مكتب محمد جمعه موسى للمحاماه
مرحبا بك معنا و نتمنى أن تكون من أعضاء منتدانا
و تساهم معنا ليستفيد الجميع ، و شكرا لك

مكتب محمد جمعه موسى للمحاماه

منتدى للخدمات القانونيه
 
البوابةالرئيسيةاليوميةس .و .جبحـثقائمة الاعضاءالمجموعاتالتسجيلدخول
محمد جمعه موسى للمحاماه *جمهوريه مصر العربيه  -  محافظه البحيره - رشيد *01005599621- 002-01227080958-002 خدمات قانونيه استشارات تسويق عقارى  http://dc184.4shared.com/img/177668446/1a57757b/Egypt.gif?sizeM=3        
 
      Mohamed goma Mousa - Egypt - albehara - Rashid -   Legal Consulting - Services - Marketing mortgage 




شاطر | 
 

 المدة في عقد الإيجار الجديد طبقاً للقانون 4 لسنة 1996

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي اذهب الى الأسفل 
كاتب الموضوعرسالة
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: المدة في عقد الإيجار الجديد طبقاً للقانون 4 لسنة 1996   الأحد مارس 07, 2010 5:19 am

المدة في



عقد الإيجار الجديد



طبقاً للقانون 4 لسنة 1996



















بصدور القانون رقم4 لسنة 1996م بشأن سريان
أحكام القانون المدني علي الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت عقود
إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها تحتم أن يكون لعقد الإيجار تاريخين.












التاريخ الأول 000 تاريخ بدء العلاقة
الايجارية.




التاريخ الثاني000 تاريخ انتهاء العلاقة
الايجارية.








مدة عقد الإيجار هي 000 تبدأ من -­ /
- / -- وتنتهي في - / - /-








وكما يعني تاريخ بدء العلاقة الايجارية بدء
استعمال المستأجر للعين المؤجرة فان انتهاء مدة عقد الإيجار يوجب علي
المستأجر أن يرد العين المؤجرة إلي المؤجر ، باعتبار أن علاقة المستأجر بالعين
المؤجرة تنتهي بنهاية مدة الإيجار وهو ما أكده صريح نص المادة 598 من القانون
المدني .




(( ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في
العقد 000 ))




[ المادة 598 من القانون المدني ]







مشكلة دعوي الطرد بسبب الخطأ في تحديد المدة
في عقد الإيجار.




تطبيق أحكام القانون المدني علي عقود الإيجار
يعني الرجوع بعقد الإيجار إلى طبيعته الأصلية من حيث كونه عقد مؤقت بطبيعته ، فمتي
انتهت المدة المحددة له التزم المستأجر برد العين المؤجرة إلى المؤجر والمشكلة أن
الناس - تحديداً المستأجرين – قد آلفت الخضوع لقوانين الإيجارات
الاستثنائية والتعاقد في ظل أحكامها ، وتحديداً رغبة المستأجر في التعاقد لأطول
فترة زمنية ممكنة ، ورغم صراحة نصوص القانون المدني والتي تقرر أن عقد الإيجار عقد
مؤقت وأنه ينعقد لمدة معينه ومحددة يترضاها المتعاقدان ( المؤجر والمستأجر) فإن
رغبة بعض المستأجرين في التعاقد لفترات طويلة دعتهم إلي عدم تحديد مدة لعقد
الإيجار وبصورة أكثر عملية دعتهم إلى تدوين عبارات تدل علي عدم تحديد مدة عقد
الإيجار ، والأمر في تصورهم أن تلك الألفاظ أو العبارات تفيد التعاقد لأطول مدة
ممكنة ومن ثم البقاء في العين المؤجرة قدر المستطاع ، وأكثر الكلمات استخداما
للتعبير عن تلك الإرادة هي كلمة مشاهرة والتي طال استعمالها في ظل قوانين
الإيجارات الاستثنائية وكانت هذه الكلمة تعنى دوام بقاء المستأجر بالعين دون أن
يقيد ذلك بحد زمني معين ومن هذه الكلمات أيضا (( العقد مفتوح – المدة مفتوحة - إلى تاريخ زوال
العقار – إلى ما شاء الله – إلى تاريخ وفاة المؤجر – إلى تاريخ وفاة المستأجر 000000))*








والتساؤل المثار000 هل يعنى وجود أحد الكلمات
السابقة بعقد الإيجار وهي ( العقد مفتوح – المدة مفتوحة مشاهرة - إلى تاريخ زوال العقار – إلى ما شاء الله – إلى تاريخ وفاة المؤجر – إلى تاريخ وفاة المستأجر 000000)
دوام بقاء المستأجر في العين المؤجرة إلى مالا نهاية 00؟




ذلك المعنى هو ما يؤكده دوماً المستأجر ،
صحيح أنه تعاقد في ظل قواعد القانون المدنى والتي لا تعرف تأبيد عقد الإيجار ، إلا
أن المستأجر قصد البقاء في العين المؤجرة لأمضى وقت ممكن ، ولو أراد خلاف ذلك لحدد
المدة التي يرغب في استئجارها بصورة قاطعة لا مجال فيها للاحتمالات والشكوك فتكتب
مدة عقد الإيجار [ بالتفصيل الدقيق ] ، وكذا ما تحامله المستأجر علي نفسه
ودفع للمؤجر تلك المبالغ الطائلة والتي لا تدفع إلا لتحقيق هذا القصد دون غيرة .





لذا رأينا أن تنقسم دراستنا إلي أربعة فصول
كالتالي 000








الفصل الأول :- عقد الإيجار في ظل أحكام
وقواعد القانون المدنى .




الفصل الثاني :- امتداد عقد الإيجار مؤقت
المدة بقوة القانون .




الفصل الثالث :- عقد الإيجار بلا أخطاء.



الفصل الرابع :- أهم واحدث صيغ الإنذارات
والدعاوى القانونية المتعلقة بقوانين




إيجار الأماكن الاستثنائية والقانون المدني



























الفصل الأول



عقد الإيجار الجديد



في ظل



أحكام وقواعد القانون المدني



والقانون رقم 4 لسنة 1996م







المستأجر حقوقه والتزاماته



المؤجر حقوقه والتزاماته







تعريف القانون المدني لعقد الإيجار



( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن
المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينه لقاء أجر معلوم )




[ المادة 558 من القانون المدني ]



الواضح من تعريف المشرع لعقد الإيجار أنة أحد
العقود الرضائية الملزمة لجانبين هما المؤجر والمستأجر ، ولهذا التعريف أثرا هاماً
هو إحداث التفرقة بين مفهوم الإيجار ومفهوم الملكية ، فمحل عقد الإيجار انتفاع
بشيء هو العين المؤجرة ولمدة محددة هي مدة عقد الإيجار ، في حين أن محل عقد
الملكية تملك كامل وسلطات كاملة علي الشيء المبيع دونما التقيد بقيد زمني معين ،
وقد رددت المحكمة الدستورية العليا في العديد من أحكامها أهمية هذه التفرقة
واعتمادها كأساس للقضاء بعدم دستورية أي نص قانوني لا يحترم هذه التفرقة وما يترتب
عليها من آثار.




(( وحيث أن قضاء هذه المحكمة مطرد على أن صون
الدستور للملكية الخاصة مؤداه أن المشرع لا يجوز أن يجردها من لوازمها ولا أن يفصل
عنها أجزائها ولا أن ينتقص من أصلها أو يعدل من طبيعتها أو يزيلها ولا أن يقيد من
مباشرة الحقوق المتفرعة عنها فى غير ضرورة تقتضيها وظيفتها الاجتماعية وكان ضمان
وظيفتها هذه يفترض إلا ترهق القيود التي يفرضها المشرع عليها جوهر بنيانها ولا أن
يكون من شانهما حرمان أصحابها من تقرير صور الانتفاع بها وكان صون الملكية
وأعاقتها لا يجتمعان فإن هدمها من خلال قيود ترهقها ينحل عصفا بها منافيا للحق
فيها .








وحيث أن قضاء هذه المحكمة قد جرى كذلك على ان
الملكية لا تعتبر حقا مطلقا وليس لها من الحماية ما يجاوز الانتفاع المشروع
بعناصرها ومن ثم جاز تحملها ببعض القيود التي يقتضيها صون وظيفتها الاجتماعية التي
لا يجوز ان يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية من ثمارها أو منتجاتها أو ملحقاتها )).




[ من قضاء المحكمة الدستورية العليا في
بيان مفهوم الملكية*
]












مبدأ حرية التعاقد



مبدأ سلطان الإرادة







اخضع المشرع بموجب القانون رقم 4 لسنة 1996م
كافة عقود الإيجار المحررة في ظله ( العقود المحررة بدءا من 1/2/1996) لقواعد
وأحكام القانون المدنى ، باعتباره وكما سلف الشريعة العامة أو القانون العام في
مجال العقود ، ومقتضى إخضاع هذه العقود لقواعد وأحكام القانون المدنى سريان مبدأ
حرية التعاقد ، فالمتعاقدان يتمتعان بحرية مطلقة في التعاقد على النحو الذي يترأى
لهما ، ولا يحد من هذه الحرية سوى قيد عدم مخالفة النظام العام ، وهو قيد طبيعي فى
كل تعاقد أو تصرف قانوني .




ومن أثار ونتائج خضوع عقود الإيجار لقواعد
وأحكام القانون المدنى حق المؤجر والمستأجر كمتعاقدان في ممارسة بعض أنواع
الحريات والتي كانت من قبيل المحظورات في ظل قوانين إيجار الأماكن وتلك الحريات هى
000




أولا 000 حق المؤجر والمستأجر في تحديد مدة
عقد الإيجار








( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن
المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينه لقاء أجر معلوم )




[ المادة 558 من القانون المدنى ]



حق المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد
الإيجار أحد أهم الحقوق التي يخولها القانون المدني لطرفي عقد الإيجار وبالآدق
للمؤجر والواضح من نص المادة 558 من القانون المدني أن عقد الإيجار عقد مؤقت
بطبيعته ، أي يعقد لمدة أو لزمن معين ومحدد ، وهو ما عبر عنه المشرع صراحة بعبارة
000 مدة معينه 000 فلا تأبيد في عقود الإيجار ، ومقتضى تأقيت عقد الإيجار وكما سلف
أن يعقد لمدة محددة ومعلومة أما تحديد هذه المدة ( مدة عقد الإيجار ) فتلك إرادة
المتعاقدين ، ولذا فللمؤجر والمستأجر حرية الاتفاق علي تحديد مدة الإيجار دون
التقيد بحد زمني أدنى أو أقصى ولذا صار قانونيا ( بدءا من 1/2/1996م ) تحرير عقد
إيجار مدته يوم أو شهر أو سنه أو عشر سنوات أو خمسين سنه 000 ، فما تراضى عليه
المتعاقدان هو القانون الساري وشريعتهم الغالبة .












القيود الواردة علي حق المؤجر والمستأجر في
تحديد مدة عقد الإيجار




حرية المتعاقدان المؤجر والمستأجر في تحديد
مدة عقد الإيجار إعمالا لمبدأ سلطان الإرادة في العقود ، لا يحد منها سوى ما أوردة
القانون المدنى من قيود في مجال مدة عقد الإيجار وهى 000




مدة عقد الإيجار الصادر ممن له حق الإرادة لا
تزيد علي ثلاثة سنوات إلا بترخيص .








( لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن
يعقد إيجارا تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة ، فإذا عقد
الإيجار لمدة أطول من ذلك أنقصت المدة إلى ثلاث سنوات ، كل هذه ما يوجد نص يقضى
بغيره )




[ المادة 559 من القانون المدنى ]



اختلاف مفهوم الإيجار عن مفهوم الملكية يعني
إمكان إصدار غير المالك ملكية كاملة لعقد إيجار وطبقا لنص المادة 559 من القانون
المدنى فأنه لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدراة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على
ثلاثة سنوات ، فإذا عقد إيجاراً لمدة انقضت هذه المدة إلى ثلاث سنوات ، ويلاحظ في
مجال تحديد مدة عقد الإيجار الصادر عمن لا يملك سوى حق الإدارة أن الترخيص الصادر
له بالإيجار لمدة معينه يلزم أن يكون سابقا علي إصدار عقد الإيجار لا لاحقاً له
ولذا فإن علي المستأجر يتثبت من صفة المؤجر لأن المؤجر كما يصح أن يكون هو المالك
المنفرد للعين محل الإيجار يصح أن يكون مالكاً علي الشيوع وله [ وفق نصيبه الشرعي
] حق الإدراة وبالتالي حق إصدار عقود إيجار ولكن بالشروط التي أوردتها المادة 559
من القانون المدنى كما أوضحنا 000 لا تزيد عن ثلاثة سنوات .












مدة عقد الإيجار الصادر عن صاحب حق المنفعة
تنقضي بانقضاء حق المنفعة .




( الإجارة الصادرة ممن له حق المنفعة تنقضي
بانقضاء هذا الحق إذا لم يجرها مالك الرقبة ، علي أن تراعى المواعيد المقررة
للتنبيه بالإجلاء 000 )




[ المادة 560 من القانون المدنى ]











تعريف حق المنفعة



حق الانتفاع أحد الحقوق المتفرعة عن حق
الملكية ، وقد أفرد لها المشرع نصوص المواد 985 إلى 995 من القانون المدنى ، وحق
الانتفاع بطبيعته حق مؤقت لذا فقد قرر المشرع بموجب نص المادة 560 من القانون
المدنى انقضاء عقد الإيجار الصادر ممن له حق المنفعة بانقضاء حق المنفعة ذاته أيا
كان سبب انقضاء حق المنفعة ، ووفقاً لنص المادة 560 من القانون المدنى فأنه يجوز
لمالك الرقبة أن يجيز عقد الإيجار المحرر لمدة أطول من مدة حق المنفعة بحيث لا
ينقضى عقد الإيجار بانقضاء حق المنفعة ، وهى سلطة لمالك الرقبة ، ولذا فأنه لا
يجوز للمستأجر أن يطالب باستمرار عقد الإيجار الصادر عن صاحب حق المنفعة رغم
انقضاء حق المنفعة ، بل الصحيح أن لمالك الرقبة - وحدة - أن يجيز المدة الباقية من
عقد الإيجار أو لا يجيزها ولذا نؤكد على ضرورة ما أبيدناه في الصفحات السابقة من
التزام المستأجر بالتأكد من صفة المؤجر ، إذ قد يترتب على إغفال ذلك أثار
ونتائج خطرة يصعب تداركها كان يصدر عقد الإيجار عن غير مالك.








ثانياً 000 حق المؤجــر والمستــأجر في
الاتفاق علي تجــديد مدة عقد الإيجار








حرية المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد
الإيجار ( 000 شهر0 سنة 0 عشر سنين 0 ستون سنة 000 ) يستتبعه إمكان تجديد العقد ،
وتجديد عقد الإيجار اصطلاح يعنى استمرار نفاذه لمدة أخرى مضافة إلي المدة الثابتة
بصلب العقد ، تلك المدة الجديدة قد تكون مساوية للمدة الثابتة بعقد الإيجار وقد
تكون غير مساوية لها ، وقد يتم الاتفاق علي أن يكون التجديد لمدد زمنية متتابعة
تتلاحق زمنيا ، والمسألة إرادة متعاقدين .




والتساؤل 000 هل يجوز الاتفاق المالك
والمستأجر علي تجديد العقد لمدة زمنية متلاحقة دون التقيد بحد زمني معين ، بمعنى
هل يجوز الاتفاق علي تجديد عقد الإيجار لمدد متلاحقة تتجاوز الستون عاماً 000؟








الراجح أنه وفى ظل تطبيق قواعد وأحكام
القانون المدنى والتي تجعل من سلطان الإرادة في التعاقد شريعة وقانون ، فإن
للمتعاقدين المؤجر والمستأجر أن يتفقا علي تجديد عقد الإيجار لأي مدد زمنية ، ولو
تجاوز مجموع هذه المدد ستون عاماً ، ولا يمكن التمسك بالقيد الوارد بنص المادة 999
من القانون والخاصة بحق الحكر لأن القياس علي مدة الحكر أمر غير صحيح وغير وارد
إلا في العقود غير محدده المدة –
ولنا عودة إلى مناقشة حق الحكر ومدته وقياس مدة عقد الإيجار عليه – والحال أن العقد – محل المناقشة – عقد محدد المدة أي مؤقت بمدة ، كل
ما في الأمر أن الطرفان اتفقا على أنه بانتهاء تلك المدة تبدأ مدة جديدة ، محددة
ومؤقتة ، 000 وهكذا 000 كما أن قواعد القانون المدنى فى عمومها لم ترد قيداً
صريحاً على تحديد مدة لعقد الإيجار تجديد عقد الإيجار وزيادة القيمة الإيجارية




تجديد عقد الإيجار دائما ما يصحبه تعديل فى
القيمة الايجارية بالزيادة ، ولعل تلك الزيادة فى القيمة الايجارية هى الدفاع
لتجديد العقد فالتجديد يرد على مدة العقد ، والزيادة ترد على القيمة الايجارية .




والتساؤل 000 هل النص على تجديد عقد الإيجار
لمة أو المدد زمنية أخرى يعد إنشاءاً لعقد إيجار جديد 000؟








النص في عقد الإيجار على تجديده لمدة أو لمدد
أخرى متلاحقة لا يعنى أننا فى كل ميعاد تجديد بصدد عقد إيجار جديد ، مرد ذلك أن
شرط التجديد لمدة أو لمدد أخرى هو أحد شروط عقد الإيجار الأساسي ، وبذا فإن
التجديد يستمد أساسه القانوني من هذا العقد ، والتجديد هو تنفيذ لشروط هذه العقد ،
وليس إنشاءاً لعقد أخر جديد .








رأي مخالف - أسانيده







في حين يري الفقه السائد أن مبدأ حرية
المتعاقدين تجيز للمؤجر والمستأجر الاتفاق على أي مدة لعقد الإيجار ، طالب أم قصرت
، فإن ثمة رأي آخر يري انه لا يجوز الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على مدة لا تزيد
على ستــــون سنة ( والحال أن المؤجر والمستأجر حددا بالفعل مدة العقد تحديداً
واضحاً ).












ويستند أنصار هذا الرأي إلي أن عقد الإيجار
أحد العقود التي ترد على المنفعة ، وثمة فارق هائل بين مفهوم التمليك والإيجار ،
فالإيجار عقد مؤقت يرد علي منفعة ومن ثم لا يجوز أن تكون مدة العقد أكثر من
ستون عاما وإلا ذابت الفوارق بين حق الملكية المؤبد وحق الإيجار المؤقت بطبيعة ،
ثم أن الفارق الهائل بين مفهوم الملكية والإيجار هو الذي كان سبباً أساسياً وفعالا
لأحكام عدم الدستورية التي أصابت فى مقتل بعض نصوص قانون إيجارا الأماكن ، ومن
جانبنا انه لا جدال أن اختلاف مفهوم حق الملكية عن مفهوم الإيجار كان الدافع أو
الأساس القانوني لأحكام عدم الدستورية التي منيت بها بعض مواد قوانين الإيجار
الاستثنائية ، فالإيجار مؤقت بطبيعته وإبقاء المستأجر بالعين المؤجرة على وجه مؤبد
أمر يتنافى مع مفهوم الإيجار فكان لازماً الحكم بعدم دستورية النصوص التي تؤبد عقد
الإيجار ، فالإيجار دائما عقد مؤقت .








أن بقاء المستأجر بالعين المؤجرة فى ظل
قوانين الإيجار الاستثنائية كان إرادة مشرع وليس إرادة المؤجر ، إما في عقود
الإيجار التي تحكمها نصوص القانون المدنى فبقاء المستأجر بالعين رهين ومقترن
بإرادة المؤجر ، وهذا هو الفارق ، ومن ثم فالاهتمام كل الاهتمام بإرادة المتعاقدين
ما تراضوا عليه هو قانونهم وشريعتهم ، وكون إرادة التجديد معاصرة لإنشاء العقد أو
لاحقة له يهم ، المهم هو توافر إرادة المتعاقدين و خلاصة الأمر 000 إن تحديد مدة
عقد الإيجار إرادة متعاقدين مؤجر ومستأجر ، وتجديد عقد الإيجار لأي مدة إرادة
متعاقدين مؤجر ومستأجر ولا محل لإثارة شبهة عدم الدستورية كما أثيرت في بعض نصوص
قانون إيجار الأماكن وقضى بها ، لأن مناط عدم الدستورية وأساسها هو إعدام إرادة
المؤجر ، الأمر الذي ينتفى في التجديد الحاصل للعقود المحررة فى ظل قواعد القانون
المدنى .












من قضاء المحكمة الدستورية العليا في بيان دور
الإرادة في إنشاء عقد الإيجار .




( الأصل في الروابط الايجارية أن الإرادة هى
التي تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور في مجال تكوين هذه الروابط وتحديد أثارها
كان تنظيمها منافيا لطبيعتها )




[ من الحكم الصادر في القضية رقم 71 لسنة 19
قضائية دستورية ]








ثالثاً 000 حق المؤجـــر والمستـأجر فى
الاتفاق على القيمة




الايجارية [ تحديد الأجرة ]



( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن
المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة لقاء أجر معلوم )




[ المادة 558 من القانون المدنى ]







الإيجار هو المقابل الذي يدفعه المستأجر
للمؤجر لقاء انتفاع الأول بالعين المؤجرة ولا شك أن حرية المؤجر والمستأجر فى
الاتفاق على قيمة إيجاريه يرتضياها دون تدخل من جانب المشرع ، هى بلا شك أحد أهم
نتائج وأثار إخضاع عقود الإيجار لقواعد القانون المدنى حيث سلطان الإرادة هو الأصل
والقانون ، فمتى أتفق المتعاقدان المؤجر والمستأجر على قيمة إيجاريه محددة صارت
واجبة الدفع في مواعيدها المحددة قانونا *








صورة القيمة الإيجارية 000 النقود كأجرة



عقد الإيجار أحد عقود المعاوضات بمعنى أن كل
من طرفية يتحمل التزامات متبادلة ، فالمؤجر يلتزم بتمكين المستأجر من الانتفاع
بالعين المؤجرة ، فى حين يلتزم المستأجر بأداء مقابل هذا الانتفاع ( القيمة
الإيجارية ) والقيمة الإيجارية ووفقا لصريح نص المادة 561 من القانون المدني يجوز
أن تكون نقودا - وهو الشائع - كما يجوز أن تكون أي تقدمه أخرى كمنفعة مقابلة أو
شيء عيني 000




( يجوز أن تكون الأجرة نقوداً كما يجوز أن
تكون أي تقدمه أخرى )




[ المادة 561 من القانون المدني ]







مدي جواز المطالبة بتخفيض الأجرة لعقد حرر في
ظل أحكام القانون المدني








الطعن في تحديد القيمـة الإيجارية يرتبط
أساسا بتطبيق قوانين الإيجار الاستثنائية حيث يحدد المشرع أسس وعناصر هذا التقدير
، ومن ثم يكون للمستأجر وللمؤجر حق الطعن هذا التقدير في المواعيد المحددة قانوناً
وبالوسائل التي حددها القانون أيضا ، أما فى ظل مبدأ التعاقد الحر فى قواعد
القانون المدنى حيث يتفق المتعاقدان ويتراضيا على كل الشروط ، فلا محل للطعن على
هذه القيمة الإيجارية ، إلا أن الأمر ليس على إطلاقه ، فما زال حق الطعن فى تقدير
القيمة الإيجارية قائما ولكن وفقا لقواعد وأحكام القانون المدنى ، وبمعنى أكثر دقه
إذا شابت إرادة أحد المتعاقدين وخاصة إرادة المستأجر أحد العيوب التي أثرت فيها
وأدت إلى الالتزام غير المتوازن .








مشكلة عدم الاتفاق على مقدار الأجرة - مشكلة
تعذر إثبات مقدار الأجرة








( إذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة
أو على كيفية تقديرها ، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة وجب اعتبار أجرة المثل )




[ المادة 562 من القانون المدنى ]



وفقاً لصريح نص المادة 562 من القانون المدنى
فأنه إذا لم يتفق المؤجر والمستأجر على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها فيما
بعد ، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة فيتم تقدير القيمة الإيجارية فى كل الحالات
السابقة على أساس أجرة المثل ، والمقصود بأجرة المثل أجرة عين أو عقار بذات الجهة
وله ذات الموصفات أو بالأدنى مواصفات مشابهة لها .




***************



رابعاً 000 حرية المؤجـــر فى تقـــاضى
أي مبالغ مالية خارج عقد الإيجار [ جريمة خلو الرجل ]




بصدور القانون رقم 4 لسنة 1996م والنافذ من
1/2/1996 لم يعد تقاضى المؤجر لأي مبالغ خارج مبالغ خارج عقد الإيجار جريمة كما
كان فى ظل قوانين الإيجار الاستثنائية ، ولذا فللمؤجر ان يتقاضى من المستأجر أي
مبالغ مالية خارج الإيجار ، بل تثبت هذه المبالغ بصلب عقد الإيجار ، ويوضح كذلك
نظام خصمها من القيمة الإيجارية 000








إلغاء تجريم تقاضى المؤجر لخلو رجل بموجب
القانون رقم 4 لسنة 1996م .




صدر القانون رقم 4 لسنة 1996م ( بشأن سريان
أحكام القانون المدنى على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو
تنتهي عقود إيجارها دون أى يكون لأحد حق البقاء فيها ) ولم يؤثم فعل تقاضى المؤجر
لمبالغ خارج عقد الإيجار ، ولذا فالعقود المحررة منذ 1/2/1996 وهو تاريخ نفاذ
القانون رقم 4 لسنة 1996 ، يجوز للمؤجر أن يتقاضى أي مبالغ خارج عقد الإيجار وهو
ما اصطلح على تسميته بخلو الرجل ، بل أن صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 أعتبر
بمثابة القانون ألاصلح للمتهم الذي تقاضي خلو رجل في ظل القوانين السابقة ،
وبالتالي أصبح تقاضى المستأجر لمبالغ خارج عقد الإيجار ونعنى بها مسالة أو جريمة خلو
الرجل فعل مباح وغير مجرم إعمالا لمبدأ حرية التعاقد ومبدأ سلطان الإرادة .








التأكيد القضائي



اعتبار واقعة خلو الرجل سلوكا أو فعلا مباحا
غير مؤثم بدءا من 1/2/1996 .




أولا



من قضاء النقض فى اعتبار واقعة خلو الرجل غير
مؤثمة جنائيا منذ 1/2/1996 واعتبار القانون رقم 4 لسنة 1996 قانون أصلح للمتهم .








حكم محكمة النقض



بشأن جريمة خلو الرجل وإلغاء
القانون رقم 4 لسنة 1996 لتجريمها




باسم الشعب



محكمة النقض



الهيئة العامة للمواد الجنائية







المؤلفة برئاسة السيد المستشار /
أحمد مدحت المراغى 000 رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين / عوض محمد إبراهيم
جلدو ، نجاح سليمان نصار محمد نبيل رياض ، محمد حسين لبيب ، محمد أحمد حسن ، ناجى
أسحق نقديموس ، محمد يحيى رشدان ، د . عادل قورة مقبل محمد كال شكر ، نواب رئيس
المحكمة ، عاصم عبد الجبار .








وحضور المحامى العام لدى المحكمة
النقض السيد / ممدوح يوسف




وأمين السر السيد / فايز سلام
الصسورى




فى الجلسة العلنية المنعقدة بمقر
المحكمة بمدينة القاهرة




فى يوم الأحد 6 ممن ذى الحجة سنة
1417 هـ الموافق 3 من إبريل سنة 1997




أصدرت الحكم الآتى :-



فى الطعن المقيد فى جدول النيابة
برقم 11539 سنة 1990 ويجدول المحكمة رقم 11838 سنة 60 القضائية .




المرفوع عن :



موسى فهمي حافظ

" محكوم عليه "




ضـــــــد



النيابة
العامة
------------








الوقــائع



اتهمت النيابة العامة الطاعن فى
قضية الجنحة رقم 876 لسنة 988م بولاق الدكرور بأنه فى يوم 11 من إبريل سنة 1986
بدائرة قسم بولاق الدكرور محافظة الجيزة تقاض من المستأجر المبلغ المبين بالمحضر
خارج نطاق عقد الإيجار كمقدم إيجار ، وطلبت عقابه بالمادتين 26 ، 77 من القانون
رقم 49 لسنة 1977 المعدل بالمادة 23 من القانون رقم 136 لسن ة1981 والمادة 236 من
قانون العقوبات .








ومحكمة أمن الدولة بالجيزة قضت
حضوريا فى 17 من مايو 1989 عملا بالمادة 204/1 من قانون الإجراءات الجنائية ببراءة
المتهم مما نسب إليه .




واستأنفت النيابة العامة وقيد
استئنافها برقم 10328 لسنة 1989 .








ومحكمة الجيزة الابتدائية - بهيئة
استئنافية - قضت حضورياً فى 20 من يناير 1990 بقبول الاستئناف شكلا وفى الموضوع
بإجماع الآراء بإلغاء حكم المستأنف وتغريم المتهم 9360 جنيها وأداء مثله لصندوق
الإسكان بمحافظة الجيزة وألزمته برد مبلغ 4680 جنيها للمجني عليه .








- فطعن الأستاذ / صادق محمد رمضان
المحامى نيابة عن المحكوم عليه فى هذا الحكم بطريق النقض فى 26 من فبراير سنة 1990
وقدمت أسباب الطعن فى ذات التاريخ موقعا عليها من الأستاذة / بشرى عصفور المحامية
.








- وبجلستي 17 من يناير سنة 1993 ،
28 من مايو سنة 1995 نظرت المحكمة الطعن ( منعقدة فى هيئة غرفة المشورة ) وقررت
التأجيل لجلسة 16 من فبراير سنة 1997 وفيها أحالته للهيئة العامة للمواد الجنائية
للفصل فيه .








- وبجلسة 9 إبريل سنة 1997 نظرن
الهيئة العامة للمواد الجنائية الطعن وسمعت المرافعة على ما هو مبين بمحضر الجلسة
وقررت النطق بالحكم لجلسة اليوم .




ج



الهيئــة



بعد الإطلاع على الوراق وسماع
التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة .








من حيث أنه يبين من الأوراق أن
الحكم المطعون فيه قضى بمعاقبة الطاعن بغرامة قدها 9360 جنيها وأداء مثلها لصندوق
الإسكان بمحافظة الجيزة وإلزامه برد مبلغ 4680 جنيها للمجني عليه ، وذلك عن جريمة
تقاضى مقدم إيجار يزيد عن المقرر قانونا . فطعن المحكوم عليه فى هذا الحكم بطريق
النقض ، وإذا رأت الدائرة الجنائية التى نظرت للطعن العدول عن المبدأ القانوني
الذي قررته أحكام سابقة وهو اعتبار القانون رقم 4 لسنة 1996 سريان أحكام القانون
المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود
إيجارها دون أن يكون لحد حق البقاء فيها أصلح للمتهم بارتكاب جريمة تقاضى مقدم
إيجار يزيد عن المقرر قانونا المنصوص عليها فى المادتين 26 ، 77 من القانون رقم 49
لسنة 1977 فى شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والمادة
6 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر .




ومن حيث أن مبنى الأحكام السابقة
المراد العدول عن المبدأ القانوني الذي قررته هو أن القانون رقم 4 لسنة 1996
المشار إليه إذ أخرج عقود تأجير الأماكن واستغلالها والتصرف فيها من نطاق تطبيق
أحكام القوانين إيجار الأماكن المشار إليها وإخضاعها لأحكام القانون المدني يكون
قد اسقط صفة التجريم عن الأفعال التي جرمتها قوانين الإيجار السالف ذكرها ومنها
الجريمة محل الطعن - وأن القول بغير ذلك يرى إلى تعطيل تطبيق نص الفقرة الثانية من
المادة الخامسة من قانون العقوبات الخاصة بتطبيق القانون ألاصلح للمتهم ، وتأباه
مقتضيات العادلة إذ يظل مدانا من ارتكبه الفعل فى حين ان من يرتكبه فى ظل القانون
رقم 4 لسنة 1996 يكون بمنأى من العقاب .








ومن حيث أنه بتاريخ 22 فبراير سنة
1997 صدر حكم المحكمة الدستورية العليا فى الطعن رقم 48 لسنة 17 قضائية ( دستورية
) بعدم قبول الدعوى المقامة للحكم بعدم دستورية المادتين 62، 77 من القانون رقم 49
لسنة 1977 المشار إليه والمادتين 6 ، 23 من القانون رقم 136 لسنة1981 المشار إليه
تأسيسا على انتقاء المصلحة فى الدعوة ، لما كان ذلك ، وكانت الحجية المطلقة قبل
الكافة للأحكام الصادرة فى الدعاوى الدستورية والتي تلتزم بها جميع سلطات الدولة
هى فحسب الأحكام التي انتهت إلى عدم هذا الأساس ، ذلك ان عله عينية الدعوى
الدستورية ، والحجية المطلقة للحكم الصادر فى موضوعها ، والتزم الجميع به ، لا
تتحقق إلا فى هذا النطاق باعتبار أن قوامه مقابلة النصوص التشريعية المدعى
مخالفتها الدستورية بالقيود التي فرضها لضمان النزول إليها ، والكشف عن مدى
دستورية النصوص التشريعية سواء بتقرير سلامتها من جميع العيوب الشكلية والموضوعية
الدستورية لا فلا يكون لأحد من باب أن يدعى خلاف ما قررته أو ببطلانها فلا يجوز من
بعد تطبيقها إذا اقتصرت حكم المحكمة الدستورية فى الطعن رقم 48 لسنة 17 قضائية (
دستورية ) المشار إليه على القضاء بعدم القبول الدعوى دون أن يفضل فى موضوعها
بدستورية أو بعدم دستورية المادتين 26 ، 77 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادتين
6 ، 23 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وكان الأصل فى النصوص التشريعية هو حمله على
قرينه الدستورية ، فإبطالها لا يكون إلا بقضاء من المحكمة الدستورية العليا إذا ما
قام الدليل لديها ولازم ذلك أن النصوص التشريعية التي لا تبطلها المحكمة الدستورية
العليا لا يجوز بحال وق سريانها ، لما كان ذلك وكان اختصاص المحكمة الدستورية
العليا بتيسير النصوص التشريعية - وعلى ما أفصحت عنه المذكورة الإيضاحية لقانونها
وجرى عليه قضاؤها - لا يصادر حق قضاء الجهات الأخرى فى تفسير القوانين وإنزال
تفسيرها على الواقعة المعروضة عليها مادام لم يصدر بشأن النص المطروح أمامها تفسير
ملزم من السلطة التشريعية او من المحكمة الدستورية صدر طبقا للأوضاع المقررة فى
قانونها بشأن طلبات التفسير ولا يغير من ذلك أن تكون التفسيرات والتقديرات
القانونية قد وردت فى مدونات حكم المحكمة الدستورية العليا مادام أن الحكم لم ينته
إلى دستورية أو عدم دستورية النصوص المطعون عليها ومن ثم لا يقيد هذه المحكمة أو
غيرها ما ورد فى مدونات حكم المحكمة الدستورية المشار إليه من تقريرات قانونية
بشأن تفسير الفقرة الثانية من المادة الخامسة من قانون العقوبات على الأفعال
الموثقة بمقتضى نصوص القانونين رقمي 49/1977 و 136 لسة1981 ، ويكون الاختصاص
للهيئة العامة للمواد الجنائية بمحكمة النقض فى تفسير هذه النصوص وتطبيقها على
الوجه الصحيح ، وذلك بعد أن حالت إليها أحد الدوائر المحكمة الطعن المماثل - طبقا
لنص الفقرة الثانية من المادة 4 من قانون السلطة القضائية الصادر بقرار رئيس
الجمهورية رقم 46 لسنة 1972كى تؤدى محكمة النقض بهذا وظيفتها فى توحيد تفسير
القوانين وسلامة تطبيقها واستمرار المبادئ القانونية بما يكفل فى الحـلول
القضــائية التي تخلص إليها




محاكم الموضوع ، ويحقق اجتماعها
على قواعد واحدة . وتلك هى وظيفة المحكمة التي اقتضت ألا توجد فى دولة إلا محكمة
نقض واحدة على قمة الناظم القضائي فلا تعلوها محكمة ولا تخضع أحكامها الرقابة جهة
ما .








ومن حيث أنه لما كان مقتضى قاعدة
شرعية الجريمة والعقاب أن القانون الجنائي يحكم ما يقع فى ظله من جرائم مال يصدر
تشريع لاحق أصلح للمتهم ، وكان من إعمال الأثر الرجعي من القانون الجنائي بجلسة
الصلح للمتهم ان يكون القانون الجديد قد الغي القانون السابق صراحة او ضمنا ،
باعتبار ان هذه القاعدة تتصل بفض التنازع بين القوانين من حيث الزمان ، فلا مجال
لاعمالها إلا إذا الغي التشريع تشريعا أخر ، وكان من المقرر أنه لا يجوز إلغاء
تشريع لاحق له أعلي منه أو مساوي له فى مدارج التشريع ينص صراحة على هذا الإلغاء
او يشتمل على نص يتعارض مع نص التشريع ينص صراحة على هذا الإلغاء او يشتمل على نص
يتعارض مع نص التشريع القديم أو ينظم من جديد الموضوع الذي سبق ان قرر قواعده هذا
التشريع ، وكان نص المادة الاولي من القانون رقم 4 لسنه 1996 ، المشار أليه ، على
انه لا تسري أحكام القانونين رقمي 49 لسنه 1977 فى شان تأجير وبيع المساكن وتنظيم
العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلها على
الأماكن التي لم يسبق تأجيرها ولا على الأماكن التي انتهت عقود إيجارها قبل العمل
بهذا القانون او تنتهي بعده لأي سبب من الأسباب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها
طبقا للقانون ونص المادة الثانية منه على أن تطبق أحكام القانون المدني فى شان
التأخير الأماكن المنصوص عليها فى المادة الأولى من هذا القانون خالية او مفروشة
فى شان استغلالها او التصرف فيها تدلان - فى صريح لفظهما وواضح دلالتهما - على ان
المشروع حدد نطاق تطبيق القانون رقم 4 لسنه 1996 ، وقصر استبعاد سريان القانونين
رقمي 49 لسنه 1977 و 136 لسنه 1981 على الأماكن التي لم يسبق تأخيرها والأماكن
التي انتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون او تنتهي بعده بما مفاداة انه
استثني الأماكن الخالية من المستأجر وقت نفاذه او التي تخلوا بعد نفاذه من تطبيق
أحكام قانوني تأجير الأماكن المشار عليها واخضع العلاقات الايجارية الجديدة وعقود
الاستغلال التي تتم بشأنها بعد نفاذه لأحكام القانون المدني ، ولازم ذلك أن أحكام
القانونية رقم 49 لسنه 1977 و 136 لسنه 1981 تظل سارية بجميع نصوصها ، المدنية
الجنائية على العلاقات الايجارية القائمة والتي أبرمت فى ظل هذين القانونين قبل
العمل بأحكام القانون رقم 4 لسنه 1996 ومن بينها النصوص التي أثمت تقاضي مقدم
إيجار يزيد عن المقرر ، قانونا ، ذلك ان القانون الأخير إذ يؤكد استمرار سريان
أحكام القانونين المذكورين على تلك العلاقات الايجارية ، لم يتضمن نصا بإلغاء اي
من نصوص التجريم فيها او يعدل فى أحكامها لا يقدح فى ذلك ما نصت عليه المادة
الثالثة من القانون رقم 4 لسنه 1996 بإلغاء كل نص فى اي قانون اخر يتعارض مع
أحكامه إذ أن أحكامه لا تنطبق إلا على عقود أماكن إيجار الأماكن الخالية او التي
تخلوا بعد نفاذه ، وهى التي أخضعها دون غيرها لأحكام القانون المدني وحده ، فالغي
تطبيق اي قانون آخر فى شأنها ، ومن ثم فان الجرائم التي وقعت طبقا لنصوص القانونين
رقمي 49 لسنه 1977 و 136 لسنه 1981 تظل قائمة ، خاضعة لأحكامها حتى بعد صدور
القانون رقم 4 لسنه 1996 والعمل بأحكامه ، ولا يمتد أليها أحكام هذا القانون بأثر
رجعي لتخلف مناط إعمال هذا الأثر على ما سلف بيانه لما كان ذلك وإيذاء صراحة نص
القانون رقم 4 لسنه 1977 و 136








لسنه 1981 على العلاقات الايجارية
السابقة على نفاذه ، فان سائر الاعتبارات الأخرى وأن صاحت كى يستبدى بها المشرع
عند النظر فى ملائمة إلغاء بعض نصوص التجريم فى القانونين المشار إليهما ، إلا
أنها لا تصلح سند التأويل النصوص على صراحتها .








ومن حيث أنه لما تقدم ، فإن
الهيئة العامة تنتهي بالأغلبية المنصوص عليها فى المادة الرابعة من قانون السلطة
القضائية إلى العدول عن الأحكام التي صدرت على خلاف النظر المتقدم .








ومن حيث ان الطعن استوفى الشكل
المقرر فى القانونين .








ومن حيث ان مما ينعاه الطاعن على
الحكم المطعون فيه إنه إذ دانه بجريمة تقاضى مقدم الإيجار يزيد عن المقرر قانوناً
قد شابه قصور فى التثبيت ذلك أنه لم يورد مضمون الأدلة التي استند غليها فى أدانته
مما يعيبه ويستوجب نقضه .








ومن حيث انه من المقرر انه يجب
إيراد الأدلة التي تستند إليها المحكمة ، وبيان مؤداها فى الحكم بيانا كافيا
، فلا تكفى مجرد الإشارة إليها بل ينبغي سرد مضمون الدليل وذكر مؤداه بطريقة
وافية يبين منها مدى تأييده للواقعة كما اقتنعت بها المحكمة ومبلغ اتساقه مع باقي
الأدلة ، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد عول - ضمن ما عول عليه - فى إدانة
الطاعن على عقد الإيجار الصادر منه للمجني عليه دون أن يبين مضمونه وما به من
بيانات والتزامات ، فإن استناد الحكم إلى العقد على النحو لا يكفى فى بيان أسباب
الحكم الصادر بالعقوبة لخوله مما يكشف عن وجه استشهاد المحكمة بهذا الدليل الذي
استنبطت منه معتقدها فى الدعوى ، مما يصم الحكم المطعون فيه بالقصور ، لما كان ما
تقدم ، فأنه يتعين نقض الحكم المطعون فيه والإعادة بغير حاجة إلى بحث أوجه الطعن
الأخرى .




فلهذه الأسباب



حكمت المحكمة العامة للمواد
الجنائية بقبول الطعن شكلا وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه وإعادة القضية إلى
محكمة الجيزة الابتدائية لتحكم من جديد بهيئة استئنافية أخرى .








أمين السر

رئيس المحكمة




*******



ثانياً



من قضاء المحكمة الدستورية العليا
باعتبار القانون رقم 4 لسنة 1996 أصلح للمتهم .








باسم الشعب



المحكمة الدستورية العليا



( الجريدة الرسمية - العدد 41 -
فى 13 أكتوبر 1998 )








- بالجلسة العلنية المنعقدة يوم
السبت 3 أكتوبر سنه 1998 الموافق 12 جمادى الآخرة 1419هـ.




برئاسة المستشار / محمد ولي الدين
جلال رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين / فاروق عبد الرحيم غنم وحمدي محمد
على وعبد الرحمن نصير وسامي فرج يوسف والدكتور / عبد المجيد فياض ومحمد على سيف
الدين وحضور السيد المستشار / عبد الوهاب عبد
الرازق. (
رئيس هيئة المفوضين )




وحضور السيد / حمدي أنور صابر

( أمين السر )








أصدرت الحكم الأتي



فى القضية المقيدة بجدول المحكمة
الدستورية العليا برقم 1 لسنه 19 قضائية منازعة تنفيذ دستورية.




المقامة من السيد / بدوي عبد
اللاه خليل




ضــــد



1.السيد / رئيس الجمهورية
2.السيد /
رئيس مجلس الوزراء




3.السيد / وزير العدل

4.السيد / وزير الإسكان




5.السيد النائب العام







الإجراءات



بتاريخ العشرين من أكتوبر سنه
1997 أودع المدعي صحيفة هذه الدعوى قلم كتاب المحكمة طلبا للحكم.




أولا :- يفض النزاع القائم حول
تنفيذ الحكم الصادر من المحكمة الدستورية العليا بتاريخ 22 فبراير سنه 1997 فى
القضية رقم 48 لسنه 17 قضائية دستورية والحكم الصادر من الهيئة العامة للمواد
الجنائية بمحكمة النقض بتاريخ 13 ابريل سنه 1997 فى الطعن رقم 11838 لسنه 6 قضائية
مع الزام محكمة النقض بتنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا.




وثانيا :- بوقف تنفيذ حكم محكمة
النقض سالف الذكر فيما تضمنه من عدم اعتبار القانون رقم 4 لسنه 1996 بشان سريان
أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها هو القانون ألاصلح للمتهم
وبتاريخ العاشر من ديسمبر 1997 قرر المستشار رئيس المحكمة رفض طلب وقف التنفيذ
وقدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فى ختامها الحكم بعدم قبول الدعوى وبعد تحضير
الدعوى ، أودعت هيئة المفوضين تقريرا برأيها ونظرت الدعوى على النحو المبين بمحضر
الجلسة وقررت المحكمة إصدار الحكم فيها بجلسة اليوم.




المحكمة



بعد الاطلاع على الأوراق
والمداولة.




- حيث أن الوقائع - على ما يبين
من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق - تتحصل فى ان المدعي - وابان نظر قضية الجنحة
المستأنفة رقم 720 لسنه 1993 الجيزة - التي كان متهما فيها بتقاضي مقدم إيجار يزيد
على أجرة سنتين - كان قد أقام الدعوى الدستورية رقم 48 لسنه 17 قضائية التي تحدد
نطاقها بالفقرة الأولى من المادة ( 6 ) من القانون رقم 110 لسنه 1981 فى شان بعض
الأحكام الخاصة بتأخير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر بعد
ربطها بالعقوبة المقررة على مخالفتها طبقا للمادة ( 77 ) من القانون رقم 49 لسنه
1977 فى شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.








- وبجلستها المعقودة فى 22 فبراير
سنه 1977 قضت هذه المحكمة بعدم قبول الدعوى وأقامت قضاءها على أن الواقعة محل
الاتهام الجنائي إذ لم تعد معاقبا عليها - بصدور رقم 4 لسنه 1996 المشار إليه -
فقد تعين الحكم بانتفاء مصلحة المدعي بعد أن غض المشرع بصره عن بعض التدابير الاستثنائية
للعلائق والايجارية التي انبني التجريم عليها وخرج من صلبها وان قضاءها باعتبار
القانون رقم 4 لسنه 1996 اصلح للمتهم وقد أنبني على التطبيق المباشر للقواعد
الدستورية التي تناولها ذلك الحكم يسبغ عليه الحجية المطلقة المقررة قانونا
للأحكام الصادرة فى الدعاوى الدستورية بما تعينه من إلزام للناس كافة ولكل سلطة فى
الدولة بما فى ذلك جهات القضاء على اختلافها وقد نشر هذا الحكم فى الجريدة الرسمية
بتاريخ 6 مارس 1997 ثم أصدرت الهيئة العامة للمواد الجنائية بمحكمة النقض بتاريخ
13 أبريل سنه 1997 حكما فى الطعن المقيد بجدولها برقم 11838 لسنه 60 قضائية : على
خلاف حكم المحكمة الدستورية العليا السابق عليه : مستندا إلى نظر حاصلة ان القانون
رقم 4 لسنه 1996 المشار إليه لا ينعطف بأثره الى الوقائع السابقة على صدوره بما
مؤداه عدم اعتبار هذا القانون قانونا اصلح للمتهم مما حدا بالمدعي وقد أعادت سلطة
الاتهام تقديمه الى المحاكمة الى إقامة الدعوى الماثلة.








- وحيث أن المقرر قانونا أن
المحكمة - بما لها من هيمنة على الدعوى - هى التي تعطيها وصفها الحق وتكيفها
القانوني الصحيح مقتضية فى سبيل ذلك طلبات الخصوم مستظهرة حقيقة مراميها وإبعادها
وكان ما يقصده المدعى فى الواقع فى الأمر إنما يتحصل فى طلب الاستمرار فى
تنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا السالف الإشارة إليه والذى بنى على
اعتبار القانون رقم 4 لسنة 1996 قانونا أصلح للمتهم فى الدعوى الموضوعية التى
أثيرت الدعوى الدستورية بمناسبتها وباعتبار أن حكم الهيئة العامة للمواد الجنائية
بمحكمة النقض المشار إليه إنما يمثل عقبة قانونية تحول دون جريان تنفيذ مقتضى حكم
المحكمة الدستورية العليا سالف الذكر بالنسبة للمدعى ومن ثم فإن طلبات المدعى
المتدرج بهذه المثابة - سوى عداد المنازعات التي عنتها المادة (50) من قانون
المحكمة الدستورية العليا الصادر بالقانون رقم 48 لسنة 1979 بنصها على اختصاص هذه
المحكمة دون غيرها بالفصل فى كافة المنازعات المتعلقة بتنفيذ الأحكام
والقرارات الصادرة منها .








- وحيث أن قضاء هذه المحكمة قد
جرى على أن قوام منازعة التنفيذ أن يكون تنفيذ الحكم لم يتم وفقا لطبيعته وعلى ضوء
الأصل فيه بل اعترضته تحول قانونا - بمضمونها بما يعرقل جريان أثاره كاملة دون
نقصان ومن ثم تكون عوائق التنفيذ القانونية هى ذاتها موضوع منازعة التنفيذ تلك
الخصومة التي تتوخى فى غايتها النهائية إنهاء الآثار القانونية المصاحبة لتلك
العوائق او الناشئة عنها أو المترتبة عليها ولا يكون ذلك إلا بإقساط مسبباتها
وإعدام وجودها لضمان العودة بالتنفيذ إلى حالته السابقة على نشوئها وكلما كان
التنفيذ متعلقا بحكم صادر فى دعوى دستورية فإن حقيقة مضمونه ونطاق القواعد
القانونية التى احتواها والآثار المتولدة عنها هى التى تحدد جميعها شكل التنفيذ
وتبلور صورته الإجمالية وتعين كذلك ما يكون لازما لضمان فعاليته بيد أن تدخل
المحكمة الدستورية العليا لإزاحة عوائق التنفيذ التي تعترض أحكامها وتنال من جريان
أثارها فى مواجهة الكافة ودون تمييز بلوغا للغاية المبتغاة منها فى تأمين الحقوق
للأفراد وصون حرياتهم إنما يفترض أن تكون هذه العوائق سواء بطبيعتها أو بالنظر إلى
نتائجها حائلة فعلا دون تنفيذ أحكامها تنفيذا صحيحا مكتملا أو مقيدة لنطاقها .








- وحيث انه يبين من الحكم الصادر
من المحكمة الدستورية العليا بجلسة 22 فبراير سنة 1997 فى الدعوى الدستورية رقن 48
لسنة 17 قضائية أنه قد تناول تحديد " نطاق الدعوى الدستورية " فحصره فى
نص الفقرة الأولى من المادة السادسة من القانون رقم 136 لسنة 1981 بعد ربطها
بالعقوبة على مخالفتها المقررة بنص المادة (77) من القانون رقم 49 لسنة 1977
ثم عمد قضاء هذه المحكمة من أن عينية الدعوى الدستورية لا تعنى اعتبار هذا الشرط
منفكا عنها بل هو مناط قبولها فلا يكفى أن يتوافر عند رفعها بل يتعين أن يظل قائما
إلى حيث الفصل فيها توكيدا لمبدأ حاصلة أن المصلحة الشخصية المباشرة هى شرط ابتداء
واستمرار لقبول الدعوة الدستورية واستظهرا لهذا الشرط فى إطاره ذلك وبمراعاة أن
الدعوى الدستورية رقم 48 لسنة 17 قضائية
الصادر فيها والحكم المطلوب الاستمرار
فى تنفيذه قد صادفها أثناء نظرها القانون رقم 4 لسنة 1996 فقد أقامت المحكمة
منطوق قضائها " بعدم قبول الدعوى " على خمس دعامات رئيسية لأقوام لهذا
المنطوق دونها وتكون معه كلا واحدا لا يقبل التجزئة مدادها الدستور نصا وروحا
لحمتها مبدأ شرعية الجرائم والعقوبات وسداها " صون الحرية الشخصية "
وبنيتها تقدير " الضرورة الاجتماعية " التي أملتها " سياسة تشريعية
" بتعين على المحكمة استنباط مقاصدها ورصد غاياتها متلائمة معها ملتزمة بها
غير قاصرة على مفاهيم عفا عليها الزمن بمنهجه تأخذ فى اعتبارها دوما أن الدستور
وثيقة نابضة بالحياة فلا تصد عن التطور إفاقة الرحبة وحاصل تلك الدعامات .
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: المدة في عقد الإيجار الجديد طبقاً للقانون 4 لسنة 1996   الأحد مارس 07, 2010 5:20 am

أولا :- أن ثمة قاعدتين تجريان
معها وتتكاملان : أولاهما : او مجال سريان القانون الجنائي ينحصر أصلا فى
الأفعال لنفاذة وثانيتهما : سريان القانون اللاحق على وقائع كان يؤثمها سابق كلما
كان القانون الجديد أكثر يسوأ وتكامل هاتين القاعدتين مؤداه أن الثانية فرع من
الأولى ونتيجة حتمية لها وكلتاهما معا تعتبران امتداد لازما القاعدة شرعية الجرائم
العقوبات ولهما معا القيم الدستورية ذاتها .








ثانيا :- أن صون الحرية الشخصية
التي كلفها الدستور بنص المادة (41) منه هى التي تقيم قاعدة القانون ألاصلح للمتهم
وترسيها ومن ثم يحل القانون الجديد وقد صار أكثر رفقا بالمتهم وأعون على صون
الحرية الشخصية التي اعتبرها الدستور حقا طبيعيا لا يمس محل القانون القديم فلا
يتداخلان بل ينحى ألحقهما اسبقهما إعلاء للقيم التي انحاز إليها القانون الجديد
بعد ان صار اكفل لحقوق المخاطبين بالقانون القديم وأصون لحرياتهم .








ثالثا :- أن القوانين الجزائية
التي تقارن ببعضها تحيدا لاصلحها للمتهم تفترض اتفاقا جميعا مع الدستور وتزاحمها
على محل واحد وتفاوتها فيما بينها فى عقوباتها يقتضي إلا تغلب المحكمة من صور
الجزاء التي تتعامد على المحل الواحد إلا تلك التي تكون فى محتواها أو شرائطها أو
مبلغها أقل باسا من غيرها وأهون أثرا .








رابعا :- أن الضرورة الاجتماعية
التي انطلق منها الجزاء المقرر بالقانون القديم وتولد عنها قد استقها فلسفة جديدة
- تبناها المجتمع فى صور أكثر تقدما قوامها حرية التعاقد فلا بعمل بالقانون الجديد
.








خامسا :- أن أعمال الأثر الرجعى
للقانون ألاصلح للمتهم يعتبر ضمانه جوهرية للحرية الشخصية تبلورها السياسة
العقابية الجديدة للسلطة لتشريعية التي تتحدد على ضوء فهمها للحقائق المتغيرة
للضرورة الاجتماعية وهى تعد ضرورة ينبغي أن يجمل عليها كل جزاء جنائي وإلا فقد علة
وجوده وإذ كانت الواقعة محل الاتهام الجنائي فى الدعوى الموضوعية الى أقيمت بشأنها
دعوى الدستورية لم تعد معاقبا عليها بصدور القانون رقم 4 لسنة 1996 المشار إليه -
فقد تعين الحكم بانتفاء مصلحة المدعى فى الدعوى الدستورية المشار إليها بعد أن غض
المشرع بصره عن بعض التدابير الاستثنائية للعلاقة الإيجارية التي أنبني التجريم
عليها وخرج من صلبها .








- متى كان ذلك وكانت المحكمة
الدستورية العليا قد شيدت حكمها بانتفاء مصلح المدعى فى الطعن بعدم دستورية نص
الفقرة الأولى من المادة (6) من القانون رقم 136 لسنة 1981 وما يرتبط به من نص
المادة (77) من القانون ررقم 49 لسنة 1977 على انهدام الجزاء الجنائي الذي فرضه
النص الخير من منظورة دستوري - منذ العمل بالقانون رقم 4 لسنة
1996 المشار إليه فإن حكمها هذا يكون مرتبطا بهذين النصين فى الإطار الذي حددته
لهما بما مؤداه وجوب القضاء - فى أى منازعة متعلقة بتنفيذ ذلك الحكم - بإهارق جميع
أشكال العوائق التي يكون من شانها إعادة إحياء العقوبة المقررة بنص المادة 77 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 وهى تلك العقوبة التى انتهى الحكم سلف الذكر إلى سقوطها
فى مجال تطبيق الفقرة الأولى من المادة السادسة من القانون رقم 136 لسنة 1981 وإذ
عاد سيف الاتهام يتهدد المدعى بسبب صدور حكم الهيئة العمة للمواد الجنائية المشار
إليه وتوافرت المدعى بذلك مصلحة شخصية ومباشرة فى منازعة التنفيذ الراهنة فإنه
يكون متعينا القضاء بالاستمرار فى تنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا على الوجه
المبين بأسبابه وأخصها سقوط نص المادة 77 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى مجال
تطبيق نص الفقرة الأولى من المادة السادسة من القانون رقم 136 لسنة 1981 اعتبار من
تاريخ العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996 دون ما حاجة إلى التعرض لما تضمنه حكم
الهيئة العامة للمواد الجنائية المشار إليه فى تداويناته من تقريرات لا تطال
الحجية المطلقة لأحكام المحكمة الدستورية العليا فى الدعاوى الدستورية سواء كان
الحكم قد قضى بعدم دستورية النص الطعين أو برفض الدعوى أو بعد قبولها فضلا فى
مسألة دستورية بما يلزم كل سلطة فى الدولة - بما فيها الجهات القضائية على
اختلافها - باحترام قضائها وتنفيذ مقتضاه على وجه الصحيح امتثالا للمادتين ( 72 ،
178 ) من الدستور والفقرة الأولى من المادة (49) من قانون المحكمة الدستورية
العليا الصادر بالقانون رقم 48 لسنة 1979 وبما مؤداه عدم الاعتداد بأي عقبة تكون
قد عطلت ممن هذا التنفيذ أو انحرفت بجوهره أو حيث من مداه .








فلهذه الأسباب



حكمت المحكمة بالاستمرار فى تنفيذ
حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر بجلسة 22 من فبراير سنة 1997 فى الدعوى
الدستورية رقم 48 لسنة 17 قضائية فيما فصل فيه من اعتبار القانون رقم 4 لسنة 1996
المشار إليه قانونا أصلح للمتهم مع ما يترتب على ذلك من أثار وألزمت الحكومة
المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة








أمين السر

رئيس المحكمة




***************



خامساً 000 حــق المستـأجر فى التنـازل عــن
عقـد الإيجــار والإيجار من الباطن








الأساس القانوني لحق المستأجر في التأجير من
الباطن والتنازل عن عقد الإيجار في ظل أحكام القانون المدني




( للمستأجر حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار
من الباطن وذلك عن كل ما أستأجره أو بعضه ما لم يقضى الاتفاق بغير ذلك )




[ المادة 593 من القانون المدنى ]







القيود الواردة قانونا علي حق المستأجر في
التنازل عن عقد الإيجار والتأجير من الباطن




يحق للمستأجر التنازل عن الإيجار من الباطن ،
إلا أن هذا الحق مقيد بعدم الاتفاق على ما يخالفه ، فلو اتفق المتعاقدان ( المؤجر
والمستأجر) على منع المستأجر من حق التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن سري
هذا الاتفاق باعتبار الاتفاق هو قانون المتعاقدين وشريعتهم ، وأن ظل الأصل هو حق
المستأجر فى التنازل عن الإجارة والتأجير من الباطن ما لم يقيد في عقد الإيجار بما
يناقض ذلك .












مسئولية المستأجر الأصلي عن تنفيذ التزامات
المتنازل له والمستأجر من الباطن




متى انعقد عقد الإيجار ، فالأصل أنه يجيز
للمستأجر حق التنازل عنه والتأجير من الباطن ، وإذا رغب المؤجر فى تقيد هذا
الحق لزم تضمين عقد الإيجار نص صريح بعدم جواز التنازل أو الإيجار من الباطن ، وفى
حالتي التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن - متى لم ينص عقد الإيجار على
حرمان المستأجر من ذلك - فإن المستأجر يكون ضامنا للمتنازل له فى تنفيذ التزاماته
.








حرمان المستأجر من حق الإيجار من الباطن
و أثره على استعمال المستأجر لحق التنازل عن الإجارة .




( منع المستأجر من أن يؤجر من الباطن يقتضي
منعه من التنازل عن الإيجار وكذلك العكس )




[ المادة 594 فقرة 1 من القانون المدنى ]



إذا كان الأصل وفق قواعد وأحكام القانون
المدنى هو حق المستأجر فى التأجير من الباطن والتنازل عن الإجارة فإن اتفاق
المتعاقدان على عكس ذلك يقيده ، فلا يجوز لمستأجر التأجير من الباطن أو
التنازل عن عقد الإيجار ، وقد ساوى المشرع فى الأثر بين التأجير من الباطن
والتنازل عن الإجارة وبالآدق جعل حظر أحدهما حظرا للأخر فإذا أشترط المؤجر عدم
جواز التأجير من الباطن امتد هذا الخطر إلى التنازل عن الإجارة فيصبح التأجير من
الباطن والتنازل عن الإجارة كلاهما ممنوع .












بيع المحل التجاري والمصنع وأثرة علي جواز
التنازل عن عقد الإيجار رغم وجود الشرط المانع الصريح




- أورد المشرع بالفقرة الثانية من المادة 594
استثناء خاص بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر
مصنعه أو متجره ، واشترط المشرع لبقاء العلاقة الإيجارية رغم مخالفة شرط منع
التنازل عن الإجارة أو الإيجار من الباطن أن يقدم المشترى ضمانا كافيا وإلا يلحق
بالمؤجر ضرر .








( ومع ذلك إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار
أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز
للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بنقاء الإيجار إذا قدم المشترى ضمانا
كافيا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق )




[ المادة 594 فقرة 2 من القانون المدنى ]







( المقرر فى قضاء محكمة النقض أن ما نصت عليه
المادة 594 / 2 من القانون المدني من أنه " إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار
أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز
للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقتضي بإبقاء الإيجار إذا قدم المشتري
ضمانا كافيا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق " . إنما هو استثناء من الأصل
المقرر وهو التزام المستأجر باحترام عقد الإيجار فيما نص عليه من حظر التنازل عن
الإيجار ، اقتضاه حرص المشرع على استبقاء الرواج التجاري فى حالة اضطرار صاحبه إلى
التوقف عنه ، ويشترط لتطبيقه أن يكون المكان المؤجر مستعملا لممارسة الأعمال ذات
الصفة التجارية والتي ينطبق عليها وصف المصنع أو المتجر دون سواها من الأماكن التي
لا يمارس فيها هذا النوع من النشاط ، ومن المقرر أن الاستثناء لا يجوز التوسع فيه
أو القياس عليه.




[ الطعن رقم 1376 لسنه 49 ق جلسة 30/4/1980 س
31 ص 1274 ]




­



( لما كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن
ما نصت عليه الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني من أنه " إذا
كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر
هذا المصنع أو المتجر ، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي بإبقاء
الإيجار 000 " إنما هو استثناء من الأصل المقرر وهو التزام المستأجر باحترام
الحظر من التنازل عن الإيجار ، كان الدافع إلى تقريره حرص المشرع على استبقاء
الرواج التجاري متمثلا فى عدم توقف الاستثمار الصناعي أو التجاري فى حالة اضطرار
صاحبه للتوقف عنه ، فأباح المشرع للمستأجر التجاوز عن الشرط المانع والتنازل عن
الإيجار على خلافه متي كان الشيء المؤجر عقارا وأنشأ فيه المستأجر محلا تجاريا
سواء كان متجرا أو مصنعا ، يشرط أن تثبت الصفة التجارية للنشاط الذي كان يزاوله
المتنازل وقت إتمام بيع المتجر أو المصنع ، ومؤدي ذلك أنه إذا كان المحل مستغلا فى
نشاط قوامه الاعتماد – وبصفة رئيسية – على استغلال المواهب الشخصية والخبرات
العملية والمهارات الفنية لصاحبه ، دون أن يستخدم عمالا يضارب على عملهم ، أو آلات
يضارب على إنتاجها ، فإنه لا يعتبر متجرا ، إذ تقوم صلته بعملائه فى هذه الحالة
على ثقتهم فى شخصه وخيرته بخلاف المحل التجاري الذي يتردد عليه العملاء لثقتهم فيه
كمنشأة مستقلة عن شخص مالكها ، وإذ كان من المقرر عدم جواز التوسع فى تفسير
الاستثناء أو القياس عليه ، فإن الاستثناء المقرر بالفقرة الثانية من المادة 594
مدني يظل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – مقصورا على الأماكن التي يمارس فيها
الأعمال ذات الصفة التجارية والتي ينطبق عليها وصف المصنع أو المتجر دون سواها ،
لما كان ما تقدم ، وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر ، وأقام قضاءه برفض
دعوى الطاعن على ما أورده بأسبابه من أن " عبارة المحل التجاري تشمل كل مكان
يباشر فيه المستأجر حرفة أو مهنة تدر عليه ربحا 000 كمكاتب السمسرة ومكتب المحامي
وعيادات الأطباء 000 فلا تقتصر على المكان الذي تباشر فيه التجارة بمعناها الضيق
000" فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ، وقد حجية هذا الخطأ عن بحث ما إذا
كان المستأجر الأصلي كان يستغل عين النزاع فى استقبال العملاء الذين يقصدونه كخبير
مثمن ، كقول الطاعن والذي اعتنقه الحكم المستأنف ، أو كصالة مزادات كما يقول
المطعون ضدهم ، مما يعيبه – فضلا عن الخطأ فى تطبيق القانون – بالقصور فى التسبيب
، مما يتعين معه نقض الحكم لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.




[ الطعن رقم 1031 لسنه 48 ق جلسة 10/11/1983
]








( أن النص فى الفقرة الثانية من المادة 594
من القانون المدني على أنه " إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو
متجر واقتصت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز للمحكمة بالرغم من
وجود الشرط المانع أن تقضي بإبقاء الإيجار " يدل – وعلى ما جري عليه قضاء هذه
المحكمة – على أن المشرع أجاز التجاوز عن الشرط المانع وأباح للمستأجر التنازل عن
الإيجار على خلافه متى كان الشيء المؤجر عقارا مملوكا لشخص وأنشأ فيه المستأجر
محلا تجاريا سواء كان متجر أو مصنعا ، يشرط أن يثبت الصفة التجارية للنشاط الذي
كان يزاوله المتنازل وقت إتمامه بيع المتجر أو المصنع ، مما مفاده أنه يجب لاعتبار
المحل تجاريا فى معني المادة 594 مدني سالفة الذكر أن يكون مستغلا فى نشاط تجاري
قوامه الاشتغال بأعمال وأغراض تجارية فإذا كان غير ذلك بأن انتفت عن نشاط مستغله
الصفة التجارية فإنه يخرج عن مجال هذه المادة ، إذ كان ذلك وكان المقرر أن المتجر
فى معني المادة 594 من القانون المدني هو منقول معنوي يشمل مقومات معنوية منها حق
الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية والحق فى الإجارة والرخص والإجازات وحقوق
الملكية الأدبية والفنية والصناعية ومقومات مادية أهمها المهمات كآلات المصنع
والأثاث التجاري والسلع ، ويتحتم حتى يقوم بيع المتجر أن يتضمن حق الاتصال
بالعملاء والسمعة التجارية دون باقي المقومات المعنوية أو المادية ، فان الحكم
المطعون فيه إذا أقام قضاءه على أن " الثابت بالأوراق وبإقرار المستأنف نفسه
فى جميع مراحل التقاضي وبصحيفة الاستئناف أن المستأجر الأصلي لم يزاول ثمة نشاط
تجاري أو خلافه بالعين المؤجرة التي استأجرها لكي يتخذ منها مكتبا تجاريا كما جاء
فى عقد إيجارها وقد خلت الأوراق أيضا من ماهية هذا العمل التجاري الذي كان يزمع
المستأنف عليه الثاني مزاولته فى تلك العين وما هي مقوماته المادية والمعنوية الذي
ذكرها فى عقد البيع 000" فإنه لا يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ، وأما النعي
على الحكم بمخالفة الثابت فى الوراق بالنسبة لما اعتبره إقرارا من الطاعن بعدم ممارسته
النشاط التجاري قبل البيع فهو مردود بأن للمحكمة أن تأخذ بالدليل المستمد مما يصدر
عنه من إقرار فى مجلس القضاء بصرف النظر عما كان يستهدفه منه طالما أنها لم تخرج
عن فحوى العبارات الصادرة منه ويكون النعي على الحكم المطعون فيه بالخطأ فى تطبيق
القانون ومخالفة الثابت بالأوراق فى غير محله.




[ الطعن رقم 586 لسنه 49 ق جلسة 21/6/1984 ]







سادساً 000 حــق ورثة المستـأجر فى
الامتـداد القانونـي لعقد الإيجار








الأساس القانوني لحق ورثة المتاجر الأصلي في
البقاء في العين المؤجرة




( لا ينتهي الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر
)




[ المادة 601 فقرة 1 من القانون المدنى ]







عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدنى لا
ينقضى بموت أحد عاقدية المؤجر أو المستأجر ومقتض ذلك أن عقد الإيجار يظل نافذا بين
الورثة سواء ورثة المؤجر أو ورثة المستأجر إلى أن تنقضي المدة المحددة له قانونا ،
وبالتالي تنتقل التزامات العقد إلى الورثة الشرعيين فيلزم ورثة المؤجر بتمكين
المستأجر أو ورثته من الانتفاع بالعين كالتزام أساس وجوهري ، وفى المقابل يلتزم
المستأجر أو ورثته بأداء القيمة الإيجارية .








مفهوم امتداد عقد الإيجار في ظل قواعد
القانون المدني




مفهوم الامتداد فى ظل قواعد القانون المدني
لا يعنى وكما كان الوضع فى قوانين الإيجارات الاستثنائية امتداد تلقائي دون حد
أقصى للمدة ، بل امتداد العقد حتى ينتهى بانتهاء المدة المقررة له .








التعاقد لأسباب شخصية - التعاقد لاعتبارات
خاصة




أثر ذلك على الامتداد القانوني لعقد الإيجار







( إذا لم يعقد الإيجارية إلا بسبب حرفة
المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات جاز لورثته أو للمؤجر أن يطلب
إنهاء العقد )




[ المادة 602 من القانون المدنى ]







- لما كان الأصل فى عقد الإيجار أنه من
العقود المالية والتي لا تبرم عادة لاعتبارات خاصة ( حرفة المستأجر - شخصيته ) فإن
عقد الإيجار لا ينتهى قانونا بموت أحد المتعاقدين بل يظل نافذا مولدا لإثارة إلى
أن تنقضي مدته .




والتساؤل



العقود المحررة لأسباب خاصة - العقود
المحررة بسبب حرفة المستأجر








- إذا كان الإيجار معقوداً بسبب حرفة
المستأجر أو لاعتبارات خاصة فإن الإيجار وأن كان لا ينتهي بقوة القانون فأنه يجب
أن يطلب إنهاؤه .








( إذا لم يعقد الإيجار إلا بسب حرقة المستأجر
أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات جاز لورثته أو للمؤجر أن يطلبوا إنهاء العقد
)




[ المادة 602 من القانون المدنى ]







(00 إذا كان الإيجار قد عقد لاعتبارات شخصية
في المستأجر ، كما لو أجرت العين لتكون مكتب محام أو عيادة طبيب ، وكما فى عقد
الزراعة فيجوز لورثة المستأجر أن يطلب إنهاء العقد [ من المذكرة الإيضاحية للقانون
]








خلاصة القول 000 وعلى حد تعبير الأستاذ / سيد
أبو اليزيد المحامى*
" أن الإيجار لا ينتهى بموت المستأجر وأن الحقوق الناشئة عن العقد
والالتزامات المترتبة عليه تنتقل إلى ورثته وأن كان يحق لهم طلب إنهائه إاذ كان لم
إلا بسبب حرفة مورثهم أو لاعتبارات أخرى متعلقة بشخصه .








لذا يكون فى استمرار الإيجار رغم عدم توافر
القدرة لدى ورثته على استعمال الشيء المؤجرة فيما أجر لتحقيقه من أعراض إعنات لهم
رأى المشرع إعفائهم منه كما يحق للمؤجر طلب الإنهاء إذا كانت الاعتبارات الشخصية
فى المستأجر هى التي دفعت المؤجر إلى التعاقد معه بحيث لا يصلح ورثته للحلول محله
فى تحقيق الغرض من الإيجار








****************



سابعاً 000 حق المستأجر فى إبدال وحدته
السكينة مع مستأجر آخر




- مبدأ حرية التعاقد وسلطان الإرادة والذي
يعد قانون المتعاقدين يجيز لهما تضمن عقدهما ما يترأى لهما من شروط ، مادامت غير
مخالفة للنظام العام كقيد هام وطبيعي يرد على كل تصرف أو سلوك إنساني .








والتساؤل 0000 هل يجوز تضم عقد الإيجار ما
يجيز للمستأجر التنازل عن وحدته السكنية بإبدالها بغيرها 000؟








- الواقع أن التقنين المدنى لم يورد ما يخص
هذا الموضوع أو يحكمه بمعنى أن القانون لم يحظرة وبالتالي يعد أمرا مباحاً وأن لم
تتضمنه نصوص القانون ، لذا يجوز أن يتضمن عقد الإيجار ما يجيز للمستأجر إبدال
وحدته السكينة مع أخر .




- ويلاحظ أن إعمال هذا الحق يقتضي النص عليه
صراحة ، إما فى حالة عدم النص عليه فلا يجوز الإبدال . أساس ذلك . أن المشرع لم
يجعل الإبدال فى الوحدات السكينة أحد حقوق المستأجر الثابتة بموجب عقد الإيجار
ونرى خطأ قياس إبدال الوحدات السكينة على حق التنازل عن الإيجار والتأجير من
الباطن ذلك أن المشرع نص صراحة على اعتبار التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن
أحد حقوق المستأجر وإذا أراد المتعاقدان خلاف ذلك وتحديدا المؤجر فلزم النص على
ذلك بصلب العقد .








الحكم بعدم دستورية



إبدال الوحدات السكنية فى ظل قوانين
الإيجارات الاستثنائية








بتاريخ 4/10/1977 قضت المحكمة الدستورية
العليا فى الدعوى رقم 71 لسنة 19 قضائية ( دستورية ) بعدم دستورية إبدال
المستأجرين للوحدات السكنية فى قوانين الإيجار الاستثنائية وقد تأسس القضاء بعدم
الدستورية على مخالفة هذا الحق فى الإبدال لطبيعة الروابط الإيجارية والتي تقوم
أساسا على الإرادة إرادة المؤجر والمستأجر فالعلاقة الايجارية علاقة إرادية بحتة ،
فإذا جرد المشرع الإرادة من كل دور فى مجال تكوين العلاقة الإيجارية كان تنظيمها
منافياً لطبيعتها ومخالفا للدستور.




المحكمة الدستورية العليا



عدم دستورية تبادل الوحدات السكنية



بين المستأجرين







باسم الشعب



المحكمة الدستورية العليا



( الجريدة الرسمية 42 فى 16 اكتوبر 1997 )



بالجلسة العلنية المنعقدة يوم السبت 4 أكتوبر
1977 الموافق 2 جمادى الأخرى سنة 1418هـ








برئاسة السيد المستشار الدكتور عوض محمد عوض
المر 000 رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين :- عبد الرحمن نصير والدكتور عبد
المجيد فياض وماهر أحمد البحيري ومحمد على سيف الدين وعدلي محمود منصور ومحمد
القادر عبد الله .








وحضور السيد المستشار الدكتور / حنفى على
جبالى 000 رئيس هيئة المفوضين .




وحضور السيد / حمدى أنور صابر 000 أمين السر
.








" أصدرت الحكم الأتى "



فى القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية
العليا برقم 71 لسنة 1919 قضائية




( دستورية )



المقامة من



السيد / إسماعيل أحمد إسماعيل







ضــــد



1. السيد / رئيس الجمهورية وأخرين
2. السيد / رئيس مجلس
الوزراء




3. السيد / احمد عبد المالك عبد الله
4.
السيده / درية عواد عبد الغنى




5. السيد / هشام سمير فهمى سليمان
6. السيد / سيد إبراهيم
كوسبر 7. السيده / حكمت إبراهيم سيد كوسبر

8. السيده / نظله إبراهيم كوسبر




9. السيد / أحمد إبراهيم سيد كوسبر 10.
السيد / عبد الحميد إبراهيم كوسبر




11. السيده / ملكة إبرايه سيد كوسبر

12. السيده / عنايات إبراهيم كوسبر








الإجراءات



فى التاسع من إبريل سنة 1996 أودع المدعى قلم
كتاب المحكمة صحيفة الدعوى الماثلة طالبا فى ختامها الحكم بعدم دستورية نص الفقرة
الثالثة من المادة السابعة من القانون رقم 49 لنسة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.




قدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فيها
الحكم برفض الدعوى .




وبعد تحضير الدعوى أودعت هيئة المفوضين
تقريرا رأيما .




ونظرت الدعوى على النحو المبين بمحضر الجلسة
وقررت المحكمة إصدار الحكم بجلسة اليوم .




المحكمة



بعد الإطلاع على الوراق والمداولة



- حيث أن الوقائع - حسبما يبين من صحيفة
الدعوى وسائر الأوراق تتصل فى أن المدعى عليها الرابعة ونجلها المدعى عليه الخامس
كانتا يقيمان فى وحدة سكينة بعقار المدعى بدائرة قسم مصر القديمة وقد أبرمه مع
المدعى عليه الثالث المقيم بالدور الأراضي بالزمالك بالعقار المملوك المدعى عليهم
من السادس إلى الأخير عقدا تبادلا وبمقتضاه مسكينها المؤجرين على سند من مقتضيات
الحالة الصحية للمدعى عليها الرابعة وتغير الظروف الاجتماعية للمدعى عليه الثالث
لازدياد عدد أفراد أسرته وقد أخطر المتادلان ملاك العقارين بصورة من عقد التبادل
وبميستنداتهما التى تؤكد حقهما فى غجرائه وذلك وفقا لأحكام اللائحة التنفيذية
للقانون رقم 49 لسنة 1977 ، وبعد مضى أكثر من ثلاثين يوما على هذا الأخطار دون رد
من الملاك بقبول التبادل أثام المتبادلان ضدهم الدعوى رقم 629 لسنة 1995 إيجارات
كلى جنوب القاهرة وأثناء نظرها دفع المدعى فى الدعوى الماثلة بعدم دستورية نص
الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى " أن تأجير وبيع
الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وإذا قرت محكمة الموضوع جدية الدفع
وصرحت بالطعن بعدم الدستورية فقد أقام المدعى الدعوى الماثلة .




وحيث أن الفقرة الثالثة من المادة 7 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر تنص على ما يلى :




( وفى البلد الواحد يجوز تبادل الوحدات
السكنية بين مستاجر وأخر وذلك فى البلاد وبين الحياء وطبقا للحالات ووفقا للقواعد
والشروط والإجراءات والضمانات التى يحددها قرار وزير الإسكان والتعمير )








- عملا باللائحة التنفيذية لهذا القانون
الصادر بها قرار وزير الإسكان والتعمير رقم 99 لسنة 1978 فإن تبادل الوحدات
السكنية بالتطبيق لأحكام الفقرة الثالثة المشار إليها يتم فى الأحوال التى حددتها
وهى :-




أولاً :-



...............................................................................................................







ثانيا :- أن تستلزم الحالة الصحية لكل من
المستأجر راغبى التبادل أو كليهما الانتقال من مسكنه إلى أخر أكثر ملائمة لظروفة
الصحية التى لا يجوز إثباتها إلا بتقرير قاطع من طبيين متخصصين متضامنا بيانا
دقيقا بها واقتضائها من تغيير المسكن بسببها .








ثالثا :- أن يقع تغيير فى الأوضاع الاجتماعية
لأحد لراغبى التبادل من مأجرين أو كليهما ويندج تحتها تغيير حجم الأسرة وما يقتضيه
من ضيق او تساع مسمنها .








ويكون التبادل فى الحالتين المنصوص عليهما فى
ثانيا وثالثا فى عواصم المحافظات وغيرها من البلاد التى تسري فيها أحكام الباب
الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 سواء أكان ذلك فى عقار واحد أو بين عقار وأخر
داخل البلدة الواحدة .








- وتشترط المادة 4 من اللائحة التنفيذية
للقانون لإجراء التبادل - قبل البدء فيه - وفاء كل من المستأجرين الراغبين فى
التبادل بالتزاماته المالية الناشئة عن عقد الإجارة وفيما عدا التبادل بسبب
مقتضيات الحالة الصحية المبينه فى البند ( ثانيا ) يشترط لجواز التبادل انقضاء سنه
كاملة على الأقل على إقامة كل مستأجر فى مسكنه قبل البدء فى إجراءات التبادل ويبقى
المستأجران ضامنين متضامنين - كل منهما قبل الأخر وفى مواجهة المؤجر - إبقاء التزاماتها
المالية الناشئة عن عقد الإيجار وذلك لمدة سنتين من تاريخ إتمام التبادل .








- وعملا بالمادة 5 من اللائحة التنفيذية يحرر
المستأجران راغبا التبادل خمس نسخ من النموذج الخاص بذلك والمرفق بهذه اللائحة
يخطوان مالكى العقارين المراد التبادل فيهما بنسخة من هذا النموذج علىأن تكون
موقعا عليها منهما ومرفق مستنداتها التى تؤكد صحة بياناتها وعلى كل من الملاك
وخلال ثلاثين يوما من تاريخ أخطاره برغبه المستأجرين إبلاغهما بكتاب موصى مصحوب
بعلم الوصول برأيه فى طلباتهم ويعتبر انقضاء هذه المدة دون رد من قبله بمثابة رفض
للتنازل .








- وتقضى المادتان 6 ، 7 من هذه اللائحة بأن
يتنازل كل من المستأجرين راغبى التبادل عن عقد الإيجار الخاص به إلى المستأجر
الأخر وذلك بعد رضاء الملاك أو صدور حكم من القضاء بالتبادل ويقوم الحكم الصادر
لصالح المستأجرين مقام اللازم لإثبات التبادل .








- وحيث أن الفقرة من المادة 7 من القانون رقم
49 لسنة 1977 كان قد تضمنها مشروع قانون عرض على مجلس الشعب بجلسته المعقودة فى 19
يوليو 1977 إلا أن لجنة الشئون الدستورية والتشريعية لهذا المجلى ارتأت ضرورة
حذفها تأسيسا على انحيازها لصلحة مستأجرى الأعيان إضرارا بأًصحابها الذين سلبهم
المشرع الحق فى تحديد الأجرة وفرض عليهم امتداد الإجارة بعد انتهاء مدتها وعرضهم
كذلك لقيود صارمة نظم بها الروابط الإيجارية فى عديد من جانبها ولم يبقى لهم بعد
اذن إلا حق اختيار مستأجرالعين التى يملكونها فإذا اسقط المشرع عنهم هذا
الحق نالتهم مضار كثيرة يندرج تحتها أن يتحول المستاجرين إلى مستغلين إلى مستغلين
من خلال عمليات التبادل التى يجرونها ويفاجئون من يملكون من يملكون الأماكن التى
يشلغلونها بيد أن المجلس التى يجرونها ويفاجئون من يملكون الأماكن التى يشغلونها
بيد أن المجلس رفض إقرار ما أنتهت إليه لجنة الشئون الدستورية والتشريعية وأعاد
إدراج الفقرة الثالثة المشار غيها بنصها الوارد بمشروع الحكومة ثم أقرها.








- وحيث أن المدعى ينعى على الفقرة الثالثة من
المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 مخالفتها للمواد 2 ، 7 ، 33 ، 34 من الدستور
وذلك من عدة أوجه حاصلها أن حكم الفقرة المطعون عليها يناقض الشريعة الإسلامية فى
أصولها الكلية ويتضمن إسقاطها للمكلية عن أصحابها بما فرضه المشرع من قيود عليها
وتحوير للإجارة عن طبيعتها الشخصية من خلال إعيار مقيما بها فلا يكون إنفاذ
التبادل قيما بين هاتين الوحدتين إلا إقحاما عليها لأشخاص لا تربطهم بصلحبها صلة
منطقية ، هذا فضلا عن أن هذا التبادل لا يتم فى الأعم من الأحوال إلا مقابل مبالغ
مالية باهظة يدفعها أحد المتبادلين لثانيهما ولا يحصلا ملوجر على شيء منها .








- وحيث أن المصلحة الشخصية المباشرة - وهى
لقبول الدعوى الدستورية مناطها ارتباطها بصله منطقية بالمصلحة التى يقوم بها
النزاع الموضوعى وكان المدعى وأن قصر الدفع بعدم الدستور الذى أبداه أمام محكمة
الموضوع على حكم الفقرة الثالثة م المادة 7 من الثانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن
تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر إلا أن الخصومة الدستورية
الماثلة لا تكتمل عناصرها بعيدا عن الشروط والأوضاع التى نظم وزير الإسكان
والتبادل من خلالها وهو ما يعنى تكوينها مع الفقرة المطعون عليها كلا لا يتجزأ .








- وحيث أن مؤدى الأحكام التى تضمنتها الفقرة
الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1979 - وفى إطار ربطها بلائحة
التنفيذية لهذا القانون - أن تبادل الوحدات السكنية فيما بين مستأجرى يرغبان فيه
ليس عملا رضائيا بل يقع فى الأحوال التى حددتها اللائحة النفيذية وبالشروط التى
عينتها ووفق الأوضاع الإجرائية التى حددتها . ومن ثم يكون نص القانون مصدرا مباشرا
لتبادل الوحدات السكينة يحيط بالأحوال والشروط والأوضاع التى يتم فيها فلا يحول
دون نفاذه اعتراض أصحابها عليه كلما توافرت الواقعة إلى اعتبرها المشرع مصدرا للحق
فيه . وهو ما يعنى أن الحق فى التبادل لا ينشأ إلا من النصوص القانونية التى
تستنهضها إرادة مستأجرين توفقا على إجراء التبادل وأراد أن يتماه وفقا لأحكامها
فلا يدور إلا معها .








- وحيث المادة 144 من الدستور تقضى بأن لرئيس
الجمهورية إصدار اللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين بما ليس فيه تعديل أو
تعطيل لها أو إعفاء من تنفيذها وله أن يفوض غيره فى إصدارها ويجوز أن يعين القانون
من يصدر القرارات اللازمة لتنفيذه








- وحيث أن من المقرر أنه لا يجوز للسلطة
التشريعية - فى ممارستها لاختصاصاتها فى مجال إقرار الوقانين أن تتخلى بنفسها عنها
إهمالا من جانبها بنص المادة 86 من الدستور التى تعهد إليها أصلا بالمهام التشريعية
وتخول السلطة التنفيذية مباشرتها إلا استثناء ان وفى الحدود الضيقة التى بينتا
نصوص الدستور حصرا ويندرج تحتها إصدار اللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين التى لا
يدخل فى مفهومها توليها ابتداء تنظيم مسائل حلا القانون من بيان الإطار العام التى
يحكمها فلا تفصل اللائحة عندئذ أحكاما زوردها المشرع إجاملا ولكنها تشرع ابتداء من
خلال نصوص جدية لا يمكن إسنادها إلى القانون وبها تخرج اللائحة عن الحدود التى
ضبطتها بها المادة 144 من الدستور .








- وحيث أن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أنه
متى عهد القانون إلى جهة بذاتها بتنفيذ أحكامة كان إجراؤه مما تستقل به هذه الجهة
دون غيرها وكان قانون بيع وتأجير الأماكن قد أورد نص الفقرة الثالثة المطعون عليها
مجيزا بموجبها تبادل الوحدات السكنية فى البلد الواحد بين مستأجر وأخر ومتسليا من
تحديد القيود والضوابط التى يباشر هذا الحق على ضوئها حتى فى خطوطها الرئيسية
تاركا إحداثها - لا تفصلها - للائحة تنفيذية يصدرها الإجرائية التى يلتزمها وكذلك
ضماناته وكان ذلك مؤداه أنه فيما خلا مبدأ جواز التبادل فى البلد الواحد الذى تقرر
بالفقرة المطعون عليها فإن أسس هذا التبادل والقواعد التى يقوم عليها وإجراءاتها ظل
بيد السلطة التفيذية تتولاه من خلال على لائحته تصدرها فلا تكن أحكامها تنفيذا
لقانون قائم بل تشريعا مبتدأ يؤثر على الأخص فى حرية التعاقد والحق فى الملكية
وهما من الحقوق التى كلفها الدستور .








- وحيث أن من المقرر كذلك أن حرية التعاقد
فوق كونها من الخصائص الجوهرية للحرية الشخصية أنها كذلك وثيقة الصلة بالحق فى
المكلية وذلك بالنشر إلى الحقوق التى ترتبها العقود فيما بين أطرافها أيا كان
المدين بأدائها .








- وحيث أن السلطة التشريعية وأن ساغ لهذا
استثناء أن تتناول أنواعها من العقود لتحيط بعض جوانبها بتنظيم أمر يكون مستندا
إلى مصلحة مشروعة إلا أن هذه السلطة ذاتها لا يسعها أن تهدم الدائرة التى تباشرها
فيها الإرادة حركتها فلا يكون لسلطانها بعد هدمها من أثر ذلك أن افرادة وأن لم يكن
دورها كاملا فى تكوين القعود وتحديد الأثار التى ترتبها إلا أن الدائرة المنطقية
التى تعمل الإرادة الحرة فى نطاقها لا يجوز اغتيالها بتمامها وإلا كان ذلك إنها
لوجودها ومحوا كاملا للحرية الشخصية فى واحد من أكثر مجالاتها تعبيرا عنها ممثلا
فى إراداة الاختيار استقالا عن الأخرين بما يصون لهذه الحرية مقومات فعاليتها .








- وحيث أن الصل فى الروابط الإيجارية أن
الإرادة هى التى تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور فى مجال تكوين هذه الروابط
وتحديد أثارها كان تنظيمها أمراض منافيا لطبيعتها .








- ومن البديهى أن القيود التى فرضها المشرع
على الإجارة اقتضاها أزمه الإسكان وحدة ضغوطها وضرورة التدخل لمواجهتها بتدابير
استثنائية تعتبر من قبيل التنظيم الخاص لموضوعها وقد أصابها هذا التنظيم الخاص فى
كثير من جوابنها مقيدا عمل الإرادة فى مجالها وعلى الأخص فى مجال تحديد الأجرة
وامتداد العقد بقوة القانون إلا أن الإجارة تظل - حتى مع وجود هذا التنظيم الخاص -
تصرفا قانونيا ناشئا عن حرية التعاقد التى أهدرتها لانصوص المطعون فيها من خلال
إنفاذها التبادل بقوة القانون فى شئون الأعيان التى تعلق بها فلا تكون الإجارة
عقدا يقوم على التراضى بل غملاء يناقض أسسها ويقوضها .








- وحيث ان قضاء هذه المحكمة مطرد على أن صون
الدستور للملكية الخاصة مؤداه أن المشرع لا يجوز أن يجردها من لوازمها ولا أن يفصل
عنها أجزائها ولا أن ينتقص من أصلها أو بعدل من طبيعتها أو يزيلها ولا أن يقيد من
مباشرة الحقوق المتفرعة عنها فى غير ضرورة تقتضيها وظيفتها الاجتماعية
وكان ضمان وظيفتها هذه بفترض إلا ترهق القيو التى يفرضها المشرع عليها جوهر
بنيانها ولا أن يكون من شانهما حرمان أصحابها من تقرير صور الانتفاع بها وكان صون
الملكية وأعاقتها لا يجتمعان فإن هدمها من خلال قيود ترهقها ينحل عصفا بها منافيا
للحق فيها .




- وحيث ان قضاء هذه المحكمة قد جرى كذلك على
ان الملكية لا تعتبر حقا مطلقا وليس لها من الحماية ما يجاوز الانتفاع المشروع
بعناصرها ومن ثم جاز تحملها ببعض القيود التى يقتضيها صون وظيفتها الاجتماعية التى
لا يجوز ان يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية من ثمارها أو منتجاتها أو ملحقاتها
وكان الدستر فقد كفل للملكية حرمتها بقانون يوازن به المشرع حقوق أصحابها بما يراه
من المصالح أولى بالاعتبار وكانت الفقرة المطعون عليها التى تضمنا قانون الإسكان
لا تتناول غير أصل الحق فى التبادل فى البلد الواحد على أن تحدد اللائحة التنفيذية
الأحوال التى يتم فيها التبادل وشروط إقاذه فإن التنظيم الوارد بها لحق الملكية
يكون متضمنا فرض عليها تنال من محتواها وعلى الأخص من خلال الأثار التى
ترتبها فى مجال استعمالها .








- وحيث أن التبادل المقرر بالنصوص المطعون
عليها ليس إلا تنازلا رخص به المشروع وبه يحل كل متبادل محل نظيره فى الوحدة
قانونيا كثيرا ما يقترن بمقابل يختص به أحدهما ولا يعود شيء منه - وأيا كان مقداره
- على من يملكها مما يخل بتساؤيهم مع نظائرهم فى شأن الحقوق التى يستعدونها من
تناول المستأجر الصلى عن الإجارة إلى غيره وفقا لنص المادة 20 من القانون 136 لسنة
1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك
والمستأجر وذلك أن من يؤجرون أعيانا يملكونها بالخيار وفقا لحكمها بين اعتماد
تنازل مستأجرها عن إجارتها مع الحصول من المتنازل على 5% من مقابل التنازل المعروض
عليه أو رفض هذا التنازل استقالا منهم بالعين المؤجرة من دون المتنازل على أن يؤدى
إليه مالكا عندئذ النسبة ذاتها من المعروض عليه مقابلا للتنازل عنها .




- ولا كذلك الفقرة المطعون عليها شكلا
مضمونها بالائحة التنفيذية - لأنها تجعل تبادل الأعيان المؤجرة وفقا لأحكامها
نافذا بقوة القانون فى شأن أصحابها ودون مقابل يعود عليهم من التنازل . وليس ذلك
إلا تمييزا منهيا عنه دستوريا بين فئتين تؤجران أعيانا تملكها إحداهما تلك التى
يتعلق التبادل بأعيانها وفقا للنصوص المطعون عليها وأخراها التى يكون التنازل عن
الإجارة منصرفا إلى أعيانها فى الحدود التى بينتها المادة 20 المشار إليه .








- ولا يستقيم هذا التمييز وقد افتقر إلى
الأسس الموضوعية التى ينهض بها سويا ومبدأ تساويهم أمام القانون وفقا لنص المادة
40 من الدستور التى تكفل صون محتواه باعتباره مدخلا للحرية وطريقا إلى العدل
والسلام الاجتماعى لا يجوز أن يعاق من خلال أعذار لا اعتبرا لها .








- وحيث أن تبادل الأعيان المؤجرة وفقا للنصوص
المطعون عليها لا يحول دون انتقال منفافعها بين أكثر من مستأجر يتعاقبون عليها
اتصال بها كلما طرأ تغيير على الأوضاع التى قام عليها التبادل الأول .








- فما يكون من الأعيان المؤجرة بعيدا عن موقع
العمل الأصلي قد يصير قريبا منه فى وقت لاحق ومن بادل عينا بأخرى لاتساعها قد يظهر
ضيقها من بعد ومن يبادل مستاجرا اعتل صحيا قد يعدو هو عليلا فلا يبقي فى الوحدة
التي انتقل إليها - والقرض انها يطابق أعلي - بل يبدلها بأخرى توافق ظروفه الصحية
الجديدة فلا يكون التبادل الأول اجراء نهائيا فى كل الأحوال بل مسوغ جديد للتبادل
فلا تخلص الاعيان المؤجرة لاصاحبها بل تتحدر حقوقهم بشانها الى مرتبة الحقوق
المحددة أهميتها مع انبساط سلطة المستأجرين عليها الى حد يخل بالملكية الخاصة التي
حرص الدستور على صونها تقديرا بان المزايا التي تنتجها هى التي تبلور جوهرها فاذا
انقض المشرع عليها صار أمرها صريما ومسها بذلك ضر عظيم.








- وحيث أن ما نص عليه الدستور فى المادة 7 من
قيام المجتمع على أساس من التضامن الاجتماعي يعني وحدة الجماعة فى بنائها وتداخل
مصالحة تصادمها وإمكان التوفيق بينها ومزاوجتها ببعض عند تزاحمها واتصل أفرادها
وترابطهم ليكون بعضهم لبعض ظهيرا فلا يتفرقون بددا او يتناحرون طمعا او يتنابدون
بغيا وهم بذلك شركاء فى مسئوليتهم قبلها لا يملكون التنصل منها او اتخلي عنها وليس
لفريق منهم بالتالي ان يتقدم على غيره انتهازا ولا ان ينال من الحقوق قدرا منها
يكون به - عدوانا - أكثر علوا وتتهيا معها تلك الحماية التي ينبغي ان يلوذ بها
ضغاؤهم ليجدوا فى كنفها الأمن والاستقرار وحيث القرة.








- المطعون عليها - ومن خلال مطلق انحيازها
لمصلحة من يقررون التبادل - لا تقيم وزنا لتوازن علاقاتهم مع مؤجرتها ولكنها تنحدر
بها الى ما دون مسئوياتها المنطقية الى تكفل لعقود الايجار خصائصها وكانت السلطة
التقديرية التي يملكها المشرع فى مجال تنظيم الحقوق لا يجوز ان ينفلت مداها
بما يفقد الملكية مقوماتها وعلى الأخص من خلال اقتلاع مزاياها او تهميشها تسترا
بتنظيم الحقوق المؤجرين وكان المشرع ما قد تدخل بالقواعد التي فرضها أطار لتبادل
الانتفاع بالاعيان المؤجرة وكان المشرع ما قد تدخل بالقواعد التي فرضها اطار
لتبادل الانتفاع بالاعيان المؤجرة بما ينال من حق أصحابها فى مباشرة سلطتهم فى
مجال استعمالها وعلى الاخص عن طريق اختيارهم لمن يشغلونها مبلغا على مصالحهم حقوقا
لا ترجحها بل تزاحمها وتعلو عليها دون مقتضى قال يكون المستاجر إلا مناهضا مؤجرتها
متحفيا الحقوق المشروعة التي كان يجل أن يقتضيها ليكون صراعهما بديلا عن التعاون
بينهما مما يخل بتضامنها اجتماعيا وتوافق مصالحها اقتصاديا .




- وحيث أنه متى كان ما تقدم فان الفقرة
المطعون عليها تكون مخالفة لأحكام المواد 7 ، 32 ، 34 ، 40 ، 41 ، 86 ، 144 من
الدستور.








فهذه الأسباب



حكمت المحكمة :-



أولا :- بعدم دستورية الفقرة الثالثة من
المادة 7 من القانون رقم 49 لسنه 1977 فى شان تاجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة
بين المؤجر والمستاجر.




ثانيا :- بسقوط أحكام اللائحة التنفيذية لهذا
القانون الصادر بقرار وزير الاسكان والتعمير رقم 99 لسنه 1978 وذلك فى مجال
تطبيقها بالنسبة الى تبادل الوحدات السكنية.




ثالثا :- بإلزام الحكومة المصروفات ومبلغ
مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.








أمين السر


رئيس المحكمة

_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: المدة في عقد الإيجار الجديد طبقاً للقانون 4 لسنة 1996   الأحد مارس 07, 2010 5:21 am

بند 8 000 حرية المستأجر فى إقامة مبنى يتكون
من أكثر من ثلاث وحدات وحريته فى احتجاز أكثر من مسكن فى البلد الواحد








حرية المستأجر فى إقامة مبنى يتكون من أكثر
قلاق طوابق




( وإذا أقام المستأجر مبنى مملوكا له يتكون
من أكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لاسئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بمسكنه
الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكة أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثابتة
بالمبنى الذي إقامة بما لا يجاوز مثلى الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها
منه )




[ المادة 22 فقرت من القانون رقم 136 لسن
ة1981 ]








- لم تورد نصوص القانون المدنى - الواجبة
التطبيق على عقد لإيجار المحررة منذ 1/2/1996م أى قيد مشابه للقيد الذي أوردة
القانون رقم 136 لسنة 1981م بمادته رقم 22 ولذا فإن للمستأجر حرية كاملة فى إقامة
مبنى خاص له سواء تكون من ثلاث وحدات أو أكثر من ذلك ودون أن يكون ملزما بتسكين
مالك العقار الذى يستأجر أحد وحداته أو أحد من أقاربه .








حرية المستأجر فى احتجاز أكثر من مسكن بالبلد
الواحد




( لا يجوز للشخص أن يحتجز فى البلد الواحد
أكثر من مسكن دون مقتضى )




[ المادة 8 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى
شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ]




- على خلاف الحظر الوارد بنص المادة 8 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر لا يوجد بين نصوص القانون المدنى ما يمنع المستأجر من احتجازه أى عدد من
الوحدات السكينة ولو كانت جميعها داخل بلد واحد ( محتفظة واحدة ) أو حتى داخل عقار
واحد مادام المستأجر ملتزما بالوفاء بالتزاماته المترتبة على عقد الإيجار .




المحكمة الدستورية العليا



عدم دستورية تبادل الوحدات السكنية



بين المستأجرين







باسم الشعب



المحكمة الدستورية العليا



( الجريدة الرسمية 42 فى 16 اكتوبر 1997 )



بالجلسة العلنية المنعقدة يوم السبت 4 أكتوبر
1977 الموافق 2 جمادى الأخرى سنة 1418هـ








برئاسة السيد المستشار الدكتور عوض محمد عوض
المر 000 رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين :- عبد الرحمن نصير والدكتور عبد
المجيد فياض وماهر أحمد البحيري ومحمد على سيف الدين وعدلى محمود منصور ومحمد
القادر عبد الله .








وحضور السيد المستشار الدكتور / حنفى على
جبالى 000 رئيس هيئة المفوضين .




وحضور السيد / حمدى أنور صابر 000 أمين السر
.








" أصدرت الحكم الأتى "



فى القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية
العليا برقم 71 لسنة 1919 قضائية ( دستورية )




المقامة من



السيد / إسماعيل أحمد إسماعيل







ضد



1. السيد / رئيس الجمهورية وأخرين
2. السيد / رئيس مجلس
الوزراء




3. السيد / احمد عبد المالك عبد الله
4.
السيده / درية عواد عبد الغنى




5. السيد / هشام سمير فهمى سليمان
6. السيد / سيد إبراهيم
كوسبر 7. السيده / حكمت إبراهيم سيد كوسبر

8. السيده / نظله إبراهيم كوسبر




9. السيد / أحمد إبراهيم سيد كوسبر
10. السيد / عبد الحميد إبراهيم كوسبر




11. السيده / ملكة إبرايه سيد كوسبر

12. السيده / عنايات إبراهيم كوسبر








الإجراءات



فى التاسع من إبريل سنة 1996 أودع المدعى قلم
كتاب المحكمة صحيفة الدعوى الماثلة طالبا فى ختامها الحكم بعدم دستورية نص الفقرة
الثالثة من المادة السابعة من القانون رقم 49 لنسة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.








قدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فيها
الحكم برفض الدعوى .




وبعد تحضير الدعوى أودعت هيئة المفوضين
تقريرا رأيما .




ونظرت الدعوى على النحو المبين بمحضر الجلسة
وقررت المحكمة إصدار الحكم بجلسة اليوم .








المحكمة



بعد الإطلاع على الوراق والمداولة



- حيث ان الوقائع - حسبما يبين من صحيفة
الدعوى وسائر الأوراق تتصل فى أن المدعى عليها الرابعة ونحلها المدعى عليه الخامس
كاتا يقيمان فى وحدة سكينة بعقار المدعى بدائرة قسم مصر القديمة وقد أبرمة مع
المدعى عليه الثالث المقيم بالدور الأراضى بالزمالك بالعقار المملوك المدعى عليهم
من السادس إلى الأخير عقدا تبادلا وبمقتضاه مسكينها المؤجرين على سند من مقتضيات
الحالة الصحية للمدعى عليها الرابعة وتغير الظروف الاجتماعية للمدعى عليه الثالث
لازدياد عدد أفراد أسرته وقد أخطر المتادلان ملاك العقارين بصورة من عقد التبادل
وبميستنداتهما التى تؤكد حقهما فى غجرائه وذلك وفقا لأحكام اللائحة التنفيذية
للقانون رقم 49 لسنة 1977 ، وبعد مضى أكثر من ثلاثين يوما على هذا الأخطار دون رد
من الملاك بقبول التبادل أثام المتبادلان ضدهم الدعوى رقم 629 لسنة 1995 إيجارات
كلى جنوب القاهرة وأثناء نظرها دفع المدعى فى الدعوى الماثلة بعدم دستورية نص
الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى " أن تأجير وبيع
الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وإذا قرت محكمة الموضوع جدية الدفع
وصرحت بالطعن بعدم الدستورية فقد أقام المدعى الدعوى الماثلة .








- وحيث أن الفقرة الثالثة من المادة 7 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر تنص على ما يلى :








( وفى البلد الواحد يجوز تبادل الوحدات
السكنية بين مستاجر وأخر وذلك فى البلاد وبين الحياء وطبقا للحالات ووفقا للقواعد
والشروط والإجراءات والضمانات التى يحددها قرار وزير الإسكان والتعمير )








- عملا باللائحة التنفيذية لهذا القانون
الصادر بها قرار وزير الإسكان والتعمير رقم 99 لنسة 1978 فإن تبادل الوحدات
السكنية بالتطبيق لأحكام الفقرة الثالثة المشار إليها يتم فى الأحوال التى حددتها
وهى :-




أولاً :-



...............................................................................................................







ثانيا :- أن تستلزم الحالة الصحية لكل من
المستأجر راغبى التبادل أو كليهما الانتقال من مسكنه إلى أخر أكثر ملائمة لظروفة
الصحية التى لا يجوز إثباتها إلا بتقرير قاطع من طبيين متخصصين متضامنا بيانا
دقيقا بها واقتضائها من تغيير المسكن بسببها .








ثالثا :- أن يقع تغيير فى الأوضاع الاجتماعية
لأحد لراغبى التبادل من مأجرين أو كليهما ويندج تحتها تغيير حجم الأسرة وما يقتضيه
من ضيق او تساع مسمنها .








ويكون التبادل فى الحالتين المنصوص عليهما فى
ثانيا وثالثا فى عواصم المحافظات وغيرها من البلاد التى تسري فيها أحكام الباب
الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 سواء أكان ذلك فى عقار واحد أو بين عقار وأخر
داخل البلدة الواحدة .








- وتشترط المادة 4 من اللائحة التنفيذية
للقانون لجراء التبادل - قبل البدء فيه - وفاء كل من المستأجرين الراغبين فى
التبادل بالتزاماته المالية الناشئة عن عقد الإجارة وفيما عدا التبادل بسبب
مقتضيات الحالة الصحية المبينه فى البند ( ثانيا ) يشترط لجواز التبادل انقضاء سنه
كاملة على الأقل على إقامة كل مستأجر فى مسكنه قبل البدء فى إجراءات التبادل ويبقى
المستأجران ضامنين متضامنين - كل منهما قبل الأخر وفى مواجهة المؤجر - إبقاء
التزاماتها المالية الناشئة عن عقد الإيجار وذلك لمدة سنتين من تاريخ إتمام
التبادل .








- وعملا بالمادة 5 من اللائحة التنفيذية يحرر
المستأجران راغبا التبادل خمس نسخ من النموذج الخاص بذلك والمرفق بهذه اللائحة
يخطوان مالكى العقارين المراد التبادل فيهما بنسخة من هذا النموذج علىأن تكون
موقعا عليها منهما ومرفق مستنداتها التى تؤكد صحة بياناتها وعلى كل من الملاك
وخلال ثلاثين يوما من تاريخ أخطاره برغبه المستأجرين إبلاغهما بكتاب موصى مصحوب
بعلم الوصول برأيه فى طلباتهم ويعتبر انقضاء هذه المدة دون رد من قبله بمثابة رفض
للتنازل .








- وتقضى المادتان 6 ، 7 من هذه اللائحة بأن
يتنازل كل من المستأجرين راغبى التبادل عن عقد الإيجار الخاص به إلى المستأجر
الأخر وذلك بعد رضاء الملاك أو صدور حكم من القضاء بالتبادل ويقوم الحكم الصادر
لصالح المستأجرين مقام اللازم لإثبات التبادل .








- وحيث أن الفقرة من المادة 7 من القانون رقم
49 لسنة 1977 كان قد تضمنها مشروع قانون عرض على مجلس الشعب بجلسته المعقودة فى 19
يوليو 1977 إلا أن لجنة الشئون الدستورية والتشريعية لهذا المجلى ارتأت ضرورة
حذفها تأسيسا على انحيازها لصلحة مستأجرى الأعيان إضرارا بأًصحابها الذين سلبهم
المشرع الحق فى تحديد الأجرة وفرض عليهم امتداد الإجارة بعد انتهاء مدتها وعرضهم
كذلك لقيود صارمة نظم بها الروابط الإيجارية فى عديد من جانبها ولم يبقى لهم بعد
اذن إلا حق اختيار مستأجرالعين التى يملكونها فإذا اسقط المشرع عنهم هذا
الحق نالتهم مضار كثيرة يندرج تحتها أن يتحول المستأجرين إلى مستغلين إلى مستغلين
من خلال عمليات التبادل التى يجرونها ويفاجئون من يملكون من يملكون الأماكن التى
يشلغلونها بيد أن المجلس التى يجرونها ويفاجئون من يملكون الأماكن التى يشغلونها
بيد أن المجلس رفض إقرار ما أنتهت إليه لجنة الشئون الدستورية والتشريعية وأعاد
إدراج الفقرة الثالثة المشار غيها بنصها الوارد بمشروع الحكومة ثم أقرها.








- وحيث أن المدعى ينعى على الفقرة الثالثة من
المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 مخالفتها للمواد 2 ، 7 ، 33 ، 34 من الدستور
وذلك من عدة أوجه حاصلها أن حكم الفقرة المطعون عليها يناقض الشريعة الإسلامية فى
أصولها الكلية ويتضمن إسقاطها للمكلية عن أصحابها بما فرضه المشرع من قيود عليها
وتحوير للإجارة عن طبيعتها الشخصية من خلال إعيار مقيما بها فلا يكون إنفاذ
التبادل قيما بين هاتين الوحدتين إلا إقحاما عليها لأشخاص لا تربطهم بصلحبها صلة
منطقية ، هذا فضلا عن أن هذا التبادل لا يتم فى الأعم من الأحوال إلا مقابل مبالغ
مالية باهظة يدفعها أحد المتبادلين لثانيهما ولا يحصلا ملوجر على شيء منها .








- وحيث أن المصلحة الشخصية المباشرة - وهى
لقبول الدعوى الدستورية مناطها ارتباطها بصله منطقية بالمصلحة التى يقوم بها
النزاع الموضوعى وكان المدعى وأن قصر الدفع بعدم الدستور الذى أبداه أمام محكمة
الموضوع على حكم الفقرة الثالثة م المادة 7 من الثانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن
تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر إلا أن الخصومة الدستورية
الماثلة لا تكتمل عناصرها بعيدا عن الشروط والأوضاع التى نظم وزير الإسكان
والتبادل من خلالها وهو ما يعنى تكوينها مع الفقرة المطعون عليها كلا لا يتجزأ .








- وحيث أن مؤدى الأحكام التى تضمنتها الفقرة
الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1979 - وفى إطار ربطها بلائحة
التنفيذية لهذا القانون - أن تبادل الوحدات السكنية فيما بين مستأجرى يرغبان فيه
ليس عملا رضائيا بل يقع فى الأحوال التى حددتها اللائحة النفيذية وبالشروط التى
عينتها ووفق الأوضاع الإجرائية التى حددتها . ومن ثم يكون نص القانون مصدرا مباشرا
لتبادل الوحدات السكينة يحيط بالأحوال والشروط والأوضاع التى يتم فيها فلا يحول
دون نفاذه اعتراض أصحابها عليه كلما توافرت الواقعة إلى اعتبرها المشرع مصدرا للحق
فيه . وهو ما يعنى أن الحق فى التبادل لا ينشأ إلا من النصوص القانونية التى
تستنهضها إرادة مستأجرين توفقا على إجراء التبادل وأراد أن يتماه وفقا لأحكامها
فلا يدور إلا معها .








- وحيث المادة 144 من الدستور تقضى بأن لرئيس
الجمهورية إصدار اللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين بما ليس فيه تعديل أو
تعطيل لها أو إعفاء من تنفيذها وله أن يفوض غيره فى إصدارها ويجوز أن يعين القانون
من يصدر القرارات اللازمة لتنفيذه








- وحيث أن من المقرر أنه لا يجوز للسلطة
التشريعية - فى ممارستها لاختصاصاتها فى مجال إقرار الوقانين أن تتخلى بنفسها عنها
إهمالا من جانبها بنص المادة 86 من الدستور التى تعهد إليها أصلا بالمهام
التشريعية وتخول السلطة التنفيذية مباشرتها إلا استثناء ان وفى الحدود الضيقة التى
بينتا نصوص الدستور حصرا ويندرج تحتها إصدار اللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين التى
لا يدخل فى مفهومها توليها ابتداء تنظيم مسائل حلا القانون من بيان الإطار العام
التى يحكمها فلا تفصل اللائحة عندئذ أحكاما زوردها المشرع إجاملا ولكنها تشرع ابتداء
من خلال نصوص جدية لا يمكن إسنادها إلى القانون وبها تخرج اللائحة عن الحدود التى
ضبطتها بها المادة 144 من الدستور .








- وحيث أن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أنه
متى عهد القانون إلى جهة بذاتها بتنفيذ أحكامة كان إجراؤه مما تستقل به هذه الجهة
دون غيرها وكان قانون بيع وتأجير الأماكن قد أورد نص الفقرة الثالثة المطعون عليها
مجيزا بموجبها تبادل الوحدات السكنية فى البلد الواحد بين مستأجر وأخر ومتسليا من
تحديد القيود والضوابط التى يباشر هذا الحق على ضوئها حتى فى خطوطها الرئيسية
تاركا إحداثها - لا تفصلها - للائحة تنفيذية يصدرها الإجرائية التى يلتزمها وكذلك
ضماناته وكان ذلك مؤداه أنه فيما خلا مبدأ جواز التبادل فى البلد الواحد الذى تقرر
بالفقرة المطعون عليها فإن أسس هذا التبادل والقواعد التى يقوم عليها وإجراءاتها
ظل بيد السلطة التفيذية تتولاه من خلال على لائحته تصدرها فلا تكن أحكامها تنفيذا
لقانون قائم بل تشريعا مبتدأ يؤثر على الأخص فى حرية التعاقد والحق فى الملكية
وهما من الحقوق التى كلفها الدستور .








- وحيث أن من المقرر كذلك أن حرية التعاقد
فوق كونها من الخصائص الجوهرية للحرية الشخصية أنها كذلك وثيقة الصلة بالحق فى المكلية
وذلك بالنشر إلى الحقوق التى ترتبها العقود فيما بين أطرافها أيا كان المدين
بأدائها .








- وحيث أن السلطة التشريعية وأن ساغ لهذا
استثناء أن تتناول أنواعها من العقود لتحيط بعض جوانبها بتنظيم أمر يكون مستندا
إلى مصلحة مشروعة إلا أن هذه السلطة ذاتها لا يسعها أن تهدم الدائرة التى تباشرها
فيها الإرادة حركتها فلا يكون لسلطانها بعد هدمها من أثر ذلك أن افرادة وأن لم يكن
دورها كاملا فى تكوين القعود وتحديد الأثار التى ترتبها إلا أن الدائرة المنطقية
التى تعمل الإرادة الحرة فى نطاقها لا يجوز اغتيالها بتمامها وإلا كان ذلك إنها
لوجودها ومحوا كاملا للحرية الشخصية فى واحد من أكثر مجالاتها تعبيرا عنها ممثلا
فى إراداة الاختيار استقالا عن الأخرين بما يصون لهذه الحرية مقومات فعاليتها .








- وحيث أن الصل فى الروابط الإيجارية أن
الإرادة هى التى تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور فى مجال تكوين هذه الروابط
وتحديد أثارها كان تنظيمها أمراض منافيا لطبيعتها .








- ومن البديهى أن القيود التى فرضها المشرع
على الإجارة اقتضاها أزمه الإسكان وحدة ضغوطها وضرورة التدخل لمواجهتها بتدابير
استثنائية تعتبر من قبيل التنظيم الخاص لموضوعها وقد أصابها هذا التنظيم الخاص فى
كثير من جوابنها مقيدا عمل الإرادة فى مجالها وعلى الأخص فى مجال تحديد الأجرة
وامتداد العقد بقوة القانون إلا أن الإجارة تظل - حتى مع وجود هذا التنظيم الخاص -
تصرفا قانونيا ناشئا عن حرية التعاقد التى أهدرتها لانصوص المطعون فيها من خلال إنفاذها
التبادل بقوة القانون فى شئون الأعيان التى تعلق بها فلا تكون الإجارة عقدا يقوم
على التراضى بل غملاء يناقض أسسها ويقوضها .








- وحيث ان قضاء هذه المحكمة مطرد على أن صون
الدستور للملكية الخاصة مؤداه أن المشرع لا يجوز أن يجردها من لوازمها ولا أن يفصل
عنها أجزائها ولا أن ينتقص من أصلها أو بعدل من طبيعتها أو يزيلها ولا أن يقيد من
مباشرة الحقوق المتفرعة عنها فى غير ضرورة تقتضيها وظيفتها الاجتماعية
وكان ضمان وظيفتها هذه بفترض إلا ترهق القيو التى يفرضها المشرع عليها جوهر
بنيانها ولا أن يكون من شانهما حرمان أصحابها من تقرير صور الانتفاع بها وكان صون
الملكية وأعاقتها لا يجتمعان فإن هدمها من خلال قيود ترهقها ينحل عصفا بها منافيا
للحق فيها .




- وحيث ان قضاء هذه المحكمة قد جرى كذلك على
ان الملكية لا تعتبر حقا مطلقا وليس لها من الحماية ما يجاوز الانتفاع المشروع
بعناصرها ومن ثم جاز تحملها ببعض القيود التى يقتضيها صون وظيفتها الاجتماعية التى
لا يجوز ان يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية من ثمارها أو منتجاتها أو ملحقاتها
وكان الدستر فقد كفل للملكية حرمتها بقانون يوازن به المشرع حقوق أصحابها بما يراه
من المصالح أولى بالاعتبار وكانت الفقرة المطعون عليها التى تضمنا قانون الإسكان
لا تتناول غير أصل الحق فى التبادل فى البلد الواحد على أن تحدد اللائحة التنفيذية
الأحوال التى يتم فيها التبادل وشروط إقاذه فإن التنظيم الوارد بها لحق الملكية
يكون متضمنا فرض عليها تنال من محتواها وعلى الأخص من خلال الأثار التى
ترتبها فى مجال استعمالها .








- وحيث أن التبادل المقرر بالنصوص المطعون
عليها ليس إلا تنازلا رخص به المشروع وبه يحل كل متبادل محل نظيره فى الوحدة
قانونيا كثيرا ما يقترن بمقابل يختص به أحدهما ولا يعود شيء منه - وأيا كان مقداره
- على من يملكها مما يخل بتساؤيهم مع نظائرهم فى شأن الحقوق التى يستعدونها من
تناول المستأجر الصلى عن الإجارة إلى غيره وفقا لنص المادة 20 من القانون 136 لسنة
1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك
والمستأجر وذلك أن من يؤجرون أعيانا يملكونها بالخيار وفقا لحكمها بين اعتماد
تنازل مستأجرها عن إجارتها مع الحصول من المتنازل على 5% من مقابل التنازل المعروض
عليه أو رفض هذا التنازل استقالا منهم بالعين المؤجرة من دون المتنازل على أن يؤدى
إليه مالكا عندئذ النسبة ذاتها من المعروض عليه مقابلا للتنازل عنها .




- ولا كذلك الفقرة المطعون عليها شكلا
مضمونها بالائحة التنفيذية - لأنها تجعل تبادل الأعيان المؤجرة وفقا لأحكامها
نافذا بقوة القانون فى شأن أصحابها ودون مقابل يعود عليهم من التنازل . وليس ذلك
إلا تمييزا منهيا عنه دستوريا بين فئتين تؤجران أعيانا تملكها إحداهما تلك التى
يتعلق التبادل بأعيانها وفقا للنصوص المطعون عليها وأخراها التى يكون التنازل عن
الإجارة منصرفا إلى أعيانها فى الحدود التى بينتها المادة 20 المشار إليه .








- ولا يستقيم هذا التمييز وقد افتقر إلى
الأسس الموضوعية التى ينهض بها سويا ومبدأ تساويهم أمام القانون وفقا لنص المادة
40 من الدستور التى تكفل صون محتواه باعتباره مدخلا للحرية وطريقا إلى العدل
والسلام الاجتماعى لا يجوز أن يعاق من خلال أعذار لا اعتبرا لها .








- وحيث أن تبادل الأعيان المؤجرة وفقا للنصوص
المطعون عليها لا يحول دون انتقال منفافعها بين أكثر من مستأجر يتعاقبون عليها
اتصال بها كلما طرأ تغيير على الأوضاع التى قام عليها التبادل الأول .








- فما يكون من الأعيان المؤجرة بعيدا عن موقع
العمل الأصلي قد يصير قريبا منه فى وقت لاحق ومن بادل عينا بأخرى لاتساعها قد يظهر
ضيقها من بعد ومن يبادل مستاجرا اعتل صحيا قد يعدو هو عليلا فلا يبقي فى الوحدة
التي انتقل إليها - والقرض انها يطابق أعلي - بل يبدلها بأخرى توافق ظروفه الصحية
الجديدة فلا يكون التبادل الأول اجراء نهائيا فى كل الأحوال بل مسوغ جديد للتبادل
فلا تخلص الاعيان المؤجرة لاصاحبها بل تتحدر حقوقهم بشانها الى مرتبة الحقوق
المحددة أهميتها مع انبساط سلطة المستأجرين عليها الى حد يخل بالملكية الخاصة التي
حرص الدستور على صونها تقديرا بان المزايا التي تنتجها هى التي تبلور جوهرها فاذا
انقض المشرع عليها صار أمرها صريما ومسها بذلك ضر عظيم.








- وحيث أن ما نص عليه الدستور فى المادة 7 من
قيام المجتمع على أساس من التضامن الاجتماعي يعني وحدة الجماعة فى بنائها وتداخل
مصالحة تصادمها وإمكان التوفيق بينها ومزاوجتها ببعض عند تزاحمها واتصل أفرادها
وترابطهم ليكون بعضهم لبعض ظهيرا فلا يتفرقون بددا او يتناحرون طمعا او يتنابدون
بغيا وهم بذلك شركاء فى مسئوليتهم قبلها لا يملكون التنصل منها او اتخلي عنها وليس
لفريق منهم بالتالي ان يتقدم على غيره انتهازا ولا ان ينال من الحقوق قدرا منها
يكون به - عدوانا - أكثر علوا وتتهيا معها تلك الحماية التي ينبغي ان يلوذ بها
ضغاؤهم ليجدوا فى كنفها الأمن والاستقرار وحيث القرة.








- المطعون عليها - ومن خلال مطلق انحيازها
لمصلحة من يقررون التبادل - لا تقيم وزنا لتوازن علاقاتهم مع مؤجرتها ولكنها تنحدر
بها الى ما دون مسئولياتها المنطقية الى تكفل لعقود الايجار خصائصها وكانت السلطة
التقديرية التي يملكها المشرع فى مجال تنظيم الحقوق لا يجوز ان ينفلت مداها
بما يفقد الملكية مقوماتها وعلى الأخص من خلال اقتلاع مزاياها او تهميشها تسترا
بتنظيم الحقوق المؤجرين وكان المشرع ما قد تدخل بالقواعد التي فرضها أطار لتبادل
الانتفاع بالأعيان المؤجرة وكان المشرع ما قد تدخل بالقواعد التي فرضها اطار
لتبادل الانتفاع بالأعيان المؤجرة بما ينال من حق أصحابها فى مباشرة سلطتهم فى
مجال استعمالها وعلى الأخص عن طريق اختيارهم لمن يشغلونها مبلغا على مصالحهم حقوقا
لا ترجحها بل تزاحمها وتعلو عليها دون مقتضى قال يكون المستأجر إلا مناهضا مؤجرتها
متحفيا الحقوق المشروعة التي كان يجل أن يقتضيها ليكون صراعهما بديلا عن التعاون
بينهما مما يخل بتضامنها اجتماعيا وتوافق مصالحها اقتصاديا .








- وحيث أنه متى كان ما تقدم فان الفقرة
المطعون عليها تكون مخالفة لأحكام المواد 7 ، 32 ، 34 ، 40 ، 41 ، 86 ، 144 من
الدستور.








فهذه الأسباب



حكمت المحكمة :-



أولا :- بعدم دستورية الفقرة الثالثة من
المادة 7 من القانون رقم 49 لسنه 1977 فى شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة
بين المؤجر والمستأجر.




ثانيا :- بسقوط أحكام اللائحة التنفيذية لهذا
القانون الصادر بقرار وزير الاسكان والتعمير رقم 99 لسنه 1978 وذلك فى مجال
تطبيقها بالنسبة الى تبادل الوحدات السكنية.




ثالثا :- بإلزام الحكومة المصروفات ومبلغ
مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.








أمين السر


رئيس المحكمة
















الفصل الثاني



امتداد عقد الإيجار مؤقت المدة



المحرر في ظل



أحكام القانون المدني



والقانون رقم 4 لسنة 1996م



العقود المحررة بدءا من 1/2/1996م











- أوضحنا بالفصل الأول من هذا الكتاب
أن القانون رقم 4 لسنة 1996م أخضع لأحكامه كافة عقود الإيجار المحررة فى ظله
أي منذ 1/2/1996م لقواعد وأحكام القانون المدني ، ومقتضى هذا الخضوع أن يكون لعقد
الإيجار تاريخان








التاريخ الأول 000 تاريخ بدء العلاقة
الايجارية.




التاريخ الثاني000 تاريخ انتهاء العلاقة
الايجارية








كما أوضحنا أن عقود الإيجار المحررة منذ
1/2/1996م عقود مؤقتة بطبيعتها ذات بداية ونهاية تبدأ بتحرير عقد الإيجار وتنتهي
زمنا بانتهاء مدة عقد الإيجار ويؤكد هذا المعنى ( تأقيت مدة عقد الإيجار ) تعريف
المشرع لعقد الإيجار بأنه عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع
بشيء معين مدة معينه لقاء أجر معلوم فمدة عقد الإيجار وكما يتضح من صريح لفظ
وعبارة المادة 588 من القانون المدني مدة معينه أي محددة ومعلومة ذات بداية ونهاية
.




(( ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في
العقد 0000 ))




[ المادة 598 من القانون المدني ]







- وقد أشارت إلى ذلك وأكدت معناه المذكرة
الإيضاحية للقانون المدني بما نصه(( أن عقد الإيجار أحد العقود الرضائية والتي
يلتزم بمقتضاها المؤجر مالكاً أو غير مالك بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين
المؤجرة مدة معينه فالإيجار عقد طبيعته التأقيت لا التأبيد 000))








- تأقيت مدة عقد الإيجار والاعتراف بدور
إرادة المتعاقدين فى إنشاءه لمدة محدده كان أحد أهم الأسباب التي أرتكن إليها قضاء
المحكمة الدستورية العليا للقضاء بعدم دستورية بعض نصوص قوانين إيجار الأماكن
الاستثنائية .








( الأصل فى الروابط الايجارية أن الإرادة هى
تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور فى تكوين هذه الروابط وتحديد أثارها - مدة عقد
الإيجار وانتهائه بمعنى المدة - كان تنظيمها - منافيا لطبيعتها )




[ من الحكم الصادر في القضية رقم 71 لسنة 19
قضائية دستورية ]








خلاصة ذلك 000 أن عقد الإيجار الخاضع
لأحكام وقواعد القانون رقم 4 لسنة 1996 - القانون المدني - عقد مؤقت بطبيعته ،
ولذا لزم تحديد مدة عقد الإيجار بما يعنى وجود تاريخ لبدء العلاقة الايجارية
وتاريخ أخر لنهايتها .








وعملا 000 فإن عقود الإيجار المتداولة ( صيغ
العقود ) تتضمن فى البند الخاص بمدة عقد الإيجار ما يفيد تاريخ بدء الإيجار وتاريخ
نهايته .








مدة عقد الإيجار هي 000 تبدأ من _/ _ /
__ وتنتهي فى _ / _ / __








وأخيرا فإن المشرع عبر عن انتهاء عقد الإيجار
بانتهاء مدته بما لا يدع مجالا الشك فى ذلك ، وذلك بنص المادة 598 من القانون
المدني ( ينتهى الإيجار بانتهاء المدة المعينة فى العقد 000 )








والتساؤل محور وأساس هذا الفصل بل و أساس هذا
المؤلف 000




ما هو الوضع القانوني لعقود الإيجار المحررة
في ظل أحكام المدني –
أي حرر بدأ من 1/4/1996م –
والتي لم تحدد مدتها بشكل واضح ودقيق 000؟




أوضحنا انه منذ 1/4/1996م ينبغي أن تحدد
وبدقه المدة في عقد الإيجار وذلك بان توضح مدة هذا العقد وكذا بيان بداية هذه
المدة وكذلك نهايتها








مدة عقد الإيجار هى 000 تبدأ من _/ _ /
__ وتنتهي فى _ / _ / __




- والمشكلة تكمن في بعض العبارات والكلمات
التي يوردها ويدونها المتعاقدين في البيان أو البند الخاص بمدة عقد الإيجار ،
فالمتعاقدان (المؤجر والمستأجر) يحددان بداية لعقد الإيجار الإ انهما لا يحددان
نهاية له ، وفي البيان الخاص بنهاية مدة العقد يدون أحد العبارات الآتية او ما
يشابهها 000




مشاهرة



المدة مفتوحة



إلى تاريخ زوال العقار



إلى حين وفاة المستأجر



إلى حين وفاة المؤجر



إلى ما شاء الله تعالي



- والملاحظ أن العبارات السابقة تجعل انتهاء
عقد الإيجار معلق علي أمر مستقبلي غير محقق الحصول أو الوقوع وهو ما يكاد يتعارض
مع صريح نص المادة من القانون المدني والتي جزمت ان لعقد الإيجار مدة
محددة وتاريخان الأول لبدء العلاقة الإيجارية والثاني لانتهاء هذة العلاقة












المشاهرة والامتداد القانوني لعقد الإيجار
المحرر فى ظل




قواعد القانون المدنى القانون رقم 4 لسنة
1996م








- عقد الإيجار عقد مؤقت المدة ، له تاريخ
لبدء العلاقة الإيجارية وتاريخ لنهايتها ، ويقتضى ذلك عملا 000








1. أن يذكر بالعقد مدة الإيجار ( مدة عقد
الإيجار )




2. أن يذكر بالعقد تاريخ بدء الإيجار



3. أن يذكر بالعقد تاريخ نهاية الإيجار







- ومكمن الخطورة أن عقو الإيجار ظلت ولفترة
طويلة ( قرابة الخمسون عاما ) خاضعة لقواعد وأحكام قوانين الإيجار الاستثنائية حيث
كان لمدة الإيجار بيان واحد هو تاريخ بدء العلاقة الإيجارية أما بيان مدة القعد أو
بيان تاريخ انتهاء العلاقة الإيجارية فلم تكن بيانات هامة وبالأدق بيانات قانونية
إذا كان عقد الإيجار يمتد تلقائيا وبقوة القانون لمدة أو لمدد غير معلومة سلفا
وكان يكتفى فى البيان الخاص بمدة عقد افيجار كتابة عبارة واحدة هى 000 مشاهرة 000








- وقد الفت الناس عقود الإيجار غير محددة
المدة ، وبتعبير امثر دقه عقود الإيجار التى تمتدد تلقائيا دون حد أقصى لمدتها ،
وعاهم إلى ذلك ظروف وأسباب عدة بخلاف إرادة المشرع منها الأسباب الاقتصادية
والاجتماعية والإنسانية .








- ومن أثار ونتائج تطبيق قوانين الإيجارات
الاستثنائية لمدد طويلة أن بعض المستأجرين رغبة منهم فى العاقد لفترة طويلة أو
الامتداد عقود إيجارهم كما كان الحال فى ظل قوانين الإيجارات الاستثنائية ، أن
يثبتوا فى البند الخاص بمدة عقد الإيجار ذات العبارة القديمة التى طالما
دونوها وهى عبارة 000 حرر هذا العقد مشاهرة 000




والتساؤل الهام



ما المقصود بكلمة أو بعبارة مشاهرة التى ترد
فى عقود الإيجار المحررة فى ظل قواعد القانون المدنى أى طبقا للقانون 4 لسنة 1996م
000؟








المشاهرة فى عقد الإيجار 000 المفهوم
والمضمون 000؟




1. هل تعنى كلمة المشاهرة 000 شهرا 000 أى أن
عقد الإيجار انعقد لمدة شهر ، وبالتالى يلزم المستأجر بترك
العين المؤجرة أثر انتهاء مدة الشهر 000؟




2. هل تعنى كلمة المشاهرة أقصى مدة
لعقد الإيجار فى ظل قواعد وأحكام القانون المدنى . ستون عاما قياسا على حدة حق
الحكم وكما سيى ) 000؟








- الخلاف فى تفسير وتحديد المقصود بكلمة
مشاهرة ليس جدلا عقيما أو ترفا فكريا ، بل أنه أحد المشكلات الشديدة الحساسية
والخطورة ، والتى لا تؤثر فقط على العلاقة الإيجارية استمرار وانتهاءا ، بل على
مستقبل بعض الأشخاص ومصائرهم .








الرأي الأول



المشاهرة تعنى الإيجار لمدة شهراً واحداً



- وفقا لهذا الرأي أو الاتجاه فإن لكلمة مشاهرة
معنى واحد واضح ومحدد هو شهر وبالتالي فإن عقد الإيجار الذي تحدد مدته بكلمة
مشاهرة ينعقد لمدة شهر واحد ويكون المستأجر ملزما برد العين إلي المؤجر أثر انتهاء
الشهر .








- ويورد أنصار هذا الرأي لتأكيد صحة تفسيرهم
لكلمة مشاهرة عدم حجج وأسانيد هى :-








أولاً :- النصوص القانونية



( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن
المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم )




[ المادة 558 من القانون المدنى ]







( ينتهى عقد الإيجار بانتهاء المدة المعينه
في العقد 000 )




[ المادة 598 فقرة أ من القانون المدنى ]







- فالواضح من نص المادتين 558 ، 598 فقرة أ
من القانون المدنى أن عقد الإيجار عقد محدد المدة مؤقت بطبيعته ، وتفسير كلمة
مشاهرة بأنهاء مدة شهر هو التفسير الوحيد الذى يتفق مع طبيعة عقد الإيجار كعقد
مؤقت المدة ، كما أن كلمة مشاهرة هى أحد اشتقاقات كلمة شهر وبالتالى تفيد معناها
ومقصودها ولا يصح الأنحراف بالكلمة عن معناها وصولا إلى غاية أخرى بعيدة .








- وقد أكد ذات المعنى وكما سبق ، المذكورة
الإيضاحية للقانون المدنى وكذا الأحكام الصادرة من المحكمة الدستورية العليا
وخلاصتها جميعا أن عقد الإيجار أحد القعود الرضائية والتى ترد على منفعة الشيء ولا
يتصور فيها التأبيد ، لأن تأبيد القد أى تأبيد مدته أمر يتنافى مع طبيعة عقد
الإيجار .








ثانيا 000 من قضاء محكمة النقض فى بيان تفسير
المشاهرة




- يدعم هذا الأتجاه رايه فى تفسير كلمة
مشاهرة بأنها مدة شهر بما أستقر عليه قضاء محكمة النقض فى خصوص قواعد شروط العقود
.




1. ( متى كانت عبارة العقد واضحة فى إفادة
المعنى المقصود منها فاته لا يجوز إخضاعها لقواعد التفسير للوصول إلى معنى أخر
مغاير )




[ نقض 491 لسنة 59 ق جلسة 23/2/1993]







2. ( القاضى ملزم بأن يأخذ عبارة المتعاقدين
واضحة كما هى فلا يجوز له تحت ستار التفسير الأنحراف عن معناها الواضح إلى معنى
أخر )




[ نقض 904 لسنة 59 ق جلسة 5/4/1993]







3. ( فى تفسير القعود يجب التزام عبارتها
الواضحة على هدى من حسن النية )




[ نقض 9459 لسنة 62 ق جلسة 11/1/1996]







- ومقتضى ما أوردة هذا الأتجاه من أحكام
محكمتنا العليا فى سلوك سبيل التفسير أنه لا يجوز التفسير لما هو واضح ، ولا يجوز
التفسير لتأويل المعنى المقصود ، وكلمة مشاهرة واضحة الدلالة على أنها تعنى مدة
شهر ومن ثم لا يجوز تحت ستار التفسير الآيتان بمعنى مغاير وغير صحيح .








خلاصة الأمر



- أن كلمة مشاهرة والتى ترد ببعض عقود
الإيجار المحررة فى ظل قواعد وأحكام القانون المدنى [ أى بدأ من 1/2/1996 ] -
يوردها المتعاقدان المؤجر والمستأجر - تعنى أن تكون مدة عقد الإيجار شهراً ينتهى
عقد الإيجار بإنهاء هذه المدة ويكون المستأجر ملزما برد العين المؤجرة للمؤجر .












الرأي الثانى



المشاهرة تعنى الإيجار لمدة ستون عاماً







- فى حين يري أنصار الرأى الأول أن كلمة
مشاهرة والتى ترد احيانا فى القعود المحرر فى ظل قواعد القانون المدنى أى منذ
1/2/1996 ، تعنىان مدة عقد الإيجار شهرا واحدا يلتزم بنهايته المستاجر برد العين
إلى المؤجر .








- فإن أنصار الثانى يروا خطأ هذا التفسير
ويروا من جانبهم أن عقد الإيجار المحرر فى ظل قواعد المدنى وعبر المتعاقدان عن
مدته بكلمة مشاهرة يمتد لا طول مدة يمتد إليها عقد الإيجار ، وهى مدة ستون عاما
قياسا على مدة حق الحكر الواردة بالمادة 999 من القانون المدنى .








- وقد أورد أيضا هذا الرأى عددا من الحجج
لتأكد صصحة تفسيرهم لكلمة مشاهرة بأنها أطول مدة يمكن أن يمتد أليها عقد الإيجار
وهى مدة ستون عاما .








أولا :- أن عقود الإيجار ظلت ولفترة طويلة
خاضعة لأحكام القوانين الاستثنائية وكان امتداد يتم وبقوة القانون ، والتحول من
إعمال أحكام قوانين الإيجارات الاستثنائية إلى أحكام القانون المدنى ، بإعتبارها
القواعد العامة استتبع ظهور بعض المشكلات العملية أهمها مطلقا حرص المستأجر على
تدوين كلمة مشاهرة رغبة من المتعاقدين وعلى الأخص المستأجر فى التعاقد لمدة طويلة
وليس لمدة شهر .








ثانيا :- غن كلمة مشاهرة والتى يوردها
المتعاقدان المؤجر والمستأجر فى عقدهما المحرر فى ظل القانون 4 لسنة 1996م -
القانون المدنى - يقصد بها حتماً أمضى مدة إيجار ممكنه يدعم ذك ظروف التعاقد
وطبيعة الظروف الأجتماعية والأقتصادية والشخصية ، بإعتبار عقد الإيجار عقد ذى صبغة
أسرية لا شخصية .








ثالثا :- أن تفسير كلمة المشاهرة يجب أن يتم
بما يتفق مع قواعد حسن النية فى التعامل وظروف كل تعاقد على حدة .




(1. يجب نفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه
وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية .




2. ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما
ورد فيه ، ولكن يتناول أيضا ما هو من مستلزماته ، وفقا للقانون والعرف والعدالة
بحسب طبيعة الالتزام )




[ المادة 148 من القانون المدنى ]







خلاصة الأمر



- ان كلمة يلزم ان تفسر على أنها أمضى مدة
يمتد غليها عقد الإيجار وهى ستون عاماً قياساً على امتداد حق الحكر كما ورد بالمادة
999 من القانون المدنى .








قياس مدة عقد الإيجار على مدة الحكر



- أن عقد الإيجار لأحكام القانون المدنى وأن
كان يتس بصفة التأقيت فى مدته إلا أن المشرع لم يعين مدة كحد أقصى لفترة الإيجار
الخاضع لأحكام ذلك القانون ، كما لم يحدد حد أدنى ، ومن ثم تجب إعمال إرادة
المتعاقدين فى شأن تلك المدة والتى ترد بالقعد ما دامت لم تخالف نصا فى القانون
كان يكون المؤجر ليس له حق الإيجار إلا لمدة معينة كما فى حالة من يملك حق غلإدارة
فقط .








- وإذا ورد عقد الإيجار مؤبدا ( لأجل غير
مسمى ) فإنه لا يجوز أن تزيد مدته فى أية حالة على ستين وإلا انقضى إليها أخذا
بنظام مدة الحكر ( الوسيط فى شرح القانون المدنى للسنهوري - الجزء السادس -
الإيجار والعارية -الطبعة الرابعة 1988 - ص 197 وما بعدها .












من قضاء بعض دوائر افيجارات فى تفسير كلمة
مشاهرة




بأنها تعنى التعاقد لمدة ستون عاما



الحكم الصادر فى الدعوى رقم 1143 لسنة 97



إيجارات كلى محكمة قليوب الكلية



والمؤيد استئنافياً تحت رقم 576 لسنة 30 ق



جلسة 15/4/1998 - دائرة 14 إيجارات



محكمة بنها الكلية











حيثيات الحم وأسبابه ومنطوقة



المحكمة



بعد سماع المرافعة والإطلاع على الأوراق
والمداولة قانونا .




- حيث أن واقعات هذه الدعوى حسبما يبين من
أوراقها ومستنداتها تخلص فى أى المدعى عقد لواء الخصومة فيها قبل المدعى عليه
بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب محكمة القناطر الخيرية فى 3/12/96 وأعلنت قانونا قال
فيها شرحا لدعواه أنه وبموجب عقد إيجار مؤرخ 19/10/89 يستاجر منه المدعى عليه ما
هو شقة مبينه الحدود والمعالم بالصحيفة والكائنة بناحية كفر الشرفا الغربى التى لا
يسري عليها أحكام قانون إيجار الأماكن من حيث امتداد عقد الإيجار وإنما يطبق عليها
القواعد العامة فى القانون المدنى ولما كانت الأجرة الشهرية هى 45 جنيه ومن ثم
ينعقد لمدة دفع الأجرة وقد قام المدعى بإنذار المدعى عليه بإخلاء العين المؤجرة
طبقا للمادة 563 مدنى إلا أنه لم يمثل الأمر حدا بالمدعى لإقامة دعواه الماثلة
ابتغاء الحكم بإنهاء عقد الإيجار سند التداعى وإخلاء المدعى دعواه الماثلة ابتغاء
الحكم بإنهاء عقد الإيجار سند التداعى وإخلال المدعى عليه من العين محله وتسليمها
للمدعى خالية مما يشغلها وإلزامه بالمصروفات والأتعاب بحكم مشمول بالنفاذ المعجل
طليق المفالة وحيث ساند المدعى دعواه بحافظة مستندات طةيت على (1) أصل عقد الإيجار
سند التداعى .




(2) أًصل إنذار على يد محضر معلن من المدعى
عليه فى 13/11/96 معلن له فيه رغبته فى إنهاء عقد الإيجار ابتداء من 1/12/1996 .








- وحيث تداول نظر الدعوى أمام محكمة القناطر
على النحو المبين بمحاضر جلساتها والتى مثل بها التداعى كل بوكيله وقدم الحاضر عن
المدعى شهادة يفيد عدم خضوع قرية كفر الشرفا الغربى ( أحكام قانون إيجار الأماكن
وقدم الحاضر عن المدعى عليه بمذكرة بدفاعه .








- وحيث أنه بجلسة 31/7/97 قضت محكمة القناطر
محكمة الخيرية الجزئية بعدم اختصاصها قيمتها بنظر الدعوى وبإحالته إلى هذه المحكمة
0 وأسست قضاؤها على سند من أن الثابت بعقد الإيجار سند التداعى أن مدته لأجل غير
مسمى بما يصبح غير محدد المدة وتضحى فيه الدعوى بطلب فسخة وغنهاءه غير مقدرة
القيمة وينعقد للمحكمة الكلية 0








- وحيث تداول نظر الدعوى إمام هذه المحكمة
على النحو المبين بمحاضر جلساتها والتى مثل بها طرفى التداعى كل بوكيله وبجلسة
8/10/97 قرر الحاضر عن المدعى أنه لم يطعن على الحكم القضاء بعدم اختصاص محكمة
القناطر قيميا بنظر الدعوى وإحالته إلى هذه المحكمة وطلب الحاضر عن المدعى عليه
بندب خبير فى الدعوى 00 وبذات الجلسة قررت المحكمة أن يصدر حكمها فى الدعوى بجلسة
اليوم 00








- وحيث أن المحكمة تشير تقديما لقضائها إلى
أنه من المقرر قانونا وفقا لمفهوم المادة (110) مرافعات على أن " وتلتزم
المحكمة المحال إليها فى الدعوى بنظرها " ومفاد ذلك أن المحمة المحال إليها
فى الدعوى تلزم بنظر الدعوى ولا يجوز لها أن تعيد بحث اختصاصها وإنما عليها
التسليم لهذا الاختصاص ولو كان الحكم فى نظرها خاطئا بل إنما تتقيد بأسباب التى
بنى عليها الحكم الصادر بعدم الاختصاص والإحالة والمترتبة بمنطوقة ارتباطا لا يقبل
التجزئة 000 فإذا كانت المحكمة قد قضت بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى على أساس
أن نتيجة الدعوى مبلغ معين لا يدخل فى اختصاصها فأنها تتقيد بالقيمة التى أوردتها
للدعوى وسند ذلك التقدير راجع فى ذلك الدفوع فى قانون المرافعات فقها وقضاءا
للمستشار عزمى البكري طبعة 1996 ص 240 طعن رقم 338 لسنة 37 ق جلسة 9/5/72 طعن رقم
499 لسنة 41 ق جلسة 29/3/76 - 1511 لسنة 48 ق جلسة 24/6/81 . ومن ثم فإن ذلك الحكم
بمنطوقة بالإحالة وبالأسباب المرتبطة بذلك المنطوق ارتباطا وثيقا والتى كانت سببا
فى تقدير الدعوى وفيها أسس وسند ذلك التقدير تكون ذات حجة أمام المحكمة المحال
إليها طالما لم يطعن على ذلك الحكم ولو كان قد بنى على قاعدة قانونية غير صحيحة لن
قوة الأمر المقضى به تعلو على أعتبارات النظام العام طعن رقم 649 لسنة 54 ق جلسة
29/12/87 ) وقضى أنه متى كانت محكمة بندر الفيوم الجزئية قد قضت بعدم اختصاصها
فيما بنظر الدعوى وإحالتها إلى المحكمة الأبتدائية تأسيسا على أن عقد الإيجار عين
النزاع قد انعقد لمدة غير محددة ومن ثم أصبحت الدعوى غير مقدرة القيمة 00 وقد صار
ذلك الحكم نهائيا بعدم استئنافه ومن ثم فإنه يجوز قوة الأمر المقضى بالنسبة
لمنطوقة وما أقيم عليه بغير أسباب مرتبطة به ويتعين على المحكمة المحال إليها
الدعوى أن تتقيد به حتى ولو كان قد . فإذا استوفت الحكم الصادر فى الدعوى من
المحكمة المحال إليها " المحكمة الإبتدائية " وقضى استئنافيا بعدم جواز
الاستئناف لصدره فى دعوى لكل بينهما عن النصاب افنتهائي للمحكمة التى أصدرته
المحكمة الإبتدائية فإن ذلك الحكم يكون قد خالف القانون بما يوجب نقض حالة إهداره
لقوة الأمر المقضى به التى جازها قضاء المحكمة الجزئية فى خصوص قيمة الدعوى طعن
رقم 2861 لسنة 59 ق جلسة 4/6/90 )








- هذا ومن المقرر قانونا أن منطوق الحكم هو
الذي يحدد حجية الشيء المحكوم به إلا أنه إذا كانت الأسباب التى أدت للمنطوق
مرتبطة به ارتباطا وثيقا بحيث لا يقوم له قائمة إلا بها فإن تكون معه وجدة لا
يتجزأ ويرد عليها ما يرد عليه من قوة الأمر المقضى " مفهوم الطعن 1346 لسنة
51 ق جلسة 3/4/86 )








- كما أنه من المقرر قانونا أن عقد الإيجار
الخاضع لأحكام قانونا إيجار الأماكن عقد قانونا ولو انتهت مدته 00 كما أن الإيجار
الخاضع لأحكام القانون المدنى وأن كان يتسم بصفته التأقيت فى مدته غلا أن المشرع
لم يعين مدة معينه كحد أقصى لفترة افيجار الخاضع لأحكام ذلك القانون كما لم يحدد
حد أدنى ومن ثم يجب أعمال إرادة المتعاقدين فى تلك المدة والتى ترد بالعقد مادام
لا تخالف تلك المدة نصاً فى القانون كأن يكون المؤجر ليس له حق الإيجار إلا لمدة
معينه كما فى حالة ن يملك حق الإرادة فقط 0وإذا ورد عقد الإيجار مؤيدا فإن كان
لأجل غير مسمى فإنه لا يجوز ان تزيد مدته فى اية حالة علي ستين سنة غلا انقضى
إليها أخذا بنظام مدة الحكر " راجع فى ذلك المفهوم - الوسيط فى شرح القانون
المدنى للسنهورى - الجزء السادس - الإيجار والعارية - المجلد الأولى طبعة 88 ص 197
وما بعدها )








- وحيث أنه لما كان ما تقدم وكان المدعى قد
أقام دعواه الماثلة ابتغاء الحكم بإنهاء عقد الإيجار سند التداعى المؤرخ 19/1/89
حالة عدم خضوعه لأحكام قانون إيجار الأماكن ورغبته فى ذلك الإنهاء لنتهاء مدته
الشهرية - مدة وقع الأجرة - وكانت الدعوى وقد نظرت أمام محكمة القناطر الخيرية
والتى قضت بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى وأسست قضاؤها بذلك المنطوق على أسباب
وثيقة به ومرتبطة به ارتباطا لا يقبل التجزئة .








- حاصلها أن الثابت بعقد الإيجار أنه قد
أنعقد لمدة غير محددة إذ انعقد لأجل غير مسمى فإنه وأخذا بحجتة ذلك الحكم منطوقا
وأسبابا ولجواز أن ينعقد عقد افيجار الخاضع لأحكام القانون المدنى لا مضى مدة فإن
جاءت تلك المدة بما لا يزيد عن ستون عاما وهو مدة لم يصل عقد الإيجار سند التداعى
فى مدته إليها بعد فضلا عن أعمال شريعة المتعاقدين فى ذلك العقد بانعقاده لأجل غير
مسمى مما تضحى معه دعوى المدعى الماثلة بإشهاره لكونه قد انعقد مشاهرة وقد خالفه
صحيح القانون والواقع متعينا معه والحال كذلك القضاء فى موضوع هذه الدعوى بالرفض
وذلك على النحو المبين بمنطوق هذا الحكم 00








- وحيث أنه وعن المصروفات شاملة أتعابا
المحاماه فتلزم بها المحكمة المدعى وقد خسر التداعى عملا بمفهوم المادتين ( 184)
مرافعات ، 187 من قانون المحاماه الرقمى 17 لسنة 83 .








فلهذه الأسباب



حكمت المحكمة



برفض الدعوى وألزمت المدعى بالمصروفات وعشرة
جنيهات مقابل أتعاب المحاماه 00








سكرتير الجلسة

رئيس المحكمة












المشاهرة



التفسير الصحيح



التطبيق الصحيح







- لا جدال أن بقاء العلاقة الإيجارية خاضعة
ولفترة طويلة لأحكام قوانين الإيجارات الاستثنائية كان السبب المباشر فى نشوء هذا
الخلاف والآختلاف فى بيان المقصود بالمشاهرة ، مرد ذلك وكما أشرنا أن قوانين إيجار
الأماكن الاستثنائية لم تعنى بمدة عقد الإيجار ، فكان عقد الإيجار يمتد ويتجدد من
تلقاء نفسه وبقوة القانون .








- الأن فى ظل تطبيق أحكام وقواعد القانون
المدنى بموجب القانون رقم 4 لسنة 1996م يثار التساؤل .








* ما المقصود بكلمة المشاهرة 000؟



- والرأي أن القول بأن كلمة مشاهرة يراد بها
شهرا على حد ما قال به أنصار الرأي الأول ، أو يراد بها أمضى مدة ينعقد بها عقد
إيجار وهى مدة ستون عاما كما يرى أنصار الرأي الثانى 00 هو خطأ فى مجموعة يفتقد
إلى الأساس القانوني الصحيح .








- والصحيح أنه يتحتم تحديد المقصود بكلمة
مشاهرة فى ضوء المادتين 598 - 563 من القانون المدنى على النحو التالى .








* انتاء عقد الإيجار فى ضوء المادة 598 من
القانون المدنى




( ينتهى عقد افيجار بانتهاء المدة المعينة فى
العقد 00)




[ المادة 598 من القانون المدنى ]







- مقتضى صراحة نص المادة 598 من القانون
المدنى انتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته . ومدة العقد على هذا النحو تصح أن تكون
مدة ما دون التقيد بحد أدنى أو بحد اقصى وانتهاء المدة كسبب لانتهاء العقد يقتضى
بداهة أن تكون معينه ومعلومة ، ذات بداية ونهاية .




( تاريخ لبدء العقد ، تاريخ لانتهاء العقد ).







والتساؤل



ما الحل إذا كان عقد الإيجار



خالى من بيان الإيجار



عقد لمدة غير معينة



تعذر إثبات مدته











عقد الإيجار الخالى من بيان المدة



عقد الإيجار غير معين المدة



تعذر إثبات مدة عقد الإيجار



فى ضوء



المادة 563 من القانون المدنى



( إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد
لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المد المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة
لدفع الأجرة 000)




[ المادة 563 فقرة أ من القانون المدنى ]







- الواضح من نص المادة 563 فقرة أ من القانون
المدنى أو المشرع تعرض لثلاث مشكلات وأوجد لها حلا واحدا




أما عن المشكلات فهى كما سلف







مشكلة عقد الإيجار الخالى من بيان المدة



مشكلة عقد الإيجار غير معين المدة



مشكلة تمذر إثبات مدة عقد الإيجار







- أما عن حل تلك المشكلات وكما أراد المشرع
فيتمثل فى إيجاد تاريخ اعتبارى أو تقديرى هو مدة دفع الأجرة ففى الحالات الثلاث
السابقة يعد الإيجار عقد ( الإيجار ) منعقدا لذات مدة دفع القيمة الإيجارية .




(أ- فى الأرضي الزراعية والأراضي البور إذا
كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر ، يكون التنبيه قبل انتهائيا
بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير ، كل
هذا مع مراعاة مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف .








ب- فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتأجر
والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو
أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه
قبل نصفها الأخير .








ج- فى المساكن والغرف المؤثثة وفى أى شيء غير
ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل
ننهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير )




[ المادة 563 فقرة ب من القانون المدنى ]











والتساؤل الذى يعد مدخلا صحيحا لبيان ماهية
المشاهرة ومعناها الصحيح




1. هل عقد الإيجار المتضمن كلمة المشاهرة يعد
خاليا من بيان المدة 000؟




2. هل عقد الإيجار المتصمن كلمة المشاهرة يعد
معقودا لمدة غير معينة 000؟




3. هل عقد الإيجار المتضمن كلمة المشاهرة
يتعذر إثبات مدته 000؟








- إعمال نص المادة 563 من القانون المدنى
والخاص بتعيين نهاية زمنية لعقد الإيجار تقتضى أن يكون عقد الإيجار إما خاليا من
بيان المدة ( مدة القعد ) وإما معقودا لمدة غير معينة وإما يتعذر إثبات مدته .








- والمستفاد من نص المادة 563 من القانون
المدنى أن عقد افيجار قد يعقد دون بيان مدة القعد ( خلو العقد من بيان مدته ) وقد
يعقد كذلك دون مدة معينة ، وأخيرا فأن نص المادة 563 من القانون المدنى أجازت
إثبات مدة عقد الإيجار بعيدا عن صلب عقد الإيجار ذاته . يستفاد ذلك من عبارة النص
000 أو تعذر إثبات المدة المدعاة 000 أى مدة عقد الإيجار ، فمسائلة مدة عقد
الإيجار هى مسألة يجوز إثباتها ونفيها إذا بعيدا عن صلب الإيجار .












إذا



- فمدة عقد الإيجار من الأمور التى يجوز
التصدى لها قضاءا من حيث تحديد تاريخ انتهاء مدة العقد . فللقاضي فى ضوء ظروف كل
دعوى على استقلال أن يحدد متى ينتهى عقد الإيجار .








* تفسير كلمة المشاهرة فى ضوء ما سبق



- فى ضوء ما سبق يصبح الحكم المسبق على كلمة
مشاهرة بأنها تعنى شهرا أو تعنى أمضى مدة لعقد إيجار ، حكما غير صيحيح قانونا ، بل
الصحيح هو تحديد معنى كلمة مشاهرة فى ضوء كل حالة تعاقد على حدة ، لأن كلمة
المشاهرة بحاجة إلى تفسير ، والتفسير ورغم عمومية قواعدة إلا إنه لا يصح إلا بصدد
كل حالة متفردة بذاتها .




( التفسير القضائي )







- ففى بعض عقود الإيجار قد تعنى كلمة مشاهرة
أن مدة عقد الإيجار شهرا ، ويكون ذلك هو المعنى الحقيقى الذى أراده طرفى العقد
المؤجر والمستأجر .








- وفى عقود إيجار أخرى قد يكون لكلمة مشاهرة
معنى أمضى مدة لعقد الإيجار فى ظل قواعد وأحكام القانونى المدنى ، وهى مدة ستون
عاما قياس على امتداد حق الحكر الواردة بالمادة 999 من القانون المدنى 000
والمسألة أولا وأخيرا ( إثبات ونفى )








* إثبات مدة عقد الإيجار فى ضوء وأحكام
القانون المدنى




* العقود المحررة فى ظل قواعد القانون المدنى



* العقود المحررة منذ 1/2/1996م







- أوضحنا أن عقد افيجار المتضمن كلمة مشاهرة
لا يعد خاليا من بيان المدة ( مدة عقد الإيجار ) كما أنه لا يعد معقودا لمدة غير
محدودة ، و الخلاف ينحصر فلى تساؤلين .








هل يعد العقد معقودا لمدة شهر ؟



هل يعد معقودا لمدة أطول ؟







- والإجابة على هذا التساؤل لا يكون إلا
ببيان ظروف التعاقد وملابساته .








وعملا :- فأن المؤجر يدعى دائما أن المقصود
بكلمة المشاهرة هى الإيجار لمدة شهر واحد .








والمدعى عليه ( المستأجر ) يدعى أن المقصود
أطول مدة لعقد الإيجار فى ظل قواعد القانون المدنى.








قاضى الموضوع وتفسير كلمة المشاهرة



- التفسير أحد وسائل ةطرق تطبيق القانون ،
والقاضى ملزم فى تفسير العقود تحديدا - ومنها عقد الإيجار - بالأخذ بما أراده
المتعاقدين حقيقة دون أن يتقيد بالألفاظ والعبارات التى استعملاها ، سحيح أنه يكون
لا تفسير مع صراحة اللفظ والعبارة إلاأن ذلك رهين ومشروط بأن تكون الألفاظ
والعبارات التى دونت بصلب العقد تعبر وبصدق عما أراده المتعاقدين ( المؤجر-
المستأجر ) بالفعل ، فالعبرة باللفظ أو العبارة التى تعبر عن الإرادة وما اتجهت
إليه فإذا أراد المتعاقدان شيء محدد ولم تعبر الألفاظ والعبارات التى
استعملاها عنه ، أو أدت لمعنى لذلك تحتم الأخذ بالإرادة الحقيقية للمتعاقدان .








* من قضاء محكمتنا العليا فى بيان سلطة قاضى
الموضوع فى تفسير العقود ، والتزامه ببيان الإرادة الحقيقية لمتعاقدان ووسائلة
للوصول للإرادة الحقيقية .








( لمحكمة الموضوع السلطة المطلقة فى تفسير
جميع العقود والشروط بما تراه أو فى بمقصود المتعاقدين منهما دون أن تتقيد
بألفاظهما مستعينة فى ذلك بجميع ظروف الدعوى وملابستها ولها أن تستعين بالبينة
والقرائن فى ذلك .




[ نقض 396 لسنة 49 ق جلسة 23/5/1981 ]



[ نقض 7851 لسنة 49 ق جلسة 4/1/1983 ]



[ نقض 505 لسنة 59 ق جلسة 4/2/1993 ]



[ نقض 1010 لسنة 64 ق جلسة 22/2/1996]



[ نقض 9556 لسنة 64 ق جلسة 1/3/1998 ]







* التعليق على الحكم



- أرسلت محكمتنا العليا مبدأ سلطان قاضى
الموضوع فى تفسير العقد بما تراه أو فى بما أرادة المتعاقدين المؤجر والمستأجر
والفرض أن المتعاقدين أرادا شيء محددا . إلا أن الألفاظ والعباات التى ساقها
للتدليل عليه لم تؤدى المعنى المطلوب فيفهم العقد على غير افرادة الحقيقة لمنشيئه
. وقد بأن قضاء النقض سلطة محكمة الموضوع فى الاستعانة بظروف الحال والبينه
والقرائن من أجل التوصل للإرادة الحقيقة للمتعاقدين .








* من قضاء محكمتنا العليا فى اشتراط مراعاة حسن
النية فى التعاقد ، والتزام محكمة الموضوع لدى تفسيرها للعقود بمبدأ حسن النية فى
التعاقد .








( فى تفسير العقود يجب التزام عباراتها
الواضحة على هدى من حسن النيه )




[ نقض 4652 لسنة59 ق جلسة 4/5/1993 ]



[ نقض 1920 لسنة60 ق جلسة 13/3/1994 ]



[ نقض 111 لسنة 60 ق جلسة 2/2/1999]







التعليق على الحكم



- مبدأ حسن النيه فى تفسير العقود يعنى وكما
يتضح من حكم النقض أن على محكمة الموضوع أن تلتزم عبارات القعد الواضحة شريطة أن
تكون تلك العبارات واللفاظ المستخدمة فى العقد تعبر وبصدق عما أراده المتعاقدان .








* من قضاء محكمتنا العليا فى إجازة الأخذ
بمعنى مغير لألفاظ وعبارات القعد شريطه أن تبين المحكمة أسباب ذلك .








( القاضى ملزم بأن يأخذ عبارة المتعاقدين
واضحة كما هى ،فلا يجوز له تحت ستار التفسير الآنحراف بالمعنى إلى معنى أخر وإذا
أراد حمل العبارة على معنى مغاير فى ظاهرها أن يبين فى حكمة الأسباب المقبولة التى
تبين هذه المسلك وتبرره ويخضع لقضاء محكمة النقض )




[ نقض 4952 لسنة 65 ق جلسة 17/2/1997 ]



[ نقض 6115 لسنة 68 ق جلسة 4/3/1997 ]







التعليق على الحكم



- حق قاضى الموضوع فى تفسير العقد بما يراه
أو فى بإرادة المتعاقدين لا يخوله حق الأنحراف بالمعنى الواضح إلى معنى أخر إلا
إذا بأن بحكمة أسباب ذلك ، فحرية القاضى مقيدة ببيان الأسباب التى أرتكن إليها .








- ومعنى ذلك هو تأكيد لحق المحكمة الموضوع فى
إقرار ما تراه أو فى بإرادة المتعاقدين ولو خالف صريح اللفظ والعبارات ، القيد
الوحيد هو تسبب هذا المسلك ، وتبرير هذا المسلك يكون من خلال ما أدركته محكمة
الموضوع لحقيقة الأمر من خلال تحقيقاتها فى الموضوع وظروف الدعوى وما تجمع لديها
من أدلة وقرائن .





_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
ابواحمدا
زائر



مُساهمةموضوع: رد: المدة في عقد الإيجار الجديد طبقاً للقانون 4 لسنة 1996   الثلاثاء مارس 30, 2010 5:18 pm

بار ك الله فيك وجزاك عنا كل خير
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
 
المدة في عقد الإيجار الجديد طبقاً للقانون 4 لسنة 1996
استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي الرجوع الى أعلى الصفحة 
صفحة 1 من اصل 1
 مواضيع مماثلة
-
» مفاهيم التقييس
» صحيفة تعويض ضد جريدة بسبب نشر خبر غير صحيح وحكم فيها بالتعويض

صلاحيات هذا المنتدى:لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى
مكتب محمد جمعه موسى للمحاماه :: مدنى Civil Law :: القانون المدنى Egyptian Civil Law-
انتقل الى: