون التنظيم في شان المباني المشار اليها في المادة (
55 ) واجراء المعاينات علي الطبيعة واصدار قرارات في شأنها علي وجه السرعة .



ويبين القرار الذي يصدره
وزير الاسكان والتعمير كيفية تشغيل تلك اللجان والقواعد والاجراءات التي تتبع في
مزاولة اعمالها .






مادة 58


يعلن قرار اللجنة بالطريق
الاداري إلي ذوي الشأن من الملاك وشاغلي العقار واصحاب الحقوق وتعاد صوره منه إلي
الجهه الادارية المختصة بشئون التنظيم ، فاذا لم يتيسر اعلانهم بسبب غيبتهم غيبة
متقطعة او عدم الاستدلال علي محل اقامتهم او بواجهه العقار عن تسليم الاعلان ترفق
نسخة من القرار في مكان ظاهر بواجهه العقار ولوحة الاعلانات في مقر نقطة الشرطة
الواقع في دائرتها العقار وفي مقر عمدة الناحية ولوحة الاعلانات في مقر المجلس
المحلي المختص بحسب الاحوال .



وتتبع الطريقة ذاتها في
اعلان القرارات الخاصة بالمنشأت التي لم يستدل علي ذوي الشأن فيها .






مادة 59


لكل من ذوي الشأن ان يطعن
في القرار المشار اليه بامادة السابقة في موعد لا يجاوز خمسة عشر يوما من تاريخ
اعلانه بالقـرار ، امـام المحكمة المنصـوص عليها في المـادة ( 18 ) من هذا القانون
.



وعلي قلم كتاب المحكمة
اعلان الجهه رالادارية القائمة علي شئون التنظيم وذوي الشأن في ملاك العقارات
واصحاب الحقوق بالطعن في قرار اللجنة وبالجلسة المحددة لنظر هذا الطعن وتفصل
المحكمة علي وجه السرعة اما برفض الطعن او بقبوله واعادة النظر في القرار المطعون
عليه ، وعليها في حالة الحكم بالهدم الكلي او الجزئي او التدعيم او الترميم او
الصيانة ان تحدد اجلا لتنفيذ حكمها .




مفاد ما تقدم ان
المشرع ناط بالجهة الادارية المختصة بشئون التنظيم معاينة وفحص المباني والمنشأت
وتقرير ما يلزم اتخاذه للمحافظة علي الارواح والاموال بترميمها او صيانتها او
تدعيمها لجعلها صالحة للغرض المخصصة من اجلها اذا كان في ذلك ما يحقق سلامتها
والحفاظ عليها في حالة جيدة واذا كانت حالة العقار لا يجدي معها الترميم او
الصيانة او التدعيم فأن لتلك الجهة ان تقدر ما اذا كان الامر يتطلب الهدم الكلي او
الجزئي وتختص اللجان المنصوص عليها في المادة 57 سالفة البيان بدراسة التقارير
المقدمة من الجهات المختصة بشئون التنظيم فيما يتعلق بتلك المباني واجراء المعاينات
علي الطبيعة واصدار قرارات في شأنها



نقض مدني –
الطعن رقم 2372 لسنة 73 ق جلسة 1/6/2005 مشار اليه مشار اليه بمجموعة القوانين
والمبادئ القانونية – مجموعة احكام النقض – 2004/2006- الجزء الثاني – طبعة 2007 –
الصادرة عن المكتب الفني بهيئة قضايا الدولة – بند رقم 55 ص 117 وما بعدها



المشرع ناط
بالجهة الادارية المختصة معاينة وفحص المنشأت وتقرير ما يلزم اتخاذه للحفاظ علي
الارواح وترميمها او تدعيمها او صيانتها لجعلها صالحة للغرض المخصصة من اجله اذا
كان في الترميم او الصيانة او التدعيم ما يحقق سلامتها والحفاظ عليها في حالة
جيدة. واذا كانت حالة العقار لا يجدي معها الترميم او الصيانة او التدعيم فأن لتلك
اللجنة تقدير ما اذا كان الامر يتطلب الهدم الكلي او الجزئي



.الطعن رقم
1513 لسنة 57 ق – جلسة 4/6/1992 مشار اليه بمجموعة القواعد التي قررتها محكمة
النقض في تطبيق قوانين الايجارات خلال 60 سنة من 1931 الي 1992 اعداد المستشار /
محمد خيري ابو الليل – الجزء الثاني – قاعدة رقم 883 – ص 651.






مادة 60


مع عدم الاخلال بالاحكام
الخاصة بتوجيه وتنظيم اعمال البناء ، يجب علي ذوي اشأن ان يبادروا إلي تنفيذ قرار
اللجنة النهائي او حكم المحكمة الصادر في شأن المنشأة الآيلة للسقوط والترميم
والصيانة وفقا لأحكام هذا القانون ، وذلك في المدة المحددة لتنفيذه .



وللجنة الادارية المختصة
بشئون التنظيم في حالة امتناع ذوي الشأن عن تنفيذ قرار اللجنة النهائي او حكم
المحكمة بحسب الاحوال في المدة المحددة لذلك ان تقوم بتنفيذه علي نفقة صاحب الشأن
وتحصيل قيمة التكاليف وجميع النفقات بطريق الحجز الاداري ويجوز للمستأجر اذا تأخر
كل من ذوي الشأن والجهه الادارية المذكورة عن القيام بتنفيذ ما نص عليه القرار
النهائي او قضي به حكم المحكمة بحسب الاحوال . ان يحصل علي اذن من القضاء المستعجل
في ان يجري الاعمال المقررة دون حاجة إلي الحصول علي موافقة المالك ، وان يستوفي
ما انفقه في خصما من مستحقات المالك لديه .



المادتين 61 ، 62 الغيت
بقانون رقم 136 لسنة 1981 .






مادة 63


اذا اقتضت أعمال الترميم
والصيانة إخلاء المبني مؤقتا من شاغليها حرر محضر اداري بأسماء المستأجرين
الفعليين دون سواهم وتقوم الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم باخطارهم بالاخلاء
في المدة التي تحددها فإذا لم يتم الإخلاء بعد انقضائها جاز تنفيذه بالطريق
الاداري ولشاغلي البناء الحق في العودة إلي العين بعد ترميمها دون حاجة إلي موافقة
المالك ، ويتم بالطريقف الاداري في حالة امتناع المالك ، وتضاف الاجرة خلال فترة
الاخلاء إلي تكاليف الاصلاح اللازمة لتنفيذ اعمال الترميم والصيانة التي تحددها
الجهه الادارية المختصة . ولا يجوز مد هذه المدة الا بقرار من الجهه المذكرة وفي
هذه الحالة يجوز لشاغلي العين التظلم من القرار امام رئيس المحكمة المنصوص عليها
في المادة ( 18 ) من هذا القانون وتعتبر العين خلال هذه المدة في حيازة المستأجر
قانونا ولا يجوز للمالك ان يغير في معالم العين كل ذلك ما لم يبد المستأجر رغبته
في انهاء العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ اخطاره بقرار الاخلاء المؤقت .






مادة 64


علي شاغلي العين الصادر
قرار او حكم نهائي بهدمها ان يبادروا إلي اخلائها في المدة المحددة في الحكم او
القرار فاذا امتنعوا عن الاخلاء كان للجهه الادارية المختصة لشئون التنظيم اخلاؤهم
بالطريق الاداري وعلي نفقتهم دون أي اجراءات .






مادة 65


يجوز للجهه الادارية
المختصة بشئون التنظيم في احوال الخطر الداهم اخلاء الابناء وكذلك المباني
المجاورة عند الضرورة ، من السكان بالطريق الاداري واتخاذ ما تراه لازما من
الاحتياطيات والتدابير في مدة لا تقل عن اسبوع الا في حالة تهديد البناء بالانهيار
العاجل فيكون لها في هذه الحالة الحق في اخلائه فورا كما يكون لها في حالة الضرورة
القصوي هدم البناء بموجب حكم من قاضي الامور المستعجلة بالمحكمة الكائن في دائرتها
العقار .



تطبيقات


تمثيل الجهه
الاداريه القائمه على شؤن التنظيم فى الطعن على قراراهتا بشأن المنشأت الايله
للسقوط . واجب بقوة القانون لاعتبارات المصلحه العامه . عدم اختصاصها فى الطعن او
اختصامها اختصام غير صحيح . وجوب تكليف قلم الكتاب باعلانها . تعلق ذلك بالنظام
العام . المواد 56،59،2،3،60 ق لسنه 1977 ( مثال : لتسبيب معيب )



القاعـدة :


المقرر فى قضاء محكمه النقض
ان مؤدى نصوص المواد 56،59/2,3،60 من القانون رقم 94 لسنه 1977 ان المشرع اوجب
تمثيل الجهه الاداريه القائمه على الشؤن التنظيم فى الطعن على قرارتها باعلان قلم
الكتاب لها بالطعن
وبالجلسه المحددة لنظرة حتى تدافع عن هذه القرارات المطعون عليها
والصادرة عليها العامه وتكون على بينه من نتيجه الفصل فيها وليكون لها ان تقوم
يتنفيذ تلك النتيجه على نفقه صاحب الشأن فى حاله امتناع صاحب الشأن ذوى الشأن عن
تنفيذها فى الميعاد المحدد ، اذا ما رأت فى ذلك التنفيذ من جانبها ما يحقق الصالح
العام بالمحافظه على الارواح والاموال ومن ثم يكون تمثيل جهه جهه الادارة فى الطعن
امر ا اوجبه القانون لاعتبارات المصلحه العامه بحيث اذا تقاعس الطاعن على القرار
عن اختصام هذه الجهه او لم يكن قد اختصمها فيه او لا ختصامها اختصاما صحيحا ولا
يجوز لها ان تقضى برفضه لمجرد عدم اختصامها فيه او لاختصامها فيه او لاختصامها
اختصاما غير صحيح لما فى ذلك من مخالفه لصريح نص المادة 59 الذى ناط بقلم الكتاب
اعلانهم بالطعن لاعتبارات المصلحه العامه
على ما سلف ويكون لمحكمه النقض وللنيابه العامه ان تثير ذلك من تلقاء نفسها
لتعلقه بالنظام العام ولورودة على جزء مطعون عليه من الحكم ، لما كان ذلك وكان
البين من الاوراق ان الطاعن اقام دعواه امام محكمه اول درجه طعنا على القرار
الصادر من اللجنه المنتصه بازاله العقار محل النزاع حتى سطح الارض مختصما فيها
المطعون ضده الثانى بصفته ممثلا للجهه الاداريه القائمه على شؤن التنظيم واذ دفع
الحاضر عن الاخير ببطلان اعلانهبالطعن لعدم حصوله لهيئه قضايا الدوله ، قضت
المحكمه ببطلان اعلان صحيفه الطعن بالنسبه له وبتأييد القرار المطعون فيه وقد تأيد
هذا القضاء بالحكم المطعون فيه على سند من ان الخصومه فى الدعوى لم تنعقد بالنسبه
للجهه الاداريه لبطلان اعلانهم بصحيفه افتتاحها . وان القرار محل النزاع اصبح بذلك
نهائيا بالنسبه لها وللمطعون ضدها الاولى ، مالكه العقار ، بالتالى لصدورة فى
موضوع غير قابل للتجزئه ، واذ كان مفاد هذا الذى ذهب اليه الحكم ، اعتبر ان الدعوى
قد رفعت فقط على المطعون ضدها الاولى دون اختصام الجهه الاداريه فيها اختصاما
صحيحا ، ومع ذلك قضى فى موضوعها بتأييد القرار المطعون عليه وهو ما ينطوى على
مخالفه لصريح نص القانون الذى يلزم المحكمه فى هذه الحاله بتكليف قلم الكتاب
باعلان تلك الجهه بالطعن دون اعتداد بما وقع فيه الطاعن من خطأ حتى اذا ما استقام
شكل الدعوى مضت المحكمه فى نظر موضوع النزاع المطروح عليها ، واذ لم يلتزم الحكم
المطعون به هذا النظر فانه يكون قد خالف القانون واخطأ فى تطبيقه .



الطعن رقم
7870 لسنه 66 ق جلسة 27/1/1999




_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: شرح قوانين الايجار   الأحد مارس 07, 2010 5:07 am

الباب الثالث


في شأن تقرير بعض الاعفاءات
الضريبة علي



العقارات المبنية


مادة 66


مع عدم الاخلال باحكام القانون رقم 169 لسن
1961 بتقرير بعض الاعفاءات الضريبية علي العقارات المبنيه وخفض الايجارات بمقدار
الاعفاء والقانون رقم 38 لسنة 1967 في شأن النظافة العامة ، والقانون رقم 46 لسنة
1968 باستثناء بعض الاماكن من الاعفاءات الضريبية المقررة بالقانون رقم 169 لسنة
1961 المشار اليه ، ويعفي شاغلول المساكن من اداء الضرئاب العقارية الاصلية
والاضافية اذا زاد متوسط الايجار الشهري للغرفة الواحدة فيها علي خمسة جنيهات ولم
يجاوز ثمانية جنيهات كما يعفي اصحاب العقارات التي انشئت قبل اول يناير سنة 1944
من ضرئاب الدفاع والامن القومي .



مادة 67


تسري الاعفاءات المقررة بالمادة السابقة
اعتبارا من اول يناير 1977 علي المساكن المنشأة او المشغولة لأول مرة بعد
18/8/1969 ، وعلي لجان تقدير الايجارات والمحكمة المختصة مراعاة ذلك عند تقدير
الاجرة وفقا لأحكام القانون .



علي انه بالنسبة إلي المساكن المنشأة او
المشغولة لأول مرة منذ تاريخ العمل بهذا القانون يعفي شاغلوا المساكن من اداء
الضرئاب العقارية الاصلية والاضافية اذا لم يجاوز الايجار الشهري للغرفة الواحدة
فيها ثمانية جنيهات ، اما اذا زاد المتوسط عن ذلك ولم يجاوز عشرة جنيهات شهريا
فيعفي شاغلوا المساكن من اداء الضرائب الاصلية دون الضرائب الاضافية .



الباب الرابع


في شأن تمليك العقارات


الفصل الأول


في شأن بعض الأحكام الخاصة
بالتمليك



مادة 68


يجوز لأجهزة الدولة ووحدات الحكم المحلي
وشركات القطاع العام والجمعيات التعاغونية لبناء المساكن وصناديق التأمين الخاصة
والشركات الخاصة والافراد انشاء المباني بقصد تمليك كل او بعض وحداتها السكنية .



ويحظر علي الجهات القائمة علاي منح موافقات
وتراخيص الناء التصريح للشركات الهاصة والافراد باقانة مبان او اجراء منها بقصد
التمليك الا في حدود عشرة في المائة ( 10% ) من جملة الاستثمارات المقررة لكل
مستوي من مستويات الاسكان المختلفة ، ويصدر قرار من وزير الاسكان والتعمير بقواعد
الاولوية في حدود هذه النسبة .



ويلتزم كل من البائع والمشتري في حالة
التعاقد بان يكتتب بـ 5% من ثمن البيع في شراء سندات لصالح صندوق تمويل مشروعات
الاسكان الاقتصادي وذلك دون الاخلال بأية التزامات اخري يفرضها القانون رقم 107
لسنة 1976 .



مادة 69


يجب ان يرفق بمستندات طلب الموافقة او
الترخيص بالبناء بيان موقع عليه من المالك او من ينيبه يبين فيه ما اذا كان البناء
كله او بعضه بقصد التمليك او التاجير ، واذا صدرت الموافقة او الترخيص بالبناء علي
اساس تأجير المبني كله او بعضه وجب علي الطالب ان يقوم بتأجير عدد من الوحدات لا
يقل عن العدد الذي صدرت الموافقة بالترخيص بالبناء علي اساسه وذلك دون اخلال بحق
المالك في الصترف في العقار كله او بعضه وفقا للقواعد العامة .



مادة 70


يحظر علي المرخص لهم باقامة مبان او اجزاء
منهما بقصد التمليك الاستفادة من النظم او الميزات الخاصة بتوزيع او صرف او تيسير
الحصول علي مواد البناء وذلك حدود ما رخص لهم في انشائه بقصد التمليك .



ويتولي ملاك هذه المباني بمعرفتهم وعلي
نفقتهم استيراد ما يلزم لها من مواد البناء ، او شرائها م مواد المستوردة او من
المواد المنتجة محليا بالاسعار العالمية . وذلك بعد الوفاء باحتياجات الاسكان
المخصص للتأخير .



ويستثني من ذلك اجهزة الدولة وشركات القطاع
العام والجمعيات التعاونية وصناديق التامين الخاصة .



مادة 71


يحظر علي كل من تعاقد علي تمليك او تأجير
وحدات سكنية قبل العمل بهذا القانون او يتعاقد علي ذلك بعد العمل به ان يتراخي
عمدا عن استكمال الوحدات المبيعة او المؤجرة في المواعدي المتفق عليها او يعمد إلي
تعطيل الانتفاع بها واستعمالها فيما اعدت لخ من اغراض .



مادة 72


تملك المساكن الشعبية الاقتصادية والمتوسطة
التي اقامتها المحافظات وتم شغلها قبل تاريخ العمل بهذا القانون ، ونظير اجرة تقل
عن الاجرة القانونية إلي مستأجرها علي اساس سداد الاجرة المخفضة لمدة خمس عشر سنة
وذلك وفقا للقواعد والشروط والاوضاع التي يصدر بها قرار من رئيس مجلس الوزراء .



الفصل الثاني


في اتحاد ملاك العقار المقسم إلي
طبقات اوشقق



مادة 73


اذا زادت طبقات المبني او شققه علي خمس وجاوز
عدد ملاكها خمسة اشخاص قام بقوة القانون اتحاد الملاك المنصوص عليه في المادة 862
من هذا القانون المدني وفي تطبيق هذا الحكم يعتبر ملاك الطبقة او الشقة الواحدة
مالكا واحدا ولو تعدوا .



ويكون البائع للعقار بالتقسيط عضوا في
الاتحاد حتي تمام الوفاء بكامل اقساط الثمن ، كما يكون المشتري بعقد غير مسجل عضوا
في الاتحاد .



المادة 74


يصدر وزير الاسكان والتعمير بقرار منه نظاما
نموذجيا لاتحادات ملاك العقارات لضمان الانتفاع بالاجزاء المشتركة بالعقارات وحسن
ادارتها .



ويتضمن النظام كيفية سير العمل بالاتحاد
وقواعد تحديد التزامات ووجبات اعضائه وتنظيم استعمالهم لحقوقهم وقواعد تمثيل ملاك
الطبقة او الشقة او بائع العقار اذا تعددوا وبيان احوال استحقاق اجر مامور الاتحاد
وقواعد تحديده . وعلي اتحادات ملاك العقارات القائمة وقت العمل بهذا القانون ان
تعدل اوضاعها بما يتفق مع احكامخ وذلك خلال ستة اشهر من تاريخ العمل بالقرار
المشار اليه في هذه المادة .



ويسري حكم الفقرة السابقة علي المباني
القائمة التي يتكون بها اتحادات ملاك العقارت والتي تتوافر فيها الشروط المنصوص
عليها في المادة السابقة .



مادة 75


تتولي الوحدة المحلية المختصة مراقبة قيام
الاتحادات المبينة في هذا القانون ، والاشراف علي اعمالها ويكون لها علي الاخص ما
يلي :



( أ ) قيد الاتحاد وبيان اسماء اعضائه وممثله
القانوني .



( ب ) دعوة الاتحاد إلي الاجتماع لمباشرة
اعماله .



( جـ ) تعيين مامور مؤقت للاتحاد إلي ان يتم
اختياره او تعيينه وفقا لأحكام القانون المدني .



( د ) منح المامور كل او بعض سلطات الاتحاد
اذا قصر او تراخي في القيام بواجباته .



( هـ ) فحص الشكاوي والتظلمات التي تقدم من
ذوي الشان في قرارات الاتحاد او تصرفات المامور وابداء الراي للأتحاد في شأنها
الباب لاعادة النظر فيها اذا اقتضي الامر ذلك .



الباب الخامس


في العقوبات


مادة 76


يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن شهر ولا تزيد علي
ستة اشهر وبغرامة لا تقل عن مائة جنيه ولا تجاوز خمسمائة جنيه او باحدي هاتين
العوبيتن كل من يخالف احكام المواد 7/1 ، 8 ، 13/ ، 24 ، 25 من هذا القانون .



ويحكم فضلا عن ذلك في حالة مخالفة حكم المادة
( 8/1 ) بانهـاء عقد المسكن او المساكن المحتجزة بالمخالفة لحكم القانون .



دستوريه


قضية رقم 56 لسنة 18 قضائية


السبت 15 نوفمبر
سنة
1997





حرية الانتقالوما يقارنها من اختيار الشخص لجهة بعينها يقيم فيها - هى التى اعتبرها
الدستور من
عناصر الحرية الشخصية، فلاتتكامل
بعيدا عنها، وكان مفهوما بالتالى أن يَنُص فى
المادة 41، على أن القبض والحرمان
من الانتقال مشروطان - إذا لم يكن ثمة تلبس
- بصدور أمربهما من جهة قضائية يكون
مستندا إلى ضرورة يستلزمها التحقيق، ويقتضيها صون
أمن الجماعة. وفى إطار هذه الحرية
ذاتها، فإن إبعاد المواطن عن بلده أو رده عن
العودة إليها، ممنوعان بنص المادة
51 من الدستور، ولوكان ذلك تدبيرا احترازيا
لمواجهة خطورة إجرامية


إن قضاء هذه
المحكمة قد جرى على أن ثمة مناطق من الحياة الخاصة لكل
فرد تمثل أغوارا لايجوز النفاذ
إليها، وينبغى دوما ألا يقتحمها أحد ضمانا لسريتها
وصونا لحرمتها، فلايكون اختلاس
بعض جوانبها مقبولا • وهذه المناطق من خواص الحياة
ودخائلها تصون مصلحتين تتكاملان
فيما بينهما وإن بديتا منفصلتين، ذلك أنهما تتعلقان
بوجه عام بنطاق المسائل الشخصية
التى ينبغى كتمانها وحجبها عن الآخرين، وكذلك بما
ينبغى أن يستقل كل فرد به من سلطة
التقرير فيما يؤثر فى مصيره • وتبلور هذه المناطق
جميعها التى يلوذ الفرد بها،
مطمئنا لحرمتها، وامتناع إخضاعها لأشكال الرقابة
وأدواتها على اختلافها، الحق فى
أن تكون للحياة الخاصة تخومها، باعتبار أن صونها من
العدوان أوثق اتصالا بالقيم التى
تدعو إليها الأمم المتحضرة، وأكفل للحرية الشخصية
التى يجب أن يكون نهجها متواصلا
ليوائم مضمونها الآفاق الجديدة التى ترنو الجماعة
إليها. وحيث إن احتجاز أكثر من
عين للسكنى وفقا لحكم الفقرة الأولى المطعون عليها،
يفيد الانفراد بها والاستئثار
بمنافعها، سواء أكان من يحتجزها مالكا لها جميعها، أم
مستأجرا لها بأكملها، أم مالكا
لبعضها ومستأجرا باقيها. وحيث إن سريان الحظر المقرر
بالفقرة الأولى المطعون عليها فى
شأن كل شخص يحتجز أكثر من مسكن فى البلد الواحد،
ولو تملكها جميعها، إنما يناقض
الدستور من نواح متعددة



إن الدستور - وعلى ماجرى به قضاء هذه المحكمة - كفل صون الأموال دون تمييز
بينها
باعتبار أن الحقوق جميعها -
الشخصية منها والعينية - تعتبر قيما مالية لايجوز أن
يمسها المشرع ؛ وكان حق المستأجر
فى الانتفاع بالشئ المؤجر لمدة محددة ولقاء أجر
معلوم، لازال حقا شخصيا حتى فى
إطار القوانين الاستثنائية التى حدد بها المشرع
للإجارة بعض جوانبها بمقتضى قواعد
آمرة لايجوز الاتفاق على خلافها، ويعتبر بذلك حقا
ماليا مكفولا بنصوص الدستور ذاتها
• فإذا أهدره المشرع من خلال إنهاء العمل بعقود
الإجارة التى يجاوز محلها مسكنا
واحدا فى البلد الواحد ؛ فإن هذا الإنهاء يكون
متضمنا عدوانا على عقود تتعلق
بقيم مالية، ومعطلا دور الإرادة الحرة فى مجال
إحداثها، ومقيدا كذلك حرية
الانتقال التى كفل الدستور أصلها بمايلازمها من حق
اختيار الشخص للجهة التى يقيم
فيها، فلا يُحمل على أن يتخذ غيرها مقرا



فلهذه الأسباب


حكمت المحكمة :
أولا
: بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة الثامنة
من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن
تأجير وبيع الأماكن وتنظيم
العلاقة بين المؤجر والمستأجر. ثانيا: بسقوط نص المادة
76 من هذا القانون فى مجال تطبيقها
بالنسبة لاحتجاز أكثر من مسكن في البلد الواحد
. ثالثا: بإلزام الحكومة المصروفات
ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة •






مادة 77


يعاقب كل من يخالف حكم المادة 26 من هذا
القانون سواء كان مؤجرا او مستأجرا او بسيطا بالحبس مدة لا تقل عن ثلاثة اشهر
وبغرامة تعادل مثلي المبلغ الذي تقاضاه بالمخالفة لأحكام هذه المادة ، ويغفي من
العقوبة كل من المستأجر والوسيط اذا ابلغ او بادر بالاعتراف بالجريمة



وفي جميع الاحوال يجب الحكم علي المخالف بان
يرد إلي صاحب الشأن ما تقاضاه علي خلاف احكام المادة المشار اليها .



المقرر - فى قضاء محكمة النقض -
انه لايمنع اختصاص المحاكم المدنية بدعوى طلب التعويض العينى اوالنقدى ، سماح
المشرع لمن لحقه ضرر من الجريمة بالادعء مدنيا امام المحاكم الجنائية ،ولاماوجبه
المشرع على تلك المحاكم فى حالات محددة محددة بان تقضى -توقف على طلب المضرور -
وتبعا لقضائها بحرمان المتهم من ثمار عدوانه وان كان يستكمل الغرض المقصود من
العقوبةمن ناحية كفايتها للردع الا انه فى حقيقته يتضمن تعويضا عن ضرر فعلى حاق
بالمضرور ، ومن هذه الحالات مانص عليه المشرع فى المادة 77 من القانون 49 لسنة
1977 بشان ايجار (الاماكن) من معاقبة من
تقاضى مبالغ خارج نطاق عقد الايجار وعلى انه - وفى جميع الاحوال يجب الحكم على
المخالف بان يرد الى صاحب الشان ماتقاضاه ... - ومانصعليه المادة 25 / 2منت
القانون 136 لسنة 1981 من انه - وفضلا عن الحكم بالغرامة المنصوص عليها فى هذه
القوانين تقضى المحكمة المختصة بابطال التصرف المخالف واعتباره كان لم يكن وبرد
الحالة الى ما يتفق مع احكام القانون مع الزام المخالف بالتعويض ان كان له مقتض-
وليس فى هذين النصين ولا فى اى تشريع اخر مايدل على انفراد المحاكم الجنائية فى
هذه الحالة وامثالها بالاختصاص بالفصل فى طلب رد الحال الى ماكانت عليه قبل وقوع
الفعل الضار اوطلب التعويض الضررالفعلى الناشىءعن الجريمة ،ولايمنع اولى الشان من
اللجوء الى المحاكم بتشكيلها المدنى باعتبار صاحب الولاية العامة والاختصاص الاصيل
بالفصل فى هذه الطلبات والا استحال على المضرور اصلاح الضرر الناشىء عن الجريمة
وعلاج اثارها (التى) لحقته سواء بطلب
التعويض او بطلان التصرف فى حالة انقضاء الدعوى الجنائية لاى سبب من اسباب
الانقضاءاوعند محاكمة الجانى امام محكمة جنا ئية لايسمح المشرع المضرور برفع
الدعوى المدنية امامها تبعا للدعوى الجنائية .



( الطعن رقم 655 لسنة 62 ق جلسة
31 / 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1612 )



مادة 78


يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن شهر وبغرامة لا
تقل عن مائة جنيه ولا تجاوز خمسمائة حنيه او باحدي هاتين العقوبتين في حالة مخالفة
احاك مالمواد 38، 52/1 ، 54/2 من هذا القانون .



مادة 79


يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن شهرين ولا تزيد
سنة وبغرامة لا تقل عن مائة جنيه ولا تجاوز خمسمائة جنيه او باحدي هاتين العقوبتين
كل من يخالف احكام المادتين 60/1 ، 64 من هذا القانون ، فاذا ترتب علي عدم تنفيذ
المالك لقرار صـادر بالهدم الكلي او الجزئي سقوط المبني كانت العقوبة الحبس .



مادة 80


يعاقب علي مخالفة احكام المواد 3/1 ، 69 ، 70
، 71 بالحبس مدة لا تقل عن ثلاثة اشهر ولا تجاوز خمسمائة جنيه باحدي هاتين
العقوبتين .



ويحكم فضلا عن ذلك في حالة مخالفة المادة 69
بغرامة تعادل التكلفة التقديرية للوحدات المبيعة .



كما يحكم في حالة مخالفة احكام المادة 3/1 ،
70/1 بأن يرد المخالف للدولة مبلغا يماثل ثمن المواد التي حصل عليها بالمخالف
لأحكام هاتين المادتين .



مادة 81


يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن شهر وبغرامة لا
تقل عن شهر مائة جنيه ولا تتجاوز ثلاثمائة جنيه كل من يقيم عمدا بأي فعل من شأنه
تهديد سلامة مبني او تعريضه للسقوط او اتلافه كليا او جئيا اذا كان ذلك بقصد
التوصل إلي اعتباره ايلا للسقوط .



مادة 82


يعاقب بالحبس مة لا تقل عن ستة اشهر وبغرامة
لا تقل عن خمسمائة حنيه ولا تجاوز الفي جنيه او باحدي هاتين العقوبتين ، كل من ار
مكانا او جزءا منه او باعه ، ولو بعقد غير مشهر ، او امكن آخر منه كان ذلك التاجير
او البيع او التمكين علي خلاف مقتضي عقد سابق ، ولو غير مشهر ، صادر منه او من
نائبه او من احد شركائه او نائبهم ، ويفترض علم هؤلاء بالعقد الصادر من ايهم .



ويعاقب بالعقوبة السابقة من يسبق ىالي وضع
يده ، او يشرع في ذلك علي علي خلاف مقتضي العقد السابق عليه ، قبل استصدار حكم
بافضلية من القضاء المختص ، ويفترض علمهذا المتعرض بالتعاقد السابق اذا كان و\زوجا
لمن تعاقد معه او من مكنه او كان من اصوله او فروعه او من اقاربه او اصهاره إلي
الدرجة الرابعة .



مادة 83


لا تخل العقوبات الوراردة في هذا القانون
بأية عقوبة اشد منصوص عليها في أي قانون آخر .



مادة 84


تؤول حصيلة جميع الغرامات التي يقضي بها تنفيذا
لأحكام هذا القانون إلي صمدوق تمويل مشروعات الاسكان الاقتصادي .



الباب السادس


احكام انتقالية وختامية


مادة 85


تستمر المحاكم في نظر الدعاوي التي اقيمت قبل
العمل بهذا القانون طبقا للقواعد والاجراءت السارية قبل نفاذه .



مادة 86


يلغي القانون رقم 52 لسن 1969 واومر نائب
الحكام العسكري العام رقما 4 ، 5 لسنة 1976 ورقم 5 لسنة 1977 ، كما يلغي كل حكم
يخالف احكام هذا القانون .



تطبيق





أحكام امتداد عقد
إيجار الأماكن المؤجرة للحكومة



"
أن من المقرر- في قضاء هذه المحكمة ــ أن الأحــــــكام الخاصة بتعيين أسباب
الأخلاء في قوانين إيجار الأماكن هي قواعد آمرة متعــــــلقة بالنظام العام تسري
بأثر فوري على جميع المراكز والوقائع القانونية القائمة0000، كما أن من المــقرر
أن البين من استقراء المراحل التشريعية التي مرت بها القوانين تنظيــــم العلاقة
بين المؤجرين والمستأجرين ــ منذ القانون رقم 121 لسنة 1949 حتـــى القانون الحالي
رقم 136 لسنة 1981 ــ أن المشرع قيد الحق المؤجر في طلــب إنهاء أو فسخ العقد إلا
لأحد الأســـــباب المبينة بهذه القوانـــــين والتي وردت فيها على سبيل الحصر لا
على سبيل البيان ، وهو حصر أملته اعتبارات النظام العــام التي دعت إلى إصدار
التشريع الخاص ، فلا يصــــح إقامة دعوى الإخــــــلاء على هذه الأسباب ، كما أن
من المــقرر أيضاً أنه وإن كان يجوز للمســتأجر النزول عن ميزة الامتداد القانوني
لعقد إيجار المــــكان الذي يستأجره ، إلا أن ذلك مــــشروط بأن يكون النزول عنها
باتفاق يتم بين الطرفين بعد قيام العقد ، يتعهد فيه المــستأجر بإخلاء المكان
المؤجر في ميعاد معين ، فيكون هذا التعهد ملزماً وتنتهي الــعلاقة الإيجازية
بينهما بحلول هذا الميعاد المذكور ويصبح المستــــــأجر بعد ذلك شاغلاً المكان
المؤجر دون سند 0000 في حين أن البين من الكتــاب الدوري الصادر من السيد المستشار
وزير شئون مجلس الوزراء رقم
- قرار مجلس الوزراء
رقم 2435 لسنة 1997
- نظر بجلـــسته المعــــــقودة بتاريخ 2/4/1997 موضوع الوحدات
التي تشــغلها أجهزة الدولة بالإيجـــــار وقرر أن تعيد الجهات والأجهزة الحكومية
والهيـــــئات التابعة لها الوحدات التي تشـــــغلها إلى أصحابها000 مؤداه أن يكون
ما ورد بالقرار المــــــشار إليه لا يعدو أن يكــون مجرد تعليمات صادرة من مجلس
الوزراء إلى الجهات الحكومية والهـــــــيئات التابعة لها بإعادة الوحدات التي
تستأجرها إلى أصحابها في الحـــــــالات وبالشروط المبينة بالقرار ، وإذ خالف
الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بالإخــلاء إسناداً إلى ما ورد بالكتاب الدوري
المشار إليه فإنه يكون قد خــــالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه لهذا
السبب " 0

( نقض
مدني – الطعن رقم 2675لسنة 74 ق – جلسة 24/5/2006–مشار إليه بمجموعة القوانين
والمبادئ القانونية – مجـموعة أحكام النقض – 2004/2006- الجزء الــثاني – طبعة
2007 – الصادرة عن المكتــــب الفني بهيئة قضايا الدولة – بند رقم 9- ص22 وما
بعدها ) 0

انحسار الامتداد عن الأماكن التى لا تخضع لقوانين إيجار الأماكن منذ صدور القانون
49 لسنة 1977


" لئن كان القانون 121 سنة 1947 قد نص فى الفقرة الأولى من المادة الرابعة
عشر منه على أنه " تسرى أحكام هذا القانون على الأماكن و أجزاء الأماكن غير
الواقعة فى المناطق المبنية بالجدول المشار إليه فى المادة الأولى إذا كانت مؤجرة
لمصالح الحكومة و فروعها أو لمجالس المديريات البلدية و القروية و لئن كان القانون
52 سنة 1969 قد سار على ذات النهج فنص فى الفقرة الأخيرة من المادة الأولى على أنه
" و تسرى أحكام الفصل الثالث من هذا الباب على الأماكن المؤجرة لمصالح الحكومة
و فروعها و المجالس المحلية و الهيئات و المؤسسة العامة ... فى القرى التى لم يصدر
بشأنها قرار من وزير الإسكان و المرافق " إلا أن القانون 49 سنة 1977 قد جاء
خلوا من نص مماثل ، و إذ كان ما جاء بالقانونين 121 سنة 47 ، 52 سنة 1969 بهذا
الشأن أن هو إلا استثناء من الأصل المقرر فى قوانين إيجار الأماكن عامة من عدم
تطبيق أحكامها إلا فى النطاق المكانى الذى تحدده ، و كانت المادة 47 من القانون
رقم 52 سنة 1969 قد ألغت القانون 121 سنة 1947 عدا أحكامه المتعلقة بتحديد الأجرة
و الأحكام المقررة على مخالفتها أعمالاً لصريح المادة 43 منه و كان القانون 49 سنة
1977 قد نص فى المادة 86 منه إلغاء القانون 52 سنة 1969 و كل حكم يخالف أحكامه عدا
تلك المتعلقة بالأجرة عملاً بنص المادة التاسعة منه ، فإن مؤدى ما تقدم أن عقود
إيجار الأماكن الكائنة خارج النطاق المكانى لقوانين إيجار الأماكن المؤجرة لمصالح
الحكومة و فروعها أو للمجالس المحلية أو للهيئات و المؤسسات العامة و أن كانت قد
خضعت للامتداد القانونى أعمالاً للقانون 121 سنة 1947 و من بعده للقانون رقم 52
سنة 1969 فقد أنحسر عنها هذا الامتداد منذ العمل بالقانون رقم 49 سنة 77 الذى ألغى
ما كان ينص عليه القانونان السابقان فى هذا الشأن" .
(
نقض مدنى الطعن رقم 991 لسنة 51 ق - جلسة 2 / 4 / 1986 - مكتب فني 37 ص 389 )


رجاء
قراءة هذا الحكم بدقة أكثر من مرة و التمييز بينه وبين حكم النقض فى الطعن رقم
2675لسنة 74 ق – جلسة 24/5/2006 الخاص باعتبار قرار مجلس الوزراء بإخلاء الأماكن
التى تستأجرها الحكومة مجرد توصية لا تجيز الإخلاء فلكل منهما
مجاله حيث يسرى الحكم الأخير على الأماكن المؤجرة للحكومة التى تخضع لأحكام
الامتداد شأنها شأن الأماكن المؤجرة للافراد



((لئن
كان القانون 121 لسنه 1947 قد نص فى الفقرة الأولى من المادة الرابعة عشر منه على
أنه " تسرى أحكام هذا القانون على الأماكن وأجزاء الأماكن غير الواقعة فى
المناطق المبينة بالجدول المشار إليها فى المادة الأولى إذا كانت مؤجرة لصالح
الحكومة وفروعها أو لمجلس المديريات أو للمجالس البلدية والقروية " انه وإن
كان القانون 52 لسنه 1969 قد سار على ذات المنهج فنص فى الفقرة الخيرة من المادة
الأولى على أنه " وتسرى أحكام الفصل الثالث من هذا الباب على الأماكن المؤجرة
لمصالح الحكومة وفروعها والمجالس المحلية والهيئات والمؤسسات العامة _. فى لسنه
1977 قد جاء خلوا من نص مماثل - إذ كان ما جاء بالقانونيين رقمى 121 لسنه 1947، 52
لسنه 1969 بهذا الشأن أن هو إلا استثناء من الأصل المقرر فى قوانين إيجار الأماكن
عامة من عدم تطبيق أحكامها إلا فى النطاق المكانى الذى تحدده وكانت المادة 47 من
القانون رقم 52 لسنه 1969 قد ألغت القانون 121 لسنه 1947 عدا أحكامه المتعلقة
بتحديد الأجرة والأحكام المفرزه على مخالفتها إعمالا لصريح نص المادة 43 منه وكان
القانون رقم 49 لسنه 1977 قد نص فى المادة 86 منه على إلغاء القانون رقم 52 لسنه
1969 وكل حكم يخالف أحكامه عدا تلك المتعلقة بالأجرة عملا بنص المادة التاسعة منه،
فإن مؤدى ما تقدم أن عقود إيجار الأماكن الكائنة خارج النطاق المكانى لقوانين
إيجار الأماكن المؤجرة لمصالح الحكومة وفروعها أو للمجالس المحلية أو الهيئات
والمؤسسات العامة وإن كانت قد أخضعت للامتداد القانونى أعمالا للقانون 121 لسنه
1947 ومن بعده القانون 52 لسنه 1969 فقد انحسر عنها هذا الامتداد منذ العمل
بالقانون 49 لسنه 1977 الذى ألغى ما كان ينص عليه القانون السابقان فى هذا الشأن
واستمر الأمر على هذا الحال فى ظل القانون 136 لسنه 1981 .)).

الفقرة
رقم 3 من الطعن رقم 1345 سنة قضائية 61 مكتب فني 46 تاريخ الجلسة 12 / 02 / 1995]
[صفحة رقم 388]



مادة 87


يصدر وزير الاسكان والتعمير واللوائح
والقرارت اللازمة لتنفيذ هذا القانون خلال ثلاثة اشهر من تاريخ العمل به .



مادة 88


ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل
به من اليوم التالي نشره .



يبصـم هذا القانون بخاتم الدولة ، وينفذ
كقانون من قوانينها .



صدر برئاسة الجمهورية في 16 رمضان
1397 30 اغسطس 1977 العمـل






اللائحة التنفيذية لقانون تأجير
وبيع الأماكن



وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر



الباب الاول


المساكن التي
تشغل بتصاريح اشغال مؤقتة



مادة 1


حالات الطواريء والضرورة المنصوص عليها في
البند



( ب ) من المادة 2 من القانون رقم 49 لسن
1977 المشار اليه هي :



1 ـ الكوارث الطبيعية
. 2 ـ الحروب .



3 ـ انهيارات المباني
. 4 ـ الحرائق .



5 ـ اخلاء المساكن او تغيير محل اقامة السكان
طبقا للقوانين واللوائح بسبب الضروروات الملجئة للأمن العام او حماية الصحة العامة
.



6 ـ اخلاء المساكن او تغيير محل اقامة السكان
طبقا للقوانين واللوائح او الاخلاء في الحالات التي تقتضيها الضرورة لتلاقي
الاخطار المترتبة علي نتفيذ المشروعات العامة والتي تحدد بالاتفاق بين وزير
الاسكان والتعمير والوزير المختص .



مادة 2


تصدر تصاريح الاشغال المؤقت في الحالات
المنصوص عليها في المادة السابقة ، اما بذات المدينة او القرية التي يقيم السكان
فيها او بمدينة او قرية اخري بنفس المحافظة بمحافظة اخري .



ويراعي في اصدار تصاريح الاشغال المؤقت حجم
الاسرة المنقولة وقدراتها المالية مع تحجيج مقابل الانتفاع المؤقت بما لا يزيد عن
الاجرة القانونية للمسكن الذي يصرح باشغاله ، ولا تصدر هذه التصاريح الا بالنسبة
للمساكن المملوكة للدولة او وحدات الحكم المحلي او القطاع العام .



وتخلي المساكن التي يتم شغلها بمجدر زوال
السبب الذي صدر بناء الميعاد المحدد الذي ينفذ فيه الاخلاء .



مادة 3


يكون تبادل الوحدات السكنية بالتطبيق لأحكام
الفقرة الاخيرة من المادة ( 7 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار اليه في
الحالات الاتية :



اولا : بعد موقع العمل الاصلي لكل من
المستأجرين راغبي التبادل عن محل اقامته علي نحو يترتب علي اذا ما تم التبادل
بينهما توفير الوقت والتخفيف من استعمال وسائل المواصلات .



ثانيا : مقتضيات الحالة الصحية لأي م
المستأجرين راغبي التبادل او كلاهما اذا كانت تستلزم انتقاله إلي مسكن آخر اكثر
ملائمة لظروفه الصحية .



ولا تثبت هذه الحالة الا بتقرير قاطع من
اثنين من الاطباء المتخصصين يتضمن بيانا تفصيليا بالحالة الصحية للمستأجر وما
تقتضيه من تغيير لمسكنه بسببها .



ثالثا : تغيير الظروف الاجتماعية للمستأجرين
الراغبين في التبادل تو لاحدهما مثل تغيير حجم الاسرة بما يترتب عليه من ضيق او
اتساع في السكن الذي يشغله ، ويكون التبادل في الحالتين المذكورتين في ثانيا
وثالثا في عواصم المحافظات وغيرها من البلاد التي تسري فيها احكام الباب الاول من
القانون المشار اليه سواء في عقار واحد او بين عقار داخل البد الواحد .



مادة 4


يشرط في جميع الاحوال لاجراء التبادل وفاء كل
من المستأجرين الراغبين في التبادل بجميع التزاماته الناشئة عن عقد الايجار
قبل البدء في اجراءات التبادل .



وفيما عدا التبادل بسبب مقتضيات الحالة
الصحية المبينة في البند ثانيا من المادة ( 3 ) يشرط ان يكون قد انقضي علي اقامة
كل من المستأجرين في مسكنه سنة كاملة علي الاقل سابقة البدء في تلك الاجراءات .



ويبقي المستأجران ضامنان كل منهما للأخر في
جميع الالتزمات المالية الناشئة عن عقد الايجار في مواجهه الملاك لمدة سنتين من
تاريخ اتمام التبادل .



مادة 5


يحرر المستأجران راغبي التبادل ( 5 ) نسخ من
الموذج الخاص بذلك والمرفق بهذه اللائحة . ويخطر المستأجران كل ملاك العقارين
المراد التبادل فيهما بنسخة من هذا النموذج موقع عليهما منهما ومرفقا بهما
المستندات الدالة علي صحة ما يتضمنه من بيانات وذلك بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم
الوصول . وعلي كل من الملاك خلال ثلاثين يوما من تاريخ اخطاره برغبه المستأجر
ابلاغهما بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول برأيه في طلباتهم . ويعتبر انقضاء هذه
المدة دون رد من المالك بمثابة رفض منه للتبادل .



مادة 6


يتناول كل من المستأجرين راغبي التبادل عن
عقد الايجار الخاص به للمستأجر الاخر وذلك بعد رضاء الملاك او صدور حكم من القضاء
بالتبادل ويخطر كل منهما الملاك بذلك بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول ويلتزم كل
من الملاك خلال خمسة ايام من تاريخ اخطاره بهذا التنازل بتسليم عقد ايجار محرر منه
للمستأجر الذي تم التنازل اليه بذات شروط عقد المستأجر المتنازل .



مادة 7


في حالة توافر الشروط اللازمة للتبادل ورفض
بعض الملاك او كلهم صراحة او ضمنا لاجرائه ـ يقوم الحكم الصادر لصالح المستأجرين
مقام العقد اللازم لاثبات التبادل طبقا لأحكام المادة السابقة .



الباب الثاني ـ
الغي بالقرار رقم 107 لسنة 1983



الباب الثالث


مواد البناء للمباني من المستوي
الفاخر



مادة 13


علي الجهات التي تتولي بيع المواد البناء
المنتجة محليا والمقدرة كمياتها مع تراخيص البناء الصادر لمباني او اجزاء منها من
المستوي الفاخر ـ ان تبيع هذه المواد إلي المرخص لهم بالاسعار العالمية السائدة
وقت البيع وتحدد علي اساس سعر البيع العالمي مضافا اليه ما يعادل الضرائب والرسوم
الجمركية بافتراض استيرادها من الخارج مع اخطار مديرية الاسكان والتعمير المختصة
بالصفقة خلال ثلاثين يوما من تاريخ البيع .



الباب الرابع


تقدير وتحديد الاجرة


مادة 14


تقدم البيانات التي يجب علي طالب البناء
ارفاقها بطلب الترخيص . والمشار اليها في المادتين ( 10 ) ، ( 69 ) من القانون
المشار اليه علي النموذج المرفق بهذه اللائحة .



مادة 15


يكون اخطار الملاك او المستأجرين للجنة تحديد
الاجرة بالتطبيق لأحكام المادة ( 13 ) من القانون المشار اليه ، بكتاب موصي عليه
مصحوب بعلم الوصول ، بطريق الايداع في سكرتارية اللجنة مقابل ايصال .



ويجب ان يرفق المالك بالاخطار المقدم منه
البيانات والستندات الدالة علي قيمة الارض والتكاليف الفعلية للمباني ، والاساسات
والتوصيىت الخارجية للمرافق ، مثل دفتر الشروط والمواصفات وجداول الكميات وفئات
الاسعار لجميع الاعمال وعقد المقاولة وبيان بالمساحات الفعلية المبنية ومتوسط
تكاليف المتر المسطح في كل دور ، وكذا بيان باسماء مستأجري الوحدات التي يشملها
العقار في تاريخ تقديم الاخطار .



وعلي المالك ان يخطر اللجنة بمتاب موصي عليه
مصحوب بعلم الوصول اولا باول باي تغيير يطرأ علي اسماء المستأجرين واسماء أي
مستأجر لأية وحدات بعد تقديم الاخطار ، وذلك حتي تاريخ ابلاغه بقرار اللجنة .



مادة 16


يصدر المحافظ قرارا بتشكيل اللجان المختصة
بتحديد الاجرة في نطاق ان يتضمن القرار تحديد مقار هذه اللجان ومواعيد انعقادها
مرة علي الاقل اسبوعيا وندب العاملين اللازمين للقيام بالاعمال الادارية والكتابية
فيها



وتتولي اللجنة المختصة تحديد الاجرة طبقا
للقواعد والاسس التي نص عليها القانون المشار اليه وذلك بعد المعاينة والاطلاع علي
البيانات والمستندات المقدمة من المالك ومرتجعة ما تم انجازه ومطابقة للمواصفات الصادر
علي اساها موافقة لجنة توجيه استثمار اعمال البناء وترخيص المباني .



وللجنة تكليف المالك باستيفاء المستندات
اللازمة لاداء مهمتهات بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول ، ويجب علي المالك
موافتها بالمستندات المطلوبة خلال اسبوعين من تاريخ ابلاغه ويجوز للجنةمد هذه
المهلة اذا قدم المالك عذراغ مقبولا ، ويكون لها بعد انقضاء هذه المدد ان تستثمر
في عملية التحديد .



مادة 17


تحدد اللجنة للمالك مدة لاستكمال الاعمال
وتبليغه ذلك بكتاب مصي عليه مصحوب بعلم الوصول ويجوز للجنة مد هذه المدة اذا قدم
المالك عذرا مقبولا . فاذا انقضت هذه المدة دون ان يقوم المالك بالاستكمال وجب علي
اللجنة اجراء معاينة لتحديد التكاليف الفعلية وعلي اللجنة ان تصدر قرارها بتحديد
الاجرة علي هذه الاساس خلال ثلاثين يوما من تاريخ اجراء هذه المعاينة .



وعلي اللجنة ان تقدر علي حده قيمة المصاعد
وخزانات لمياه واجهزة التبريد والتدفئة والتسحين والمدخل وما شابهها علي ان تضيف
ما تقدره مقابل الانتفاع بها للأجرة السابق لها تحديدها .



مادة 18


تدون اجراءات اللجنة ومناقشتها في محضر يوقع
من رئيسها ومن حضرها من اعضائها وسكرتيرها .



مادة 19


يجب علي اللجنة ان تصدر قرارها الاجرة خلال
ثلاثين يوما من تاريخ استكمال المالك المستندات اللازمة او من تاريخ انقضاء المهلة
المحددة له لاستيفائها .



ويجب ان يتضمن قرار اللجنة بتحديد الاجرة
الاسس الفنية والحسابية التي استند عليها وبصفة خاصة تقديراتها لقيمة الارض اساها
تحديدها للأجرة ، كما يجب ان يتضمن القرار توزيع الاجرة علي وحدات البناء وذلك
بمراعاة نسب مساحة كل وحدة للمساحة الكلية للمبني وظروفها وصقعها والغرض من
استعمالها . وكذلك ما يخص كل وحدة منها طبقا للقانون من الضرائب العقارية والرسوم
.



مادة 20


يحرر قرار اللجنة بتحديد الاجرة علي النموذج
المرفق بهذه اللائحة ، وتبلغ سكرتارية اللجنة قراراها خلال سبعة ايام من تاريخ
صدوره إلي كل من المالك والمستأجر المسجلة محال اقامتهم وذلك بكتاب موصي عليه
مصحوب بعلم الوصول .



ويبلغ رئيس اللجنة الجهه القائمة علي ربط
وتحصيل الضريبة علي العقارات المبنية بصورة من قراراتها بتحديد الاجرة وتعلق صورة
القرارت لمدة ثلاثين يوما في لوحة تعد لذلك بمقر انعقاد اللجنة ولكل ذي مصلحة
الاطلاع في مقر اللجنة علي قاراها وعناصر التقدير التي قام عليها ويجوز لسكرتارية
اللجنة بموافقة رئيسها تسليم صورة رسمية من هذا القرار بعد اداء الرسم المستحق .






مادة 21


بنشأ بمقر كل لجنة من لجان
تحديد الاجرة سجل خاص تقيد به المباني الخاضعة لتحديد الاجرة وتفرد لكل مبني صحيفة
او اكثر يثبت بها اسم المالك وموقع المبني والوحدات المسكونة والبيانات المتعلقة
بما يطرأ عليه من تعديلات او اضافات في المشتملات او الاجرة كما يثبت في هذا السجل
قرار اللجنة بتحديد الاجرة وتوزيعها علي الوحدات واتلاحكام النهائية الصادرة في
الطعن علي قاراتها ان وجدت .






مادة 22


يجوز ان يشكل بقرار من
المحافظ المختص لجنة او اكثر تضم بعض ذوي الخبرة لا عداد تقارير استشارية بناء علي
الدراسات التي يجريها في نطاق المحافظة عن :



( أ ) ثمن المثل للأراضي في
عام 1974 من واقع اسعار التعامل بالمدينة او الحي او لامنطقة مستخلصة من كافة
التصرفات والتعاملات القانونية سواء بين الافراد او الجهات الحكومية او العامة او
الخاصة .



( ب ) اسعار التكلفة
الفعلية لمختلف مسنويات المباني من واقع تطورات اسعار مواد البناء ونفقات العمالة
ونتائج المناقصات وغيرها من الوسائل القانونية المتبعة لتنفيذ الاعمال .



وتسترشد اللجان المختصة
بتحديد الاجرة في نطاق المحافظة في تحديدها لعناصر تقدير الاجرة بالتقدير المذكور
.



الباب الخامس


ايجار الاماكن المفروشة


مادة 23


تختص الوحدة المحلية للمحافظة او المدينة او
لقرية الكائن في دائرتها العقار بتلقي اخطارات قيد الاماكن المفروشة وتختص بذلك
الوحدة المحلية للحي في المحافظات والمدن المقسمة إلي احياء .



ويحدد رئيس الوحدة المحلية المتختصة مقر
العاملين المكلفين بقيد عقـود الايجار المفـروش طبقـا لأحكـام المادتين ( 39 ) ، (
40 ) من القانون المشار اليه ومسئوليات وواجبات كل منهم ويعلن ذلك في لوحة
الاعلانات بمقر الوحدة المحلية .



وعن مؤجري الاماكن المفروشة ان يبادروا إلي
طلب قيد عقدو الايجار المفروش لدي هذه الوحدة خلال ثلاثة ايام من تاريخ العمل بهذا
القرارا او من تاريخ تأجير او شغل المكان ايهما اقرب .



مادة 24


يقدم طلب القيد علي النموذج المرفق بهذه
اللائحة ويجـب ان يتضمن اقـرار بأن التـأجير مطابق لأحكام المادتين ( 39 ) ( 40 )
من القانون علي مسئولية الطالب الشخصية .



مادة 25


تتولي الوحدة المحلية المختصة قيد الطلبات
فور تقديمها في سجلات بتسلسل القيد فيها بارقام متتالية ويجب ان يتضمن هذا السجل
اسم المؤجر والمستأجر وجنسيته ورقم بطاقته الشخصية او العائلية . ومحل اقامته ومدة
الايجار والغرض منه
وبدايته ونهايته وقفيمة الاجرة ويختم العقد الذي يتم قيده بلسجل بخاتم شعار
الجمهورية الخاص بلاوحدات المحلية بعد اثبات رقم وتاريخ قيده .



مادة 26


تتولي الوحدة المحلية المختصة اخطار مصلحة
الضرائب في الاسبوع الاول من كل شهر بما يتجمع لديها من بيانات في السجل
المشار اليه في المادة السابقة خلال الشهر السابق .



الباب السادس


هدم المباني غير السكنية لاعادة
بنائها



مادة 27


تتبع احكام المواد ( 8 ـ 12 ) من هذه اللائحة
عند ثبوت عدم الشروع في البناء او تعمد عدم اتمام البناء الجديد في الوقت المحدد
لذلك ، في حالة تكليف المحافظ المختص احدي الجهات القيام بالبناء او تكملته علي
حساب المالك طبقا للأحكام المنصوص عليها في المادة 53 من القانون المشار اليه .



مادة 28


علي المالك فضلا عن اخطار المستأجرين لوحدات
العقار المهدم طبقا لأحكام المادة ( 54 ) من االقانون المشار اليه ان يخطر مديرية
الاسكان والتعمير الكائن بدائرتها ورئيس المجلس المحلي المختص بتمام اعادة البناء
بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول ، ويصدر رئيس المجلس المحلي من اعضائه اربعة
منهم للنظر في ابرام عقود شغل الاماكن الجديدة لمستأجرين الذين ابدوا رغبتهم في
ذلك طبقا للمادة ( 54 ) من القانون المذكور .



ويتم شغل العقار الجديد بهؤلاء علي اساس
الاسبقية في ابرام عقود ايجار وحدات العقار المهدومه المماثلة للوحدات الجديدة ،
وذلك اذا تم اعداد الوحدات الجديدة علي دفعات ـ وتكون الاولوية في شغل الوحدات
الجديدة اذا تم اعدادها دفعة واحدة علي اساس ما يتم الاتفاق عليه بيم مالك المبني
ومستأجري الوحدات المهدومه ، فأن تعذر الاتفاق تجري قرعة بين كل مجموعة مستأجري
المحال ومجموعة مستأجري الوحدات السكنية .



وفي جميع الاحوال تحرر عقود الايجار
للمستأجرين طبقا للقواعد السابقة بمعرفة المالك بحضور اللجنة ويثبت في محضر
اعمالها ما تتخذه من اجراءات ما يصدر منها من قرارات في هذا الشأن .



الباب السابع


المنشآت الآيلة للسقوط والترميم
والصيانة



مادة 29


يعتبـر من اعمال التـرميم والصيانة تطبيقات
للمادة ( 55 ) من القانون المشار اليه الاعمال الآتية :



1 ـ تدعيم وترميم الاساسات المعيبة .


2 ـ ترميم الشروخ بمباني الحوائط وتنكس
الاجزاء المتآكلة او المتفككة منها .



3 ـ تدعيم وتقوية الاعمدة الحاملة لا جزاء
المبني .



4 ـ تدعيم وتقوية الاسقف المعيبة بسبب
الترخيم او الميل او التشريخ او تأكل مواقع الارتكاز او كسر الكمرات او الكوابيل
الحاملة لها .



5 ـ اصلاح وترميم التالف في ارضيات دورات
المياه والحمامات والمطابخ الذي يؤدي الي تسرب المياه للحوائط او لاجزاء المبني
وبصفة خاصة الاساسات .



6 ـ اصلاح وترميم التالف من الارضيات اذا كان
هذا التلف من شأنه التأثير علي سلامة او تعريض سكان الادوار السفلي كلها او بعضها
للخطر .



7 ـ استبدال درج السلم المتداعية وتدعيم
الحوائط والكمرات والهياكل الحاملة لها .



8 ـ اصلاح او استبدال التالف من الاعمال
والتركيبات الكهربائية التي تؤدي الي حوادث حريق او تعريض الارواح للخطر .



9 ـ اصلاح وترميم خزانات وطلمبات المياه
والاعمال والتركيبات الصحية للمياه والصرف ـ سواء منها المكشوفة او المدفونة ـ
واستبدال الاجهزه والادوات التالفة بها .



10 ـ اعمال البياض والدهانات التي تستلزمها
اعادة الحالة الي ما كانت عليه في الاجزاء التي تناولها الترميم او الص2يانة .



مادة 30


تشكل اللجنة المنصوص عليها في المادة ( 57 )
من القانون المشار اليه بقرار من المحافظ المختص برئاسة المهندسين المدنيين او
المعماريين المقيدين بنقابة المهندسين يختارهما المحافظ وتضمن القرار ندب من يقوم
بالاعمال الكتابية والادارية باللجنة .



وتعد سكرتارية اللجنة سجل خاص يدون فيه ملخص
التقارير التي تقدم اليها نتيجة الفحص والمعاينة التي تجربها والاجراءات الاخري
التي تتخذها والقرارات التي تصدر عنها والاجراءات التي تتخذ لاعلانها لذوي الشأن
والاجراءات الخاصة بتنفيذها سواء بمعرفتهم او بمعرفة الجهه الادارية المختصة .



مادة 31


تقدم الجهه الادارية المختصة بشئون التنظيم
الي اللجنة المشار اليها في المادة السابقة تقريرا بنتيجة المعاينة التي اجرتها
علي المنشأت الخاضعة لأحكام الفصل الثاني من الباب الثاني من القانون المشار اليه
علي النموذج المرفق بهذه اللائحة خلال سبعة ايام من تاريخ المعاينة ما لم تستوجب
حالة المبني تقديمه في مدة تقل عن ذلك .



ويجب ان يتضمن التقرير وصف المبني وموقعه
واسم المالك واسماء السكان وعددهم وفئاتهم كما يتضمن بيان ووصف الاجزاء المعيبة
بالمبني وما تقترحه الجهه المذكورة للمحافظة علي الارواح او الاموال سواء بالهدم
الكلي او الجزئي او التدعيم او الترميم او الصيانة اللازمة لتنفيذ الاعمال
المقترحة وبيان ما اذا كانت تستوجب اخلاء المبني مؤقتا كليا او جزئيا .



مادة 32


تعقد اللجنة فور وصول التقرير المنصوص عليه
في المادة السابقة اليها اجتماعا لفحصه وعليها ان تقوم علي وجه السرعة بالمعاينة
والفحوص اللازمة للبت فيه وتصدر اللجنة قرارها بالموافقة علي ما جاء بالتقرير او
برفضه او بتعديله مسببا وتعلن اللجنة قرارها الي ذوي الشأن محررا علي النموذج
المرفق بهذه اللائحة طبقا للأحكام المقررة في المادة ( 58 ) من القانون المشار
اليه .






مادة 33


يخطر المالك الجهه الادارية المختصة بشئون
التنظيم بموعد البدء في نتفيسذ اعمال الترميم والصيانة وذلك قبل الشروع في ذلك
بوقت كاف لقنوم هذهالجهه بمتابعة التنفيذ ، وعليه انجاز اعمال الترميم والصيانة
خلال المدة المحدجدة لذلك .



وعلي كل من المالك والمستأجر فور اتمام اعمال
الترميم والصيانة اخطار الجهه وطلب اعتماد التكالبف مرفقا به المستندات المؤيدة
للطلب .



وعلي الجهه المذكورة ان تبت في الطلب خلال
عشرين يوما من تاريخ وصوله وتخطر كلا من المالك والمستأجر بقرارها وتتم
الاخطارات المنصوص عليها في هذه المادة بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول .

_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: شرح قوانين الايجار   الأحد مارس 07, 2010 5:08 am

الباب الثامن


استثمارت ومواد البناء لمباني
التي تقام للتمليك






مادة 34


تكـون اولـوية توزيع الاستثمارات المقررة
بالمادة ( 68 ) من القانون المشار اليه للمباني او اجزائها التي تقيمها الشركات
الخاص والافراد بقصد التمليك علي اساس اسبقية تقديم طلب الموافقة وترخيص البناء إلي
الجهه المختصة .



وتقيد هذه الطلبات في سجل خاص بارقام مسلسة
حسب تاريخ تقديمها ويسلم إلي الطالب شهادة مختومة بخاتم شعار الجمهورية الخاص بتلك
الجهه تتضمن تاريخ وساعة قيد الطلب في السجل المذكور .



مادة 35


تسري احكام المادة ( 13 ) من هذه اللائحة
بالنسبة إلي بيع مواد البناء المنتجة محليا للمرخص لهم في اقامة مبان لو اجزاء
منها بقصد التمليك .



القرار الوزارى
رقم 107 لسنة 83 19



المادة 1


--------


يجوز لمستأجرى وملاك
الوحدات السكنية التى تأخر استكمالها او تشطيبها عن الموعد المحدد او المناسب ان
يخطروا الوحدة المحلية المختصة كتابة سواء عن طريق التسليم باليد بمقر الوحدة او
عن طريق خطاب مسجل بعلم الوصول .



ويجب ان يتضمن الاخطار
البيانات الكاملة عن المبنى وموقعه واسم المالك ورقم ترخيص البناء وتاريخ صدوره.



المادة 2


--------


على الوحدة المحلية المختصة
ان تعد السجلات اللازمة لقيد الاخطارات وان تعطى مقدم الاخطار ايصالا برقم وتاريخ
تقديمه اذا تم عن طريق التسليم باليد وان تخطره على عنوانه الموضح بالاخطار وبرقم
وتاريخ قيد الاخطار .



المادة 3


--------


تتولى الوحدة المحلية
المختصة معاينة المبنى واعداد تقرير شامل يتضمن تفاصيل الاعمال الناقصة وفقا
للنموذج المرافق .



كما تقوم باستدعاء المالك
وسؤاله عن اسباب عدم استكمال المبنى وان تضمن التقرير وجهة نظرها فيما ابداه
المالك من اسباب والمدة التى تراها مناسبة لاستكمال المبنى .






المادة 4


--------


يعرض تقرير الوحدة المحلية
على المحافظ وذلك للنظر فى اعتماده وتحديد المهلة التى تمنح للمالك لاستكمال
الاعمال الناقصة خلالها ويخطر المالك بصورة التقرير بعد اعتماده بكتاب مسجل ليقوم
بالتنفيذ كما تخطر الجهة المختصة بشئون التنظيم بصورة التقرير لتتولى مراقبة
التنفيذ .



ويجوز للمالك الحصول على
قرض ميسر من الهيئة العامة لتعاونيات البناء والاسكان او بنك التعمير والاسكان
وذلك لمواجهة تكاليف استكمال المبنى .



المادة 5


--------


بانقضاء المهلة المنصوص
عليها فى المادة السابقة تدعو الوحدة المحلية المالك لحصر الاعمال الناقصة
واللازمة لاعداد المبنى للاستغلال بكتاب موصى عليه مصحوبا بعلم الوصول قبل الموعد
الذى تحدده لذلك بخمسة عشر يوما على الاقل .



المادة 6


--------


يجب ان يتضمن محضر الحصر
بيانا دقيقا بالاعمال الناقصة فى ضوء المواصفات والشروط الصادر على اساسها ترخيص
البناء وما قد يوجد من تشوينات بالموقع ونوعيتها وكمياتها تفصيلا وما يكون قد
ابداه او قدمه المالك من ملاحظات او ايضاحات او اعتراضات ويوقع المحضر مندوب
الوحدة المحلية والمالك او مندوبه فى حالة حضوره اجراء الحصر .



وفى حالة امتناع المالك او
مندوبه عن التوقيع يثبت ذلك فى المحضر .






المادة 7


--------


تقوم الوحدة المحلية باستدعاء
مستأجرى وحدات المبنى او مشتريها ولو بعقود عرفية وتدعوهم الى تكوين رابطة بينهم
وانتخاب من يمثلهم .



وتعهد الوحد المحلية
للرابطة استكمال المبنى على حساب المالك واستيفاء التكاليف خصما من اجرة المبنى .
ويجوز للرابطة المذكورة الاستفادة من القروض المتاحة لدى الوحدة المحلية بضمان حق
الامتياز المقرر بالقانون لمن يقوم باستكمال المبنى .



واذا اشتمل المبنى على
وحدات غير مؤجرة تتولى الوحدة المحلية تأجيرها وفقا للقواعد التى يصدر بها قرار من
المحافظ المختص .






المادة 8


--------


يلغى الباب الثانى من
اللائحة التنفيذية للقانون رقم 49 لسنة 1977 الصادر بها القرار الوزارى رقم 99
لسنة 1978 .






المادة 9


--------


ينشر هذا القرار فى الوقائع
المصرية ويعمل به من تاريخ نشره .



صدر فى 9 جمادى الاولى سنة
1403 هجرية 22 فبراير 1983






أحكام سارية من القانون
رقم 121 لسنة 1947



( وفقا لنص المادة 9 من
القانون 49 لسنة 1977 فيما قررته من انه يستمر العمل بالأحكام المحددة
للأجرة والأحكام المقررة على مخالفتها فى بعض القوانين وذلك فى نطاق
سريان كل منها )






المادة 4


--------


لا يجوز ان تزيد الاجرة
المتفق عليها فى عقود الايجار التى ابرمت منذ اول مايو سنة 1941 او اجرة المثل
لذلك الشهر الا بمقدار ما يأتى :-



اولا- فيما يتعلق بالمحال
المؤجرة لأغراض تجارية او صناعية والمحال العامة 45% اذا كانت الاجرة المتفق عليها
او اجرة المثل لا تتجاوز خمسة جنيهات شهريآ .



ثانيا- فيما يتعلق بعيادات
الاطباء ومكاتب المحامين والمهندسين ومن غيرهم من اصحاب المهن غير التجارية 30% من
الاجرة المستحقة .



ثالثا- فيما يتعلق بالمدارس
والمحاكم والاندية والمستشفيات وجميع الاماكن الاخرى المؤجرة للمصالح الحكومية او
المعاهد العلمية 25 % من الاجرة المستحقة .



رابعا- فيما يتعلق بالاماكن
الاخرى :-



10% اذا كانت الاجرة المتفق
عليها او اجرة المثل لا تتجاوز اربعة جنيهات شهريآ 0



12% اذا كانت الاجرة المتفق
عليها او اجرة المثل لا تتجاوز عشرة جنيهات شهريآ 0



14% فيما زاد على ذلك 0


على انة اذا كانت هذة
الاماكن مؤجرة بقصد استغلالها مفروشة او اجرت مفروشة جازت زيادة الأجرة الى 70% من
الاجرة المتفق عليها او اجرة المثل ، ويدخل فى تقدير الاجرة المتفق عليها او اجرة
المثل تقويم كل شرط او التزام جديد لم يكن واردا فى العقود المبرمة قبل اول مايو
سنة 1941 او لم يجر العرف فى هذا التاريخ بفرضة على المستأجر .



على انة فيما يتعلق بمدينة
الاسكندرية يكون المؤجر بالخيار بين المطالبة بأجرة شهر اغسطس سنة 1939 او شهر
ابريل سنة 1941 او بأجرة المثل لايهما ، ويكون المستأجر فى جميع الأحوال سالفة
الذكر بالخيار بين قبول الزيادة وبين فسخ العقد ، وتسرى الزيادة المذكورة ابتداء
من اول الشهر التالى لاخطار المؤجر المستأجر بطلب الزيادة الا فيما يتعلق بعقود
الايجار المبرمة او التى صار امتدادها قبل اول مايو سنة 1941 والتى لا تزال مدتها
سارية فان الزيادة بالنسبة اليها تبتدى من تاريخ المطالبة بها بعد انتهاء الاجارة
المذكورة ، ولا تسرى احكام هذه المادة على المبانى المنشأة منذ يناير سنة 1944.



المادة 5


--------


اذا لم توجد عقود كتابية او
تعذر الحصول عليها اثبات شروط التعاقد والأجرة المتفق عليها والتكاليف الاضافية
المشار اليها فيما تقدم بجميع طرق الاثبات مهما كانت قيمة النزاع .



المادة 5 مكرر ( 1 )


---------------


تخفض بنسبة 15% الأجور
الحالية للأماكن التى انشئت منذ اول يناير سنة 1944 وذلك ابتداء من الأجرة
المستحقة عن شهر اكتوبر سنة 1952 .



( المادة السابقة مضافة
بالقانون رقم 199 لسنة 1952 )






المادة 5 مكرر ( 2 )


--------------


تكون الأجرة بالنسبة للأماكن
المذكورة فى المادة السابقة اذا لم يكن قد سبق تأجيرها على اساس اجرة المثل عند
العمل بهذا القانون مخفضة بنسبة 15%



( المادة السابقة مضافة
بالقانون رقم 199 لسنة 1952 )






المادة 5 مكرر ( 3 )


--------------


لا يسرى الخفض المشار الية
فى المادتين السالفتين على ما يأتى :-



اولا - المبانى التى يبدأ
فى انشائها بعد العمل بهذا القانون .



ثانيا - عقود الايجار
المبرمة لمدة تزيد على عشر سنوات .



( المادة السابقة مضافة
بالقانون رقم 55 لسنة 1958 )



المادة 5 مكرر ( 4 )


--------------


تخفض بنسبة 20% الأجور
للأماكن التى انشئت منذ 18 سبتمبر سنة 1952 وذلك ابتداء من الأجرة المستحقة عن شهر
يولية سنة 1958 ، والمقصود بالأجرة الحالية فى احكام هذة المادة الأجرة التى كان
يدفعها المستأجر خلال سنة سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون او الأجرة الواردة
فى عقد الايجار ايهما اقل ، واذا كان المكان المؤجر لم يكن قد سبق تأجيرة
ويكون التخفيض بالنسبة المتقدمة على اساس اجرة المثل عند العمل بأحكام هذا
القانون ، وتعتبر الاماكن منشأة فى التاريخ المشار الية فى هذه المادة اذا كان قد
انتهى البناء فيها واعدت للسكنى فعلا فى تاريخ 1952/9/18 او بعده ولايسرى التخفيض
المشارالية فيما تقدم بالنسبة الى مايأتى :-



اولا- المبانى التى بداء فى
انشأئها بعد العمل بأحكام هذا القانون .



ثانيآ - عقود الايجار
المبرمة لمدة تزيد على عشر سنوات .



( المادة السابقة مضافة
بالقانون رقم 55 لسنة 1958 )






المادة 5 مكرر ( 5 )


---------------


تخفض بنسبة 20% الأجور
الحالية للأماكن التى انشئت بعد العمل بالقانون رقم 55 لسنة 1958 المشار الية وذلك
ابتداء من الأجرة المستحقة عن الشهر التالى لتاريخ العمل بهذا القانون ، والمقصود
بالأجرة الحالية فى احكام هذه المادة الأجرة التى كان يدفعها المستأجر خلال سنة
على تاريخ العمل بهذا القانون او الأجرة الواردة فى عقد الايجار ايتهما اقل ، واذا
كان المكان المؤجر لم يكن قد سبق تأجيرة يكون التخفيض يالنسبة المتقدمة على اساس
أجرة المثل عند العمل بأحكام هذا القانون



وتعتبر الاماكن من منشأة فى
التاريخ المشار الية فى هذه المادة اذا كان قد انتهى البناء فيها واعدت للسكنى
فعلا بعد العمل بهذا بالقانون رقم 55 لسنة 1958 المشار الية ولا يسرى التخفيض
المشار الية فيما تقدم بالنسبة الى ما ياتى :-



اولا - المبانى التى يبدأ
فى انشئها بعد العمل بأحكام هذا القانون .



ثانيآ :- عقود الايجار
المبرمة لمدة تزيد على عشر سنوات .



( المادة السابقة مضافة
بالقانون رقم 168 لسنة 1961 )






المادة 6


--------


يقع باطلآ كل شرط مخالف
للأحكام المتقدمة ويحكم برد ما حصل زائد على الأجرة المستحقة قانونآ او باستقطاعة
من الأجرة التى يستحق دفعها كما يحكم برد اى مبلغ اضافى يكون المؤجر قد اقتضاه من
المستأجر مباشرة او عن طريق الوسيط فى الايجار .






المادة 14


---------


تسرى احكام هذا القانون على
الأماكن واجزاء الأماكن غير الواقعة فى المناطق المبينة بالجدول المشار الية فى
المادة الاولى اذا كانت مؤجرة لمصالح الحكومة وفروعها او لمجالس المديريات لو
للمجالس البلدية والقروية ، ويكون احتساب الأجرة على اساس اجرة شهر اغسطس سنة 1943
بالنسبة الى الأماكن المؤجرة الى مصالح الحكومة وفروعها واجرة شهر يولية سنة 1945
بالنسبة الى الأماكن المؤجرة الى المجالس البلدية والقروية او اجرة المثل فى تلك
الشهور مضافـا الى الأجرة النسبــة المئويـــة المبينــــة فى المـــادة
الرابعــــة من هذا القانــــون .



المادة16


---------


يعاقب بالحبس مدة لا تزيد
على ثلاثة اشهر وبغرامة لا تجاوز مائتى جنية او بأحدى هاتين العقوبتين كل مؤجر
خالف احكام المواد 3 فقرة اخيرة و 4 و 5 مكرر(1) و 5 مكرر (2) و 5 مكرر (4) و 9 و
10 و 11 و 14 من هذا القانون . ( الفقرة السابقة معدلة بالقانون رقم 55 لسنة
1958 ) 0



ويعاقب بالعقوبة المشار
اليها فى الفقرة الاولى كل مؤجر يتقاضى اى مبلغ اضافى خارج نطاق عقد الايجار (كخلو
الرجل او ما يماثلة ) من المستأجر مباشرة او عن طريق وسيط فى الايجار وفى الحالة
الاخيرة تطبق العقوبة ذاتها على الوسيط .



( الفقرة السابقة مضافة
بالقانون رقم 12 لسنة 1962 )



"" يلاحظ أن
عقوبة تقاضى مبالغ " خلو رجل " لم تعد سارية بعد سريان أحكام
القانون المدنى بموجب القانون 4 لسنة 1996 والذى لاعقوبة فيه على تقاضى
مبالغ كمقدم للإيجار
أحكام سارية من القرار بقانون رقم 169 لسنة 1961


( وفقا لنص المادة 9 من
القانون 49 لسنة 1977 فيما قررته من انه يستمر العمل بالأحكام المحددة
للأجرة والأحكام المقررة على مخالفتها فى بعض القوانين وذلك فى نطاق
سريان كل منها )






المادة
1



--------


تعفى
من اداء الضريبة على العقارات المبنية والضرائب الاضافية الاخرى المتعلقة بها
المساكن التى لا يزيد متوسط الايجار الشهرى للحجرة بالوحدة السكنية فيها على ثلاث
جنيهات كما تعفى من اداء الضريبة وحدها المساكن التى يزيد متوسط الايجار الشهرى
للحجرة بالوحدة السكنية فيها على ثلاثة جنيهات ولا يجاوز خمسة جنيهات ، وعلى
المالك فى كلتا الحالتين ان يخفض قيمة الايجار للساكن بما يعادل ما يخص الوحدة
السكنية من الاعفاء ، ويسرى الاعفاء والخفض المنصوص عليهما فى الفقرات السابقة بالنسبة
الى المبانى المنشأة أصلا لأغراض خلاف السكن وذلك فى الحدود سالفة الذكر ."



"


المادة
2



--------


فى
حساب متوسط الايجار الشهرى للحجرة بالوحدة السكنية يزاد عدد حجراتها حجرة واحدة
اذا اشتملت تلك الوحدة على صالة او اكثر ."






"


المادة
3



--------


تسرى
اسعار الضريبة المبينة فى البنود 1 و 2 و 3 و 4 و 5 و من المادة 12 لسنة 1954
المشار الية على المبانى واجزائها وملحقاتها المنشأة اصلا لتكون سكنا ولو استعملت
لغير السكن ، اما المبانى واجزاؤها وملحقاتها المنشأة أصلا لأغراض خلاف السكن
فيسرى عليها السعر المبين فى البند (1) من المادة المذكورة ."






المادة 4


--------


على مالك المبنى عند تغيير
استعمالة من اغراض غير سكنية الى أغراض سكنية ان يخطر الجهة المختصة بربط الضريبة
عن هذا التغيير قبل نهاية شهر ديسمبر من السنة التى تم التغييرخلالها ، ويعدل سعر
الضريبة للمبنى طبقا للغرض الجديد اعتبارا من اول شهر يناير التالى لتاريخ استعمال
المبنى لأغراض السكن ، ويلزم مالك المبنى الذى لم يقم بالاخطار فى الميعاد المحدد
او قدمة متضمنآ بيانات غير صحيحة بغرامة تعادل مثل الضريبة التى تقرر على المبنى
عن سنة كاملة .



المادة 5


--------


تشكل لجنة عليا برئاسة نائب
رئيس الجمهورية ووزير الخزانة وعضوية كل من وكيل وزارة الخزانة المختص ومستشار
الدولة لوزارة الخزانة ومدير عام مصلحة الأموال المقررة يكون لها تفسير أحكام هذا
القانون وتعتبر قرارتها فى هذا الشأن تفسيرآ تشريعيآ ملزمآ وتنشر فى الجريدة
الرسمية .






المادة 6


--------


ينشر هذا القرار بقانون فى
الجريدة الرسمية ويعمل بة اعتبارا من اول يناير سنة 1962



أحكام سارية من القانون
رقم 46 لسنة 1962



( وفقا لنص المادة 9 من
القانون 49 لسنة 1977 فيما قررته من انه يستمر العمل بالأحكام المحددة
للأجرة والأحكام المقررة على مخالفتها فى بعض القوانين وذلك فى نطاق
سريان كل منها )






المادة 1


--------


تحدد ايجارات الاماكن
المعدة للسكنى او لغير ذلك من الاغراض والتى تنشأ بعد العمل بالقانون رقم 168 لسنة
1961 المشار اليه وفقا لمل يأتى :



أ- صافى فائدة استثمار
العقار بواقع 5% من قيمة الارض والمبانى .



ب- 3% من قيمة
المبانى مقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الاصلاحات والصيانة والادارة 0
ومع مراعاة الاعفاءات المقررة بالقانون رقم 169 لسنة 1961 المشار اليه يضاف الى
القيمة الايجارية المحددة وفقا لما تقدم ما يخصها من الضرائب العقارية الأصلية
والاضافية المستحقة ، وتسرى احكام هذا القانون على المبانى التى لم تؤجر او تشغل
لأول مرة حتى تاريخ العمل بالقانون رقم 169 لسنة 1961 المشار الية 0 ويقصد بلفظ
المبانى المنصوص علية فى الفقرة السابقة كل وحدة سكنية اوغير سكنية لم تؤجر او
تشغل لأول مرة حتى تاريخ العمل بالقانون رقم 169 لسنة 1961المشار الية 0



( الفقرة السابقة مضافة
بالقانون رقم 133 لسنة 1963 )






المادة 2


--------


تقدر قيمة الارض وفقآ لثمن
المثل وقت البناء وتقدر قيمة المبانى وفقآ لسعر السوق لمواد البناء وقت الانشاء ،
وتحسب كامل قيمة الأرض والمبانى والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق العامة فى
حالة البناء على كل المساحة المسموح بالبناء عليها واستيفاء الارتفاع المسموح بة
وطبقآ للقيود المفروضة على المنطقة واحكام قوانين تنظيم البناء وغيرها من اللوائح
والقوانين ، اما فى حالة البناء على كل المساحة المسموح بالبناء عليها مع عدم
استكمال البناء الى الحد الاقصى المسموح به فتحسب كل قيمة المبانى المنشأة كما
تحسب قيمة الأرض والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق بنسبة ما يقام فعلا من
ادوار الى العدد الكلى للأدوار الكاملة التى تسمح بها قيود الارتفاع المشار اليها
.



ويجوز فى بعض المناطق تعديل
هذه النسبة بما يتفق ووضع الموقع وظروف العمران وذلك حسبما تراه لجان التقدير
ومجالس المراجعة 0



( الفقرة السابقة مستبدلة
بالقانون رقم 133 لسنة 1963 )



واذا كان البناء لا يشغل
غير جزء من الأرض المسموح بالبناء عليها فلا يحتسب فى تقدير الايجار من قيمة الأرض
الا بالقدر المخصص لمنفعة البناء فقط بشرط تحديد هذا القدر بفواصل ثابتة والا فلا
تحتسب سوى المساحة المبنى عليها بالفعل .



وفى حالة المساكن المستقلة
او المبانى ذات الصبغة الخاصة كالفيلات فيؤخذ فى الاعتبار عند تحديد قيمة ايجار
هذه الابنية - علاوة على قيمة المبانى - قيمة الارض والاساسات والتوصيلات الخارجية
للمرافق باكملها وبصرف النظر عن الحد الاقصى المسموح به لارتفاع البناء . على انه
اذا جد اى تغيير فى الوضع الذى بنى التقدير على اساسه فيعاد التقدير وفقا للوضع
الجديد .



المادة 3


--------


يعاد تقدير قيمة الارض عند
تحديد الايجار فى حالة تعلية البناء وذلك اذا تمت التعلية بعد خمس سنوات على الاقل
من تاريخ انشاء المبانى الاصلية او فى حالة ما اذا طرأ على العقار ما يستوجب تطبيق
القانون رقم 222 لسنة 1955 المشار اليه وفى هذه الاحوال تكون اعادة تقدير الارض
بقصد تحديد ايجار المبانى المستجدة فقط .






المادة 4


----------


تختص لجان تقدير القيمة
الايجارية المنصوص عليها فى المادة 13 من القانون رقم 56 لسنة 1954 المشار اليه
بتحديد ايجار المبانى الخاضعة لهذا القانون وتوزيعه على الوحدات على ان يعدل
تشكيلها بان يضم الى عضويتها اثنان من المهندسين الموظفين بالحكومة او بالمجالس
المحلية بالمحافظة يصدر باختيارهما قرار من المحافظ وتكون رئاسة اللجنة للموظف
الاعلى درجة من الاعضاء او الاقدم عند تساوى الدرجة ويشترط لصحة انعقادها حضور
اربعة اعضاء على الاقل على ان يكون من بينهم المهندسان المنضمان الى اللجنة واحد
العضوين الموظفين وتصدر قرارتها باغلبية اصوات الحاضرين وعند التساوى يرجح رأى
الجانب الذى منه الرئيس .



ويجوز للمحافظ بقرار منه ان
ينشئ لجانا اضافية تشكل على غرار اللجان الاصلية وتختص بذات اختصاص هذه اللجان كما
يحدد كيفية توزيع الاعمال بينها وبين اللجان الاصلية . ويجب على مالك البناء فور
اعداده للاستعمال ان يخطر اللجنة التى يقع فى دائرتها لتقوم بتحديد الايجار
وتوزيعه على وحدات البناء على ان يتم هذا الاخطار فى موعد لا يجاوز ثلاثين يوما من
تاريخ نفاذ اول عقد ايجار عن اية وحدة من وحدات البناء او من تاريخ شغلها لاول مرة
باية صورة من صور الاستعمال ويتم هذا الاخطار خلال ثلاثين يوما من تاريخ العمل
بهذا القانون بالنسبة الى الحالات القائمة وقت العمل به والتى يسبق الاخطار عنها .



وللمالك ان يقدم الى اللجنة
المستندات المثبتة لقيمة الاراضى والمبانى لتستعين بها عند تقدير الايجار . كما له
ان يقدم اليها مقترحاته فى شأن توزيع الايجار على وحدات البناء .



ويجوز للمالك قبل صدور قرار
اللجنة بتحديد الايجار وتوزيعه ان يؤجر المبنى كله او بعضه على ان يسرى قرار
اللجنة باثر رجعى من بدء تنفيذ عقد الايجار .






المادة 4 مكرر


------------


يجوز لمن يستأجر وحدة سكنية
مفروشة لمدة تزيد على ستة شهور ان يتقدم الى لجان التقدير المنصوص عليها فى المادة
السابقة لتقوم هذه اللجان بتحديد ما يجب اضافته على الايجار المستحق قانونا عن هذه
الوحدات كمقابل للمفروشات ويجب تقديم الطلب الى لجان التقدير خلال ستين يوما من
تاريخ عقد الايجار او من تاريخ استكمال مدة الستة شهور . ويشترط لقبول الطلب ان
يكون مصحوبا بما يدل على تأمين يوازى 10 % من قيمة ايجار شهر واحد بحد ادنى جنيه
واحد ويقدم هذا التأمين الى المحافظة نقدا او بحوالة بريدية ويصدر قرار من وزير
الاسكان والمرافق بتحديد القواعد التى تتبعها اللجان لتقدير مقابل المفروشات وقسط
الاستهلاك السنوى وتتبع الاجراءات والقواعد المنصوص عليها فى المادة السابقة عند
نظر الطلب 0



( المادة السابقة مضافة
بالقانون رقم 133 لسنة 1963 )






المادة 5


--------


يجوز لكل من المالك
والمستأجر ان يتظلم من قرار لجنة التقدير امام مجلس المراجعة المنصوص عليه فى
المادة 16 من القانون 56 لسنة 1954 المشار اليه على ان يعدل تشكيل هذا المجلس بحيث
يكون برئاسة قاضى يندبه رئيس المحكمة الابتدائية بدائرة المحافظة .ويضم الى عضوية
المجلس اثنان من المهندسين الموظفين بالحكومة او بالمجالس المحلية يصدر باختيارهما
قرار من المحافظ ويشترط لصحة انعقاد المجلس حضور الرئيس واربعة على الاقل يكون من
بينهم المهندسان المنضمان وتصدر قرارته باغلبية اصوات الحاضرين وعند التساوى يرجح
رأى الجانب الذى منه الرئيس وللمحافظ ان ينشئ مجالس مراجعة اضافية تشكل على غرار
المجالس الاصلية ويجب تقديم التظلم الى المجلس خلال ستين يوما تسرى بالنسبة الى
المالك من تاريخ اخطاره بقرار اللجنة بكتاب مسجل مصحوب بعلم الوصول وبالنسبة
للمستأجر من تاريخ اخطاره على النحو السابق بقرار اللجنة او من تاريخ نفاذ عقد
الايجار بالنسبه الى المستاجر الاول ويشترط لقبول التظلم ان يكون مصحوباً بما يدل
على اداءالتامينات الاتيه الىالمحافظة إما نقدا اوبحوالة بريدية .



1-10% (عشرة فى المائة) من
قيمة الزيادة التى يطالب بها المالك فىالايجار السنوى فى حالة تظلمة من تقدير
الايجار.



2- 1% (واحد فى المائة ) من
قيمة الايجار السنوى المتنازع على توزيعة فى حالة تظلم المالك من توزيع الايجار
على الوحدات 0



3- 10% عشرة فى المائة ) من
قيمة ايجار شهر واحد بحد ادنى قدرة جنية واحد فىحالة تظلم المستاجر ويحدد مجلس
المراجعة القدر الذى يرى ردة من هذة التامينات عند الفصل فى التظلم على انة فى
حالة رفض التظلم كليا او عدم قبولة شكلا فلايرد شىء من التامينات المذكورة وتؤول
التامينات التى لايتقرر ردها الى خزانة المحافظة المختصة وتكون قرارات لجان
التقدير نافذة رغم الطعن فيها كما يكون القرار الصادر من مجلس المراجعة بالفصل فى
التظلم نهائيآ وغير قابل للطعن فية امام اية جهة ولا يجوز لاى مستأجر اخر المنازعة
فى الاجرة متى صار تحديدها نهائيا 0



( المادة السابقة مستبدلة
بالقانون رقم 133 لسنة 1963 )



المادة 5 مكرر


------------


يجوز لكل من المالك والمؤجر
من الباطن والمستأجر على حسب الاحوال ان يتظلم من قرار لجنة التقدير الذى يصدر
تطبيقا لحكم المادة 4 مكرر امام مجلس المراجعة المنصوص علية فى المادة السابقة
ويخضع التظلم من حيث المواعيد والاجراءات للاحكام المنصوص عليها فى المادة
السابقة 0



( المادة السابقة
مضافة بالقانون 133 لسنة 1963 )



المادة 6


--------


تباشر اللجان والمجالس
المشار اليها فى المادتين 4 و 5 اعمالها فيما يتعلق بتنفيذ أحكام هذا القانون وفقا
للشروط والاوضاع التى يصدر بها قرار من وزير الاسكان والمرافق وتقوم هذه اللجان
بتوزيع القيم المحسوبة وفقا للمادتين الثانية والثالثة على وحدات المبنى المختلفة
على اساس نسبة مساحتها الى المساحة الكلية لهذه الوحدات ومع مراعاة ظروف ووضع كل
وحدة والغرض من استعمالها .






المادة 6 مكرر ( 1 )


----------------


تسرى احكام هذا القانون على
عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدنآ بالتطبيق لأحكام قرار رئيس الجمهورية رقم
1755 لسنة 1960 المشار الية وعلى القرى التى يصدر بها قرار من وزير الاسكان
والمرافق بناء على طلب المحافظ المختص .



(المادة السابقة مضافة
بالقانون رقم 133 لسنة 1963 )






المادة 6 مكرر ( ب )


----------------


تشكل لجنة عليا برئاسة وزير
الاسكان والمرافق وعضويه كل من وكيل وزارة الاسكان والمرافق المختص ومستشار الدولة
لوزارة الاسكان والمرافق يكون لها تفسير احكام هذا القانون وتعتبر قرارتها فى هذا
الشأن تفسيرآ تشريعيآ ملزما وتنشر فى الجريدة الرسمية .



( المادة السابقة مضافة
بالقانون رقم 133 لسنة 1963 )



المادة 7


----------


يعاقب المالك الذى لا يخطر
اللجنة فى المواعيد المقررة فى المادة 4 بالحبس مدة لا تجاوز ثلاثة شهور وبغرامه
لا تجاوز مائتى جنية او بأحدى هاتين العقوبتين كما يعاقب بالعقوبة ذاتها كل مؤجر
يخالف قرار تحديد الايجار وتوزيعة .



( المادة السابقة مستبدلة
بالقانون رقم 133 لسنة 1963 )






أحكام سارية من القانون
رقم 7 لسنة 1965



( وفقا لنص المادة 9 من
القانون 49 لسنة 1977 فيما قررته من انه يستمر العمل بالأحكام المحددة
للأجرة والأحكام المقررة على مخالفتها فى بعض القوانين وذلك فى نطاق
سريان كل منها )






المادة 1


------


تخفض بنسبة 20 % الاجور
الحالية للاماكن الخاضعة لاحكام المرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 والقانونين رقم
55 لسنة 1958 ورقم 168 لسنة 1966



وتسرى التخفيضات المشار
اليها فى هذه الفقرة اعتبارا من الاجــرة المستحقة عن شـهر مارس سنة 1965 . واذا
كان المكان المؤجر الذى تنطبق عليه الشروط الواردة فى القوانين السالفة الذكـر لم
يكن قد سبق تأجيره قبل العمل باحكام هذا القانون يكون التخفيض عند التعاقد على
تأجيره بالنسب المشار اليها فى القوانين سالفة الذكر على اساس اجر المثل السارى
عند انشاء المكان مخفضا بالنسبة المشار اليها فى الفقرة السابقة .






المادة 2


------


تخفض بنسبة 35 % الاجور
المتعاقد عليها للاماكن الخاضعة لاحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 والتى لم يكن قد
تم تقدير قيمتها الايجارية طبقا لاحكام هذا القانون تقديرا نهائيا غير قابل
للطعن فيه وتعتبر الاجرة المخفضة طبقا للفقرة السابقة تحديدا نهائيا غير قابل
للطعن فيه للقيمة الايجارية ويسرى باثر رجعى من بدء تنفيذ عقد الايجار .



وبالنسبة للاماكن التى يكون
قد تم تقدير قيمتها الايجارية تقديرا نهائيا غير قابل للطعن فيه تعدل هذه القيمة
على اساس الاجرة المخفضة طبقا لحكم هذه المادة او طبقا للتقدير الذى تم وفقا
لاحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 ايهما اقل وذلك اعتبارا من الاجرة المستحقة عن
شهر مارس 1965 .



المادة 3


------


يعاقب بالحبس مدة لاتقل عن
ثلاثة اشهر وبغرامة لاتقل عن مائتى جنيها او باحدى هاتين العقوبتين كل مؤجر يخالف
احكام هذا القانون .













المذكرة
الإيضاحية للقانون 169 لسنة 1961



بتاريخ 25 يولية سنة 1961
صدر القانون رقم 169 لسنة 1961 بتعديل بعض احكام القانون رقم 56 لسنة 1954 بشأن
الضريبة على العقارات المبنية وبمقتضاه حدد سعر الضريبة على اساس متوسط القيمة
الايجارية للحجرة بالوحدة السكنية ، وقد تدرج هذا السعر حسب ذلك المتوسط فروعى فية
تصاعد سعر الضريبة بتصاعد متوسط ايجار الغرفة .



ولقد كان الهدف من اصدار
ذلك القانون الحد من اقامة المساكن الفاخرة وتشجيع انشاء المساكن الاقتصادية
والمتوسطة حتى تتوافر لأصحاب الدخول المحدودة والمتوسطة المساكن ذات الايجار
المناسب الذى لا يرهقهم .



ومسايرة لسياسة الحكومة
الاشتراكية ورغبة فى تخفيف اعباء المعيشة عن اصحاب الدخول المحدودة والمتوسطة رأت
الوزارة ان تتبع الخطوة الاولى بخطوة اخرى فأعدت مشروع القانون المعروض الذى قضت
فى المادة الاولى منة باعفاء المساكن التى لا يزيد متوسط الايجار الشهرى للحجرة
بالوحدة السكنية فيها عن ثلاثة جنيهات من الضريبة على العقارات المبنية والضرائب
الاضافية الأخرى واعفاء المساكن التى يزيد متوسط الايجار الشهرى للحجرة بالوحدة
السكنية فيها عن ثلاثة جنيهات ولا يجاوز خمسة جنيهات من الضريبة على العقارات
المبنية فقط .



وليس المقصود من هذا
الاعفاء التخفيف عن كاهل الملاك وانما القصد منة التخفيف عن كاهل المستأجرين ولذلك
نص المشروع على خفض قيمة الايجار للساكن بما يعادل ما خص الوحدة السكنية من
الاعفاء بذلك تكون الدولة قد نزلت عن الضريبة المستحقة لها لصالح المستأجر الفقير
والمتوسط ، ويستفيد كذلك من هذا الاعفاء صغار المستأجرين لمبان يستعملونها فى
اغراض غير سكنية وبذات الحدود المذكورة .



وقد انتهزت الوزارة فرصة
اعداد هذا المشروع فضمتة بعض احكام رأتها كفيلة بحسن تطبيق القانون رقم 169 لسنة
1961 المشار الية نصا وروحا فقضى المشروع بأن التصاعد فى سعر الضريبة انما يتناول
المبانى المنشأة اصلا لتكون سكنآ ولو استعملت لغير السكن اما ما عداها من المبانى
التى انشئت اصلا لأغراض خلاف السكن فيبقى سعر الضريبة عليها ثابتا بمقدار 10% من
القيمة الايجارية .



كما قضى المشروع بأن يراعى
عند حساب متوسط الايجار الشهرى للحجرة بالوحدة السكنية والذى على اساسة تحسب
الضريبة والاعفاء بأن يزاد عدد حجرات الوحدة حجرة واحدة اذا اشتملت على صالة او
اكثر ، ونظرا لاختلاف السعر باختلاف الغرض الذى انشئ المبنى اصلا فقد الزم المشروع
المالك عند تغيير استعمال المبنى من غرض غير سكنى الى غرض سكنى ان يخطر الجهة
المختصة عن هذا التغيير والا وقعت عليه غرامة تعادل مثل الضريبة التى تقرر على
المبنى عن سنة كاملة باعتبارة مخصصا للسكنى .



ولما كانت الوحدات السكنية
غير متماثلة مما قد يستتبع بعض الصعوبات عند تنفيذ احكام هذا القانون فقد نص فى
المشروع على تشكيل لجنة عليا برئاسة نائب رئيس الجمهورية ووزير الخزانة ومستشار
الدولة لوزارة الخزانة ومدير عام مصلحة الاموال المققرة تختص بتفسير احكام القانون
وتعتبر قراراتها فى هذا الشأن تفسيرا تشريعيا ملزما ، وبذلك يكفل المشروع وحدة
الجهة المختصة بتفسير احكام القانون بما لا يعرضة لاختلاف الاراء باختلاف الجهات .



ونتشرف بعرض المشروع
المذكور على السيد رئيس الجمهورية مفرغا فى الصيغة التى اقرها مجلس الدولة رجاء
الموافقة علية واصدارة .



------








الرسوم القضائيه


المادة 75
بند سادساً من قانون الرسوم القضائية رقم 90 لسنة 1944 أن يكون أساس تقدير الرسوم
"
في دعاوى فسخ الإيجار يحسب الرسم على إيجار المدة
الواردة في العقد أو الباقي منها حسب الأحوال ، أما إذا إشتملت الدعوى على طلب
الإيجار والفسخ إستحق إرجاع الرسمين للخزانة.



وفي حالة طلب التسليم إو الإخلاء الذي لا يتضمن فسخ العقد تعتبر الدعوى
مجهولة القيمة."



مع
تحيات منتديات اهلي ايجي



http://ahlyegy.net/ip/


















(1) حكم بعدم
دستورية الفقرة الثانية والثالثة من المادة 29 بجلسة 6/7/1996



قانون رقم 136 لسنة 1981


في شأن الاحكام الخاصة
بتأجير وبيع الاماكن



وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر



باسم الشعب


القانون الآتي نصه ، وقد اصدرناه :


اولا ـ في شان قواعد الاسكان واجراءات تحديد
اجرة الاماكن :



مادة 1


فيما عدا الاسكان الفاخر ، لا يجوز ان تزيد
الاجرة السنوية للأماكن المرخص في اقامتها لاغراض السكني اعتبارا من تاريخ العمل
بأحكام هذا القانون علي 7% من قيمة الارض والمباني وعلي الا تقل المساحة المؤجرة
لهذا الاغراض عن ثلثي مساحة مباني العقار .



ولا تسري علي هذه الاماكن احكام المادة ( 13
) عدا الفقـرة الاخيـرة منها والمادة ( 14 ) والفقرة الاولي من المادة ( 15 )
والفقرة الثانية من المادة ( 68 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع
الاماكن وتنظيما لعلاقة بين المؤجر والمستأجر ويصدر بتحديد مواصفات الاسكان الفاخر
من الوزير المختص بالاسكان .



مادة 2


تقدر قيمة الارض بالنسبة إلي الاماكن المنصوص
عليها في الفقرة الاولي من المادة السابقة وفقا لثمن المثل عند الترخيص بالبناء ،
وتقدر قيمة المباني وفقا للتكلفة الفعلية وقت البناء ، فـإذا ثبت تـراخي المالك
عمدا عن اعداد المبني للاستغلال ، تقدر تكلفة المباني وفقا للأسعار التي كانت
سائدة في الوقت الذي كان مقدرا لانهاء اعمال البناء وذلك دون الاخلال بحق المحافظة
المختصة في استكمال الاعمال وفقا للقواعد المنظمة لذلك .



ويصدر قرار من الوزير المختص بالاسكان بتحديد
الضوابط والمعايير التي تتبع في تقدير قيمة الارض والمباني بما يكفل تقديرها
بقيمتها الفعلية ويتضمن القرار كيفية تحديد الاجرة الاجمالية للمبني وتوزيعها علي
وحداته ، وفقا لموقع كل وحدة وصقعها والانتفاع بها ومستوي البناء .



مادة 3


تشكل بقرار من المحافظ المختص في كل محافظة
لجنة او اكثر تضم بعض ذوي الخبرة لاعداد تقارير سنوية بناء علي الدراسات التي
تجريها في نطاق المحافظة عن .



( أ ) ثمن المثل للأرض من واقع التعامل
بالمدينة او الحي او المنطقة مستخلصة من كافة التصرفات والتعاملات القانونية سواء
بين الافراد او الجهات الحكومية او العامة او الخاصة .



( ب ) اسعار التكلفة الفعلية لمختلف مستويات
المباني من واقع تطورات اسعار مواد البناء ونفقات العمالة ونتائج المناقصات وغيرها
من الوسائل القانونية المكتبعة لتنفيذ الاعمال .



ويؤخذ في الاعتبار بالتقديرات الواردة في هذه
التقارير تحديد الاجرة لاحكام هذا القانون .



وتسلم المحافظة نسخة من هذه التقارير لكل من
يطلبها في مقابل رسم يصدر بتحديده قرار من المحافظ المختص بما لا يجاوز خمسة
جنيهات للنسخة .



مادة 4


يتولي مالك المبني تحديد الاجرة وفقا للضوابط
والمعايير والتقارير والدراسات المنصوص عليها في المواد السابقة ويتضمن عقد
الايجار مقدار الاجرة المحددة علي هذه الاسس .



فاذا ابرم عقد الايجار قبل اتمام البناء ،
وحدد فيه الاجرة بصفة مبدئية ، كان علي مالك المبني اخطار المستأجر بالاجرة
المحددة للمكان وفقا لأحكام هذا القانون وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ اتمام
البناء وبشرط الا تجاوز الاجرة المبدئية الا بمقدار الخمس .



وعلي المالك ان يمكن المستأجر من الاطلاع علي
المستندات اللازمة لتحديد الاجرة وذلك خلال شهر من تاريخ التعاقد او من تاريخ
الاخطار بحسب الاحوال .



تطبيق


المقرر فى قضاء
محكمة النقض أن تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين المحددة للايجارات ــ من النظام
العام ــ إذ تتحدد به متى صار نهائياً ــ القيمة الايجارية إزاء الكافة فلا يجوز
الاتفاق على ما يخالفها وإن التحايل على زيادتها أو إخفاء حقيقة قدرها التهرب من
حكم القانون يجوز إثباته بكافة طرق الاثبات بما فى ذلك البينة والقرائن .

---- 2 ----
المقرر فى قضاء محكمة النقض أن إثبات العلاقة الايجارية بين طرفى عقد الايجار
يقتضى بيان محل التزام كل من الطرفين وكانت الأجرة هى محل التزام المستأجر فى هذا
العقد ويشترط فيها كما يشترط فى أى محل للالتزام أن تكون موجودة ومشروعة ومعينة
بما لازمه بيان الأجرة القانونية الواجبة على المستأجر أدواءها عند إثبات العلاقة
الايجارية بينه وبين المؤجر له فى حالة منازعة الطرفين حول الأجرة الاتفاقية ــ
لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن الحكم المطعون فيه بعد أن إنتهى فى قضائه
الى تأييد الحكم المستأنف فيما قضى به من ثبوت صورية ما أثبت بعقد الايجار المؤرخ
/ / والمبرم بين الطاعن والمطعون ضده الأول من وروده على عين مفروشة وثبوت العلاقة
الايجارية بين الطرفين على عين خالية بما لازمه أن تكون الأجرة القانونية هى
الواجبة التطبيق ويتعين على محكمة الموضوع أن تبحثها وتتحرى عنها سيما وأن قوانين
إيجار الأماكن حددت الأجرة القانونية وطرق تقديرها وسبق الطاعن أن إستأجر شقة
النزاع بأجرة شهرية قدرها 35 جنيه فى سنة 1984 الا أن الحكم المطعون فيه عاد واعتد
بالقيمة الايجارية الواردة بالعقد المذكور وقدرها 70 جنيه رغم ثبوت التحايل عليها
ــ وذلك من مؤدى فاسد مفاده خلو الأوراق مما يفيد تحديد الأجرة القانونية لشقة
النزاع بمعرفة لجنة تحديد الأجرة القانونية لشقة النزاع بمعرفة لجنة تحديد الأجرة
إعمالاً للقانون رقم 49 لسنة 1977 وقد أغفل التحدث عن الأجرة الاتفاقية السابقة
الورادة فى العقد المؤرخ / / وقد حجبه ذلك عن حسم تاريخ إنشاء المبنى الكائن به
شقة النزاع أو تاريخ الترخيص بتشييده إن كان وصولاً لتحديد قانون إيجار الأماكن
الواجب التطبيق من مصدر قانونى سديد وبيان ما إذا كان قد صار تحديد الأجرة
القانونية لوحداته بما فيها شقة النزاع من عدمه بما يصمه بعوار الخطأ فى تطبيق
القانون والفساد فى الاستدلال ويعجز محكمة النقض عن مراقبة تطبيقه لصحيح القانون
بما يعيبه .

[ الطعن
رقم 3967 - لسنـــة 63ق - تاريخ الجلسة 24 / 04 / 1997 - مكتب فني 48 ]






مادة 5


اذا رأي المستأجر ان الاجرة التي جحدها
المالك تزيد علي الحدود المنصوص عليها في هذا القانون جاز له خلال تسعين يوما من
تاريخ التعاقد او من تاريخ الاخطار او من تاريخ شغله للمكان ، ان يطلب من لجنة
تحديد الاجرة المختصة القيام بتحديد اجرة المكان وفقا للأسس المنصوص عليها في هذا
القانون .



ويكون الطعن علي قرار هذه اللجان امام
المحكمة الايتدائية التي يقع في دائرتها المكان المؤجر وذلك خلال ستين يوما من
تاريخ اخطار ذوي الشان بقرارها .



ولا تسـري علي هـذه الطعون احكام المادتين (
18 ) ، ( 20 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 .



مادة 6


يجوز لمالك المبني اعتبارا من تاريخ العمل
بهذا القانون ان يتقاضي من المستأجر مقدم ايجار لا يجاوز اجرة سنتين وذلك بالشروط
الآتية :



1 ـ ان تكون الأعمال الاساسية للبناء قد تمت
ولم يتبق الا مرحلة التشطيب .



2 ـ ان يتم الاتفاق كتابة علي مقدار مقدم
الايجار ، وكيفية خصمه من الاجرة المستحقة في مدة لا تتجاوز ضعف المدة المدفوع
عنها المقدم وموعد اتمام البناء وتسليم الوحدة صالحة للأستعمال .



ويصدر قرار من الوزير المختص بالاسكان بتنظيم
تقاضي مقدم الايجار والحد الاقصي لمقدار المقدم بالنسبة لكل مستوي من مستويات
البناء .



ولا تسري حكم الفقرة الاخيرة من المادة ( 26
) من القانون رقم 49 لسنة 1977 علي مقدم الايجار الذي يتقاضاه المالك وفقا لاحكام
هذه المادة .



ثانيا ـ في شأن تصحيح بعض اوضاع الاماكن
القديمة .



مادة 7


اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون ، تزاد
في اول يناير من كل سنة اجرة الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكني المنشأة حتي 9
سبتمبر 1977 زيادة دورية ثابتة بواقع نسبة من القيمة الايجارية المتخذة اساسا
لحساب الضريبة علي العقارات المبنية في ذات وقت الانشاء حتي لو دخلت عليها تعديلات
جوهرية .



ويخصص المالك نصف هذه الزيادة لمواجهه تكاليف
الترميم والصيانة ويعتبر بمثابة امانة تحت يده . ويصدر قرار من الوزير المختص
بالاسكان بتنظيم التصرف فيه لهذا الغرض



وتحدد الزيادة المشار اليها وفقا للنسب الآتية
:



( أ ) 30% عن الاماكن المنشأة قبل اول يناير
سنة 1944 .



( ب ) 20% عن الاماكن المنشأة منذ اول يناير
سنة 1944 وقبل 5 من نوفمبر سمة 1961 .



( جـ ) 10% عن الاماكن المنشأةى منذ 5 نوفمبر
سنة 1961 وحتي 6 من اكتوبر سنة 1973 .



( د ) 5% عن الاماكن المنشأة منذ 7 اكتوبر
سنة 1973 ، وحتي 9 سبتمبر سنة 1977 .



تطبيق


وكان من المقرر أيضا أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر
بالوفاء بالا جره المتأخرة شرطا أساسيا لقبول دعوى الإخلاء بسبب عدم الوفاء بالا
جره فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلا لعدم تضمنه بيانا وافيا للاجره المستحقة ،
أو تجاوزت الاجره المطلوبة فيه ماهر مستحق فعلا في ذمة المستأجر فان الدعوى
تكون غير مقبولة وان بطلان التكليف بالوفاء يتعلق بالنظام العام وتقضي به
المحكمة من تلقاء نفسها ولو لم يلتفت إليه المستأجر أو يتمسك به وبهذه المثابة
تجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض متي كان مبنيا علي سبب قانوني بحت أو
يخالطه عنصر واقعي سبق عرضه علي محكمة الموضوع . كما انه يشترط للحكم
بالإخلاء بسبب التأخير في الوفــاء بالا جره ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء
بها معدلة بالزيادة أو النقصان طبقا لما تنص عليه قوانين إيجار ألاماكن ، فان
كانت الاجره متنازعا عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء في مقدارها أو في
استحقاقها استنادا إلي خلاف تفسير نص من نصوص تلك القوانين وكان تفسيره علي نحو أو
أخر مما تحتمله عبارات النص فانه يتعين علي المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإجراء أن
تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في طلب
الإخلاء المعروض عليها ثم تقضي بعدم ذلك علي ضوء ما يكشف عنه التفسير الصحيح للنص
وعليها أن تبين مقدار ماهر مستحق علي المستأجر من هذه الاجره عن فترة المطالبة وما
سدده للمؤجر منها وما بقي في ذمته وان تبين الدليل الذي أقامت قضاءها عليه كما أن
مفاد المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 وعلي ماجري به قضاء هذه المحكمة
_ أن الزيادة الدورية الثابتة في أجرة ألاماكن المؤجرة لغير أغراض السكني
المقررة بهذا النص تحدد علي أساس القيمة الايجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة
علي العقارات المبنية في وقت إنشاء العين ولو أدخلت عليها تعديلات جوهرية وليس علي
أساس الأجرة الواردة بالعقد .






( الطعــن رقــم 467 لسنة 73 ق جلســـة 23/3/2003
)






مادة 8


تؤدي الزيادة المنصوص عليها في المادة
السابقة في ذات المواعيد المحددة لسداد الاجرة الاصلية ويترتب علي عدم سداد هذه
الزيادة ما يترتب علي عدم سداد الاجرة من اثار .



وتقف هذه الزيادة عند انقضاء خمس سنوات كاملة
علي تاريخ استحقاق اول زيادة .



مادة 9


تكون اعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة
للمباني وما بها من مصاعد الوجه الآتي :



1 ـ اذا كـانت نصف حصيلـة الـزيادة المنصوص
عليها المادة ( 7 ) كافيا يتم الترميم والصيانة منها :ـ



2 ـ اذا لم تقف هذه الحصيلة او اذا كان
المبني لا يحتوي علي وحدات غير سكنية تستكمل او توزع اعباء الترميم والصيانة بحسب
الاحوال كما يلي :



( أ ) بالنسبة للمباني المنشأة حتي 22 مارس
سنة 1965 وتكون بواقع الثلث علي الملاك والثلثين علي شاغلي المبني .



( ب ) بالنسبة للمباني المنشأة بعد 22 مارس
1965 وحتي 9 سبتمبر سنة 1977 تكون مناصفة بين الملاك وشاغلي المبني .



( جـ ) بالنسبة للمباني المنشأة او التي نتشأ
بعد 9 سبتمبر سنة 1977 تكون بواقع الثلثين علي الملاك والثلث علي شاغلي المبني .



واذا لم يتم الاتفاق علي توزيع تكاليف
الترميم والصيانة فيما بين الملاك ولاشاغلين او الشاغلين فيما بينهم ، يجوز
لاي منهم الالتجاء إلي قاضي الامور المستعجلة لتوزيع هذه التكاليف بين الملاك وبين
شاغلي وتحديد نصيب كل شاغل .



ومع ذلك تكون اعباء الترميم والصيانة علي
عاتق الملاك وذلك خلال العشر سنوات المنصوص عليها في المادة 651 من القانون المدني
.



وفيما عدا ما ورد فيه نص بهذه المادة العمل
بالاحكام المنظمة للترميم والصيانة في كل من احكام القانون رقم 87 لسنة 1974 في
شأن المصاعد الكهربائية والقانون رقم 49 لسنة 1977 . اما الاعمال التي لا تسري
عليها احكام الترميم والصيانة والتي يقصد بها تحسين الاجزاء المشتركة للمبني او
زيادة الانتفاع بها فتكون بالاتفاق بين الملاك والشاغلين .



ومع عدم الاخل بعلاقة العمل بين المالك وحارس
المبني ، يوزع الحد الادني المقرر قانونا لاجر الحارس وفقا للبوند أ ، ب ، جـ ، من
هذه المادة .



وتلغي المادة ( 61 ) من القانون 49 لسنة 1977
والمادة 13 من القانون رقم 78 لسنة 1974 ، وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا
القانون

_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: شرح قوانين الايجار   الأحد مارس 07, 2010 5:09 am

مادة 10


تكفل الدولة تقديم قروض تعاونية ميسرة لترميم
وصيانة المباني ويكون للقرض وملحقاته امتياز عام علي اموال المدين ضمانا للسداد
وتكون مرتبة هذا الامتياز تالية للضرائب والرسوم .



وتعفي القروض من جميع الضرائب ولرسوم وتحصل
بطريق الحجز الاداري .



وتلغي احكام المادة ( 62 ) من القانون رقم 49
لسنة 1977 وذلك اعتبار من تاريخ العمل بهذا القانون .



ثالثا ـ في شـأن لتخفيف من اعباء الضريبة علي
العقارات المبنية :



مادة 11


فيما عدا المباني من المستوي الفاخر يعفي
اعتبارا من اول يناير التالي لتاريخ العمل بهذا القانون مالكوا وشاغلوا المباني
المؤجرة لاغراض السكني والتي انشئت او تنشأ اعتبارا من 9 سبتمبر سنة 1977 من جميع
الضرائب العقارية الاصلية والاضافية ولا تدخل ارادات هذه المساكن في وعاء الضريبة
العامة علي الايراد .



ولا يسري حكم الفقرتين السابقتين علي الاماكن
المستعملة مفروشة او فنادق او بنسيونات .



رابعا ـ في شأن العمل علي توفير المساكن ـ


تطبيق


تنص المادة
الثالثة من قرار وزير الدولة للتعمير والاسكان واستصلاح الاراضى رقم 766 لسنة 1981
بتنفيذ القانون 136 لسنة 81 على ان



"ويقصد
بالاسكان الفاخر في تطبيق احكام القانون رقم 136 لسنة 81 المشار الية المسكن
الذى تتوافر فية الشروط الاتية في الموقع والمكونات والمسقف واعمال
البياض".



--اي ان
المشرع فرض ضريبة على العقارات المبنية من المستوى الفاخر وان المبنى يعتبر من
المستوى الفاخر اذا توافرت فية الشروط الاتية:-



الموقع
المميز / مكونات البناء والمسطحات واعمال البياض ومواصفات التشطيب
/ المستوى الوارد بترخيص البناء وطبقا لما استقر علية القضاء






هذا وقد
استقرت احكام القضاء الادارى على ان العبرة بمستوى البناء يكون المستوى الوارد
بترخيص البناء ولذلك فهى لا تخضع لقوانين تحديد الاجرة بواسطة لجان الايجارات او
طرق الطعن عليها وذلك لانعدام العلاقة الايجارية تكون الشقة يشغلها مالكها—وطبقا
للقانون 136 لسنة 81 فان المستاجر وحدة طلب لحين تقدير الايجارات في خلال المدة
اذا راى ان الاجرة التى حددها المالك تزيد عن الاسس الواردة بالقانون 136 لسنة 81



(يراجع فى
ذلك شرح قانون ايجار الاماكن للدكتور سليمان الجزء الاول ط الثانية
لسنة 1990 ص 781



مادة 12


فيما عدا المباني من المستوي الفاخر يلغي شرط
الحصول علي موافقة لجنة توجيه وتنظيم اعمال البناء قبل الحصول علي الترخيص باقامة
المباني وسائر احكام الباب الاول من رلاقانون رقم 106 لسنة 1976 في شأن توجيه
وتنظيم اعمال البناء ، كما تلغي المادة 21 من ذلك القانون .



مادة 13


يحظر علي الملاك من الافراد وشركات الاشخاص
ان يعرضوا للتمليك للغير او التأجير المفروش في كل مبني مكون من اكثر من وحدة يرخص
في اقامته او يبدأ في انشائه من تاريخ العمل بهذا القانون ما يزيد علي ثلث مجموع
مساحة وحدات المبني وذلك دون اخلال بنسبة الثلثين المخصصة للتأجير لاغراض السكني
وفقا لأحكام القفرة الاولي م المادة الاولي . ويسري هذا القيد ولو تعدد الملاك مع
مراعاة نسبة ما يملكه كل منهم وبحد ادني وحدة واحدة لكل مالك .



ويمتنع علي مصلحة الشهر العقاري والتوثيق شهر
المحررات المتعلقة بهذه الوحدات ما لم يقدم صاحب الشأن ما يثبت التزامه بتطبيق
احكام هذه المادة .



ويقع باطلا كل تصرف يخالف ذلك حتي ولو كان
مسجلا وبعد تأجير النسبة المقررة طبقا لهذه المادة يجوز للمالك التصرف في هذه
النسبة كلها او بعضها وفقا للقواعد العامة .



وفي حالة بيع كامل العقار يلتزم المشتري
بأحكام هذه المادة .



مادة 14


يخصص ثلثا نسبة ال15 % المخصصة للخدمات من
ارباح شركات القطاع العام لتمويل الوحدات اللازمة لاسكان العاملين بكل شركة او
مجموعة من الشركات المتجاورة ، ويؤول ما يفيض عن حاجة هؤلاء العاملين الي صندوق
تمويل الاسكان الاقتصادي بالمحافظة .



مادة 15


تكفل الدولة دعم النشاط التعاوني الاسكاني
وتوفير ما يلزم له من قروض ومواد للبناء وفقا لأحكام التشريعيات المنظمة لهذا
النشاط كما يكون للأفراد عند تعلية مبانيهم او استكمالها او التوسع فيها كما يكون
للراغبين في الاستثمار في مختلف مستويات الاسكان عدا الفاخر منها ، الحصول علي
القروض الميسرة التي تقدمها الدولة والهيئات العامة والجهاز المصرفي .



وكل ذلك وفقا للضوابط التي يصدر بها قرار من
الوزير المختص بالاسكان .



مادة 16


يحق لمستأجري المدارس والاقسام الداخلية لايواء
الدارسين بها والمستشفيات وملحقاتهما في حالة تأجيرها لهم مفروش الاستمرار في
العين ولو انتهت المدة المتفق عليها وذلك بالشروط وبالاجرة المنصوص عليها في العقد
.



مادة 17


تنتهي بقوة القانون عقود التاجير لغير
المصريين بانتهاء المدد المحددة قانونا لاقامتهم بالبلاد.



وبالنسبة للأماكن التي يستأجر غير المصريين
في تاريخ العمل باحكام هذا القانون يجوز لمؤجر ان يطلب اخلاءها اذا ما اتنهت اقامة
المستأجر غير المصري في البلاد .



وتثبت اقامة غير المصري بشهادة من الجهه
الادارية المختصة ويكون اعلان غير المصري الذي انتهت اقامته قانونا عن طريق
النيابة العامة .



ومع ذلك يستمر عقد الايجار بقوة القانون في
جميع الاحوال لصالح الزوجة المصرية ولاولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين
المؤجرة ما لم يثبت مغادرتهم البلاد نهائيا .



خامسا ـ في شأن تحقيق التوازن في العلاقات
الايجارية



تطبيق


امتداد عقد
ايجار الاجنبى لزوجته المصريه واولادها منه المقيمين باعين المؤجرة مالم يثبت
مغادرتهم البلاد نهائيا . حق مقرر لمصلحتهم دون غيرهم . مؤداه تمسك الزوج بهذا
الحق دون ان يكون له صفه فى تمثيلهم . غير مقبول . عله ذلك .



القاعـدة:-


النص فى المادة
17 من القانون رقم 136 لسنه 1981
فى شأن بعض الاحكام الخاصه بتأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقه
بين المؤجر والمستأجر
وان دل على استمرار عقد ايجار الاجنبى الذى انتهت اقامته بالبلاد
بقوة القانون لزوجته واولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ، مالم تثبت
مغادرتهم البلاد بصفه نهائيه الا ان هذا الاستمرار مقرر لمصلحه هؤلاء الاخيرين دون
غيرهم وبالشرط سالفة الذكر ، وبالتالى لايحق لمن عداهم التمسك بهذا الحق ، لما كان
ذلك ، وكان الطاعن يؤسس نعيه
بسببيه على الحكم المطعون فيه على حق مقرر لزوجته واولادها منه بالشرط
المنصوص عليها فى المادة 17 سالفه البيان ، دون ان يكون له حق او مركز قانونى شخصى
فى هذا الصدد ، واذ كان هؤلاء المقرر لصالحهم الحق غير ممثلين فى الدعوى ، وكان
لاصفه للطاعن فى تمثيلهم فان النعى برمته يكون غير مقبول ويضحى بذلك على غير اساس
.



( الطعن رقم
2302 لسنه 67 ق جلسه 17/2/1999)



مادة 18


لا يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاء المكان ولو
انتهت المدة المتفق عليها في العقد الا لاحد الاسباب الآتية :



( أ ) الهدم الكلي او الجزئي للمنشأت الايلة
للسقوط والاخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا لاحكام المنظمة لذلك
بالقوانين السارية .



( ب ) اذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالاجرة
المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم
الوصول دون مظروف او باعلان علي يد محضر ولا يحكم باخلاء اذا قام المستأجر قبل
اقفال باب المرافعة في الدعوي باداء الاجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف
ونفقات فعلية .



ولا ينفذ حكم للقضاء المستعجل بطرد المستأجر
من العين بسبب التاخير في سداد الاجرة اعمالا للشرط الفاسخ الصريح اذا ما سدد
المستأجر الاجرة المصاريف والاتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط ان يتم التنفيذ في
مواجهه المستأجر .



فاذا تكرر امتناع المستأجر او تأخره في
الوفاء بالاجرة المستحقة دون مبرات تقدرها المحكمة حكم عليه بالاخلاء او لاطرد
بحسب الاحوال .



تطبيق


وكان
معنى الأجرة المستحقة وفقا للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 لا يقتصر علي
الأجرة المبينة في العقد أو تلك المحددة بمقتضى قرار لجنة التقدير أو بموجب حكم
صدر في الطعن عليه , إنما يقصد بها أيضا ما يجعله القانون في حكم الأجرة ومنها
قيمة استهلاك المياه التي يعتبر نكول المستأجر عن سدادها هو ذات حكم عن عدم سداد
الأجرة وتعامل نفس معاملتها من حيث إدراجها في التكليف بالوفاء , وأذ كان النص في
المادة 33 من القانون 49 لسنة 1977 علي أن " تكون قيمة استهلاك المياه علي
عاتق شاغلي الأماكن وفقا للقواعد الآتية : أ ـ قيمة ما تسجله العدادات الفرعية
بوحداتهم أن وجدت ...... ب ـ إذا لم توجد عدادات فرعية بأية وحدة من وحدات المبني
فتوزع قيمة استهلاك المياه التي يسجلها العداد الرئيسي علي الشاغلين بحسب حجرات كل
وحده إلى عدد حجرات المبني جميعه و تحسب الصالة حجرة واحدة ولو تعددت ....... ويقع
باطلا كل اتفاق يخالف القواعد سالفة الذكر " مفاده أن المستأجر
لا يلتزم بقيمة استهلاك المياه المتفق عليها في العقد وانما بقيمة ما يخص الوحدة
التي يشغلها من استهلاك فعلي وفقا للأسس المبينة بالنص .



(
الطعن رقم 741 لسنة 74 ق جلسة 5/1/2005 )



أن تحديد أجرة الأماكن طبقا للقوانين المحددة
للإيجارات من مسائل النظام العام التي لا يجوز الاتفاق علي ما يخالفها وان الاتفاق
علي تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية يقع باطلا مطلقا لا يعتد به ويؤخذ بالأجرة
القانونية يستوي أن يكون الاتفاق علي هذه الزيادة قد ورد في عقد الإيجار أو أثناء
سريانه وانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة . وانه يشترط للحكم بالإخلاء بسب التأخير
في سداد الأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بتلك الأجرة طبقا لما تنص عليه
قوانين إيجار الأماكن وانه متي ثار الخلاف بين المؤجر والمستأجر علي حقيقة ومقدار
الأجرة القانونية المستحقة فانه يتعين علي المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء أن
تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية للفصل في هذه الطلب
وعليها أن تثبت قبل القضاء فيه من حقيقة الأجرة القانونية المستحقة تمهيدا لتحديد
حقيقة مقدار الأجرة القانونية وصحة التكليف بالوفاء بها حتى يستقيم قضاءها
بالإخلاء جزاء علي هذا التأخير . وانه متى قدم الخصم إلى محكمة الموضوع مستندات من
شأنها التأثير في الدعوى وتمسك بدلالتها فالتفت الحكم عنها كلها أو بعضها مع ما قد
يكون لها من الدلالة فانه يكون مشوبا بالقصور .

(الطعن رقم
568 لسنة 73 ق ـ جلسة 2/12/2004 )



أن النص في المادة 18 من القانون
رقم 136 لسنة 1981 على أنه ( لايجوز للمؤجر أن يطلب أخلاء المكان ولو أنتهت المدة
المتفق عليها في العقد الا لأحد الاسباب الأتية : (ب) اذا لم يقم المستأجر بالوفاء
بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه بعلم
الوصول دون مظروف أو بأعلان على يد محضر ، ولا يحكم بالأخلاء اذا قام المستأجر قبل
اقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف
ونفقات فعلية 000 ) يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أن المشرع وأن
رتب للمؤجر الحق في اخلاء العين المؤجرة بمجرد انقضاء خمسة عشر يوما من تكليف
المستأجر بالوفاء بالأجرة دون الوفاء بها الا أنه رغبة منه في التيسير على
المستأجرين أفسح لهم مجال الوفاء بالأجرة المتأخرة حتى تاريخ قفل باب المرافعة في
الدعوى ، وحينئذ يسقط حق المؤجر في طلب الاخلاء ويمنع المحكمة من الحكم به , واذ
جائت عبارة المادة مطلقة فلا يجوز قصر نطاقها على قفل باب المرافعة أمام المحكمة
الأبتدائية دون محكمة الأستئناف فأذا فوت المستأجر الاستفادة من رخصة السداد حتى
قفل باب المرافعة أمام محكمة أول درجة فأن حقه في الأستفادة منها يظل حنى قفل باب
المرافعة في الأستئناف , الا أنه اذا استعمل هذه الرخصة وقام بالسداد حتى قفل باب
المرافعة في الدعوى أمام المحكمة الأبتدائية فأن الاخلاء للتأخير في دفع الأجرة
يكون ممتنعا وجوبا فأذا تم استئناف الحكم فأن المستأجر لا يكون مطالبا بموالاة
سداد الأجرة عن الفترة التي تستجد بعد ذلك في مرحلة الأستئناف توقيا للحكم
بالأخلاء ، وتقف سلطة محكمة الأستئناف عند حد التحقق من مطابقة السداد الحاصل أمام
محكمة أول درجة لشروط توقي الأخلاء .
الطعن رقم
52 لسنة 70 ق جلسة 7 فبراير سنة 2001



" تكليف
المستأجر بالوفاء بالأجرة . شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء للتأخير في سدادها . خلو
الدعوى منه أو وقوعه باطلاً أو صدوره ممن لا حق له في توجيهه . أثره . عدم قبول
الدعوى ."



( طعن رقم
1987 لسنة 68ق جلسة 12/5/1999 ، طعن رقم 2444 لسنة 63ق جلسة 26/12/1996 مشار
أليهما بموسوعة أيجار الأماكن للمستشار عزمي البكري ط2001 ج2 ص350)



كما قضي "
تمسك المستأجر ببطلان التكليف بالوفاء لتضمنه المطالبة بمبالغ سبق له عرضها على
المؤجر وإيداعها خزانة المحكمة . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء معتداً بصحة
التكليف بالوفاء على سند من أن المطعون ضده لا يجبر على قبول ذلك الوفاء الناقص .
خطأ في تطبيق القانون "



( طعن 2412
لسنة 67 ق جلسة 5/4/1999 مشار غليه بالمرجع السابق ص 338 )



اذا كان الثابت
بالاوراق ان الطاعن استند فى طلبة اخلاء الشقة محل النزاع الى قعود المطعون ضدة عن
اد ا ء كامل الاجرة المستحقة وليس لعدم سداد قدر معين منها مما لازمة ان استحقاق
اجرة متجددة فى ذمة المطعون ضدة اثناء سير الدعوى ، لايعد طلبأ جديدأ فيها
لايجوز ابداؤة أمام محكمة الاستنئناف ، وانما هو دليل فى الدعوى تلزم
المحكمة بالنظر فية واعمال أثرة فيها دون موجب لقيام الطاعن بتكليف المطعون
ضدة بأداء ما استجد فى ذمته من اجرة لتحقق العله من التكليف من باب اولى ببلوغ
الامر مبلغ الخصومه القضائيه المؤسسه على ذلك التاخير وتمسك المؤجر بطلب
الاخلاء لقيام سببه . واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واقام قضاءة برفض
الدعوى الاخلاء على ان المستأجر المطعون ضده قام بسداد الاجرة المستحقه عن الفترة
من / / 19 حتى / / 19 ،
والتى لم تشمل الوفاء بما استجد من اجرة حتى قفل باب المرافعه امام محكمه
الاستئناف بتاريخ 25/11/1992 ، رغم ان التكليف بالوفاء يتضمن ما يستجد منها عن
الاشهر اللاحقه للمدة الواردة به ، فان الحكم يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .



الطعن رقم
412 لسنه 63 ق جلسه 10/1/1999



اذ كانت الدعوى
فى ظل قانون المرافعات الحالى تعتبر مرفوعه طبقا للمادة 63 منه بمجرد ايداع
صحيفتها قلم الكتاب المحكمه ، فان مؤدى ذلك ان يجب على المؤجر ان يرفع دعواه
بالاخلاء بسبب التاخير فى سداد الاجرة او ملحقاهتا بايداع صحيفتها قلم كتاب
المحكمه بعد مضى خمسه عشر يوما على اعلان التكليف بالوفاء للمستأجر ، فاذا اقامها
قبل انتهاء هذا الميعاد الحتمى المقرر لوفاء المستأجر بالاجرة المطالب بها فان
التكليف يكون حابط الاثر قانونا مما يترتب عليه عدم قبول الدعوى ، لما كان ما تقدم
وكان البين من الاوراق ان المطعون ضدهما كلفا الطاعن بموجب الانذار المعلن اليه
على يد محضر بتاريخ 22/6/1996 بالوفاء بالمبالغ المتأخرة محل الدعوى خلال خمسه عشر
يوما من تاريخ التكليف المشار اليه والذى به ينقضى اثر التكليف السابق المعلن
للطاعن فى 23/4/1996 ثم قاما برفع الدعوى الماثله بايداع صحيفتها قلم كتاب المحكمه
بتاريخ 25/6/1996 قبل انقضاء ميعاد الخمسه عشر يوما المقررة قانونا لوفاء الطاعن
بالمبالغ المطالب بها فان مؤدى ذلك ان تكون الدعوى غير مقبوله لعدم استيفاء الشروط
المقررة قانونا لاقامتها على ما سلف
واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى رغم ذلك باخلاء العين
محل النزاع فانه يكون قد خالف القانون واخطأ فى تطبيقه .



الطعن رقم
1105 لسنه 67 ق جلسه 13/1/1999



كما استقر قضاء
النقض على أنه لا يقوم مقام التكليف بالوفاء إعلان المدعى عليه بصحيفة الدعوى ولو
تضمنت فحوى التكليف لأن النص أوجب منح المستأجر مهلة قدرها 15 يوماً من تاريخ
تكليفه بالوفاء حتى يستطيع الوفاء بالأجرة المستحقة فإذا لم يقم بالوفاء خلال هذا
الميعاد لأنفتح حق المؤجر في رفع دعوى الإخلاء"



( يراجع نقض
طعن رقم 1653 لسنة 62ق جلسة 19/6/1994 منشور ببند89 مشار أليه بالمرجع السابق ص
358)



" إخلاء
المستأجر لعدم الوفاء بالأجرة . شرطه . سبق تكليفه بالوفاء بها . خلو الدعوى منه
أو وقوعه باطلاً . أثره . عدم قبول الدعوى . سواء تم ذلك بدعوى مبتدأة أو بطلب
عارض . علة ذلك . النص الصريح القاطع في دلالته . عدم جواز الخروج عليه بدعوى
تأويله أو تفسيره



( طعن رقم
709 لسنة 53ق جلسة 6/3/1991 المرجع السابق ص 357)



أن المشرع أعتبر
تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطا أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في
الوفاء بالأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً وجب الحكم فيها بعدم القبول
ويشترط أن يبين في التكليف بالوفاء الأجرة المستحقة المتأخرة التي يطالب بها
المؤجر حتى يتبين المستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف إليه و إلا فلا
ينتج التكليف أثره ، ويستوي في المنازعة التي تجعل التكليف حابط الأثر أن تكون في
الأجرة ذاتها أو في استحقاق مبالغ الأجرة المطالب بها مما يتعين معه إلا تجاوز الأجرة
المطلوبة في التكليف ما هو مستحق فعلاً "



( طعن رقم
198 لسنة 49 ق جلسة 23/5/1984 مشار إليه بالمرجع السابق ص 338 )



هل يجوز
تغيير سبب دعوى الإخلاء امام محكمة الإستئناف من التأجير من الباطن الى التنازل عن
الإيجار او ترك العين المؤجرة او العكس ؟


حالات الإخلاء المنصوص عليها بكافة فقرات المادة 23 من القانون 52 لسنة 1969
المقابلة للمادة 31 من القانون 49 لسنة 1977 والمادة 18 من القانون 136 لسنة 1981
ما هي الا أسباب لطلب فسخ عقد الإيجار ويحق للمؤجر والحال كذلك مع بقاء طلب الفسخ
على حاله ان يغير سبب الطلب في الإستئناف ولا يعتبر ذلك من قبيل الطلبات الجديدة
في مفهوم المادة ( 235 ) مرافعات فاذا كانت الدعوى مرفوعة بطلب الفسخ استناداً الى
عدم الوفاء بالأجرة ، جاز للمؤجر تعديل سبب الفسخ الى قيام المستأجر بتأجير عين
النزاع من الباطن او التنازل عنها او إساءة استعمال العين المؤجرة او مخالفة
المستأجر لشروط الإيجار المعقولة فالطلب في جميع هذة الحالات هو فسخ عقد الإيجار
وحالات الإخلاء ماهي الا اسباب للطلب .
( الطعنان
رقما 966 لسنة 51ق – لسنة 52 ق – جلسة 21\6\1984)



" من
المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة
ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة معدلة بالزيادة أو النقصان طبقاً لما تنص
عليه قوانين إيجار الأماكن ، فإن كانت الأجرة متنازعاً على مقدارها بين المؤجر
والمستأجر لخلاف بينهما في تفسير نص من نصوص تلك القوانين ، فإنه يتعين على المحكمة
قبل أن تفصل في طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة
أولية لازمة للفصل في هذا الطلب وأن قيام النزاع حول مقدار الأجرة أمام محكمة أخرى
لم تفصل فيه لا يعفي المحكمة المعروض عليها طلب الإخلاء للتأخير في الوفاء بالأجرة
من أن تتثبت قبل قضائها بالإخلاء من مقدار الأجرة المستحقة قانوناً تمهيداً لتحديد
مدى صحة الادعاء بالتأخير في الوفاء بها حتى يستقيم قضاؤها بالإخلاء جزاء التأخير
"



( طعن رقم
387 لسنة 45 ق جلسة 3/2/1979 مشار إليه بالمرجع السابق ص 324 )



كما قضي أن
" إذا كان المبلغ الوارد بالتكليف يجاوز الأجرة المستحقة قانوناً رغم انتفاء
النزاع الحدي في الأجرة ، فإن التكليف يضحى باطلاً حابط الأثر ولا يصلح أساساً
لدعوى الإخلاء لمجاوزة المطالبة للقدر المستحق فعلاً على المستأجر "



( طعن 918
لسنة 44 ق جلسة 25/10/1978 مشار إليه بالمرجع السابق ص 226 )



" إذا لم
يقم المستأجر بوفاء الأجرة المستحقة طبقاً لأحكام هذا القانون في خلال خمسة عشر
يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بإعلان على يد محضر أو بكتاب مسجل يسلم له بإيصال ....
الخ يدل على أن المشرع أعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول
دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً تعين
الحكم بعدم قبول الدعوى ، ويعتبر بطلان التكليف متعلقاً بالنظام العام "



( نقض طعن
رقم 559 لسنة 442ق جلسة 23/2/1977 ، مشار أليه بالمرجع السابق ص 356)






المقصود بالأجرة المستحقة وفقا للمادة 31 من القانون 49 لسنة 1977 المعدل بالقانون 136 لسنة 1981 - لايقتصر على الأجرة المثبتة
بالعقد أو تلك المحددة بقتضى قرار لجنة التقدير أو بموجب حكم صدر فى الطعن عليه ،
وانما يقصد بها أيضا ماجعله القانون فى حكم الأجرة وملحقاتها عملا بالقاعدة العامة
المقررة بالمادة
27 من هذا القانون والتى تقضى بوجوب أن يتم الوفاء بالأجرة
المحددة ومافى حكمها كاملة الى المؤجر فى موعد لايجاوز الأسبوع الأول من الشهر
المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه فى العقد ، ومن ملحقات الأجرة والتى تأخذ
حكمها ثمن المياه أو الكهرباء أو أجرة البواب ومايضاف اليها من الضرائب العقارية
الأصلية والاضافية ، وماتنص عليه القوانين الأخرى بشأن الضرائب والرسوم الى المؤجر
مع الأجرة الشهرية ويترتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد
الأجرة .



( نقض
- الطعن رقم 1895 لسنة 52 ق – جلسة 26/5/1988 )



شمولها
الضرائب والرسوم المقررة بأحكام القوانين الخاصة 0 تخلف المستأجر عن سداد رسم
النظافة اعتباره نكولا عن دفع الأجرة 0 خضوعه لذات أحكام التأخر فى الأجرة



( الطعن رقم 1966 لسنة 64ق جلسة
7/2/2001
)


الطعن رقم 1231 لسنة 50 ق جلسة 7/11/1985


" تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة . شرط أساسي لقبول دعوى
الإخلاء للتأخير في سدادها . خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً أو صدوره ممن لا حق
له في توجيهه . أثره . عدم قبول الدعوى ."



( طعن رقم
1987 لسنة 68ق جلسة 12/5/1999 ، طعن رقم 2444 لسنة 63ق جلسة



26/12/1996
مشار أليهما بموسوعة أيجار الأماكن للمستشار عزمي البكري ط2001 ج2 ص350)



كما قضي
" إخلاء المستأجر لعدم الوفاء بالأجرة . شرطه . سبق تكليفه بالوفاء بها . خلو
الدعوى منه أو وقوعه باطلاً . أثره . عدم قبول الدعوى . سواء تم ذلك بدعوى مبتدأة
أو بطلب عارض . علة ذلك . النص الصريح القاطع في دلالته . عدم جواز الخروج عليه
بدعوى تأويله أو تفسيره "



( طعن رقم
709 لسنة 53ق جلسة 6/3/1991 المرجع السابق ص 357)



كما قضي
" إذا لم يقم المستأجر بوفاء الأجرة المستحقة طبقاً لأحكام هذا القانون في
خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بإعلان على يد محضر أو بكتاب مسجل يسلم
له بإيصال .... الخ )) يدل على أن المشرع أعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً
أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع
باطلاً تعين الحكم بعدم قبول الدعوى ، ويعتبر بطلان التكليف متعلقاً بالنظام العام
"



( نقض طعن
رقم 559 لسنة 442ق جلسة 23/2/1977 ، مشار أليه بالمرجع السابق ص
356)


كما استقر
قضاء النقض على أنه لا يقوم مقام التكليف بالوفاء إعلان المدعى عليه بصحيفة الدعوى
ولو تضمنت فحوى التكليف لأن النص أوجب منح المستأجر مهلة قدرها 15 يوماً من تاريخ
تكليفه بالوفاء حتى يستطيع الوفاء بالأجرة المستحقة فإذا لم يقم بالوفاء خلال هذا
الميعاد لأنفتح حق المؤجر في رفع دعوى الإخلاء



( يراجع
نقض طعن رقم 1653 لسنة 62ق جلسة 19/6/1994 منشور ببند89 مشار أليه بالمرجع السابق
ص 358)









امتداد عقد الايجار


دستوريه


قضية رقم 105 لسنة 19 -ق- دستورية-3- نوفمبر -2002

المحكمة
بعد
الاطلاع على الأوراق، والمداولة
حيث إن الوقائع على ما يبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق تتحصل فى أن المدعية
كانت قد أقامت على المدعى عليه الأخير الدعوى رقم 1310 لسنة 1997 إيجارات أمام
محكمة شمال القاهرة الابتدائية، ابتغاء الحكم بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 1/1/1976
المبرم بينهما وإخلاء العين المؤجرة وتسليمها على قول منها بأن العقد محدد المدة
وينتهى فى 31/12/1996، وقد أنذرته بعدم رغبتها فى تجديده لحاجتها إلى العين إلا
أنه لم يمتثل مما اضطرها إلى إقامة الدعوى، وأمام المحكمة طلب المدعى عليه الأخير
رفض الدعوى استناداً إلى المادة (18) من القانون 136 لسنة 1981 فدفعت المدعية بعدم
دستوريتها. وبعد أن قدرت المحكمة جدية الدفع صرحت لها بإقامة الدعوى الدستورية
فأقامتها. وحيث إن المادة (18) من القانون 136 لسنة 1981 تنص على أنه: " لا
يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد
الأسباب الآتية : أ الهدم الكلى أو الجزئى ……. ب إذا لم يقم المستأجر بالوفاء
بالأجرة المستحقة ……. ج إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر … أو … أو
… وذلك دون إخلال بالحالات التى يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشاً
أو … أو تركه لذوى القربى وفقاً لأحكام المادة (29) من القانون 49 لسنة 1977. د
إذا ثبت بحكم قضائى نهائى …. ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة
القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة ". وحيث إن المسألة التى يتوقف الفصل فى
الدعوى الموضوعية، على قضاء المحكمة الدستورية فيها وهى التى يتوافر بها شرط
المصلحة لقبول الدعوى الدستورية هى تحديد مدى دستورية نص الفقرة الأولى من المادة
(18) من القانون رقم 136 لسنة 1981، إذ أن المدعى عليه فى الدعوى الموضوعية هو
المستأجر الأصلي لعين النزاع الذى يتمسك بالامتداد الذى قرره القانون لمدة عقد
الإيجار، فى مواجهة تمسك المدعية بالمدة المتفق عليها فى العقد المبرم بينهما، ومن
ثم فإن نطاق الدعوى الدستورية يتحدد بهذه الفقرة وحدها. وحيث إن المدعية تنعى على
نص هذه الفقرة مخالفتها للمادة الثانية من الدستور وخروجها على أحكام الشريعة
الإسلامية لما يترتب على حكمها من تأبيد لمدة عقد الإيجار فضلاً عن إخلاله بمبدأ
التضامن الاجتماعى الذى أقره الدستور فى مادته السابعة، ومساسه بالملكية الخاصة
التى كفلها الدستور فى مادتيه (32، 34). وحيث إنه عن النعى بمخالفة النص الطعين
للشريعة الإسلامية، فهو مردود، ذلك أن المقرر فى قضاء هذه المحكمة، أنه إذ نصت
المادة الثانية من الدستور على أن مبادئ الشريعة الإسلامية هى المصدر الرئيسى
للتشريع، فإن مقتضى هذا النص، أنه لا يجوز لنص تشريعى يصدر فى ظله أن يناقض الأحكام
الشرعية القطعية فى ثبوتها ودلالتها معاً، باعتبار أن هذه الأحكام وحدها هى التى
يمتنع الاجتهاد فيها لأنها تمثل من الشريعة الإسلامية ثوابتها التى لا تحتمل
تأويلاً أو تبديلاً، أما الأحكام غير القطعية فى ثبوتها أو فى دلالتها أو فيهما
معاً، فإن باب الاجتهاد يتسع فيها لمواجهة تغير الزمان والمكان، وتطور الحياة
وتنوع مصالح العباد، وهو اجتهاد إن كان جائزاً ومندوباً من أهل الفقه، فهو فى ذلك
أوجب وأولى لولى الأمر ليواجه ما تقتضيه مصلحة الجماعة درءاً لمفسدة أو جلباً
لمنفعة أو درءاً وجلباً للأمرين معاً. إذ كان ذلك، وكان الحكم قطعى الثبوت فى شأن
العقود كافة، هو النص القرآنى الكريم: " يا أيها الذين آمنوا أوفوا بالعقود
" - آية رقم (1) سورة المائدة -، وقد اختلف الفقهاء اختلافاً كبيراً فيما هو
مقصود بالعقد فى تفسير الآية الكريمة، ونضحت كتب المفسرين بهذا الاختلاف الذى كشف
عن ظنية دلالة النص بالرغم من قطعية ثبوته، ورجح متفقاً عليه بعد كل خلاف أن النص
قد تضمن أمراً بتنفيذ العقود قاطبة وإنفاذ آثارها، وهو أمر يشمل عقد الزواج الذى
عنى العزيز الحكيم بترتيب أحكامه، كما يشمل العقود المالية التى اتفق الفقهاء على
أن إرادة المتعاقدين فيها لها سلطان مادامت لا تخالف أمراً مقرراً بنص قطعى فى
ثبوته ودلالته. وحيث إن عقد الإيجار قد رحبت الآفاق فيه لاجتهاد الفقهاء وحدهم،
وقادهم اجتهادهم فى شأن مدته إلى القول بوجوب أن يكون مؤقتاً، أما المدة التى يؤقت
إليها فقد اختلفوا فيها اختلافاً شديداً، ومن ذلك قولهم أنه يجوز إجارة العين
المدة التى يعيش إليها المتعاقدان عادة، وأن التأقيت قد يكون بضرب أجل ينتهى
بحلوله العقد، أو بجعل أجله مرهوناً بحدوث واقعة محمولة على المستقبل. وحيث إن
النص الطعين لم يعمد إلى تأبيد عقد الإيجار، وإنما هو قصد إلى تقرير امتداد لهذا العقد
يتجاوز المدة المتفق عليها فيه، وهو امتداد وإن كان غير محدد بمدة معينة، إلا أن
مدته تتحدد بوقائع عدة ، منها تلك الوقائع التى عددتها باقى أحكام المادة (18) من
القانون 136 لسنة 1981، فيما أعقب صدر الفقرة الأولى المطعون عليها، والتى يلزم
إذا توافرت شروط إحداها إنهاء العقد، ويتصل بالتأقيت أن يطلب المستأجر نفسه إنهاء
العقد، ثم يتحقق التأقيت النهائى للعقد بوفاة المستأجر إذا وقعت هذه الوفاة خلال
مدة الامتداد القانونى له، وذلك دون خوض فى حكم المادة (29) من القانون 49 لسنة
1977، لخروجه عن نطاق الدعوى. إذ كان ذلك وكان النص الطعين فيما أتاه من حكم، لم
يخرج عن دائرة ما اجتهد فيه الفقهاء وكان له أن يخرج ولم يخالف حكماً شرعياً قطعى
الثبوت والدلالة، وإنما هو قرر أمراً لا يجوز الاتفاق على مخالفته، وهو أمر يندمج
مع باقى ما تراضى عليه المتعاقدان من شروط، لتصبح فى مجموعها هى أحكام العقد من
حقوق والتزامات، يمتثل العاقدان فيه معاً للأمر القرآنى الكريم "أوفوا
بالعقود"، فإنه بذلك لا يكون قد خالف أحكام الشريعة الإسلامية من أى وجه من
الوجوه. وحيث إنه عن النعى بمساس النص الطعين بحق الملكية وإخلاله بمبدأ التضامن
الاجتماعى، فإنه نعى مردود، ذلك أن المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه ولئن كان
الدستور قد كفل حق الملكية الخاصة، وحَوّطه بسياج من الضمانات التى تصون هذه
الملكية وتدرأ كل عدوان عليها، إلا أنه فى ذلك كله لم يخرج عن تأكيده على الدور
الاجتماعى لحق الملكية، حيث يجوز تحميلها ببعض القيود التى تقتضيها أو تفرضها
الضرورة الاجتماعية وطالما لم تبلغ هذه القيود مبلغاً يصيب حق الملكية فى جوهره أو
يعدم جُلّ خصائصه، إذ كان ذلك وكان ما أملى على المشرع المصرى تقرير قاعدة
الامتداد القانونى لعقد الإيجار، هو ضرورة اجتماعية شديدة الإلحاح تمثلت فى خلل شديد
فى التوازن بين قدر المعروض من الوحدات السكنية وبين حجم الطلب عليها، وهو خلل
باشرت ضغوطه الاجتماعية آثارها منذ الحرب العالمية الثانية، وكان تجاهلها يعنى
تشريد ألوف من الأسر من مأواها بما يعنيه ذلك من تفتيت فى بنية المجتمع وإثارة
الحقد والكراهية بين فئاته ممن لا يملكون المأوى ومن يملكونه، وهو ما يهدر مبدأ
التضامن الاجتماعى، مما دعا المشرع المصرى إلى تبنى قاعدة الامتداد القانونى لعقد
الإيجار، منذ التشريعات الاستثنائية لإيجار الأماكن الصادرة أثناء الحرب العالمية
الثانية وحتى النص الطعين، كى يصون للمجتمع أمنه وسلامته محمولين على مبدأ التضامن
الاجتماعى. وحيث إنه مما تقدم يبين أن النص الطعين لا يكون قد تضمن مساساً بحق
الملكية الخاصة أو إخلالاً بمبدأ التضامن الاجتماعى، وإذ كان لا يخالف أى نص
دستوري آخر فإنه يتعين القضاء برفض الطعن.
فلهذه
الأسباب
حكمت المحكمة " برفض الدعوى، وبمصادرة الكفالة، وألزمت المدعية المصروفات،
ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة



الحكم الصادر من القضاء المستعجل بطرد المستأجر
لتأخره في سداد الأجرة لا حجية له أمام قاضي الموضوع . حق المستأجر في طلب
استمرار
العلاقة الإيجارية . شرطه أن يقوم بسداد الأجرة وفوائدها والمصاريف الرسمية
قبل
إقفال باب المرافعة



( الطعن رقم 1092 لسنة 49 ق جلسة 8/11/1984م)

دعوى الأخلاء
لعدم الوفاء بالأجرة ليست دعوى مطالبة بقدر معين من الأجرة . استحقاق أجرة
متجددة
أثناء سير الدعوى . اعتباره دليلاً تلتزم المحكمة بالنظر فيه وإعمال أثره
فيها .
لا موجب لقيام المؤجر بتكليف المستأجر بأدائها



( الطعن رقم 693 لسنة 49 ق جلسة 7/1/1985م(

التكليف بالوفاء بالأجرة . شرط لقبول دعوى الاخلاء بسبب التأخير
في الوفاء بها . يشترط في التكليف بيان الأجرة المستحقة والقدر المطلوب في
ذمة
المستأجر



( الطعن رقم 847 لسنة 52 ق جلسة 1985م ( .


أن المقرر - في
قضاء هذه المحكمة – أن أغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم
أذا كان هذا الدفاع جوهريا ومؤثرا في النتيجة التي أنتهى أليها الحكم أذ يعتبر ذلك
الأغفال قصورا في أسباب الحكم الواقعية ويترتب عليه البطلان , ومن المقرر أن
المشرع في المادة 18/ ب من القانون رقم 136 / 1981 أوجب على المؤجر تكليف المستأجر
بالوفاء بالأجرة بكتاب موصى عليه أو بأعلان على يد محضر قبل رفع الدعوى بالأخلاء
لعدم سداد الأجرة وأعتبر التكليف بالوفاء شرطا أساسيا لقبول الدعوى فأذا خلت
الدعوى منه أو وقع باطلا لتضمنه أجرة سبق الوفاء بها أو أجرة غير قانونية تعين
الحكم بعدم قبول الدعوى وهي مسألة متعلقة بالنظام العام تقضي بها المحكمة من تلقاء
نفسها ولو لو يتمسك المدعى عليه بها



الطعن رقم
10191 لسنة 64 ق جلسة 22 من فبراير سنة 2001



توقى الحكم بالإخلاء


حق المؤجر فى طلب إخلاء
المكان المؤجر لعدم الوفاء بالأجرة
0 م 18 / ب ق 136 لسنة 1981
0 للمستأجر توقى الإخلاء بسداده الأجرة المستحقة وما فى
حكمها وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية حتى إقفال باب المرافعة سواء
أمام محكمة أول درجة أو أمام محكمة الاستئناف 0



( الطعن رقم
2693 لسنة 68 ق جلسة 7/2/2001 )



( الطعن رقم 785
لسنة 67 ق جلسة 3/5/1998 )



(
""""""""""" 6770 لسنة 66 ق جلسة 9/3/1998 )






( جـ ) اذا ثبت ان
المستاجر قد تنازل عن المكان المؤجر ، او اجرة من الباطن بغير اذن كتابي صريح من
المالك للمستأجر الاصلي ، او تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون اخلال
بالحالات التي يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا او التنازل عنه او
تأجيره من الباطن او تركه لذوي القربي وفقا لأحكام المادة 29 ـ من القانون 49 لسنة
1977



وفقا لنص المادة 40 من ق 49
لسنة 1977 المقض بعد دستوريتها يختلف عن حقه المستند إلى إذن من المالك






ذلك أن مفاد نص الفقرة جـ
من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أنــه لا يجوز للمستأجر أن يؤجر المكان
المؤجر من الباطن أو يتنازل عن عقد الإيجار بغير إذن كتابي صريح من المالك . مؤداه
. انه وان كان المشرع يشترط حصول المستأجر علي إذن كتابي بالتنازل عن الإيجار أو
التأجير من الباطن كي لا يدع للمؤجر سبيلا إلى طلب الإخلاء , إلا انه لما كان منع
المستأجر من تأجير المكان من باطنه أو التنازل عن الإجارة حق مقرر لمصلحة المؤجر
فيجوز له النزول عن شرط الحظر وعن حقه في طلب الإخلاء صراحة أو ضمنا وليس له من
بعد حصوله فسخ الإجارة بسببه إذ انه متي تنازل المؤجر عن الشرط المانع أو عن الحق
في طلب الإخلاء بسبب التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن لاثبات الإذن
بالتنازل عن الشرط المانع فانه يقع باتا لا يجوز العدول عنه أو الرجوع فيه سواء من
المؤجر الذي عبر عن إرادته في التنازل أو من خلفه العام أو الخاص . وكانت الكتابة
كطريق ليست ركنا شكليا ولا هي شرط لصحته فيقوم مقامها الإقرار والبمين ويمكن
الاستعاضة عنها بالبينة والقر إذن في الحالات التي تجيزها القواعد العامة استثناء
فيجوز إثبات الواقعة والتنازل الضمني عن شرط الحظر وعن الحق في طلب الإخلاء بكافة
طرق الإثبات إذ لا يتعلق أيهما بالنظام العام اعتبارا بان الإرادة الضمنية تستمد
من الوقائع المادية التي تثبت بجميع طرق الإثبات



(
الطعن رقم 741 لسنة 74 ق جلسة 5/1/2005 )






اذا ثبت بحكم قضائي نهائي ان المستأجر استعمل
المكان المؤجر او سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة او ضارة بسلامة المبني بالصحة
العامة او اغراض منافيه للآداب العامة



ومع عدم الاخلال بالاسباب المشار اليها لا
تمتد بقوة القانون عقود ايجار الاماكن المفروشة .



وتلغي المادة ( 31 ) من القانون رقم 49 لسنة
1977 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون .



تطبيق


(1)إيجار
– دستورية – الحكم بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 19 من قانون إيجار
الأماكن رقم 136 لسنة 1981 لا ينشئ قاعدة جديدة حاصلها أن مجرد تغيير استعمال
العين سبباً جديداً للإخلاء، وإنما تبقى هذه الواقعة محكومة بما ورد في نص الفقرة
(د) من المادة 18 من القانون المشار إليه – علة ذلك.



المحكمة:-


إذا كانت
المادة 18 من قانون إيجار الأماكن 136 لسنة 1981 قد نصت صراحة على أنه "لا
يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر لو انتهت المدة المتفق عليها في العقد
إلا لأحد الأسباب الآتية:- أ- ...... ب-...... ج-...... د- إذا ثبت بحكم قضائي
نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو
ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة، وكان
الحكم "بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 19 من ذلك القانون فيما
انطوى عليه من عدم اشتراط موافقة المالك عند تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير
أغراض السكني "يقتصر أثره على إعدام هذا النص ولا يجاوز ذلك استحداث قاعدة
قانونية جديدة حاصلها أن مجرد تغيير استعمال العين سبباً جديداً للإخلاء ....
وإنما تبقي هذه الواقعة محكومة بما ورد في نص الفقرة (د) من المادة 18 السالفة
البيان من شروط وضوابط، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وذهب إلى القول بأن
حكم الدستورية (أنشأ حقاً للمؤجر في طلب إخلاء العين التي تم تغيير استعمالها بغير
موافقته)
فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.



(نقض
مدني - الطعن رقم 2895 لسنة 74 ق – جلسة 10/7/2005)



(2)أن النص في
المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه ( لايجوز للمؤجر أن يطلب أخلاء
المكان ولو أنتهت المدة المتفق عليها في العقد الا لأحد الاسباب الأتية : (ب) اذا
لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه
بذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول دون مظروف أو بأعلان على يد محضر ، ولا يحكم
بالأخلاء اذا قام المستأجر قبل اقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة
ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية 000 ) يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه
المحكمة – على أن المشرع وأن رتب للمؤجر الحق في اخلاء العين المؤجرة بمجرد انقضاء
خمسة عشر يوما من تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة دون الوفاء بها الا أنه رغبة منه
في التيسير على المستأجرين أفسح لهم مجال الوفاء بالأجرة المتأخرة حتى تاريخ قفل
باب المرافعة في الدعوى ، وحينئذ يسقط حق المؤجر في طلب الاخلاء ويمنع المحكمة من
الحكم به , واذ جائت عبارة المادة مطلقة فلا يجوز قصر نطاقها على قفل باب المرافعة
أمام المحكمة الأبتدائية دون محكمة الأستئناف فأذا فوت المستأجر الاستفادة من رخصة
السداد حتى قفل باب المرافعة أمام محكمة أول درجة فأن حقه في الأستفادة منها يظل
حنى قفل باب المرافعة في الأستئناف , الا أنه اذا استعمل هذه الرخصة وقام بالسداد
حتى قفل باب المرافعة في الدعوى أمام المحكمة الأبتدائية فأن الاخلاء للتأخير في
دفع الأجرة يكون ممتنعا وجوبا فأذا تم استئناف الحكم فأن المستأجر لا يكون مطالبا
بموالاة سداد الأجرة عن الفترة التي تستجد بعد ذلك في مرحلة الأستئناف توقيا للحكم
بالأخلاء ، وتقف سلطة محكمة الأستئناف عند حد التحقق من مطابقة السداد الحاصل أمام
محكمة أول درجة لشروط توقي الأخلاء .



الطعن رقم 52
لسنة 70 ق جلسة 7 فبراير سنة 2001



(3)المقرر أن تكاليف ترميم وصيانة
المبانى التى يلتزم بها المستأجر وفقا لنص المادة التاسعة من القانون 136 لسنه
1981 بخصوص توزيع أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمباني بين المالك
وشاغلي المبنى بالنسب المحددة بها لا تدخل ضمن القيمة الايجارية المحددة للعين
المؤجرة بل تعد التزاما مستقلا عن التزام المستأجر بالوفاء بالأجرة فى المواعيد
المقررة قانونا، فلا يترتب على التأخير فى سدادها ما يترتب على التأخير فى سداد
الأجرة من آثار ذلك أن المشرع لو أراد أن يسوى بين أثر تخلف المستأجر عن الوفاء
بكل من هذين التزامين لما أعوزه النص على ذلك على نحو ما نص عليه صراحة فى
المادتين 14، 37 من قانون إيجار الأماكن القائم رقم 49 لسنه 1977من أنه يترتب على
عدم وفاء المستأجر بالضرائب العقارية والرسوم المستحقة وقيمة استهلاك المياه ما
يترتب على التأخير فى سداد الأجرة من آثاره، لما كان ذلك وكان لا يجوز للمؤجر أن
يطلب إخلاء المكان المؤجر إلا لأحد الأسباب المبينة بالمادة 18 من القانون رقم 136
لسنه 1981 سالف الذكر وليس من بين هذه الأسباب تخلف المستأجر عن حصته فى تكاليف
الترميم والصيانة الدورية للمبنى ومن ثم وإذ كان الثابت من التكليف بالوفاء الذى
وجهه المطعون ضده للطاعن بتاريخ 1981/8/11قبل رفع الدعوى بالإخلاء أنه تضمن
المطالبة " بالزيادة الخاصة بالكسح وإدخال المجارى للمنزل" فإن هذا
التكليف يكون باطلا حابط الأثر ولا يصلح أساسا لدعوى الإخلاء لتضمنه مبالغ تجاوز
أجرة الشقة محل النزاع وبالتالى يكون الحكم وقد قضى بالإخلاء استنادا إلى هذا
التكليف قد أخطأ فى تطبيق القانون.
[ الطعن
رقم 4966 - لسنـــة 61ق - تاريخ الجلسة 09 / 09 / 1992 - مكتب فني 43 ]



مادة 19


في الاحوال التي يتم فيها تغيير استعمال
العين الي غير اغراض السكني تزاد الاجرة القانونية بنسبة :



1 ـ 200% للمباني المنشأة قبل اول يناير 1944
.



2 ـ 100% للمباني المنشأة منذ اول يناير 1944
وقبل 5 نوفمبر 1961 .



3 ـ 75% للمباني المنشأة منذ نوفمبر 1961
وحتي 9 سبتمبر 1977 .



4 ـ 50% للمباني المنشأة او التي تنشأ بعد 9
سبتمبر 1977 .



"حكمت المحكمة بعدم دستورية
نص الفقرة الثانية من المادة (19) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض
الأماكن الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما
تضمنه من عدم اشتراط موافقة المؤجر عند تغيير المستأجر استعمال جزء من العين
المؤجرة إلى غير غرض السكنى "



الحكم رقم116 لسنة 27 قضائية
"دستورية 2008



مادة 20


يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات
التي يجوز فيها بيع المتجر او المصنع او التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية
او المؤجرة لغير اغراض السكني الحصول علي 50% من ثمن البيع او مقابل التنازل بحسب
الاحوال ، بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين .



وعلي المستأجر قبل ابرام الاتفاق اعلان
اتلمالك علي يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء اذا ابدي رغبته
في ذلك واودع الثمن مخصوما منه نسبة ال50% المشار اليها خزانة المحكمة الجزئية
الواقع في دائرتها العقارايداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الايجار وتسليم العيم وذلك
خلال شهر من تاريخ الاعلان . وبانقضاء ذلك الاجل للمستأجر ان يبيع لغير المالك مع التزام
المشتري بان يؤدي للمالك مباشرة نسبة ال50% المشار اليها .



مادة 21


يشترط الا يزيد مجموع ما يقوم المستأجر هو
وزوجته واولاده القصر غير المتزوجين بتأجيره مفروشا ـ بغير موافقة المالك ـ علي
شقة واحدة في نفس المدينة . ويعقد في تحديد المدينة باحكام قانون الحكم المحلي .



مادة 22


تعطي اولوية في تأجير الوحدات السكنية التي
تقيمها الدولة او المحافظات او الهيئات العامة او شركات القطاع العام لتلبية
احتياجات العاملين الذين انتهت خدمتهم من شاغلي المساكن التابعة للحكومة ووحدات
الحكم المحجلي والهيئات العامة وشركات القطاع العام وكذلك ملاك العقارات واقاربهم
حتي الدرجة الثانية في المحافظة التي يؤجرون بها وحدات العقار المملوك لهم للغير ،
وتوزع هذه الوحدات بينهم وفقا للأولويات التي يصدر بها قرار م المحافظ المختص .



واذا اقام المستأجر مبني مملوكا له يتكون من
اكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاه يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذي
يستأجره او توفير مكان ملائم لمالكه او احد اقاربه حتي الدرجة الثانية بالمبني
الذي اقامه بما لا يجاوز مثلي الاجرة المستحقة له عن الوحداة التي يستأجرها منه .



سادسا . في شأن العقوبات والاحكام العامة والانتقالية


مادة 23


يعاقب بعقوبة جريمة النصب المنصوص عليها في
قانون العقوبات المالك الذي يتقاضي بأية صورة من الصور ، بذاته او بالوساطة ، او
يبيعها لغير من تعاقد معه علي شرائها . ويبطل كل تصرف بالبيع لاحق لهذا التاريخ
ولو كان مسجلا .



ويعاقب بذات العقوبة الذي يتخلف دون مقتض عن
تسليم الوحدة في الموعد المحدد فضلا عن الزامه بأن يؤدي الي الطرف الاخر مثلي
مقدار المقدم وذلك دون اخلال بالتعاقد وبحق المستأجر في استكمال الاعمال الناقصة
لحكم الفقرة الاخيرة مخن المادة 13 من القانون رقم 49 لسنة 1977 .



ويكون ممثل الشخص الاعتباري مسئولا عما يقع
منه من مخالفات لاحكام هذه المادة .



مادة 24


فيما عدا العقوبة المقرر لجريمة خلو الرجل
تلغي جميع العقوبات المقيدة للحرية المنصوص عليها في القوانين المنظمة لتأجير
الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر وامستأجر وذلك دون اخلال بأحكام المادة السابقة
.



ومع ذلك يعفي من جميع العقوبات لجريمة خلو
الرجل كل من بادر الي رد ما تقاضاه بالمخالفة لأحكام القانون الي صاحب الشأن ،
واداء مثلية الي صندوق تمويل الاسكان الاقتصادي بالمحافظة وذلك قبل ان يصبح الحكم
نهائيا في الدعوي .



مادة 25


يقع باطلا بطلانا مطلقا كل شرط او تعاقد يتم
بالمخالفة لأحكام هذا القانون او القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المالك
والمستأجر.



وفضلا عن الحكم بالغرامة المنصوص عليها في
هذه القوانين تقضي المحكمة المختصة بابطال التصرف المخالف وباعتباره كأن لم يكن ،
وبرد الحالةالي ما يتفق مع احكام القانون مع الزام المخالف بالتعويض ان كان له
مقتض .



وفي جميع الاحوال يلزم كل من يحصل علي مبالغ
بالمخالفة لأحكام تلك القوانين بأن يردها الي من اداها ، كما يلزم فضلا عن ذلك
بدفع مثلي هذه المبالغ لصندوق تمويل الاسكان الاقتصادي بالمحافظة ، ويثبت اداء هذه
المبالغ بجميع طرق الاثبات .



مادة 26


لا تسري احكام المادة ( 9 ) من هذا القانون
علي الاماكن التي تحتاج الي ترميم وصيانة بسبب اضرار الحرب ، ويستمر العمل
بالقواعد والنظم المطبقة حاليا في شأن ترميمها وصيانتها .



مادة 27


تعامل في تطبيق احكام هذا القانون معاملة
المباني المؤجرة لاغراض السكني ، الاماكن المستعملة في اغراض لا تدخل في نطاق
النشاط التجاري او الصناعي او المهني غير التجارية . ولا يفيد من احكام هذه المادة
سوي المستأجرين المصريين .



مادة 28


تعامل صناديق التامين الخاصة وصناديق الاسكان
معاملة الجمعيات التعاونية لبناء المساكن ، وذلك بالنسبة لما تستثمره هذه الصناديق
من اموال في مجال الاسكان عدا المستوي الفاخر .



مادة 29


ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل
به من اليوم التالي لتاريخ نشره .



صدر برئاسة الجمهورية في 26 رمضان 1401ـ 27
يوليو 1981 .



قرار وزير التعمير والدولة
للاسكان واستصلاح الاراضي رقم 766 لسنة 1981 بتنفيذ القانون رقم 136 لسنة 1981(1)



الفصل الاول


في شأن قواعد واجراءات تحديد اجرة
الاماكن



مادة 1


تخضع لقواعد تحديد الاجرة المنصوص عليها في
هذا الفصل " المباني المرخص في اقامتها لاغراض السكني اعتبارا من تاريخ العمل
بالقانون رقم 136 لسنة 1981 المشار اليه وذلك فيما عدا الاسكان الفاخر ، وذلك سواء
تم التقدير بمعرفة الطالب او بمعرفة اللجان بحسب الاحوال .



قضى بسقوط نص الفقرتين
الثانية والثالثة من المادة بحكم المحكمة الدستورية فى القضية
رقم 50 لسنة21 قضائية "دستورية جلسة 12
/ مايو / 2002 فيما تضمنته من



منطوق الحكم :


حكمت المحكمة:- " أولا:
بعدم دستورية ما نص عليه عجز الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون رقم 136
لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين
المؤجر والمستأجر من أنه " وعلى ألا تقل المساحة المؤجرة لهذه الأغراض عن ثلث
مساحة مبانى العقار ". ثانياً: بعدم دستورية نص الفقرتين الأولى والثالثة من
المادة (13) من القانون ذاته، وبسقوط باقى فقراتها. ثالثاً: بسقوط نص الفقرتين
الثانية والثالثة من المادة الأولى من اللائحة التنفيذية للقانون المذكور والصادرة
بقرار وزير التعمير والدولة للإسكان واستصلاح الأراضى رقم 766 لسنة 1981
.
رابعاً: بإلزام الحكومة المصروفات، ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة



مادة 2


يتعين بالنسبة للمباني من المستوي الفاخر
الحصول علي موافقة اللجنة المنصوص عليها في المادة ( 1 ) من القانون رقم 106 لسنة
1976 المشار اليه وذلك في حدود الاستثمارات المخصصة للبناء في القطاع الخاص من
المستوي الفاخر .



مادة 3


يقصد بالاسكان الفاخر في تطبق احكام القانون
رقم 136 لسنة 1981 المشار اليه ، المسكن الذي تتوافر فيه الشروط الآتية :



اولا : الموقع


يحدد موقع الاسكان الفاخر بالمناطق المتميزة
كالمناطق المطلة علي البحر او علي النيل او التي تتميز باعتدال المناخ او بالطابع
السياحي ، ويصدر بتحديد هذه المناطق قرار من المحافظ المختص .



ثانيا : المكونات والمسطحات :


ثالثا : مواصفات التشطيب :


( أ ) اعمال البياض :


البياض الخارجي :


( ب ) الارضيات :


( جـ ) الشبابيك والابواب :


( د ) الاعمال الصحية :


( هـ ) المداخل والسلالم :


( و ) اعمال الكهرباء :


مادة 4


يقصد بالاسكان من المستوي فوق المتوسط المسكن
الذي تتوافر فيه الشروط الآتية :



اولا ـ المكونات والمسطحات :


ثانيا : مواصفات التشطيب :


1 ـ البياض الداخلي :


2 ـ النجارة :


3 ـ الصحي :


4 ـ لسلالم :


6 ـ درابزينات السلالم والشرفات :


7 ـ اعمال الكهرباء :


مادة 6


فيما عدا المساكن الاقتصادية التي تقام طبقا
لأحكام القانون رقم 107 لسن 1976 بانشاء صندوق تمويل مشروع الاسكان
الاقتصادي ، يقصد بالاسكان من المستوي الاقتصادي المسكن الذي تتوافر فيه الشروط
الآتية :



اولا ـ المكونات والمسطحات :


ثانيا : مواصفات التشطيب :


1 ـ البياض الداخلي :


2 ـ البياض الخارجي :


3 ـ الاضيات :


4 ـ النجارة :


5 ـ الاعمال الصحية :


6 ـ السلالم :


7 ـ درابزينات السلالم والشرفات :


مادة 7


1ـ المسطحات المبينة في المواد السابقة يدخل
في حسابها نصف المسطحات المخصصة للشرفات الرئيسية والثانوية التي يمكن استعمالها
كمنشر ولا يدخل في حسابها المسطحات المخصة للسلالم والمصاعد .



علي انه في حالة اقامة مسكن من دورين يربط
بينهما سلم او مصعد داخلي تحسب مساحة السلم او المصعد ضمن المسطحات الواردة
بالمواد السابقة .



2 ـ يقصد بصالة المعيشة في تطبيق احكام
المواد السابقة المساحة المخصصة للمارسة الحياة اليومية .



3 ـ لا يجوز تجاوز المسطحات المنصوص عليها في
المواد 4 ، 5 ، 6 الا اذا اقتضي ذلك التصميم المعماري وبما لا يتجاوز 5% ( خمسة في
المائة ) من المساحة المقررة .



مادة 8


يجب ان يتضمن ترخيص البناء تحديد مستوي
المبني وفقا للشروط المبينة في المواد السابقة ويلتزم المالك بمستوي المبني الصادر
به الترخيص ، ولا يعتد بأية زيادة في المواصفات اثناء التنفيذ يكون من شأنها تحويل
المبني الي مستوي غير الصادر به الترخيص .



مادة 9


يتم تحديد الاجرة بالنسبة الي الاماكن المرخص
في اقامتها لاغراض السكني اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981
المشار اليه ـ عدا الاسكان الفاخر ـ علي اساس تقدير قيمة الارض وفقا لثمن المثل
عند الترخيص بالبناء وتحدد قيمة الااضي التي تخصها الحكومة او وحدات الحكم المحلي
لمشروعات الاسكان او ما يخصص لمباني الخدامت اللازمة لها علي الاسس الآتية :



( أ ) الاراضي التي تخصص للاسكان الاقتصادي
تحدد لها قيمة رمزية .



( ب ) الاراضي التي تخصص للاسكان المتوسط
تحدد لها قيمة توازي التكلفة الفعلية مضافا اليها نسبة محدودة من الربح .



وفيما عدا ذلك تحدد قيمة الاراضي التي تخصصها
الحكومة او وحدات الحكم المحلي بأغلي سعر بطريق المزاد العلني .



وتقدلر قيمة المباني وفقا للتكلفة الفعلية
وقت البناء في ضوء الضوابط والمعايير والدراسات والتقارير التي تعدها اللجنة
المنصوص عليها في المادتين 3 ، 4 من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار اليه ،
ويصدر سنويا قرار من الوزير المختص بالاسكان بتحديد اسعار مستويات الاسكان الخاضعة
للتقدير مستخلصة من المناقصات الحكومية لتستهدي بهما هذه اللجان في اعمالها تبعا
لظروف كل محافظة .



مادة 10


تحسب كامل قيمة الارض والمباني والاساسات
والتوصيلات الخارجية للمرافق العامة في حالة البناء علي كل المساحة المسموح
بالبناء عليها واستيفاء الاتفاع طبقا للقيود المفروضة علي المنطقة واحكام قانون
توجيه وتنظيم اعمال البناء وغيره من القوانين والوائح .



اما في حالة البناء علي كل المساحة المسموح
بالبناء عليها مع عدم استكمال المبني لحد الاقصي المسموح به لارتفاع البناء فتحسب
كل قيمة المباني المنشأة ، كما تحسب قيمة الارض والاساسات والتونصيلات الخارجية
للمرافق بنسبة ما يقام فعلا من ادوار الي العدد الكلي للأدوار التي تسمح بها قيود
الاتفاع المشار اليها ، ويجوز بالنسبة لبعض المناطق تعديل هذه النسبة بقرار من
المجلس المحلي المختص بما يتفق وصقع الموقع وطروف العمران .



وفي حالة المساكن المستقلة يؤخذ في الاعتبار
عند تحديد اجرة المبني ، علاوة علي قيمة المباني ، قيمة الارض والاساسات
والتوصيلات الخارجية للمرافق باكملها بصرف النظر عن الحد الاقصي المسموح به
لارتفاع البناء ، فاذا وجد أي تغيير الوضع الذي بني التقدير علي اساه يعاد تحديد
الاجرة وفقا للوضع الجديد .



واذا كان البناء لا يشغل غير جزء من الارض
المسموح بالبناء عليها فلا يحسب في تقدير الاجرة من قيمة الارض الا القدر الفعلي
لمنفعة البناء فقط بشرط تحديد هذا القدر بفواصل ثابتة والا فلا تحسب سوي المساحة
المبني عليها بالفعل .



ويعاد تقدير قيمة الارض عند تحديد الاجرة في
حالة تعلية البناء وذلك اذا تمت التعلية بعد سنتين علي الاقل من تاريخ انشاء
المباني الاصلية او في حالة ما اذا طرأ علي العقار ما يستوجب تطبيق احكام القوانين
السارية في شأن مقابل التحسين وفي هذه الحالة تكون اعادة التقدير بقصد اجرة
المباني المستجدة فقط .



ويتم توزيع القيمة الايجارية علي وحدات
المبني بمراعاة مساحة الوحدة وتوجيهها ( بحري ـ شرقي ـ قبلي ـ غربي ) ومستوي الدور
وصقع الوحدة .



مادة 11


لا تدخل في تحديد الاجرة المنصوص عليه في
المادة السابقة قيمة استهلاك التيار الكهربائي اللازم لانارة السلم او لتشغيل
المصعد او المصاعد او اجر العاملين القائمين علي تشغيلها .



ويلتزم ملاك المباني الخاضعة لاحكام هذا
الفصل بتركيب عداد مستقل لكل من انارة السلم ، وتشغيل المصعد .



وتوزع قيمة استهلاك التيار الكهربائي التي
يسجلها العداد علي شاغلي وحدات المبني بنسبة عدد حجرات كل وحدة الي عدد حجرات
المبني جمعية وتحسب الصالة حجرة واحدة .



علي انه بالنسبة الي قيمة استهلاك التيار
الكهربائي اللازم لتشغيل المصعد او الحد الادني لاجر العاملين القائمين علي
تشغيلها فيقتصر علي الادوار التي يقف بها المصعد عدا الاول والارضي .



مادة 12


يستوفي المالك بيانات النموذج رقم 1 المرفق
لهذا القرار والخاص بتحديد القيمة الايجارية لوحدات المبني ويخطر المستأجر به كما
يودع صورة منه لدي الجهه الادارية المختصة بالوحدة المحلية .



مادة 13


اذا رأي المستأجر ان الاجرة التي حددها
المالك في عقد الايجار او في النموذج المنصوص عليه في المادة السابقة تزيد علي
الحدود المنصوص عليها في القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار اليه جاز له خلال تسعين
يوما من تاريخ التعاقد او من تاريخ الاخطار المنصوص عليه في المادة السابقةاو من
تاريخ شغله المكان ان يطلب الي لجنة تحديد الاجرة المنصوص عليها في المادة 12 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار اليه تحديد اجرة المكان المؤجر . وعلي المستأجر
ان يحدد في هذا الطلب عنوانا داخل البلاد ترسل اليه فيه اخطارات اللجنة والا
كانتالاخطارات المرسلة الي عنوانه بالعقار صحيحة .



مادة 14


يكون اخطار المستأجر للجنة تحديد الاجرة
بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول او بطريق الايداع سكرتارية اللجنة مقابل ايصال
، ويعلن المالك بصورة من هذا الاخطار بكتاب بدون مظروف مسجل مصحوب بعلم الوصول .



علي المالك ـ فور تلقيه الاخطار ـ ان يقدم
الي اللجنة البيانات المستندات الدالة علي قيمة الارض والتكاليف الفعلية للمباني
الاساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق مثل دفتر الشروط والمواصفات وجداول الكميات
وفئات الاسعار لجميع الاعمال .



وعقد المقاولة وبيان بالمساحات الفعلية
المبينة وتكاليف المتر المسطح في كل دور وكذلك بيان اسماء مستأجري الوحدات السكنية
التي يشملها المبني في تاريخ تقديم الاخطار .



مادة 15


يصدر المحافظ المختص قرار بتشكيل اللجان
المختصة يتحديد الاجرة في نطاق المحافظة طبقا للمادة ( 12 ) من القانون رقم 49
لسنة 1977 المشار اليه . ويتضمن القرار تحدد مقار هذه اللجان ومواعيد انعقادها مرة
علي الاقل اسبوعيا وندب العاملين اللازمين للقيام بالاعمال الادارية والكتابية
فيها .



وتتولي اللجنة المختصة تحديد الاجرة طبقا
للقواعد والاسس التي نص عليها القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار اليه وذلك بعد
المعاينة والاطلاع علي البيانات والمستندات المقدمة من المالك ومراجعة ما تم
انجازه ومطابقته الصادرة علي اساها ترخص المباني .



وللجنة تكليف المالك باسيفاء المستندات
اللازمة لاداء مهمتها بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول ، ويجب علي المالك
موافاتها بالمستندات المطلوبة خلال اسبوعين من تاريخ ابلاغه ويجوز للجنة مد هذه
المهلة اذا قدم المالك عذرا مقبولا ولا يكون لها بعد انقضاء هذه المدة ان تستمر في
عملية التجديد.



مادة 16


تحدد اللجنة للمالك مدة لاستكمال الاعمال
والتشطيبات الواردة بالترخيص والتي لم يتم استكمال المالك لها وتبليغه ذلك بكتاب
موصي عليه مصحوب بعلم الوصول ويجوز للجنة مدة هذه المدة اذا قدم المالك عذرا
مقبولا ، فاذا انقضت هذه المدد دون ان يقوم المالك بالاستكمال وجب علي اللجنة
اجراء معاينة لتحديد التكاليف الفعلية لما تم من اعمال وعلي اللجنة ان تصدر قرارها
بتحديد الاجرة علي الاساس خلال ثلاثين يوما من تاريخ اجراء هذه المعاينة .



فاذا قام المالك باستكمال هذه الاعمال في
تاريخ لاحق تقدر تكلفة الاعمال المستكملة وذلك دون اخلال بحق المحافظة في استكمال
هذه الاعمال وفقا للقواعد المنظمة ذلك . وعلي اللجنة ان تقدر علي حدة قيمة المصاعد
وخزانات المياه وطلمباتها واجهزة التبريد والتدفئة والتسخين والمداخل وما شابهها
علي ان تضيف ما تقدره مقابل الانتفاع بها للأجرة السابق لها تحديدها .



مادة 17


تدون اجراءات اللجنة ومناقشتها في محضر يوقعه
رئيسها ومن حضرها من اعضائها وامين السر .



مادة 18


يجب علي اللجنة ان تصدر قرارها بتحديد الاجرة
خلال ثلاثين يوما من تاريخ استكمال المالك المستندات اللازمة او من تاريخ انقضاء
المهلة المحددة له لاستيفائها .



ويجب ان يتضمن قرار اللجنة بتحديد الاجرة
الاسس الفنية والحسابية التي استندت اليها وبصفة خاصة تقديراتها لقيمة الارض
والاساسات والمرافق والمباني وكافة عناصر التكلفة التي تم علي اساها تحديدها
للأجرة كما يجب ان يتضمن القرار توزيع الاجرة علي وحدات المبني وذلك بمراعاة احكام
المادتين 9 ، 10 من هذا القرار .



مادة 19


يحـرر قـرار اللجنة بتحديد الاجرة علي
النموذج رقم ( 2 ) المرفق لهذا القرار وتبلغ امانة اللجنة قرارها خلال سبعة ايام
من تاريخ صدوره الي كل من المالك والمستأجر المسجلة محال اقامتهم لديها وذلك بكتاب
موصي عليه مصحوب بعلم الوصول تلصق صورة من قرارات اللجنة بتحديد الاجرة لمدة
ثلاثين يوما في لوحة تعد لذلك بمقر انعقاد اللجنة .



ولكل ذي مصلحة الاطلاع ـ في مقر اللجنة ـ علي
قرارها وعناصر التقدير التي قام عليها ويجوز لامانة بموافقة رئيسها تسليم صورة
رسمية من هذا القرار بعد اداء الرسم المقرر .



مادة 20


ينشأ بمقر كل لجنة من لجان تحديد الاجرة سجل
خاص تقيد به المباني الخاضعة لتحديد الاجرة وتفرد لكل مبني صحيفة او اكثر يثبت بها
اسم المالك وموقع المبني ، والوحدات المكونة له والبيانات المتعلقة بما يطرأ عليه
من تعديلات او اضافات في المشتملات او الاجرة كما يثبت في هذا السجل قرار اللجنة
بتحديد الاجرة وتوزيعها علي الوحدات والاحكام النهائية الصادرة في الطعن علي
قراراتها ان وجدت .



مادة 21


يجوز لمالك المبني المنشأ اعتبار من تاريخ
العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 ان يتقاضي من المستأجر مقدم ايجار بالشروط
الآتية :



1 ـ ان تكون الاعمال الاساسية للبناء قد تم
ولم يتبق الا مرحلة التشطيب .



2 . الا يجاوز مقدم الايجار اجرة سنتين
محسوبا علي اساس الاجرة المبدئية او الحد الاقصي المنصوص عليه فيما يلي ايهما اقل
:



500 جنيه بالنسبة للمستوي الاقتصادي .


1000 جنيه بالنسبة للمستوي المتوسط .


2000 جنيه بالنسبة للمستوي فوق المتوسط .


3 ـ ان يعطي المستأجر ايصالا بمبلغ مقدم
الايجار يوضح به كيفية خصمه من الاجرة في مدة لا تجاوز مثلي المدة المدفوع عنها
المقدم ، ويشمل الايصال موعد اتمام البناء وتسليم الوحدة صالحة للأستعمال .

_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: شرح قوانين الايجار   الأحد مارس 07, 2010 5:10 am

الفصل الثاني


في شأن تصحيح بعض اوضاع الاماكن
القديمة



مادة 22


تكون اعباء الترميم والصيانة علي عاتق المالك
خلال عشر سنوات من تاريخ نهو جميع الاعمال اللازمة لاقامة المبني واعداده صالحا
للاستعمال او من تاريخ تسلم المالك لمبني من المقاول اذا قام بالبناء مقاول .



ويبقي المقاول مسئولا هو والمهندس المعمارس
عن أي تهدم كلي او جزئي فيما شيدوه من مباني ولو كان التهدم ناشئا عن عيب في الارض
ذاتها او كان رب العمل قد اجاز اقامة المنشـآت المعيبة وذلك وفقا لحكم المادة 651
من القانون المدني .



مادة 23


بعـد انقضاء المدة المنصوص عليها في المادة
السابقة ، يلتزم المالك بالانفاق من حصيلة نصف الزيادة المنصوص عليها في المادة 7
من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار اليه لاجراء اعمال الصيانة التي يتم الاتفاق
عليها كتابة بينه وبين شاغلي الوحدات السكنية .



مادة 24


في حالة عدم الاتفاق بين المالك والمستأجرين
علي الانفاق من الحصيلة المشار اليها او عدم كفاية هذه الحصيلة لمواجهه تكاليف
الصيانة والترميم او عدم وجود هذه الحصيلة ، تتبع الاجراءات المنصوص عليها في
المادة 9 من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار اليه ولائحته التنفيذية من القانون
رقم 49 لسنة 1977 المشار اليه ولائحته التنفيذية .



مادة 25


في تطبيق احكام القانون رقم 136 لسنة 1981
بقصد باعمال الصيانة العامة ما يلي :



1 ـ تدعيم وترميم الاساسات المعيبة .


2 ـ ترميم الشروخ بمباني الحوائط وتنكيس
المتآكلة والمتفككة منها .



3 ـ تدعيم وتقوية الاسقف المعيبة بسبب
الترخيم او الميل او التشريخ او تآكل مواقع الارتكاز او كسر الكمرات او الكوابيل
الحاملة لها .



4 ـ تدعيم وتقوية الاعمدة الحاملة لاجزاء
المبني .



5 ـ اصلاح التلفيات في ارضيات دورات المياه
والحمامات والمطابخ والاسط الذي يؤدي الي تسرب المياه لحوائط او لاجزاء المبني
وبصفة خاصة الاساسات .



6 ـ استبدال درج االسلم المتداعية وتدعيم
الحوائط والكمرات والهياكل الحاملة لها .



7 ـ اصلاح واستبدال التالف من الاعمال
والتركيبات الكهربائية التي يكون من شأنها ان تؤدي الي حوادث او حريق او تعريض
الارواح للخطر وكذا اضاءة مدخل المبني والسلالم .



8 ـ اصلاح وترميثم وصيانة خزانات المياه
وطلمبات المياه والمصاعد والاعمال والتركيبات الصحية الخارجية للمياه والصرف سواء
منها المكشوفة او المدفونة واستبدال الاجهزة والادوات والاجزاء التالفة بها .



9 ـ اعمال الاصلاحات الخاصة بمدخل المبني
وصناديق البريد .



مادة 26


في تطبيق احكام القانون رقم 136 لسنة 1981
بقصد بأعمال الصيانة الدورية مما يلي :



1 ـ اصلاح درج السلم المكسورة او المتآكلة ،
وكسوة الارضية في السلالم والمداخل .



2 ـ اعمال البياض والدهانات لواجهات المبني
والشبابيك من الخارج كذلك الاعمال التي تتطلبها اعادة الحال الي ماكانت عليه في
الاجزاء اتي نتاولها الترميم والصيانة .



3 ـ استبدال الزجاج المكسور للسلم والمناور
والمداخل .



4 ـ نزح الابار والبيارات ومصارف المياه .


مادة 27


تطبق احكام المادة ( 7 ) من القانون رقم 136
لسنة 1981 المشار اليه بالنسبة الي المبالغ لاتي ينفقها الملاك في سبيل تنفيذ
احكام المادة ( 38 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار اليه ولائحته التنفيذية .



مادة 28


يـلتزم مالك المبني المركب به مصعد او اكثر
بما يأتي :



1- أن ينفذ ما يطلبه من الجهة المختصة ليكون
المصعد متفقا مع الترخيص . وصالحا للتشغيل في المدة التي تحددها له



2 ـ ان يتعاقد علي اعمال صيانة المصعد مع
احدي المنشآت المرخص لها بمزاولة هذه الاعمال ، وان يخطر الجهه المختصة المحافظة
بهذا التعاقد ، واذا راغب في تغيير المنشأة المتعاقد معها ، تعين عليه اخطار الجهه
المشار اليها بهذا التغيير .



3 ـ ان يعين عاملا او اكثر لمراقبة تشغيل
المصعد او المصاعد توافق عليهم المنشأة المتعاقد معها علي الاصلاح والصيانة .



4 ـ ان يقوم بوقف المصاعد فور حدوث أي خلل
اثناء التشغيل ويبلغ المنشأة المتعاقد معها للقيام بالاصلاح .



5 ـ ان يبلغ المنشأة المتعاقد معها عن كل عطل
يحدث بالمصعد فور وقوعه .



وفي حالة ابلاغ المنشأة ـ المتعاقد معها ـ عن
أي خلل او عطل ، ولم تقم خلال سن ساعات بارسال مندوبها تعين علي المالك القيام
بالتبليغ الكتابي خلال ست ساعات اخري ، مع اخذ ايصال مكتوب من المنشأة تثبت به
ساعة التبليغ وتاريخه رقم ادراجه في السجل المعد للتبليغات بالمنشأة .



مادة 29


تشمل اعمال الاصلاح والصيانة الدورية
المتعلقة بالمصاعد .



1 ـ الاصلاح الدوري ويقصد به ازالة أي عطل او
خلل يطرأ دون حاجة الي قطع غيار .



2 ـ الصيانة الدورية ويقصد بها القيام بأعمال
التنظيف والتزليق ( التشحيم والتربييت ) بصفة دورية .



مادة 30


للمالك ان يطلب الي محكمة الامور المستعجلة
المختصة الدورية التي لا تتناسب مع ما يفعله المبني ويكون للمحكمة ان توزع تلك
النفقات بالنسبة التي تقرها ، وكل ذلك ما لم يتم الاتفاق بين المالك والمستأجرين
علي غيره .



الفصل الثالث


في شأن القروض التعاونية


( الغي بالقرار رقم 508 لسنة 1972
)



مادة 51


تلغي القرارت الوزارية ارقام 885 لسنة 1966 و
140 لسنة 1978 و 134 و 422 لسنة 1980 و 230 لسنة 1981 المشار اليها ، كما يلغي كل
حكم مخالف .



مادة 52


ينشر هذا القرار في الوقائع المصرية .


تحريرا في 29 المحرم سنة 1402 ( 26 نوفمبر
سنة 1981 ) .



المهندس حسب الله الكفراوي .


مع تحياتي


المستشار / احمد
اسماعيل



منتديات اهلي ايجي
















(1)
نشر بالوقائع المصرية العدد 279 في 8 ديسمبر لسنة 1981



قانون
رقم 5 لسنة 1996



المادة 1


يجوز التصرف
بالمجان في الأرضى الصحراوية المملوكة للدولة أو غيرها من الأشخاص الا عتبارية
العامة أو تأجيرها بايجار اسمى لاقامة مشروعات استثمارية عليها أو للتوسع
فيها.ويصدر بتحديد المناطق التى تقع فيها الأرضى الصحراوية المشار اليها وبالقواعد
والاجراءات المنظمة للتصرف بالمجان أو التأجير قرار من رئيس الجمهورية ويتم تخصيص
الأرض اللازمة للمشروع بمراعاة حجم وطبيعة نشاطة وقيمة الأموال المستثمرة فيه.






المادة 2


لاتنتقل
ملكية الأرض إلى المتصرف اليه قبل اتمام تنفيذ المشروع وبدء الانتاج الفعلى .
وتودع المحررات المتضمنة للتصرفات في مكتب الشهر العقارى المختص ويترتب على هذا
الايداع الآثار المترتبة على شهر التصرفات العقارية وتسلم صور تلك رسوم الشهر
والتوثيق ورسوم الدمغة.






المادة 3


لايجوز أن
تزيد مدة الايجار على أربعين عاما تجدد مادام المشروع قائما.






المادة 4


اذا لم يتم
تنفيذ المشرع وبدء الانتاج الفعلى خلال المدة التى تحدد في قرار التخصيص يتعين على
الجهة الادارية مالكة الأرض استردادها ويجوز لها بيعها أو تأجيرها لصاحب المشروع
وفقا للأسعار السائدة في المنطقة الاسترداد.






المادة 5


دون اخلال
بحكم المادة السابقة يحظر استخدام الارض في غير الغرض المخصصة من أجله مالم يكن
ذلك بموافقة الجهة المختصة كما يحظر التصرف فيها أو في أى جزء منها أو تقريد أى حق
عينى عليها أو تمكين الغير منها قبل نقل ملكيتها إلى المتصرف اليه ويقع باطلا كل
اجراء أو تصرف يخالف ذلك ولا يجوز شهره ولكل ذى شأن التمسك بالبطلان أو طلبب الحكم
به معلى المحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها.






المادة 6


ينشر هذا
القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به اعتبارا من اليوم التالى لتاريخ نشره



انتهي





قانون رقم 6
لسنة 1997



بتعديل القفرة
الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الاحكام الخـاصــة بايجار
الاماكن غير السكنية .



باسم الشعب


رئيس الجمهورية


قر مجلس الشعب القانون
الآتي نصه . وقد اصدرناه :



المادة الاولي


يستبدل بنص الفقرة الثانية
من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الاماكن وتنظيم
العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، النص الآتي :



" فاذا كانت العين
مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري او صناعي او مهني او حرفي ، فلا ينتهي الحق بموت
المستأجر الاصلي طبقا للعقد ، ازواجا واقارب حتي الدرجة الثانية ، ذكورا واناثا من
قصر وبلغ ، يستوي في ذلك ان يكون الاستعمال بالذات او بوساطة نائب عنهم "



واعتبارا من اليوم التالي
لتاريخ نشره هذا اقانون المعدل . لا يستمر العقد بموت احد من اصحاب حق البقاء في
العين الا لصالح المستفيدين من ورثة المستاجر الاصلي دون غيره ولمرة واحدة .



تطبيق


وينطبق نفس
المبدأ ونفس القواعد على الامتداد القانوني لعقد الإيجار المبرم نشاط تجاري أو
صناعي أو مهني أو حرفي لذلك فإن استمرار عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجاري أو
صناعي أو مهني في حالة وفاة المستأجر. اتساعه لكافة الورثة الذين يستعملون العين
في ذات النشاط الذي كان يمارسه طبقاً للعقد. عدم اشتراطه مزاولة المستفيد بنفسه.
كفاية أن ينيب عنه أحد من باقي المستفيدين أو غيرهم. (م 1/1 ق 6 لسنة 1997 ولائحته
التنفيذية).
القاعدة


أنه إذ كانت
عبارة نص الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 والذي جرى على أن
"يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير
وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر النص الآتي "فإذا كانت
العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت
المستأجر ويستمر الصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان
يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد أزواجاً وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكوراً
وإناثاً من قصر أو بلغ يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب
عنهم" وردت عامة مطلقة تتسع لكافة ورثة المستأجر فلا ينتهي العقد بموته وإنما
يستمر لمصلحة من يستعملون العين منهم في ذات النشاط الذي كان يمارسه طبقاً للعد
الأمر الذي يدل على أنه لا يشترط فيمن يكون له حق الاستمرار من الورثة سوى أن
يستعمل العين في ذات النشاط ولا يشترط وعلى ما ورد باللائحة التنفيذية للقانون 6
لسنة 1997 أن يستعمل المستفيد العين بنفسه بل يكفي أن ينوب عنه في ذلك أحد سواء
كان من باقي المستفيدين أو من غيرهم ولا يلزم أن يكون قيماً أو وصياً أو وكيلاً
رسمياً، وقد كان رائد المشرع في تعديل المادة (29) من القانون 49 لسنة 1977 سالفة
الإشارة وعلى ما ورد بالمذكرة الإيضاحية للقانون 6 لسنة 1997 هو الحرص على تحقيق
المساواة بين الأنشطة المتنوعة حرفية كانت أو تجارية أو صناعية أو مهنية وكذا على
استقرارها لما لها من أبلغ الأثر على الأوضاع الاقتصادية في البلاد ومراعاة للبعد
الاجتماعي وصولاً إلى قدر مقبول من التوازن في العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
كما أن قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً إلى أن وظيفة الطاعن بالقضاء
تتعارض مع استعماله عين النزاع مكتباً للمحاماة بنفسه أو بواسطة نائب عنه نيابة
ظاهرة أو مستترة للحظر المفروض بنص (م 72) من قانون السلطة القضائية هو خطأ في
تطبيق القانون يرتب البطلان.
القاعدة
أنه إذ كان الحكم الابتدائي المؤيد بقضاء الحكم المطعون فيه قد أقام
قضاءه بالإخلاء على ما ضمنه أسبابه من أن وظيفة الطاعن بالقضاء تتعارض مع استعماله
عين النزاع مكتباً للمحاماة بنفسه أو بواسطة نائب عنه نيابة ظاهرة أو مستترة أو
بطريق التسخير لمخالفة ذلك للحظر المفروض عليه بنص المادة (72) من قانون السلطة
القضائية برغم أن النص الأخير لا يعتبر مقيداً لنص الفقرة الأولى من المادة الأولى
من القانون 6 لسنة 1997 المشار إليه لاختلاف حكم النصين ورود كل منهما على محل
مغاير للآخر بما لا يستحيل معه إعمالهما وهو ما ينطوي على تقييد لمطلق النص
المذكور وتخصيص له بغير مخصص واستحداث لحكم مغير يضيف سبباً لأسباب الإخلاء لم يرد
به نص مما يعيبه .



الطعن رقم 25
لسنة 71 ق – جلسة 15/11/2001



2 - الامتداد القانوني
لعقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي :
قضاء الحكم المطعون فيه بإنهاء عقد إيجار العين محل النزاع تأسيساً على ثبوت غلقها
منذ تاريخ وفاة المستأجر وان أحدا من ورثته لا يمتهن ذات مهنته دون استظهار ما إذا
كان غلق العين والتوقف عن استعمالها في ذات نشاط المورث ينم عن تخلي الورثة
نهائياً عنها وليس توقفاً اقتضته ظروف الوفاة لحين معاودة الانتفاع بها . خطأ .



( الطعن رقم 1522 لسنة 71 ق - جلسة 21 / 11 / 2002 )


المادة الثانية


استثناء من احكام الفقرة
الاولي السابقة ، يستمر العقد لصااح من جاوزت قرابته من ورثة المستأجر المشار اليه
في تلك الفقرة الدرجة الثانية ، متي كانت يده علي العين في تاريخ نشر هذا القانون
تستند الي حقه السابق في البقاء في العين ، وكان يستعملها في ذات النشاط الذي كان
يمارسه المستأجر الاصلي طبقا للعقد وينتهي العقد بقوة القانون بموته او تركه اياها
.



المادة اثالثة


تحدد الاجرة القانونية
للعين المؤجرة لغير اغراض السكني المحكوم بقوانين ايجار الاماكن ، بواقع .



ـ ثمانية امثال الاجرة
اقانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل اول يناير 1944 .



ـ وخمسة امثال الاجرة
القانونية الحالية للأماكن المنشأة من اول يناير 1944 وحتي نوفمبر 1961 .



ـ واربعة امثال الاجرة
القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 7 اكتوبر 1973 وحتي 9 سبتمبر 1977 .



ويسري هذا التحديد اعتبارا
من موعد استحقاق الاجرة التلاية لتاريخ نشر هذا القانون .



وتزداد الاجرة القانونية
الحالية للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 وحتي 30 يناير 1966 بنسبة 10% اعتبارا
من ذات الموعد .



ثم تستحق زيادة سنوية ،
بصفة دورية ، في نفس هذا الموعد من الاعوام التالية بنسبة 10% من قيمة آخر اجرة
قانونية لجميع الاماكن آنفة الذكر .



تسري احكام هذا القانون علي
الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكني ، والتي يحكمها القانون رقم 49 لسنة 1977
المشار اليه والقانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الاحكام الخاصة بتأجير وبيع
الاماكن الصادرة قبلهما ، ولا تسري احكامه علي الاماكن المذكورة التي يحكمها
القانون رقم 4 لسنة 1966 بشأن سريان احكام القانون المدني علي الاماكن التي لم
يسبق تأجيرها والاماكن التي انتهت او تنتهي عقود ايجارها دون ان يكون لاحد حق
البقاء فيها .



المادة الخامسة


ينشر هذا القانون في
الجريدة الرسمية ، ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره ، عدا الفقرة الاولي من
المادة الاولي منه فيعمل بها اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977
المشار اليه .



يبصم هـذا القانون بخاتم
الدولة ، وينفذ كقانون من قوانينها .



صدر برئاسة الجمهورية في 17
ذي القعدة سنة 1417 هـ



( الموافق 26 مارس
سنة 1997 م )



حسني مبارك


مذكرة ايضاحية


لمشروع قانون 6
لسنة 1977



بتعديل الفقرة
الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 .



وببعض الاحكام
الخاصة بايجار الاماكن غير السكنية .



تنص الفقرة الثانية من
المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تاجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة
بين المؤجر والمستأجر ، علي ما يلي :



" فاذا كانت العين
مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري او صناعي او مهني او حرفي ، فلا ينتهي العقد بوفاة
المستأجر او تركه العين ويستمر لصالح ورثته وشركائه في استعمال العين بحسب الاحوال
"



وبتاريخ 9/7/1966 حكمت
المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 4 لسنة 15 ق " دستورية بعدم دستورية
الفقرة المشار اليها ، وذلك فيما نصت عليه من استمرار شركاء المستأجر الاصلي للعين
التي كان يزاول فيها نشاطل تجاريا او صناعيا او مهنيا او حرفيا ، في مباشرة ذات
النشاط بها بعد تخلي هذا المستأجر عنها .



ثم بتاريخ 22/2/1997 حكمت المحكمة في القضية رقم 44 لسنة 17 ق " دستورية "
بعدم دستورية الفقرة آنفه الذكر ، وذلك فيما نصت عليه من استمرار الاجرة التي
عقدها المستأجر في شأن العين التي استأجرها لمزاولة نشاط حرفي او تجاري لصالح
ورثته بعد وفاته .



وكانت القضية الخيره
المطروحة علي المحكمة خاصة باستئجار محل استعماله في حرفه النجارة ، وجاء بتدوينات
الحكم ان نص الفقرة المشار اليها " اعتبر عقد الايجار ممتدا بقوة القانون
لصالح ورثه المستأجر العين المؤجرة لغير اغراض السكني علي اطلاقهم ، ولو كانوا
جميعا لا يباشرون لاحرفة او المهنة التجارية التي قام عليها المستأجر او كان من
يزاولها نائبا عنهم في ممارستها "



وان الشرع آثر ان ينقل
منفعة العين الي ورثة المستأجر جملة ودون قيد ، وسواء اكان هؤلاء يباشرون فيها
الحرفة او الهدنة ذاتها ام كانوا يزاولن غيرها ، وخلص الحكم الي قوله " ان
ورثة ـ وفي مجال تطبيق النص المطعون فيه ـ يتخذون من وفاة مورثهم وزوال صلته
بالتالي بالعين المؤجرة موطئا لاستلابها من خلال مكثهم فيها واستغلالها في عين
نشاطها السابق او في غيره ، ثم من بعدهم الي ورثتهم ، فلا ينتزعها منهم احد ، بل
تتصل ايديهم بها تعاقبا عليها ، فلا ينفكون عنها او يبرحونها مهما بعد العهد علي
العقد الاول "



وحرصا علي تحقيق المساواة
بين الانشطة المتنوعة ، حرفية كانت او تجارية او صناعية او مهنية ، وكذا علي
استقرارها ـ لما لها من ابلغ الاثر علي الاوضاع الاقتصادية في البلاد ـ ومراعاة
للبعد الاجتماعي ، ووصولا الي قدر مقبول من التوازن في العلاقة بين المؤجر
والمستأجر ، فقد رئي اعاد مشروع القانون علي النحو التالي :



ـ يستبدل بنص القفرة اثانية
من المادة 29 المشار اليها ، النص الآتي :



فاذا كانت العين مؤجرة
لمزاولة نشاط تجاري او صناعي او مهني او لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في
ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الاصلي طبقا للعقد ، ازواجا واقارب حتي
الدرجة الثانية ، ذكورا واناثا من قصر وبلغ ، يستـوي في ذلك ان يكون الاستعمال
بالذات او بواسطة نائب عنهم "



ـ اعتبارا من اليوم التالي
لتاريخ نشر القانون ، لا يستمر العقد بموت احد من اصحاب حق البقاء في العين الا
لصالح المستفيدين من ورثه المستأجر الاصلي دون غيره ولمرة واحدة .



ـ يستمر العقد ، بصفة
استثنائية ، لصالح من جاوزت قرابته من ورثه المستأجر ـ المشار اليه في صدر القفرة
الاولي من المادة الاولي من القانون ـ الدرجة الثانية ، متي كانت يده علي العين في
تاريخ نشر القانون تستند علي حقه السابق في الببقاء في لعين ، وكان يستعملها في
ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الاصلي طبقا للعقد ، وينتهي العقد بقوة
القانون بموته او تركه اياها .



ـ وتحدد الاجرة القانون
لجميع الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكني ـ وليس فقط المؤجر لمزاولة الانشطة
التجارية والصناعية والمهنية والحرفية ـ وفقا للتفصيل الوارد بالمادة الرابعة من
القانون .



" وتستحق زيادة سنوية في
الاعوام التالية بنسبة 10% من قيمة آخر اجرة قانونية .



ـ تسري احكام القانون علي
الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكني ، التي يحكمها القانونا رقما 49 لسنة 1977 ،
136 لسنة 1981 والقوانين الخاصة بايجار الاماكن الصادرة قبلهما ، ولا تسري احكامه
علي الاماكن المشار اليها التي يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 .



ـ يعمل بالقانون من اليوم
التاي لتاريخ نشره ، عدا الفقرة الاولي م المادة الاولي منه فيعمل بها اعتبارا من
تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 .



قرار رئيس
الجمهورية رقم 237 / 1997



بالائحة
التنفيذية للقانون رقم 6/1997



بتعديل الفقرة
الثانية من المادة ( 29 ) من القانون رقم



( 49/1977 )
وببعض الاحاكم الخاصة بايجار



الاماكن غير
السكنية



رئيس الجمهورية


بعد الاطلاع علي الدستور ،


وعلي الاحكـام المحـددة
للأجـرة فــي القوانين ارقام ( 121/1947 ) بشأن ايجار الاماكن وتنظيم العلاقات بين
المؤجرين والمستأجرين لسنة 1969 في شأن ايجار الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين
والمستأجرين ، وعلي قوانين خفض الاماكن وارقام 199 لسنة 1952 ، 55 لسنة 1958 ، 168
لسنة 1961 ، 169 لسنة 1961 ، 7 لسنة 1965 ، وعلي القانون رقم 78 لسنة 1974 في شأن
المصاعد الكهربائية ، وعلي القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن بعض الاحكام الخاصة
بتأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ،
وعلي القانون رقم 136 لسنة 1981
بشأن سريان احكام القانون المدني علي الاماكن التي لم يسبق تأجيرها والاماكن التي
انتهت او تنتهي عقود ايجارها دون ان يكون لاحد حق القاء فيها ، وعلي القـانون
رقــم 6 لسنة 1997 بتعديل ( الفقرة الثانية من المادة 29 ) من القانون رقم 49 لسنة
1977 ، وببعض الاحكام الخاصة بايجار الاماكن غير سكنية



قــــرر


الباب الأول


احكام عامة


الفصل الاول


تعاريف


مادة ( 1 )


في تطبيق احكام القانون رقم
( 6 لسنة 1997 ) المشار اليه ـ يقصد بالكلمات والعبارات الآتية المعاني المبينة
قرين كل منها :



اولا : مؤجرة


يستأجرها شخص طبيعي ، او
شخص اعتباري من الاشخاص المذكورة في ( المادة 52 ) من القانون المدني ، كالدولة
والهيئات ولاشركات والجمعيات .



ثانيا :
موت



وفاة الشخص الطبيعي .


ثالثا : المستاجر


من استاجر العين وابتداء
وكذا من استمر عقد الايجار بعد وفاة المورث , واحدا كان او اكثر , ذكورا او اناثا
, ويعتبر مستاجرا كل من تنازل له المستاجر عن الايجار او باع له المتجر او المصنع
فى الحالات التى يجوز فيها ذلك قانونا.



رابعا : المستاجر
الاصلى



اخر شخص طبيعى استـاجر
العين ابتداء واحدا كان او اكثر , ذكورا واناثا , وليس من استمر لصالحه عقد
الايجار , ويعتبر مستاجرا اصليا كل من تنازل له المستاجر الاصلى عن الايجار او باع
له المتجر او المصنع فى الحالات التى يجوز له فيها ذلك قانونا .



خامسا : قوانين
ايجار الاماكن



القوانين المتاعقبة الخاصة
بايجار الاماكن , وكذا الخاصة بخفض الايجارات .



سادسا : الاجرة
القانونية الحالية



اخر اجرة استحقت قبل
27/3/1997 – محسوبة وفقا لما يلى :



التحديد الوارد فى قوانين
ايجار الاماكن – كل مكان بحسب القانون الذى يحكمه – وذلك بالنسبة للاماكن التى
انشئت . وتم تاجيرها او شغلها حتى 5/11/1961 ولم يخضع لتقدير اللجان التى اختصت
بتحديد الاجرة منذ العمل بالقانون رقم (46 لسنة 1962) المشار اليه.



تقدير لجان تحديد الاجرة
الذى صار نهائيا – طعن عليه او لم يطعن – وذلك بالنسبة للاماكن التى خضعت لتقدير
تلك اللجان حتى العمل بالقانون رقم (136 لسنة 1981) المشار اليه الذى سرى على
الاماكن المرخص فى اقامتها اعتبارا من 31/7/1981.



فى جميع الاحوال يحسب كامل
الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين ايجار الاماكن , بما فى ذلك كامل
الزيادة المنصوص عليها فى المادة فى المادة (7) من القانون رقم (136 /1981) المشار
اليه.



تحديد مالك المبنى للاجرة
طبقا لاسس القانون رقم (136 لسنة 1981) المذكور – الذى ارتضاه المستاجر , او على
تظلمه وصار التعديل نهائيا مع مراعاة حق المالك فى زيادة الاجرة القانونية بنسبة
(50 %) نظير التغيير الكلى وبنصف هذه النسبة نظير التغيير الجزئى – لاستعمال العين
الى غير اغراض السكنى بالنسبة لوحدات ثلث مساحة مبانى العقار – المرخص فى اقامته
لاغراض السكنى – وهو القدر الذى ترك للمالك حرية تاجيره خاليا لغير اغراض السكنى
, وذلك عملا (بالفقرة الاولى من المادة (1), والفقرتين الاولى بند (4)
والثانية من المادة (19) ) من ذلك القانون .



ولا عبرة – فى كل ما تقدم –
بالاجرة الكتوبة فى عقد الايجار ايا كان تاريخ تحريره , ولا بالقيمة الايجارية
المتخذة اساسا لحساب الضريية على العقارات المبينة اذا اختلفت كلتاهما مقدرا عن
الاجرة القانونية وانما يعتد بالقيمة الايجارية المتخذة اساسا لحساب الضريبة هند
زيادة الاجر المنصوص عليها فى المادة (7) من القانون رقم (136 لسنة 1981) المشار
اليها .



ويرجع لاجرة المثل – اذا
كانت الاجرة القانونية غير معلومة.



سابعا : الاماكن
المنشاة



العين المؤجرة التى انشئت ,
اذ العبرة فى معرفة القانون الذى يحكم المكان المؤجر انما هى بتاريخ انشاء المكان
ذاته اذا استجد بعد تاريخ انشاء المبنى و كما لو ادخل المؤجر تعديلات جوهرية على
وحدة قديمة وتمسك باعادة تحديد الاجرة ، او اضيف وحدة حديثة ، تو تعلية طابق حديث
في مبني قديم ، ولا يعد كذلك مجرد تغيير استعمال العين ـ كليا او جزئيا الي غير
اغراض السني الذي يترتب عليه زيادة الاجرة القانونية بنسب محددة في القانون مثلما
هو وارد في المادة ( 19 ) من القانون رقم ( 136 لسنة 1981 ) ومن قبلها المادة ( 23
) من القانون رقم ( 49 لسنة 1977 ) المشار اليهما .



الفصل الثاني


نطاق السريان
تنفيذا لحكم ( المادة الرابعة ) من القانون رقم ( 6 لسنة 1977 )



مادة ( 2 ) :


تسري احكام هذه اللائحة علي
الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكني ، التي يحكمها القانونـا رقما ( 49 لسنة 1977 ،
136 لسنة 1981 ) والقوانين الخاصة بايجار الاماكن الصادرة قبلهما .



ولا تسري احكامها علي
الاماكن المذكورة التي تخرج عن نطاق تطبيـق تـلك القوانين ، ولا علي التي يحكمها
القانون رقم ( 4 لسنة 1966 ) المشار اليها .



الباب الثاني


احوال استمرار
العقد في الاماكن لمزاولة



نشاط تجاري او
صناعي او مهني او حرفي .



مادة ( 3 )


يعمل باحكام هذا الباب في
شأن استمرار عقد الايجار بالنسبة للأماكن المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري او صناعي او
مهني او حرفي .



الفصل الاول


الاستمرار بـأثر
رجعي طبقـا ( للفقـــرة الثـانية من المادة ( 29 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 )
المعدلة (بالفقرة الاولي من المادة الاولي ) من القانون رقم ( 6 لسنة 1977 ) .



مادة ( 4 ) :


يعمل بأحكام هذا الفصل
اعتبارا من 9/9/1977 .



مادة ( 5 ) :


لا يستمر عقد الايجار لصالح
احد من الورثة او الشركاء اذا ترك المستأجر العين .



مادة ( 6 ) :


لا يستمر عقد الايجار لصالح
الشركاء اذا مات المستأجر .



مادة ( 7 ) :


اذا مات مستأجر ظل كل
مستأجر معه صاحب الحق بقاء في العين ، والي جانب هذا الحق يستمر عقد الايجار لصالح
من يتوافر فيه ـ شرطان ـ هما ، ان يكون وارثا للمتوفي ، وان يكون من الآتي بيانهم
:



( أ ) زوجات المستأجر وزوج
المستأجرة ، قصرا وبلغا .



( ب ) الاقارب ـ نسبا ـ من
الدرجتين : الاولي والثانية وفقا لحكم ( المادة 36 ) من القانون المدني ، ابناء
واحفادا وآباءا واجدادا واخوه ، ذكورا واناثا من قصر وبلغ .



ويشترط لاستمرارا العقد لصالح
المستفيدين من الورثة ان يستعملوا العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر
الاصلي طبقا للعقد ، او النشاط الذي اتفق عليه بعد ذلك كتابة بين المؤجر واي من
المستاجرين المتعاقبين ، او النشاط الذي اضطر المستأجر لممارسته بسبب نقل صناعته
او مهنته او حرفته خارج الكتلة السكنية او لسبب انقراضها والذي لا يلحق ضررا
بالمبني ولا بشاغليه .



لا يشترط ان يستعمل
المستفيد العين بنفسه ـ بل يكفي ان ينوب عنه في ذلك احد ـ سواء كان من باقي
المستفيدين او من غيرهم ـ ولا يلزم ان يكون قيما او وصيا او وكيلا رسميا .



الفصل الثاني


الاستمرارا بأثر
مباشر طبقا ( للفقرة الثانية من المادة الاولي ) من القانون رقم ( 6 لسنة 1977 )
لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الاصلي .



مادة ( 8 ) :


اعتبارا من 27/3/1997 ،
يستمر عقد الايجار بموت احد من اصحاب حق البقاء في العين الا مرة واحدة لصالح
المستفيدين من ورثة المستأجر الاصلي وليس ورثة ورثته ولو كانوا اقرباء له من
الدرجة الثانية ـ فاذا مات احد من هؤلاء المستفيدين ، لا يستمر العقد لصالح أي من
ورثته .



الفصل الثالث


حكم انتقالي في (
المادة الثانية ) من القانون رقم ( 6 لسنة 1977 ) بحفظ حق من جاوزت قرابته الدرجة
الثانية



مادة ( 9 )


يقصد بكلمة " المستأجر
" الواردة في صـدر المادة ( الثانية ) نم القانون رقم ( 6 لسنة 1977 ) المشار
اليه ، التعريف الوارد في البند ( البند " ثالثا " من المادة ( 1 ) من
هذه اللائحة ) .



مادة ( 10 )


استثناء من حكم ( البند
" ب " من الفقرة الاولي من المادة ( 7 ) من هذه اللائحة ـ يستمر عقد
الايجار لصالح من جاوزت قرابته من ورثة المستأجر الدرجة الثانية ، متي كانت يده
علي العين في 26/3/1997 تستند الي حقه السابق في البقاء فيها ـ الذي استمده من نص
( الفقرة الثانية من المادة 29 ) من القانون رقم ( 49 لسنة 1977 ) قبل تعديلها
بالقانون رقم ( 6 لسنة 1977 ) المشار اليهما ـ ويشترط ان يستعمل العين في النشاط
المبين بالتفصيل في ( القفرة الثانية من المادة الشمار اليها ) كما يسري عليه حكم
( الفقرة الثالثة ) منها .



وينتهي العقد بقوة القانون
بموته او تركه العين .



الباب الثالث


تحديد الاجرة
القانونية وزيادتها طبقا ( للمادة الثالثة ) من لاقانون رقم ( 6 لسنة 1977 )
بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير اغراض السكني .



مادة ( 11 ) :


مع مراعاة حكم المادة ( 14
) من هذه اللائحة يعمل بأحكام هذا الباب في شأن تحديد مادة ارجة الاماكن لغير
اغراض السكني ـ التي تحكمها قوانين ايجار الاماكن ، وتخضع لقواعد تحديد الاجرة ـ
سواء كانت مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري او صناعي او مهني او حرفي او مؤجرة لغير ذلك
من الاغراض الاخري خلاف السكني كالمستشفيات والمدارس الحكومية والجمعيات الخيرية
والاندية الرياضية .



ولا يخرج العين من تطبيق
احكام هذا البا تغيير استعمالها الي اغراض السكني دون انفاق علي ذلك مع المؤجر .



مادة ( 12 ) :


اعتبارا من مواعيد استحقاق
الاجرة التلاية ليوم 6/3/1997 :



ـ ( ثمانيةامثال ) الاجرة
القانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل 1/1/1944 .



ـ ( خمسة امثال ) الاجرة
القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 1/1/1944 وحتي 4/11/1964 .



ـ ( اربعة امثال ) الاجرة
القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 5/11/1961 وحتي 6/10/1973 .



ـ ( ثلاثة امثال ) الاجرة
القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 7/10/1973 وحتي 9/9/ 1977 .



( ب ) وتزداد الاجرة
القانونية الحالية للأماكن المنشأة 10/9/1977 وحتي 30/1/1966 بنسبة ( 10% )



مادة (13) :


اعتبار من موعد استحقاق
الاجرة التالية ليوم 26/3 من كل عام – تستحق زيارة سنوية – بصفة دورية – بنسبة
(10%) من قيمة اخر اجرة قانونية استحقت قبل هذا الموعد – اى بعد المضاعفة واضفة
الزيادات وذلك بالنسبة لجميع الاماكن المذكورة فى المادة السابقة .



مادة ( 14 ) :


لايستحق المالك سوى نصف ما
ذكره فى المادتين السابقتين من امثال ونسب فى حالة الجمع فى تأخير المكان الواحد
بين غرض السكنى ، وغير غرض السكنى .



مادة ( 15 ) :


لا يدخل فى الاجرة
القانونية الحالية – التى تضاعف اة تزاد وفقا للمواد الثلاث السابقة – الملحقات
التى تخص العين المؤجرة ، كقيمة استهلاك المياه ، واجرة الحارس والضرائب العقارية
والرسوم واعباء الترميم والصيانة ونفقات اصلاح المصعد غير الدورية .



مادة ( 16 ) :


يجوز للمؤجر ان يقبل تقاضى
اجرة تقل عن الاجرة المحددة قانونا لاعتبارات يقدرها – ولكن لا يجوز الاتفاق على
اجرة تزيد عليها ، كما لا يجوز للمؤجر اقتضاء اى ملحقات تخالف او تجاوز ما يلتزم
المستأجر بأدائه طبقا للقانون .



الباب الرابع


حكم وقتى بتعديل
الاوضاع



مادة ( 17 ) :


على كل من المؤجرين
والمستأجرين تعديل اوضاعهم وفقا لجميع الاحكام المنصوص عليها فى هذه اللائحة ،
وذلك خلال ستين يوما من تاريخ العمل بها .



مادة ( 18 ) :


تنشر هذه اللائحة فى
الجريدة الرسمية ، ويعمل بها فى اليوم التالى لتاريخ نشرها .



( نشرت بالجريدة
الرسمية فى ( 16 يوليو سنة 1977 )



قانون رقم 14لسنة2001


بتعديل القانون رقم 6 لسنة 1997
بتعديل الفقرة الثانية


من المادة (29) من القانون
رقم 49 لسنة 1997 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية الجريدة
الرسمية - العدد 13 (تابع) في 29 مارس سنة 2001



- باسم الشعب


رئيس الجمهورية قرر مجلس
الشعب القانون الآتي نصه ، وقد أصدرناه :



( المادة الأولى )يستبدل
بنص الفقرة الأخيرة من المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة
الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار
الأماكن غير السكنية ، النص الآتي : " ثم تستحق زيادة سنوية وبصفة دورية
في نفس هذا الموعد من آخر أجرة مستحقة من الأعوام التالية بنسبة : (2%)
بالنسبة للأماكن المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 (1%) بالنسبة للأماكن المنشأة من
10 سبتمبر سنة 1977 وحتى 30 يناير سنة 1996 ".



( المادة الثانية )ينشر هذا
القانون في الجريدة الرسمية ، ويعمل به اعتباراً من أول أبريل سنة 2001 .



يبصم هذا القانون بخاتم
الدولة ، وينفذ كقانون من قوانينها . صدر برئاسة الجمهورية في 14 محرم سنة 1422هـ


كيفية حساب القيمة الإيجارية
للأماكن المعدة لغير أغراض السكنى إعمالا لأحكام القانون رقم 6 لسنة 1997


مقدمه
من المشكلات العملية التي تواجه رجال القانون كيفية حساب القيمة الإيجارية في ظل
القوانين المتعاقبة و التي صدرت بشأن العلاقة بين المالك و المستأجر و كذلك
المتعلقة بتخفيض و زيادة القيمة الإيجارية و التي كثرت بحيث أصبح من الضروري أن
يتم تجميعها معا حتى نصل إلى التطبيق الصحيح للواعد القانونية المختلفة لذلك رأينا
أن بدأ هذا البحث بإيراد النصوص المتعلقة بالزيادة المقررة للأماكن المؤجرة لغير
أغراض السكنى " القانون 136 لسنة 1981 " في شأن بعض الأحكام الخاصة
بتأجير و بيع الأماكن و الواردة في نصوص المادتين 7 , 8 من هذا القانون 0


م 7 – اعتبار من تاريخ العمل بهذا القانون تزاد في أول يناير من كل سنة أجرة
الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى سبتمبر 1977 زيادة دورية ثابتة
بواقع نسبة من القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية
في ذات وقت الإنشاء و حتى لو أدخلت عليها تعديلات جوهرية 0

و يخصص المالك نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة و يعتبر بمثابة
أمانة تحت يده و يصدر قرار من الوزير المختص بالإسكان بتنظيم التصرف فيها لهذا
الغرض 0


و تحدد الزيادة المشار إليها وفقا لنسب الآتية :

"أ" 30 % عن الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944

"ب" 20 % عن الأماكن المنشأة منذ أول يناير 1944 و قبل 5 نوفمبر 1961

"ج" 10 % عن الأماكن المنشأة منذ 5 نوفمبر 1961 و حتى 6 أكتوبر سنة 1973


"د" 5 % عن الأماكن المنشأة منذ 7 أكتوبر 1973 و حتى 9 سبتمبر سنة 1977

تؤدي الزيادة المنصوص علها في المادة السابقة في ذات المواعيد المحددة لسداد
الأجرة الأصلية و يترتب على عدم سداد الأجرة من أثار 0

و تقف هذه الزيادة عند انقضاء خمس سنوات كاملة على تاريخ استحقاق أول زيادة 0

ثم بعد ذلك نورد النصوص المتعلقة بزيادة الأجرة نتيجة تغيير استعمال العين المؤجرة
و الواردة بالمادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 الملغاة بالمادة 19 من القانون
136 لسنة 1981

م23 – في الأحوال التي يتم فيها استعمال العين المؤجرة بعد تاريخ العمل بهذا
القانون و بموافقة المالك , إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة :

200% للمباني المنشأة قبل أول يناير 1944

100% للمباني المنشأة منذ أول يناير 1944 و قبل 5 نوفمبر سنة 1961

75% للمباني المنشأة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 حتى تاريخ العمل بهذا القانون ( منشور
بالجريدة الرسمية في 8/9/1977 على أن يعمل به في 9/9/1977)

50 % للمباني التي يرخص في إقامتها اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون

م 19 – من القانون رقم 136 لسنة 1981 في الأحوال التي يتم فيها تغيير استعمال
العين إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة :

1- 200 % للمباني قبل أول يناير 1944

2- 100% للمباني منذ أول يناير 1944 و قبل 5 نوفمبر 1961

3- 75% للمباني المنشأة منذ 5 نوفمبر 1961 و حتى 9 سبتمبر 1977

و في حالة التغيير الجزئي للاستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار إليها 0

و يشترط ألا يترتب على تغيير الاستعمال كليا أو جزئيا إلحاق ضرر بالمبنى أو شاغليه
0

و بتاريخ 26/3/1997 صدر القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثالثة من المادة
29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية
الذي جرى نصوص مواده على النحو التالي :

المادة الأولى :

يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير
و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر النص الآتي :

" فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا
ينتهي العقد بموت المستأجر و يستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات
النشاط الذي كان يماره المستأجر الأصلي طبقا للعقد أزواجا و أقارب حتى الدرجة
الثانية ذكورا و إناثا من قصر و بلغ يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو
بواسطة نائب عنهم "

اعتبار من اليوم التالي لتاريخ نشر هذا القانون المعدل لا يستمر العقد بموت أحد من
أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره
و لمرة واحدة 0

المادة الثانية :

استثناء من أحكام الفقرة الأولى من المادة السابقة يستمر العقد لصالح من جاوزت
قرابته من ورثة المستأجر المشار إليه في تلك الفقرة الدرجة الثانية , متى كانت يده
على العين في تاريخ نشر هذا القانون تستند إلى حقه السابق في البقاء في العين و
كان يستعملها في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد و ينتهي
العقد بقوة القانون بموته أو تركه إياها 0

المادة الثالثة

تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار
الأماكن بواقع :

1- ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل أول يناير 1944

2- و خمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من أو يناير 1944 و حتى
4 نوفمبر سنة 1961 0

3- و أربعة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 5 نوفمبر 1961 و
حتى 6 أكتوبر سنة 1973 0

4- و ثلاثة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 7 أكتوبر سنة 1973
و حتى 9 سبتمبر سنة 1973 0

و يسري هذا التحديد اعتبار من موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون


و تزاد الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 و حتى 30
يناير سنة 1996 بنسبة 10 % اعتبار من ذات المواعيد 0

ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية في نفس هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة 10 %
من قيمة أخر أجرة قانونية بجميع الأماكن آنفة الذكر 0

المادة الرابعة :

تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى و التي يحكمها
القانون 49 لسنة 1977 المشار إليه , و القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض
الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر و
القوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما و لا تسري أحكامه على الأماكن
المذكورة التي يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني
على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها و الأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون
أن يكون لأحد حق البقاء فيها 0

المادة الخامسة :

ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية و يعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره عدا
الفقرة الأولى من المادة الأولى منه فيعمل بها اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون
رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه 0

بتاريخ 11/7/1997 صدر قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية
القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49
لسنة 1977 و بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية و الذي نصت المادة 15
منه على ما يأتي :

" لا يدخل في الأجرة القانونية الحالية – التي تتضاعف أو تزاد وفقا للمواد
الثلاثة السابقة الملحقات التي تخص العين المؤجرة كقيمة استهلاك المياة أو أجر
الحارس و الضرائب العقارية و الرسوم , و أعباء الترميم و الصيانة نفقات إصلاح
المصعد غير الدورية 0

و بتاريخ 29/3/2001 صدر القانون رقم 14 لسنة 2001 بتعديل القانون رقم 6 لسنة 1997
بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و بعض الأحكام
الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية في مادتين هما 0

المادة الأولى :

يستبدل بنص الفقرة الأخيرة من المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1977 بتعديل
الفقرة الثنية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و بعض الأحكام الخاصة
بإيجار الأماكن غير السكنية , النص الآتي :

ثم تستحق زيادة سنوية و بصفة دورية في نفس هذا الموعد من آخر أجرة مستحقة عن
الأعوام التالية بنسبة " 2 % بالنسبة للأماكن المنشأة حتى 9 سبتمبر 1977
" و " 1% بالنسبة للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 و حتى 30 يناير سنة
1996 "

المادة الثانية :

ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية و يعمل به ابتداء من أول أبريل سنة 2001 يبصم
هذا القانون بخاتم الدولة , و ينفذ كقانون من قوانينها 0

و بعد أن أوردنا النصوص القانونية المتعلقة بالزيادة في القيمة الإيجارية فإننا
نعرض لبعض التطبيقات العملية التي يمكن الاسترشاد بها في كيفية تحديد القيمة
الإيجارية للأماكن المعدة لغير أغراض السكنى إعمالا لأحكام القانون 6 لسنة 1997 و
القانون 14 لسنة 2001 بشأن تعديل بعض أحكامه 0
________________________________________
أولا :

الأماكن المنشأة قبل أول يناير 1944

تخضع هذه الأماكن لأحكام قانون 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن و تنظيم العلاقة
بين المؤجر و المستأجر 0و التي نصت المادة الرابعة منه على ما يأتي :

م 4 ق 121 لسنة 47 – لا يجوز أن تزيد الأجرة المتفق عليها في عقود الإيجار التي
أبرمت منذ أول مايو 1941 على أجرة شهر أبريل 1941 أو أجرة المثل لذلك اشهر إلا
بمقدار ما يأتي :

أولا : فيما يتعلق بالمحال المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية و المحال العامة 45%
إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز 5 جنيهات شهريا , 60% فيما
زاد عن ذلك 0

ثانيا : فيما تعلق بعيادات الأطباء و مكاتب المحامين و المهندسين و من إليهم من
أصحاب \ المهن غير التجارية , 30 % من الأجرة المستحقة 0

ثالثا : فيما يتعلق بالمدارس و المحاكم و الأندية و المستشفيات و جميع الأماكن
الأخرى المؤجرة للمصالح الحكومية أو المعاهد العلمية , 25% من الأجرة المستحقة 0

رابعا : فيما يتعلق بالأماكن الأخرى , 10 % إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة
المثل لا تتجاوز 4جنيهات شهريا و 12% إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل
لا تتجاوز 10 جنيهات شهريا و 14 % فيما زاد على ذلك



على أنه إذا كانت هذه الأماكن مؤجرة بقصد استغلالها مفروشة أو أجرت مفروشة جازت
زيادة الأجرة إلى 70% من الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل 0

و يدخل في تقدير الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل تقويم كل شرط أو التزام جديد
لم يكن وارد في العقود المبرمة قبل أو لمايو سنة 1941 أو لم يجر العرف في هذا
التاريخ بفرضه على المستأجر 0

على أنه فيما يتعلق بمدينة الاسكندرية يكون المؤجر بالخيار بين المطالبة بأجرة شهر
أغسطس 1939 أو شهر أبريل سنة 1941 أو بأجرة المثل لأيهما 0

و يكون المستأجر في جميع الأحوال سالفة الذكر بالخيار بين قبول الزيادة المذكورة
ابتداء من أول الشهر التالي لإخطار المستأجر بطلب الزيادة إلا فيما يتعلق بعقود
الإيجار المبرمة أو التي صار امتدادها قبل أو ل مايو 1941 و التي لا تزال مدتها
سارية . فإن هذه الزيادة بالنسبة إليها تبتدئ من تاريخ المطالبة بها بعد انتهاء
الإيجارة المذكورة 0

و لا تسري أحكام هذه المادة على المباني المنشأة منذ أو ل يناير 19440

و بناء على هذا النص يمكن تحديد أنشطة الأماكن غير المعدة للسكنى و الخاضعة لنص
المادة الرابعة من القانون 121 لسنة 1947 بأنها :

1- المحال المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية و المحال العامة 0

2- عيادات الأطباء و مكاتب المحامين و المهندسين و المحاسبين و أصحاب الكمهن غير
التجارية 0

3- المدارس و المحاكم و الأندية و المستشفيات و الأماكن المؤجرة للمصالح الحكومية
أو المعاهد العلمية 0

4- الأماكن الأخرى 0

و سوف نعرض كل نشاط من هذه الأنشطة 0



1- المحال المؤجرة لأغراض

تجارية أو صناعية و المحال العامة



المقصود بها : المحال التجارية ( البنوك , الشركات , المخازن , المطابع ,
الصيدليات , 0000000 إلخ )

الأغراض الصناعية ( المصانع , الورش , المطاحن , المخابز , المعاصر , 00000 إلخ )

المحال العامة ( المطاعم , المقاهي , الفنادق , البنسيونات , 000000 إلخ )

كيفية حساب الأجرة القانونية لهذه الأماكن :

فرقت المادة الرابعة من القانون رقم 121 لسنة1947 بين حالتين و فرضت النسبة التي
لا يجوز زيادة الأجرة عنها على أسا هذه التفرقة 0

الحالة الأولى : إذا كانت الأجرة المتفق عليها لا تتجاوز 5 جنيهات 0

الحالة الثانية : إذا كانت الأجرة المتفق عليها تتجاوز 5 جنيهات 0



( الحالة الأولى )

كيفية حساب الأجرة القانونية إذا كانت القيمة الإيجارية المتفق عليها

لا تتجاوز خمسة جنيهات

نفرض أن أجرة الأساس = 4 جنيه ( أقل من خمسة جنيه )

و أن القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء = 3
جنيه

فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي :

أجرة الأساس = 4 جنيه

الزيادة بموجب المادة 4 ق 121 لسنة 1947 = 4 ×45÷100 = 1.80 جنيه

الزيادة المقررة بموجب المادة 7 ق 1365 لسنة 1981 = 3× 150÷100 = 4.50 جنيه

يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم أو الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة
إعمالا لنص المادة (15) من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية
للقانون رقم 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق

فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة
المقرة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 4.5 ÷2= 2.25 جنيه

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6لسنة 1997 = 4+ 1.8= 8.05 جنيه

الأجرة القانونية بعد العمل بقانون 6 لسنة 1997 = 8.05 × 8(أمثال ) = 64.40 جنيه

يضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة فتصبح القيمة الإيجارية

= 64.40+ 2.25 = 66.65 جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10% حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2% زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد لك الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر

2- كيفية حساب الأجرة القانونية لو كانت العين المؤجرة للسكنى و تم تغيير
الاستعمال إلى غير أغراض السكنى

بعد العمل بأحكام القانون 49 لسنة 1977

نفرض أن أجرو الأساس كشقة سكنية

= 4 جنيه ( أقل من خمسة جنيهات )

و أن القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء = 3
جنيه

فإن الأجرة القانونية تتحدد على النحو التالي :

أجرة الأساس = 4 جنيه

الزيادة المقرة بموجب المادة 4 ق 121 لسنة 1947 = 4× 10 ÷100 = 0.4 جنيه

الزيادة المقررة نتيجة تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى م 23 ق 49 لسنة
1977

= ( 4 + 0.4) × 200÷100 = 8.80 جنيه
القيمة الإيجارية بعد تغيير استعمال العين

= 4 +0.4 +8.80 = 13.20 جنيها

الزيادة المقررة بموجب المادة 7 ق 136 لسنة 1981 = 3× 150÷100 = 4.50 جنيه

يخصم منها نسبة 50% لمواجهة تكاليف الترميم أو الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة
إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة
التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة
56 ق

فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة
المقررة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 4.50 ÷2 = 2.25 جنيه

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون 6 لسنة 1997 = 13.20 + 2.25 = 15.45 جنيه

الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون 6 لسنة 1997 = 15.45 × 8(أمثال ) = 123.60
جنيه

تضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة من الزيادة فتصبح القيمة الإيجارية

= 123.60 + 2.25 = 125.85 جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2% زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر




3- كيفية حساب الأجرة القانونية لو كانت العين المؤجرة

للسكنى و تم تغيير الاستعمال إلى غير أغراض السكنى بعد العمل بالقانون 136 لسنة
1981

نفرض أن أجرة الأساس = 4 جنيه ( أي أقل من خمسة جنيهات )

فإن الأجرة القانونية تحسب على النحو التالي

أجرة الأساس 4 جنيه

الزيادة المقررة بموجب المادة 4 ق 121 لسنة 1947 = 4 جنيه × 10÷100 = 0.4 جنيه

الزيادة المقررة نتيجة تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى م 19 ق 136 لسنة
1981

= ( 4+0.4 ) × 200÷ 100 = 8.80 جنيه

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون 6 لسنة 1997 = 4+0.4 +8.80 = 13.20 جنيه

الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون 6 لسنة 1997 = 13.20 × 8 ( أمثال ) = 105.60
جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 2001 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 1997 )

تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر



( الحالة الثانية )

كيفية حساب الأجرة القانونية إذا كانت القيمة

الإيجارية المتفق عليها تجاوز خمسة جنيهات :

1- كيفية احتساب الأجرة القانونية إذا كانت القيمة

الإيجارية المتفق عليها تتجاوز خمسة جنيهات :

نفرض أن أجرة الأساس = 6 جنيهات ( أكثر من خمسة جنيه )

و أن القيمة الإيجارية المتخذة أساس لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء = 5
جنيه

فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي :

أجرة الأساس = 6 جنيه

الزيادة المقررة بموجب المادة 4 ق 121 لسنة 1947 = 6 × 60÷100 = 3.60 جنيه

الزيادة المقررة بموجب المادة 7 ق 136 لسنة 1981= 5 × 150÷ 100 = 7.50 جنيه

يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة
إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة
التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق


فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة
المقررة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 7.50 ÷ 2 = 3.75 جنيه

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 6+3.6 +3.75 = 13.35 جنيه

الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 13.35 × 8 (أمثال ) =
106.80 جنيه

تضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة من الزيادة من الزيادة فتصبح القيمة الإيجارية

= 106.80 + 3.75 = 110.55 جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2% زيادة سنوية زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة
2001 )

تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر

2- كيفية احتساب الأجرة القانونية في حالة

تغيير استعمال العين بعد العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977

نفرض أن أجرة الأساس = 6 جنيهات

و أن القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء = 5
جنيه

فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي :

الزيادة المقررة بموجب المادة 4 ق 121 لسنة 1947 = 6 × 12÷ 100 = 0.72 جنيه

الزيادة المقررة بموجب المادة 23 ق 49 لسنة 1977 نتيجة تغيير استعمال العين

= ( 6+ 0.72 ) × 200 ÷ 100 = 13.44 جنيه

الزيادة المقررة بموجب المادة 7 ق 136 لسنة 1981 = 5 × 150 ÷ 100 = 7.50 جنيه

يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة
إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة
التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق


فتصبح الزيادة المقررة بموجب م 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة
المقررة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 7.50 ÷ 2 = 3.75 جنيه

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997

= 6.72 + 13.44 +3.75 = 23.91 جنيه

الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997

= 23.91 × 8 ( أمثال ) = 191.28 جنيه

تضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة من الزيادة فتصبح القيمة الإيجارية

= 191.28 + 3.75 = 195.03

تزاد سنويا زيادة دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر






_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: شرح قوانين الايجار   الأحد مارس 07, 2010 5:11 am

3- كيفية احتساب الأجرة القانونية في حالة

تغيير استعمال العين بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981

نفرض أن أجرة الأساس كشقة سكنية = 6 جنيهات

فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي :

الزيادة المقررة بمقتضى م 4 ق 121 لسنة 1974 = 6.00× 12 ÷ 100 = 0.72 جنيه

الزيادة المقررة نتيجة تغيير الاستعمال بموجب نص المادة 19 ق 136 لسنة 1981

== ( 6 +0.72 ) × 200 ÷ 100 = 13.44 جنيه

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997

= 6.00 +0.72 +13.44 = 20.16 جنيه

الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997

= 20.16 × 8 ( أمثال ) = 161.28 جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد نسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد لك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر




2- عيادات الأطباء و مكاتب المحامين و المهندسين

و أصحاب المهن غير التجارية

1- كيفية احتساب الأجرة القانونية لعيادات الأطباء و مكاتب المحامين و المهندسين و
أصحاب المهن غير التجارة في الأماكن المنشأة قبل أو ل يناير 1994

نفرض أن أجرة الأساس للوحدة المستأجرة = 4 جنيهات

نفرض أن القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة = 3 جنيهات

فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي :

أجرة الأساس = 4 جنيهات الزيادة المقررة بمقتضى المادة 4 ق 121 لسنة 1947

= 4 × 30 ÷ 100 = 1.20 جنيه

الزيادة المقررة بمقتضى المادة 7 ق 136 لسنة 1981 = 3 × 150 ÷ 100 = 4.50 جنيه

يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة
إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة
التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق


فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة
المقررة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 4.50 ÷ 2 = 2.25 جنيه

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 4.00 + 1.20 +2.25 = 7.45
جنيه

الأجرة القانونية بعد العمل بقانون رقم 6 لسنة 1997 = 7.45 × 8 ( أمثال ) = 59.6
جنيه

تضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة من الزيادة فتصبح القيمة الإيجارية

= 59.60 +2.25 = 61.85 جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر


- كيفية احتساب الأجرة القانونية في حالة

تغيير استعمال العين لغير أغراض السكنى بعد

العمل بالقانون 49 لسنة 1977



نفرض أن أجرة الأساس كشقة سكنية = 5 جنيهات

و أن القيمة المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء = 3.00 جنيهات

فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي :

أجرة الأساس = 5.00 جنيه

الزيادة المقررة بمقتضى م 4 ق 121 لسنة 1947 – 5.00 × 10÷ 100 = 0.50 جنيه

الزيادة المقررة نتيجة استعمال العين طبقا للمادة 23 ق 49 لسنة 1977

= ( 5.00 + 0.50 ) × 200 ÷ 100 = 11.00 جنيه

الزيادة المقررة بمقتضى المادة 7 ق 136 لسنة 1981 = 3.00 × 150 ÷ 100 = 4.50 جنيه

يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة
إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة
التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق


فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة
المقررة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 4.50 ÷ 2 = 2.25 جنيه

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997

= 5.00 + 0.50 +11.00 +2.25 = 18.75 جنيه

الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 18.75 × 8 ( أمثال ) = 150
جنيه

تضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة من الزيادة فتصبح القيمة الإيجارية

= 150 +2.25 = 152.25 جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1977 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر



كيفية احتساب الأجرة القانونية في حالة تغيير

الاستعمال لغير غرض السكنى بعد العمل

بالقانون رقم 136 لسنة 1981 :



نفرض أن أجرة الأساس = 4 جنيهات

فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي :

الزيادة المقررة بموجب م 4 ق 121 لسنة 1947 = 4.00 × 10 ÷ 100 = 0.40 جنيه

الزيادة المقررة نتيجة تغيير الاستعمال طبقا للمادة 19 ق 136 لسنة 1981

= ( 4.00+ 0.40) × 200 ÷ 100 = 8.80 جنيه

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997

= 4.00 +0.40 +8.80 = 13.20 جنيها

الأجرة القانونية بعد العمل بقانون رقم 6 لسنة 1997

= 13.20 × 8 ( أمثال ) = 105.60 جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة بنسبة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد لك الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر



4- المدارس و المحاكم و الأندية

و المستشفيات و جميع الأماكن الأخرى المؤجرة

للمصالح الحكومية أو المعاهد العلمية :



أولا كيفية احتساب الأجرة القانونية لهذه الأماكن

إذا كانت مؤجرة ابتداء لنفس الغرض :

نفرض أن أجرة الأساس = 4.00 جنيه

و أن القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة = 3.00 جنيه

فإن الجرة القانونية تحدد على النحو التالي :

الزيادة المقررة بموجب م 4 ق 121 لسنة 1947 = 4.00 × 25 ÷ 100 = 4.50 جنيه

يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة
إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة
التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق


فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة
المقررة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 4.50 ÷ 2 = 2.25 جنيه

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 4.00 + 1.00 +2.25 = 7.25
جنيه

الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 7.25 × 8 ( أمثال ) = 58
جنيه

تضاف قيمة نصف الزيادة المستبعدة فتصبح القيمة الإيجارية

= 58.00 + 2.25 = 60 .25 جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة بنسبة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1977 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر



ثانيا : كيفية احتساب الأجرة القانونية في حالة

تغيير استعمال العين بعد العمل بالقانون رقم

49 لسنة 1977



نفرض أن أجرة الأساس ( كشقة سكنية ) = 4.00 جنيه

و أن القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة = 3.00 جنيه

فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي :

الزيادة المقررة بموجب م 4 ق 121 لسنة 1947 = 4.00 × 10 ÷ 100 = 0.40 جنيه

الزيادة المقررة نتيجة تغيير الاستعمال إعمالا للمادة 19 ق 136 لسنة 1981

= ( 4.00 +0.40 ) × 200 ÷ 100 = 8.80 جنيه

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997

= 4.00 + 0.40 +8.80 = 13.20

الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون 6 لسنة 1997 = 13.20 × 8 (أمثال ) = 105.60
جنيه

تزاد نسبة سنويا زيادة دورية متغيرة بنسبة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997
)

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد نسبة 2 % سنويا زيادة دورية سنوية ( م 1 ق 14 لسنة 2001
)

تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر



4- الأماكن الأخرى :

يدخل في هذه الفئة من الأماكن كل ما لا يدخل في أي من الفئات السابقة مثل (
الجراجات , العوامات , الحمامات العمومية , أكشاك الاستحمام , 0000000)

و تنطبق عليها نفس القواعد السابقة مع الوضع في الاعتبار عند حساب الأجرة القانونية
إن المادة 4 من القانون 121 لسنة 1947 قد فرقت في نسبة الزيادة بين الحالات الآتية
:

10 % إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز 4 جنيهات شهريا

12 % إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز 120 جنيهات شهريا

14 جنيه فيما زاد عن ذلك



يراعى الآتي عند تحديد الأجرة القانونية

للأماكن المنشأة قبل 1/1/1944 :



1- أجرة هذه الأماكن تحدد بواقع ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية

2- إعمالا لنص المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير و بيع الأماكن
في الأحوال التي يتم فيها تغيير الاستعمال إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة
القانونية لهذه لأماكن بنسبة 200 %

و طبقا لنص المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 تزاد الأجرة القانونية لهذه
الأماكن بنسبة 200 % أيضا على أنه في حالة التغيير الجزئي للاستعمال يستحق المالك
نصف هذه النسبة

3- طبقا لنص م 7 من ق رقم 136 لسنة 1981 تزاد في أول يناير من كل سنة أجرة الأماكن
المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9/9/1977 زيادة دورية ثابتة بواقع نسبة من
القيمة الإيجارية المتخذة أساس لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت
الإنشاء حتى لو أدخلت بها تعديلات جوهرية بواقع 30 % سنويا عن الأماكن المنشأة قبل
أول يناير سنة 1944 و تقف هذه الزيادة عند انقضاء خمس سنوات كاملة على تاريخ
استحقاق أول زيادة 0

4- إذا حدثت تعديلات جوهرية في العين غيرت من طبيعتها و من طريقة استعمالها بعد
أول يناير سنة 1944 فإن الجزء الذي أصابه التعديل يعتبر في حكم المنشأ حديثا وقت
إدخال التعديلات , و يخضع من حيث تحديد أجرته لحكم القانون الذي تمت تحت سلطانه
هذه التعديلات

( الطعن رقم 136 لسنة 42 ق – جلسة 10/11/1976 س 27 ع 2 ص 1554 )



5- الإصلاحات و التحسينات و التجديدات التي يكون قد أجراها المؤجر في المبنى قبل
التأجير تجيز للمالك إضافة زيادة مقابل تكاليفها على أجرة أبريل سنة 1941

( الطعن رقم 305 لسنة 37 ق – جلسة 6/3/1973 س 24 ص 3844 )



6- يشترط في التعديلات و الإصلاحات التي يستحق المؤجر في مقابلها زيادة في الجرة
أن يكون قد استحدثها هو أو سلفه من ماله الخاص دون أن يكون المستأجر هو الذي قام
بها 0

( الطعن رقم 353 لسنة 44 ق – جلسة 1/2/1978 س 29 ص 381 )

7- إذا لم يكت عقد أبريل سنة 1941 يخول للمستأجر حق التأجير من الباطن أو النزول
عن الإيجار إلى الغير , ثم اتفق في الإجارة الجديدة على أن يكون له هذا الحق جاز
للمؤجر أن يقوم هذا الحق و أنم يضيف قيمته إلى الأجرة المحددة في عقد أبريل , و
يتكون من مجموعها الأجرة القانونية التي تتحدد أساسا لحساب الجرة القانونية
الحالية

( الطعن رقم 168 لسنة 42 ق – جلسة 18/2/1976 س 27 ص 462 )

8- تغيير الاستعمال قبل العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 ميزة تقوم و تضاف
إلى أجرة الأساس 0

( الطعن رقم 690 لسنة 52 ق – جلسة 21/3/1988 س 39 ص 445 )

9- يدخل في تقدير الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل كل شرط أو التزام جديد لم يكن
واردا في العقود المبرمة قبل أول مايو سنة 1941 و لم يجر عرف في هذا التاريخ بفرضه
على المستأجر

10 – إذا كانت العين المؤجرة مكتبا أو عيادة و تم تغييرها إلى مسكن فمن حق المؤجر
أن يتمسك بأجرة الأساس باعتباره مكتنتبا لأنه لا يجبر على قبول تحويلها من مكتب
إلى سكن 0

( الطعن رقم 1830 لسنة 56 ق – جلسة 16/3/1992 )

11-الأماكن المؤجرة مفروشة أو بقصد استغلالها مفروشة جواز زيادة أجرتها بنسبة 70 %


عدم جواز الجمع بين هذه الزيادة و الزيادة المنصوص عليها في المادة 4 من القانون
رقم 121 لسنة 1947

( الطعن رقم 168 لسنة 42 ق – جلسة 18/2/1976 س 27 ص 462 )

12- الترخيص للمستأجر بالتأجير من الباطن ميزة جديدة للمؤجر تقويمها بحد أقصى 70 %
مع مراعاة حظر الجمع بين هذه الزيادة الأخيرة و زيادة الأجرة مقابل استغلال المكان
مفروش أو تأجيره مفروشا 0

( الطعن رقم 562 لسنة 41 ق – جلسة 14/4/1976 س 27 ص 936 )

13- إذا أعطى المستأجر مزايا مستقلة عن الانتفاع بالعين المؤجرة ذاتها – كاستعمال
التليفون أو استهلاك الكهرباء أو غيرها و هي ليست لصيقة بالعين سواء استمر
الانتفاع بتلك المزايا أو استغنى عنها فإن مقابلها يبقى حرا و يكون من شأن مثل هذه
الميزات المنفصلة عن العين و التي ألحقت بها في عقد الإيجار من شأنها أن تنأى عن
تطبيق قانون إيجار الأماكن

( الطعن رقم 618 لسنة 50 ق – جلسة 22/1/1986 )

14 – أجرة الأساس تحدد وفق الأسس المنصوص عليها في القانون و من ثم لا عبرة
بالأجرة الاتفاقية المنصوص عليها في عقد الإيجار 0

15- عند تحديد قيمة الزيادة بمقتضى م 7 من ق رقم 136 لسنة 1981 يتم تحديد الزيادة
على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية في
ذات وقت الإنشاء حتى لو أدخلت عليها تعديلات جوهرية فإذا كانت العين غير مربوط
عليها ضريبة أصلية يكون الاسترشاد بالضريبة المفروضة على وحدة مماثلة في عقار
مماثل 0

16- إن تكاليف الترميم و الصيانة لا تخضع للزيادة المقررة بموجب المادة 3 من
القانون رقم 6 لسنة 1997 إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237
لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 و التي نصت على أنه ( لا
يدخل في الأجرة القانونية الحالية – و التي تضاعف و تزاد وفقا للمواد الثلاثة
السابقة – الملحقات التي تخص العين المؤجرة كقيمة استهلاك المياة و أجرة الحارس و
الضرائب العقارية و الرسوم و أعباء الترميم و الصيانة و نفقات إصلاح المصعد غير
الدورية )

( و كذلك الحكم الصادر في الطعن رقم 1084 لسنة 56 ق – جلسة 8/4/1987)

و ( الحكم الصادر في الاستئناف 3452 لسنة 116ق – جلة 23/6/1999 من الدائرة 58
إيجارات 0 محكمة استئناف القاهرة )

ثانيا لأماكن التي أنشئت منذ 1/1/1944

و حتى 17/9/1952 الخاضعة لأحكام

القانون رقم 199 لسنة 1952 :

تخضع هذه الأماكن لأحكام المرسوم بقانون 199 لسنة 1952 الذي أضاف المواد 5 مكرر (
1 , 2 , 3 ) و الذي نشر في 17/9/1952 و تم العمل به ابتداء من هذا التاريخ 0

و تخضع كذلك للتخفيضات المقررة بالقانون رقم 7 لسنة 1965

و فيما يلي نص المرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952

المادة الأولى :

تضاف إلى القانون رقم 121 لسنة 1947 المشار إليه المواد الآتية برقم 5 مكرر (1) و
5 مكرر (2) و 5 مكرر (3)

" مادة 5 مكرر (1) تخفض بنسبة 15 % الأجور الحالية للأماكن التي أنشئت منذ
أول يناير سنة 1944 و ذلك ابتداء من الأجرة المستحقة عن شهر أكتوبر سنة 1952
"

" مادة 5 مكرر (2) " تكون الأجرة بالنسبة للأماكن المذكورة في المادة
السابقة إذا لم يكن قد سبق تأجيرها على أساس أجرة المثل عند العمل بهذا القانون
مخفضة بنسبة 15 % "

" مادة 5 مكرر (3) " لا يسري الخفض المشار إليه في المادتين السابقتين
على ما يلي :

أولا : لمباني التي تبدأ في إنشائها بعد العمل بهذا القانون 0

ثانيا : عقود الإيجار المبرمة لمدة تزيد عن 10 سنوات 0

المادة الثانية :

على وزيري العدل و الداخلية كل فيما يخصه تنفيذ هذا القانون و يعمل به من تاريخ
نشره في الجريدة الرسمية 0

و في ضوء نصوص المرسوم بقانون 199 لسنة 1952 تتحدد الاجرة القانونية للمكان المؤجر
لغير أغراض السكنى على النحو التالي :

نفرض أن الحجرة الفعلية في شهر سبتمبر سنة 1952 وقت صدور هذا القانون أن أجرة
المثل عند العمل به = 10 جنيهات 0

و أن القيمة الإيجارية المتخذة أساس لحساب الضريبة = 8 جنيهات 0

فإن الأجرة القانونية تتحدد على النحو التالي :

- الأجرة ف أكتوبر سنة 1952 مخفضة بنسبة 15 % إعمالا لأحكام المادة 5 مكرر من
المرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952

- =0.10 ×( 100-15) ÷ 100 = 8.50 جنيه

- الأجرة في مارس 1956 مخفضة بنسبة 20 % إعمالا للمادة الأولى كمن القانون رقم 7
لسنة 1965 = 8.50 ×( 100-20 ) ÷ 100 = 6.80 جنيه

- الزيادة المقررة بموجب المادة 7 ق 136 لسنة 1981 ( 20 % سنويا لم\ة خمس سنوات )
= 8 × 100 ÷ 100 = 8 جنيهات

- يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنهال لا تأخذ حكم
الأجلة إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة
التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض 1084 لسنة 56 ق
= 8 ÷ 2 = 4

- الأجرة القانونية عند العمل بقانون رقم 6 لسنة 1997 = 6.80 +4 = 10.80 جنيهات

- الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 10.80 × 5 ( أمثال ) =
54 جنيه 0

- يضاف قيمة نصف الزيادة المستبعدة = 54+4= 58 جنيه

- تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة بنسبة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 )

- اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )

- تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر



ثانيا : كيفية تحديد الأجرة القانونية في حالة

تغيير الاستعمال العين بعد العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 :

نفرض أن القيمة الإيجارية للوحدة السكنية = 10 جنيهات

و أن القيمة المتخذة أساسا لحساب الضريبة = 8 جنيهات

فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي

الأجرة في أكتوبر 1952 منخفضة بنسبة 15 % ق 199 لسنة 1952

= 10.00 × ( 100-15 ) ÷ 100= 8.50 جنيه

الأجرة في مارس سنة 1965 مخفضة بنسبة 20 % م 1 ق 7 لسنة 1965

= 8.50 × ( 100-20) ÷ 100 = 6.80 جنيه

الزيادة المقرة نتيجة تغيير استعمال العين م 23 ق 49 لسنة 1977

= 6.80 × 100 ÷ 100 = 6.80 جنيه

الزيادة المقررة بموجب المادة 7 ق 136 لسنة 1981 = 8 × 100 ÷ 100 = 8 جنيهات

( 20 % سنويا لمدو خمس سنوات )

يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنهال لا تأخذ حكم الأجرة
إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية
للقانون رقم 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض 1084 لسنة 56

= 8÷ 2 = 4 جنيهات

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 6.80 +6.80 +4 = 17.60
جنيها

الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 17.60 × 5 ( أمثال ) = 88
جنيه

يضاف قيمة نصف الزيادة المستبعدة = 88+40 = 92 جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة بنسبة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر



ثالثا : كيفية تحديد الأجرة في حالة

تغيير استعمال العين بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981

نفرض أن القمة الإيجارية للوحدة السكنية = 10 جنيهات

و أن القيمة المتخذة أساس لحساب الضريبة = 8 جنيهات

فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي :

الأجرة في أكتوبر سنة 1952 مخفضة بنسبة 15 % ق 199 لسنة 1952

= 10.00 × ( 100-15 ) ÷ 100 = 8.50 جنيه

الأجرة في مارس سنة 1965 مخفضة بنسبة 20 % م 1 ق 7 لسنة 65

= 8.50 × ( 100-20 ) ÷ 100 = 6.80 جنيه

الزيادة المقررة نتيجة تغيير الاستعمال إعمالا للمادة 19 ق 136 لسنة 1981

= 6.80 × 100 ÷ 100 % = 6.80 جنيه

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 13.60 × 5( أمثال ) = 68
جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة بنسبة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 199978 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر

يلاحظ الآتي عند حساب القيمة الإيجارية

للأماكن المنشأة من 1/1/1944 حتى

17/9/1952

1- أن المرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 قد خفض الأجرة بنسبة 15 % في المادة
الأولى منه

2- أن القانون رقم 7 لسنة 1965 قد صدر بتخفيض ثان بنسبة 20 % في المادة الأولى منه


3- أن تغيير الاستعمال في ظل ق 49 لسنة 1977 في المادة 23 يوجب زيادة نسبة 100 % و
في حالة التغيير الجزئي تكون الزيادة 50 % فقط

4- أن الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى زيدت بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 زيادة
دورية ثابتة لمدو خمس سنوات بواقع 20 % سنويا من القيمة الإيجارية المتخذة أساسا
لحساب الضريبة على العقارات المبينة في تاريخ 1/1/1944 و قبل 5/11/1961

5- أن أجرة هذه الأماكن ( فيما إذا كانت مؤجرة لغير أغراض السكنى ) بواقع خمسة
أمثال الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997

6- أن المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 لا تدخل أعباء الترميم
و الصيانة في الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997

ثالثا الأماكن التي بدئ في إنشائها

بعد 18/9/1952 و تم إنشاؤها قبل 12/6/1958

و الخاضعة لأحكام القانون رقم 55 لسنة 1958

تخضع هذه الأماكن في تحديد أجرتها للقانون رقم 55 لسنة 58 و الذي أضاف المادة 5
مكرر ( 4) نصها الآتي :

" تخفض بنسبة 20 % الأجور الحالية للأماكن التي أنشئت منذ 18 ديسمبر 1952 و
ذلك ابتداء من الأجرة المستحقة عن شهر يوليو سنة 1958 و المقصود بالأجرة الحالية
في أحكام هذه المادة الأجرة التي كان يدفعها المستأجر خلال سنة سابقة على تاريخ
العمل بهذا القانون أو الأجرة الواردة في عقد الإيجار أيهما أقل "

و إذا كان المكان المؤجر لم يكن قد سبق تأجيره ’ يكون التخفيض بالنسبة المتقدمة
على أساس أجرة المثل عند العمل بأحكام هذا القانون

و تعتبر الأماكن منشأة في التاريخ المشار إليه في هذه المادة إذا كان قد انتهى
البناء فيها و أعدت للسكنى فعلا في تاريخ 18/9 /1952 أو بعده

و لا يسري التخفيض المشار إليه فيما تقدم بالنسبة إلى ما يأتي :

أولا" المباني التي يبدأ في إنشائها بعد العمل بأحكام هذا القانون

ثانيا : عقود الإيجار المبرمة لمدة تزيد على عشر سنوات

مادة 2 " ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية و يعمل به في الإقليم المصري
من تاريخ نشره

( صدر برئاسة الجمهورية في 17 ذي القعدة سنة 1377 ( 5 يونيو سنة 1958 )

1- تحدد أجرة الأساس بالأجرة التي كان يدفعها المستأجر خلال سنة سابقة على تاريخ
العمل بهذا القانون في 5/6/1958 أو الجرة الواردة في عقد الإيجار ( أيهما أقل ) أو
بأجرة المثل إذا لم يكن المكان قي سبق تأجيره أو تعذر إثبات أجرته الحقيقة

2- تخفض الأجرة إعمالا لنص المادة 5 مكرر 4 من القانون 55 لسنة 1958 اعتبارا من
أول يوليو سنة 1958 بنسبة 20 %

3- تخفض الأجرة مرة أخرى إعمالا لنصوص القانون 7 لسنة 1965 بنسبة 20 %

مثال :

نفرض أن أجرة الأساس = 10 جنيهات

و أن القيمة المتخذة أساس لحساب الضريبة = 8 جنيهات

فإنم الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي :

الأجرة بعد التخفيض المقرر بالمادة 5 مكر 4 ق 55 لسنة 1958

= 10.00 × ( 100-20 ) ÷ 100 = 8.00 جنيه

الأجرة في أو لمارس 1965 بعد التخفيض المقرر بالقانون 7 لسنة 1965

= 8.00 × ( 100- 20 ) ÷ 100= 6.40 جنيه

الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 = 8.00 × 100 ÷ 100 = 8.00 جنيه

يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنهال لا تأخذ حكم الأجرة
إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة
التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض 1084 لسنة 56

= 8÷ 2 = 4 جنيهات

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 6.4 + 4 = 10.4 جنيه

الأجرة القانونية بعد العمل بقانون رقم 6 لسنة 1997 = 10.4 × 5 ( أمثال ) = 52
جنيه

تضاف قيمة نصف الزيادة المستبعدة = 52+4 = 56 جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة بنسبة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 199978 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر



ثانيا : كيفية تحدي الأجرة القانونية في حالة

تغيير لاستعمال بعد العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977

نفرض أن أجرة الأساس كشقة سكنية = 10 جنيهات

وأن القيمة المتخذة أساس لحساب الضريبة العقارية = 8 جنيهات

فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي :

الأجرة بعد التخفيض المقرر بالمادة 5 مكرر 4 ق 55 لسنة 1958

= 10.00 × ( 100-20 ) ÷ 100 = 8.00 جنيه

الأجرة في أول مارس 1965 بعد التخفيض المقرر بالقانون رقم 7 لسنة 1965

8.00× ( 100-20) ÷ 100 = 6.40 جنيه

الزيادة المقررة بالمادة 23 ق 49 لسنة 1977

= 6.4 × 100 ÷ 100= 6.40 جنيه

الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981

= 8.00 × 100 ÷ 100 = 8.00 جنيه



يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنهال لا تأخذ حكم الأجرة
إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة
التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض 1084 لسنة 56

= 8÷ 2 = 4 جنيهات

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 6.4 + 6.4 + 4 = 16.8 جنيه


الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 16.8 × 5 ( أمثال ) = 84
جنيه

تضاف قيمة نصف الزيادة المستبعدة = 84+4 = 88 جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة بنسبة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر



ثالثا : كيفية تحديد الأجرة القانونية ف حالة

تغيير الاستعمال بعد العمل بالقانون رقم

136 لسنة 1981

نفرض أن أجرة الأساس ( كشقة سكنية ) = 10 جنيهات

و أن القيمة المتخذة أساسا لحساب الضريبة العقارية = 8 جنيهات

فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي :

الأجرة بعد التخفيض المقرر بالمادة 5 مكرر 4 ق 55 لسنة 1958

= 10.00 × ( 100- 20 ) ÷ 100 = 8.00 جنيه

الأجرة في أول مارس 1965 بعد التخفيض المقرر بالقانون رقم 7 لسنة 1965

= 8.00 × ( 100-20 ) ÷ 100 = 6.40 جنيه

الزيادة المقررة بالمادة 19 ق 136 لسنة 1981 نتيجة تغيير استعمال العين

6.40 × 100 ÷ 100 = 6.40 جنيه

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997

= 6.40 + 6.40 = 12.80 جنه

الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997

= 12.80 × 5 ( أمثال ) = 64 جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة بنسبة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر

يلاحظ الآتي عند حساب القيمة الإيجارية

من 18/9/1952 حتى 12/6/1958

الخاضعة لأحكام القانون لسنة 1958

1- أجرة هذه الأماكن تحدد إعمالا لنص المادة 3 ق 6 لسنة 97 بواقع خمسة أمثال
الأجرة القانونية الحالية

2- في الأحوال التي يتم فها تغيير الاستعمال إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة
القانونية بنسبة 100 % ( م 23 ق 49 لسنة 1977 , م 19 ق 136 لسنة 1981 )

3- إعمالا لنص المادة 7 ق 136 لسنة 1981 تزاد أجرة هذه الأماكن زيادة دورية ثابتة
لمدة خمس سنوات بواقع 20 % من القيمة الإيجارية المتخذة أساس لحساب الضريبة على
العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء

رابعا : الأماكن التي بدئ في إنشائها بعد 12/6/1958 و تم

إنشاؤها قبل 5/11/1961 الخاضعة لأحكام القانون 168 لسنة 1961

هذه الأماكن تخضع في تحديد أجرتها إلى أحكام المادة 5 مكررة المضافة بالقانون رقم
168 لسنة 1961 الذي خفض أجرتها 20 % كما خضعت في تخفيض أجرتها لأحكام القانون رقم
7 لسنة 1965 و التي تنص على لآتي :

مادة " 1" تضاف إلى القانون رقم 121 لسنة 1947 مادة جديدة برقم 5 مكرر (
5 ) نصها الآتي :

: تخفض بنسبة 20 % الأجور الحالية للأماكن التي أنشئت بعد العمل بالقانون رقم 55
لسنة 1958 المشار إليه و ذلك ابتداء من الأجرة المستحقة عن الشهر التالي لتاريخ
العمل بهذا القانون "

و المقصود بالأجرة الحالية في أحكام هذه المادة الأجرة التي كان يدفعها المستأجر
خلال سنة سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون أو الأجرة الواردة في عقد الإيجار
أيهما أقل

و إذا كان المكان المؤجر لم يكن قد سبق تأجيره يكون التخفيض بالنسبة المتقدمة على
أسا أجرة المثل عند العمل بأحكام هذا القانون

و تعتبر الأماكن منشأة في التاريخ المشار إليه في هذه المادة إذا كان قد انتهى
البناء فيها و أعدت للسكن فعلا بعد العمل بالقانون رقم 55 لسنة 1958

و لا يسري التخفيض المشار إليه فيما تقدم بالنسبة إلى ما يأتي :

أولا : المباني التي يبد أ في إنشائها بعد العمل بأحكام هذا القانون

ثانيا : عقود الإيجار المبرمة لمدة تزيد على عشر سنوات

مادة " 2" ينشر هذا القرار بقانون في الجريدة الرسمية و يعمل به من
تاريخ نشره ( صدر برئاسة الجمهورية في 23 من جمادى الأول سنة1381 , 2 نوفمبر سنة
1961 )



أولا : كيفية احتساب الأجرة القانونية لمكان

مؤجر لغير أغراض السكنى في ظل القانون

168 لسنة 1961 :

1- تحدد أجرة الأساس بالأجرة التي كان يدفعها المستأجر خلال سنة سابقة على تاريخ
العمل بهذا القانون في 5/11/1961 أو الأجرة الواردة في عقد الإيجار ( أيهما ؟اقل )
أو بأجرة المثل إذا لم يكن المكان قد سبق تأجيره أو تعذر إثبات أجرته الحقيقة

2- تخفض الأجرة بنسبة 20 % إعمالا لنص المادة 5 مكرر 4 ق 55 لسنة 58 اعتبارا من
1/7/1958

3- تخفض الأجرة مرة أخرى إعمالا لنص م 1 ق 7 لسنة 65

( مثال )

نفرض أن أجرة الأساس = 10 جنيهات

و أن القيمة المتخذة أساسا لحساب الضريبة = 8 جنيهات

فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي :

الأجرة اعتبارا من 1/12/1/1961 تخفض بنسبة 20 % إعمالا للمادة 5 مكرر ق 168 لسنة
1961

= 10.00 × ( 100-20 ) ÷ 100 = 8 جنيهات

الأجرة اعتبار من 1/3/1965 مخفضة بنسبة 20 % إعمالا للمادة 1 ق 7 لسنة 65

= 8.00 × ( 100- 20 ) ÷ 100 = 6.40 جنيه

الزيادة المقررة بموجب م 7 ق 136 لسنة 1981 = 8 × 100 ÷ 100 = 8 جنيه

يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنهال لا تأخذ حكم الأجرة
إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة
التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض 1084 لسنة 56

= 8÷ 2 = 4 جنيهات

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 6.40+4 = 10.4 جنيه

الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رم 6 لسنة 1997 = 1.04 × 5 ( أمثال ) = 52
جنيه

تضاف قيمة نصف الزيادة المستبعدة = 52+4 = 56 جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة بنسبة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 97 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر



ثانيا : كيفية تحديد الجرة القانونية في حالة

تغيير الاستعمال بعد العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977



نفرض أن أجرة الأساس ( كشقة سكنية ) = 10 جنيهات

و أن القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة العقارية = 8 جنيه

فإن الجرة القانونية تحدد على النحو التالي :

الأجرة بعد التخفيض المقرر بالمادة 5 مكرر ق 168 لسنة 61

= 10.00 × ( 100- 20 ) ÷ 100 = 8 جنيه

الجرة بعد التخفيض المقرر بالمادة 1 ق 7 لسنة 65 = 8 × ( 100 – 20 ) ÷ 100 = 6.40
جنيه الزيادة المقررة بموجب م 23 ق 49 لسنة 1977 نتيجة تغيير الاستعمال

= 6.40 × 100 ÷ 100 = 6.40 جنيه

الزيادة المقررة بموجب م 7 ق 136 لسنة 1981 = 800 × 100 ÷ 100 = 8 جنيه

يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنهال لا تأخذ حكم الأجرة
إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة
التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض 1084 لسنة 56

= 8÷ 2 = 4 جنيهات

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 6.40+6.40 = 16.80 جنيه

الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 =16.80 × 5 ( أمثال ) = 84
جنيه

تضاف قيمة نصف الزيادة المستبعدة =84+4 = 88 جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة بنسبة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 97 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر



ثالثا كيفية تحديد الأجرة في حالة تغيير

الاستعمال بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981



نفرض أن أجرة الأساس ( كشقة سكنية ) = 10 جنيهات

و أن القيمة المتخذة أساس لحساب الضريبة العقارية = 8 جنيه

فإن الأجرة القانونية تتحدد على النحو التالي :

الأجرة بعد التخفيض المقرر بالمادة 5 مكرر ق 168 لسنة 1961

= 10.00 × ( 100-20 ) ÷ 100 = 8 جنه

الأجرة بعد التخفيض المقرر بالمادة 1 ق 7 لسنة 65

= 8 × ( 100-20 )÷ 100 = 6.40 جنيه

الزيادة المقررة بموجب المادة 7 ق 136 لسنة 1981 = 8 × 100 ÷ 100 = 8 جنيه



يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنهال لا تأخذ حكم الأجرة
إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة
التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض 1084 لسنة 56

= 8÷ 2 = 4 جنيهات

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 6.40+4 = 10.40 جنيه

الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 =10.40 × 5 ( أمثال ) = 52
جنيه

تضاف قيمة نصف الزيادة المستبعدة = 52+4 = 56 جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة بنسبة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 97 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر

خامسا : الأماكن المنشأة منذ 5 نوفمبر 1961

حتى 21/2/1965 الخاضعة لأحكام القانون رقم

46 لسنة 1962 و القانون رقم 7 لسنة 65



أصبحت أجرة جميع الأماكن سواء المؤجرة للسكنى أو لغير أغراض السكنى التي تنشأ بعد
العمل بالقانون رقم 168 لسنة 61 خاضعة للجان تحيدي الأجرة المنصوص عليها في
القانون 46 لسنة 62 و لو كان قد تم التعاقد عليها بأجرة اتفاقية في الفترة من
5/11/1961 إلى 16/2/1962

ثم صدر القانون رقم 7 لسنة 1965 و نص في المادة الثانية منه على أن " تخفض
بنسبة 35 % الأجور المتعاقد عليها للأماكن الخاضعة لأحكام القانون رقم 46 لسنة
1962 و التي لم يكن قد تم تقدير قيمتها الإيجارية طبقا لحكام هذا القانون تقديرا
نهائيا غير قابل للطعن فيه

و تعتبر الجرة المخفضة طبقا للفقرة السابقة محددة تحديدا نهائيا غير قابل للطعن
فيه للقيمة الإيجارية و يسري بأثر رجعي من بدء تنفيذ عقد الإيجار

و بالنسبة للأماكن التي يكون قد تم تقدير قيمتها الإيجارية تقديرا نهائيا غير قابل
للطعن فيه تعدل هذه القيمة على أساس القيمة المخفضة طبقا لحكم المادة أو طبقا
للتقدير الذي تم وفقا لأحكام القانون رقم 46 لسنة 62 أهما أقل و ذلك اعتبارا من
الأجرة المستحقة عن شهر مارس 1965



أولا : كيفية تحديد الأجرة القانونية لمكان

مؤجر لغير أغراض السكنى ف ظل

ق 46 لسنة 62 ق 7 لسنة 1965

1- الأماكن التي لم يكن قد تم تقدير قيمتها الإيجارية تقديرا نهائيا بواسطة لجان
تحديد الأجرة تخفض الأجور المتعاقد عليها و لو كانت اتفاقية بنسبة 35 %

2- الأماكن التي تكون قد تم تقدير قيمتها الإيجارية تقديرا غير قابل للطعن عن صدور
القانون 7 لسنة 1965 تخفض قيمتها الإيجارية المتعاقد عليها بنسبة 35 % أو طبقا
لتقدير اللجان ( أيهما أقل ) و يترك الخيار بينهما للمستأجر وحده

( مثال )

نفرض أن أجرة الأساس بعد التخفيض طبقا للقانون 7 لسنة 665 = 10 جنيهات

و أن القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة العقارية = 8 جنيهات

فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو الآتي :

الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 = 8 × 50 ÷ 100 = 4 جنيه

يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنهال لا تأخذ حكم الأجرة
إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة
التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض 1084 لسنة 56

= 8÷ 2 = 4 جنيهات

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 =2+10 = 12 جنيه

لأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 12 × 4 ( أمثال ) = 48 جنيه


تضاف قيمة نصف الزيادة المستبعدة = 48+ 2 = 50 جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة بنسبة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 97 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر



ثانيا : كيفية تحديد الأجرة القانونية في حالة

تغيير الاستعمال بعد العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977



نفرض أن أجرة الأساس كشقة سكنية بعد تخفيضها بالقانون رقم 7 لسنة 65 = 10 جنيها

و أن القيمة المتخذة أساسا لحساب الضريبة العقارية = 8 جنيهات

فإن الأجرة القانونية تتحدد على النحو التالي :

الزيادة المقررة بت\المادة 23 ق 49 لسنة 1977 = 10 × 75 ÷ 100 = 7.5 جنيه

الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 = 8 × 50 ÷ 100= 4 جنيه

يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنهال لا تأخذ حكم الأجرة
إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة
التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض 1084 لسنة 56

= 8÷ 2 = 4 جنيهات

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 =10+ 7.5+2 = 19.5 جنيه

لأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 19.5 × 4 ( أمثال ) = 80
جنيه

تضاف قيمة نصف الزيادة المستبعدة = 78+2 = 80 جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة بنسبة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 97 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر



ثالثا : كيفية تحديد الأجرة القانونية في حالة

تغيير الاستعمال بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981

نفرض أنم أجرة الأساس ( كشقة سكنية ) = 10 جنيهات

و أن القيمة المتخذة أساس لحساب الضريبة العقارية = 8 جنيهات

فإن الجرة القانونية تتحدد على النحو التالي :

الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 = 10× 75 ÷ 100 = 7.5 جنيه

يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنهال لا تأخذ حكم الأجرة
إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة
التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض 1084 لسنة 56

7.5 ÷ 2 = 3.75

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 =10+3.75 = 13.75 جنيه

لأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 13.75× 4 ( أمثال ) = 55
جنيه

تضاف قيمة نصف الزيادة المستبعدة = 55+3.75= 58.75 جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة بنسبة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 97 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر

سادسا : الأماكن المنشأة اعتبار من

22/2/1965 حتى 6/10/1973 الخاضعة للقانون رقم

52 لسنة 1969



تخضع أجرة هذه الأماكن لتقدير اللجان المنصوص عليها في القانون رقم 52 لسنة 1969 و
المعمول به اعتبارا من 18/8/1969

أولا : كيفية تحديد الأجرة القانونية :

نفرض أن أجرة الأساس = 10 جنيهات

و أن القيمة الإيجارية المتخذة أساس لحساب الضريبة = 8 جنيهات

فإن الأجرة القانونية تتحدد على النحو التالي :

الزيادة المقررة بموجب م 7 ق 136 لسنة 1981 = 8 × 50 ÷ 100 = 4 جنيه

يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة
إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة
التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض 1084 لسنة 56

4÷ 2 = 2

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 =10+2 = 12 جنيه

لأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 12× 4 ( أمثال ) = 48جنيه

تضاف قيمة نصف الزيادة المستبعدة = 48+2 = 50 جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة بنسبة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 97 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر



ثانيا : كيفية تحدي الأجرة القانونية في حالة تغير الاستعمال

بعد العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977



نفرض أن تحديد اللجنة للقيمة الإيجارية ( كشقة سكنية ) بعد خصم الضرائب = 10
جنيهات

و أن القيمة المتخذة أساس لحساب الضريبة = 8 جنيهات فإن الأجرة القانونية تتحدد
على النحو التالي :

الزيادة المقررة نتيجة تغيير الاستعمال بموجب م 3 ق 49 لسنة 1977

= 10 × 75 ÷ 100 = 7.5 جنيه

الزيادة المقررة إعمالا لنص م 7 ق 136 لسنة 1981

= 8 × 50 ÷ 100 = 4 جنيه

يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنهال لا تأخذ حكم الأجرة
إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة
التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض 1084 لسنة 56

4÷ 2 = 2

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 =10+7.5+2 = 19.5 جنيه

لأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 19.5× 4 ( أمثال ) = 78
جنيه

تضاف قيمة نصف الزيادة المستبعدة = 78+2= 80 جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة بنسبة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 97 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر



ثالثا : كيفية تحديد الأجرة القانونية في حالة تغيير

الاستعمال بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981
نفرض أن أجرة الأساس كشقة سكنية = 10 جنيهات

و أن قد تم تغيير استعمال العين إلى غير الأغراض السكنية

فإن الأجرة القانونية تتحدد على النحو التالي :

الزيادة المقررة نتيجة تغيير الاستعمال بالمادة 19 ق 136 لسنة 1981

= 10 × 75 ÷ 100 = 7.5 جنيه

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997

= 10+7.5 = 17.5 جنيه

الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 17.5× 4 ( أمثال ) =70
جنيه

تضاف قيمة نصف الزيادة المستبعدة = 78+2= 80 جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة بنسبة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 97 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر

يلاحظ الآتي عند حساب القيمة الإيجارية :

1- أن الأجرة القانونية طبقا للمادة 3 ق 6 لسنة 1997 تحدد بواقع 4 أمثال الأجرة
القانونية للأماكن المنشأة من 15/11/1961 حتى 6/10/1973

2- في الأحوال التي يتم فيها تغيير الاستعمال العين لغير أغراض السكنى تزاد الأجرة
بنسبة 75 % للأماكن المنشأة من 5/11/1961 حتى 9/9/1977 م 19 ق 136 لسنة 1981

3- إعمالا لنص م 7 ق 136 لسنة 1981 تزاد أجرة الأماكن المنشأة منذ 5/11/1961 حتى
6/10/1973 زيادة دورية ثابتة لمدة خمس سنوات بواقع 10 % من القيمة الإجارية
المتخذة لحساب الضريبة على العقارات المبنية وقت الإنشاء

سابعا الأماكن المنشأة من

7/10/1973 و حتى 9/9/1/1977

تخضع أجرة هذه الأماكن لتقدير اللجان المنصوص علها في القانون 52 لسنة 69 و
المعمول به
اعتبارا من 18/8/1969

أولا : كيفية تحدي أجرة هذه الأماكن المؤجرة

لغير أغراض السكنى :
نفرض أن أجرة الأساس وفق تقدير اللجان بعد خصم الضرائب = 10 جنيهات

و أن القيمة الإيجارية المتخذة أساس لحساب الضريبة = 8 جنيهات

فإن الأجرة القانونية تتحدد على النحو التتالي :

الزيادة المقررة بموجب المادة 7 ق 136 لسنة 1981 = 8 × 25 ÷ 100 = 2 جنيه

يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنهال لا تأخذ حكم الأجرة
إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة
التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض 1084 لسنة 56

2÷ 2 = 1 جنيه

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 10+1 = 11 جنيه

لأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 11 × 3 ( أمال ) = 33 جنيه

تضاف قيمة نصف الزيادة المستبعدة = 33+1= 34 جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة بنسبة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 97 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر






_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: شرح قوانين الايجار   الأحد مارس 07, 2010 5:13 am

ثانيا كيفية تحديد الأجرة في
حالة تغيير

الاستعمال بعد العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977

نفرض أن أجرة الأساس ( كشقة سكنية ) = 10 جنيهات

و أن القيمة المتخذة أساس لحساب الضريبة = 8 جنيهات

فإن الأجرة القانونية تتحدد على النحو التالي :

الزيادة في الأجرة نتيجة تغيير الاستعمال م 3 ق 49 لسنة

1977 = 10 × 75 ÷ 100 = 7.5 جنيه

الزيادة المقررة بموجب م 7 ق 136 لسنة 1981

= 8 × 25 ÷ 100 = 2 جنيه

يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنهال لا تأخذ حكم الأجرة
إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة
التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض 1084 لسنة 56

2÷ 2 = 1 جنيه

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 10+7.5+1 = 18.5 جنيه

لأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 18.5 × 3 ( أمثال ) = 55.5
جنيه

تضاف قيمة نصف الزيادة المستبعدة = 55.5+1 = 56.5 جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة بنسبة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 97 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر
ثالثا : كيفية تحدي الأجرة في حالة

تغيير الاستعمال بعد العمل بالقانون 136 لسنة 1981



نفرض أن أجرة الأساس ( كشقة سكنية ) = 10 جنيهات

فإن الأجرة القانونية تتحدد على النحو التالي :

الزيادة في الأجرة نتيجة تغيير استعمال م 19 ق 136 لسنة 1981

= 10 × 75 ÷ 100 = 7.5 جنيه

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 10+7.5 = 17.5 جنيه

لأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 17.5 × 3 ( أمثال ) = 52.5
جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة بنسبة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 97 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر

يلاحظ الآتي عند حساب هذه الأجرة :

1- تحدد الأجرة القانونية لهذه الأماكن إعمالا لنص م 3 ق 6 لسنة 1997 بواقع ثلاثة
أمثال الأجرة القانونية الحالية

2- في الأحوال التي يتم فيها تغيير الاستعمال إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة
القانونية بنسبة 75% إعمالا م 32 ق 49 لسنة 1977

3- إعمالا لنص المادة 7 ق 136 لسنة 1981 تزاد أجرة الأماكن المنشأة منذ أكتوبر 73
و حتى 9/9/77 زيادة دورية ثابتة بواقع 5 % من القيمة الإيجارية المتخذة أساسا
لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وزقت الإنشاء و لمدة خمس سنوات

ثامنا : الأماكن المنشأة
اعتبارا من 10/9/77
حتى 30/7/1981 الخاضعة للقانون

رقم 49 لسنة 77

تخضع أجرة هذه الأماكن لهذه اللجان المنصوص عليها في المادة 12 من القانون رقم 49
لسنة 1977

أولا : كيفية حسا بالأجرة التي تجري عليها الزيادة :

نفرض أن أجرة الأساس = 10 جنيهات

فإن الأجرة القانونية تتحدد على النحو التتالي :

الزيادة المقررة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 10 × 10 ÷ 100 = 1 جنيه

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 10 +1 = 11 جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة بنسبة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 97 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر

ثانيا : كيفية تحديد الأجرة في حالة تغيير الاستعمال :

نفرض أن أجرة الأساس = 10 جنيهات

فإن الأجرة القانونية تتحدد على النحو التالي :

الزيادة في الأجرة نتيجة تغيير الاستعمال = 10 × 50 ÷ 100 = 5 جنيه

الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 10+5 = 15 جنيه

الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 =

15 + ( 15 × 10 ÷ 100 ) = 16.5 جنيه

تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة بنسبة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 97 )

اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 )

تضاف بعد الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر

يلاحظ الآتي عند حساب هذه الأجرة :

1- نصت المادة 19 ق 136 لسنة 1981 على أنه في الأحوال التي يتم فيها تغيير
الاستعمال إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة 50 % للمباني المنشأة
أو التي أنشئت بعد 9/9/77 و في حالة التغيير الجزئي للاستعمال يستحق المالك نصف
النسبة



تاسعا : الأماكن المرخص بإنشائها ابتداء من

31/7/1981 حتى 30/1/1996 الخاضعة لأحكام القانون

رقم 136 لسنة 1981
تخضع هذه الأماكن لأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 و إعمالا لأحكام هذا القانون
يتولى مالك المبنى المرخص بإنشائه لأغراض السكنى تحديد الأجرة وفقا للضوابط و
المعايير المنصوص عليها في القانون و إذا رأى المستأجر أن الأجرة التي حدها المالك
تزيد على الحدود المنصوص عليها ف هذا القانون جاز له اللجوء إلى لجان تحديد الأجرة
لتحديد أجرة المكان وفق الأسس المنصوص علها في القانون

و يراعى أنه إذا كان المكان مرخص في إقامته أصلا لأغراض غير سكنية فإن تحديد أجرته
لا يخضع للأسس المنصوص عليها بالقانون

يلاحظ عند حساب هذه الأجرة :

1 – تزاد أجرة هذه الأماكن إعمالا لأحكام القانون رقم 6 لسنة 1997 بنسبة 10 %

2- في حالة تغير الاستعمال تزاد الجرة القانونية بنسبة 50 % و في حالة التغيير
الجزئي للاستعمال يستحق الملك نصف هذه النسبة 0

والله ولى التوفيق


المصدر : مجلة المحاماه















قانون رقم 4 لسنة 1996


بشأن سريان احكام
القانون علي الاماكن التي لم يسبق تأجيرها والاماكن التي انتهت او تنتهي عقود
ايجارها دون ان يكون لاحد حق البقاء فيها .



المادة الاولي


لا تسري احكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977
في شأن تأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر و 136 لسنة 1981
في شأن بعض الاحكام الخاصة بتأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر والوانين الخاصة بايجار الاماكن الصادرة فبلها علي الاماكن التي لم يسبق
تأجيرها ولا علي الاماكن التي انتهت عقود ايجارها قبل العمل بهذا اقانون او تنتهي
بعده لأي سبب دون ان يكون لاحد حق البقاء طبقا للقانون .



المادة الثانية


تطبق احكام القانون المدني في شان تأجير
الاماكن المنصوص عليها في المادة الاولي من هذا القانون خالية او مفروشة او في شأن
استغلالها او اتصرف فيها .



المادة الثالثة


يـلغي كل نص في أي قانون يتعارض مع احكام هذا
القانون .



المادة الرابعة


ينشر هذا القانون في
الجريدة الرسمية ويعمل به اعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشره .



سريان
القانون رقم 4 لسنة 1996من حيث الزمان والمكان



حدد المشروع في
القانون رقم 4 لسنة 1996 في مواده الاربعة نطاق سريانه الزمانى والمكانى



أولا : سريان القانون 4
لسنة 1996 من حيث الزمان:-



يسرى هذا
القانون على عقود الايجار المبرمة ابتداء من تاريخ العمل بالقانون في يوم 31 / 1 /
1996



وبهذا يخرج من
تطبيق أحكام هذا القانون العقود المبرمة قبل هذا التاريخ ايا كان العقد خاضع
للقانون المذكور ام يخضع لقوانين الايجار الاستثنائية.



• فإذا علق
الايجار على شرط واقف فان العقد يكون منعقدا في تاريخ ابرامه وليس في تاريخ تحقق
الشرط ، و إرجاء تنفيذ العقد إلى وقت معين وهو الالتزام المضاف إلى أجل فإنه وعملا
بالمادة 274 من القانون المدنى لا يكون نافذا إلا في الوقت الذى ينقضى فيه الاجل ،
وبالتالى فليس لحلول الاجل الواقف أثر رجعى كما هو الحال بالنسبة لتحقق الشرط
الواقف ، فلا يعتبر الحق نافذا من وقت التعاقد وانما من وقت وطول الاجل ، مما يعنى
ان صدور القانون رقم 4 لسنة1996 قبل حلول هذا الأجل من شأنه سريانه على ذلك العقد
الذى لم يصبح نافذا إلا بتحقق الأجل في ظل سريانه



ثانيا :- سريان القانون 4
لسنة 1996 من حيث المكان



(1) يسرى هذا
القانون على الاماكن التى تم انشاؤها قبل العمل بالقانون في 31 / 1 / 1996 واجرت
بعد العمل به – او التى تنشا بعده.



(2) جميع
الاماكن التى انتهت عقود ايجارها وانقضت قبل صدور القانون او بعده ثم قام المالك
بتأجيرها إلى مستأجر جديد بموجب عقد ايجار جديد بعد صدور القانون رقم 4 لسنة 1996
وبالتالى فإن التنازل عن الايجار أو الايجار من الباطن في الحالات التى يجوز فيها
للمستاجر ذلك بموافقة المالك في عقد الايجار او الموافقة الاحقةوتحرير عقد الايجار
لمن تنازل له المستاجر او الايجازة الضمنية لا يخضع هذا التنازل للقانون الجديد
طالما كان عقد الايجار الاصلى مبرم في كل القانون الاسثنائى وخاضع للقوانين
الاستثنائية فلا يسرى عليها هذا القانون.



أحال المشرع في
القانون رقم 4 لسنة 1996م إلى اقواعد المنظمة لاحكام عقد الايجار المنصوص عليها
القانون المدنى ولن يعمل احكام التشريعات الاستثنائية على عقد الايجار المبرم بعد
30 / 1 / 1996 ولذلك فان اسباب انهاء عقد الايجار يرجع في شانها إلى قواعد القانون
المدنى . والاصل ان القانون المدنى يؤخذ بمبدأ سلطان الارادة وان العقد دائما
قانون المتعاقدين وشريعتهم مالم يتعارض ذلك مع قواعد النظام العام والاداب الامرة
الملزمة حتى مع وجود عقد يخالفه .



وعليه يختلف عقد
الايجار الخاضع للقانون المدنى عن عقد الايجار الخاضع للقوانين الاستثنائية لان
الاخيرة تفيد حرية المتعاقدين وتلزمهم بضوابط وقيوم معينة تتميز بالصرامة والخروج
عليها يساوى البطلان المطلق النتعلق بالنظام العام نظرا للطبيعة الامره لاحكام
القوانين الاستثنائية اذ لا يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاء المستاجر من المكان المؤجر
اذا كان عقد الايجار مما يخضع لتشريع استثنائى لان احكام هذا التشريع وحدها بما
صدرت من قواعد معينة دون ارادة المتعاقدين هى التى تكون سارية على عقد الايجار وما
ينجم عنه من مشكلات او نزاعات مما بنعدم معه الارادة الحرة الكاملة للمتعاقدين
خاصة المؤجر في انها عقد الايجار وتكون مواد هذا التشريع الاستثنائى وحدها وعلى سبيل
الحصر هى التى تحدد سبب الاخلاء المنطبق على واقعة النزاع وتكون احكام القوانون
المدنى المبينة لاسباب عامة وخاصة لانهاء العقد واخلاء المستاجر معطلة لحساب تطبيق
التشريعات الاستثنائية السارية على العلاقة الايجابية حتى ان تحقق شرط فاسخ صريح
كسبب من اسباب الانهاء المنصوص عليها في القنون المدنى يكون تطبيق واعمال اثاره
يكون محكوما مقيدا بما نص عليه هذا التشريع الاستثنائى او ذاك وهو الطريق الواعر
الملئ بالعقبات امام حرية المتعاقدين ايا كانوا في الانهاء خاصة المؤجر وهذا ما
يؤكد اهمية صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 حيث قلل من النتائج الضارة لتطبيق
التشريعات الاستثنائية الصارمة واعاد الروح للتشريع المدنى فيما بين المتعاقدين في
مكانها الائق والمحترم وترسيخ المبدا الابدى المتعلق بسلطان ارادة المتعاقدين في
ظل قاعدة العقد قانون المتعاقدين وشريعتهم






مواد الإيجار فى
القانون المدنى التى تطبق على عقود الإيجار التى تبرم من أول 1996



القسم الاول


الكتاب الثانى
العقود المسماة



الباب الثانى
العقود الواردة على الانتفاع بالشى .



الفصل الاول الايجار .


الايجار بوجه
عام






( أركان
الايجار )






مادة 558


الايجار عقد يلتزم المؤجر
بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشىء معين عدة معينه لقاء أجر معلوم.



عقد الإيجار وفقا لنص المادة 558
من
القانون المدنى هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه
أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشىء
معين مدة معينة لقاء أجر معلوم ،
ويجوز وفقا لنص المادة 561 من القانون المذكور أن
تكون الأجرة نقودا كما يجوز أن
تكون أى تقدمه اخرى ، أو أى إلتزام آخر يلتزم به
المستأجر .

( نقض رقم 2097 لسنة 60 ق جلسة
3/7/1994
)
ما كانتالمادة 558 من القانون المدنى قد عرفت عقد الإيجار بأنه عقد يلتزم
المؤجر بمقتضاه
أن يمكن المستأجر من الانتفاع
بشىء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم فانه قد يلتبس
بعقد بيع الانتفاع باعتبار أن كلا
من المنتفع والمستأجر ينتفع بشىء لا يملكه مدة
معينة لقاء جعل من المالك الا أن
حق الانتفاع حق عينى يلزم تسجيله فتصبح للمنتفع
سلطة على الشئ المنتفع به دون
وساطة مالك الرقبة فى حين أن حق المستأجر بطبيعته حق
شخصي يجعل المستأجر دائنا للمؤجر
بالانتفاع بالعين المؤجرة 0
( الطعن رقم 2233 لسنة 64 ق جلسة 15/1/1995 )
مؤدى نص
المادة 558 من القانون المدنى
وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض
أن الايجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن
المستأجر من الانتفاع بشىء معين
مدة معينة لقاء أجر معلوم ، ولا يشترط أن يكون
المؤجر مالكا بما يعنى أن إيجار
ملك الغير صحيح فى حدود العلاقة بين المؤجر
والمستأجر وانه ليس لهذا الأخير
التنصل من أثاره طالما مكن من الانتفاع بالشيء
المؤجر ولم يدع تعرض المالك له
فيه . ويحق لأى من طرفيه التقاضي بشأن المنازعات
الناشئة عنه .

( الطعن رقم 4791 لسنة 63 جلسة
27/3/1997
)
تضمينالعقد شروطاً تنظم العلاقة بين طرفيه كالإذن بالتأجير من الباطن أو
التنازل عن
الإيجار أو استعمال العين فى غرض
معين - أثره - اعتبارها أوصافاً تلحق بالعقد
وجوداً وعدماً وليست ركناً من
أركانه - مؤداه - عدم لزوم تحديد مدتها أو إعمال حكم
المادة 563 مدنى عليها متى كان
العقد خاضعاً لأحكام الامتداد القانونى فى قوانين
إيجار الأماكن .

إذ كان مفاد
نص المادة 558 من القانون المدنى أن تعيين مدة
الإجارة أى مدة الانتفاع بالشئ هى
وحدها من أركان عقد الإيجار ، أما تحديد مدة سائر
الشروط فى عقد الإيجار فليست
ركناً ، فالشروط والأركان من مكونات الالتزامات ، ولكن
الركن جزء من حقيقة العقد كما
عرفه المشرع ، أما الشرط فهو وصف يلحق الالتزامات ،
قد يتعلق بسببه فيتوقف عليه وجوده
أو انقضاؤه مثل الشرط الواقف أو الفاسخ ، وقد
يعدل من نطاق الالتزام أو محله
مثل سائر الشروط المتعارف عليها فى العقود التى تنظم
العلاقة بين طرفى التعاقد ...
فتعجل الأجرة أو تؤخرها ، أو تسمح للمستأجر بالتأجير
من الباطن أو التنازل عن الإيجار
، أو استعمال العين فى غرض معين ، فكل ذلك لا تعدو
أن تكون أوصافاً تلحق عقد الإيجار
وتتبعه وجوداً وعدماً فتقضى بانقضائه ، ومن ثم
فلا محل لإلزام الطرفين بتعيين
مدتها ، مما مفاده أن تعيين مدة الإجارة هى جزء من
حقيقة عقد الإيجار ذاته، ولكن لا
وجه لتحديد مدة الإذن بالتأجير من الباطن أو
التنازل عن الإيجار ، ولا مجال
لإعمال نص المادة 563 مدنى - المنظمة لمدة العقد
ذاته - على الشروط الواردة فيه
والتى ترك المشرع لأطراف العقد حرية تنظيمها ، كما
أنه لا محل لإعمالها على مدة
العقد متى كان خاضعاً لأحكام الامتداد القانونى فى
قوانين إيجار الأماكن .

( الطعن رقم 739 لسنة 72 ق جلسة
24/3/2003
)






مادة 559


لا يجوز لمن لا يملك الا حق
الإدارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على ثلاث سنوات الا بترخيص من السلطة المختصة ،
فإذا كان عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك أنقضت المدة إلى ثلاث سنوات كل هذا ما لم
يوجد نص يقضى بغيره.



مادة 560


الاجارة الصادرة ممن له حق
المنفعة تنقضى بإنقضاء هذا الحق اذا لم يجزها مالك الرقبة ، على أن تراعى المواعيد
المقررة للتنبيه بالإخلاء والمواعيد اللازمة لنقل محصول السنة.



مادة 561


يجوز أن تكون الأجرة نقودا
كما يجوز أن تكون أى تقدمه اخرى.



مادة 562


إذا لم يتفق المتعاقدان على
مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها ، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة وجب اعتبار
أجرة المثل.



اذا كان إثباتالعلاقة الإيجارية بين طرفى عقد الإيجار - وعلى ما جرى به قضاء محكمة
النقض - يقتضى
بيان محل إلتزام كل من الطرفين ،
وكانت الأجرة هى محل إلتزام المستأجر فى هذا العقد
بما لازمه بيان الأجرة الواجب على
المستأجر اداؤها عند إثبات العلاقة الإيجارية
بينه وبين المؤجر ، ويشترط فيها -
كما يشترط فى أى محل للإلتزام أن تكون موجودة
ومشروعة ومعينة أو قابلة للتعيين
، فإن استحال أعمال المعيار المتفق عليه لتحديدها
- سواء كانت هذه الاستحالة مادية او
قانونية - فانها تقدر بأجرة المثل وفق ما تقضى
به المادة 562 من القانون المدنى
. النص فى الفقرة الأولى من المادة الأولى من
القانون رقم 136 لسنة 1981 - فى
شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم
العلاقة بين المؤجر والمستأجر -
والمعمول به إعتبارا من 31 / 7 / 1981 - يدل على
انه وان كان المشرع قد ناط
باللجان المشكلة طبقا لأحكامه تقدير أجرة الأماكن
الخاضعة له الا انه قصر اختصاصها
على الأماكن المقامة لغرض السكنى دون الأماكن
المقامة أصلا لغير ذلك من الأغراض
كالمحلات فقد ترك تحديد أجرتها لاتفاق الطرفين
. لما كان ذلك وكان البين من مدونات
الحكم المطعون فيه انه استند فى التدليل على
توافر أركان العقد على ما ذهب
إليه من أن اتفاق الطاعن والمطعون عليه على اسناد
تحديد أجرة العين محل النزاع إلى
لجنة تحديد الإيجارات يعد معيارا يتوافر به ركن
الأجرة فى العقد دون أن يستظهر
تاريخ إنشاء تلك العين والغرض الذى أعدت من اجله وما
إذا كانت قد أنشئت أصلا لتكون
سكنا أم لغير ذلك من الأغراض ومدى اختصاص اللجنة
بتحديد أجرتها ، فانه يكون قد
أخطأ فى تطبيق القانون وشابه قصور فى التسبيب 0
( الطعن رقم 2236 لسنة 53 ق جلسة
22/10/1990
)
الحكم بإثباتالعلاقة الإيجارية وبيان مقدار الأجرة الاتفاقية أو أجرة المثل الواجب
على المستأجر
أداؤها - غير مانع للجان تقدير
الأجرة المنصوص عليها بقوانين إيجار الأماكن رقم 46
لسنة 1962 ، 52 لسنة 1969 ، 49
لسنة 1977 من القيام بواجبها بتقدير الأجرة
القانونية للعين المؤجرة أو الطعن
على قراراتها أمام المحكمة المختصة وتعديل الأجرة
الاتفاقية زيادة أو نقصاً وصولاً
للأجرة القانونية
.

عهد المشرع
بتقدير أجرة
العين القانونية إلى لجان إدارية
كالشأن فى قوانين إيجار الأماكن رقم 46 لسنة 1962
، 52 لسنة 1969 ، 49 لسنة 1977 ، ذلك
أن بيان مقدار الأجرة الوارد فى شأن دعوى
إثبات العلاقة الإيجارية ينصرف
إلى الأجرة الاتفاقية التى لا يقوم العقد إلا بها
وليس مقدار الأجرة القانونية
للعين ، لأن الاتفاق على مقدار معين لها جائز طالما لم
تتحدد الأجرة القانونية بعد،
وبالتالى فإن الحكم بثبوت العلاقة الإيجارية نظير
مقدار معين من الأجرة تم الاتفاق
عليه أو قدرته المحكمة إعمالاً لنص المادة 562 من
القانون المدنى ليس من شأنه أن
يمنع لجان الأجرة من القيام بواجبها أو الطعن على
قراراتها أمام المحكمة المختصة وتعديل
الأجرة الاتفاقية وصولاً للأجرة القانونية
زيادة أو نقصاً عن المحكوم به فى
دعوى ثبوت العلاقة الإيجارية
.

( الطعنرقم 695 لسنة 64 ق جلسة 26/5/2003 )


مادة 563


إذا عقد الإيجار دون اتفاق
على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاه اعتبر الإيجار منعقدا
للفترة المعينة لدفع الأجرة ، وينتهى بإنقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد
المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء فى المواعيد الآتى بيانها :



( أ ) فى الأراضى الزراعية
والأراضى البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة اشهر أو أكثر. يكون
التنبيه قبل انتهائها بثلاثة اشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه.
قبل نصفها الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف.



( ب ) فى المنازل والحوانيت
والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما الى ذلك إذا كانت الفترة المعينة
لدفع الأجرة أربعة اشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت
الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.



( جـ ) فى المساكن والغرف
المؤثثة وفى أى شئ غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر
، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل
نصفها الأخير.


ثبوت أن عقد الإيجار قد نص على أن إنهاء التصريح
بالتأجير المفروش رهين
بمشيئة المستأجر وحده - قضاء
الحكم المطعون فيه بإخلاء الطاعنة من العين محل النزاع
لمخالفتها حظر التأجير من الباطن لانقضاء أثر شرط الإذن به بانتهاء
مدته إعمالاً
للمادة 563 مدنى - خطأ - علة
ذلك
.

إذ كان الثابت أن الحكم
المطعون فيه قد
أوجب على المتعاقدين تعيين
مدة سريان شرط الإذن بالتأجير من الباطن وأخضع هذا الشرط
لأحكام المادة 563 من القانون المدنى التى تنظم مدة الإجارة فى العقود
الخاضعة
للقانون المدنى دون الخاضعة لقوانين إيجار الأماكن
، وانتهى إلى انقضاء أثر هذا
الشرط
ورتب على ذلك الحكم بإخلاء الطاعنة لمخالفتها حظر التأجير من الباطن
بالمخالفة لإرادة المتعاقدين فى تعليق تحديد مدة
هذا الشرط على إرادة المستأجر ،
مما يعيب
الحكم بمخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه
.

( الطعن
رقم 739 لسنة
72 ق جلسة 24/3/2003 )

مفاد ما نصت عليه المادة 563
من القانون المدنى من انتهاء الايجار المنعقد للفترة المعينة لدفع الاجرة بانقضاء
هذة الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالاخلاء
في المواعيد البينية بالنص : ان التنبيه بالاخلاء هو تصرف قانونى صادر من
جانب واحد يتضمن رغبة صاحبه استنادا إلى ارادته في انهاء الايجار ويكفى لتحقيق
الاثر المترتب على هذا التنبيه دلالة عبارته في عمومها على القصد منه وهو ايداء
الرغبة في اعتبار العقد متهيا في تاريخ معين اعمالا لحقق المستمد من العقد فلا
يقوم من بعد الا بايجاب وقبول جديدين واذا افصح موجه التنبيه عن هذا السبب دون
سواه والنظر في الدعوى على هذا الاساس ومن ثم فلا ينمر ذلك الاثر الا اذا اعتبر
موجه التنبيه السبب الذى صدرت عنه ارادته في طلب الاخلاء يستوى في ذلك ان تصميم
الدعوى بالاخلاء اما القضاء المستعجل او القضاء الموضوعى ، او ** الدعوى المستعجلة
بالدعوى الموضوعة واذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر في لخصوص هذة
الدعوى بالتنبيه الذى وجه الطاعن في الدعوى المستعجلة والمقدم بحافظة مستندات
المطعون ضدهما امام محكمة أول درجة والذى انصح فيه الاخر عن رغيتهما في اعتبار
العقد منتهيا بانقضاء مدته فانه يكون قد التزم صحيح القانون ، ويكون النص عليه
بهذه الاسباب على غير اساس.




( الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 15 / 1 / 1997 )



•انقضاء عقد الايجار مشاهرة وتعليق على مشيئة
المستاجر ، وجوب اعتباره منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة : ثبوت انعقاد
عقد الايجار محل النزاع مشاهرة وان المستاجر وحده طلب انهائه وجوب اعتباره بعد
انتهاء مدته الاولى منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة لكل من المتعاقدين الحق في
انهائه بالتنبيه على الاخر في الميعاد . م 563 مدنى . قيام المطعون ضدها بالتنبيه
على الطاعن بانهاء العقد في الميعاد ، اثره بانقضاء العلاقة الايجارية التزام
الحكم المطعون فيه هذا النظر ، لاخطاء




( الطعن رقم 1402لسنة 64 ق جلسة 20 / 5 / 1998م
)




•انعقاد عقد الايجار لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدة
مماثلة طالما كان المستاجر قائما بتنفيذ التزاماته. تخويله وحده دون المؤجر حق
انهائه . اثره وجوب اعتبار العقد بعد انتهاء المدة الاتفاقية منعقدا للفترة
المحددة لدفع الاجرة ، انقضاؤه بالتنبيه بناء على طلب احد المتعاقدين في المواعيد
المبينة بنص المادة 563 مدنى .




( الطعن رقم 1402 لسنة 64 ق جلسة 20 / 5 / 1998
)




حكم الهيئة العامة بالعدول عن رايها السابق واعتبار العقد المعلق
على مشيئة المستاجر منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة.




وحيث ان ** في المادة 558 من القانون المدنى على ان
الايجار عقد يلتزم المؤجر بقتضاه ان يمكن المستاجر من الانتفاع بشئ معين والنص في
المادة 563 من هذا القانون على ان اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة
غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع
الاجرة وينتهى بانقضاء هذة الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هو نبه على
المتعاقد الاخر بالاخلاء في المواعيد الاتى بيانها….. يدل على ان المشرع استلزم
توقيت عقدى الايجار واعتبر المدة ركنا فيه وانه اذا عقد العقد دون اتفاق على ميقات
ينتهى فيه الايجار او تعذر اثبات المدة المدعاة او عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن
معرفة تاريخ انتهاء الاجارة على وجه التحديد كان ربط انتهاؤها بامر مستقبل غير
محقق الوقوع ** العقد منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجره ويكون لكل من المتعاقدين
الحق في انهاء العقد بعد التنبيه على الاخر بالاخلاء في المواعيد المبينة بنص
المادة 563 مدنى سالفة البيان ، ولما كان النص في عقد الايجار على انعقاده لمدة
محددة تتجدد تلقائيا لمدد اخرى مماثلة طالما كان المستاجر قائما بتنفيذ التزاماته
واحقية الاخر وحده دون المؤجر في ابداء الرغبة في انهائه يؤدى إلى اعتبار العقد
بعد انتهاء المدة المتفق عليها متجددا تلقائيا عدد اخرى مماثلة لا يعرف على وجه
التحديد تاريخ انتهائها ، اذا نهايتها منوطه بمخض مشيئة المستاجر وحده او خلفه
العام ولا يعرف متى يبدى ايهما الرغبة في انهاء العقد ، وخاصة ان الاصل في عقد
الايجار انه لا ينتهى عمالا لنص المادة 601 من القانون المدنى بوفاة المستاجر
وتنصرف اثاره إلى خلفه العام عملا بنص المادة 145 من ذات القانون مالم يتبين من
العقد او طبيعة التعامل او نص القانون ان هذا الاثر لا ينصرف اليهم. ومن ثم فان
عقد الايجار يعتبر في هذه الحالة منعقدا لمدة غير معينة ويتعين اعمال نص المادة
563 مدنى واعتباره بعد انتهاء مدته الاولى المتفق عليها متحدا الفترة المحددة لدفع
الاجرة ، وينتهى بانقضائها بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد
الاخر بالاخلاء في المواعيد المبينة بنص هذه المادة ، فان لم يحصل التنبيه تجدد
العقد للمدة المحددة لدفع ىالاجر ثم لمدة مماثلة وهكذا إلى ان يحصل التنبيه تجدد
العقد للمدة المحددة لدفع الاجرة ثم لمدة مماثلة هكذا إلى ان يحصل التنبيه ولا
يسوغ استبعاد نص المادة 563 مدنى والقول بانتهاء العقد بموت المستاجر الذى لم يبدى
الرغبة في حياته في انتهائه ، اذ يتعذر تطبيق هذا القول في حالة ما اذا كان
المستاجر شخصا اعتباريا ، اذا انقضاء الشخصية الاعتبارية امر غير محقق الوقوع ،
كما لا محل للقول ايضا بوجوب تدخل القاضى لتحديد مدة العقد او انتهاء العقد بمعنى
ستون عاما قياسا على حق الحكم ذلك ان الاصل انه يمتنع على القاضى اعمالا لنص
المادة 147 مدنى التدخل لتعديل ارادة المتعاقدين الا لسبب يقره القانون ولو ارتأى
المشروع ان يتدخل القاضى لتحديد مدة العقد او تحديد حد اقصى للمدة في عقد الايجار
، كما في حق الحكم ينص على ذلك صراحة ، ومن ثم فلا محل للقياس والاجتهاد مع وجود
نص المادة 563 مدنى سالف البيان . ويؤيد هذا النظر ان المشروع التمهيدى للتقنين
المدنى الحالى كما ينص في القرة الاولى من المادة 760 على ان ( اذا عقد الايجار
لمدة تزيد على ثلاثين سنة او اذا كان مؤبدا جاز ان ينتهى بعد انقضا ثلاثين سنة
يناء على طلب المتعاقدين مع مراعاة المواعيد القانونية المنصوص عليها في المادة
التالية...) وقد حذفت لجنة الشئون التشريعية بمجلس النواب هذا النص بعد ان كانت قد
اقرته لجنة المراجعة دون ان تشير إلى هذا الحذف في تقريرها وبذلك تركت المساله
للقواعد العامة الواردة في المادة 563 مدنى لما كان ذلك وكانت الاحكام السابق
صدورها من دوائر المواد المدنية في طعون ارقام 591 سنىة 49 ق جلسة 5 / 3 / 1980 و
664 سنة 56 ق جلسة 20 / 11 / 1986 و 15 سنة 53 ق جلسة 6 / 5 / 1987 و 2528 سنة 55
ق جلسة 2 / 12 / 1987 و 1760 سنة 54 ق جلسة 6 / 5 / 1987 و 2440 سنة 54 ق جلسة 5 /
4 / 1990 قد التزمت هذا النظر فانها تكون قد صادفت صحيح القانون ويتعين العدول عما
يخالفها من مبادئ وذلك بالاغلبية المنصوص عليها في المادة 4/2 من قانون السلطة
القضائية رقم 46 لسنة 1972 واذ ناطت هذة المادة بهذه الهيئه الفصل في الدعوى
المحالة اليها فانه يتعين عليها الفصل في الطعنين . وحيث ان الطعنين استوفيا
اوضاعهما الشكلية ، وحيث ان حاصل ما ينعاه الطاعنون في الطعن رقم 766 لسنة 56 ق
على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفى بيان ذلك يقولون ان الحكم
المطعون فيه بعد ان انتهى إلى ان انتقال عقد الايجار إلى المطعون ضدهم كخلف
لمورثهم المستاجر الذى كان انهاء عقد الايجار رهينا بمحض مشيئته وحده يجعل العقد
في حكم المؤبد – عمد الحكم إلى التدخل في تحديد مدة العقد تحديدا تحكميا لثلاثين
عاما اخذا في الاعتبار ما انفق المستاجر في سبيل استغلال العين المؤجرة في حين انه
كان يتعين اعمال ما نصت عليه المادة 563 من القانون المدنى من اعتبار العقد بعد
انتهاء مدته الاولى منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة مما يعيبة ويستوجب نقضه .
وحيث ان هذا النعى في محله ذلك انه وقد انتهت الهيئة- وعلى ما سلف بيانه إلى انه
اذا انعقد الايجار لمدة محددة تجدد لمددة اخرى مماثلة طالما كان المستاجر قائما
بتنفيذ التزاماته وللاخير وحده دون المؤجر الحق في ابداء الرغبة في انهاء العقد
يؤدى إلى اعتبار العقد بعد انتهاء ندته الاولى منعقدا للمدة المحددة لدفع الاجرة
اعمالا لنص المادة 563 من القانون المدنى ويحق لكل من عاقديه طلب انهائه اذا نبه على
الاخر بالاخلاء في المواعيد المحددة بنص سالف الذكر وكان الثابت ان عقد الايجار
محل النزاع المؤرخ 20 / 12 /1964 قد انعقد لمدة خمس سنوات تتجدد طالما كان
المستاجر قائما بسداد الاجرة وله وحده الحق في طلب انهائه وان الاجرة مبلغ 180
حنيه تدفع شهريا فانه مع وجود هذ الشرط يعتبر العقد بعد انتهاء مدته الاولى منعقدا
للفترة المحددة لدفع الاجرة وهى شهر يتجدد ويقول لاى من المتعاقدين الحق في انهاء
العقد اذا نبه على الاخر قبل النصف الاخير من الشهر اعمالا لنص المادة 563 مدنى
واذا كان الطاعنون قد نبهوا على المطعون ضدهم في 27 / 1 / 1983 بانهاء العقد فان
العلاقة الاجارية تكون قد انفصمت بهذا التنبيه واذا خالف الحكم المطعون فيه هذا
النظر وعمد إلى تحديد مدة الاجارة تحديدا تحكميا بثلاثين عاما فانه يكون قد اخطأ
في تطبيق القانون بما يستوجب نقضه الطعنان 766 و773 لسنة 56 ق هيئة عامة 23 / 2 /
1993 س 39 ع 2 ص 866 و الطعن رقم 564 سنة 61 ق جلسة 12 / 7 / 1995 والطعن رقم 935
لسنة 60 ق جلسة 29 / 12 / 1994 والطعن رقم 3602 لسنة 59 ق جلسة 23 / 3 / 1994 .








النص في البند الرابع من عقد الايجار سنة
الدعوى" مدة الايجار مشاهرة تبدا من 1 / 2 / 1971 وتنتهى 28 / 2 / 1971 قابلة
للتجديد مدة بعد اخرى مالم يطلب المستاجرين انهاء هذا العقد من جانبهم " يدل
على ان الايجار وان بدا سريانه لمدة معينة إلى انه قد لحقه الامتداد مدة بعد اخرى
وفقا لشروطة ولا يتوقف انتهاء الايجار على مجرد انقضاء المدة التى امتد اليها العقد
بل لابد من ان ينبه المستاجرون على المؤجرين بانتهاء الايجار وعدم رغبتهم في
استمرارة مالم يحصل هذا التنبيه امتد العقد مدة بعد اخرى واصبح الايجار غير محدد
المدة اذ يتعذر معرفة التاريخ الذى ينتهى اليه العقد على وجه التحديد لان شروطة
جعلت نهاية مدته منوطه بمحض مشيئة المستاجرين وحدهم دون اى ضابط اخر مما يحعل هذه
المدة غير مجددة بحد معين ولما كانت العلاقة الايجابية يحكمها العقد والنصوص
القانونية التى وضعها المشرع مكملة لاحكامة او منظمة لشروطة فان المادة 563 مدنى
اصبحت هى الواجبة التطبيق وهى تحدد مدة الايجار وحق الطرفين المؤجر والستاجر في
انهائه واذ جاء النص صريحا يتعين تطبيقة ولا محل للقول بان العقد ينعقد لمدة
يحددها القاضى تبعا لظروف وملابسات التعاقد او ان الايجار ينتهى بوفاة المستاجر او
انقضاء ستين عاما على ابرام عقد الايجار قياسا على احكام الحكر اذ لا محل للاجتهاد
او القياس وهناك نص قانونى يحكم الواقعة ، لما كان ذلك ، وكان الحكم المطعون فية
قد عول في قضائه بانهاء العقد على التنبيه الحاصل من المؤجرين فانه يكون قد انتهى
إلى النتيجة الصحيحة اذ يستمد المؤجر هذا الحق من القانون مباشرة .




الطعن رقم 2440 لسنة 54 ق جلسة 5 / 4 / 1990 س
41 ص 926- الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 15 / 1 / 1997 .





لما كان النص فى عقد الإيجار على إنعقاده لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدد
أخر مماثله ما دام المستأجر
يقوم بتنفيذ إلتزاماته
وأحقية الأخير وحدة دون المؤجر فى إبداء الرغبة فى إنهائه
يؤدى إلى إعتبار العقد بعد إنتهاء المدة المتفق عليها متجددا تلقائيا
لمدد أخرى
مماثلة لا يعرف على وجه التحديد تاريخ انتهائها إذ
ان نهايتها منوطه بمحض مشيئة
المستأجر
وحده أو خلفة العام ولا يعرف متى يبدى أيهما الرغبة فى إنهاء العقد خاصة
وان الصل فى عقد الإيجار انه لا ينتهى إعمالا لنص
المادة 601 من القانون المدنى
- بوفاة المستأجر وتنصرف آثاره
إلى خلفة العام عملا بنص المادة 145 من ذات القانون ما
لم يتبين من العقد أو طبيعة التعامل أو نص القانون أن هذا الأثر لا
ينصرف إليهم
. ومن ثم فإن عقد الإيجار يعتبر فى هذه الحالة منعقدا
لمده غير معينة ويتعين إعمال نص
المادة
563 مدنى وإعتباره بعد انتهاء مدته الولى المتفق عليها - متجددا للفقرة
المحددة لدفع الأجره وينتهى بانقضائها بناء على طلب
احد المتعاقدين إذا هو نبه على
المتعاقد
الآخر بالإخلاء فى المواعيد المبينة بنص هذه المادة فإن لم يحصل التنبيه
تجدد العقد للمدة المحددة لدفع الأجرة ثم لمدة
مماثلة وهكذا إلى أن يحصل التنبية
ولا يسوغ
استبعاد نص المادة 563 من القانون المدنى
.

( الطعن
رقم 1503 لسنة
60 ق جلسة 14/7/1994 )

لما كان عقد الإيجار سند
الدعوى وفقا لشروطه التى
تجيز للمستأجر " الطاعن
" دون المؤجر " المطعون ضده الأول " الحق فى إنهاء العلاقة
الإيجارية هو عقد غير محدد المدة ، ووفقا لحكم
المادة 563 من القانون المدنى يعتبر
منعقدا
للفترة المعينة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحق فى إنهائه بعد
التنبيه على الآخر بالإخلاء فى المواعيد المبينة
بالنص المشار إليه ، ولما كان النص
فى عقد
الإيجار سند الدعوى على أن الأجر تدفع شهريا ومن ثم يحق للمطعون ضده الأول
- المؤجر التنبيه على المستأجر بالإنتهاء استعمالا لهذا الحق الذى
يستمده من القانون
إذا قام به قبل النصف الأخير
من الشهر عملا بالمادة 563 سالفة البيان ، ولما كان
العقد المؤرخ1972/8/1 قد انعقد لمدة ستة أشهر تتجدد تلقائيا ما دام
المستأجر
" الطاعن " يقوم بتنفيذ التزامه بسداد الجرة فإن
هذا العقد قد تجدد - قبل إستعمال
المؤجر
" المطعون ضده الأول " حقه فى الإنهاء - لمدد متوالية تنتهى على التوالى
كل
ستة شهور فى آخر يناير ، آخر يوليو من كل سنة وآخر
هذه المدد تنتهى فى 1980/8/31 فى
الوقت
الذى حصل فيه التنبيه فى 1980/7/30 ، ووفقا لحكم الماد ة 563 من القانون
المدنى والنظر القضائى المتقدم يعتبر العقد متجددا
لمدة شهر أغسطس " وهى المدة
المعينة
لدفع الأجرة " وينتهى فى 1980/8/31 ويكون التنبية صحيحا إذا تم قبل النصف
الأخير من هذا الشهر وفقا للقواعد القانونية
الواردة فى المساق المتقدم ، وإذ تم
هذا
التنبيه فى 1980/7/30 فإنه يكون قد تم فى الميعاد المنصوص عليه فى القانون
ويترتب عليه - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض -
إنحلال العلاقة العقدية وفقا للنص
المشار
إليه واستعمالا لحق المؤجر الذى يستمده من القانون ، وإذا انتهى الحكم
المطعون فيه إلى هذه النتيجة الصحيحة فى القانون
فلا يعيبه ما تضمنه من أسباب
قانونية
خاطئة فى هذا الشأن إذ أن لهذه المحكمة أن تصححها دون أن تنقض الحكم
.

(الطعن
رقم 1503 لسنة 60 ق جلسة 14/7/1994
)





لما كان الثابت أن عقدالإيجار محل النزاع المؤرخ 1972/8/1 قد انعقد لمدة سته أشهر تتجدد ما
دام المستأجر
يقوم بسداد الأجرة وله وحدة الحق
فى طلب إنهائه، فإنه مع وجود هذا الشرط يعتبر
العقد بعد إنتهاء مدته الأولى
منعقدا للفترة المحددة لدفع الأجرة - أى مشاهرة حسبما
جاء بالعقد - ويكون لأى من
المتعاقدين " المؤجر والمستأجر " - على حد سواء - الحق
فى إنهاء العقد إذا نبه على الآخر فى المواعيد المبينة فى المادة 563
من القانون
المدنى وكان المطعون ضده الأول
" المؤجر " قد نبه الطاعن بإنهاء العقد لحقه المستمد
من القانون لا العقد فإن العلاقة الإيجارية تكون قد انفصمت بهذا
التنبيه وإذ انتهى
الحكم الإبتدائى المؤبد بالحكم
المطعون فيه إلى النتيجة الصحيحة فى القانون
.

(الطعن رقم 1503 لسنة 60 ق جلسة
14/7/1994
)
مفاد ما نصت
عليه
المادة 563 من القانون المدنى -
من إنتهاء الإيجار المنعقد للفترة المعنية لدفع
الأجرة بإنقضاء هذه المفترة بناء
على طلب أحدم المتعاقدين إذا هونبه على المتعاقد
الأخر بالإخلاء فى المواعيد
المبينة بالنص - إن التنبيه بالإخلاء هوتصرف قانونى
صادر من جانب واحد يتضمن رغبة
صاحبه إستناداً إلى إرادته فى إنهاء العقد فيجب أن
يشتمل على ما يفيد - بغير غموض -
الإفصاح عن هذه الرغبة ولا يلزم إحتواء التنبيه
الموجه من أحد طرفى العقد إلى
الطرف الآخر لإخلاء المكان المؤجر لإنتهاء مدته على
ألفاظ معينة أوتحديد السبب الذى
حمل موجه التنبيه إلى طلب الإخلاء مما مؤداه أنه
يكفى لتحقق الأثر المترتب على
التنبيه دلالة عبارته فى عمومها على القصد منه
وهوإبداء الرغبة فى إعتبار العقد
منهياً فى تاريخ معين إعمالاً للحق المستمد من
العقد أونص القانون فتنحل بذلك
الرابطة العقدية التى كانت قائمة وينقضى العقد فلا
يقوم من بعد إلا بإيجاب وقبول
جديدين ، وإذا أفصح موجه التنبيه عن السبب الذى صدرت
عن إرادته فى الإخلاء لزم الوقوف
فى إعمال الأثر المترتب على التنبيه عن هذا السبب
دون سواه والنظر فى الدعوى على
هذا الأساس . ومن ثم فلا ينمحى ذلك الأثر إلا إذا
غير موجة التنبيه السبب الذى صدرت
عنه إرادته فى طلب الإخلاء ليستوى فى ذلك أن يقيم
الدعوى بالإخلاء أمام القضاء
المستعجل أوالقضاء الموضوعى أويعقب الدعوى المستعجلة
بالدعوى الموضوعية وإذا إلتزم
الحكم المطعون فيه هذا النظر وإعتد فى خصوص الدعوى
بالتنبيه الذى وجه إلى الطاعن قبل
رفع الدعوى المستعجلة والذى أفصح فيه المطعون
عليهم عن رغبتهم فى إعتبار العقد
منتهياً بإنقضاء مدته فإنه لا يكون قد خالف
القانون .

( الطعن رقم 1776 لسنة 55 ق جلسة
24/1/1990
)
مفاد مانصت عليه المادة 563 من القانون المدنى - من انتهاء الإيجار المنعقد
للفترة المعينة
لدفع الأجرة بانقضاء هذه الفترة
بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على
المتعاقد الاخر بالإخلاء فى
المواعيد المبينة بالنص - أن التنبيه بالإخلاء هو تصرف
قانونى صادر من جانب واحد يتضمن
رغبة صاحبة استناد ا إلى إرادته فى إنهاء العقد
فيجب أن يشتمل على ما يفيد - بغير
غموض - الافصاح عن هذه الرغبة ولا يلزم احتواء
التنبيه الموجه من أحد طرفى العقد
إلى الطرف الآخر لإخلاء المكان المؤجر لانتهاء
مدته على الفاظ معينة أو تحديد
السبب الذى حمل موجه التنبيه إلى طلب الإخلاء مما
مؤداه انه يكفى لتحقق الأثر
المترتب على التنبيه دلالة عبارته فى عمومها على القصد
منه وهو إبداء الرغبة فى إعتبار
العقد منتهيا فى تاريخ معين أعمالا للحق المستمد من
العقد أو نص القانون فتنحل بذلك
الرابطة العقدية التى كانت ائمة وينقضى العقد فلا
يقوم من بعد الا بإيجاب وقبول
جديدين . وإذا أفصح موجه التنبيه عن السبب الذى صدرت
منه إرادته فى الإخلاء لزم الوقوف
فى أعمال الأثر المترتب على التنبيه عن هذا السبب
دون سواء والنظر فى الدعوى على
هذا الأساس . ومن ثم فلا ينمحى ذلك الأثر الا إذا
غير موجه التنبيه السبب الذى صدرت
عنه إرادته فى طلب الإخلاء يستوى فى ذلك أن يقيم
الدعوى بالإخلاء أمام القضاء
المستعجل أو القضاء الموضوعى أو يعقب الدعوى المستعجلة
بالدعوى الموضوعية وإذ التزم
الحكم المطعون فيه هذا النظر وأعتد فى خصوص هذه الدعوى
بالتنبيه الذى وجه إلى الطاعن قبل
رفع الدعوى المستعجلة والذى أفصح فيه المطعون
عليهم عن رغبتهم فى إعتبار العقد
منتهيا بانقضاء مدته فانه لا يكون قد خالف القانون
.

( الطعن رقم 1776 لسنة 55 ق جلسة
24/1/1990
)
النص فى
البند
الرابع من عقد الإيجار المؤرخ
..../..../.... سند الدعوى على أن " مدة الإيجار
مشاهرة تبدأ من 1 / 2 / 1971
وتنتهى فى 28 / 2 / 1971 قابلة للتجديد مدة بعد أخرى
ما لم يطلبه المستأجرين إنهاء هذا
العقد من جانبهم" يدل على أن الإيجار ولئن بدأ
سريانه لمدة معينة إلا أنه قد
لحقه الإمتداد مدة بعد أخرى وفقاً لشروطه ولا يتوقف
إنتهاء الإيجار على مجرد إنقضاء
المدة التى إمتد إليها العقد بل لابد من أن ينبه
المستأجر على المؤجرين بإنتهاء
الإيجار وعدم رغبتهم فى إستمراره ، وما لم يحصل هذا
التنبيه إمتد العقد مدة بعد أخرى
وأصبح الإيجار غير محدد المدة إذ يتعذر معرفة
التاريخ الذى ينتهى إليه العقد
على وجه التحديد لأن شروطه جعلت نهاية مدته غير
محددة بحد معين ولما كانت العلاقة
الإيجارية يحكمها العقد والنصوص القانونية التى
وضعها المشرع مكملة لأحكامه
أومنظمة لشروطه فإن المادة 563 من القانون المدنى أصبحت
هى الواجبة التطبيق وهى تحدد مدة
الإيجار وحق الطرفين - المؤجر أوالمستأجر - فى
إنهاءه ، وإذ جاء النص صريحاً
يتعين تطبيقه ولا محل للقول بأن العقد ينعقد لمدة
يحددها القاضى تبعاً لظروف
وملابسات التعاقد أوأن الإيجار ينتهى بوفاة المستأجر
أوبإنقضاءه ستين عاماً على إبرام
عقد الإيجار قياساً على أحكام الحكر إذ لا محل
للإجتهاد أوالقياس وهناك نص
قانونى يحكم الواقعة ، لما كان ذلك ، وكان الحكم
المطعون فيه قد عول فى قضاءه
بإنهاء العقد على التنبيه الحاصل من المؤجرين فإنه
يكون قد إنتهى إلى النتيجة
الصحيحة إذ يستمد المؤجر هذا الحق من القانون مباشرة ،
ولا يعيب الحكم قصوره فى أسبابه
القانونية إذ تستكملها هذه المحكمة على النحوساف
البيان .

( الطعن رقم 2440 لسنة 54 ق جلسة
5/4/1990
)
النص فىالمادة 563 من القانون المدنى - يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه
المحكمة على أن
التنبيه الصادر من المؤجر هو عمل
قانونى من جانب واحد يتحقق أثره بمجرد أن يعلن عن
إرادته فى انتهاء العقد إلى
المتعاقد الاخر متى كانت شروط العقد تبيح ذلك ولا
مخالفة فيه لما فرضه القانون من
أحكام مقيدة لهذا المبدا فى حدودها ودون مجاوزة
لنطاقها . فتنحل تبعا لذلك
الرابطة العقدية التى كانت قائمة بينهما بعد فترة معينة
. فإذا ما تحقق هذا الأمر النقض
العقد فلا يقوم من بعد الا بإيجاب وقبول جديدين
. لما كان ذلك وكانت الطاعنتان قد
نبهتا على المطعون ضده بالخطاب المسجل بعلم الوصول
فى 14 / 5 / 1983 والإنذار المعلن
له فى 30 / 5 / 1983 بانهاء عقد الإيجار سند
الدعوى عن المنزل الكائن بقرية
كفر داود والتى لا تخضع لقانون إيجار الأماكن
إعتبارا من أول يوليو سنة 1983
فانه يترتب على هذا التنبيه انتهاء العقد فى نهاية
المدة المحدودة به فى تاريخ سابق
على العمل بقرار وزير الإسكان رقم 171 لسنة 1985
بسريان قانون إيجار الأماكن على
القرية الكائن بها منزل النزاع والذى يعمل به
إعتبارا من 9 / 5 / 1985 وإذ خالف
الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون قد اخطأ
فى تطبيق القانون .

( الطعن رقم 738 لسنة 56 ق جلسة
3/5/1990
)








.
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: شرح قوانين الايجار   الأحد مارس 07, 2010 5:14 am

آثار الإيجار :


مادة 564


يلتزم المؤجر أن يسلم
المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها فى حالة تصلح معها لأن تفى بما أعدت له من
المنفعة ، وفقا لما تم عليه الاتفاق أو لطبيعة العين.



مادة 565


( 1 ) إذا سلمت العين
المؤجرة فى صالة لا تكون فيها صالحة للانتفاع الذى أوجرت من اجله أو إذا نقص هنا
الانتفاع نقصا كبيرا ، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة بقدر ما
نقص من الانتفاع مع التعويض فى الحالتين إذا كان لذلك مقتض.



( 2 ) فإذا كانت العين
المؤجرة فى حالة من شأنها أن تعرض صحة المستأجر أو من يعيشون معه أو مستخدميه أو
عماله لخطر جسيم ، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد ، ولو كان قد سبق له أن نزل عن
هذا الحق.



مادة 566


يسرى على الالتزام بتسليم
العين المؤجرة ما يسرى على الإلتزام بتسليم العين المبيعة من أحكام ، وعلى الأخص
ما يتعلق منها بزمان التسليم ومكانه وتحديد مقدار العين المؤجرة وتحديد ملحقاتها.



مادة 567


( 1 ) على المؤجر أن يتعهد
العين المؤجرة بالصيانة لتبقى على الحالة التى سلمت بها وان يقوم فى اثناء الاجارة
بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات " التأجيرية ".



( 2 ) وعليه أن يجرى
الأعمال اللازمة للأسطح من تجصيص أو بياض وان يقوم بنزح الآبار والمراحيض ومصارف
المياه.



( 3 ) ويتحمل المؤجر
التكاليف والضرائب المستحقة على العين المؤجرة ويلزم بثمن المياه إذا قدر جزافا.
فإذا كان تقديره " بالعداد " كان على المستأجر. اما ثمن الكهرباء والغاز
وغير ذلك مما هو خاص بالاستعمال الشخصى فيتحمله المستأجر.



( 4 ) كل هذا ما لم يقض
الاتفاق بغيره.



مادة 568


( 1 ) إذا تأخر المؤجر بعد
اعذاره عن القيام بتنفيذ الإلتزامات المبينة فى المادة السابقة ، جاز للمستأجر أن
يحصل على ترخيص من القضاء فى أجراء ذلك بنفسه وفى استيفاء ما انفقه خصما من
الأجرة. وهذا دون إخلال بحقه فى طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة



( 2 ) ويجوز للمستأجر دون
حاجة إلى ترخيص من القضاء أن يقوم بإجراء الترميمات المستعجلة أو الترميمات البسيطة
مما يلتزم به المؤجر ، سواء كان العيب موجودا وقت بدء الانتفاع أو طرأ بعد ذلك إذا
لم يقم المؤجر بعد اعذاره بتنفيذ هذا الإلتزام فى ميعاد مناسب ، على أن يستوفى
المستأجر ما انفقه خصما من الأجرة.



مادة 569


( 1 ) إذا هلكت العين
المؤجرة اثناء الإيجار هلاكا كليا انفسخ العقد من تلقاء نفسه.



( 2 ) اما إذا كان هلاك
العين جزئيا ، أو إذا أصبحت العين فى حالة لا تصلح معها للانتفاع الذى أوجرت من
اجله ، أو نقص هذا الانتفاع نقصا كبيرا ولم يكن للمستأجر يد فى شئ من ذلك ، فيجوز
له ، اذا لم يقم المؤجر فى ميعاد مناسب بإعادة العين إلى الحالة التى كانت عليها
أن يطلب تبعا للظروف اما إنقاص الأجرة أو فسخ الإيجار ذاته دون. إخلال بما له من
حق فى أن يقوم بنفسه بتنفيذ إلتزام المؤجر وفقا لأحكام المادة السابقة.



( 3 ) ولا يجوز للمستأجر فى
الحالتين السابقتين أن يطلب تعويضا إذا كان الهلاك أو التلف يرجع إلى سبب لا يد
للمؤجر فيه.






نصالفقرة الأولى من المادة 569 من
القانون المدنى قد جرى على انه " إذا هلكت العين
المؤجرة اثناء الإيجار هلاكا كليا
انفسخ العقد من تلقاء نفسه " ، وهذا النص تطبيق
للقواعد العامة التى تقضى بأنفساخ
العقد لاستحالة التنفيذ الراجع إلى انعدام المحل
، بما مؤداه انه متى ملكت العين المؤجرة ملاكا كليا اصبح تنفيذ عقد
الإيجار مستحيلا
فينفسخ من تلقاء نفسه ، وبحكم
القانون ، وذلك سواء أكان الهلاك وعلى ما ورد
بالمذكرة الإيضاحية للمشروع
التمهيدى للقانون المدنى بخطأ المؤجر او بخطأ المستأجر
أو بقوة قاهرة . مسئولية المؤجر
فى حالة ما إذا كان الهلاك الكلى راجعا إلى خطئه
مقصورة على تعويض يطالب به
المستأجر عما يصيب به من ضرر بسبب أنفساخ الإيجار قبل
انتهاء مدته . لما كان ما اعطاه
الشارع فى المادة 39 / 3 من القانون رقم 52 لسنة
1969 ، والمادة الأولى من قرار وزير الإسكان والمرافق رقم 418 لسنة
1970 ، لمستأجر
ى البناء الذى هدم طبقا لأحكام
الباب الثانى من القانون رقم 52 لسنة 1969 ، من الحق
فى شغل وحدة بالعقار المنشط قد
اسقطه القانون رقم 49 لسنة 1977 ، المنطبق على واقعة
الدعوى ، إذ قصر القانون 10 لاخير
حق المستأجر فى شغل وحدة بالعقار المنشط على حاله
ما إذا كان هدم المبانى السكنية
لإعادة بنائها بشكل أوسع ، لما كان ذلك ، وكان
الثابت من مطالعة قرار الإزالة
رقم 82 لسنة 9781 الصادر فى 5 / 41 / 978 ، المودع
ملف الطعن أن الجهة الإدارية قررت
هدم العقار الكائن به محل النزاع حتى سطح الأرض
والثابت من مدونات الحكم المطعون
فيه أن هذا العقار قد ازيل نهائيا حتى سطح الأرض
واقيم بدلا منه بناء اخر جديد ،
ومن ثم وتطبيقا للقواعد العامة والمادة 569 من
القانون المدنى ينفسخ عقد الإيجار
سند الدعوى المؤرخ 29 / 10 / 1961 ، وعقد الاتفاق
المؤرخ فى 17 / 9 / 1977 ، عن ذات
العين إذ اصبح تنفيذها مستحيلا ، ولا يجدى
المطعون ضده تمسكه بعقد الاتفاق
المؤرخ فى 17 / 9 / 1977 ، لأن هذا العقد كان قبل
صدور قرار الإزالة وبعد العمل
بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 الذى لا يعطيه هذا
الحق وهو لا يعد تعاقد جديد عن
محل جديد ، ولكنه استكمال للتعاقد السابق بتجديد
وإصلاح العين المؤجرة وجعلها
صالحة للاستغلال فى الغرض الذى أجرت من اجله مع تعديل
الأجرة ، وقد هلكت هذه العين
بازالتها فاصبح هذا التعاقد واردا على غير محل
.

( الطعن رقم 1056 لسنة 61 ق جلسة
15/3/1992
)
نص الفقرة
الأولى من
المادة 569 من القانون المدنى قد
جرى على انه " إذا هلكت العين المؤجرة اثناء
الإيجار هلاكا كليا انفسخ العقد
من تلقاء نفسه " ، وهذا النص تطبيق للقواعد العامة
التى تقضى بأنفساخ العقد لاستحالة
التنفيذ الراجع إلى انعدام المحل ، بما مؤداه انه
متى ملكت العين المؤجرة ملاكا
كليا اصبح تنفيذ عقد الإيجار مستحيلا فينفسخ من تلقاء
نفسه ، وبحكم القانون ، وذلك سواء
أكان الهلاك وعلى ما ورد بالمذكرة الإيضاحية
للمشروع التمهيدى للقانون المدنى
بخط المؤجر او بخط المستأجر أو بقوة قاهرة
. مسئولية المؤجر فى حالة ما إذا
كان الهلاك الكلى راجعا إلى خطئه مقصورة على تعويض
يطالب به المستأجر عما يصيب به من
ضرر بسبب أنفساخ الإيجار قبل انتهاء مدته . لما
كان ما اعطاه الشارع فى المادة 39
/ 3 من القانون رقم 52 لسنة 1969 ، والمادة
الأولى من قرار وزير الإسكان
والمرافق رقم 418 لسنة 1970 ، لمستأجر ى البناء الذى
هدم طبقا لأحكام الباب الثانى من
القانون رقم 52 لسنة 1969 ، من الحق فى شغل وحدة
بالعقار المنشط قد اسقطه القانون
رقم 49 لسنة 1977 ، المنطبق على واقعة الدعوى ، إذ
قصر القانون 10 لاخير حق المستأجر
فى شغل وحدة بالعقار المنشط على حاله ما إذا كان
هدم المبانى السكنية لإعادة
بنائها بشكل أوسع ، لما كان ذلك ، وكان الثابت من
مطالعة قرار الإزالة رقم 82 لسنة
9781 الصادر فى 5 / 41 / 978 ، المودع ملف الطعن
أن الجهة الإدارية قررت هدم
العقار الكائن به محل النزاع حتى سطح الأرض والثابت من
مدونات الحكم المطعون فيه أن هذا
العقار قد ازيل نهائيا حتى سطح الأرض واقيم بدلا
منه بناء اخر جديد ، ومن ثم
وتطبيقا للقواعد العامة والمادة 569 من القانون المدنى
ينفسخ عقد الإيجار سند الدعوى
المؤرخ 29 / 10 / 1961 ، وعقد الاتفاق المؤرخ فى 17
/ 9 / 1977 ، عن ذات العين إذ اصبح تنفيذها مستحيلا ، ولا يجدى المطعون ضده
تمسكه
بعقد الاتفاق المؤرخ فى 17 / 9 /
1977 ، لأن هذا العقد كان قبل صدور قرار الإزالة
وبعد العمل بأحكام القانون رقم 49
لسنة 1977 الذى لا يعطيه هذا الحق وهو لا يعد
تعاقد جديد عن محل جديد ، ولكنه
استكمال للتعاقد السابق بتجديد وإصلاح العين
المؤجرة وجعلها صالحة للاستغلال
فى الغرض الذى أجرت من اجله مع تعديل الأجرة ، وقد
هلكت هذه العين بازالتها فاصبح
هذا التعاقد واردا على غير محل
.

( الطعنرقم 3559 لسنة 63ق جلسة 23/3/1994 )


مادة 570


( 1 ) لا يجوز للمستأجر أن
يمنع المؤجر من أجراء الترميمات المستعجلة التى تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة
على انه إذا ترتب أعلى هذه الترميمات إخلالا كلى أو جزئى بالانتفاع بالعين ، جاز
للمستأجر أن يطلب تبعا للظروف اما فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة



( 2 ) ومع ذلك إذا بقى
المستأجر فى العين المؤجرة إلى أن تتم الترميمات ، سقط حقه فى طلب الفسخ.



مادة 571


( 1 ) على المؤجر أن يمتنع
عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ولا يجوز له أن يحدث
بالعين أو ملحقاتها أى تغيير يخل بهذا الانتفاع.



( 3 ) ولا يقتصر ضمان
المؤجر على الأعمال التى تصدر منه أو من اتباعه ، بل يمتد هذا الضمان إلى كل تعرض
أو إضرار مبنى على سبب قانونى يصدر من أى مستأجر آخر أو من أى شخص تلقى الحق عن
المؤجر.



.اذ كانت الفقرة الأولىمن المادة 147 من القانون المدنى تنص على أن " العقد شريعة
المتعاقدين فلا يجوز
نقضه او تعديله الا باتفاق
الطرفين او للأسباب التى يقررها القانون " ، وتنص المادة
148 منه على انه " يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق
مع ما يوجبه
حسن النية ، ولا يقتصر العقد على
إلزام المتعاقد بما ورد فيه ولكن يتناول أيضا ما
هو من مستلزماته وفقا للقانون
والعرف والعدالة بحسب طبيعة الالتزام " ، وكانت
الطاعنة قد تمسكت فى صحيفة
إستئنافها بأن عقد إيجار المطعون ضده ، قد اقتصر على
الشقة المؤجرة إليه ولم يذكر به
وجود ملحقات لها لأن الحديقة محل التداعى مخصصة
لمنفعة العقار بجميع ادواره على
نحو ما جاء بتقرير الخبير فى الدعوى المنضمة ، وهو
دفاع جوهرى له سنده من أوراق
الدعوى قد يتغير به وجه الرأى فيها لو عرضت له المحكمة
ومحصته ، فإن الحكم المطعون فيه
إذ التفت عنه وقضى بتأييد الحكم المستأنف الذى حمل
قضاءه عر أن العرف جرى بإعتبار
حديقة المنزل متعدد الطبقات ملحقة بالطبقة الأولى
أخذا بما يشير به بعض الفقهاء ،
ومن ثم اعتبر البناء فى الحديقة محل التداعى تعرضا
للمطعون ضده تحظره المادة 571 من
القانون المدنى على الطاعنة المؤجرة دون أن يبين
مدى اتصال هذه الحديقة بالشقة
المؤجرة رغم خلو عقد الإيجار من الإشارة إليها وأثرها
على الانتفاع بهذه الشقة دون
غيرها من باقى وحدات العقار وما جرى عليه تنفيذ ذلك
العقد من بدء الاجارة فانه يكون
قد عابه القصور فى التسبيب الذى جره إلى الخطأ فى
تطبيق القانون .

( الطعن رقم 2596 لسنة 60 ق جلسة
17/2/1991
)






مادة 572


( 1 ) إذا ادعى أجنبى حقا
يتعارض مع ما للمستأجر من حقوق بمقتضى عقد الإيجار ، وجب على المستأجر أن يبادر
بإخطار المؤجر بذلك وكان له أن يخرج من الدعوى ، وفى هذه الحالة لا توجه الإجراءات
الا إلى المؤجر.



( 2 ) فإذا ترتب على هذا
الإدعاء أن حرم المستأجر فعلا من الانتفاع الذى له بموجب عقد الإيجار ، جاز له
تبعا للظروف أن يطلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويض أن كان له مقتض.



مادة 573


( 1 ) إذا تعدد المستأجرون
لعين واحدة فضل من سبق منهم إلى وضع يده عليها دون غش ، فإذا كان مستأجر عقار قد
سجل عقده وهو حسن النية قبل أن يضع مستأجر آخر يده على العقار المؤجر أو قبل أن
يتجدد عقد إيجاره ، فانه هو الذى يفضل.



( 2 ) فإذا لم يوجد سبب
لتفضيل أحد المستأجرين فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم الا طلب التعويض.



النص فى المادة 24 من القانون رقم
49 لسنة 1977 بشأن ايجار
الأماكن - يدل - وعلى ما جرى به
قضاء هذه المحكمة - على أن المشرع واجه تعدد
المستأجرين لمكان واحد بقوينة
قانونية قاطعة لا تقبل اثبات العكس مؤد أما الأعتداد
بالتاريخ الثابت للعقد دون تاريخه
العرفى ، ولازم ذلك أن العقد الاسبق فى التاريخ
الثابت صحيح دون غيره مما ليس له
تاريخ ثابت اوله ، ولكن لاحق للتاريخ الأول وبذلك
فلا محل لتطبيق نص المادة 573 من
القانون المدنى التى تقتضى المفاضلة بين عقود
ايجار صحيحة ونافذة .

( الطعن رقم 1967 لسنة 58 ق جلسة
18/4/1994
)
إذ كان عقدا
الإيجار محل المفاضلة فى الدعوى انعقدا في ظل العمل بأحكام
القانون 121 لسنه 1947 ونشأت واكتملت آثارهما بالنسبة لصحتهما
ونفاذهما قبل العمل
بأحكام القانونين رقمي 52 لسنه
1969، 49 لسنه 1977 اللذين لم يتضمن أى منهما نصا
بسريان أحكامه على ما تم من وقائع
سابقة عليه فإنه بمقتضى القاعدة سالفة البيان
تكون أحكام القانون رقم 121 لسنه
1947 هى الواجبة التطبيق على هذين العقدين واللذين
نشأ فى ظله عند بحث صحتهما
ونفاذهما ولما كانت أحكام القانون الأخير قد خلت من
تنظيم لقواعد الأفضلية بين عقود
الإيجار فيرجع فى هذا الشأن للقاعدة الواردة فى
المادة 573 من القانون المدنى وإذ
خالف الحكمة المطعون فيه ذلك فإنه يكون معيبا
.

( الطعن رقم 2709 لسنة 60 ق جلسة
29/3/1995
)
نص المادة 16
من
القانون رقم 52 لسنة 1969 فى شأن ايجار
الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين
والمستأجرين يدل على أن القانون
لم يشترط فى عقود الايجار الا أن تكون مكتوبة ولم
يشترط اثبات تاريخها وان يكون هذا
الاثبات لدى مأمورية معينة من مأموريات الشهر
العقارى ومن ثم فليس هناك ما يمنع
المطعون ضده الأول فى ظل هذا القانون - من اثبات
تاريخ عقده فى أى مأمورية من هذه
المأموريات وفقا لأحكام المادة 15 من القانون رقم
25 لسنة 1968 بشأن الاثبات والتى لم
تشترط مأمورية معينة لذلك - ومن ثم يضحى عقده
صحيحا ومنتجا لاثاره القانونية ،
وتقع عقود الايجار التالية له باطلة ، ولو كانت
ثابتة التاريخ فى المأمورية التى
تتبعها العين المؤجرة ويكون عقد ايجار الطاعنة
الذى حرر فى تاريخ لاحق فى وعلى
ما جرى به قضاء هذه المحكمة - باطلا بطلانا مطلقة
متعلقة بالنظام العام ولا محل
لأعمال حكم المادة 573 من القانون المدنى باجراء
المفاضلة بين العقدين . ولا يغير
من هذا النظر ما نصت عليه المادة 24 من القانون
رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير
وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
. ذلك أن هذا النص لم يعمل به الا
اعتبارا من 9 / 9 / 1977 اليوم التالى لنشر القانون
رقم 49 لسنة 1977 سالف الذكر ومن
ثم فانه وايا كان وجه الرأى فى المخاطب به - لا
ينطبق على عقد ايجار المطعون ضده
الأول الذى اثبت تاريخه فى 25 / 1 / 1976 وتسبرى
عليه أحكام القانون رقم 52 / 1969 .

( الطعن رقم 552 لسنة 54 جلسة
8/1/1990
)
مناط
المفاضلة بين العقود أن تكون كلها صحيحة ، ومن المقرر بنص المادة
135 من القانون المدنى انه " اذا كان محل الإلتزام مخالفا للنظام أو
الآداب كان
العقد باطلا " ، هذا ولا
يجوز أن يتعارض محل الإلتزام مع نص ناه فى القانون لأن
مخالفا النهى المقرر بنص فى
القانون تندرج تحت مخالفة النظام العام أو الآداب بحسب
الأحوال ، ولما كانت الفقرة
الأخيرة من المادة 16 من القانون 53 لسنة 1969 تنص ع
انه " يحظر على المالك
القيام بابرام اكثر من عقد ايجار واحد للمبنى أو الوحدة منه
" ولئن كانت لم تنص صراحة على البطلان بلفظه جزاء مخالفتها الا أن مقتضى
الحظر
الصريح الوارد فيها وتحريم
مخالفته بحكم المادة 44 من هذا القانون يرتب هذا الجزاء
، وان لم يصرح به ، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد انتهى
الى أعمال نص
المادة 573 من القانون المدنى فى
شأن المفاضلة أن المستأجرين عند تعددهم دون مراعاة
حكم الفقرة الأخيرة من المادة 12
من القانون 52 لسنة 1969 ومؤداها بطلان هذين
العقدين بطلانا مطلقة لتعارض محل
الإلتزام مع نص قانونى متعلق بالنظام العام بما
يترتب عليه من امتناع أجراء
المفاضلة بينهما وبين العقد المؤرخ 1 / 8 / 1941 السابق
صدوره للمستأجرين الاصليين والذى
انتقل صحيحا ونافذا للطاعن فى تاريخ سابق برسو
مزاد المقهى عليه فى 25 / 12 /
1971 بمقوماتها المادية والمعنوية ، لما كان ذلك فان
الحكم المطعون فيه اذ لم يلتزم
هذا النظر يكون قد خالف القانون واخطأ فى تطبيقه0
( الطعن رقم 785 لسنة 54 ق جلسة
18/4/1990
)


مادة 574


إذا ترتب على عمل من جهة
حكومية فى حدود القانون نقص كبير فى الانتفاع بالعين المؤجرة جاز للمستأجر تبعا
للظروف أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة وله أن يطالب المؤجر بتعويضه إذا كان
عمل الجهة الحكومية قد صدر بسبب يكون المؤجر مسئولا عنه ، كل هذا ما لم يقض
الاتفاق بغيره.



مادة 575


( 1 ) لا يضمن المؤجر
للمستأجر التعرض المادى إذا صدر من الجانبين مادام المتعرض لا يدعى حقا ، ولكن هذا
لا يخل بما للمستأجر من الحق فى أن يرفع باسمه على المتعرض دعوى المطالبة بالتعويض
وجميع دعاوى وضع اليد.



( 2 ) على انه إذا وقع
التعرض المادى لسبب لا يد للمستأجر فيه ، وكان هذا التعرض من الجسامة بحيث
يحرم المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة جاز له تبعا للظروف أن يطلب فسخ العقد
أو إنقاص الأجرة.



مادة 576


( 1 ) يضمن المؤجر للمستأجر
جميع ما يوجد فى العين المؤجرة من عيوب تحول دون الانتفاع بها ، أو تنقص من هذا
الانتفاع إنقاصا كبيرا ولكنه لا يضمن العيوب التى جرى العرف بالتسامح فيها. وهو
مسئول عن خلو العين من صفات تعهد صراحة بتوافرها أو عن خلوها من صفات يقتضيها
الانتفاع بها ، كل هذا ما لم يقض اتفاق بغيره.



( 2 ) ومع ذلك لا يضمن
المؤجر العيب إذا كان المستأجر قد أخطر به أو كان يعلم به وقت التعاقد.



مادة 577


( 1 ) إذا وجد بالعين
المؤجرة عيب يتحقق معه الضمان. جاز للمستأجر تبعا للظروف أن يطلب فسخ العقد أو
إنقاص الأجرة وله كذلك أن يطلب إصلاح العيب أو أن يقوم هو بإصلاحه على نفقة المؤجر
إذا كان هذا الإصلاح لا يبهظ المؤجر.



( 2 ) فإذا لحق المستأجر
ضرر من العيب التزم المؤجر بتعويضه ، ما لم يثبت انه كان يجهل وجود العيب.



مادة 578


يقع باطلا كل اتفاق يتضمن
الإعفاء أو الحد من ضمان التعرض أو العيب إذا كان المؤجر قد اخفى عن غش سبب هذا
الضمان.



مادة 579


يلتزم المستأجر بأن يستعمل
العين المؤجرة على النحو المتفق عليه ، فإن لم يكن هناك اتفاق التزم أن يستعمل
العين بحسب ما أعدت له.



مادة 580


( 1 ) لا يجوز للمستأجر أن
يحدث بالعين المؤجرة تغييرا بدون اذن المؤجر الا إذا كان هذا التغيير لا ينشأ عنه
أى ضرر للمؤجر.



( 2 ) فإذا احدث المستأجر
تغييرا فى العين المؤجرة مجاوزا فى ذلك حدود الإلتزام الواردة فى الفقرة السابقة ،
جاز إلزامه بإعادة العين إلى الحالة التى كانت عليها وبالتعويض أن كان له مقتض.



التقنين المدنى يعتبر الشريعة
العامة فان أحكامه تسود سائر
معاملات الناس على سبيل الدوام
والاستقرار ، بحيث تعتبر النصوص المنظمة لعقد
الايجار هى الواجبة التطبيق أصلا
ما لم تطرأ ظروف معينة يرى المشرع فيها ضرورة
تعطيل بعض أحكامه أو احلال
تشريعات خاصة بديلا عنها ، وكانت التشريعات الخاصة
بايجار الأماكن وتنظيم العلاقات
بين المؤجرين والمستأجرين أملتها اعتبارات تتعلق
بالنظام العام ومن ثم تعتبر مقيدة
لنصوص القانون المدنى التى تتعارض معها فلا يرجع
الى ا أحكام القانون العام الا
فيما فات القانون الخاص من الأحكام ، ولا يجوز اهد
أو القانون العام لما فى ذلك
مجافاة صريحة للغرض الذى من اجله وضع القانون الخاص ،
وكانت هذه التشريعات قد نصت على
منع المؤجر من طلب إخلاء المكان المؤجر للسكنى او
لغير ذلك من الأغراض الا لأحد
الأسباب المبينة بها وبالشروط التى حددتها . لما كان
ذلك فان استناد الطاعن فى طلب
الإخلاء الى المادة 580 من القانون المدنى يكون دفاعا
غير قائم - على أساس قانونى صحيح .

( الطعن رقم 832 لسنة 53 ق جلسة 4/2/1990 )


مادة 581


( 1 ) يجوز للمستأجر أن يضع
بالعين المؤجر أجهزة لتوصيل المياه والنور الكهربائى والغاز والتليفون والراديو
وما إلى ذلك ما دامت الطريقة التى توضع بها هذه الأجهزة لا تخالف الأصول المرعية ،
وذلك ما لم يثبت المؤجر أن وضع هذه الأجهزة يهدد سلامة العقار.



( 2 ) فإذا كان تدخل المؤجر
لازما لإتمام شئ من ذلك. جاز للمستأجر أن يقتضى منه هذا التدخل ، على أن يتكفل بما
ينفقه المؤجر.



مادة 582


يلتزم المستأجر بإجراء الترميمات
التأجيرية ، التى يقضى بها العرف ، ما لم يكن هناك اتفاق على غير ذلك.



مادة 583


( 1 ) يجب على المستأجر أن
يبذل من العناية فى استعمال العين المؤجرة وفى المحافظة عليها ما يبذله الشخص
المعتاد.



( 2 ) وهو مسئول عما يصيب
العين اثناء انتفاعه بها من تلف أو هلاك غير ناشئ عن استعمالها استعمالا مألوفا.



مادة 584


( 1 ) المستأجر مسئول عن
حريق العين المؤجرة الا إذا اثبت أن الحريق نشأ عن سبب لا يد له فيه.



( 2 ) فإذا تعدد المستأجرون
لعقار واحد ، كان كل منهم مسئولا عن الحريق بنسبة الجزء الذى يشغله ، ويتناول ذلك
المؤجر أن كان مقيما فى العقار. هذا ما يثبت



النار ابتدأ شبوبها فى
الجزء الذى شغله أحد المستأجرين فيكون وحده مسئولا عن الحريق.



مادة 585


يجب على المستأجر أن يبادر
إلى إخطار المؤجر بكل أمريستوجب تدخله ، كأن تحتاج العين إلى ترميمات مستعجلة ، أو
ينكشف عيب بها ، أو يقع اغتصاب عليها ، أو يعتدى أجنبى بالتعرض لها ، أو بإحداث
ضرر بها.



باقى القانون المدنى





مادة 586





1 يجب على المستأجر أن يقوم
بوفاء الأجرة فى المواعيد المتفق عليها، فاذا لم يكن هناك اتفاق وجب وفاء الأجرة
فى المواعيد التى يعينها عرف الجهة.



2 ويكون الوفاء فى موطن
المستأجر مالم يكن هناك اتفاق أو عرف يقضى بغير ذلك.



مادة 587





الوفاء بقسط من الأجرة
قرينة على الوفاء بالأقساط السابقة على هذا القسط حتى يقوم الدليل على عكس ذلك.









مادة 588





يجب على كل من استأجر
منزلا أو مخزنا أو حانوتا أو مكانا مماثلا لذلك أو أرضا زراعية أن يضع فى
العين المؤجرة أثاثا أو بضائع أو محصولات أو مواشى أو أداوت تكون قيمتها كافية
لضمان الأجرة عن سنتين ، أو عن كل مدة الايجار اذا قلت عن سنتين، هذا مالم
تكن الأجرة قدعجلت ، ويعفى المستأجر من هذا الالتزام اذا تم الاتفاق على هذا
الاعفاء أو اذا قدم المستأجر تأمينا آخر.












مادة 589





1 يكون للمؤجر ، ضمانا لكل
حق يثبت له بمقتضى عقد الايجار، أن يحبس جميع المنقولات القابلة للحجز الموجودة فى
العين المؤجرة ما دامت مثقلة بامتياز المؤجر ولو لم تكن مملوكة للمستأجر وللمؤجر
الحق فى أن يمانع فى نقلها ، فاذا نقلت رغم معارضته أو دون علمه كان له الحق فى
استردادها من الحائز لها ولو كان حسن النية، مع عدم الاخلال بما يكون لهذا الحائز
من حقوق.



2 وليس للمؤجر أن يستعمل
حقه فى الحبس أو فى الاسترداد اذا كان نقل هذه الاشياء أمرا اقتضته حرفة المستأجر
أو المألوف من شئون الحياة، أو كانت المنقولات التى تركت فى العين المؤجرة أو التى
تم استردادها تفى بضمان الأجرة وفاء تاما.



مادة 590





يجب على المستأجر أن يرد
العين المؤجرة عند انتهاء الايجار، فاذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزما أن يدفع
للمؤجر تعويضا يراعى فى تقديره القيمة الايجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر

_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: شرح قوانين الايجار   الأحد مارس 07, 2010 5:16 am

اسباب إنهاء
الإيجار حسب القانون المدنى



الأسباب
العامة



تنتهى عقود
الايجار وفقا للقواعد العامة في العقود اما عن طريق :-



ابطال
العقد او طريق فسخه والفسخ يعد سببا لانهاء العقد ويخضع فسخ عقد الايجار في اسبابه
للقواعد العامة في العقود بصفة عامة ومنها:-



(ا) اتفاق
العقدين على انهاء العقد



(ب) تحقق شرط
فاسخ صريح.



(ج) اتحاد
الذمه



(د) الفسخ
لعدم وفاء احد المتعاقدين بالتزاماته



(هـ) هلاك
العين المؤجرة



(و) إبطال
سند ملكية المؤجر او فسخه



الأسباب الخاصة


هذا بالاضافة
إلى ان هناك اسباب خاصة يحق للمؤجر او المستاجر فسخ العقد حسب ما هو منصوص عليه في
الاحكام المنظمة لعقد الايجار في القانون المدنى ويترتب على فسخ العقد او ابطالة
اعادة العين إلى المؤجر لانه ان كان فسخ العقد الزمنى كالايجار لا ينسحب أثره على
الماضى لان ما نفذ منه لا يمكن إعادته وتبقى المده التى انقضت من العقد قبل فسخه
محتفظة باثارها فلا يمتد اثر الفسخ بعد البدء في تنفيذ العقد إلى وقت التعاقد
وانما ينتج الفسخ اثره من وقت وقوعه لان الفسخ هنا بمثاية القاء للعقد في حقيقة
الواقع فينتهى به حق المستاجر في الانتفاع بالعين المؤجرة من وقت تحقق بل وتنقلب
يده على العين اذا استمرت خلالها في يد غاصبه وقد نظم المشرع عقد الإيجار في
المواد 855 إلى 436 من القانون المدنى وقسم هذة المواد إلى قسمين : الاول في
الايجار بوجه عام (585 / 609 ) والثانى في بعض انواع الايجار المواد ( 610 / 634 )
تناول في ايجار الاراضى الزراعية والمزارعة وايجار الوقف وبجانب النصوص الخاصة
بعقد الايجار فان هذا العقد يخضع كغيره من العقود للقواعد العامة في نظرية الحق
المنصوص عليه في المواد ( 89 / 161 ) مدنى مع العلم ان احكام الايجار فيها احالة
إلى احكام عقد البيع فيما يتفق مع طبيعة عقد الايجار .



اثبات عقد
الايجار الخاضع للقانون رقم 4 لسنة 1996



عقد الايجار
من العقود الرضائية ، ولا يشترط لانعقاده شكل خاص ومتى تم التراضى بين المؤجر
والمستاجر انعقد العقد ، وقد يكون بالكتابة او اللفظ او الاشارة الصريحة او
الضمنية.




وقد يكتب المتعاقدين عقد الايجار ، ولا يشترط في الكتابة شكل خاص . فقد تكون
عبارات عقد الايجار مطبوعة ، وموقع على العقد من المتعاقدين كما هو الغالب علا ،
او مكتوبا من احد المتعاقدين او غيرهم.



وقد تقتصر
الكتابة على اقرار صادر من احد المتعاقدين مقترن بقبول المتعاقد الاخر.



ويخضع عقد الايجار
الخاضع للقانون رقم 4 لسنة 1996 للقواعد العامة الواردة في قانون الاثبات - ***
القواعد العامة



جواز
اثبات العقد بالبينة والقرائن اذا لم تجاوز قيمتة خمسمائة حنيه ، او كان عقد
الايجار تجاريا ، وبوجوب الاثبات بالكتابة او بما يقوم مقامها من اقرار او يمين
حتى جاوزت قيمة العقد خمسمائة جنيه او كانت قيمته غير محددة ، وبعد جواز اثبات ما
يخالف الايجار الثابت بالكتابة او ما يقوم مقامها.



ويجوز اثبات
العقد بالبينة او بالقرائن استثناء اذا وجد المسوغ لذلك قانونا كمبدا ثبوت
بالكتاية ، او مانع ادلى حال دون الحصول على دليل كتابى ، او مانع مادى كفقد سند
الايجار بسبب اجنبى لان فيه لمن يتمسك بالايجار.وما تقدم هو ما ورد في المواد 60 و
62 و 63 من قانون الاثبات.والمعول عليه في تقدير قيمة العقد جملة الاجرة عن مدة
الاجازة كلها ولو كانت الاجرة تدفع اقساط ، ولا عبرة في ذلك بقيمة العين المؤجرة ،
واذا كانت مدة الايجار قابلة للامتداد مدد اخرى إلى ان يخطر احد المتعاقدين الاخر
برغبته في وضع حد العقد ، كعقد الايجار المشاهرة, ففى هذة الحالة ارى وفقا لاتجاه
محكمة النقض المستجدث من اعتبار العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة ، فاذا
كانت القيمة الايجارية التى تدفع شهريا تزيد عن خمسمائة جنيه فلا يجوز اثبات عقد
الايجار بغير الكتابة . مع مراعاة ما ورد بالمادة 62 ، 63 اثبات.



عقد الايجار
عقد رضائى



ولقد كان عقد
الايجار عقدا رضائيا يخضع في قيامه لمبدا سلطان الارادة فلا يشترط لانعقاده شكلا
خاصا . ويجوز استخلاصه ضمنا ، الا انه لا يجوز التوسع في استخلاص الرضاء الضمنى ،
فهو لا يكون الا اذا فهم بوضوح ان الطرفين يريد ان حقيقة تصرفهم في ظروف معينة ان
يعقدا ايجار ومجرد انتفاع شخصى بشئ بغير رضاء من مالكه لا يجعله مستاجرا له ويلتزم
المنتفع في هذه الحالة ان يدفع تعويضا للمالك اجرة المثل. الطعن رقم 661 لسنة 53
ق جلسة14 / 6 / 1993م . والطعن
رقم 11 لسنة 58 ق جلسة 11 / 4 / 1993م.



العلاقة الايجارية الخاضعة
للقانون المدنى ،جواز اثباتها بشهادة الشهود متى فقد الدائن السند الكتابى بسبب
اجنبى



لما كان
الثابت ان العلاقة الايجارية محل النزاع عن محل تجارى بالجدل ولم ينازع الطاعن في
ذلك فانها لا تخضع لقوانين ايجار الاماكن الاستثنائية بل تخضع لاحكام القانون
المدنى والمادة 63 / ب من قانون الاثبات والتى للخصم الاثبات لشهادة الشهود في
حالة فقد السند الكتابى بسبب اجنبى لا يدله فيه واذا قررت المطعون ضدها بفقد لنسخة
عقد الايجار الاصلية بسبب اجنبى لا يد لها فيه فان الحكم المطعون فيه لا يكون قد
خالف القانون.



(
الطعن رقم 3439 لسنة 58 ق جلسة 25 / 11 / 1993.)



الاصل انه
يجب على المدعى اثبات جميع عناصر الايجار وهى ، التراضى والعين المؤجرة ومدة
الانتفاع بها والاجرة المتفق عليها لذلك, وقد اجاز المشرع في القانون المدنى الذى
احال ايه القانون 4 لسنة 1996 الاستغناء عن اثبات مقدار الاجرة ، ونص في المادة
562 منة على انه اذا تعذر وجب اعتبار اجرة المثل ، كما اجاز الاستغناء عن اثبات
مدة الايجار . اذا نص في المادة 563 على انه اذا تعذر ذلك اعتبر الايجار منعقدا
للفترة المعينة لدفع الاجرة واصبح يكتفى بالرضا بالاجارة.



الاتفاق على تحديد
مدة الايجار



1- عقد
الايجار بطبيعتة عقد موقوت ، اذ ان المؤجر يلتزم بتاجير المستاجر من الانتفاع
بالعين المؤجرة لمدة معينة نظير اجر معلوم ، ولذلك يجب الاتفاق على تحديد مدة
المنفعة محل العقد ، فاذا اتفق الطرغان على مدة الايجار ، فاما ان تكون المدة
المتفق عليها معينة واما ان تكون غير معينة . وتكون المدة المتفق عليها معينة ،
اذا كان لا نهاية معلومة كتعينها بحلول اجل معين . وعلى ذلك يجوز للمتعاقدين تحديد
م\\ة الايجار حسب رغيتها وقد اتجة الفقه على انه ينبغى الا تزيد مدة الايجار حسب
رغبتها وقد اتجه الفقه على انه لا ينبغى ان تزيد مدة الايجار
على ستين سنة قياسا على حق اللحكر المنصوص
عليه
في
المادة 999 مدنى
، على ان عقد الايجار الوارد على عقار اذا كانت مدته تزيد عن تسع
سنوات يشترط لنفاذه في حق الغير في حدود مدته ان يكون مسجلا ولا يكتفى ثبوت تاريخه
،
وعلى
ذلك فان المتعاقدين لها تحديد المدة التى يتفقا عليها لعقد الايجار ، ويصبح هذا
الاتفاق طالما انه محدد بمدة معينة ، ويمكن ان تكون عشر سنوات او عشرين سنه ، او
أكثر او اقل
بشرط
الا تزيد المدة عن ستين سنة
ولا يجوز ان تزيد مدته عن هذة المدة استناداالى حق الحكر الذى لا
يجوز ان تزيد مدته عن ستين سنة ، بحيث لا يصبح عقد الايجار عقدا مؤبدا ، واذا تعذر
تحديد المدة او علقت المدة على مشيئة المستاجر ، او
بانها طوال حياة المستاجر كان ينص على عدم جواز انهاء
العقد طالما كان المساجر قائما بسداد الاجرة ،
ففى هذة الحالات يعتبر العقد منعقدا
للفترة المحددة لدفع الاجرة.



2- تقسيم
المدة إلى اجال



حيث
تتفق المؤجر والمستاجر على ان مدة الايجار هى تسع سنوات وقسمت المدة إلى ثلاث
اقسام كل منها بثلاث سنوات بحيث يجوز لاى من المتعاقدين ان يطلب انهاء الايجار قبل
انتهاء اى مدة بشرط اخطار الطرف الاخر بوثت كاف ، ففى هذة الحالة يكون الايجار
محدد المدة بتسع سنوات وانتهاء اى مد\\ة دون اخطار الطرف الاخر بالرغبة في الانهاء
، فان العقد لا يكون قد تجرد عند كل مدة بل يعد مستمرا في مدة واحدة وهى مدة التسع
سنوات ، والتنبيه بالخلاء الذى يجوز لاى من المتعاقدين اولاحدهما ان يقوم به ،
يعتبر شرطا فاسخا ويكون انقضاء الايجار نتيجة لتحقق هذا الشرط.



3- التنبيه
بالاخلاء في عقد الايجار الغير محدد المدة :-



اذا كان عقد
الايجار مؤقت وان المدة ركن فيه ، ولكن قد يعتبر عقد الايجار ولا يتفق المتعاقدين
على مدة الايجار في العقد وقد نصت المادة 563 مدنى على انه :- اذا عقد
الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة ،
اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة ويعد عقد الايجار معقودا دون
اتفاق على مدة اذا سكت المتعاقدان عن ذكر المدة اصلا ، ففى هذة الحالة يعتبران
انهما قد احالا إلى المدة التى يعينها القانون عند عدم الاتفاق على ما يخالفها
ويكون الايجار معقودا لمدة غير معينة اذا اتفق الطرفان على مدة دون ان يعينا ضابطا
يحدد نهايتها كما هو الشان ان يذكر عند نهاية مدة الايجار انه معلق على مشيئة
المستاجر ، او مشاهرة ، او ما دام المستاجر يدفع الاجرة ، او إلى المدة التى
يريدها المستاجر ، او المؤجر ، او الذى يدوم بدوام العين المؤجرة ، ففى هذة
الحالات جميعها لا يعتبر العقد محدد المدة وقد ذهب الفقه ان الموت يعتبر ضابطا
ثابتا ويعتر المدة الحدد به او بحياة المستاجر ، او المؤجر – معينة وهذا الايجار
لا يعد مؤبدا بشرط الا تجاوز مدته عن ستين سنة حتى لو بقى من علق العقد على حياته
زادت عن ستين سنة ، فاذا كان بحياة المستاجر فانه بوفاة المستاجر ينتهى الايجار
ولا ينتقل إلى ورثته ، وتكون المدة متعذرا اثباتها اذا اقر الطرفان انهما عينا
للايجار مدة معينة ولكنهما تنازعا على مدى هذة المدة ولم يتمكن احدهما من اثبات
ادعائه



. د / سليمان
مرقس ص____ 154 عقد الايجار. د / السنهورى ص____ 194 عقد الايجار



والمشرع
لم يقصر عند تعيين المدة في العقد غير مجدد المدة بالمدة التى تدفع عنها الاجرة
فقط ، بل اعتبر هذة المدة قابلة للامتداد لمدة اخرى مساوية لها اذا لم يبدا احد من
العاقدين ما يدل على عدم رغبتة في هذا الامتداد بعد حق معين وقد نظمت ذلك المادة
5636 مدنى فاذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر
اثبات المدة المدعاه ، اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة وينتهى
بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب امر المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالاخلاء
ففى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك اذا كانت
الفترة المعينة لدفع الاجرة اربعة أشهر او امثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين
فاذا كانت الفترة اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير ، وفى المساكن والفرق
المؤثثه او اى شئ غير ما تقدم اذا كانت الفترة المعينه لدفع الاجرة شهرين او أكثر
، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر ، فاذا كانت اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها
الاخير .






لنص فىالفقرة الأخيرة من المادة 16 من القانون رقم 52 لسنة 1969 المنطبقة
على واقعة
الدعوى ، والمقابلة لذات الفقرة
من المادة 24 من القانون 49 لسنة 1977 - على أن
يحظر على المالك القيام بابرام
أكثر من عقد ايجار واحد للمبنى أو الوحدة منه يدل
- وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة
- على أن المشرع وان لم ينص صراحة على البطلان
جزاء مخالفة حكمه ، الا أن مقتضى
الحظر الصريح الوارد به ، وتجريم مخالفته بحكم
المادة 44 من ذات القانون يوجب
انزال هذا الجزاء ، وهو بطلان العقود اللاحقة للعقد
الأول ما دام هذا العقد كان قائما
ونافذا بين طرفيه ، لما كان ذلك ، وكان قيام
المطعون ضده الأول بتأجير العين
محل النزاع لاخر من باطنه - وفقا للتصريح الصادر له
بذلك من المالك بمقتضى عقد
استئجاره ، المؤرخ 1 / 1 / 1962 انما يلزم الاخير برد
هذه العين لمؤجرها عند انتهاء
الاجارة ، وذلك أعمالا لنص المادة 590 من القانون
المدنى ، فان هو قام بالتنازل
عنها لغيره ، فان هذا التنازل لا يسرى فى مواجهة
المستأجر الأصلى المطعون ضده
الأول لوروده على غير حق له ، ولا يسوغ للمالك قانونا
ابرام عقد ايجار آخر مع المتنازل
له حال ريان العقد الأول المبرم بينه وبين
المستأجر الأصلى عن ذات العين ،
الأمر الذى يضحى معه العقد الصادر للطاعن بتاريخ 31
/ 12 / 1969 من مالك العقار باطلا وفقا لنص
المادة 16 من القانون رقم 52 لص 1969
المشار اليه 0( الطعن رقم 215 لسنة 55 ق جلسة
16/9/1990
)


" يجب على
المستأجر وفقاً لنص المادة 590 من القانون المدني أن يرد العين المؤجرة إلى المؤجر
عند انتهاء الإيجار ، و لا يكفى للوفاء بهذا الالتزام أن ينبه المستأجر على المؤجر
بأنه سيقوم بإخلاء العين المؤجرة ، بل يجب على المستأجر أن يضعها تحت تصرف المؤجر
بحيث يتمكن من حيازتها و الانتفاع بها ، دون عائق"



(الفقرة رقم
1 من الطعن رقم 411 لسنــة 38 ق - تاريخ الجلسة 31 / 12 / 1974 مكتب فني 25 رقم
الصفحة 1532)



كما قضي بأن
" إخلال المستأجر بالتزامه برد العين عند انتهاء الإيجار إذا هو حال بفعله
دون تمكين المؤجر من الانتفاع بها دون عائق يجعله - بمقتضى نص المادة 590 مدني -
ملزما بأن يدفع للمؤجر تعويضا يراعى في تقديره القيمة الإيجارية للعين وما أصاب
المؤجر من ضرر ."



(الفقرة رقم
5 من الطعن رقم 93 لسنــة 34 ق - تاريخ الجلسة 14 / 11 / 1967 مكتب فني 18 رقم
الصفحة 1659)






مادة 591





1 على المستاجر أن يرد
العين المؤجرة بالحالة التى تسلمها عليها، الا مايكون قد أصاب العين من هلاك أو
تلف لسبب لايد له فيه.



2 فاذا كان تسليم العين للمستأجر
قد تم دون كتابة محضر أو دون بيان بأوصاف هذه العين ، افترض حتى يقوم الدليل على
العكس، ان المستاجر قد تسلم العين فى حالة حسنة.






مادة 592





1 اذا أوجد المستأجر فى
العين المؤجرة بناء أو غراسا أو غير ذلك من التحسينات مما يزيد فى قيمة العقار،
التزم المؤجر أن يرد للمستأجر عند انقضاء الايجار ما أنفقه فى هذه التحسينات أو ما
زاد فى قيمة العقار ، ما لم يكن هناك اتفاق يقضى بغير ذلك.



2 اذا كانت تلك التحسينات
قد استحدثت دون علم المؤجر أو رغم معارضته ، كان له أيضا أن يطلب من المستأجر
ازالتها. وله أن يطلب فوق ذلك تعويضا عن الضرر الذى يصيب العقار من هذه الازالة ان
كان للتعويض مقتض.



3 فاذا اختار المؤجر أن
يحتفظ بهذه الحسينات فى مقابل رد احدى القيمتين المتقدم ذكرهما ، جاز للمحكمة أن
تنذره الى أجل للوفاء بها.



إلتزام المؤجر بأن يرد المستأجر
قيمة ما انفقه على المبانى المؤجرة
والتحسينات التى احدثها فيها
بموافقة المؤجر وذلك عند انقضاء عقد الإيجار لأى سبب
من الأسباب ، وكان مفاد نص المادة
574 من ذات القانون أن المؤجر يلزم بتعويض
المستأجر إذا طلب الأخير ذلك عن
النقص فى الانتفاع بالعين المؤجرة واستحالة هذا
الانتفاع نتيجة عمل صدر من جهة
حكومية فى حدود القانون لسبب يكون المؤجر مسئولا عنه
. وكان المقرر فى قضاء هذه المحكمة
أن لمحكمة الموضوع استخلاص الخطأ الموجب
للمسئولية والأخذ بتقرير الخبير
المقدم فى الدعوى محمولا على أسبابه لاقتناعها
بسلامة الأسس التى اقيم عليها ولا
عليها أن لم ترد استقلالا على الطعون الموجهة
إليه إذ فى أخذها به ما يفيد انها
لم تجد فى تلك الطعون ما يستوجب الرد عليه . ولا
معقب عليها فى ذلك من محكمة النقض
مالى امت أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها اصلها
من الأوراق تكفى لحمله . وكان
البين من مدونات الحكم الابتدائى الذى ايده الحكم
المطعون فيه - أن محكمة الموضوع
فى حدود سلطتها التقديرية - اطمأنت إلى تقرير
الخبير المقدم فى دعوى إثبات
الحالة رقم 90 لسنة 66 مستعجل القاهرة المنضمة للدعوى
واتخذته أساسا لتقدير قيمة
المبانى التى أقامها مورث المطعون عليهم الأولين فى
العين المؤجرة له وفى التعويض
الذى يستحقه لحرمانه الانتفاع بتلك العين ورتبت على
ذلك إلزام الطاعن بالتضامن مع
باقى المطعون عليهم باداء يلغ المقضى به وهى أسباب
سائغة لها مأخذها من أوراق الدعوى
ومستنداتها تكفى لحمل قضائها فإن مجادلة الطاعن
فى هذا الصدد لا تعدو أن تكون
جدلا موضوعيا فى سلطة محكمة موضوع تنحسر عنه رقابة
محكمة النقض .

( الطعن رقم 118 لسنة 56 ق جلسة
23/5/1990
)





مادة 593





للمستأجر حق التنازل عن
الايجار أو الايجار من الباطن وذلك عن كل ما استأجره أو بعضه مالم يقض الاتفاق
بغير ذلك.






مادة 594





1 منع المستأجر من ان يؤجر
من الباطن يقتضى منعه من التنازل عن الايجار وكذلك العكس.



2 ومع ذلك اذا كان الأمر
خاصا بايجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا
المصنع أو المتجر، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بابقاء
الايجار اذا قدم المشترى ضمانا كافيا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق.



المواد بالجدك ومكل ما جرى بهفضاء هله المحكمة - هو ما يشمل جميع عناصر المتجر أو المصنع الذى
ينشئه المستأجر
بالعين المؤجرة من ثابت ومنقول
ومن مقومات مادية ومعنوية كالأسم التجارى والعملاء
. وقد استبدل القانون المدنى بلفظ
" الجدك - لفظى " مصنع او متجر ، فيما اورده بنص
الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدنى استثناء من الحظر
المقرر على حق
المستأجر فى التنازل عن الايجار ،
وذلك حين ينشئ الاخير بالعين المؤجرة محلا تجاريا
- متجرا أو مصنعا - ويضطر الى بيعه
، فاجاز المشرع للمحكمة - تحت شروط معينة
- بالرغم من قيام ذلك الحظر أن تقضى
بابقاء الايجار ، وهى حالة تخالف تلك التى ترد
فيها الاجارة على عين زودها
مالكها بادوات وآلات ، او مفروشات لاستثمارها فى مشروع
تجارى أو صناعى معين ، اذ يكفى
لاخراج اجارتها من نطاق تطبيق أحكام قوانين ايجار
الأماكن أن تكون هذه الادوات أو
الآلات أو المفروشات جدية ، وتكون الاجارة قد
استهدفتها بحيث يعتبر المبنى فى
ذاته عنصرا ثانويا ولمحكمة الموضوع تقدير جدية
الفرش او صوريته فى ضوء ظروف
الدعوى وملابساتها ، وما تستنبطه من قرائن قضائية ،
باعتبار أن العبرة هى بحقيقة
الحال لا بمجرد وصف العين بالعقد
.

( الطعنرقم 1480 لسنة 55 ق جلسة 25/3/1990 )
المراد
بالجدك - وعلى ما جرى به قضاء
محكمة النقض - هو ما يشمل جميع
عناصر المتجر أو المصنع الذى ينشئه المستأجر بالعين
المؤجرة من ثابت ومنقول ومن
مقومات مادية ومعنوية كالإسم التجارى والإتصال بالعملاء
وقد استبدل القانون المدنى بلفظ
" مصنع أو متجر " فيما أورده بنص الفقرة الثانية من
المادة 594 من القانون المدنى إستثناء من الحظر المقرر على حق
المستأجر فى التنازل
عن إلا يجار وذلك حين ينشىء
الأخير بالعين المؤجرة محلا تجاريا متجرا أو مصنعا
ويضطر إلى بيعه فأجاز المشرع
للمحكمة - تحت شروط معينة بالرغم من قيام ذلك الحظر أن
تقضى بإبقاء الإيجار، وهى حالة
تلك التى ترد فيها الإجارة على عين زودها مالكها
بأدوات وآلات أو مفروشات
لاستثمارها فى مشروع تجارى أو صناعى معين، إذ يكفى لإخراج
إجازتها من نطاق تطبيق أحكام قوانين إيجار الأماكن ان تكون هذه
الأدوات أو الآلات
أو المفروشات جديه وتكون الإجارة
قد استهدفتها بحيث يعتبر المبنى فى ذاته عنصرا
ثانويا بالنسبة لها أو بمعنى آخر
أن يثبت أن الإجارة شملت بالإضافة إلى منفعة
المكان فى ذاته مفروشات أو
منقولات ذات قيمة تبرر تغليب منفعة تلك المفروشات أو
المنقولات على المنفعة العين وإلا
أعتبرت العين مؤجرة خالية، ولمحكمة الموضوع تقدير
جدية الفراش أو صوريته فى ضوء
ظروف الدعوى وملابساتها 0


(
الطعن
رقم 1503
لسنة 60 ق جلسة 14/7/1994 )
المقرر -
وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن
الإيجار من الباطن يختلف عن
التنازل عن الإيجار ففى الإيجار من الباطن تبقى العلاقة
بين المؤجر والمستأجر الأصلى
خاضعة لأحكام عقد الإيجار الأصلى ، وتسرى على العلاقة
بين المستأجر الأصلى والمستأجر من
الباطن أحكام عقد الإيجار من الباطن فلا ينشئ
العقد الأخير علاقة مباشرة بين
المستأجر من الباطن والمؤجر الأصلى فى حين أن
التنازل عن الإيجار ينشئ مثل هذه
العلاقة بينهما مع ما يترتب على ذلك من آثار
قانونية . وكان الأصل فى قانون
إيجار الأماكن - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة
- هومنع المستأجر الأصلى من التأجير
من الباطن أوالتنازل عن المكان المؤجر أوتركه
للغير إلا بإذن كتابى من المالك ،
فإن مفاد ذلك أنه إذا ما قصر القانون حق المستأجر
فى حالات معينة على التنازل عن
الإيجار تعين الإلتزام بحدود هذا الإذن دون توسع فيه
أوقياس على الحالة المأذون بها ، ويظل
المنع الوارد بنص القانون سارياً بالنسبة
لغير ما أذن به ، ولا يغير من ذلك
ما تقضى به المادة 594 من القانون المدنى من أن
" منع المستأجر من أن يؤجر من
الباطن يقتضى منعه من التنازل عن الإيجار وكذلك العكس
" وذلك أنه فضلاً عن أن هذا النص قد
عرض لحالة المنع من الإيجار من الباطن أوالتنازل
عن الإيجار دون حالة الإذن بأيهما
فإنه قد ورد ضمن القواعد العامة للإيجار فى
القانون المدنى حيث الأصل -
ووفقاً لنص المادة 593 منه - وعلى خلاف قانون إيجار
الأماكن - أن للمستأجر حق النزول
عن الإيجار أوالإيجار من الباطن وذلك عن كل ما
إستأجره أوبعضه ما لم يقض الإتفاق
بغير وذلك ، مما لا محل للتحدى به فى هذه الحالة
بالنسبة للعين التى تخضع لقانون
إيجار الأماكن . لما كان ذلك وكان ما أجازه المشرع
للمحامى وورثته بالمادة 55 / 2 من
قانون المحاماه رقم 17 لسنة 1983 قد إقتصر على
التنازل عن حق إيجار مكتب
المحاماه لمزاولة مهنة حرة أوحرفة غير مقلقة للراحة
أومضرة بالصحة فإن هذه الإجازة لا
تمتد إلى التأجير من الباطن
.

( الطعنرقم 1984 لسنة 56 ق جلسة 28/10/1990 )
النص فى
الفقرة الثانية من المادة
594 من القانون المدنى يدل على أن
المشرع إستثنى من أثر الشرط المانع من النزول عن
الإيجار حالة البيع الإضطرارى
للمتجر أو المصنع المنشأ فى العين المؤجرة وأجاز
للمحكمة إبقاء الإيجار لمشترى
المتجر أو المصنع رغم وجود شرط صريح فى عقد الإيجار
يحرم التنازل عنه للغير متى
توافرت الشروط الواردة بالمادة سالفة الذكر ، ومن بينها
تقديم المشترى ضماناً كافياً
للمؤجر للوفاء بإلتزامه بإعتباره خلفاً خاصاً للمستأجر
الأصلى فى الإنتفاع بالعين
المؤجرة كرهن أو كفالة إلا أنه قد يكون المشترى أكثر
ملاءة من المستأجر السابق فلا
تكون هناك حاجة إلى ضمان خاص يضاف إلى حق إمتياز
المؤجر على المنقولات القائمة
بالعين طالما أنه لم يلحقه ضرر محقق من ذلك التنازل
وأنه ولئن كانت الرخصة التى خولها
التقنين المدنى للمحكمة خروجاً على إتفاق
المتعاقدين الصريح - بحظر التنازل
عن الإيجار إنما ترجع إلى إعتبارات تتصل بمصلحة
عامة ، هى رغبة المشرع فى الإبقاء
على الرواج المالى والتجارى فى البلاد ولو كان
ذلك على غير إرادة المؤجر - إلا
أن شرط تقديم المشترى الضمان الكافى إلى المؤجر
إنما شرع لمصلحة الأخير وضماناً
له فى الحصول على حقوقه الناشئة عن عقد الإيجار قبل
المتنازل له فهو وشأنه فى التنازل
عن تقديم هذا الضمان صراحة أو ضمناً أو التمسك به
إذا ما رأى عدم ملاءة المشترى
بالجدك أو عدم كفاية حق الإمتياز المقرر له قانوناً
بإعتبار أن هذا وذاك من الحقوق
الخاصة بالمؤجر والتى يملك التصرف فيها ولا شأن لها
بالنظام العام ، بحيث إذا أثار
المؤجر منازعة بشأن تقديم المشترى لذلك الضمان
الإضافى أو عدم كفايته أمام محكمة
الموضوع فإنه يتعين عليها الفصل فيهيا ، ولها
عندئذ تقدير ضرورة تقديم هذا
الضمان الخاص أو كفايته ، أما إذا لم يقم نزاع بين
الخصوم فى هذا الخصوص فإنه لا
يسوغ للمحكمة أن تعرض له من تلقاء نفسها وتقضى بعدم
توافر شرط تقديم المشترى للضمان
الكافى للمؤجر هذا فى حين أنه حق خاص به لم يطلب
إقتضاءه .

( الطعن رقم 438 لسنة 55 ق جلسة
27/6/1990
)
المقرر فىقضاء هذه المحكمة أن ما نصت عليه الفقرة الثانية من المادة 594 من
القانون المدنى
انما هو استثناء من الأصل المقرر
وهو إلتزام المستأجر باحترام الحظر من المتنازل عن
الايجار ، كان الدافع الى تقريره
حرص المشرع على استبقاء الرواج التجارى ممثلا فى
عدم توقف الاستثمار الصناعى
والتجارى فى حالة اضطرار صاحبه الى التوقف عنه ، فان
هذا الاستثناء يكون - وعلى ما جرى
به قضاء هذه المحكمة - مقصورا على الأماكن التى
تمارس فيها الأعمال ذات الصفة
التجارية والتى ينطبق عليها وصف المصنع أو المتجردون
سواها ، وكان من المقرر عدم جواز
التوسع فى تفسير الاستثناء أو القياس عليه ، فإذا
انتهى الحكم المطعون فيه الى
إخلاء الطاعنة وورثة المستأجر الأصلى من عين النزاع
- المستغلة فى حياكة الملابس - فانه
يكون قد التزم صحيح القانون
.

( الطعنرقم 6243 لسنة 63 ق جلسة 21/3/1994 )
المراد
بالجدك ومكل ما جرى به فضاء
هذه المحكمة - هو ما يشمل جميع
عناصر المتجر أو المصنع الذى ينشئه المستأجر بالعين
المؤجرة من ثابت ومنقول ومن
مقومات مادية ومعنوية كالأسم التجارى والعملاء . وقد
استبدل القانون المدنى بلفظ
" الجدك - لفظى " مصنع او متجر ، فيما اورده بنص الفقرة
الثانية من المادة 594 من القانون المدنى استثناء من الحظر المقرر على
حق المستأجر
فى التنازل عن الايجار ، وذلك حين
ينشئ الاخير بالعين المؤجرة محلا تجاريا - متجرا
أو مصنعا - ويضطر الى بيعه ،
فاجاز المشرع للمحكمة - تحت شروط معينة - بالرغم من
قيام ذلك الحظر أن تقضى بابقاء
الايجار ، وهى حالة تخالف تلك التى ترد فيها الاجارة
على عين زودها مالكها بادوات
وآلات ، او مفروشات لاستثمارها فى مشروع تجارى أو
صناعى معين ، اذ يكفى لاخراج
اجارتها من نطاق تطبيق أحكام قوانين ايجار الأماكن أن
تكون هذه الادوات أو الآلات أو
المفروشات جدية ، وتكون الاجارة قد استهدفتها بحيث
يعتبر المبنى فى ذاته عنصرا
ثانويا ولمحكمة الموضوع تقدير جدية الفرش او صوريته فى
ضوء ظروف الدعوى وملابساتها ، وما
تستنبطه من قرائن قضائية ، باعتبار أن العبرة هى
بحقيقة الحال لا بمجرد وصف العين
بالعقد
.

( الطعن رقم 81 لسنة 55 ق جلسة 14/1/1990 )












مادة 595





فى حالة التنازل عن الايجار
يبقى المستأجر ضامنا للمتنازل له فى تنفيذ التزاماته.






مادة 596





1 يكون المستأجر من الباطن
ملزما بأن يؤدى للمؤجرة مباشرة ما يكون ثابتا فى ذمته للمتسأجر الأصلى وقت أن
ينذره المؤجر.



2 ولايجوز للمستأجر من
الباطن أن يتمسك قبل المؤجر بما يكون قد عجله من الأجرة للمستأجر الأصلى ، ما لم
يكن ذلك قد تم قبل الانذار وفقا للعرف أو لاتفاق ثابت تم وقت الايجار من الباطن.






اذ كان البين
من الأوراق أن المطعون ضده قد أجر
الشقة رقم . المشار اليها الى من
يدعى من الباطن استناد الحقه المخول بمقتضى عقد
استئجاره لها والذى يبيح له
تأجيرها للغير من الباطن وكان إلتزامه كمستأجر أصلى
بسداد قيمة استهلاك المياه عن
العين المؤجرة الى المالك يأخذ - بنص المادة 37 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 - حكم
الإلتزام بسداد الأجرة ، وما يترتب على آلت خير فى
سمد اده ما يترتب على الاخير فى
سداد الأجرة من اثار ومن ثم فان قبول الطاعنة لقيمة
استهلاك المياه عن الشقة المشار
اليها من المستأجر لها من الباطن لا يعد بمثابة
قبول ضمنى منها لتنازل المستأجر
الأصلى له عنها ، لما هو مقرر بنص المادة 596 من
القانون المدنى - من أحقية المؤجر
فى أن يستأدى من المستأجر من الباطن مباشرة ما قد
يكون ثابتا فى ذمته للمستأجر
الأصلى من الأجرة ويكون الحكم المطعون فيه قد شابه
الفساد فى الاستدلال اذ استخلص -
من واقعة سداد المستأجر من الباطن لقيمة استهلاك
المياه علم الطاعنة بحصول تنازل
له عن هذه الشقة من مستأجرها الأصلى وقبولها ضمنا
لهذا التنازل .

( الطعن رقم 1843 لسنة 56 ق جلسة
3/5/1990
)
إذ كانالحكم المطعون فيه قد أيد قضاء الحكم الإبتدائى برفض طلب الشركة
الطاعنة إخلاء
الشقة رقم 37 لثبوت عدم إحتجاز
المطعون ضده للشقة الأخرى رقم 38 بتنازله عنها سنة
1966 إلى من يدعى .......... وعلم
الشركة الطاعنة بهذا التنازل وقبولها ضمناً له
المستفاد من قبولها سداد المتنازل
إليه لها قيمة إستهلاك المياه بالشقة عن شهرى
يونيه وأغسطس 1968 بموجب إيصالين
بإسمه وكان البين من الأوراق أن المطعون ضده قد
أجر الشقة رقم 138 المشار إليها
إلى من يدعى .......... من الباطن إستناداً لحقه
المخول بمقتضى عقد إستئجاره لها
والذى يبيح له تأجيرها للغير من الباطن وكان
إلتزامه كمستأجر أصلى بسداد قيمة
إستهلاك المياه عن العين المؤجرة إلى المالك بأخذ
- بنص المادة 37 من القانون رقم 49
لسنة 1977 - حكم الإلتزام بسداد الأجرة ويترتب
على التأخير فى سداده ما يترتب
على التأخير فى سداد من آثار ومن ثم فإن قبول
الطاعنة لقيمة إستهلاك المياه عن
الشقة المشار إليها من المستأجر لها من الباطن لا
يعد بمثابة قبول ضمنى منها لتنازل
المستأجر الأصلى له عنها . لما هو- مقرر بنص
المادة 596 من القانون المدنى -
من أحقية المؤجر فى أن يستأدى من المستأجر من
الباطن مباشرة ما قد يكون ثابتاً
فى ذمته للمستأجر الأصلى من الأجرة . ويكون الحكم
المطعون فيه قد شابه الفساد فى
الإستدلال إذ إستخلص - من واقعة سداد المستأجر من
الباطن لقيمة إستهلاك المياه
بالشقة عن شهرى يونيه وأغسطس - علم الطاعنة بحصول
تنازل له عن هذه الشقة من
مستأجرها الأصلى وقبولها ضمناً لهذا التنازل وقد حجبه هذا
الفساد فى الإستدلال عن بحث مدى توافر شروط حظر الإحتجاز مما يعيبه
أيضاً بالقصور
فى التسبيب الذى أدى به إلى الخطأ
فى تطبيق القانون
.

(
الطعن
رقم 1843
لسنة 56 ق جلسة 3/5/1990 )


مادة 597





تبرأ ذمة المستأجر الاصلى
قبل المؤجر سواء فيما يتعلق بضمانه للمتنازل له فى حالة التنازل عن الايجار أو
فيما يتعلق بما يفرضه عقد الايجار الاصلى من التزامات فى حالة الايجار من الباطن:



أولا: اذا صدر من المؤجر
قبول صريح بالتنازل عن الايجار أو بالأيجار من الباطن.



ثانيا: اذا استوفى المؤجر
الأجرة مباشرة من المتنازل له أو من المستأجر من الباطن دون أن يبدى أى تحفظ فى
شأن حقوقه قبل المستأجر الأصلى.









مادة 598





ينتهى الايجار بانتهاء
المدة المعينة فى العقد دون حاجة الى تنبيه بالاخلاء.






متى كان النص عاماًصريحاً جلياً فى الدلالة على المراد منه فلا محل لتقيده أوتأويله
أوالخروج عليه
بدعوى إستهداء قصد المشرع منه .
لأن محل هذا البحث إنما يكون عند غموض النص أولبس
فيه . فإنه من ثم يتعين إعمال حكم
صريح نص المادة 46 ق 49 لسنة 1977 فى إنطباقه على
عقود المساكن المفروشة التى إنتهت
مدتها وظل المستأجرون شاغلين لها عند العمل
بالقانون مما مفاده أن القانون
أوقف الأثر المترتب على إنتهاء العقد ، سواء كان
إنتهاؤه بإنتهاء المدة المعينة
فيه طبقاً لنص المادة 598 من القانون المدنى ، أم
بالتنبيه بالإخلاء طبقاً لنص
المادة 563 منه ، والقول بوجوب ألا تكون العلاقة
الإيجارية قد إنتهت قبل تاريخ
العمل بالقانون ليستفيد المستأجر من حكم المادة
يتعارض مع صريح النص ، وهوما لا
يجوز
.

( الطعن رقم 446 لسنة 55 ق جلسة 25/2/1991 )





مادة 599





1 اذا انتهى عقد الايجار
وبقى المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه ، اعتبر الايجار
قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير معينة، وتسرى على الايجار اذا تجدد علىهذا
الوجه أحكام المادة 563.



2 ويعتبر هذا التجديد
الضمنى ايجارا جديدا لامجرد امتداد للايجار الأصلى ، ومع ذلك تنتقل الى الايجار
القديم مع مراعاة قواعد الشهر العقارى ، أما الكفالة شخصية كانت أو عينية فلا
تنتقل الى الايجار الجديد الا اذا رضى الكفيل بذلك.









مادة 600





اذا نبه أحد الطرفين على
الآخر بالاخلاء واستمر المستأجر مع ذلك منتفعا بالعين بعد انتهاء الايجار فلا
يفترض أن الايجار قد تجدد مالم يقم الدليل على عكس ذلك.






الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: شرح قوانين الايجار   الأحد مارس 07, 2010 5:17 am

شكل التنبيه
بالاخلاء :



لا يشترط في
التنبيه اى شكل خاص فقد يكون بانذار على يد محضر ، او الخطاب او شفاهة ، ومن يد
على الحصول التنبيه ان ثبت ذلك ، هذا ما لم يتفق الطرفان على شكل خاص للتنبيه ففى
هذه الحالة ينبغى ان يكون وفق ما اتفق عليه بين الطرفين. ثالثا: اثر فسخ المستاجر
الاجارة قبل انقضاء المدة :- متى اوفى المؤجر بالتزامه فلا يجوز للمستاجر ان
يتحلل من التزامه ويطلب فسخ العقد من تلقاء نفسه الا في الحالات التى يجيز فيها
القانون ومن ذلك نظرية الظروف الطارئة او العذر الطارئ فعلى ذلك اذا انهى المستاجر
ارادته المنفردة عقد الايجار دون موافقة المالك حق للاخير طلب التعويض عند انهاء
العقد قبل انتهاء مدته وغالبا يقدر القاضى التعويض بالاجرة المستحقة على المستاجر
حتى يجد المؤجر من يقبل استئجار العين منه. وننوه بان محل التزامات المؤجر هو يمكن
المستاجر م هو دفع الاجرة . وتعتبر التزامات كلا من العاقدين سببا في التزامات **
الاخر . ويوجد بين التزامات الطرفين ارتباط بحيث اذا اخل اى طرف بالتزامه جاز
للاخر ان يجبره على تنفيذ التزامه او يطلب الفسخ ليتحلل منه . لذلك فالالتزامات
المتبادلة متعددة في العلاقة بين المؤجر والمستاجر . وتوجب الفسخ مع التعوبض ، او
التعويض عن الفسخ بدون مبرر.




.
المقرر فى
قضاء هذه المحكمة - ان من الاصول الدستورية المقررة ان النص
التشريعى لا يسرى الا على ما يلى نفاذه من وقائع ما لم ينص القانون
خروجا على هذا
الاصل وفى الحدود التى يجيزها
الدستور برجعية اثره ، ولا يغير من هذا الاصل تعلق
احكام القانون بالنظام العام اذ
لا يجاوز اثر ذلك ان تسرى احكامه على ما يستجد من
اوضاع ناتجة عن علاقات تعاقدية
ابرمت قبل نفاذه ما دامت اثارها سارية فى ظله اذ
تخضع هذه الآثار لاحكام النظام
الجديد تغليبا لاعتبارات النظام العام التى دعت الى
اصداره على حق المتعاقدين فى
تحديد التزاماتهما وحقوقهما التعاقدية الحال منها
والمستقبل على السواء ، واذ كان
التفويض التشريعى المقرر لوزير الاسكان فى المادة
الاولى من القانون رقم 49 لسنة
1977 بسريان احكام هذا القانون على القرى التى يصدر
بتحديدها قرار منه قد جاء خلوا
مما يشير الى رجعية ذلك السريان وهو مالا يتأتى الا
بنص قانونى صريح ، ومن ثم فان ذلك
القانون لا ينطبق على الاماكن المؤجرة فى القرى
التى امتد سريانه اليها الا
ابتداء من تاريخ العمل بالقرار الصادر بذلك باعتبار ان
المكان - وحتى صدور ذلك القرار
يخرج عن نطاق تطبيق تلك التشريعات فلا يخضع لاحكامها
وان مفاد المواد 563 ، 598 ، 599
من القانون المدنى انه اذا اتفق المتعاقدان على
مدة ما النقض العقد بفواتها ما لم
يشترط لانتهائه صدور التنبيه بالاخلاء من احدهما
للاخر قبل نهاية المدة بوقت معين
والا فيمتد الايجار الى مدة اخرى طبقا لاتفاقهما ،
وكان مؤدى نص المادة 600 من
القانون المدنى ان تجديد عقد الايجار لا يفترض اذا نبه
المؤجر على المستأجر بالاخلاء عند
انتهاء مدته واستمر هذا الاخير مع ذلك منتفعا
بالعين ما لم يقم الدليل على عكس
ذلك ، لما كان ذلك وكان الثابت بالاوراق ان الطاعن
قد قام بالتنبيه على المطعون عليه
بانهاء عقد الايجار فى 4 / 3 / 1985 خلال الميعاد
المقرر قانونا ولم يثبت من
الاوراق أنهما اتفقا على تجديد هذا العقد - فانه يترتب
عليه انتهاء العقد فى نهاية المدة
المحددة به والسابقة على العمل به بقرار وزير
الاسكان رقم 495 لسنة 1985 الصادر
فى 15 / 10 / 1985 ، ومن ثم فلا تسرى عليه احكامه
، واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون قد اخطأ فى
تطبيق القانون بما
يوجب نقضه .

(
الطعن رقم
1054 لسنة 56 ق جلسة 20/7/1990
)

المقررفى قضاء هذه المحكمة - ان من الاصول الدستورية المقررة ان النص
التشريعى لا يسرى
الا على ما يلى نفاذه من وقائع ما
لم ينص القانون خروجا على هذا الاصل وفى الحدود
التى يجيزها الدستور برجعية اثره
، ولا يغير من هذا الاصل تعلق احكام القانون
بالنظام العام اذ لا يجاوز اثر
ذلك ان تسرى احكامه على ما يستجد من اوضاع ناتجة عن
علاقات تعاقدية ابرمت قبل نفاذه
ما دامت اثارها سارية فى ظله اذ تخضع هذه الآثار
لاحكام النظام الجديد تغليبا
لاعتبارات النظام العام التى دعت الى اصداره على حق
المتعاقدين فى تحديد التزاماتهما
وحقوقهما التعاقدية الحال منها والمستقبل على
السواء ، واذ كان التفويض
التشريعى المقرر لوزير الاسكان فى المادة الاولى من
القانون رقم 49 لسنة 1977 بسريان
احكام هذا القانون على القرى التى يصدر بتحديدها
قرار منه قد جاء خلوا مما يشير
الى رجعية ذلك السريان وهو مالا يتأتى الا بنص
قانونى صريح ، ومن ثم فان ذلك
القانون لا ينطبق على الاماكن المؤجرة فى القرى التى
امتد سريانه اليها الا ابتداء من
تاريخ العمل بالقرار الصادر بذلك باعتبار ان
المكان - وحتى صدور ذلك القرار
يخرج عن نطاق تطبيق تلك التشريعات فلا يخضع لاحكامها
وان مفاد المواد 563 ، 598 ، 599
من القانون المدنى انه اذا اتفق المتعاقدان على
مدة ما النقض العقد بفواتها ما لم
يشترط لانتهائه صدور التنبيه بالاخلاء من احدهما
للاخر قبل نهاية المدة بوقت معين
والا فيمتد الايجار الى مدة اخرى طبقا لاتفاقهما ،
وكان مؤدى نص المادة 600 من
القانون المدنى ان تجديد عقد الايجار لا يفترض اذا نبه
المؤجر على المستأجر بالاخلاء عند
انتهاء مدته واستمر هذا الاخير مع ذلك منتفعا
بالعين ما لم يقم الدليل على عكس
ذلك ، لما كان ذلك وكان الثابت بالاوراق ان الطاعن
قد قام بالتنبيه على المطعون عليه
بانهاء عقد الايجار فى 4 / 3 / 1985 خلال الميعاد
المقرر قانونا ولم يثبت من
الاوراق أنهما اتفقا على تجديد هذا العقد - فانه يترتب
عليه انتهاء العقد فى نهاية المدة
المحددة به والسابقة على العمل به بقرار وزير
الاسكان رقم 495 لسنة 1985 الصادر
فى 15 / 10 / 1985 ، ومن ثم فلا تسرى عليه احكامه
، واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون قد اخطأ فى
تطبيق القانون بما
يوجب نقضه .

( الطعن رقم 1963 لسنة 53 ق جلسة
4/1/1995
)






مادة 601





1 لا ينتهى الايجار بموت
المؤجر ولابموت المتسأجر.



2 ومع ذلك اذا مات المستأجر
جاز لورثته أن يطلبوا انهاء العقد اذا أثبتوا أنه بسبب موت مورثهم أصبحت أعباء
العقد أثقل من أن تتحملها مواردهم ، أو اصبح الايجار مجاوزا حدود حاجتهم. وفى هذه
الحالة يجب أن تراعى مواعيد التنبيه بالاخلاء المبينة فى المادة 563 ، وأن يكون
طلب انهاء العقد فى مدة ستة أشهر على الأكثر من وقت موت المستأجر.



لما كان النص فى عقد الإيجار على إنعقادهلمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدد أخر مماثله ما دام المستأجر يقوم
بتنفيذ إلتزاماته
وأحقية الأخير وحدة دون المؤجر فى
إبداء الرغبة فى إنهائه يؤدى إلى إعتبار العقد
بعد إنتهاء المدة المتفق عليها
متجددا تلقائيا لمدد أخرى مماثلة لا يعرف على وجه
التحديد تاريخ انتهائها إذ ان
نهايتها منوطه بمحض مشيئة المستأجر وحده أو خلفة
العام ولا يعرف متى يبدى أيهما
الرغبة فى إنهاء العقد خاصة وان الصل فى عقد الإيجار
انه لا ينتهى إعمالا لنص المادة
601 من القانون المدنى - بوفاة المستأجر وتنصرف
آثاره إلى خلفة العام عملا بنص
المادة 145 من ذات القانون ما لم يتبين من العقد أو
طبيعة التعامل أو نص القانون أن
هذا الأثر لا ينصرف إليهم . ومن ثم فإن عقد الإيجار
يعتبر فى هذه الحالة منعقدا لمده
غير معينة ويتعين إعمال نص المادة 563 مدنى
وإعتباره بعد انتهاء مدته الولى
المتفق عليها - متجددا للفقرة المحددة لدفع الأجره
وينتهى بانقضائها بناء على طلب
احد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر
بالإخلاء فى المواعيد المبينة بنص
هذه المادة فإن لم يحصل التنبيه تجدد العقد للمدة
المحددة لدفع الأجرة ثم لمدة
مماثلة وهكذا إلى أن يحصل التنبية ولا يسوغ استبعاد نص
المادة 563 من القانون المدنى .

( الطعن رقم 1503 لسنة 60 ق جلسة
14/7/1994
)








مادة 602





اذا لم يعقد الايجار الا
بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات ، جاز لورثته أو للمؤجر
أن يطلبوا انهاء العقد.









مادة 603





1 لايترتب على اعسار
المستاجر أن تحل أجرة لم تستحق.



2 ومع ذلك يجوز للمؤجر ان
يطلب فسخ الايجار اذا لم تقدم له فى ميعاد مناسب تأمينات تكفل الوفاء بالأجرة التى
لم تحل. وكذلك يجوز للمستأجر اذا لم يرخص له فى التنازل عن الايجار أو فى الايجار
من الباطن أن يطلب الفسخ على أن يدفع تعويضا عادلا.









مادة 604





1 اذا انتقلت ملكية العين
المؤجرة اختيارا أو جبرا الى شخص آخر ، فلا يكون الايجار نافذا فى حق هذا
الشخص اذا لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذى نقل الملكية.



2 ومع ذلك يجوز لمن انتقلت
اليه الملكية أن يتمسك بعقد الايجار ولو كان هذا العقد غير نافذ فى حقه.






مادة 605





1 لايجوز لمن انتقلت اليه
ملكية العين المؤجرة ولم يكن الايجار نافذا فى حقه أن يجبر المستأجر على الاخلاء
الا بعد التنبية عليه بذلك فى المواعيد المبينة فى المادة 563.



2 فاذا نبه على المستأجر
بالاخلاء قبل انقضاء الايجار فان المؤجر يلتزم بأن يدفع للمستأجر تعويضا ما لم
يتفق على غير ذلك ، ولايجبر المستأجر على الاخلاء الا بعد أن يتقاضى التعويض من
المؤجر أو ممن انتقلت اليه الملكية نيابة عن المؤجر أو بعد أن يحصل على تأمين كاف
للوفاء بهذا التعويض.



مادة 606





لايجوز للمستاجر أن يتمسك
بما عجله من الأجرة قبل من انتقلت اليه اذا أثبت هذا أن المستأجر وقت الدفع كان
يعلم انتقال الملكية أوكان من المفروض حتما أن يعلم . فاذا عجز من انتقلت اليه
الملكية عن الاثبات فلا يكون له الا الرجوع على المؤجر.






مادة 607





اذا اتفق على أنه يجوز للمؤجر
أن ينهى العقد اذا وجدت له حاجة شخصية للعين ، وجب عليه فى استعمال هذا الحق أن
ينبه علىالمستأجر بالاخلاء فى المواعيد المبينة بالمادة 563 ما لم يقض الاتفاق
بغير ذلك .






مادة 608





1 اذا كان الايجار معين
المدة ، جاز لكل من المتعاقدين أن يطلب انهاء العقد قبل انقضاء مدته اذا جدت ظروف
خطيرة غير متوقعة من شأنها أن تجعل تنفيذ الايجار من مبدأ الأمر أو فى أثناء
سريانه مرهقا، على أن يراعى من يطلب انهاء العقد مواعيد التنبيه بالاخلاء المبينة
بالمادة 563، وعلى أن يعوض الطرف الآخر تعويضا عادلا.



2 فاذا كان المؤجر هو الذى
يطلب انهاء العقد ، فلايجبر المستاجر على رد العين المؤجرة حتى يستوف التعويض. أو
يحصل على تامين كاف.






مادة 609





يجوز للموظف أو المستخدم
اذا اقتضى عمله أن يغير محل اقامته ، أن يطلب انهاء ايجار مسكنه اذا كان هذا
الايجار معين المدة على أن يراعى المواعيد المبينة فى المادة 563، ويقع باطلا كل
اتفاق على غير ذلك.






2- بعض انواع
الأيجــــار **ايجار الأراضى
الــزراعيـــة610


اذا كانت العين
المؤجرة ارضا زراعيه فلا يكون المؤجر ملزم
بتسليم المواشى والأدوات
الزراعية التى توجد فى الأرض الااذا كان الأيجار يشملها
.

611اذاتسلم المستأجر مواشى وادوات زراعية مملوكة للمؤجر وجب عليه ان يرعاها
ويتعهدها
بالصيانة بحسب المألوف فى
استغلالها
.

612


اذا ذكر فى عقد
ايجار الأرض الزراعية ن الأيجار
قد عقد لسنة او لعدة سنوات كان
المقصود من ذلك انه عقد لدورة زراعية سنويه او لعدة
دورات .

613


(1) يجب ان يكون استغلال المستأجر للأرض
الزراعية موافقا
لمقتضيات الأستغلال المألوف وعلى
المستأجر بوجه خاص ان يعمل على ان تبقى الأرض
صالحة للأنتاج . (2) ولا يجوز له
دون رضاء المؤجر ان يدخل على الطريقة المتبعة فى
استغلالها اى تغير جوهرى يمتد
اثره الى مابعد انتهاء الأيجار
.

614


(1) على المستأجر ان يقومبأجراء الأصلاحات التى يقتضيها الأنتفاع المألوف بالأرض المؤجرة
ويلتزم بوجه خاص
بتطهير وصيانة الترع والمساقى
والمراوى والمصارف وكذلك القبام بأعنال الصيانة
المعتادة للطرق والجسور والقناطر
والأسوار وألبار والمبانى المعدة للسكنى او
للأستغلال كل هذا ما لم يقض
الأتفاق او العرف بغيره. (2) اما اقمة المبانى
والأصلاحات الكبرى للمبانى
القائمة وغيرها من ملحقات العين فيلتزم بها المؤجر ما لم
يقض الأتفاق او العرف بغير ذلك
وكذلك يكون الحكم فى الأصلاحات اللازمة للأبار
والترع ومجارى المياه والخزانات .

615


اذا منع
المستأجر من تهيئة الأرض للزراعة او من بذرها
وهلك البذر كله او اكثره وكان
ذلك بسبب قوة قاهره برئت ذمة المستأجر من الأجرة كلها
او بعضها بحسب الأحوال كل هذا
مالم يوجد اتفاق يقضى بغيره
.

616


(1)اذا بذر المستأجر الأرضثم هلك الزرع كله قبل حصاده بسبب قوة قاهرة جاز للمستأجر ان يطلب
اسقاط الأجرة



(2) .
اما اذا لم يهلك الا بعض الزرع ولكن ترتب على الهلاك نقص كبير فى ريع
الأرض كان
للمستأجر ان بطلب اقاص الأجرة .


(3) وليس للمستأجر ان يطلب
اسقاط الأجرة او انقاصها
اذا كان قد عوض عما اصابه من ضرر بماعاد عليه من ارباح فى مدة
الأيجارة كلها او بما
حصل عليه من طريق التأمين او من اى طريق اخر .

617


يجوز
للمستأجر اذا لم تنضج غلة الأرض عند
انتهاء الأيجار بسبب لايد له فيه
ان يبقى بالعين المؤجرة حتى تنضج الغلة على ان
يؤدى الأجرة المناسبة .

618


لايجوز
للمستأجر ان يأتى عملا يكون من شأنه ان ينقص او
يؤخر انتفاع من يخلفه ويجب عليه
بوجه خاص قبيل إخلاء الأرض ان يسمح لهذا الخلف
بتهيئة الارض وبذرها اذا لم
يصيبه ضرر من ذلك
.

619


يجوز ان تعطى الأرض
الزراعيه والأرض
المغروسة بالأشجار مزارعة
للمستأجر فى مقابل اخذ المؤجر جزء معينا من المحصول
.


620


تسرىاحكام الأيجار على المزارعة مع مراعاة الأحكام الأتية اذا لم يوجد
اتفاق او عرف
يخالفها .

621


اذا لم تعين
مدة المزارعة كانت المدة دورة زراعية سنوية
.

622


الأيجار فى
المزارعة تدخل فيه الأدوات الزراعيه والمواشى
التى توجد فى الأرض وقت التعاقد
اذا كانت مملوكة للمؤجر
.

623


(1) يجب على المستأجر انيبذل فى الزراعة وفى المحافظة على الزرع من العناية ما يبذله فى شئون
نفسه . (2
) وهو مسئول عما يصيب الأرض من التلف فى اثناء
الأنتفاع الا اذا اثبت انه بذل فى
المحافظة عليها وفى صيانتها ما
يبذله الشخص المعتاد . (3) ولا يلزم المستأجر ان
يعوض ما نفق من المواشى ولا ما
بلى من الأدوات الزراعية بلا خطأ منه
.

624


(1) توزع الغلةبين الطرفين بالنسبة المتفق علها
او بالنسبة التى يعينها العرف فأذا لم يوجد اتفاق
او عرف كان لكل منهما نصف الغلة
. (2) فأذا هلكت الغلة كلها او بعضها بسبب قوة
قاهرة تحمل الطرفان معا تبعة
الهلاك ولا يرجع احد منهما على الأخر
.

625


لايجوز فى
المزارعة ان
ينزل المستأجر عن الأيجار او أن
يؤجر الأرض من الباطن الا برضاء المؤجر
.

626


لاتنقضى
المزارعة
بموت المؤجر ولكنها تنقضى بموت
المستأجر
.

627


(1) اذا انتهت المزارعة قبل انقضاء مدتها وجب انيرد للمستأجر او لورثته ما انفقه المستأجر على المحصول الذى لم يتم
نضجه مع تعويض
عادل عما قام به المستأجر من
العمل .(2) ومع ذلك اذا انتهت المزارعة بموت المستأجر
جاز لورثته عوضا عن استعمال حقهم
فى استرداد النفقات المتقدم ذكرها ان يحلوا محل
مورثهم حتى ينضج المحصول ماداموا
يستطيعون القيام بذلك على الوجه المرضى
.

ايجـــــأر
الوقـــــف
628


(1) للناظر ولاية ايجارة الوقف .


(2) فلايملكها الموقوف عليه ولو انحصر فيه الأستحقاق الا اذا كان متوليا
من قبل الواقف
او مأذونا ممن له ولاية الأيجارة
من ناظر او قاض
.

629


ولاية قبض
الأجرة للناظر لا للموقوف عليه الااذا اذن له
الناظر فى قبضها .

630


(1) لايجوز للناظر انيستأجر الوقف ولو بأجر المثل .


(2) ويجوز له
ان يؤجر الوقف لأصوله وفروعه على ان
يكون ذلك بأجر المثل .

631


لاتصح ايجارة
الوقف
بالغبن الفاحش الا اذا كان
المؤجر هو المستحق الوحيد الذى له ولاية التصرف فى الوقف
فتجوز اجارته بالغبن الفاحش فى
حق نفسه لا فى حق من يليه من المستحقين
.

632


(1) فى اجارة الوقف تكون العبرة فىتقدير اجر المثل بالوقت الذى ابرم فيه عقد الأيجار ولا يعتد بالتغيير
الحاصل بعد
ذلك . (2) واذا اجر الناظر الوقف
بالغبن الفاحش وجب على المستأجر تكملة الأجرة الى
اجر المثل والا فسخ العقد .

633


(1) لايجوزللناظر بغير اذن القاضى ان يؤجر
الوقف مدة تزيد على ثلاث سنين ولو كان ذلك بعقود
مترادفة فأذا عقدت الأجارة لمدة
اطول انقصت المدة الى ثلاث سنوات . (2) ومع ذلك اذا
كان الناظر هو الواقف او المستحق
الوحيد جاز له ان يؤجر الوقف مدة تزيد على ثلاث
سنين بلا حاجة الى اذن القاضى
وهذا دون اخلال بحق الناظر الذى يخلفه فى طلب انقاص
المدة الى ثلاث سنين .

634


تسرى احكام عقدالأيجار على اجارة الوقف الا اذا تعارضت مع النصوص السابقة .





حـــــقالحكـــــــــــــــر الماده 999


لايجوز التحكير
لمدة تزيد على ستين سنة فأذا عينت
مدة اطول أو أغفل تعيين المدة
اعتبر الحكر معقودا لمدة ستين سنة

_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
saberlk
زائر



مُساهمةموضوع: رفض دعوى طرد   السبت أبريل 10, 2010 4:05 pm

انا كنت رافع طرد للتاخير عن الاجرة طرد للتكرار والحكم جاء برفض الدعوىوالاسباب هيا ان المستاجر دفع بمحضر عرض قيمة ايجارية فى 15 من الشهر وانا اعرف ان فترة السماح لحد يوم 7 فى الشهر المهم ان السبب انة دفع يوم 15 وهو اخر يوم للمهلة مدام اتكتب فى محضر العرض ان المالك امتنع عن استلام الاجرة فبكدة يمتد للمستاجر فترة السماح من 7 فى الشهر الى 15 فى الشهر وبما انة دفع فى 15 فى الشهر فهو كدة معداش فترة السماح وانا عايز اعرف رايك القانونى من فضلك وقولى استند على اية فى الاستئناف
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
 
شرح قوانين الايجار
استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي الرجوع الى أعلى الصفحة 
صفحة 1 من اصل 1

صلاحيات هذا المنتدى:لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى
مكتب محمد جمعه موسى للمحاماه :: مدنى Civil Law :: القانون المدنى Egyptian Civil Law-
انتقل الى: