مكتب محمد جمعه موسى للمحاماه
مرحبا بك معنا و نتمنى أن تكون من أعضاء منتدانا
و تساهم معنا ليستفيد الجميع ، و شكرا لك

مكتب محمد جمعه موسى للمحاماه

منتدى للخدمات القانونيه
 
البوابةالرئيسيةاليوميةس .و .جبحـثقائمة الاعضاءالمجموعاتالتسجيلدخول
محمد جمعه موسى للمحاماه *جمهوريه مصر العربيه  -  محافظه البحيره - رشيد *01005599621- 002-01227080958-002 خدمات قانونيه استشارات تسويق عقارى  http://dc184.4shared.com/img/177668446/1a57757b/Egypt.gif?sizeM=3        
 
      Mohamed goma Mousa - Egypt - albehara - Rashid -   Legal Consulting - Services - Marketing mortgage 




شاطر | 
 

 موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي اذهب الى الأسفل 
انتقل الى الصفحة : الصفحة السابقة  1, 2, 3  الصفحة التالية
كاتب الموضوعرسالة
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)   الجمعة أبريل 02, 2010 2:46 pm

تذكير بمساهمة فاتح الموضوع :

مقدمة



يسعد
منتديات اهلي ايجي تقديم


هذه
الموسوعه من قوانين الايجارات


و
حاولنا شرح كل قانون علي حدا


و
حاولنا اقتباس احكام نقض حديثه تدعم المواد القانونيه


و
توصلنا ايضا الي بحث رائع في المشاكل العمليه لتطبيق القانون المدني


و
في هذه الموسوعه و الحمد لله


وضعنا
كل ما يتخيله عقل و ما يحتاجه اي رجل قانون


بشأن
قانون الايجارات و مشاكله الكثيره


و
نسأل الله ان يمنحنا خير


و
هذا المنتج ليس للبيع و لكن لمن يريد نشره


الرجاء
ذكر المصدر فقط




والان
نتكلم عن ما هو الايجار




إن عقد
الإيجار من العقود المهمة والتي نتداولها في حياتنا اليومية كثيراً ونتبادل فيها
الأدوار فتارة نكون مستأجرين وأخرى مؤجرين وبصور شتى، ومن هذه العقود عقد إيجار
العقار، فهذه العقود أولتها التشريعات أهمية خاصة لأنها تتعلق إما بمحل عمل
المستأجر أو محل سكناه وكلاهما من الأمور التي لا يستغني عنها أي فرد،



عقد الإيجار في الشريعة
الإسلامية



إن الشريعة
الإسلامية في أحكامها تنقسم إلى نوعين عبادية ومعاملات، و العبادية التي تنظم أحكام
العبادة من صلاة وزكاة وسواها من الأمور التي تتعلق بتوثيق صلة العبد بخالقه، أما
المعاملات فهي الأحكام التي تنظم العلاقات بين الأفراد، ومنها عقود الإيجار لذلك
فان عقد الإيجار في الشريعة الإسلامية لا يختلف كثيراً عما قررته القوانين النافذة،
والسبب في ذلك إن الشريعة الإسلامية كانت المصدر الأساس لمجمل الأحكام القانونية
التي تضمنتها القوانين النافذة، وسأتناول الموضوع على وفق ما يلي :ـ



تعريف
عقد الإيجار



إن تعريف عقد الإيجار يتطلب
معرفة اصل مفردة الإجارة في اللغة وإنها تماثل التعريف الاصطلاحي للعقد ، فالإجارة
مشتقة من الأجر وهو العوض ، ومنه سمي الثواب أجرا . وفي الشرع : عقد على المنافع
بعوض ، فلا يصح استئجار الشجر من أجل الانتفاع بالثمر ، لان الشجر ليس منفعة ، ولا
استئجار النقدين ، ولا الطعام للأكل ، ولا المكيل والموزون لأنه لا ينتفع بها إلا
باستهلاك أعيانها . وكذلك لا يصح استئجار بقرة أو شاة أو ناقة لحلب لبنها لان
الإجارة تملك المنافع ، وفي هذه الحال تملك اللبن وهو عين . والعقد يرد على المنفعة
لا على العين والمنفعة قد تكون منفعة عين ، كسكنى الدار ، أو ركوب السيارة ، كما إن
الإجارة (هي بيع منفعة معلومة بأجر معلوم بمعنى إن الإجارة شرعا تمليك منفعة بعوض
فخرج البيع والهبة والعارية والنكاح فإنه استباحة المنافع بعوض لا تمليكها ) ، وقيل
الأجر الجزاء على العمل كالإجارة ولما كان أصل هذه المادة الثواب على الأعمال وهي
منافع، لذا خصصت الإجارة ببيع المنافع على قاعدة العرف في تخصيص كل نوع تحت جنس
باسم ليحصل التعارف عند الخطاب ويرى بعض الفقهاء إن (الإجارة هي المعاوضة على منافع
الأعيان ، سواء كانت المنفعة عملا - كالإجارة على الخياطة - أم غير ذلك ، كإجارة
المساكن والملابس والدواب والمعامل وغيرها) .



أركان
عقد الإيجار



أركان عقد الإيجار في فقه
الشريعة الإسلامية كما يلي :ـ الركن الأول : العاقدان ويعتبر فيهما العقل والبلوغ
كسائر التصرفات . الركن الثاني : الصيغة ، وهي أن يقول : أكريتك هذه الدار ، أو
أجرتها مدة كذا بكذا ، فيقول : على الاتصال ( قبلت ، أو ) استأجرت ، أو اكتريت .
ولو أضاف إلى المنفعة فقال : أجرتك أو أكريتك منافع هذه الدار الركن الثالث :
الأجرة . فالإجارة قسمان . واردة على العين كمن استأجر دابة بعينها ليركبها أو يحمل
عليها ، أو شخصا بعينه لخياطة ثوب . أو بناء الحائط وواردة على الذمة ، كمن أستأجر
دابة موصوفة للركوب أو الحمل ، أو قال : ألزمت ذمتك خياطة هذا الثوب ، أو بناء
الحائط ، فقبل . وفي قوله : استأجرتك لكذا ، أو لتفعل كذا ، وجهان . أصحهما : أن
الحاصل به إجارة عين ، للاضافة إلى المخاطب ، كما لو قال : استأجرت هذه الدابة .
والثاني : إجارة ذمة ، وعلى هذا إنما تكون إجارة عين إذا زاد فقال : استأجرت عينك
أو نفسك لكذا ، أو لتعمل بنفسك كذا . وإجارة العقار لا تكون إلا إجارة عين ، لانه
لا يثبت في الذمة ، ولهذا لا يجوز السلم في أرض ولا دار . وفيها تفصيلات متعددة كما
يلي :ـ



1. إذا وردت الاجارة على
العين ، لم يجب تسليم الاجرة في المجلس ، كما لا يشترط تسليم الثمن في البيع . ثم
إن كانت في الذمة ، فهي كالثمن في الذمة في جواز الاستبدال ، وفي أنه إذا شرط فيها
التأجيل أو التنجيم ، كانت مؤجلة أو منجمة . وإن شرط التعجيل ، كانت معجلة ، وإن
أطلق ، فمعجلة ، وملكها المكري بنفس العقد ، استحق استيفاءها إذا سلم العين إلى
المستأجر . واستدل الاصحاب بأن المنافع موجودة أو ملحقة بالموجود ، ولهذا صح العقد
عليها ، وجاز أن تكون الاجرة دينا ، وإلا ، لكان بيع دين بدين .



2. يشترط العلم بقدر الاجرة ووصفها إذا كانت في الذمة كالثمن في
الذمة ، فلو قال : اعمل كذا لارضيك أو أعطيك شيئا ، وما أشبهه ، فسد العقد ، وإذا
عمل ، استحق أجرة المثل . ولو استأجره بنفقته أو كسوته ، فسد . ولو استأجره بقدر من
الحنطة أو الشعير ، وضبطه ضبط السلم ، جاز . ولو استأجره بأرطال خبز ، بني على جواز
السلم في الخبز . ولو آجر الدار بعمارتها ، أو الدابة بعلفها ، أو الارض بخراجها
ومؤنتها أو بدراهم معلومة على أن يعمرها ، ولا يحسب ما أنفق من الاجرة ، لم يصح .
ولو أجرها بدراهم معلومة على أن يصرفها إلى العمارة ، لم يصح ، لان الاجرة ،
الدراهم مع الصرف إلى العمارة ، وذلك عمل مجهول . ثم إذا صرفها في العمارة ، رجع
بها . ولو أطلق العقد ، ثم أذن له في الصرف إلى العمارة ، وتبرع به المستأجر ، جاز
. فإن اختلفا في قدر ما أنفق ، فقولان في أن القول قول من ؟ ولو أعطاه ثوبا وقال :
إن خطته اليوم فلك درهم ، أو غدا فنصف ، فسد العقد ووجبت أجرة المثل متى خاطه . ولو
قال : إن خطته روميا فلك درهم ، أو فارسيا فنصف ، فسد ، والرومي بغرزتين ، والفارسي
بغرزة .



3. إذا أجلا الاجرة فحلت
وقد تغير النقد ، اعتبر نقد يوم العقد . وفي الجعالة الاعتبار بيوم اللفظ على الاصح
، وقيل : بوقت تمام العمل ، لان الاستحقاق يثبت بتمام العمل .



4. إذا كانت الاجرة في
الذمة . فلو كانت معينة ، ملكت في الحال كالمبيع ، واعتبرت فيها الشرائط المعتبرة
في المبيع ، حتى لو جعل الاجرة جلد شاة مذبوحة قبل السلخ ، لم يجز ، لانه لا يعرف
صفته في الرقة والثخانة وغيرهما . وهل تغني رؤية الاجرة ، عن معرفة قدرها ؟ فيه
طريقان . أحدهما : على قولي رأس مال السلم . والثاني : القطع بالجواز ، وهو المذهب
.



5. أما الاجارة الواردة على
الذمة ، فلا يجوز فيها تأجيل الاجرة ، ولا الاستبدال عنها ، ولا الحوالة بها ولا
عليها ، ولا الابراء ، بل يجب التسليم في المجلس كرأس مال السلم ، لانه سلم في
المنافع ، فإن كانت الاججرة مشاهدة غير معلومة القدر ، فعلى القولين في رأس مال
السلم . هذا إذا تعاقدا بلفظ السلم ، بأن قال : أسلمت إليك هذا الدينار في دابة
تحملني إلى موضع كذا ، فإن عقدا بلفظ الاجارة ، بأن قال : استأجرت منك دابة صفتها
كذالتحملني إلى موضع كذا ، فوجهان بنوهما على أن الاعتبار باللفظ ، أم بالمعنى ؟
أصحهما عند العراقيين ، وأبي علي ، والبغوي : أنه كما لو عقدا بلفظ السلم ، ورجح
بعضهم الآخر .



6. يجوز أن تكون الاجرة
منفعة ، سواء اتفق الجنس ، كما إذا أجر دارا بمنفعة دار ، أو اختلف ، بأن أجرها
بمنفعة عبد . ولا ربا في المنافع أصلا ، حتى لو أجر دارا بمنفعة دارين ، أو أجر حلي
ذهب بذهب ، جاز ، ولا يشترط القبض في المجلس . فصل لا يجوز أن يجعل الاجرة شيئا
يحصل بعمل الاجنبي ، كما لو استأجر السلاخ ينسج الشاة بجلدها ، أو الطحان ليطحن
الحنطة بثلث دقيقها ، أو بصاع منه ، أو بالنخالة ، أو المرضعة بجزء من الرقيق
المرتضع بعد الفطام ، أو قاطف الثمار بجزء منها بعد القطاف ، أو لينسخ الثوب بنصفه
، فكل هذا فاسد ، وللاجير أجرة مثله . ولو استأجر المرضع بجزء من الرقيق في الحال ،
أو قاطف الثمار بجزء منها على رؤوس الشجر ، أو كان الرقيق لرجل وامرأة ، فاستأجرها
لترضعه بجزء منه ، أو بغيره ، جاز على الصحيح ، كما لو ساقى شريكه وشرط له زيادة من
الثمر ، يجوز وإن كان يقع عمله في مشترك . وقيل : لا يجوز ، ونقله الامام والغزالي
عن الاصحاب ، لان عمل الاجير ينبغي أن يقع في خاص ملك المستأجر ، وهو ضعيف . قال
البغوي : لو استأجر شريكه في الحنطة ليطحنها أو الدابة ليتعهدها بدراهم ، جاز . ولو
قال : استأجرتك بربع هذه الحنطة أو بصاع منها لتطحن الباقي ، قال المتولي والبغوي :
يجوز ، ثم يتقاسمان قبل الطحن ، فيأخذ الاجرة ، ويطحن الباقي . قال المتولي : وإن
شاء طحن الكل والدقيق مشترك بينهما . ومثال هذه المسائل ، ما إذا استأجره لحمل
الشاة المذكاة إلى موضع كذا بجلدها ، ففاسد أيضا . أما لو استأجره لحمل الميتة
بجلدها ، فباطل ، لانه نجس . الركن الرابع : المنفعة ، ولها خمسة شروط . الشرط
الأول : أن تكون متقومة وفيه مسائل . أحدها : استئجار تفاحة للشم باطل ، لأنها لا
تقصد له ، فلم يصح كشراء حبة حنطة . فإن كثر التفاح ، فالوجه : الصحة ، لأنهم نصوا
على جواز استئجار المسك والرياحين للشم ، ومن التفاح ما هو أطيب من كثير من
الرياحين . الثانية : استئجار الدراهم والدنانير ، إن أطلقه ، فباطل الشرط الثاني :
أن لا يتضمن استيفاء عين قصدا ، ومقصودة أن الإجارة عقد تراد به المنافع دون
الأعيان ، هذا هو الأصل ، إلا أنه قد تستحق بها الأعيان تابعه لضرورة أو حاجة ماسة
، فتلحق تلك الأعيان حينئذ بالمنافع ، الشرط الثالث : أن تكون المنفعة مقدورا على
تسليمها ، فاستئجار الآبق ، والمغصوب ، والأخرس للتعليم ، والأعمى لحفظ المتاع ،
إجارة عين ، ومن لا يحسن القرآن لتعليمه ، الشرط الرابع : حصول المنفعة للمستأجر
الشرط الخامس : كون المنفعة معلومة العين والقدر والصفة ، فلا يجوز أن يقول : أجرتك
أحدهم . ثم إن لم يكن للعين المعينة إلا منفعة ، فالإجارة محمولة عليها ، وإن كان
لها منافع ، وجب البيان . ومما تقدم نرى أن الشريعة الإسلامية لم تشترط أي تأبيد أو
التزام للمالك تجاه المستأجر بتمديد العقد لمدة تزيد على ما ذكر في العقد وما اتفق
عليه عملا بالقاعدة الفقهية العقد شريعة المتعاقدين والناس ملزمين بما الزموا به
أنفسهم .





الي ان صدرت القوانين
الاستثنائيه للايجارات و سوف نقوم بشرح الايجارات في ظل القوانين الخاصه إيجار
الأماكن الأستثنائية أرقام 121 لسنة 1947و 52 لسنة 1969 و 49 لسنة 1977 و 136 لسنة
1981




القانون
4 , 5 لسنه 1996 الايجارات في ظل القانون المدني و القانون رقم 6 لسنة 1997 و
تعديلاته .


و
الان نترككم مع الموسوعه


و
نسألكم الدعاء


تحياتي

منتديات
اهلي ايجي
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865

كاتب الموضوعرسالة
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)   الجمعة أبريل 02, 2010 3:12 pm




مادة
601




1 لا ينتهى
الايجار بموت المؤجر ولابموت المتسأجر.


2 ومع ذلك اذا
مات المستأجر جاز لورثته أن يطلبوا انهاء العقد اذا أثبتوا أنه بسبب موت مورثهم
أصبحت أعباء العقد أثقل من أن تتحملها مواردهم ، أو اصبح الايجار مجاوزا حدود
حاجتهم. وفى هذه الحالة يجب أن تراعى مواعيد التنبيه بالاخلاء المبينة فى المادة
563 ، وأن يكون طلب انهاء العقد فى مدة ستة أشهر على الأكثر من وقت موت
المستأجر.



لما كان النص فى عقد الإيجار على
إنعقاده
لمدة
محددة تتجدد تلقائيا لمدد أخر مماثله ما دام المستأجر يقوم بتنفيذ
إلتزاماته
وأحقية
الأخير وحدة دون المؤجر فى إبداء الرغبة فى إنهائه يؤدى إلى إعتبار
العقد
بعد
إنتهاء المدة المتفق عليها متجددا تلقائيا لمدد أخرى مماثلة لا يعرف على
وجه
التحديد
تاريخ انتهائها إذ ان نهايتها منوطه بمحض مشيئة المستأجر وحده أو
خلفة
العام
ولا يعرف متى يبدى أيهما الرغبة فى إنهاء العقد خاصة وان الصل فى عقد
الإيجار
انه
لا ينتهى إعمالا لنص المادة 601 من القانون المدنى - بوفاة المستأجر
وتنصرف
آثاره
إلى خلفة العام عملا بنص المادة 145 من ذات القانون ما لم يتبين من العقد
أو
طبيعة
التعامل أو نص القانون أن هذا الأثر لا ينصرف إليهم . ومن ثم فإن عقد
الإيجار
يعتبر
فى هذه الحالة منعقدا لمده غير معينة ويتعين إعمال نص المادة 563
مدنى
وإعتباره
بعد انتهاء مدته الولى المتفق عليها - متجددا للفقرة المحددة لدفع
الأجره
وينتهى
بانقضائها بناء على طلب احد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد
الآخر
بالإخلاء
فى المواعيد المبينة بنص هذه المادة فإن لم يحصل التنبيه تجدد العقد
للمدة
المحددة
لدفع الأجرة ثم لمدة مماثلة وهكذا إلى أن يحصل التنبية ولا يسوغ استبعاد
نص
المادة
563 من القانون المدنى
.

(
الطعن
رقم 1503 لسنة 60 ق جلسة 14/7/1994
)







مادة
602




اذا لم يعقد
الايجار الا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات ، جاز لورثته
أو للمؤجر أن يطلبوا انهاء العقد.






مادة
603




1 لايترتب على
اعسار المستاجر أن تحل أجرة لم تستحق.


2 ومع ذلك يجوز
للمؤجر ان يطلب فسخ الايجار اذا لم تقدم له فى ميعاد مناسب تأمينات تكفل الوفاء
بالأجرة التى لم تحل. وكذلك يجوز للمستأجر اذا لم يرخص له فى التنازل عن الايجار أو
فى الايجار من الباطن أن يطلب الفسخ على أن يدفع تعويضا عادلا.






مادة
604




1 اذا انتقلت
ملكية العين المؤجرة اختيارا أو جبرا الى شخص آخر ، فلا يكون الايجار نافذا فى حق
هذا الشخص اذا لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذى نقل
الملكية.


2 ومع ذلك يجوز
لمن انتقلت اليه الملكية أن يتمسك بعقد الايجار ولو كان هذا العقد غير نافذ فى
حقه.




مادة
605




1 لايجوز لمن
انتقلت اليه ملكية العين المؤجرة ولم يكن الايجار نافذا فى حقه أن يجبر المستأجر
على الاخلاء الا بعد التنبية عليه بذلك فى المواعيد المبينة فى المادة
563.


2 فاذا نبه على
المستأجر بالاخلاء قبل انقضاء الايجار فان المؤجر يلتزم بأن يدفع للمستأجر تعويضا
ما لم يتفق على غير ذلك ، ولايجبر المستأجر على الاخلاء الا بعد أن يتقاضى التعويض
من المؤجر أو ممن انتقلت اليه الملكية نيابة عن المؤجر أو بعد أن يحصل على تأمين
كاف للوفاء بهذا التعويض.


مادة
606




لايجوز للمستاجر
أن يتمسك بما عجله من الأجرة قبل من انتقلت اليه اذا أثبت هذا أن المستأجر وقت
الدفع كان يعلم انتقال الملكية أوكان من المفروض حتما أن يعلم . فاذا عجز من انتقلت
اليه الملكية عن الاثبات فلا يكون له الا الرجوع على المؤجر.




مادة
607




اذا اتفق على أنه
يجوز للمؤجر أن ينهى العقد اذا وجدت له حاجة شخصية للعين ، وجب عليه فى استعمال هذا
الحق أن ينبه علىالمستأجر بالاخلاء فى المواعيد المبينة بالمادة 563 ما لم يقض
الاتفاق بغير ذلك .




مادة
608




1 اذا كان
الايجار معين المدة ، جاز لكل من المتعاقدين أن يطلب انهاء العقد قبل انقضاء مدته
اذا جدت ظروف خطيرة غير متوقعة من شأنها أن تجعل تنفيذ الايجار من مبدأ الأمر أو فى
أثناء سريانه مرهقا، على أن يراعى من يطلب انهاء العقد مواعيد التنبيه بالاخلاء
المبينة بالمادة 563، وعلى أن يعوض الطرف الآخر تعويضا عادلا.


2 فاذا كان
المؤجر هو الذى يطلب انهاء العقد ، فلايجبر المستاجر على رد العين المؤجرة حتى
يستوف التعويض. أو يحصل على تامين كاف.




مادة
609




يجوز للموظف أو
المستخدم اذا اقتضى عمله أن يغير محل اقامته ، أن يطلب انهاء ايجار مسكنه اذا كان
هذا الايجار معين المدة على أن يراعى المواعيد المبينة فى المادة 563، ويقع باطلا
كل اتفاق على غير ذلك.




2-
بعض
انواع الأيجــــار **ايجار الأراضى
الــزراعيـــة
610

اذا
كانت العين المؤجرة ارضا زراعيه فلا يكون المؤجر ملزم
بتسليم
المواشى والأدوات الزراعية التى توجد فى الأرض الااذا كان الأيجار
يشملها
.

611
اذا تسلم
المستأجر مواشى وادوات زراعية مملوكة للمؤجر وجب عليه ان يرعاها
ويتعهدها
بالصيانة
بحسب المألوف فى استغلالها
.

612

اذا
ذكر فى عقد ايجار الأرض الزراعية ن الأيجار
قد
عقد لسنة او لعدة سنوات كان المقصود من ذلك انه عقد لدورة زراعية سنويه او
لعدة
دورات .

613

(1) يجب
ان يكون استغلال المستأجر للأرض الزراعية موافقا
لمقتضيات
الأستغلال المألوف وعلى المستأجر بوجه خاص ان يعمل على ان تبقى
الأرض
صالحة
للأنتاج . (2) ولا يجوز له دون رضاء المؤجر ان يدخل على الطريقة المتبعة
فى
استغلالها
اى تغير جوهرى يمتد اثره الى مابعد انتهاء الأيجار
.

614

(1) على
المستأجر ان يقوم
بأجراء
الأصلاحات التى يقتضيها الأنتفاع المألوف بالأرض المؤجرة ويلتزم بوجه
خاص
بتطهير
وصيانة الترع والمساقى والمراوى والمصارف وكذلك القبام بأعنال
الصيانة
المعتادة
للطرق والجسور والقناطر والأسوار وألبار والمبانى المعدة للسكنى او
للأستغلال
كل هذا ما لم يقض الأتفاق او العرف بغيره. (2) اما اقمة المبانى
والأصلاحات
الكبرى للمبانى القائمة وغيرها من ملحقات العين فيلتزم بها المؤجر ما
لم
يقض
الأتفاق او العرف بغير ذلك وكذلك يكون الحكم فى الأصلاحات اللازمة
للأبار
والترع
ومجارى المياه والخزانات
.

615

اذا
منع المستأجر من تهيئة الأرض للزراعة او من بذرها
وهلك
البذر كله او اكثره وكان ذلك بسبب قوة قاهره برئت ذمة المستأجر من الأجرة
كلها
او
بعضها بحسب الأحوال كل هذا مالم يوجد اتفاق يقضى بغيره
.

616

(1) اذا
بذر المستأجر الأرض
ثم
هلك الزرع كله قبل حصاده بسبب قوة قاهرة جاز للمستأجر ان يطلب اسقاط
الأجرة


(2) . اما
اذا لم يهلك الا بعض الزرع ولكن ترتب على الهلاك نقص كبير فى ريع الأرض
كان
للمستأجر
ان بطلب اقاص الأجرة .


(3) وليس للمستأجر ان يطلب اسقاط الأجرة او
انقاصها
اذا
كان قد عوض عما اصابه من ضرر بماعاد عليه من ارباح فى مدة الأيجارة كلها او
بما
حصل
عليه من طريق التأمين او من اى طريق اخر
.

617

يجوز للمستأجر اذا لم تنضج غلة الأرض
عند
انتهاء
الأيجار بسبب لايد له فيه ان يبقى بالعين المؤجرة حتى تنضج الغلة على
ان
يؤدى
الأجرة المناسبة
.

618

لايجوز
للمستأجر ان يأتى عملا يكون من شأنه ان ينقص او
يؤخر
انتفاع من يخلفه ويجب عليه بوجه خاص قبيل إخلاء الأرض ان يسمح لهذا
الخلف
بتهيئة
الارض وبذرها اذا لم يصيبه ضرر من ذلك
.

619

يجوز ان تعطى الأرض الزراعيه
والأرض
المغروسة
بالأشجار مزارعة للمستأجر فى مقابل اخذ المؤجر جزء معينا من
المحصول
.



620

تسرى احكام
الأيجار على المزارعة مع مراعاة الأحكام الأتية اذا لم يوجد اتفاق او
عرف
يخالفها .

621

اذا
لم تعين مدة المزارعة كانت المدة دورة زراعية سنوية
.

622

الأيجار
فى المزارعة تدخل فيه الأدوات الزراعيه والمواشى
التى
توجد فى الأرض وقت التعاقد اذا كانت مملوكة للمؤجر
.

623

(1) يجب
على المستأجر ان
يبذل
فى الزراعة وفى المحافظة على الزرع من العناية ما يبذله فى شئون نفسه .
(2
) وهو
مسئول عما يصيب الأرض من التلف فى اثناء الأنتفاع الا اذا اثبت انه بذل
فى
المحافظة
عليها وفى صيانتها ما يبذله الشخص المعتاد . (3) ولا يلزم المستأجر
ان
يعوض
ما نفق من المواشى ولا ما بلى من الأدوات الزراعية بلا خطأ منه
.

624

(1) توزع
الغلة
بين
الطرفين بالنسبة المتفق علها او بالنسبة التى يعينها العرف فأذا لم يوجد
اتفاق
او
عرف كان لكل منهما نصف الغلة . (2) فأذا هلكت الغلة كلها او بعضها بسبب
قوة
قاهرة
تحمل الطرفان معا تبعة الهلاك ولا يرجع احد منهما على الأخر
.

625

لايجوز
فى المزارعة ان
ينزل
المستأجر عن الأيجار او أن يؤجر الأرض من الباطن الا برضاء المؤجر
.

626

لاتنقضى
المزارعة
بموت
المؤجر ولكنها تنقضى بموت المستأجر
.

627

(1) اذا
انتهت المزارعة قبل انقضاء مدتها وجب ان
يرد
للمستأجر او لورثته ما انفقه المستأجر على المحصول الذى لم يتم نضجه مع
تعويض
عادل
عما قام به المستأجر من العمل .(2) ومع ذلك اذا انتهت المزارعة بموت
المستأجر
جاز
لورثته عوضا عن استعمال حقهم فى استرداد النفقات المتقدم ذكرها ان يحلوا
محل
مورثهم
حتى ينضج المحصول ماداموا يستطيعون القيام بذلك على الوجه المرضى
.

ايجـــــأر
الوقـــــف

628

(1)
للناظر
ولاية ايجارة الوقف .


(2) فلايملكها
الموقوف عليه ولو انحصر فيه الأستحقاق الا اذا كان متوليا من قبل
الواقف
او
مأذونا ممن له ولاية الأيجارة من ناظر او قاض
.

629

ولاية
قبض الأجرة للناظر لا للموقوف عليه الااذا اذن له
الناظر
فى قبضها
.

630

(1) لايجوز
للناظر ان
يستأجر
الوقف ولو بأجر المثل .


(2)
ويجوز له ان يؤجر الوقف لأصوله وفروعه على ان
يكون
ذلك بأجر المثل
.

631

لاتصح
ايجارة الوقف
بالغبن
الفاحش الا اذا كان المؤجر هو المستحق الوحيد الذى له ولاية التصرف فى
الوقف
فتجوز
اجارته بالغبن الفاحش فى حق نفسه لا فى حق من يليه من المستحقين
.

632

(1) فى
اجارة الوقف تكون العبرة فى
تقدير
اجر المثل بالوقت الذى ابرم فيه عقد الأيجار ولا يعتد بالتغيير الحاصل
بعد
ذلك
. (2) واذا اجر الناظر الوقف بالغبن الفاحش وجب على المستأجر تكملة الأجرة
الى
اجر
المثل والا فسخ العقد
.

633

(1) لايجوز للناظر
بغير اذن القاضى ان يؤجر الوقف مدة تزيد على ثلاث سنين ولو كان ذلك
بعقود
مترادفة
فأذا عقدت الأجارة لمدة اطول انقصت المدة الى ثلاث سنوات . (2) ومع ذلك
اذا
كان
الناظر هو الواقف او المستحق الوحيد جاز له ان يؤجر الوقف مدة تزيد على
ثلاث
سنين
بلا حاجة الى اذن القاضى وهذا دون اخلال بحق الناظر الذى يخلفه فى طلب
انقاص
المدة
الى ثلاث سنين
.

634

تسرى
احكام عقد
الأيجار
على اجارة الوقف الا اذا تعارضت مع النصوص السابقة
.



حـــــق الحكـــــــــــــــر
الماده 999

لايجوز
التحكير لمدة تزيد على ستين سنة فأذا عينت
مدة
اطول أو أغفل تعيين المدة اعتبر الحكر معقودا لمدة ستين سنة


و الي
هنا انتهي شرح الايجار طبقا للقانون المدني المصري

_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)   الجمعة أبريل 02, 2010 3:12 pm




المدة
في



عقد الإيجار
الجديد



طبقاً للقانون
4 لسنة 1996















بصدور القانون رقم4 لسنة
1996م بشأن سريان أحكام القانون المدني علي الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن
التي انتهت عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها تحتم أن يكون لعقد
الإيجار تاريخين.









التاريخ الأول 000 تاريخ
بدء العلاقة الايجارية.



التاريخ الثاني000 تاريخ
انتهاء العلاقة الايجارية.






مدة عقد الإيجار هي 000
تبدأ من -­ / - / -- وتنتهي في - / - /-






وكما يعني تاريخ بدء
العلاقة الايجارية بدء استعمال المستأجر للعين المؤجرة فان انتهاء مدة عقد الإيجار
يوجب علي المستأجر أن يرد العين المؤجرة إلي المؤجر ، باعتبار أن علاقة المستأجر
بالعين المؤجرة تنتهي بنهاية مدة الإيجار وهو ما أكده صريح نص المادة 598 من
القانون المدني .



(( ينتهي الإيجار بانتهاء
المدة المعينة في العقد 000 ))



[ المادة 598 من القانون
المدني ]




مشكلة دعوي الطرد بسبب
الخطأ في تحديد المدة في عقد الإيجار.



تطبيق أحكام القانون المدني
علي عقود الإيجار يعني الرجوع بعقد الإيجار إلى طبيعته الأصلية من حيث كونه عقد
مؤقت بطبيعته ، فمتي انتهت المدة المحددة له التزم المستأجر برد العين المؤجرة إلى
المؤجر والمشكلة أن الناس - تحديداً المستأجرين
– قد آلفت الخضوع لقوانين
الإيجارات الاستثنائية والتعاقد في ظل أحكامها ، وتحديداً رغبة المستأجر في التعاقد
لأطول فترة زمنية ممكنة ، ورغم صراحة نصوص القانون المدني والتي تقرر أن عقد
الإيجار عقد مؤقت وأنه ينعقد لمدة معينه ومحددة يترضاها المتعاقدان ( المؤجر
والمستأجر) فإن رغبة بعض المستأجرين في التعاقد لفترات طويلة دعتهم إلي عدم تحديد
مدة لعقد الإيجار وبصورة أكثر عملية دعتهم إلى تدوين عبارات تدل علي عدم تحديد مدة
عقد الإيجار ، والأمر في تصورهم أن تلك الألفاظ أو العبارات تفيد التعاقد لأطول مدة
ممكنة ومن ثم البقاء في العين المؤجرة قدر المستطاع ، وأكثر الكلمات استخداما
للتعبير عن تلك الإرادة هي كلمة مشاهرة والتي طال استعمالها في ظل قوانين الإيجارات
الاستثنائية وكانت هذه الكلمة تعنى دوام بقاء المستأجر بالعين دون أن يقيد ذلك بحد
زمني معين ومن هذه الكلمات أيضا (( العقد مفتوح –
المدة مفتوحة - إلى تاريخ زوال العقار –
إلى ما شاء الله – إلى تاريخ وفاة المؤجر
– إلى تاريخ وفاة المستأجر
000000))*






والتساؤل المثار000 هل يعنى
وجود أحد الكلمات السابقة بعقد الإيجار وهي ( العقد مفتوح – المدة مفتوحة مشاهرة - إلى تاريخ
زوال العقار – إلى ما شاء الله
– إلى تاريخ وفاة المؤجر
– إلى تاريخ وفاة المستأجر
000000) دوام بقاء المستأجر في العين المؤجرة إلى مالا نهاية 00؟



ذلك المعنى هو ما يؤكده
دوماً المستأجر ، صحيح أنه تعاقد في ظل قواعد القانون المدنى والتي لا تعرف تأبيد
عقد الإيجار ، إلا أن المستأجر قصد البقاء في العين المؤجرة لأمضى وقت ممكن ، ولو
أراد خلاف ذلك لحدد المدة التي يرغب في استئجارها بصورة قاطعة لا مجال فيها
للاحتمالات والشكوك فتكتب مدة عقد الإيجار [ بالتفصيل الدقيق ] ، وكذا ما تحامله
المستأجر علي نفسه ودفع للمؤجر تلك المبالغ الطائلة والتي لا تدفع إلا لتحقيق هذا
القصد دون غيرة .




لذا رأينا أن
تنقسم دراستنا إلي أربعة فصول كالتالي 000






الفصل الأول :- عقد الإيجار
في ظل أحكام وقواعد القانون المدنى .



الفصل الثاني :- امتداد عقد
الإيجار مؤقت المدة بقوة القانون .



الفصل الثالث :- عقد
الإيجار بلا أخطاء.



الفصل الرابع :- أهم واحدث
صيغ الإنذارات والدعاوى القانونية المتعلقة بقوانين



إيجار الأماكن الاستثنائية
والقانون المدني



















الفصل الأول


عقد الإيجار
الجديد



في ظل


أحكام وقواعد القانون
المدني



والقانون رقم
4 لسنة 1996م






المستأجر حقوقه
والتزاماته



المؤجر حقوقه
والتزاماته




تعريف القانون المدني لعقد
الإيجار



( الإيجار عقد يلتزم المؤجر
بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينه لقاء أجر معلوم
)



[ المادة 558 من القانون
المدني ]



الواضح من تعريف المشرع
لعقد الإيجار أنة أحد العقود الرضائية الملزمة لجانبين هما المؤجر والمستأجر ،
ولهذا التعريف أثرا هاماً هو إحداث التفرقة بين مفهوم الإيجار ومفهوم الملكية ،
فمحل عقد الإيجار انتفاع بشيء هو العين المؤجرة ولمدة محددة هي مدة عقد الإيجار ،
في حين أن محل عقد الملكية تملك كامل وسلطات كاملة علي الشيء المبيع دونما التقيد
بقيد زمني معين ، وقد رددت المحكمة الدستورية العليا في العديد من أحكامها أهمية
هذه التفرقة واعتمادها كأساس للقضاء بعدم دستورية أي نص قانوني لا يحترم هذه
التفرقة وما يترتب عليها من آثار.



(( وحيث أن قضاء هذه
المحكمة مطرد على أن صون الدستور للملكية الخاصة مؤداه أن المشرع لا يجوز أن يجردها
من لوازمها ولا أن يفصل عنها أجزائها ولا أن ينتقص من أصلها أو يعدل من طبيعتها أو
يزيلها ولا أن يقيد من مباشرة الحقوق المتفرعة عنها فى غير ضرورة تقتضيها وظيفتها
الاجتماعية وكان ضمان وظيفتها هذه يفترض إلا ترهق القيود التي يفرضها المشرع عليها
جوهر بنيانها ولا أن يكون من شانهما حرمان أصحابها من تقرير صور الانتفاع بها وكان
صون الملكية وأعاقتها لا يجتمعان فإن هدمها من خلال قيود ترهقها ينحل عصفا بها
منافيا للحق فيها .






وحيث أن قضاء هذه المحكمة
قد جرى كذلك على ان الملكية لا تعتبر حقا مطلقا وليس لها من الحماية ما يجاوز
الانتفاع المشروع بعناصرها ومن ثم جاز تحملها ببعض القيود التي يقتضيها صون وظيفتها
الاجتماعية التي لا يجوز ان يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية من ثمارها أو منتجاتها
أو ملحقاتها )).



[ من قضاء المحكمة
الدستورية العليا في بيان مفهوم الملكية* ]









مبدأ حرية
التعاقد



مبدأ سلطان
الإرادة






اخضع المشرع بموجب القانون
رقم 4 لسنة 1996م كافة عقود الإيجار المحررة في ظله ( العقود المحررة بدءا من
1/2/1996) لقواعد وأحكام القانون المدنى ، باعتباره وكما سلف الشريعة العامة أو
القانون العام في مجال العقود ، ومقتضى إخضاع هذه العقود لقواعد وأحكام القانون
المدنى سريان مبدأ حرية التعاقد ، فالمتعاقدان يتمتعان بحرية مطلقة في التعاقد على
النحو الذي يترأى لهما ، ولا يحد من هذه الحرية سوى قيد عدم مخالفة النظام العام ،
وهو قيد طبيعي فى كل تعاقد أو تصرف قانوني .



ومن أثار ونتائج خضوع عقود
الإيجار لقواعد وأحكام القانون المدنى حق المؤجر والمستأجر كمتعاقدان في ممارسة بعض
أنواع الحريات والتي كانت من قبيل المحظورات في ظل قوانين إيجار الأماكن وتلك
الحريات هى 000



أولا 000 حق المؤجر
والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار






( الإيجار عقد يلتزم المؤجر
بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينه لقاء أجر معلوم
)



[ المادة 558 من القانون
المدنى ]



حق المؤجر والمستأجر في
تحديد مدة عقد الإيجار أحد أهم الحقوق التي يخولها القانون المدني لطرفي عقد
الإيجار وبالآدق للمؤجر والواضح من نص المادة 558 من القانون المدني أن عقد الإيجار
عقد مؤقت بطبيعته ، أي يعقد لمدة أو لزمن معين ومحدد ، وهو ما عبر عنه المشرع صراحة
بعبارة 000 مدة معينه 000 فلا تأبيد في عقود الإيجار ، ومقتضى تأقيت عقد الإيجار
وكما سلف أن يعقد لمدة محددة ومعلومة أما تحديد هذه المدة ( مدة عقد الإيجار ) فتلك
إرادة المتعاقدين ، ولذا فللمؤجر والمستأجر حرية الاتفاق علي تحديد مدة الإيجار دون
التقيد بحد زمني أدنى أو أقصى ولذا صار قانونيا ( بدءا من 1/2/1996م ) تحرير عقد
إيجار مدته يوم أو شهر أو سنه أو عشر سنوات أو خمسين سنه 000 ، فما تراضى عليه
المتعاقدان هو القانون الساري وشريعتهم الغالبة .









القيود الواردة علي حق
المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار



حرية المتعاقدان المؤجر
والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار إعمالا لمبدأ سلطان الإرادة في العقود ، لا يحد
منها سوى ما أوردة القانون المدنى من قيود في مجال مدة عقد الإيجار وهى
000



مدة عقد الإيجار الصادر ممن
له حق الإرادة لا تزيد علي ثلاثة سنوات إلا بترخيص .






( لا يجوز لمن لا يملك إلا
حق الإدارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة
، فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك أنقصت المدة إلى ثلاث سنوات ، كل هذه ما يوجد
نص يقضى بغيره )



[ المادة 559 من القانون
المدنى ]



اختلاف مفهوم الإيجار عن
مفهوم الملكية يعني إمكان إصدار غير المالك ملكية كاملة لعقد إيجار وطبقا لنص
المادة 559 من القانون المدنى فأنه لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدراة أن يعقد
إيجاراً تزيد مدته على ثلاثة سنوات ، فإذا عقد إيجاراً لمدة انقضت هذه المدة إلى
ثلاث سنوات ، ويلاحظ في مجال تحديد مدة عقد الإيجار الصادر عمن لا يملك سوى حق
الإدارة أن الترخيص الصادر له بالإيجار لمدة معينه يلزم أن يكون سابقا علي إصدار
عقد الإيجار لا لاحقاً له ولذا فإن علي المستأجر يتثبت من صفة المؤجر لأن المؤجر
كما يصح أن يكون هو المالك المنفرد للعين محل الإيجار يصح أن يكون مالكاً علي
الشيوع وله [ وفق نصيبه الشرعي ] حق الإدراة وبالتالي حق إصدار عقود إيجار ولكن
بالشروط التي أوردتها المادة 559 من القانون المدنى كما أوضحنا 000 لا تزيد عن
ثلاثة سنوات .









مدة عقد الإيجار الصادر عن
صاحب حق المنفعة تنقضي بانقضاء حق المنفعة .



( الإجارة الصادرة ممن له
حق المنفعة تنقضي بانقضاء هذا الحق إذا لم يجرها مالك الرقبة ، علي أن تراعى
المواعيد المقررة للتنبيه بالإجلاء 000 )



[ المادة 560 من القانون
المدنى ]









تعريف حق
المنفعة



حق الانتفاع أحد الحقوق
المتفرعة عن حق الملكية ، وقد أفرد لها المشرع نصوص المواد 985 إلى 995 من القانون
المدنى ، وحق الانتفاع بطبيعته حق مؤقت لذا فقد قرر المشرع بموجب نص المادة 560 من
القانون المدنى انقضاء عقد الإيجار الصادر ممن له حق المنفعة بانقضاء حق المنفعة
ذاته أيا كان سبب انقضاء حق المنفعة ، ووفقاً لنص المادة 560 من القانون المدنى
فأنه يجوز لمالك الرقبة أن يجيز عقد الإيجار المحرر لمدة أطول من مدة حق المنفعة
بحيث لا ينقضى عقد الإيجار بانقضاء حق المنفعة ، وهى سلطة لمالك الرقبة ، ولذا فأنه
لا يجوز للمستأجر أن يطالب باستمرار عقد الإيجار الصادر عن صاحب حق المنفعة رغم
انقضاء حق المنفعة ، بل الصحيح أن لمالك الرقبة - وحدة - أن يجيز المدة الباقية من
عقد الإيجار أو لا يجيزها ولذا نؤكد على ضرورة ما أبيدناه في الصفحات السابقة من
التزام المستأجر بالتأكد من صفة المؤجر ، إذ قد يترتب على إغفال ذلك أثار ونتائج
خطرة يصعب تداركها كان يصدر عقد الإيجار عن غير مالك.






ثانياً 000 حق المؤجــر
والمستــأجر في الاتفاق علي تجــديد مدة عقد الإيجار






حرية المؤجر والمستأجر في
تحديد مدة عقد الإيجار ( 000 شهر0 سنة 0 عشر سنين 0 ستون سنة 000 ) يستتبعه إمكان
تجديد العقد ، وتجديد عقد الإيجار اصطلاح يعنى استمرار نفاذه لمدة أخرى مضافة إلي
المدة الثابتة بصلب العقد ، تلك المدة الجديدة قد تكون مساوية للمدة الثابتة بعقد
الإيجار وقد تكون غير مساوية لها ، وقد يتم الاتفاق علي أن يكون التجديد لمدد زمنية
متتابعة تتلاحق زمنيا ، والمسألة إرادة متعاقدين .



والتساؤل 000 هل يجوز
الاتفاق المالك والمستأجر علي تجديد العقد لمدة زمنية متلاحقة دون التقيد بحد زمني
معين ، بمعنى هل يجوز الاتفاق علي تجديد عقد الإيجار لمدد متلاحقة تتجاوز الستون
عاماً 000؟






الراجح أنه وفى ظل تطبيق
قواعد وأحكام القانون المدنى والتي تجعل من سلطان الإرادة في التعاقد شريعة وقانون
، فإن للمتعاقدين المؤجر والمستأجر أن يتفقا علي تجديد عقد الإيجار لأي مدد زمنية ،
ولو تجاوز مجموع هذه المدد ستون عاماً ، ولا يمكن التمسك بالقيد الوارد بنص المادة
999 من القانون والخاصة بحق الحكر لأن القياس علي مدة الحكر أمر غير صحيح وغير وارد
إلا في العقود غير محدده المدة –
ولنا عودة إلى مناقشة حق الحكر ومدته وقياس مدة عقد الإيجار عليه – والحال أن العقد – محل المناقشة – عقد محدد المدة أي مؤقت بمدة ، كل
ما في الأمر أن الطرفان اتفقا على أنه بانتهاء تلك المدة تبدأ مدة جديدة ، محددة
ومؤقتة ، 000 وهكذا 000 كما أن قواعد القانون المدنى فى عمومها لم ترد قيداً صريحاً
على تحديد مدة لعقد الإيجار تجديد عقد الإيجار وزيادة القيمة الإيجارية



تجديد عقد الإيجار دائما ما
يصحبه تعديل فى القيمة الايجارية بالزيادة ، ولعل تلك الزيادة فى القيمة الايجارية
هى الدفاع لتجديد العقد فالتجديد يرد على مدة العقد ، والزيادة ترد على القيمة
الايجارية .



والتساؤل 000 هل النص على
تجديد عقد الإيجار لمة أو المدد زمنية أخرى يعد إنشاءاً لعقد إيجار جديد
000؟






النص في عقد الإيجار على
تجديده لمدة أو لمدد أخرى متلاحقة لا يعنى أننا فى كل ميعاد تجديد بصدد عقد إيجار
جديد ، مرد ذلك أن شرط التجديد لمدة أو لمدد أخرى هو أحد شروط عقد الإيجار الأساسي
، وبذا فإن التجديد يستمد أساسه القانوني من هذا العقد ، والتجديد هو تنفيذ لشروط
هذه العقد ، وليس إنشاءاً لعقد أخر جديد .






رأي مخالف -
أسانيده






في حين يري الفقه السائد أن
مبدأ حرية المتعاقدين تجيز للمؤجر والمستأجر الاتفاق على أي مدة لعقد الإيجار ،
طالب أم قصرت ، فإن ثمة رأي آخر يري انه لا يجوز الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على
مدة لا تزيد على ستــــون سنة ( والحال أن المؤجر والمستأجر حددا بالفعل مدة العقد
تحديداً واضحاً ).









ويستند أنصار هذا الرأي إلي
أن عقد الإيجار أحد العقود التي ترد على المنفعة ، وثمة فارق هائل بين مفهوم
التمليك والإيجار ، فالإيجار عقد مؤقت يرد علي منفعة ومن ثم لا يجوز أن تكون مدة
العقد أكثر من ستون عاما وإلا ذابت الفوارق بين حق الملكية المؤبد وحق الإيجار
المؤقت بطبيعة ، ثم أن الفارق الهائل بين مفهوم الملكية والإيجار هو الذي كان سبباً
أساسياً وفعالا لأحكام عدم الدستورية التي أصابت فى مقتل بعض نصوص قانون إيجارا
الأماكن ، ومن جانبنا انه لا جدال أن اختلاف مفهوم حق الملكية عن مفهوم الإيجار كان
الدافع أو الأساس القانوني لأحكام عدم الدستورية التي منيت بها بعض مواد قوانين
الإيجار الاستثنائية ، فالإيجار مؤقت بطبيعته وإبقاء المستأجر بالعين المؤجرة على
وجه مؤبد أمر يتنافى مع مفهوم الإيجار فكان لازماً الحكم بعدم دستورية النصوص التي
تؤبد عقد الإيجار ، فالإيجار دائما عقد مؤقت .






أن بقاء المستأجر بالعين
المؤجرة فى ظل قوانين الإيجار الاستثنائية كان إرادة مشرع وليس إرادة المؤجر ، إما
في عقود الإيجار التي تحكمها نصوص القانون المدنى فبقاء المستأجر بالعين رهين
ومقترن بإرادة المؤجر ، وهذا هو الفارق ، ومن ثم فالاهتمام كل الاهتمام بإرادة
المتعاقدين ما تراضوا عليه هو قانونهم وشريعتهم ، وكون إرادة التجديد معاصرة لإنشاء
العقد أو لاحقة له يهم ، المهم هو توافر إرادة المتعاقدين و خلاصة الأمر 000 إن
تحديد مدة عقد الإيجار إرادة متعاقدين مؤجر ومستأجر ، وتجديد عقد الإيجار لأي مدة
إرادة متعاقدين مؤجر ومستأجر ولا محل لإثارة شبهة عدم الدستورية كما أثيرت في بعض
نصوص قانون إيجار الأماكن وقضى بها ، لأن مناط عدم الدستورية وأساسها هو إعدام
إرادة المؤجر ، الأمر الذي ينتفى في التجديد الحاصل للعقود المحررة فى ظل قواعد
القانون المدنى .









من قضاء المحكمة الدستورية
العليا في بيان دور الإرادة في إنشاء عقد الإيجار .



( الأصل في الروابط
الايجارية أن الإرادة هى التي تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور في مجال تكوين
هذه الروابط وتحديد أثارها كان تنظيمها منافيا لطبيعتها )



[ من الحكم الصادر في
القضية رقم 71 لسنة 19 قضائية دستورية ]




ثالثاً 000 حق المؤجـــر
والمستـأجر فى الاتفاق على القيمة



الايجارية [ تحديد الأجرة
]



( الإيجار عقد يلتزم المؤجر
بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة لقاء أجر معلوم )



[ المادة 558 من القانون
المدنى ]






الإيجار هو المقابل الذي
يدفعه المستأجر للمؤجر لقاء انتفاع الأول بالعين المؤجرة ولا شك أن حرية المؤجر
والمستأجر فى الاتفاق على قيمة إيجاريه يرتضياها دون تدخل من جانب المشرع ، هى بلا
شك أحد أهم نتائج وأثار إخضاع عقود الإيجار لقواعد القانون المدنى حيث سلطان
الإرادة هو الأصل والقانون ، فمتى أتفق المتعاقدان المؤجر والمستأجر على قيمة
إيجاريه محددة صارت واجبة الدفع في مواعيدها المحددة قانونا *






صورة القيمة الإيجارية 000
النقود كأجرة



عقد الإيجار أحد عقود
المعاوضات بمعنى أن كل من طرفية يتحمل التزامات متبادلة ، فالمؤجر يلتزم بتمكين
المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة ، فى حين يلتزم المستأجر بأداء مقابل هذا
الانتفاع ( القيمة الإيجارية ) والقيمة الإيجارية ووفقا لصريح نص المادة 561 من
القانون المدني يجوز أن تكون نقودا - وهو الشائع - كما يجوز أن تكون أي تقدمه أخرى
كمنفعة مقابلة أو شيء عيني 000



( يجوز أن تكون الأجرة
نقوداً كما يجوز أن تكون أي تقدمه أخرى )



[ المادة 561 من القانون
المدني ]






مدي جواز المطالبة بتخفيض
الأجرة لعقد حرر في ظل أحكام القانون المدني






الطعن في تحديد القيمـة
الإيجارية يرتبط أساسا بتطبيق قوانين الإيجار الاستثنائية حيث يحدد المشرع أسس
وعناصر هذا التقدير ، ومن ثم يكون للمستأجر وللمؤجر حق الطعن هذا التقدير في
المواعيد المحددة قانوناً وبالوسائل التي حددها القانون أيضا ، أما فى ظل مبدأ
التعاقد الحر فى قواعد القانون المدنى حيث يتفق المتعاقدان ويتراضيا على كل الشروط
، فلا محل للطعن على هذه القيمة الإيجارية ، إلا أن الأمر ليس على إطلاقه ، فما زال
حق الطعن فى تقدير القيمة الإيجارية قائما ولكن وفقا لقواعد وأحكام القانون المدنى
، وبمعنى أكثر دقه إذا شابت إرادة أحد المتعاقدين وخاصة إرادة المستأجر أحد العيوب
التي أثرت فيها وأدت إلى الالتزام غير المتوازن .






مشكلة عدم الاتفاق على
مقدار الأجرة - مشكلة تعذر إثبات مقدار الأجرة






( إذا لم يتفق المتعاقدان
على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها ، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة وجب
اعتبار أجرة المثل )



[ المادة 562 من القانون
المدنى ]



وفقاً لصريح نص المادة 562
من القانون المدنى فأنه إذا لم يتفق المؤجر والمستأجر على مقدار الأجرة أو على
كيفية تقديرها فيما بعد ، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة فيتم تقدير القيمة
الإيجارية فى كل الحالات السابقة على أساس أجرة المثل ، والمقصود بأجرة المثل أجرة
عين أو عقار بذات الجهة وله ذات الموصفات أو بالأدنى مواصفات مشابهة لها
.



***************


رابعاً 000 حرية المؤجـــر
فى تقـــاضى أي مبالغ مالية خارج عقد الإيجار [ جريمة خلو الرجل ]



بصدور القانون رقم 4 لسنة
1996م والنافذ من 1/2/1996 لم يعد تقاضى المؤجر لأي مبالغ خارج مبالغ خارج عقد
الإيجار جريمة كما كان فى ظل قوانين الإيجار الاستثنائية ، ولذا فللمؤجر ان يتقاضى
من المستأجر أي مبالغ مالية خارج الإيجار ، بل تثبت هذه المبالغ بصلب عقد الإيجار ،
ويوضح كذلك نظام خصمها من القيمة الإيجارية 000






إلغاء تجريم تقاضى المؤجر
لخلو رجل بموجب القانون رقم 4 لسنة 1996م .



صدر القانون رقم 4 لسنة
1996م ( بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها
والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أى يكون لأحد حق البقاء فيها ) ولم
يؤثم فعل تقاضى المؤجر لمبالغ خارج عقد الإيجار ، ولذا فالعقود المحررة منذ
1/2/1996 وهو تاريخ نفاذ القانون رقم 4 لسنة 1996 ، يجوز للمؤجر أن يتقاضى أي مبالغ
خارج عقد الإيجار وهو ما اصطلح على تسميته بخلو الرجل ، بل أن صدور القانون رقم 4
لسنة 1996 أعتبر بمثابة القانون ألاصلح للمتهم الذي تقاضي خلو رجل في ظل القوانين
السابقة ، وبالتالي أصبح تقاضى المستأجر لمبالغ خارج عقد الإيجار ونعنى بها مسالة
أو جريمة خلو الرجل فعل مباح وغير مجرم إعمالا لمبدأ حرية التعاقد ومبدأ سلطان
الإرادة .






التأكيد
القضائي



اعتبار واقعة خلو الرجل
سلوكا أو فعلا مباحا غير مؤثم بدءا من 1/2/1996 .



أولا


من قضاء النقض فى اعتبار
واقعة خلو الرجل غير مؤثمة جنائيا منذ 1/2/1996 واعتبار القانون رقم 4 لسنة 1996
قانون أصلح للمتهم .






حكم محكمة
النقض



بشأن جريمة
خلو الرجل وإلغاء القانون رقم 4 لسنة 1996 لتجريمها



باسم
الشعب



محكمة
النقض



الهيئة العامة
للمواد الجنائية






المؤلفة
برئاسة السيد المستشار / أحمد مدحت المراغى 000 رئيس المحكمة وعضوية السادة
المستشارين / عوض محمد إبراهيم جلدو ، نجاح سليمان نصار محمد نبيل رياض ، محمد حسين
لبيب ، محمد أحمد حسن ، ناجى أسحق نقديموس ، محمد يحيى رشدان ، د . عادل قورة مقبل
محمد كال شكر ، نواب رئيس المحكمة ، عاصم عبد الجبار .






وحضور المحامى
العام لدى المحكمة النقض السيد / ممدوح يوسف



وأمين السر
السيد / فايز سلام الصسورى



فى الجلسة
العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بمدينة القاهرة



فى يوم الأحد
6 ممن ذى الحجة سنة 1417 هـ الموافق 3 من إبريل سنة 1997



أصدرت الحكم
الآتى :-



فى الطعن
المقيد فى جدول النيابة برقم 11539 سنة 1990 ويجدول المحكمة رقم 11838 سنة 60
القضائية .



المرفوع عن
:



موسى فهمي
حافظ " محكوم عليه "



ضـــــــد


النيابة
العامة ------------






الوقــائع


اتهمت النيابة
العامة الطاعن فى قضية الجنحة رقم 876 لسنة 988م بولاق الدكرور بأنه فى يوم 11 من
إبريل سنة 1986 بدائرة قسم بولاق الدكرور محافظة الجيزة تقاض من المستأجر المبلغ
المبين بالمحضر خارج نطاق عقد الإيجار كمقدم إيجار ، وطلبت عقابه بالمادتين 26 ، 77
من القانون رقم 49 لسنة 1977 المعدل بالمادة 23 من القانون رقم 136 لسن ة1981
والمادة 236 من قانون العقوبات .






ومحكمة أمن
الدولة بالجيزة قضت حضوريا فى 17 من مايو 1989 عملا بالمادة 204/1 من قانون
الإجراءات الجنائية ببراءة المتهم مما نسب إليه .



واستأنفت
النيابة العامة وقيد استئنافها برقم 10328 لسنة 1989 .






ومحكمة الجيزة
الابتدائية - بهيئة استئنافية - قضت حضورياً فى 20 من يناير 1990 بقبول الاستئناف
شكلا وفى الموضوع بإجماع الآراء بإلغاء حكم المستأنف وتغريم المتهم 9360 جنيها
وأداء مثله لصندوق الإسكان بمحافظة الجيزة وألزمته برد مبلغ 4680 جنيها للمجني عليه
.






- فطعن
الأستاذ / صادق محمد رمضان المحامى نيابة عن المحكوم عليه فى هذا الحكم بطريق النقض
فى 26 من فبراير سنة 1990 وقدمت أسباب الطعن فى ذات التاريخ موقعا عليها من
الأستاذة / بشرى عصفور المحامية .






- وبجلستي 17
من يناير سنة 1993 ، 28 من مايو سنة 1995 نظرت المحكمة الطعن ( منعقدة فى هيئة غرفة
المشورة ) وقررت التأجيل لجلسة 16 من فبراير سنة 1997 وفيها أحالته للهيئة العامة
للمواد الجنائية للفصل فيه .






- وبجلسة 9
إبريل سنة 1997 نظرن الهيئة العامة للمواد الجنائية الطعن وسمعت المرافعة على ما هو
مبين بمحضر الجلسة وقررت النطق بالحكم لجلسة اليوم .



ج


الهيئــة


بعد الإطلاع
على الوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة
.






من حيث أنه
يبين من الأوراق أن الحكم المطعون فيه قضى بمعاقبة الطاعن بغرامة قدها 9360 جنيها
وأداء مثلها لصندوق الإسكان بمحافظة الجيزة وإلزامه برد مبلغ 4680 جنيها للمجني
عليه ، وذلك عن جريمة تقاضى مقدم إيجار يزيد عن المقرر قانونا . فطعن المحكوم عليه
فى هذا الحكم بطريق النقض ، وإذا رأت الدائرة الجنائية التى نظرت للطعن العدول عن
المبدأ القانوني الذي قررته أحكام سابقة وهو اعتبار القانون رقم 4 لسنة 1996 سريان
أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو
تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لحد حق البقاء فيها أصلح للمتهم بارتكاب جريمة
تقاضى مقدم إيجار يزيد عن المقرر قانونا المنصوص عليها فى المادتين 26 ، 77 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر والمادة 6 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة
بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر .



ومن حيث أن
مبنى الأحكام السابقة المراد العدول عن المبدأ القانوني الذي قررته هو أن القانون
رقم 4 لسنة 1996 المشار إليه إذ أخرج عقود تأجير الأماكن واستغلالها والتصرف فيها
من نطاق تطبيق أحكام القوانين إيجار الأماكن المشار إليها وإخضاعها لأحكام القانون
المدني يكون قد اسقط صفة التجريم عن الأفعال التي جرمتها قوانين الإيجار السالف
ذكرها ومنها الجريمة محل الطعن - وأن القول بغير ذلك يرى إلى تعطيل تطبيق نص الفقرة
الثانية من المادة الخامسة من قانون العقوبات الخاصة بتطبيق القانون ألاصلح للمتهم
، وتأباه مقتضيات العادلة إذ يظل مدانا من ارتكبه الفعل فى حين ان من يرتكبه فى ظل
القانون رقم 4 لسنة 1996 يكون بمنأى من العقاب .






ومن حيث أنه
بتاريخ 22 فبراير سنة 1997 صدر حكم المحكمة الدستورية العليا فى الطعن رقم 48 لسنة
17 قضائية ( دستورية ) بعدم قبول الدعوى المقامة للحكم بعدم دستورية المادتين 62،
77 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه والمادتين 6 ، 23 من القانون رقم 136
لسنة1981 المشار إليه تأسيسا على انتقاء المصلحة فى الدعوة ، لما كان ذلك ، وكانت
الحجية المطلقة قبل الكافة للأحكام الصادرة فى الدعاوى الدستورية والتي تلتزم بها
جميع سلطات الدولة هى فحسب الأحكام التي انتهت إلى عدم هذا الأساس ، ذلك ان عله
عينية الدعوى الدستورية ، والحجية المطلقة للحكم الصادر فى موضوعها ، والتزم الجميع
به ، لا تتحقق إلا فى هذا النطاق باعتبار أن قوامه مقابلة النصوص التشريعية المدعى
مخالفتها الدستورية بالقيود التي فرضها لضمان النزول إليها ، والكشف عن مدى دستورية
النصوص التشريعية سواء بتقرير سلامتها من جميع العيوب الشكلية والموضوعية الدستورية
لا فلا يكون لأحد من باب أن يدعى خلاف ما قررته أو ببطلانها فلا يجوز من بعد
تطبيقها إذا اقتصرت حكم المحكمة الدستورية فى الطعن رقم 48 لسنة 17 قضائية (
دستورية ) المشار إليه على القضاء بعدم القبول الدعوى دون أن يفضل فى موضوعها
بدستورية أو بعدم دستورية المادتين 26 ، 77 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادتين
6 ، 23 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وكان الأصل فى النصوص التشريعية هو حمله على
قرينه الدستورية ، فإبطالها لا يكون إلا بقضاء من المحكمة الدستورية العليا إذا ما
قام الدليل لديها ولازم ذلك أن النصوص التشريعية التي لا تبطلها المحكمة الدستورية
العليا لا يجوز بحال وق سريانها ، لما كان ذلك وكان اختصاص المحكمة الدستورية
العليا بتيسير النصوص التشريعية - وعلى ما أفصحت عنه المذكورة الإيضاحية لقانونها
وجرى عليه قضاؤها - لا يصادر حق قضاء الجهات الأخرى فى تفسير القوانين وإنزال
تفسيرها على الواقعة المعروضة عليها مادام لم يصدر بشأن النص المطروح أمامها تفسير
ملزم من السلطة التشريعية او من المحكمة الدستورية صدر طبقا للأوضاع المقررة فى
قانونها بشأن طلبات التفسير ولا يغير من ذلك أن تكون التفسيرات والتقديرات
القانونية قد وردت فى مدونات حكم المحكمة الدستورية العليا مادام أن الحكم لم ينته
إلى دستورية أو عدم دستورية النصوص المطعون عليها ومن ثم لا يقيد هذه المحكمة أو
غيرها ما ورد فى مدونات حكم المحكمة الدستورية المشار إليه من تقريرات قانونية بشأن
تفسير الفقرة الثانية من المادة الخامسة من قانون العقوبات على الأفعال الموثقة
بمقتضى نصوص القانونين رقمي 49/1977 و 136 لسة1981 ، ويكون الاختصاص للهيئة العامة
للمواد الجنائية بمحكمة النقض فى تفسير هذه النصوص وتطبيقها على الوجه الصحيح ،
وذلك بعد أن حالت إليها أحد الدوائر المحكمة الطعن المماثل - طبقا لنص الفقرة
الثانية من المادة 4 من قانون السلطة القضائية الصادر بقرار رئيس الجمهورية رقم 46
لسنة 1972كى تؤدى محكمة النقض بهذا وظيفتها فى توحيد تفسير القوانين وسلامة تطبيقها
واستمرار المبادئ القانونية بما يكفل فى الحـلول القضــائية التي تخلص
إليها



محاكم الموضوع
، ويحقق اجتماعها على قواعد واحدة . وتلك هى وظيفة المحكمة التي اقتضت ألا توجد فى
دولة إلا محكمة نقض واحدة على قمة الناظم القضائي فلا تعلوها محكمة ولا تخضع
أحكامها الرقابة جهة ما .






ومن حيث أنه
لما كان مقتضى قاعدة شرعية الجريمة والعقاب أن القانون الجنائي يحكم ما يقع فى ظله
من جرائم مال يصدر تشريع لاحق أصلح للمتهم ، وكان من إعمال الأثر الرجعي من القانون
الجنائي بجلسة الصلح للمتهم ان يكون القانون الجديد قد الغي القانون السابق صراحة
او ضمنا ، باعتبار ان هذه القاعدة تتصل بفض التنازع بين القوانين من حيث الزمان ،
فلا مجال لاعمالها إلا إذا الغي التشريع تشريعا أخر ، وكان من المقرر أنه لا يجوز
إلغاء تشريع لاحق له أعلي منه أو مساوي له فى مدارج التشريع ينص صراحة على هذا
الإلغاء او يشتمل على نص يتعارض مع نص التشريع ينص صراحة على هذا الإلغاء او يشتمل
على نص يتعارض مع نص التشريع القديم أو ينظم من جديد الموضوع الذي سبق ان قرر
قواعده هذا التشريع ، وكان نص المادة الاولي من القانون رقم 4 لسنه 1996 ، المشار
أليه ، على انه لا تسري أحكام القانونين رقمي 49 لسنه 1977 فى شان تأجير وبيع
المساكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن
الصادرة قبلها على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها ولا على الأماكن التي انتهت عقود
إيجارها قبل العمل بهذا القانون او تنتهي بعده لأي سبب من الأسباب دون أن يكون لأحد
حق البقاء فيها طبقا للقانون ونص المادة الثانية منه على أن تطبق أحكام القانون
المدني فى شان التأخير الأماكن المنصوص عليها فى المادة الأولى من هذا القانون
خالية او مفروشة فى شان استغلالها او التصرف فيها تدلان - فى صريح لفظهما وواضح
دلالتهما - على ان المشروع حدد نطاق تطبيق القانون رقم 4 لسنه 1996 ، وقصر استبعاد
سريان القانونين رقمي 49 لسنه 1977 و 136 لسنه 1981 على الأماكن التي لم يسبق
تأخيرها والأماكن التي انتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون او تنتهي بعده
بما مفاداة انه استثني الأماكن الخالية من المستأجر وقت نفاذه او التي تخلوا بعد
نفاذه من تطبيق أحكام قانوني تأجير الأماكن المشار عليها واخضع العلاقات الايجارية
الجديدة وعقود الاستغلال التي تتم بشأنها بعد نفاذه لأحكام القانون المدني ، ولازم
ذلك أن أحكام القانونية رقم 49 لسنه 1977 و 136 لسنه 1981 تظل سارية بجميع نصوصها ،
المدنية الجنائية على العلاقات الايجارية القائمة والتي أبرمت فى ظل هذين القانونين
قبل العمل بأحكام القانون رقم 4 لسنه 1996 ومن بينها النصوص التي أثمت تقاضي مقدم
إيجار يزيد عن المقرر ، قانونا ، ذلك ان القانون الأخير إذ يؤكد استمرار سريان
أحكام القانونين المذكورين على تلك العلاقات الايجارية ، لم يتضمن نصا بإلغاء اي من
نصوص التجريم فيها او يعدل فى أحكامها لا يقدح فى ذلك ما نصت عليه المادة الثالثة
من القانون رقم 4 لسنه 1996 بإلغاء كل نص فى اي قانون اخر يتعارض مع أحكامه إذ أن
أحكامه لا تنطبق إلا على عقود أماكن إيجار الأماكن الخالية او التي تخلوا بعد نفاذه
، وهى التي أخضعها دون غيرها لأحكام القانون المدني وحده ، فالغي تطبيق اي قانون
آخر فى شأنها ، ومن ثم فان الجرائم التي وقعت طبقا لنصوص القانونين رقمي 49 لسنه
1977 و 136 لسنه 1981 تظل قائمة ، خاضعة لأحكامها حتى بعد صدور القانون رقم 4 لسنه
1996 والعمل بأحكامه ، ولا يمتد أليها أحكام هذا القانون بأثر رجعي لتخلف مناط
إعمال هذا الأثر على ما سلف بيانه لما كان ذلك وإيذاء صراحة نص القانون رقم 4 لسنه
1977 و 136






لسنه 1981 على
العلاقات الايجارية السابقة على نفاذه ، فان سائر الاعتبارات الأخرى وأن صاحت كى
يستبدى بها المشرع عند النظر فى ملائمة إلغاء بعض نصوص التجريم فى القانونين المشار
إليهما ، إلا أنها لا تصلح سند التأويل النصوص على صراحتها .






ومن حيث أنه
لما تقدم ، فإن الهيئة العامة تنتهي بالأغلبية المنصوص عليها فى المادة الرابعة من
قانون السلطة القضائية إلى العدول عن الأحكام التي صدرت على خلاف النظر المتقدم
.






ومن حيث ان
الطعن استوفى الشكل المقرر فى القانونين .






ومن حيث ان
مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه إنه إذ دانه بجريمة تقاضى مقدم الإيجار
يزيد عن المقرر قانوناً قد شابه قصور فى التثبيت ذلك أنه لم يورد مضمون الأدلة التي
استند غليها فى أدانته مما يعيبه ويستوجب نقضه .






ومن حيث انه
من المقرر انه يجب إيراد الأدلة التي تستند إليها المحكمة ، وبيان مؤداها فى الحكم
بيانا كافيا ، فلا تكفى مجرد الإشارة إليها بل ينبغي سرد مضمون الدليل وذكر مؤداه
بطريقة وافية يبين منها مدى تأييده للواقعة كما اقتنعت بها المحكمة ومبلغ اتساقه مع
باقي الأدلة ، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد عول - ضمن ما عول عليه - فى
إدانة الطاعن على عقد الإيجار الصادر منه للمجني عليه دون أن يبين مضمونه وما به من
بيانات والتزامات ، فإن استناد الحكم إلى العقد على النحو لا يكفى فى بيان أسباب
الحكم الصادر بالعقوبة لخوله مما يكشف عن وجه استشهاد المحكمة بهذا الدليل الذي
استنبطت منه معتقدها فى الدعوى ، مما يصم الحكم المطعون فيه بالقصور ، لما كان ما
تقدم ، فأنه يتعين نقض الحكم المطعون فيه والإعادة بغير حاجة إلى بحث أوجه الطعن
الأخرى .



فلهذه
الأسباب



حكمت المحكمة
العامة للمواد الجنائية بقبول الطعن شكلا وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه
وإعادة القضية إلى محكمة الجيزة الابتدائية لتحكم من جديد بهيئة استئنافية أخرى
.






أمين السر
رئيس المحكمة



*******

_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)   الجمعة أبريل 02, 2010 3:13 pm

ثانياً


من قضاء
المحكمة الدستورية العليا باعتبار القانون رقم 4 لسنة 1996 أصلح للمتهم
.






باسم
الشعب



المحكمة
الدستورية العليا



( الجريدة
الرسمية - العدد 41 - فى 13 أكتوبر 1998 )






- بالجلسة
العلنية المنعقدة يوم السبت 3 أكتوبر سنه 1998 الموافق 12 جمادى الآخرة
1419هـ.



برئاسة
المستشار / محمد ولي الدين جلال رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين / فاروق عبد
الرحيم غنم وحمدي محمد على وعبد الرحمن نصير وسامي فرج يوسف والدكتور / عبد المجيد
فياض ومحمد على سيف الدين وحضور السيد المستشار / عبد الوهاب عبد
الرازق. ( رئيس هيئة المفوضين )



وحضور السيد /
حمدي أنور صابر ( أمين السر )






أصدرت الحكم
الأتي



فى القضية
المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 1 لسنه 19 قضائية منازعة تنفيذ
دستورية.



المقامة من
السيد / بدوي عبد اللاه خليل



ضــــد


1.السيد /
رئيس الجمهورية 2.السيد / رئيس مجلس الوزراء



3.السيد /
وزير العدل 4.السيد / وزير الإسكان



5.السيد
النائب العام






الإجراءات


بتاريخ
العشرين من أكتوبر سنه 1997 أودع المدعي صحيفة هذه الدعوى قلم كتاب المحكمة طلبا
للحكم.



أولا :- يفض
النزاع القائم حول تنفيذ الحكم الصادر من المحكمة الدستورية العليا بتاريخ 22
فبراير سنه 1997 فى القضية رقم 48 لسنه 17 قضائية دستورية والحكم الصادر من الهيئة
العامة للمواد الجنائية بمحكمة النقض بتاريخ 13 ابريل سنه 1997 فى الطعن رقم 11838
لسنه 6 قضائية مع الزام محكمة النقض بتنفيذ حكم المحكمة الدستورية
العليا.



وثانيا :-
بوقف تنفيذ حكم محكمة النقض سالف الذكر فيما تضمنه من عدم اعتبار القانون رقم 4
لسنه 1996 بشان سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها هو
القانون ألاصلح للمتهم وبتاريخ العاشر من ديسمبر 1997 قرر المستشار رئيس المحكمة
رفض طلب وقف التنفيذ وقدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فى ختامها الحكم بعدم قبول
الدعوى وبعد تحضير الدعوى ، أودعت هيئة المفوضين تقريرا برأيها ونظرت الدعوى على
النحو المبين بمحضر الجلسة وقررت المحكمة إصدار الحكم فيها بجلسة
اليوم.



المحكمة


بعد الاطلاع
على الأوراق والمداولة.



- حيث أن
الوقائع - على ما يبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق - تتحصل فى ان المدعي - وابان
نظر قضية الجنحة المستأنفة رقم 720 لسنه 1993 الجيزة - التي كان متهما فيها بتقاضي
مقدم إيجار يزيد على أجرة سنتين - كان قد أقام الدعوى الدستورية رقم 48 لسنه 17
قضائية التي تحدد نطاقها بالفقرة الأولى من المادة ( 6 ) من القانون رقم 110 لسنه
1981 فى شان بعض الأحكام الخاصة بتأخير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر بعد ربطها بالعقوبة المقررة على مخالفتها طبقا للمادة ( 77 ) من القانون
رقم 49 لسنه 1977 فى شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر.






- وبجلستها
المعقودة فى 22 فبراير سنه 1977 قضت هذه المحكمة بعدم قبول الدعوى وأقامت قضاءها
على أن الواقعة محل الاتهام الجنائي إذ لم تعد معاقبا عليها - بصدور رقم 4 لسنه
1996 المشار إليه - فقد تعين الحكم بانتفاء مصلحة المدعي بعد أن غض المشرع بصره عن
بعض التدابير الاستثنائية للعلائق والايجارية التي انبني التجريم عليها وخرج من
صلبها وان قضاءها باعتبار القانون رقم 4 لسنه 1996 اصلح للمتهم وقد أنبني على
التطبيق المباشر للقواعد الدستورية التي تناولها ذلك الحكم يسبغ عليه الحجية
المطلقة المقررة قانونا للأحكام الصادرة فى الدعاوى الدستورية بما تعينه من إلزام
للناس كافة ولكل سلطة فى الدولة بما فى ذلك جهات القضاء على اختلافها وقد نشر هذا
الحكم فى الجريدة الرسمية بتاريخ 6 مارس 1997 ثم أصدرت الهيئة العامة للمواد
الجنائية بمحكمة النقض بتاريخ 13 أبريل سنه 1997 حكما فى الطعن المقيد بجدولها برقم
11838 لسنه 60 قضائية : على خلاف حكم المحكمة الدستورية العليا السابق عليه :
مستندا إلى نظر حاصلة ان القانون رقم 4 لسنه 1996 المشار إليه لا ينعطف بأثره الى
الوقائع السابقة على صدوره بما مؤداه عدم اعتبار هذا القانون قانونا اصلح للمتهم
مما حدا بالمدعي وقد أعادت سلطة الاتهام تقديمه الى المحاكمة الى إقامة الدعوى
الماثلة.






- وحيث أن
المقرر قانونا أن المحكمة - بما لها من هيمنة على الدعوى - هى التي تعطيها وصفها
الحق وتكيفها القانوني الصحيح مقتضية فى سبيل ذلك طلبات الخصوم مستظهرة حقيقة
مراميها وإبعادها وكان ما يقصده المدعى فى الواقع فى الأمر إنما يتحصل فى طلب
الاستمرار فى تنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا السالف الإشارة إليه والذى بنى
على اعتبار القانون رقم 4 لسنة 1996 قانونا أصلح للمتهم فى الدعوى الموضوعية التى
أثيرت الدعوى الدستورية بمناسبتها وباعتبار أن حكم الهيئة العامة للمواد الجنائية
بمحكمة النقض المشار إليه إنما يمثل عقبة قانونية تحول دون جريان تنفيذ مقتضى حكم
المحكمة الدستورية العليا سالف الذكر بالنسبة للمدعى ومن ثم فإن طلبات المدعى
المتدرج بهذه المثابة - سوى عداد المنازعات التي عنتها المادة (50) من قانون
المحكمة الدستورية العليا الصادر بالقانون رقم 48 لسنة 1979 بنصها على اختصاص هذه
المحكمة دون غيرها بالفصل فى كافة المنازعات المتعلقة بتنفيذ الأحكام والقرارات
الصادرة منها .






- وحيث أن
قضاء هذه المحكمة قد جرى على أن قوام منازعة التنفيذ أن يكون تنفيذ الحكم لم يتم
وفقا لطبيعته وعلى ضوء الأصل فيه بل اعترضته تحول قانونا - بمضمونها بما يعرقل
جريان أثاره كاملة دون نقصان ومن ثم تكون عوائق التنفيذ القانونية هى ذاتها موضوع
منازعة التنفيذ تلك الخصومة التي تتوخى فى غايتها النهائية إنهاء الآثار القانونية
المصاحبة لتلك العوائق او الناشئة عنها أو المترتبة عليها ولا يكون ذلك إلا بإقساط
مسبباتها وإعدام وجودها لضمان العودة بالتنفيذ إلى حالته السابقة على نشوئها وكلما
كان التنفيذ متعلقا بحكم صادر فى دعوى دستورية فإن حقيقة مضمونه ونطاق القواعد
القانونية التى احتواها والآثار المتولدة عنها هى التى تحدد جميعها شكل التنفيذ
وتبلور صورته الإجمالية وتعين كذلك ما يكون لازما لضمان فعاليته بيد أن تدخل
المحكمة الدستورية العليا لإزاحة عوائق التنفيذ التي تعترض أحكامها وتنال من جريان
أثارها فى مواجهة الكافة ودون تمييز بلوغا للغاية المبتغاة منها فى تأمين الحقوق
للأفراد وصون حرياتهم إنما يفترض أن تكون هذه العوائق سواء بطبيعتها أو بالنظر إلى
نتائجها حائلة فعلا دون تنفيذ أحكامها تنفيذا صحيحا مكتملا أو مقيدة لنطاقها
.






- وحيث انه
يبين من الحكم الصادر من المحكمة الدستورية العليا بجلسة 22 فبراير سنة 1997 فى
الدعوى الدستورية رقن 48 لسنة 17 قضائية أنه قد تناول تحديد " نطاق الدعوى
الدستورية " فحصره فى نص الفقرة الأولى من المادة السادسة من القانون رقم 136 لسنة
1981 بعد ربطها بالعقوبة على مخالفتها المقررة بنص المادة (77) من القانون رقم 49
لسنة 1977 ثم عمد قضاء هذه المحكمة من أن عينية الدعوى الدستورية لا تعنى اعتبار
هذا الشرط منفكا عنها بل هو مناط قبولها فلا يكفى أن يتوافر عند رفعها بل يتعين أن
يظل قائما إلى حيث الفصل فيها توكيدا لمبدأ حاصلة أن المصلحة الشخصية المباشرة هى
شرط ابتداء واستمرار لقبول الدعوة الدستورية واستظهرا لهذا الشرط فى إطاره ذلك
وبمراعاة أن الدعوى الدستورية رقم 48 لسنة 17 قضائية
الصادر فيها والحكم المطلوب الاستمرار فى تنفيذه قد صادفها أثناء
نظرها القانون رقم 4 لسنة 1996 فقد أقامت المحكمة منطوق قضائها " بعدم قبول الدعوى
" على خمس دعامات رئيسية لأقوام لهذا المنطوق دونها وتكون معه كلا واحدا لا يقبل
التجزئة مدادها الدستور نصا وروحا لحمتها مبدأ شرعية الجرائم والعقوبات وسداها "
صون الحرية الشخصية " وبنيتها تقدير " الضرورة الاجتماعية " التي أملتها " سياسة
تشريعية " بتعين على المحكمة استنباط مقاصدها ورصد غاياتها متلائمة معها ملتزمة بها
غير قاصرة على مفاهيم عفا عليها الزمن بمنهجه تأخذ فى اعتبارها دوما أن الدستور
وثيقة نابضة بالحياة فلا تصد عن التطور إفاقة الرحبة وحاصل تلك الدعامات
.






أولا :- أن
ثمة قاعدتين تجريان معها وتتكاملان : أولاهما : او مجال سريان القانون الجنائي
ينحصر أصلا فى الأفعال لنفاذة وثانيتهما : سريان القانون اللاحق على وقائع كان
يؤثمها سابق كلما كان القانون الجديد أكثر يسوأ وتكامل هاتين القاعدتين مؤداه أن
الثانية فرع من الأولى ونتيجة حتمية لها وكلتاهما معا تعتبران امتداد لازما القاعدة
شرعية الجرائم العقوبات ولهما معا القيم الدستورية ذاتها .






ثانيا :- أن
صون الحرية الشخصية التي كلفها الدستور بنص المادة (41) منه هى التي تقيم قاعدة
القانون ألاصلح للمتهم وترسيها ومن ثم يحل القانون الجديد وقد صار أكثر رفقا
بالمتهم وأعون على صون الحرية الشخصية التي اعتبرها الدستور حقا طبيعيا لا يمس محل
القانون القديم فلا يتداخلان بل ينحى ألحقهما اسبقهما إعلاء للقيم التي انحاز إليها
القانون الجديد بعد ان صار اكفل لحقوق المخاطبين بالقانون القديم وأصون لحرياتهم
.






ثالثا :- أن
القوانين الجزائية التي تقارن ببعضها تحيدا لاصلحها للمتهم تفترض اتفاقا جميعا مع
الدستور وتزاحمها على محل واحد وتفاوتها فيما بينها فى عقوباتها يقتضي إلا تغلب
المحكمة من صور الجزاء التي تتعامد على المحل الواحد إلا تلك التي تكون فى محتواها
أو شرائطها أو مبلغها أقل باسا من غيرها وأهون أثرا .






رابعا :- أن
الضرورة الاجتماعية التي انطلق منها الجزاء المقرر بالقانون القديم وتولد عنها قد
استقها فلسفة جديدة - تبناها المجتمع فى صور أكثر تقدما قوامها حرية التعاقد فلا
بعمل بالقانون الجديد .






خامسا :- أن
أعمال الأثر الرجعى للقانون ألاصلح للمتهم يعتبر ضمانه جوهرية للحرية الشخصية
تبلورها السياسة العقابية الجديدة للسلطة لتشريعية التي تتحدد على ضوء فهمها
للحقائق المتغيرة للضرورة الاجتماعية وهى تعد ضرورة ينبغي أن يجمل عليها كل جزاء
جنائي وإلا فقد علة وجوده وإذ كانت الواقعة محل الاتهام الجنائي فى الدعوى
الموضوعية الى أقيمت بشأنها دعوى الدستورية لم تعد معاقبا عليها بصدور القانون رقم
4 لسنة 1996 المشار إليه - فقد تعين الحكم بانتفاء مصلحة المدعى فى الدعوى
الدستورية المشار إليها بعد أن غض المشرع بصره عن بعض التدابير الاستثنائية للعلاقة
الإيجارية التي أنبني التجريم عليها وخرج من صلبها .






- متى كان ذلك
وكانت المحكمة الدستورية العليا قد شيدت حكمها بانتفاء مصلح المدعى فى الطعن بعدم
دستورية نص الفقرة الأولى من المادة (6) من القانون رقم 136 لسنة 1981 وما يرتبط به
من نص المادة (77) من القانون ررقم 49 لسنة 1977 على انهدام الجزاء الجنائي الذي
فرضه النص الخير من منظورة دستوري - منذ العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996 المشار
إليه فإن حكمها هذا يكون مرتبطا بهذين النصين فى الإطار الذي حددته لهما بما مؤداه
وجوب القضاء - فى أى منازعة متعلقة بتنفيذ ذلك الحكم - بإهارق جميع أشكال العوائق
التي يكون من شانها إعادة إحياء العقوبة المقررة بنص المادة 77 من القانون رقم 49
لسنة 1977 وهى تلك العقوبة التى انتهى الحكم سلف الذكر إلى سقوطها فى مجال تطبيق
الفقرة الأولى من المادة السادسة من القانون رقم 136 لسنة 1981 وإذ عاد سيف الاتهام
يتهدد المدعى بسبب صدور حكم الهيئة العمة للمواد الجنائية المشار إليه وتوافرت
المدعى بذلك مصلحة شخصية ومباشرة فى منازعة التنفيذ الراهنة فإنه يكون متعينا
القضاء بالاستمرار فى تنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا على الوجه المبين بأسبابه
وأخصها سقوط نص المادة 77 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى مجال تطبيق نص الفقرة
الأولى من المادة السادسة من القانون رقم 136 لسنة 1981 اعتبار من تاريخ العمل
بالقانون رقم 4 لسنة 1996 دون ما حاجة إلى التعرض لما تضمنه حكم الهيئة العامة
للمواد الجنائية المشار إليه فى تداويناته من تقريرات لا تطال الحجية المطلقة
لأحكام المحكمة الدستورية العليا فى الدعاوى الدستورية سواء كان الحكم قد قضى بعدم
دستورية النص الطعين أو برفض الدعوى أو بعد قبولها فضلا فى مسألة دستورية بما يلزم
كل سلطة فى الدولة - بما فيها الجهات القضائية على اختلافها - باحترام قضائها
وتنفيذ مقتضاه على وجه الصحيح امتثالا للمادتين ( 72 ، 178 ) من الدستور والفقرة
الأولى من المادة (49) من قانون المحكمة الدستورية العليا الصادر بالقانون رقم 48
لسنة 1979 وبما مؤداه عدم الاعتداد بأي عقبة تكون قد عطلت ممن هذا التنفيذ أو
انحرفت بجوهره أو حيث من مداه .






فلهذه
الأسباب



حكمت المحكمة
بالاستمرار فى تنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر بجلسة 22 من فبراير سنة
1997 فى الدعوى الدستورية رقم 48 لسنة 17 قضائية فيما فصل فيه من اعتبار القانون
رقم 4 لسنة 1996 المشار إليه قانونا أصلح للمتهم مع ما يترتب على ذلك من أثار
وألزمت الحكومة المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة






أمين السر
رئيس المحكمة



***************


خامساً 000 حــق المستـأجر
فى التنـازل عــن عقـد الإيجــار والإيجار من الباطن






الأساس القانوني لحق
المستأجر في التأجير من الباطن والتنازل عن عقد الإيجار في ظل أحكام القانون
المدني



( للمستأجر حق التنازل عن
الإيجار أو الإيجار من الباطن وذلك عن كل ما أستأجره أو بعضه ما لم يقضى الاتفاق
بغير ذلك )



[ المادة 593 من القانون
المدنى ]






القيود الواردة قانونا علي
حق المستأجر في التنازل عن عقد الإيجار والتأجير من الباطن



يحق للمستأجر التنازل عن
الإيجار من الباطن ، إلا أن هذا الحق مقيد بعدم الاتفاق على ما يخالفه ، فلو اتفق
المتعاقدان ( المؤجر والمستأجر) على منع المستأجر من حق التنازل عن الإيجار أو
التأجير من الباطن سري هذا الاتفاق باعتبار الاتفاق هو قانون المتعاقدين وشريعتهم ،
وأن ظل الأصل هو حق المستأجر فى التنازل عن الإجارة والتأجير من الباطن ما لم يقيد
في عقد الإيجار بما يناقض ذلك .









مسئولية المستأجر الأصلي عن
تنفيذ التزامات المتنازل له والمستأجر من الباطن



متى انعقد عقد الإيجار ،
فالأصل أنه يجيز للمستأجر حق التنازل عنه والتأجير من الباطن ، وإذا رغب المؤجر فى
تقيد هذا الحق لزم تضمين عقد الإيجار نص صريح بعدم جواز التنازل أو الإيجار من
الباطن ، وفى حالتي التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن - متى لم ينص عقد
الإيجار على حرمان المستأجر من ذلك - فإن المستأجر يكون ضامنا للمتنازل له فى تنفيذ
التزاماته .






حرمان المستأجر من حق
الإيجار من الباطن و أثره على استعمال المستأجر لحق التنازل عن الإجارة
.



( منع المستأجر من أن يؤجر
من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الإيجار وكذلك العكس )



[ المادة 594 فقرة 1 من
القانون المدنى ]



إذا كان الأصل وفق قواعد
وأحكام القانون المدنى هو حق المستأجر فى التأجير من الباطن والتنازل عن الإجارة
فإن اتفاق المتعاقدان على عكس ذلك يقيده ، فلا يجوز لمستأجر التأجير من الباطن أو
التنازل عن عقد الإيجار ، وقد ساوى المشرع فى الأثر بين التأجير من الباطن والتنازل
عن الإجارة وبالآدق جعل حظر أحدهما حظرا للأخر فإذا أشترط المؤجر عدم جواز التأجير
من الباطن امتد هذا الخطر إلى التنازل عن الإجارة فيصبح التأجير من الباطن والتنازل
عن الإجارة كلاهما ممنوع .









بيع المحل التجاري والمصنع
وأثرة علي جواز التنازل عن عقد الإيجار رغم وجود الشرط المانع الصريح



- أورد المشرع بالفقرة
الثانية من المادة 594 استثناء خاص بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت
الضرورة أن يبيع المستأجر مصنعه أو متجره ، واشترط المشرع لبقاء العلاقة الإيجارية
رغم مخالفة شرط منع التنازل عن الإجارة أو الإيجار من الباطن أن يقدم المشترى ضمانا
كافيا وإلا يلحق بالمؤجر ضرر .






( ومع ذلك إذا كان الأمر
خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع
أو المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بنقاء الإيجار إذا قدم
المشترى ضمانا كافيا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق )



[ المادة 594 فقرة 2 من
القانون المدنى ]






( المقرر فى قضاء محكمة
النقض أن ما نصت عليه المادة 594 / 2 من القانون المدني من أنه " إذا كان الأمر
خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع
أو المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقتضي بإبقاء الإيجار إذا
قدم المشتري ضمانا كافيا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق " . إنما هو استثناء من
الأصل المقرر وهو التزام المستأجر باحترام عقد الإيجار فيما نص عليه من حظر التنازل
عن الإيجار ، اقتضاه حرص المشرع على استبقاء الرواج التجاري فى حالة اضطرار صاحبه
إلى التوقف عنه ، ويشترط لتطبيقه أن يكون المكان المؤجر مستعملا لممارسة الأعمال
ذات الصفة التجارية والتي ينطبق عليها وصف المصنع أو المتجر دون سواها من الأماكن
التي لا يمارس فيها هذا النوع من النشاط ، ومن المقرر أن الاستثناء لا يجوز التوسع
فيه أو القياس عليه.



[ الطعن رقم 1376 لسنه 49 ق
جلسة 30/4/1980 س 31 ص 1274 ]



­


( لما كان من المقرر فى
قضاء هذه المحكمة أن ما نصت عليه الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني
من أنه " إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن
يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر ، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن
تقضي بإبقاء الإيجار 000 " إنما هو استثناء من الأصل المقرر وهو التزام المستأجر
باحترام الحظر من التنازل عن الإيجار ، كان الدافع إلى تقريره حرص المشرع على
استبقاء الرواج التجاري متمثلا فى عدم توقف الاستثمار الصناعي أو التجاري فى حالة
اضطرار صاحبه للتوقف عنه ، فأباح المشرع للمستأجر التجاوز عن الشرط المانع والتنازل
عن الإيجار على خلافه متي كان الشيء المؤجر عقارا وأنشأ فيه المستأجر محلا تجاريا
سواء كان متجرا أو مصنعا ، يشرط أن تثبت الصفة التجارية للنشاط الذي كان يزاوله
المتنازل وقت إتمام بيع المتجر أو المصنع ، ومؤدي ذلك أنه إذا كان المحل مستغلا فى
نشاط قوامه الاعتماد – وبصفة رئيسية – على استغلال المواهب الشخصية والخبرات
العملية والمهارات الفنية لصاحبه ، دون أن يستخدم عمالا يضارب على عملهم ، أو آلات
يضارب على إنتاجها ، فإنه لا يعتبر متجرا ، إذ تقوم صلته بعملائه فى هذه الحالة على
ثقتهم فى شخصه وخيرته بخلاف المحل التجاري الذي يتردد عليه العملاء لثقتهم فيه
كمنشأة مستقلة عن شخص مالكها ، وإذ كان من المقرر عدم جواز التوسع فى تفسير
الاستثناء أو القياس عليه ، فإن الاستثناء المقرر بالفقرة الثانية من المادة 594
مدني يظل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – مقصورا على الأماكن التي يمارس فيها
الأعمال ذات الصفة التجارية والتي ينطبق عليها وصف المصنع أو المتجر دون سواها ،
لما كان ما تقدم ، وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر ، وأقام قضاءه برفض
دعوى الطاعن على ما أورده بأسبابه من أن " عبارة المحل التجاري تشمل كل مكان يباشر
فيه المستأجر حرفة أو مهنة تدر عليه ربحا 000 كمكاتب السمسرة ومكتب المحامي وعيادات
الأطباء 000 فلا تقتصر على المكان الذي تباشر فيه التجارة بمعناها الضيق 000" فإنه
يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ، وقد حجية هذا الخطأ عن بحث ما إذا كان المستأجر
الأصلي كان يستغل عين النزاع فى استقبال العملاء الذين يقصدونه كخبير مثمن ، كقول
الطاعن والذي اعتنقه الحكم المستأنف ، أو كصالة مزادات كما يقول المطعون ضدهم ، مما
يعيبه – فضلا عن الخطأ فى تطبيق القانون – بالقصور فى التسبيب ، مما يتعين معه نقض
الحكم لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.



[ الطعن رقم 1031 لسنه 48 ق
جلسة 10/11/1983 ]






( أن النص فى الفقرة
الثانية من المادة 594 من القانون المدني على أنه " إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار
أنشئ به مصنع أو متجر واقتصت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز
للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي بإبقاء الإيجار " يدل – وعلى ما جري
عليه قضاء هذه المحكمة – على أن المشرع أجاز التجاوز عن الشرط المانع وأباح
للمستأجر التنازل عن الإيجار على خلافه متى كان الشيء المؤجر عقارا مملوكا لشخص
وأنشأ فيه المستأجر محلا تجاريا سواء كان متجر أو مصنعا ، يشرط أن يثبت الصفة
التجارية للنشاط الذي كان يزاوله المتنازل وقت إتمامه بيع المتجر أو المصنع ، مما
مفاده أنه يجب لاعتبار المحل تجاريا فى معني المادة 594 مدني سالفة الذكر أن يكون
مستغلا فى نشاط تجاري قوامه الاشتغال بأعمال وأغراض تجارية فإذا كان غير ذلك بأن
انتفت عن نشاط مستغله الصفة التجارية فإنه يخرج عن مجال هذه المادة ، إذ كان ذلك
وكان المقرر أن المتجر فى معني المادة 594 من القانون المدني هو منقول معنوي يشمل
مقومات معنوية منها حق الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية والحق فى الإجارة والرخص
والإجازات وحقوق الملكية الأدبية والفنية والصناعية ومقومات مادية أهمها المهمات
كآلات المصنع والأثاث التجاري والسلع ، ويتحتم حتى يقوم بيع المتجر أن يتضمن حق
الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية دون باقي المقومات المعنوية أو المادية ، فان
الحكم المطعون فيه إذا أقام قضاءه على أن " الثابت بالأوراق وبإقرار المستأنف نفسه
فى جميع مراحل التقاضي وبصحيفة الاستئناف أن المستأجر الأصلي لم يزاول ثمة نشاط
تجاري أو خلافه بالعين المؤجرة التي استأجرها لكي يتخذ منها مكتبا تجاريا كما جاء
فى عقد إيجارها وقد خلت الأوراق أيضا من ماهية هذا العمل التجاري الذي كان يزمع
المستأنف عليه الثاني مزاولته فى تلك العين وما هي مقوماته المادية والمعنوية الذي
ذكرها فى عقد البيع 000" فإنه لا يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ، وأما النعي على
الحكم بمخالفة الثابت فى الوراق بالنسبة لما اعتبره إقرارا من الطاعن بعدم ممارسته
النشاط التجاري قبل البيع فهو مردود بأن للمحكمة أن تأخذ بالدليل المستمد مما يصدر
عنه من إقرار فى مجلس القضاء بصرف النظر عما كان يستهدفه منه طالما أنها لم تخرج عن
فحوى العبارات الصادرة منه ويكون النعي على الحكم المطعون فيه بالخطأ فى تطبيق
القانون ومخالفة الثابت بالأوراق فى غير محله.



[ الطعن رقم 586 لسنه 49 ق
جلسة 21/6/1984 ]






سادساً 000 حــق ورثة
المستـأجر فى الامتـداد القانونـي لعقد الإيجار






الأساس القانوني لحق ورثة
المتاجر الأصلي في البقاء في العين المؤجرة



( لا ينتهي الإيجار بموت
المؤجر ولا بموت المستأجر )



[ المادة 601 فقرة 1 من
القانون المدنى ]






عقد الإيجار الخاضع لأحكام
القانون المدنى لا ينقضى بموت أحد عاقدية المؤجر أو المستأجر ومقتض ذلك أن عقد
الإيجار يظل نافذا بين الورثة سواء ورثة المؤجر أو ورثة المستأجر إلى أن تنقضي
المدة المحددة له قانونا ، وبالتالي تنتقل التزامات العقد إلى الورثة الشرعيين
فيلزم ورثة المؤجر بتمكين المستأجر أو ورثته من الانتفاع بالعين كالتزام أساس
وجوهري ، وفى المقابل يلتزم المستأجر أو ورثته بأداء القيمة الإيجارية
.






مفهوم امتداد عقد الإيجار
في ظل قواعد القانون المدني



مفهوم الامتداد فى ظل قواعد
القانون المدني لا يعنى وكما كان الوضع فى قوانين الإيجارات الاستثنائية امتداد
تلقائي دون حد أقصى للمدة ، بل امتداد العقد حتى ينتهى بانتهاء المدة المقررة له
.






التعاقد لأسباب شخصية -
التعاقد لاعتبارات خاصة



أثر ذلك على الامتداد
القانوني لعقد الإيجار






( إذا لم يعقد الإيجارية
إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات جاز لورثته أو للمؤجر
أن يطلب إنهاء العقد )



[ المادة 602 من القانون
المدنى ]






- لما كان الأصل فى عقد
الإيجار أنه من العقود المالية والتي لا تبرم عادة لاعتبارات خاصة ( حرفة المستأجر
- شخصيته ) فإن عقد الإيجار لا ينتهى قانونا بموت أحد المتعاقدين بل يظل نافذا
مولدا لإثارة إلى أن تنقضي مدته .



والتساؤل


العقود المحررة لأسباب
خاصة - العقود المحررة بسبب حرفة المستأجر






- إذا كان الإيجار معقوداً
بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات خاصة فإن الإيجار وأن كان لا ينتهي بقوة القانون
فأنه يجب أن يطلب إنهاؤه .






( إذا لم يعقد الإيجار إلا
بسب حرقة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات جاز لورثته أو للمؤجر أن
يطلبوا إنهاء العقد )



[ المادة 602 من القانون
المدنى ]






(00 إذا كان الإيجار قد عقد
لاعتبارات شخصية في المستأجر ، كما لو أجرت العين لتكون مكتب محام أو عيادة طبيب ،
وكما فى عقد الزراعة فيجوز لورثة المستأجر أن يطلب إنهاء العقد [ من المذكرة
الإيضاحية للقانون ]






خلاصة القول 000 وعلى حد
تعبير الأستاذ / سيد أبو اليزيد المحامى* " أن الإيجار لا ينتهى بموت المستأجر
وأن الحقوق الناشئة عن العقد والالتزامات المترتبة عليه تنتقل إلى ورثته وأن كان
يحق لهم طلب إنهائه إاذ كان لم إلا بسبب حرفة مورثهم أو لاعتبارات أخرى متعلقة
بشخصه .






لذا يكون فى استمرار
الإيجار رغم عدم توافر القدرة لدى ورثته على استعمال الشيء المؤجرة فيما أجر
لتحقيقه من أعراض إعنات لهم رأى المشرع إعفائهم منه كما يحق للمؤجر طلب الإنهاء إذا
كانت الاعتبارات الشخصية فى المستأجر هى التي دفعت المؤجر إلى التعاقد معه بحيث لا
يصلح ورثته للحلول محله فى تحقيق الغرض من الإيجار






****************


سابعاً 000 حق المستأجر فى
إبدال وحدته السكينة مع مستأجر آخر



- مبدأ حرية التعاقد وسلطان
الإرادة والذي يعد قانون المتعاقدين يجيز لهما تضمن عقدهما ما يترأى لهما من شروط ،
مادامت غير مخالفة للنظام العام كقيد هام وطبيعي يرد على كل تصرف أو سلوك إنساني
.






والتساؤل 0000 هل يجوز تضم
عقد الإيجار ما يجيز للمستأجر التنازل عن وحدته السكنية بإبدالها بغيرها
000؟






- الواقع أن التقنين المدنى
لم يورد ما يخص هذا الموضوع أو يحكمه بمعنى أن القانون لم يحظرة وبالتالي يعد أمرا
مباحاً وأن لم تتضمنه نصوص القانون ، لذا يجوز أن يتضمن عقد الإيجار ما يجيز
للمستأجر إبدال وحدته السكينة مع أخر .



- ويلاحظ أن إعمال هذا الحق
يقتضي النص عليه صراحة ، إما فى حالة عدم النص عليه فلا يجوز الإبدال . أساس ذلك .
أن المشرع لم يجعل الإبدال فى الوحدات السكينة أحد حقوق المستأجر الثابتة بموجب عقد
الإيجار ونرى خطأ قياس إبدال الوحدات السكينة على حق التنازل عن الإيجار والتأجير
من الباطن ذلك أن المشرع نص صراحة على اعتبار التنازل عن الإيجار والتأجير من
الباطن أحد حقوق المستأجر وإذا أراد المتعاقدان خلاف ذلك وتحديدا المؤجر فلزم النص
على ذلك بصلب العقد .






الحكم بعدم
دستورية



إبدال الوحدات السكنية فى
ظل قوانين الإيجارات الاستثنائية






بتاريخ 4/10/1977 قضت
المحكمة الدستورية العليا فى الدعوى رقم 71 لسنة 19 قضائية ( دستورية ) بعدم
دستورية إبدال المستأجرين للوحدات السكنية فى قوانين الإيجار الاستثنائية وقد تأسس
القضاء بعدم الدستورية على مخالفة هذا الحق فى الإبدال لطبيعة الروابط الإيجارية
والتي تقوم أساسا على الإرادة إرادة المؤجر والمستأجر فالعلاقة الايجارية علاقة
إرادية بحتة ، فإذا جرد المشرع الإرادة من كل دور فى مجال تكوين العلاقة الإيجارية
كان تنظيمها منافياً لطبيعتها ومخالفا للدستور.



المحكمة الدستورية
العليا



عدم دستورية تبادل الوحدات
السكنية



بين المستأجرين





باسم الشعب


المحكمة الدستورية
العليا



( الجريدة الرسمية 42 فى 16
اكتوبر 1997 )



بالجلسة العلنية المنعقدة
يوم السبت 4 أكتوبر 1977 الموافق 2 جمادى الأخرى سنة 1418هـ






برئاسة السيد المستشار
الدكتور عوض محمد عوض المر 000 رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين :- عبد
الرحمن نصير والدكتور عبد المجيد فياض وماهر أحمد البحيري ومحمد على سيف الدين
وعدلي محمود منصور ومحمد القادر عبد الله .






وحضور السيد المستشار
الدكتور / حنفى على جبالى 000 رئيس هيئة المفوضين .



وحضور السيد / حمدى أنور
صابر 000 أمين السر .






" أصدرت الحكم الأتى
"



فى القضية المقيدة بجدول
المحكمة الدستورية العليا برقم 71 لسنة 1919 قضائية



( دستورية )


المقامة من


السيد / إسماعيل أحمد
إسماعيل






ضــــد


1. السيد / رئيس الجمهورية
وأخرين 2. السيد / رئيس مجلس الوزراء



3. السيد / احمد عبد المالك
عبد الله 4. السيده / درية عواد عبد الغنى



5. السيد / هشام سمير فهمى
سليمان 6. السيد / سيد إبراهيم كوسبر 7. السيده / حكمت إبراهيم سيد كوسبر
8. السيده / نظله إبراهيم كوسبر



9. السيد / أحمد إبراهيم
سيد كوسبر 10. السيد / عبد الحميد إبراهيم كوسبر



11. السيده / ملكة إبرايه
سيد كوسبر 12. السيده / عنايات إبراهيم كوسبر






الإجراءات


فى التاسع من إبريل سنة
1996 أودع المدعى قلم كتاب المحكمة صحيفة الدعوى الماثلة طالبا فى ختامها الحكم
بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة السابعة من القانون رقم 49 لنسة 1977
بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.



قدمت هيئة قضايا الدولة
مذكرة طلبت فيها الحكم برفض الدعوى .



وبعد تحضير الدعوى أودعت
هيئة المفوضين تقريرا رأيما .



ونظرت الدعوى على النحو
المبين بمحضر الجلسة وقررت المحكمة إصدار الحكم بجلسة اليوم .



المحكمة


بعد الإطلاع على الوراق
والمداولة



- حيث أن الوقائع - حسبما
يبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق تتصل فى أن المدعى عليها الرابعة ونجلها المدعى
عليه الخامس كانتا يقيمان فى وحدة سكينة بعقار المدعى بدائرة قسم مصر القديمة وقد
أبرمه مع المدعى عليه الثالث المقيم بالدور الأراضي بالزمالك بالعقار المملوك
المدعى عليهم من السادس إلى الأخير عقدا تبادلا وبمقتضاه مسكينها المؤجرين على سند
من مقتضيات الحالة الصحية للمدعى عليها الرابعة وتغير الظروف الاجتماعية للمدعى
عليه الثالث لازدياد عدد أفراد أسرته وقد أخطر المتادلان ملاك العقارين بصورة من
عقد التبادل وبميستنداتهما التى تؤكد حقهما فى غجرائه وذلك وفقا لأحكام اللائحة
التنفيذية للقانون رقم 49 لسنة 1977 ، وبعد مضى أكثر من ثلاثين يوما على هذا
الأخطار دون رد من الملاك بقبول التبادل أثام المتبادلان ضدهم الدعوى رقم 629 لسنة
1995 إيجارات كلى جنوب القاهرة وأثناء نظرها دفع المدعى فى الدعوى الماثلة بعدم
دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى " أن تأجير
وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وإذا قرت محكمة الموضوع جدية
الدفع وصرحت بالطعن بعدم الدستورية فقد أقام المدعى الدعوى الماثلة .



وحيث أن الفقرة الثالثة من
المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين
المؤجر والمستأجر تنص على ما يلى :



( وفى البلد الواحد يجوز
تبادل الوحدات السكنية بين مستاجر وأخر وذلك فى البلاد وبين الحياء وطبقا للحالات
ووفقا للقواعد والشروط والإجراءات والضمانات التى يحددها قرار وزير الإسكان
والتعمير )






- عملا باللائحة التنفيذية
لهذا القانون الصادر بها قرار وزير الإسكان والتعمير رقم 99 لسنة 1978 فإن تبادل
الوحدات السكنية بالتطبيق لأحكام الفقرة الثالثة المشار إليها يتم فى الأحوال التى
حددتها وهى :-



أولاً :-


...............................................................................................................





ثانيا :- أن تستلزم الحالة
الصحية لكل من المستأجر راغبى التبادل أو كليهما الانتقال من مسكنه إلى أخر أكثر
ملائمة لظروفة الصحية التى لا يجوز إثباتها إلا بتقرير قاطع من طبيين متخصصين
متضامنا بيانا دقيقا بها واقتضائها من تغيير المسكن بسببها .






ثالثا :- أن يقع تغيير فى
الأوضاع الاجتماعية لأحد لراغبى التبادل من مأجرين أو كليهما ويندج تحتها تغيير حجم
الأسرة وما يقتضيه من ضيق او تساع مسمنها .






ويكون التبادل فى الحالتين
المنصوص عليهما فى ثانيا وثالثا فى عواصم المحافظات وغيرها من البلاد التى تسري
فيها أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 سواء أكان ذلك فى عقار واحد أو
بين عقار وأخر داخل البلدة الواحدة .






- وتشترط المادة 4 من
اللائحة التنفيذية للقانون لإجراء التبادل - قبل البدء فيه - وفاء كل من المستأجرين
الراغبين فى التبادل بالتزاماته المالية الناشئة عن عقد الإجارة وفيما عدا التبادل
بسبب مقتضيات الحالة الصحية المبينه فى البند ( ثانيا ) يشترط لجواز التبادل انقضاء
سنه كاملة على الأقل على إقامة كل مستأجر فى مسكنه قبل البدء فى إجراءات التبادل
ويبقى المستأجران ضامنين متضامنين - كل منهما قبل الأخر وفى مواجهة المؤجر - إبقاء
التزاماتها المالية الناشئة عن عقد الإيجار وذلك لمدة سنتين من تاريخ إتمام التبادل
.






- وعملا بالمادة 5 من
اللائحة التنفيذية يحرر المستأجران راغبا التبادل خمس نسخ من النموذج الخاص بذلك
والمرفق بهذه اللائحة يخطوان مالكى العقارين المراد التبادل فيهما بنسخة من هذا
النموذج علىأن تكون موقعا عليها منهما ومرفق مستنداتها التى تؤكد صحة بياناتها وعلى
كل من الملاك وخلال ثلاثين يوما من تاريخ أخطاره برغبه المستأجرين إبلاغهما بكتاب
موصى مصحوب بعلم الوصول برأيه فى طلباتهم ويعتبر انقضاء هذه المدة دون رد من قبله
بمثابة رفض للتنازل .






- وتقضى المادتان 6 ، 7 من
هذه اللائحة بأن يتنازل كل من المستأجرين راغبى التبادل عن عقد الإيجار الخاص به
إلى المستأجر الأخر وذلك بعد رضاء الملاك أو صدور حكم من القضاء بالتبادل ويقوم
الحكم الصادر لصالح المستأجرين مقام اللازم لإثبات التبادل .






- وحيث أن الفقرة من المادة
7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 كان قد تضمنها مشروع قانون عرض على مجلس الشعب
بجلسته المعقودة فى 19 يوليو 1977 إلا أن لجنة الشئون الدستورية والتشريعية لهذا
المجلى ارتأت ضرورة حذفها تأسيسا على انحيازها لصلحة مستأجرى الأعيان إضرارا
بأًصحابها الذين سلبهم المشرع الحق فى تحديد الأجرة وفرض عليهم امتداد الإجارة بعد
انتهاء مدتها وعرضهم كذلك لقيود صارمة نظم بها الروابط الإيجارية فى عديد من جانبها
ولم يبقى لهم بعد اذن إلا حق اختيار مستأجرالعين التى يملكونها فإذا اسقط المشرع
عنهم هذا الحق نالتهم مضار كثيرة يندرج تحتها أن يتحول المستاجرين إلى مستغلين إلى
مستغلين من خلال عمليات التبادل التى يجرونها ويفاجئون من يملكون من يملكون الأماكن
التى يشلغلونها بيد أن المجلس التى يجرونها ويفاجئون من يملكون الأماكن التى
يشغلونها بيد أن المجلس رفض إقرار ما أنتهت إليه لجنة الشئون الدستورية والتشريعية
وأعاد إدراج الفقرة الثالثة المشار غيها بنصها الوارد بمشروع الحكومة ثم
أقرها.






- وحيث أن المدعى ينعى على
الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 مخالفتها للمواد 2 ، 7 ،
33 ، 34 من الدستور وذلك من عدة أوجه حاصلها أن حكم الفقرة المطعون عليها يناقض
الشريعة الإسلامية فى أصولها الكلية ويتضمن إسقاطها للمكلية عن أصحابها بما فرضه
المشرع من قيود عليها وتحوير للإجارة عن طبيعتها الشخصية من خلال إعيار مقيما بها
فلا يكون إنفاذ التبادل قيما بين هاتين الوحدتين إلا إقحاما عليها لأشخاص لا تربطهم
بصلحبها صلة منطقية ، هذا فضلا عن أن هذا التبادل لا يتم فى الأعم من الأحوال إلا
مقابل مبالغ مالية باهظة يدفعها أحد المتبادلين لثانيهما ولا يحصلا ملوجر على شيء
منها .






- وحيث أن المصلحة الشخصية
المباشرة - وهى لقبول الدعوى الدستورية مناطها ارتباطها بصله منطقية بالمصلحة التى
يقوم بها النزاع الموضوعى وكان المدعى وأن قصر الدفع بعدم الدستور الذى أبداه أمام
محكمة الموضوع على حكم الفقرة الثالثة م المادة 7 من الثانون رقم 49 لسنة 1977 فى
شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر إلا أن الخصومة
الدستورية الماثلة لا تكتمل عناصرها بعيدا عن الشروط والأوضاع التى نظم وزير
الإسكان والتبادل من خلالها وهو ما يعنى تكوينها مع الفقرة المطعون عليها كلا لا
يتجزأ .






- وحيث أن مؤدى الأحكام
التى تضمنتها الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1979 - وفى إطار
ربطها بلائحة التنفيذية لهذا القانون - أن تبادل الوحدات السكنية فيما بين مستأجرى
يرغبان فيه ليس عملا رضائيا بل يقع فى الأحوال التى حددتها اللائحة النفيذية
وبالشروط التى عينتها ووفق الأوضاع الإجرائية التى حددتها . ومن ثم يكون نص القانون
مصدرا مباشرا لتبادل الوحدات السكينة يحيط بالأحوال والشروط والأوضاع التى يتم فيها
فلا يحول دون نفاذه اعتراض أصحابها عليه كلما توافرت الواقعة إلى اعتبرها المشرع
مصدرا للحق فيه . وهو ما يعنى أن الحق فى التبادل لا ينشأ إلا من النصوص القانونية
التى تستنهضها إرادة مستأجرين توفقا على إجراء التبادل وأراد أن يتماه وفقا
لأحكامها فلا يدور إلا معها .






- وحيث المادة 144 من
الدستور تقضى بأن لرئيس الجمهورية إصدار اللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين بما ليس
فيه تعديل أو تعطيل لها أو إعفاء من تنفيذها وله أن يفوض غيره فى إصدارها ويجوز أن
يعين القانون من يصدر القرارات اللازمة لتنفيذه






- وحيث أن من المقرر أنه لا
يجوز للسلطة التشريعية - فى ممارستها لاختصاصاتها فى مجال إقرار الوقانين أن تتخلى
بنفسها عنها إهمالا من جانبها بنص المادة 86 من الدستور التى تعهد إليها أصلا
بالمهام التشريعية وتخول السلطة التنفيذية مباشرتها إلا استثناء ان وفى الحدود
الضيقة التى بينتا نصوص الدستور حصرا ويندرج تحتها إصدار اللوائح اللازمة لتنفيذ
القوانين التى لا يدخل فى مفهومها توليها ابتداء تنظيم مسائل حلا القانون من بيان
الإطار العام التى يحكمها فلا تفصل اللائحة عندئذ أحكاما زوردها المشرع إجاملا
ولكنها تشرع ابتداء من خلال نصوص جدية لا يمكن إسنادها إلى القانون وبها تخرج
اللائحة عن الحدود التى ضبطتها بها المادة 144 من الدستور .






- وحيث أن قضاء هذه المحكمة
قد جرى على أنه متى عهد القانون إلى جهة بذاتها بتنفيذ أحكامة كان إجراؤه مما تستقل
به هذه الجهة دون غيرها وكان قانون بيع وتأجير الأماكن قد أورد نص الفقرة الثالثة
المطعون عليها مجيزا بموجبها تبادل الوحدات السكنية فى البلد الواحد بين مستأجر
وأخر ومتسليا من تحديد القيود والضوابط التى يباشر هذا الحق على ضوئها حتى فى
خطوطها الرئيسية تاركا إحداثها - لا تفصلها - للائحة تنفيذية يصدرها الإجرائية التى
يلتزمها وكذلك ضماناته وكان ذلك مؤداه أنه فيما خلا مبدأ جواز التبادل فى البلد
الواحد الذى تقرر بالفقرة المطعون عليها فإن أسس هذا التبادل والقواعد التى يقوم
عليها وإجراءاتها ظل بيد السلطة التفيذية تتولاه من خلال على لائحته تصدرها فلا تكن
أحكامها تنفيذا لقانون قائم بل تشريعا مبتدأ يؤثر على الأخص فى حرية التعاقد والحق
فى الملكية وهما من الحقوق التى كلفها الدستور .






- وحيث أن من المقرر كذلك
أن حرية التعاقد فوق كونها من الخصائص الجوهرية للحرية الشخصية أنها كذلك وثيقة
الصلة بالحق فى المكلية وذلك بالنشر إلى الحقوق التى ترتبها العقود فيما بين
أطرافها أيا كان المدين بأدائها .






- وحيث أن السلطة التشريعية
وأن ساغ لهذا استثناء أن تتناول أنواعها من العقود لتحيط بعض جوانبها بتنظيم أمر
يكون مستندا إلى مصلحة مشروعة إلا أن هذه السلطة ذاتها لا يسعها أن تهدم الدائرة
التى تباشرها فيها الإرادة حركتها فلا يكون لسلطانها بعد هدمها من أثر ذلك أن
افرادة وأن لم يكن دورها كاملا فى تكوين القعود وتحديد الأثار التى ترتبها إلا أن
الدائرة المنطقية التى تعمل الإرادة الحرة فى نطاقها لا يجوز اغتيالها بتمامها وإلا
كان ذلك إنها لوجودها ومحوا كاملا للحرية الشخصية فى واحد من أكثر مجالاتها تعبيرا
عنها ممثلا فى إراداة الاختيار استقالا عن الأخرين بما يصون لهذه الحرية مقومات
فعاليتها .






- وحيث أن الصل فى الروابط
الإيجارية أن الإرادة هى التى تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور فى مجال تكوين
هذه الروابط وتحديد أثارها كان تنظيمها أمراض منافيا لطبيعتها .






- ومن البديهى أن القيود
التى فرضها المشرع على الإجارة اقتضاها أزمه الإسكان وحدة ضغوطها وضرورة التدخل
لمواجهتها بتدابير استثنائية تعتبر من قبيل التنظيم الخاص لموضوعها وقد أصابها هذا
التنظيم الخاص فى كثير من جوابنها مقيدا عمل الإرادة فى مجالها وعلى الأخص فى مجال
تحديد الأجرة وامتداد العقد بقوة القانون إلا أن الإجارة تظل - حتى مع وجود هذا
التنظيم الخاص - تصرفا قانونيا ناشئا عن حرية التعاقد التى أهدرتها لانصوص المطعون
فيها من خلال إنفاذها التبادل بقوة القانون فى شئون الأعيان التى تعلق بها فلا تكون
الإجارة عقدا يقوم على التراضى بل غملاء يناقض أسسها ويقوضها .






- وحيث ان قضاء هذه المحكمة
مطرد على أن صون الدستور للملكية الخاصة مؤداه أن المشرع لا يجوز أن يجردها من
لوازمها ولا أن يفصل عنها أجزائها ولا أن ينتقص من أصلها أو بعدل من طبيعتها أو
يزيلها ولا أن يقيد من مباشرة الحقوق المتفرعة عنها فى غير ضرورة تقتضيها وظيفتها
الاجتماعية وكان ضمان وظيفتها هذه بفترض إلا ترهق القيو التى يفرضها المشرع عليها
جوهر بنيانها ولا أن يكون من شانهما حرمان أصحابها من تقرير صور الانتفاع بها وكان
صون الملكية وأعاقتها لا يجتمعان فإن هدمها من خلال قيود ترهقها ينحل عصفا بها
منافيا للحق فيها .



- وحيث ان قضاء هذه المحكمة
قد جرى كذلك على ان الملكية لا تعتبر حقا مطلقا وليس لها من الحماية ما يجاوز
الانتفاع المشروع بعناصرها ومن ثم جاز تحملها ببعض القيود التى يقتضيها صون وظيفتها
الاجتماعية التى لا يجوز ان يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية من ثمارها أو منتجاتها
أو ملحقاتها وكان الدستر فقد كفل للملكية حرمتها بقانون يوازن به المشرع حقوق
أصحابها بما يراه من المصالح أولى بالاعتبار وكانت الفقرة المطعون عليها التى تضمنا
قانون الإسكان لا تتناول غير أصل الحق فى التبادل فى البلد الواحد على أن تحدد
اللائحة التنفيذية الأحوال التى يتم فيها التبادل وشروط إقاذه فإن التنظيم الوارد
بها لحق الملكية يكون متضمنا فرض عليها تنال من محتواها وعلى الأخص من خلال الأثار
التى ترتبها فى مجال استعمالها .






- وحيث أن التبادل المقرر
بالنصوص المطعون عليها ليس إلا تنازلا رخص به المشروع وبه يحل كل متبادل محل نظيره
فى الوحدة قانونيا كثيرا ما يقترن بمقابل يختص به أحدهما ولا يعود شيء منه - وأيا
كان مقداره - على من يملكها مما يخل بتساؤيهم مع نظائرهم فى شأن الحقوق التى
يستعدونها من تناول المستأجر الصلى عن الإجارة إلى غيره وفقا لنص المادة 20 من
القانون 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم
العلاقة بين المالك والمستأجر وذلك أن من يؤجرون أعيانا يملكونها بالخيار وفقا
لحكمها بين اعتماد تنازل مستأجرها عن إجارتها مع الحصول من المتنازل على 5% من
مقابل التنازل المعروض عليه أو رفض هذا التنازل استقالا منهم بالعين المؤجرة من دون
المتنازل على أن يؤدى إليه مالكا عندئذ النسبة ذاتها من المعروض عليه مقابلا
للتنازل عنها .



- ولا كذلك الفقرة المطعون
عليها شكلا مضمونها بالائحة التنفيذية - لأنها تجعل تبادل الأعيان المؤجرة وفقا
لأحكامها نافذا بقوة القانون فى شأن أصحابها ودون مقابل يعود عليهم من التنازل .
وليس ذلك إلا تمييزا منهيا عنه دستوريا بين فئتين تؤجران أعيانا تملكها إحداهما تلك
التى يتعلق التبادل بأعيانها وفقا للنصوص المطعون عليها وأخراها التى يكون التنازل
عن الإجارة منصرفا إلى أعيانها فى الحدود التى بينتها المادة 20 المشار إليه
.






- ولا يستقيم هذا التمييز
وقد افتقر إلى الأسس الموضوعية التى ينهض بها سويا ومبدأ تساويهم أمام القانون وفقا
لنص المادة 40 من الدستور التى تكفل صون محتواه باعتباره مدخلا للحرية وطريقا إلى
العدل والسلام الاجتماعى لا يجوز أن يعاق من خلال أعذار لا اعتبرا لها
.






- وحيث أن تبادل الأعيان
المؤجرة وفقا للنصوص المطعون عليها لا يحول دون انتقال منفافعها بين أكثر من مستأجر
يتعاقبون عليها اتصال بها كلما طرأ تغيير على الأوضاع التى قام عليها التبادل الأول
.






- فما يكون من الأعيان
المؤجرة بعيدا عن موقع العمل الأصلي قد يصير قريبا منه فى وقت لاحق ومن بادل عينا
بأخرى لاتساعها قد يظهر ضيقها من بعد ومن يبادل مستاجرا اعتل صحيا قد يعدو هو عليلا
فلا يبقي فى الوحدة التي انتقل إليها - والقرض انها يطابق أعلي - بل يبدلها بأخرى
توافق ظروفه الصحية الجديدة فلا يكون التبادل الأول اجراء نهائيا فى كل الأحوال بل
مسوغ جديد للتبادل فلا تخلص الاعيان المؤجرة لاصاحبها بل تتحدر حقوقهم بشانها الى
مرتبة الحقوق المحددة أهميتها مع انبساط سلطة المستأجرين عليها الى حد يخل بالملكية
الخاصة التي حرص الدستور على صونها تقديرا بان المزايا التي تنتجها هى التي تبلور
جوهرها فاذا انقض المشرع عليها صار أمرها صريما ومسها بذلك ضر عظيم.






- وحيث أن ما نص عليه
الدستور فى المادة 7 من قيام المجتمع على أساس من التضامن الاجتماعي يعني وحدة
الجماعة فى بنائها وتداخل مصالحة تصادمها وإمكان التوفيق بينها ومزاوجتها ببعض عند
تزاحمها واتصل أفرادها وترابطهم ليكون بعضهم لبعض ظهيرا فلا يتفرقون بددا او
يتناحرون طمعا او يتنابدون بغيا وهم بذلك شركاء فى مسئوليتهم قبلها لا يملكون
التنصل منها او اتخلي عنها وليس لفريق منهم بالتالي ان يتقدم على غيره انتهازا ولا
ان ينال من الحقوق قدرا منها يكون به - عدوانا - أكثر علوا وتتهيا معها تلك الحماية
التي ينبغي ان يلوذ بها ضغاؤهم ليجدوا فى كنفها الأمن والاستقرار وحيث
القرة.






- المطعون عليها - ومن خلال
مطلق انحيازها لمصلحة من يقررون التبادل - لا تقيم وزنا لتوازن علاقاتهم مع مؤجرتها
ولكنها تنحدر بها الى ما دون مسئوياتها المنطقية الى تكفل لعقود الايجار خصائصها
وكانت السلطة التقديرية التي يملكها المشرع فى مجال تنظيم الحقوق لا يجوز ان ينفلت
مداها بما يفقد الملكية مقوماتها وعلى الأخص من خلال اقتلاع مزاياها او تهميشها
تسترا بتنظيم الحقوق المؤجرين وكان المشرع ما قد تدخل بالقواعد التي فرضها أطار
لتبادل الانتفاع بالاعيان المؤجرة وكان المشرع ما قد تدخل بالقواعد التي فرضها اطار
لتبادل الانتفاع بالاعيان المؤجرة بما ينال من حق أصحابها فى مباشرة سلطتهم فى مجال
استعمالها وعلى الاخص عن طريق اختيارهم لمن يشغلونها مبلغا على مصالحهم حقوقا لا
ترجحها بل تزاحمها وتعلو عليها دون مقتضى قال يكون المستاجر إلا مناهضا مؤجرتها
متحفيا الحقوق المشروعة التي كان يجل أن يقتضيها ليكون صراعهما بديلا عن التعاون
بينهما مما يخل بتضامنها اجتماعيا وتوافق مصالحها اقتصاديا .



- وحيث أنه متى كان ما تقدم
فان الفقرة المطعون عليها تكون مخالفة لأحكام المواد 7 ، 32 ، 34 ، 40 ، 41 ، 86 ،
144 من الدستور.






فهذه الأسباب


حكمت المحكمة
:-



أولا :- بعدم دستورية
الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنه 1977 فى شان تاجير وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر.



ثانيا :- بسقوط أحكام
اللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بقرار وزير الاسكان والتعمير رقم 99 لسنه
1978 وذلك فى مجال تطبيقها بالنسبة الى تبادل الوحدات السكنية.



ثالثا :- بإلزام الحكومة
المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.






أمين السر
رئيس المحكمة










_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)   الجمعة أبريل 02, 2010 3:14 pm

بند 8 000 حرية المستأجر فى
إقامة مبنى يتكون من أكثر من ثلاث وحدات وحريته فى احتجاز أكثر من مسكن فى البلد
الواحد






حرية المستأجر فى إقامة
مبنى يتكون من أكثر قلاق طوابق



( وإذا أقام المستأجر مبنى
مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لاسئجاره يكون بالخيار بين
الاحتفاظ بمسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكة أو أحد أقاربه حتى الدرجة
الثابتة بالمبنى الذي إقامة بما لا يجاوز مثلى الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي
يستأجرها منه )



[ المادة 22 فقرت من
القانون رقم 136 لسن ة1981 ]






- لم تورد نصوص القانون
المدنى - الواجبة التطبيق على عقد لإيجار المحررة منذ 1/2/1996م أى قيد مشابه للقيد
الذي أوردة القانون رقم 136 لسنة 1981م بمادته رقم 22 ولذا فإن للمستأجر حرية كاملة
فى إقامة مبنى خاص له سواء تكون من ثلاث وحدات أو أكثر من ذلك ودون أن يكون ملزما
بتسكين مالك العقار الذى يستأجر أحد وحداته أو أحد من أقاربه .






حرية المستأجر فى احتجاز
أكثر من مسكن بالبلد الواحد



( لا يجوز للشخص أن يحتجز
فى البلد الواحد أكثر من مسكن دون مقتضى )



[ المادة 8 من القانون رقم
49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
]



- على خلاف الحظر الوارد
بنص المادة 8 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم
العلاقة بين المؤجر والمستأجر لا يوجد بين نصوص القانون المدنى ما يمنع المستأجر من
احتجازه أى عدد من الوحدات السكينة ولو كانت جميعها داخل بلد واحد ( محتفظة واحدة )
أو حتى داخل عقار واحد مادام المستأجر ملتزما بالوفاء بالتزاماته المترتبة على عقد
الإيجار .



المحكمة الدستورية
العليا



عدم دستورية تبادل الوحدات
السكنية



بين المستأجرين





باسم الشعب


المحكمة الدستورية
العليا



( الجريدة الرسمية 42 فى 16
اكتوبر 1997 )



بالجلسة العلنية المنعقدة
يوم السبت 4 أكتوبر 1977 الموافق 2 جمادى الأخرى سنة 1418هـ






برئاسة السيد المستشار
الدكتور عوض محمد عوض المر 000 رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين :- عبد
الرحمن نصير والدكتور عبد المجيد فياض وماهر أحمد البحيري ومحمد على سيف الدين
وعدلى محمود منصور ومحمد القادر عبد الله .






وحضور السيد المستشار
الدكتور / حنفى على جبالى 000 رئيس هيئة المفوضين .



وحضور السيد / حمدى أنور
صابر 000 أمين السر .






" أصدرت الحكم الأتى
"



فى القضية المقيدة بجدول
المحكمة الدستورية العليا برقم 71 لسنة 1919 قضائية ( دستورية )



المقامة من


السيد / إسماعيل أحمد
إسماعيل






ضد


1. السيد / رئيس الجمهورية
وأخرين 2. السيد / رئيس مجلس الوزراء



3. السيد / احمد عبد المالك
عبد الله 4. السيده / درية عواد عبد الغنى



5. السيد / هشام سمير فهمى
سليمان 6. السيد / سيد إبراهيم كوسبر 7. السيده / حكمت إبراهيم سيد كوسبر
8. السيده / نظله إبراهيم كوسبر



9. السيد / أحمد إبراهيم
سيد كوسبر 10. السيد / عبد الحميد إبراهيم كوسبر



11. السيده / ملكة إبرايه
سيد كوسبر 12. السيده / عنايات إبراهيم كوسبر






الإجراءات


فى التاسع من إبريل سنة
1996 أودع المدعى قلم كتاب المحكمة صحيفة الدعوى الماثلة طالبا فى ختامها الحكم
بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة السابعة من القانون رقم 49 لنسة 1977
بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.






قدمت هيئة قضايا الدولة
مذكرة طلبت فيها الحكم برفض الدعوى .



وبعد تحضير الدعوى أودعت
هيئة المفوضين تقريرا رأيما .



ونظرت الدعوى على النحو
المبين بمحضر الجلسة وقررت المحكمة إصدار الحكم بجلسة اليوم .






المحكمة


بعد الإطلاع على الوراق
والمداولة



- حيث ان الوقائع - حسبما
يبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق تتصل فى أن المدعى عليها الرابعة ونحلها المدعى
عليه الخامس كاتا يقيمان فى وحدة سكينة بعقار المدعى بدائرة قسم مصر القديمة وقد
أبرمة مع المدعى عليه الثالث المقيم بالدور الأراضى بالزمالك بالعقار المملوك
المدعى عليهم من السادس إلى الأخير عقدا تبادلا وبمقتضاه مسكينها المؤجرين على سند
من مقتضيات الحالة الصحية للمدعى عليها الرابعة وتغير الظروف الاجتماعية للمدعى
عليه الثالث لازدياد عدد أفراد أسرته وقد أخطر المتادلان ملاك العقارين بصورة من
عقد التبادل وبميستنداتهما التى تؤكد حقهما فى غجرائه وذلك وفقا لأحكام اللائحة
التنفيذية للقانون رقم 49 لسنة 1977 ، وبعد مضى أكثر من ثلاثين يوما على هذا
الأخطار دون رد من الملاك بقبول التبادل أثام المتبادلان ضدهم الدعوى رقم 629 لسنة
1995 إيجارات كلى جنوب القاهرة وأثناء نظرها دفع المدعى فى الدعوى الماثلة بعدم
دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى " أن تأجير
وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وإذا قرت محكمة الموضوع جدية
الدفع وصرحت بالطعن بعدم الدستورية فقد أقام المدعى الدعوى الماثلة .






- وحيث أن الفقرة الثالثة
من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة
بين المؤجر والمستأجر تنص على ما يلى :






( وفى البلد الواحد يجوز
تبادل الوحدات السكنية بين مستاجر وأخر وذلك فى البلاد وبين الحياء وطبقا للحالات
ووفقا للقواعد والشروط والإجراءات والضمانات التى يحددها قرار وزير الإسكان
والتعمير )






- عملا باللائحة التنفيذية
لهذا القانون الصادر بها قرار وزير الإسكان والتعمير رقم 99 لنسة 1978 فإن تبادل
الوحدات السكنية بالتطبيق لأحكام الفقرة الثالثة المشار إليها يتم فى الأحوال التى
حددتها وهى :-



أولاً :-


...............................................................................................................





ثانيا :- أن تستلزم الحالة
الصحية لكل من المستأجر راغبى التبادل أو كليهما الانتقال من مسكنه إلى أخر أكثر
ملائمة لظروفة الصحية التى لا يجوز إثباتها إلا بتقرير قاطع من طبيين متخصصين
متضامنا بيانا دقيقا بها واقتضائها من تغيير المسكن بسببها .






ثالثا :- أن يقع تغيير فى
الأوضاع الاجتماعية لأحد لراغبى التبادل من مأجرين أو كليهما ويندج تحتها تغيير حجم
الأسرة وما يقتضيه من ضيق او تساع مسمنها .






ويكون التبادل فى الحالتين
المنصوص عليهما فى ثانيا وثالثا فى عواصم المحافظات وغيرها من البلاد التى تسري
فيها أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 سواء أكان ذلك فى عقار واحد أو
بين عقار وأخر داخل البلدة الواحدة .






- وتشترط المادة 4 من
اللائحة التنفيذية للقانون لجراء التبادل - قبل البدء فيه - وفاء كل من المستأجرين
الراغبين فى التبادل بالتزاماته المالية الناشئة عن عقد الإجارة وفيما عدا التبادل
بسبب مقتضيات الحالة الصحية المبينه فى البند ( ثانيا ) يشترط لجواز التبادل انقضاء
سنه كاملة على الأقل على إقامة كل مستأجر فى مسكنه قبل البدء فى إجراءات التبادل
ويبقى المستأجران ضامنين متضامنين - كل منهما قبل الأخر وفى مواجهة المؤجر - إبقاء
التزاماتها المالية الناشئة عن عقد الإيجار وذلك لمدة سنتين من تاريخ إتمام التبادل
.






- وعملا بالمادة 5 من
اللائحة التنفيذية يحرر المستأجران راغبا التبادل خمس نسخ من النموذج الخاص بذلك
والمرفق بهذه اللائحة يخطوان مالكى العقارين المراد التبادل فيهما بنسخة من هذا
النموذج علىأن تكون موقعا عليها منهما ومرفق مستنداتها التى تؤكد صحة بياناتها وعلى
كل من الملاك وخلال ثلاثين يوما من تاريخ أخطاره برغبه المستأجرين إبلاغهما بكتاب
موصى مصحوب بعلم الوصول برأيه فى طلباتهم ويعتبر انقضاء هذه المدة دون رد من قبله
بمثابة رفض للتنازل .






- وتقضى المادتان 6 ، 7 من
هذه اللائحة بأن يتنازل كل من المستأجرين راغبى التبادل عن عقد الإيجار الخاص به
إلى المستأجر الأخر وذلك بعد رضاء الملاك أو صدور حكم من القضاء بالتبادل ويقوم
الحكم الصادر لصالح المستأجرين مقام اللازم لإثبات التبادل .






- وحيث أن الفقرة من المادة
7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 كان قد تضمنها مشروع قانون عرض على مجلس الشعب
بجلسته المعقودة فى 19 يوليو 1977 إلا أن لجنة الشئون الدستورية والتشريعية لهذا
المجلى ارتأت ضرورة حذفها تأسيسا على انحيازها لصلحة مستأجرى الأعيان إضرارا
بأًصحابها الذين سلبهم المشرع الحق فى تحديد الأجرة وفرض عليهم امتداد الإجارة بعد
انتهاء مدتها وعرضهم كذلك لقيود صارمة نظم بها الروابط الإيجارية فى عديد من جانبها
ولم يبقى لهم بعد اذن إلا حق اختيار مستأجرالعين التى يملكونها فإذا اسقط المشرع
عنهم هذا الحق نالتهم مضار كثيرة يندرج تحتها أن يتحول المستأجرين إلى مستغلين إلى
مستغلين من خلال عمليات التبادل التى يجرونها ويفاجئون من يملكون من يملكون الأماكن
التى يشلغلونها بيد أن المجلس التى يجرونها ويفاجئون من يملكون الأماكن التى
يشغلونها بيد أن المجلس رفض إقرار ما أنتهت إليه لجنة الشئون الدستورية والتشريعية
وأعاد إدراج الفقرة الثالثة المشار غيها بنصها الوارد بمشروع الحكومة ثم
أقرها.






- وحيث أن المدعى ينعى على
الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 مخالفتها للمواد 2 ، 7 ،
33 ، 34 من الدستور وذلك من عدة أوجه حاصلها أن حكم الفقرة المطعون عليها يناقض
الشريعة الإسلامية فى أصولها الكلية ويتضمن إسقاطها للمكلية عن أصحابها بما فرضه
المشرع من قيود عليها وتحوير للإجارة عن طبيعتها الشخصية من خلال إعيار مقيما بها
فلا يكون إنفاذ التبادل قيما بين هاتين الوحدتين إلا إقحاما عليها لأشخاص لا تربطهم
بصلحبها صلة منطقية ، هذا فضلا عن أن هذا التبادل لا يتم فى الأعم من الأحوال إلا
مقابل مبالغ مالية باهظة يدفعها أحد المتبادلين لثانيهما ولا يحصلا ملوجر على شيء
منها .






- وحيث أن المصلحة الشخصية
المباشرة - وهى لقبول الدعوى الدستورية مناطها ارتباطها بصله منطقية بالمصلحة التى
يقوم بها النزاع الموضوعى وكان المدعى وأن قصر الدفع بعدم الدستور الذى أبداه أمام
محكمة الموضوع على حكم الفقرة الثالثة م المادة 7 من الثانون رقم 49 لسنة 1977 فى
شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر إلا أن الخصومة
الدستورية الماثلة لا تكتمل عناصرها بعيدا عن الشروط والأوضاع التى نظم وزير
الإسكان والتبادل من خلالها وهو ما يعنى تكوينها مع الفقرة المطعون عليها كلا لا
يتجزأ .






- وحيث أن مؤدى الأحكام
التى تضمنتها الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1979 - وفى إطار
ربطها بلائحة التنفيذية لهذا القانون - أن تبادل الوحدات السكنية فيما بين مستأجرى
يرغبان فيه ليس عملا رضائيا بل يقع فى الأحوال التى حددتها اللائحة النفيذية
وبالشروط التى عينتها ووفق الأوضاع الإجرائية التى حددتها . ومن ثم يكون نص القانون
مصدرا مباشرا لتبادل الوحدات السكينة يحيط بالأحوال والشروط والأوضاع التى يتم فيها
فلا يحول دون نفاذه اعتراض أصحابها عليه كلما توافرت الواقعة إلى اعتبرها المشرع
مصدرا للحق فيه . وهو ما يعنى أن الحق فى التبادل لا ينشأ إلا من النصوص القانونية
التى تستنهضها إرادة مستأجرين توفقا على إجراء التبادل وأراد أن يتماه وفقا
لأحكامها فلا يدور إلا معها .






- وحيث المادة 144 من
الدستور تقضى بأن لرئيس الجمهورية إصدار اللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين بما ليس
فيه تعديل أو تعطيل لها أو إعفاء من تنفيذها وله أن يفوض غيره فى إصدارها ويجوز أن
يعين القانون من يصدر القرارات اللازمة لتنفيذه






- وحيث أن من المقرر أنه لا
يجوز للسلطة التشريعية - فى ممارستها لاختصاصاتها فى مجال إقرار الوقانين أن تتخلى
بنفسها عنها إهمالا من جانبها بنص المادة 86 من الدستور التى تعهد إليها أصلا
بالمهام التشريعية وتخول السلطة التنفيذية مباشرتها إلا استثناء ان وفى الحدود
الضيقة التى بينتا نصوص الدستور حصرا ويندرج تحتها إصدار اللوائح اللازمة لتنفيذ
القوانين التى لا يدخل فى مفهومها توليها ابتداء تنظيم مسائل حلا القانون من بيان
الإطار العام التى يحكمها فلا تفصل اللائحة عندئذ أحكاما زوردها المشرع إجاملا
ولكنها تشرع ابتداء من خلال نصوص جدية لا يمكن إسنادها إلى القانون وبها تخرج
اللائحة عن الحدود التى ضبطتها بها المادة 144 من الدستور .






- وحيث أن قضاء هذه المحكمة
قد جرى على أنه متى عهد القانون إلى جهة بذاتها بتنفيذ أحكامة كان إجراؤه مما تستقل
به هذه الجهة دون غيرها وكان قانون بيع وتأجير الأماكن قد أورد نص الفقرة الثالثة
المطعون عليها مجيزا بموجبها تبادل الوحدات السكنية فى البلد الواحد بين مستأجر
وأخر ومتسليا من تحديد القيود والضوابط التى يباشر هذا الحق على ضوئها حتى فى
خطوطها الرئيسية تاركا إحداثها - لا تفصلها - للائحة تنفيذية يصدرها الإجرائية التى
يلتزمها وكذلك ضماناته وكان ذلك مؤداه أنه فيما خلا مبدأ جواز التبادل فى البلد
الواحد الذى تقرر بالفقرة المطعون عليها فإن أسس هذا التبادل والقواعد التى يقوم
عليها وإجراءاتها ظل بيد السلطة التفيذية تتولاه من خلال على لائحته تصدرها فلا تكن
أحكامها تنفيذا لقانون قائم بل تشريعا مبتدأ يؤثر على الأخص فى حرية التعاقد والحق
فى الملكية وهما من الحقوق التى كلفها الدستور .






- وحيث أن من المقرر كذلك
أن حرية التعاقد فوق كونها من الخصائص الجوهرية للحرية الشخصية أنها كذلك وثيقة
الصلة بالحق فى المكلية وذلك بالنشر إلى الحقوق التى ترتبها العقود فيما بين
أطرافها أيا كان المدين بأدائها .






- وحيث أن السلطة التشريعية
وأن ساغ لهذا استثناء أن تتناول أنواعها من العقود لتحيط بعض جوانبها بتنظيم أمر
يكون مستندا إلى مصلحة مشروعة إلا أن هذه السلطة ذاتها لا يسعها أن تهدم الدائرة
التى تباشرها فيها الإرادة حركتها فلا يكون لسلطانها بعد هدمها من أثر ذلك أن
افرادة وأن لم يكن دورها كاملا فى تكوين القعود وتحديد الأثار التى ترتبها إلا أن
الدائرة المنطقية التى تعمل الإرادة الحرة فى نطاقها لا يجوز اغتيالها بتمامها وإلا
كان ذلك إنها لوجودها ومحوا كاملا للحرية الشخصية فى واحد من أكثر مجالاتها تعبيرا
عنها ممثلا فى إراداة الاختيار استقالا عن الأخرين بما يصون لهذه الحرية مقومات
فعاليتها .






- وحيث أن الصل فى الروابط
الإيجارية أن الإرادة هى التى تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور فى مجال تكوين
هذه الروابط وتحديد أثارها كان تنظيمها أمراض منافيا لطبيعتها .






- ومن البديهى أن القيود
التى فرضها المشرع على الإجارة اقتضاها أزمه الإسكان وحدة ضغوطها وضرورة التدخل
لمواجهتها بتدابير استثنائية تعتبر من قبيل التنظيم الخاص لموضوعها وقد أصابها هذا
التنظيم الخاص فى كثير من جوابنها مقيدا عمل الإرادة فى مجالها وعلى الأخص فى مجال
تحديد الأجرة وامتداد العقد بقوة القانون إلا أن الإجارة تظل - حتى مع وجود هذا
التنظيم الخاص - تصرفا قانونيا ناشئا عن حرية التعاقد التى أهدرتها لانصوص المطعون
فيها من خلال إنفاذها التبادل بقوة القانون فى شئون الأعيان التى تعلق بها فلا تكون
الإجارة عقدا يقوم على التراضى بل غملاء يناقض أسسها ويقوضها .






- وحيث ان قضاء هذه المحكمة
مطرد على أن صون الدستور للملكية الخاصة مؤداه أن المشرع لا يجوز أن يجردها من
لوازمها ولا أن يفصل عنها أجزائها ولا أن ينتقص من أصلها أو بعدل من طبيعتها أو
يزيلها ولا أن يقيد من مباشرة الحقوق المتفرعة عنها فى غير ضرورة تقتضيها وظيفتها
الاجتماعية وكان ضمان وظيفتها هذه بفترض إلا ترهق القيو التى يفرضها المشرع عليها
جوهر بنيانها ولا أن يكون من شانهما حرمان أصحابها من تقرير صور الانتفاع بها وكان
صون الملكية وأعاقتها لا يجتمعان فإن هدمها من خلال قيود ترهقها ينحل عصفا بها
منافيا للحق فيها .



- وحيث ان قضاء هذه المحكمة
قد جرى كذلك على ان الملكية لا تعتبر حقا مطلقا وليس لها من الحماية ما يجاوز
الانتفاع المشروع بعناصرها ومن ثم جاز تحملها ببعض القيود التى يقتضيها صون وظيفتها
الاجتماعية التى لا يجوز ان يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية من ثمارها أو منتجاتها
أو ملحقاتها وكان الدستر فقد كفل للملكية حرمتها بقانون يوازن به المشرع حقوق
أصحابها بما يراه من المصالح أولى بالاعتبار وكانت الفقرة المطعون عليها التى تضمنا
قانون الإسكان لا تتناول غير أصل الحق فى التبادل فى البلد الواحد على أن تحدد
اللائحة التنفيذية الأحوال التى يتم فيها التبادل وشروط إقاذه فإن التنظيم الوارد
بها لحق الملكية يكون متضمنا فرض عليها تنال من محتواها وعلى الأخص من خلال الأثار
التى ترتبها فى مجال استعمالها .






- وحيث أن التبادل المقرر
بالنصوص المطعون عليها ليس إلا تنازلا رخص به المشروع وبه يحل كل متبادل محل نظيره
فى الوحدة قانونيا كثيرا ما يقترن بمقابل يختص به أحدهما ولا يعود شيء منه - وأيا
كان مقداره - على من يملكها مما يخل بتساؤيهم مع نظائرهم فى شأن الحقوق التى
يستعدونها من تناول المستأجر الصلى عن الإجارة إلى غيره وفقا لنص المادة 20 من
القانون 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم
العلاقة بين المالك والمستأجر وذلك أن من يؤجرون أعيانا يملكونها بالخيار وفقا
لحكمها بين اعتماد تنازل مستأجرها عن إجارتها مع الحصول من المتنازل على 5% من
مقابل التنازل المعروض عليه أو رفض هذا التنازل استقالا منهم بالعين المؤجرة من دون
المتنازل على أن يؤدى إليه مالكا عندئذ النسبة ذاتها من المعروض عليه مقابلا
للتنازل عنها .



- ولا كذلك الفقرة المطعون
عليها شكلا مضمونها بالائحة التنفيذية - لأنها تجعل تبادل الأعيان المؤجرة وفقا
لأحكامها نافذا بقوة القانون فى شأن أصحابها ودون مقابل يعود عليهم من التنازل .
وليس ذلك إلا تمييزا منهيا عنه دستوريا بين فئتين تؤجران أعيانا تملكها إحداهما تلك
التى يتعلق التبادل بأعيانها وفقا للنصوص المطعون عليها وأخراها التى يكون التنازل
عن الإجارة منصرفا إلى أعيانها فى الحدود التى بينتها المادة 20 المشار إليه
.






- ولا يستقيم هذا التمييز
وقد افتقر إلى الأسس الموضوعية التى ينهض بها سويا ومبدأ تساويهم أمام القانون وفقا
لنص المادة 40 من الدستور التى تكفل صون محتواه باعتباره مدخلا للحرية وطريقا إلى
العدل والسلام الاجتماعى لا يجوز أن يعاق من خلال أعذار لا اعتبرا لها
.






- وحيث أن تبادل الأعيان
المؤجرة وفقا للنصوص المطعون عليها لا يحول دون انتقال منفافعها بين أكثر من مستأجر
يتعاقبون عليها اتصال بها كلما طرأ تغيير على الأوضاع التى قام عليها التبادل الأول
.






- فما يكون من الأعيان
المؤجرة بعيدا عن موقع العمل الأصلي قد يصير قريبا منه فى وقت لاحق ومن بادل عينا
بأخرى لاتساعها قد يظهر ضيقها من بعد ومن يبادل مستاجرا اعتل صحيا قد يعدو هو عليلا
فلا يبقي فى الوحدة التي انتقل إليها - والقرض انها يطابق أعلي - بل يبدلها بأخرى
توافق ظروفه الصحية الجديدة فلا يكون التبادل الأول اجراء نهائيا فى كل الأحوال بل
مسوغ جديد للتبادل فلا تخلص الاعيان المؤجرة لاصاحبها بل تتحدر حقوقهم بشانها الى
مرتبة الحقوق المحددة أهميتها مع انبساط سلطة المستأجرين عليها الى حد يخل بالملكية
الخاصة التي حرص الدستور على صونها تقديرا بان المزايا التي تنتجها هى التي تبلور
جوهرها فاذا انقض المشرع عليها صار أمرها صريما ومسها بذلك ضر عظيم.






- وحيث أن ما نص عليه
الدستور فى المادة 7 من قيام المجتمع على أساس من التضامن الاجتماعي يعني وحدة
الجماعة فى بنائها وتداخل مصالحة تصادمها وإمكان التوفيق بينها ومزاوجتها ببعض عند
تزاحمها واتصل أفرادها وترابطهم ليكون بعضهم لبعض ظهيرا فلا يتفرقون بددا او
يتناحرون طمعا او يتنابدون بغيا وهم بذلك شركاء فى مسئوليتهم قبلها لا يملكون
التنصل منها او اتخلي عنها وليس لفريق منهم بالتالي ان يتقدم على غيره انتهازا ولا
ان ينال من الحقوق قدرا منها يكون به - عدوانا - أكثر علوا وتتهيا معها تلك الحماية
التي ينبغي ان يلوذ بها ضغاؤهم ليجدوا فى كنفها الأمن والاستقرار وحيث
القرة.






- المطعون عليها - ومن خلال
مطلق انحيازها لمصلحة من يقررون التبادل - لا تقيم وزنا لتوازن علاقاتهم مع مؤجرتها
ولكنها تنحدر بها الى ما دون مسئولياتها المنطقية الى تكفل لعقود الايجار خصائصها
وكانت السلطة التقديرية التي يملكها المشرع فى مجال تنظيم الحقوق لا يجوز ان ينفلت
مداها بما يفقد الملكية مقوماتها وعلى الأخص من خلال اقتلاع مزاياها او تهميشها
تسترا بتنظيم الحقوق المؤجرين وكان المشرع ما قد تدخل بالقواعد التي فرضها أطار
لتبادل الانتفاع بالأعيان المؤجرة وكان المشرع ما قد تدخل بالقواعد التي فرضها اطار
لتبادل الانتفاع بالأعيان المؤجرة بما ينال من حق أصحابها فى مباشرة سلطتهم فى مجال
استعمالها وعلى الأخص عن طريق اختيارهم لمن يشغلونها مبلغا على مصالحهم حقوقا لا
ترجحها بل تزاحمها وتعلو عليها دون مقتضى قال يكون المستأجر إلا مناهضا مؤجرتها
متحفيا الحقوق المشروعة التي كان يجل أن يقتضيها ليكون صراعهما بديلا عن التعاون
بينهما مما يخل بتضامنها اجتماعيا وتوافق مصالحها اقتصاديا .






- وحيث أنه متى كان ما تقدم
فان الفقرة المطعون عليها تكون مخالفة لأحكام المواد 7 ، 32 ، 34 ، 40 ، 41 ، 86 ،
144 من الدستور.






فهذه الأسباب


حكمت المحكمة
:-



أولا :- بعدم دستورية
الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنه 1977 فى شان تأجير وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.



ثانيا :- بسقوط أحكام
اللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بقرار وزير الاسكان والتعمير رقم 99 لسنه
1978 وذلك فى مجال تطبيقها بالنسبة الى تبادل الوحدات السكنية.



ثالثا :- بإلزام الحكومة
المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.






أمين السر
رئيس المحكمة










الفصل
الثاني



امتداد عقد
الإيجار مؤقت المدة



المحرر في
ظل



أحكام
القانون المدني



والقانون رقم 4 لسنة
1996م



العقود المحررة بدءا من
1/2/1996م







- أوضحنا بالفصل الأول من
هذا الكتاب أن القانون رقم 4 لسنة 1996م أخضع لأحكامه كافة عقود الإيجار المحررة
فى ظله أي منذ 1/2/1996م لقواعد وأحكام القانون المدني ، ومقتضى هذا الخضوع أن يكون
لعقد الإيجار تاريخان






التاريخ الأول 000 تاريخ
بدء العلاقة الايجارية.



التاريخ الثاني000 تاريخ
انتهاء العلاقة الايجارية






كما أوضحنا أن عقود الإيجار
المحررة منذ 1/2/1996م عقود مؤقتة بطبيعتها ذات بداية ونهاية تبدأ بتحرير عقد
الإيجار وتنتهي زمنا بانتهاء مدة عقد الإيجار ويؤكد هذا المعنى ( تأقيت مدة عقد
الإيجار ) تعريف المشرع لعقد الإيجار بأنه عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن
المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينه لقاء أجر معلوم فمدة عقد الإيجار وكما
يتضح من صريح لفظ وعبارة المادة 588 من القانون المدني مدة معينه أي محددة ومعلومة
ذات بداية ونهاية .



(( ينتهي الإيجار بانتهاء
المدة المعينة في العقد 0000 ))



[ المادة 598 من القانون
المدني ]






- وقد أشارت إلى ذلك وأكدت
معناه المذكرة الإيضاحية للقانون المدني بما نصه(( أن عقد الإيجار أحد العقود
الرضائية والتي يلتزم بمقتضاها المؤجر مالكاً أو غير مالك بتمكين المستأجر من
الانتفاع بالعين المؤجرة مدة معينه فالإيجار عقد طبيعته التأقيت لا التأبيد
000))






- تأقيت مدة عقد الإيجار
والاعتراف بدور إرادة المتعاقدين فى إنشاءه لمدة محدده كان أحد أهم الأسباب التي
أرتكن إليها قضاء المحكمة الدستورية العليا للقضاء بعدم دستورية بعض نصوص قوانين
إيجار الأماكن الاستثنائية .






( الأصل فى الروابط
الايجارية أن الإرادة هى تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور فى تكوين هذه الروابط
وتحديد أثارها - مدة عقد الإيجار وانتهائه بمعنى المدة - كان تنظيمها - منافيا
لطبيعتها )



[ من الحكم الصادر في
القضية رقم 71 لسنة 19 قضائية دستورية ]






خلاصة ذلك 000 أن عقد
الإيجار الخاضع لأحكام وقواعد القانون رقم 4 لسنة 1996 - القانون المدني - عقد مؤقت
بطبيعته ، ولذا لزم تحديد مدة عقد الإيجار بما يعنى وجود تاريخ لبدء العلاقة
الايجارية وتاريخ أخر لنهايتها .






وعملا 000 فإن عقود الإيجار
المتداولة ( صيغ العقود ) تتضمن فى البند الخاص بمدة عقد الإيجار ما يفيد تاريخ بدء
الإيجار وتاريخ نهايته .






مدة عقد الإيجار هي 000
تبدأ من _/ _ / __ وتنتهي فى _ / _ / __






وأخيرا فإن المشرع عبر عن
انتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته بما لا يدع مجالا الشك فى ذلك ، وذلك بنص المادة
598 من القانون المدني ( ينتهى الإيجار بانتهاء المدة المعينة فى العقد 000
)






والتساؤل محور وأساس هذا
الفصل بل و أساس هذا المؤلف 000



ما هو الوضع القانوني لعقود
الإيجار المحررة في ظل أحكام المدني – أي
حرر بدأ من 1/4/1996م – والتي لم تحدد مدتها
بشكل واضح ودقيق 000؟



أوضحنا انه منذ 1/4/1996م
ينبغي أن تحدد وبدقه المدة في عقد الإيجار وذلك بان توضح مدة هذا العقد وكذا بيان
بداية هذه المدة وكذلك نهايتها






مدة عقد الإيجار هى 000
تبدأ من _/ _ / __ وتنتهي فى _ / _ / __



- والمشكلة تكمن في بعض
العبارات والكلمات التي يوردها ويدونها المتعاقدين في البيان أو البند الخاص بمدة
عقد الإيجار ، فالمتعاقدان (المؤجر والمستأجر) يحددان بداية لعقد الإيجار الإ انهما
لا يحددان نهاية له ، وفي البيان الخاص بنهاية مدة العقد يدون أحد العبارات الآتية
او ما يشابهها 000



مشاهرة


المدة مفتوحة


إلى تاريخ زوال
العقار



إلى حين وفاة
المستأجر



إلى حين وفاة
المؤجر



إلى ما شاء الله
تعالي



- والملاحظ أن العبارات
السابقة تجعل انتهاء عقد الإيجار معلق علي أمر مستقبلي غير محقق الحصول أو الوقوع
وهو ما يكاد يتعارض مع صريح نص المادة من القانون المدني والتي جزمت ان لعقد
الإيجار مدة محددة وتاريخان الأول لبدء العلاقة الإيجارية والثاني لانتهاء هذة
العلاقة







المشاهرة والامتداد
القانوني لعقد الإيجار المحرر فى ظل



قواعد القانون المدنى
القانون رقم 4 لسنة 1996م






- عقد الإيجار عقد مؤقت
المدة ، له تاريخ لبدء العلاقة الإيجارية وتاريخ لنهايتها ، ويقتضى ذلك عملا
000






1. أن يذكر بالعقد مدة
الإيجار ( مدة عقد الإيجار )



2. أن يذكر بالعقد تاريخ
بدء الإيجار



3. أن يذكر بالعقد تاريخ
نهاية الإيجار






- ومكمن الخطورة أن عقو
الإيجار ظلت ولفترة طويلة ( قرابة الخمسون عاما ) خاضعة لقواعد وأحكام قوانين
الإيجار الاستثنائية حيث كان لمدة الإيجار بيان واحد هو تاريخ بدء العلاقة
الإيجارية أما بيان مدة القعد أو بيان تاريخ انتهاء العلاقة الإيجارية فلم تكن
بيانات هامة وبالأدق بيانات قانونية إذا كان عقد الإيجار يمتد تلقائيا وبقوة
القانون لمدة أو لمدد غير معلومة سلفا وكان يكتفى فى البيان الخاص بمدة عقد افيجار
كتابة عبارة واحدة هى 000 مشاهرة 000






- وقد الفت الناس عقود
الإيجار غير محددة المدة ، وبتعبير امثر دقه عقود الإيجار التى تمتدد تلقائيا دون
حد أقصى لمدتها ، وعاهم إلى ذلك ظروف وأسباب عدة بخلاف إرادة المشرع منها الأسباب
الاقتصادية والاجتماعية والإنسانية .






- ومن أثار ونتائج تطبيق
قوانين الإيجارات الاستثنائية لمدد طويلة أن بعض المستأجرين رغبة منهم فى العاقد
لفترة طويلة أو الامتداد عقود إيجارهم كما كان الحال فى ظل قوانين الإيجارات
الاستثنائية ، أن يثبتوا فى البند الخاص بمدة عقد الإيجار ذات العبارة القديمة
التى طالما دونوها وهى عبارة 000 حرر هذا العقد مشاهرة 000



والتساؤل الهام


ما المقصود بكلمة أو بعبارة
مشاهرة التى ترد فى عقود الإيجار المحررة فى ظل قواعد القانون المدنى أى طبقا
للقانون 4 لسنة 1996م 000؟






المشاهرة فى عقد الإيجار
000 المفهوم والمضمون 000؟



1. هل تعنى كلمة المشاهرة
000 شهرا 000 أى أن عقد الإيجار انعقد لمدة شهر ، وبالتالى يلزم المستأجر بترك
العين المؤجرة أثر انتهاء مدة الشهر 000؟



2. هل تعنى كلمة المشاهرة
أقصى مدة لعقد الإيجار فى ظل قواعد وأحكام القانون المدنى . ستون عاما قياسا على
حدة حق الحكم وكما سيى ) 000؟






- الخلاف فى تفسير وتحديد
المقصود بكلمة مشاهرة ليس جدلا عقيما أو ترفا فكريا ، بل أنه أحد المشكلات الشديدة
الحساسية والخطورة ، والتى لا تؤثر فقط على العلاقة الإيجارية استمرار وانتهاءا ،
بل على مستقبل بعض الأشخاص ومصائرهم .






الرأي الأول


المشاهرة تعنى الإيجار لمدة
شهراً واحداً



- وفقا لهذا الرأي أو
الاتجاه فإن لكلمة مشاهرة معنى واحد واضح ومحدد هو شهر وبالتالي فإن عقد الإيجار
الذي تحدد مدته بكلمة مشاهرة ينعقد لمدة شهر واحد ويكون المستأجر ملزما برد العين
إلي المؤجر أثر انتهاء الشهر .






- ويورد أنصار هذا الرأي
لتأكيد صحة تفسيرهم لكلمة مشاهرة عدم حجج وأسانيد هى :-






أولاً :- النصوص
القانونية



( الإيجار عقد يلتزم المؤجر
بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم
)



[ المادة 558 من القانون
المدنى ]






( ينتهى عقد الإيجار
بانتهاء المدة المعينه في العقد 000 )



[ المادة 598 فقرة أ من
القانون المدنى ]






- فالواضح من نص المادتين
558 ، 598 فقرة أ من القانون المدنى أن عقد الإيجار عقد محدد المدة مؤقت بطبيعته ،
وتفسير كلمة مشاهرة بأنهاء مدة شهر هو التفسير الوحيد الذى يتفق مع طبيعة عقد
الإيجار كعقد مؤقت المدة ، كما أن كلمة مشاهرة هى أحد اشتقاقات كلمة شهر وبالتالى
تفيد معناها ومقصودها ولا يصح الأنحراف بالكلمة عن معناها وصولا إلى غاية أخرى
بعيدة .






- وقد أكد ذات المعنى وكما
سبق ، المذكورة الإيضاحية للقانون المدنى وكذا الأحكام الصادرة من المحكمة
الدستورية العليا وخلاصتها جميعا أن عقد الإيجار أحد القعود الرضائية والتى ترد على
منفعة الشيء ولا يتصور فيها التأبيد ، لأن تأبيد القد أى تأبيد مدته أمر يتنافى مع
طبيعة عقد الإيجار .






ثانيا 000 من قضاء محكمة
النقض فى بيان تفسير المشاهرة



- يدعم هذا الأتجاه رايه فى
تفسير كلمة مشاهرة بأنها مدة شهر بما أستقر عليه قضاء محكمة النقض فى خصوص قواعد
شروط العقود .



1. ( متى كانت عبارة العقد
واضحة فى إفادة المعنى المقصود منها فاته لا يجوز إخضاعها لقواعد التفسير للوصول
إلى معنى أخر مغاير )



[ نقض 491 لسنة 59 ق جلسة
23/2/1993]






2. ( القاضى ملزم بأن يأخذ
عبارة المتعاقدين واضحة كما هى فلا يجوز له تحت ستار التفسير الأنحراف عن معناها
الواضح إلى معنى أخر )



[ نقض 904 لسنة 59 ق جلسة
5/4/1993]






3. ( فى تفسير القعود يجب
التزام عبارتها الواضحة على هدى من حسن النية )



[ نقض 9459 لسنة 62 ق جلسة
11/1/1996]






- ومقتضى ما أوردة هذا
الأتجاه من أحكام محكمتنا العليا فى سلوك سبيل التفسير أنه لا يجوز التفسير لما هو
واضح ، ولا يجوز التفسير لتأويل المعنى المقصود ، وكلمة مشاهرة واضحة الدلالة على
أنها تعنى مدة شهر ومن ثم لا يجوز تحت ستار التفسير الآيتان بمعنى مغاير وغير صحيح
.






خلاصة الأمر


- أن كلمة مشاهرة والتى ترد
ببعض عقود الإيجار المحررة فى ظل قواعد وأحكام القانون المدنى [ أى بدأ من 1/2/1996
] - يوردها المتعاقدان المؤجر والمستأجر - تعنى أن تكون مدة عقد الإيجار شهراً
ينتهى عقد الإيجار بإنهاء هذه المدة ويكون المستأجر ملزما برد العين المؤجرة للمؤجر
.









الرأي الثانى


المشاهرة تعنى الإيجار لمدة
ستون عاماً






- فى حين يري أنصار الرأى
الأول أن كلمة مشاهرة والتى ترد احيانا فى القعود المحرر فى ظل قواعد القانون
المدنى أى منذ 1/2/1996 ، تعنىان مدة عقد الإيجار شهرا واحدا يلتزم بنهايته
المستاجر برد العين إلى المؤجر .






- فإن أنصار الثانى يروا
خطأ هذا التفسير ويروا من جانبهم أن عقد الإيجار المحرر فى ظل قواعد المدنى وعبر
المتعاقدان عن مدته بكلمة مشاهرة يمتد لا طول مدة يمتد إليها عقد الإيجار ، وهى مدة
ستون عاما قياسا على مدة حق الحكر الواردة بالمادة 999 من القانون المدنى
.






- وقد أورد أيضا هذا الرأى
عددا من الحجج لتأكد صصحة تفسيرهم لكلمة مشاهرة بأنها أطول مدة يمكن أن يمتد أليها
عقد الإيجار وهى مدة ستون عاما .






أولا :- أن عقود الإيجار
ظلت ولفترة طويلة خاضعة لأحكام القوانين الاستثنائية وكان امتداد يتم وبقوة القانون
، والتحول من إعمال أحكام قوانين الإيجارات الاستثنائية إلى أحكام القانون المدنى ،
بإعتبارها القواعد العامة استتبع ظهور بعض المشكلات العملية أهمها مطلقا حرص
المستأجر على تدوين كلمة مشاهرة رغبة من المتعاقدين وعلى الأخص المستأجر فى التعاقد
لمدة طويلة وليس لمدة شهر .






ثانيا :- غن كلمة مشاهرة
والتى يوردها المتعاقدان المؤجر والمستأجر فى عقدهما المحرر فى ظل القانون 4 لسنة
1996م - القانون المدنى - يقصد بها حتماً أمضى مدة إيجار ممكنه يدعم ذك ظروف
التعاقد وطبيعة الظروف الأجتماعية والأقتصادية والشخصية ، بإعتبار عقد الإيجار عقد
ذى صبغة أسرية لا شخصية .






ثالثا :- أن تفسير كلمة
المشاهرة يجب أن يتم بما يتفق مع قواعد حسن النية فى التعامل وظروف كل تعاقد على
حدة .



(1. يجب نفيذ العقد طبقا
لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية .



2. ولا يقتصر العقد على
إلزام المتعاقد بما ورد فيه ، ولكن يتناول أيضا ما هو من مستلزماته ، وفقا للقانون
والعرف والعدالة بحسب طبيعة الالتزام )



[ المادة 148 من القانون
المدنى ]






خلاصة الأمر


- ان كلمة يلزم ان تفسر على
أنها أمضى مدة يمتد غليها عقد الإيجار وهى ستون عاماً قياساً على امتداد حق الحكر
كما ورد بالمادة 999 من القانون المدنى .






قياس مدة عقد الإيجار على
مدة الحكر



- أن عقد الإيجار لأحكام
القانون المدنى وأن كان يتس بصفة التأقيت فى مدته إلا أن المشرع لم يعين مدة كحد
أقصى لفترة الإيجار الخاضع لأحكام ذلك القانون ، كما لم يحدد حد أدنى ، ومن ثم تجب
إعمال إرادة المتعاقدين فى شأن تلك المدة والتى ترد بالقعد ما دامت لم تخالف نصا فى
القانون كان يكون المؤجر ليس له حق الإيجار إلا لمدة معينة كما فى حالة من يملك حق
غلإدارة فقط .






- وإذا ورد عقد الإيجار
مؤبدا ( لأجل غير مسمى ) فإنه لا يجوز أن تزيد مدته فى أية حالة على ستين وإلا
انقضى إليها أخذا بنظام مدة الحكر ( الوسيط فى شرح القانون المدنى للسنهوري - الجزء
السادس - الإيجار والعارية -الطبعة الرابعة 1988 - ص 197 وما بعدها .









من قضاء بعض دوائر افيجارات
فى تفسير كلمة مشاهرة



بأنها تعنى التعاقد لمدة
ستون عاما



الحكم الصادر فى الدعوى رقم
1143 لسنة 97



إيجارات كلى محكمة قليوب
الكلية



والمؤيد استئنافياً تحت رقم
576 لسنة 30 ق



جلسة 15/4/1998 - دائرة 14
إيجارات



محكمة بنها
الكلية









حيثيات الحم وأسبابه
ومنطوقة



المحكمة


بعد سماع المرافعة والإطلاع
على الأوراق والمداولة قانونا .



- حيث أن واقعات هذه الدعوى
حسبما يبين من أوراقها ومستنداتها تخلص فى أى المدعى عقد لواء الخصومة فيها قبل
المدعى عليه بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب محكمة القناطر الخيرية فى 3/12/96 وأعلنت
قانونا قال فيها شرحا لدعواه أنه وبموجب عقد إيجار مؤرخ 19/10/89 يستاجر منه المدعى
عليه ما هو شقة مبينه الحدود والمعالم بالصحيفة والكائنة بناحية كفر الشرفا الغربى
التى لا يسري عليها أحكام قانون إيجار الأماكن من حيث امتداد عقد الإيجار وإنما
يطبق عليها القواعد العامة فى القانون المدنى ولما كانت الأجرة الشهرية هى 45 جنيه
ومن ثم ينعقد لمدة دفع الأجرة وقد قام المدعى بإنذار المدعى عليه بإخلاء العين
المؤجرة طبقا للمادة 563 مدنى إلا أنه لم يمثل الأمر حدا بالمدعى لإقامة دعواه
الماثلة ابتغاء الحكم بإنهاء عقد الإيجار سند التداعى وإخلاء المدعى دعواه الماثلة
ابتغاء الحكم بإنهاء عقد الإيجار سند التداعى وإخلال المدعى عليه من العين محله
وتسليمها للمدعى خالية مما يشغلها وإلزامه بالمصروفات والأتعاب بحكم مشمول بالنفاذ
المعجل طليق المفالة وحيث ساند المدعى دعواه بحافظة مستندات طةيت على (1) أصل عقد
الإيجار سند التداعى .



(2) أًصل إنذار على يد محضر
معلن من المدعى عليه فى 13/11/96 معلن له فيه رغبته فى إنهاء عقد الإيجار ابتداء من
1/12/1996 .






- وحيث تداول نظر الدعوى
أمام محكمة القناطر على النحو المبين بمحاضر جلساتها والتى مثل بها التداعى كل
بوكيله وقدم الحاضر عن المدعى شهادة يفيد عدم خضوع قرية كفر الشرفا الغربى ( أحكام
قانون إيجار الأماكن وقدم الحاضر عن المدعى عليه بمذكرة بدفاعه .






- وحيث أنه بجلسة 31/7/97
قضت محكمة القناطر محكمة الخيرية الجزئية بعدم اختصاصها قيمتها بنظر الدعوى
وبإحالته إلى هذه المحكمة 0 وأسست قضاؤها على سند من أن الثابت بعقد الإيجار سند
التداعى أن مدته لأجل غير مسمى بما يصبح غير محدد المدة وتضحى فيه الدعوى بطلب فسخة
وغنهاءه غير مقدرة القيمة وينعقد للمحكمة الكلية 0






- وحيث تداول نظر الدعوى
إمام هذه المحكمة على النحو المبين بمحاضر جلساتها والتى مثل بها طرفى التداعى كل
بوكيله وبجلسة 8/10/97 قرر الحاضر عن المدعى أنه لم يطعن على الحكم القضاء بعدم
اختصاص محكمة القناطر قيميا بنظر الدعوى وإحالته إلى هذه المحكمة وطلب الحاضر عن
المدعى عليه بندب خبير فى الدعوى 00 وبذات الجلسة قررت المحكمة أن يصدر حكمها فى
الدعوى بجلسة اليوم 00






- وحيث أن المحكمة تشير
تقديما لقضائها إلى أنه من المقرر قانونا وفقا لمفهوم المادة (110) مرافعات على أن
" وتلتزم المحكمة المحال إليها فى الدعوى بنظرها " ومفاد ذلك أن المحمة المحال
إليها فى الدعوى تلزم بنظر الدعوى ولا يجوز لها أن تعيد بحث اختصاصها وإنما عليها
التسليم لهذا الاختصاص ولو كان الحكم فى نظرها خاطئا بل إنما تتقيد بأسباب التى بنى
عليها الحكم الصادر بعدم الاختصاص والإحالة والمترتبة بمنطوقة ارتباطا لا يقبل
التجزئة 000 فإذا كانت المحكمة قد قضت بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى على أساس أن
نتيجة الدعوى مبلغ معين لا يدخل فى اختصاصها فأنها تتقيد بالقيمة التى أوردتها
للدعوى وسند ذلك التقدير راجع فى ذلك الدفوع فى قانون المرافعات فقها وقضاءا
للمستشار عزمى البكري طبعة 1996 ص 240 طعن رقم 338 لسنة 37 ق جلسة 9/5/72 طعن رقم
499 لسنة 41 ق جلسة 29/3/76 - 1511 لسنة 48 ق جلسة 24/6/81 . ومن ثم فإن ذلك الحكم
بمنطوقة بالإحالة وبالأسباب المرتبطة بذلك المنطوق ارتباطا وثيقا والتى كانت سببا
فى تقدير الدعوى وفيها أسس وسند ذلك التقدير تكون ذات حجة أمام المحكمة المحال
إليها طالما لم يطعن على ذلك الحكم ولو كان قد بنى على قاعدة قانونية غير صحيحة لن
قوة الأمر المقضى به تعلو على أعتبارات النظام العام طعن رقم 649 لسنة 54 ق جلسة
29/12/87 ) وقضى أنه متى كانت محكمة بندر الفيوم الجزئية قد قضت بعدم اختصاصها فيما
بنظر الدعوى وإحالتها إلى المحكمة الأبتدائية تأسيسا على أن عقد الإيجار عين النزاع
قد انعقد لمدة غير محددة ومن ثم أصبحت الدعوى غير مقدرة القيمة 00 وقد صار ذلك
الحكم نهائيا بعدم استئنافه ومن ثم فإنه يجوز قوة الأمر المقضى بالنسبة لمنطوقة وما
أقيم عليه بغير أسباب مرتبطة به ويتعين على المحكمة المحال إليها الدعوى أن تتقيد
به حتى ولو كان قد . فإذا استوفت الحكم الصادر فى الدعوى من المحكمة المحال إليها "
المحكمة الإبتدائية " وقضى استئنافيا بعدم جواز الاستئناف لصدره فى دعوى لكل بينهما
عن النصاب افنتهائي للمحكمة التى أصدرته المحكمة الإبتدائية فإن ذلك الحكم يكون قد
خالف القانون بما يوجب نقض حالة إهداره لقوة الأمر المقضى به التى جازها قضاء
المحكمة الجزئية فى خصوص قيمة الدعوى طعن رقم 2861 لسنة 59 ق جلسة 4/6/90
)






- هذا ومن المقرر قانونا أن
منطوق الحكم هو الذي يحدد حجية الشيء المحكوم به إلا أنه إذا كانت الأسباب التى أدت
للمنطوق مرتبطة به ارتباطا وثيقا بحيث لا يقوم له قائمة إلا بها فإن تكون معه وجدة
لا يتجزأ ويرد عليها ما يرد عليه من قوة الأمر المقضى " مفهوم الطعن 1346 لسنة 51 ق
جلسة 3/4/86 )






- كما أنه من المقرر قانونا
أن عقد الإيجار الخاضع لأحكام قانونا إيجار الأماكن عقد قانونا ولو انتهت مدته 00
كما أن الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدنى وأن كان يتسم بصفته التأقيت فى مدته
غلا أن المشرع لم يعين مدة معينه كحد أقصى لفترة افيجار الخاضع لأحكام ذلك القانون
كما لم يحدد حد أدنى ومن ثم يجب أعمال إرادة المتعاقدين فى تلك المدة والتى ترد
بالعقد مادام لا تخالف تلك المدة نصاً فى القانون كأن يكون المؤجر ليس له حق
الإيجار إلا لمدة معينه كما فى حالة ن يملك حق الإرادة فقط 0وإذا ورد عقد الإيجار
مؤيدا فإن كان لأجل غير مسمى فإنه لا يجوز ان تزيد مدته فى اية حالة علي ستين سنة
غلا انقضى إليها أخذا بنظام مدة الحكر " راجع فى ذلك المفهوم - الوسيط فى شرح
القانون المدنى للسنهورى - الجزء السادس - الإيجار والعارية - المجلد الأولى طبعة
88 ص 197 وما بعدها )






- وحيث أنه لما كان ما تقدم
وكان المدعى قد أقام دعواه الماثلة ابتغاء الحكم بإنهاء عقد الإيجار سند التداعى
المؤرخ 19/1/89 حالة عدم خضوعه لأحكام قانون إيجار الأماكن ورغبته فى ذلك الإنهاء
لنتهاء مدته الشهرية - مدة وقع الأجرة - وكانت الدعوى وقد نظرت أمام محكمة القناطر
الخيرية والتى قضت بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى وأسست قضاؤها بذلك المنطوق على
أسباب وثيقة به ومرتبطة به ارتباطا لا يقبل التجزئة .






- حاصلها أن الثابت بعقد
الإيجار أنه قد أنعقد لمدة غير محددة إذ انعقد لأجل غير مسمى فإنه وأخذا بحجتة ذلك
الحكم منطوقا وأسبابا ولجواز أن ينعقد عقد افيجار الخاضع لأحكام القانون المدنى لا
مضى مدة فإن جاءت تلك المدة بما لا يزيد عن ستون عاما وهو مدة لم يصل عقد الإيجار
سند التداعى فى مدته إليها بعد فضلا عن أعمال شريعة المتعاقدين فى ذلك العقد
بانعقاده لأجل غير مسمى مما تضحى معه دعوى المدعى الماثلة بإشهاره لكونه قد انعقد
مشاهرة وقد خالفه صحيح القانون والواقع متعينا معه والحال كذلك القضاء فى موضوع هذه
الدعوى بالرفض وذلك على النحو المبين بمنطوق هذا الحكم 00






- وحيث أنه وعن المصروفات
شاملة أتعابا المحاماه فتلزم بها المحكمة المدعى وقد خسر التداعى عملا بمفهوم
المادتين ( 184) مرافعات ، 187 من قانون المحاماه الرقمى 17 لسنة 83 .






فلهذه الأسباب


حكمت المحكمة


برفض الدعوى وألزمت المدعى
بالمصروفات وعشرة جنيهات مقابل أتعاب المحاماه 00






سكرتير الجلسة
رئيس
المحكمة









المشاهرة


التفسير الصحيح


التطبيق الصحيح





- لا جدال أن بقاء العلاقة
الإيجارية خاضعة ولفترة طويلة لأحكام قوانين الإيجارات الاستثنائية كان السبب
المباشر فى نشوء هذا الخلاف والآختلاف فى بيان المقصود بالمشاهرة ، مرد ذلك وكما
أشرنا أن قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية لم تعنى بمدة عقد الإيجار ، فكان عقد
الإيجار يمتد ويتجدد من تلقاء نفسه وبقوة القانون .






- الأن فى ظل تطبيق أحكام
وقواعد القانون المدنى بموجب القانون رقم 4 لسنة 1996م يثار التساؤل .






* ما المقصود بكلمة
المشاهرة 000؟



- والرأي أن القول بأن كلمة
مشاهرة يراد بها شهرا على حد ما قال به أنصار الرأي الأول ، أو يراد بها أمضى مدة
ينعقد بها عقد إيجار وهى مدة ستون عاما كما يرى أنصار الرأي الثانى 00 هو خطأ فى
مجموعة يفتقد إلى الأساس القانوني الصحيح .






- والصحيح أنه يتحتم تحديد
المقصود بكلمة مشاهرة فى ضوء المادتين 598 - 563 من القانون المدنى على النحو
التالى .






* انتاء عقد الإيجار فى ضوء
المادة 598 من القانون المدنى



( ينتهى عقد افيجار بانتهاء
المدة المعينة فى العقد 00)



[ المادة 598 من القانون
المدنى ]






- مقتضى صراحة نص المادة
598 من القانون المدنى انتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته . ومدة العقد على هذا النحو
تصح أن تكون مدة ما دون التقيد بحد أدنى أو بحد اقصى وانتهاء المدة كسبب لانتهاء
العقد يقتضى بداهة أن تكون معينه ومعلومة ، ذات بداية ونهاية .



( تاريخ لبدء العقد ، تاريخ
لانتهاء العقد ).






والتساؤل


ما الحل إذا كان عقد
الإيجار



خالى من بيان
الإيجار



عقد لمدة غير
معينة



تعذر إثبات
مدته









عقد الإيجار الخالى من بيان
المدة



عقد الإيجار غير معين
المدة



تعذر إثبات مدة عقد
الإيجار



فى ضوء


المادة 563 من القانون
المدنى



( إذا عقد الإيجار دون
اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المد المدعاة ، اعتبر الإيجار
منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة 000)



[ المادة 563 فقرة أ من
القانون المدنى ]






- الواضح من نص المادة 563
فقرة أ من القانون المدنى أو المشرع تعرض لثلاث مشكلات وأوجد لها حلا
واحدا



أما عن المشكلات فهى كما
سلف






مشكلة عقد الإيجار الخالى
من بيان المدة



مشكلة عقد الإيجار غير معين
المدة



مشكلة تمذر إثبات مدة عقد
الإيجار






- أما عن حل تلك المشكلات
وكما أراد المشرع فيتمثل فى إيجاد تاريخ اعتبارى أو تقديرى هو مدة دفع الأجرة ففى
الحالات الثلاث السابقة يعد الإيجار عقد ( الإيجار ) منعقدا لذات مدة دفع القيمة
الإيجارية .



(أ- فى الأرضي الزراعية
والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر ، يكون
التنبيه قبل انتهائيا بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل
نصفها الأخير ، كل هذا مع مراعاة مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف
.






ب- فى المنازل والحوانيت
والمكاتب والمتأجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع
الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل
من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .






ج- فى المساكن والغرف
المؤثثة وفى أى شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر
، وجب التنبيه قبل ننهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها
الأخير )



[ المادة 563 فقرة ب من
القانون المدنى ]









والتساؤل الذى يعد مدخلا
صحيحا لبيان ماهية المشاهرة ومعناها الصحيح



1. هل عقد الإيجار المتضمن
كلمة المشاهرة يعد خاليا من بيان المدة 000؟



2. هل عقد الإيجار المتصمن
كلمة المشاهرة يعد معقودا لمدة غير معينة 000؟



3. هل عقد الإيجار المتضمن
كلمة المشاهرة يتعذر إثبات مدته 000؟






- إعمال نص المادة 563 من
القانون المدنى والخاص بتعيين نهاية زمنية لعقد الإيجار تقتضى أن يكون عقد الإيجار
إما خاليا من بيان المدة ( مدة القعد ) وإما معقودا لمدة غير معينة وإما يتعذر
إثبات مدته .






- والمستفاد من نص المادة
563 من القانون المدنى أن عقد افيجار قد يعقد دون بيان مدة القعد ( خلو العقد من
بيان مدته ) وقد يعقد كذلك دون مدة معينة ، وأخيرا فأن نص المادة 563 من القانون
المدنى أجازت إثبات مدة عقد الإيجار بعيدا عن صلب عقد الإيجار ذاته . يستفاد ذلك من
عبارة النص 000 أو تعذر إثبات المدة المدعاة 000 أى مدة عقد الإيجار ، فمسائلة مدة
عقد الإيجار هى مسألة يجوز إثباتها ونفيها إذا بعيدا عن صلب الإيجار .









إذا


- فمدة عقد الإيجار من
الأمور التى يجوز التصدى لها قضاءا من حيث تحديد تاريخ انتهاء مدة العقد . فللقاضي
فى ضوء ظروف كل دعوى على استقلال أن يحدد متى ينتهى عقد الإيجار .






* تفسير كلمة المشاهرة فى
ضوء ما سبق



- فى ضوء ما سبق يصبح الحكم
المسبق على كلمة مشاهرة بأنها تعنى شهرا أو تعنى أمضى مدة لعقد إيجار ، حكما غير
صيحيح قانونا ، بل الصحيح هو تحديد معنى كلمة مشاهرة فى ضوء كل حالة تعاقد على حدة
، لأن كلمة المشاهرة بحاجة إلى تفسير ، والتفسير ورغم عمومية قواعدة إلا إنه لا يصح
إلا بصدد كل حالة متفردة بذاتها .



( التفسير القضائي
)






- ففى بعض عقود الإيجار قد
تعنى كلمة مشاهرة أن مدة عقد الإيجار شهرا ، ويكون ذلك هو المعنى الحقيقى الذى
أراده طرفى العقد المؤجر والمستأجر .






- وفى عقود إيجار أخرى قد
يكون لكلمة مشاهرة معنى أمضى مدة لعقد الإيجار فى ظل قواعد وأحكام القانونى المدنى
، وهى مدة ستون عاما قياس على امتداد حق الحكر الواردة بالمادة 999 من القانون
المدنى 000 والمسألة أولا وأخيرا ( إثبات ونفى )






* إثبات مدة عقد الإيجار فى
ضوء وأحكام القانون المدنى



* العقود المحررة فى ظل
قواعد القانون المدنى



* العقود المحررة منذ
1/2/1996م






- أوضحنا أن عقد افيجار
المتضمن كلمة مشاهرة لا يعد خاليا من بيان المدة ( مدة عقد الإيجار ) كما أنه لا
يعد معقودا لمدة غير محدودة ، و الخلاف ينحصر فلى تساؤلين .






هل يعد العقد معقودا لمدة
شهر ؟



هل يعد معقودا لمدة أطول
؟






- والإجابة على هذا التساؤل
لا يكون إلا ببيان ظروف التعاقد وملابساته .






وعملا :- فأن المؤجر يدعى
دائما أن المقصود بكلمة المشاهرة هى الإيجار لمدة شهر واحد .






والمدعى عليه ( المستأجر )
يدعى أن المقصود أطول مدة لعقد الإيجار فى ظل قواعد القانون المدنى.






قاضى الموضوع وتفسير كلمة
المشاهرة



- التفسير أحد وسائل ةطرق
تطبيق القانون ، والقاضى ملزم فى تفسير العقود تحديدا - ومنها عقد الإيجار - بالأخذ
بما أراده المتعاقدين حقيقة دون أن يتقيد بالألفاظ والعبارات التى استعملاها ، سحيح
أنه يكون لا تفسير مع صراحة اللفظ والعبارة إلاأن ذلك رهين ومشروط بأن تكون الألفاظ
والعبارات التى دونت بصلب العقد تعبر وبصدق عما أراده المتعاقدين ( المؤجر-
المستأجر ) بالفعل ، فالعبرة باللفظ أو العبارة التى تعبر عن الإرادة وما اتجهت
إليه فإذا أراد المتعاقدان شيء محدد ولم تعبر الألفاظ والعبارات التى استعملاها
عنه ، أو أدت لمعنى لذلك تحتم الأخذ بالإرادة الحقيقية للمتعاقدان .






* من قضاء محكمتنا العليا
فى بيان سلطة قاضى الموضوع فى تفسير العقود ، والتزامه ببيان الإرادة الحقيقية
لمتعاقدان ووسائلة للوصول للإرادة الحقيقية .






( لمحكمة الموضوع السلطة
المطلقة فى تفسير جميع العقود والشروط بما تراه أو فى بمقصود المتعاقدين منهما دون
أن تتقيد بألفاظهما مستعينة فى ذلك بجميع ظروف الدعوى وملابستها ولها أن تستعين
بالبينة والقرائن فى ذلك .



[ نقض 396 لسنة 49 ق جلسة
23/5/1981 ]



[ نقض 7851 لسنة 49 ق جلسة
4/1/1983 ]



[ نقض 505 لسنة 59 ق جلسة
4/2/1993 ]



[ نقض 1010 لسنة 64 ق جلسة
22/2/1996]



[ نقض 9556 لسنة 64 ق جلسة
1/3/1998 ]






* التعليق على
الحكم



- أرسلت محكمتنا العليا
مبدأ سلطان قاضى الموضوع فى تفسير العقد بما تراه أو فى بما أرادة المتعاقدين
المؤجر والمستأجر والفرض أن المتعاقدين أرادا شيء محددا . إلا أن الألفاظ والعباات
التى ساقها للتدليل عليه لم تؤدى المعنى المطلوب فيفهم العقد على غير افرادة
الحقيقة لمنشيئه . وقد بأن قضاء النقض سلطة محكمة الموضوع فى الاستعانة بظروف الحال
والبينه والقرائن من أجل التوصل للإرادة الحقيقة للمتعاقدين .






* من قضاء محكمتنا العليا
فى اشتراط مراعاة حسن النية فى التعاقد ، والتزام محكمة الموضوع لدى تفسيرها للعقود
بمبدأ حسن النية فى التعاقد .






( فى تفسير العقود يجب
التزام عباراتها الواضحة على هدى من حسن النيه )



[ نقض 4652 لسنة59 ق جلسة
4/5/1993 ]



[ نقض 1920 لسنة60 ق جلسة
13/3/1994 ]



[ نقض 111 لسنة 60 ق جلسة
2/2/1999]






التعليق على
الحكم



- مبدأ حسن النيه فى تفسير
العقود يعنى وكما يتضح من حكم النقض أن على محكمة الموضوع أن تلتزم عبارات القعد
الواضحة شريطة أن تكون تلك العبارات واللفاظ المستخدمة فى العقد تعبر وبصدق عما
أراده المتعاقدان .






* من قضاء محكمتنا العليا
فى إجازة الأخذ بمعنى مغير لألفاظ وعبارات القعد شريطه أن تبين المحكمة أسباب ذلك
.






( القاضى ملزم بأن يأخذ
عبارة المتعاقدين واضحة كما هى ،فلا يجوز له تحت ستار التفسير الآنحراف بالمعنى إلى
معنى أخر وإذا أراد حمل العبارة على معنى مغاير فى ظاهرها أن يبين فى حكمة الأسباب
المقبولة التى تبين هذه المسلك وتبرره ويخضع لقضاء محكمة النقض )



[ نقض 4952 لسنة 65 ق جلسة
17/2/1997 ]



[ نقض 6115 لسنة 68 ق جلسة
4/3/1997 ]






التعليق على
الحكم



- حق قاضى الموضوع فى تفسير
العقد بما يراه أو فى بإرادة المتعاقدين لا يخوله حق الأنحراف بالمعنى الواضح إلى
معنى أخر إلا إذا بأن بحكمة أسباب ذلك ، فحرية القاضى مقيدة ببيان الأسباب التى
أرتكن إليها .






- ومعنى ذلك هو تأكيد لحق
المحكمة الموضوع فى إقرار ما تراه أو فى بإرادة المتعاقدين ولو خالف صريح اللفظ
والعبارات ، القيد الوحيد هو تسبب هذا المسلك ، وتبرير هذا المسلك يكون من خلال ما
أدركته محكمة الموضوع لحقيقة الأمر من خلال تحقيقاتها فى الموضوع وظروف الدعوى وما
تجمع لديها من أدلة وقرائن .




_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)   الجمعة أبريل 02, 2010 3:16 pm

الفصل الثالث


عقد إيجار


بلا أخطاء
قانونية












عقد إيجار


بلا أخطاء
قانونية



عقـد الإيجار في ظل القانون
رقم 4 لسنة 1996م أي في ظل قواعد وأحكام القانون المدني عقد رضائي ملزم لجـانبين
هما ( المؤجر والمستأجر) بمقتضاه يلتزم المؤجر بأن يمكن المستأجر من الانتفاع
بالعين المؤجرة كالتزام أساسي ،في حين يلتزم المستأجر بأداء القيمة الايجارية
وتسليم العين المؤجرة في نهاية مدة العقد كالتزامات أساسية وجوهرية ، وتعدد
الالتزامات وتداولها بين طرفي عقد الإيجار هو أساس هذا الفصل من الكتاب ، وبصورة
أكثر عملية ان الغرض من هذا الفصل هو بيان كيف نتعاقد تعاقد صحيح في ظل قواعد
وأحكام القانون المدني.



ونري دراسة الأركان
الأساسية لعقد الإيجار في صورة بنود 000 هي البنود الأساسية لعقد الإيجار الذي يحرر
في ظل قواعد وأحكام القانون المدني ، ولا خلاف في أهمية بيان هذه البنود باعتبارها
الترجمة الفعلية لكيفية التعاقد القانوني الصحيح.




البيان الأول لعقد الإيجار
0 أسم المؤجر والمستأجر وصفاتهم وجنسيتهم









بيان أسماء المؤجر
والمستأجر .






المؤجر والمستأجر هما أطراف
عقد الإيجار ، لذا يلزم بيان أسم كل منهما بصلب عقد الإيجار بصورة نافية للجهالة ،
ويتم إثبات أسم المؤجر والمستأجر من واقع دلالات الشخصية التي يحملونها ( بطاقة -
جواز سفر ) ويفضل إضافة أسم الشهرة لأي منهما إن وجد ... ويتصور تعدد أشخاص
المستأجرين بالعقد الواحد كما يتصور تعدد أشخاص المؤجرين ، كما في حالة الملكية
الشائعة أو تعدد الملاك وكما في حالة تحرير عقد إيجار باسم الزوج والزوجة معا ، وفى
هذه الحالة يلزم بيان أسماء كل المؤجرين وكل المستأجرين إذ أن الالتزامات المتبادلة
في عقد الإيجار تنصرف إليهم جميعا وكما تدون أسماء جميع المؤجرين أو المستأجرين
يلزم أن يكون لهم جميعا توقيعات على عقد الإيجار ، آيا كانت صورة أو طريقة التوقيع
( التوقيع بالإمضاء - التوقيع بالبصمة - التوقيع بالختم ) فالتوقيع يفيد نسبة العقد
إلى من وقع عليه والتزامه بما ورد به وتتجلي الأهمية القانونية والعلمية لبيان أسم
المؤجر والمستأجر في أن عقد الإيجار أحد عقود المعارضات الذي يلتزم بمقتضاه المؤجر
بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين في حين يلتزم المستأجر بأداء القيمة الايجارية
( كالتزامات أساسية ) فكلاهما يعطى مقابلا لما يأخذ ، ومقتضى ذلك أن يعلم كلاهما
الأخر معرفة تؤهله لمقاضاته إذا أخل بأحد التزاماته العقدية وإذا تعدد المؤجرون أو
تعدد المستأجرون ، فإن الإجراءات القانونية تتخذ ضد كل متعاقد ، بمعنى أوضح أن تعدد
المستأجرون بالعقد يوجب أن توجه الإجراءات ضدهم جميعا باعتبارهم طرف واحد هو
المستأجر ، ومخالفة ذلك يؤدى عملاً إلى نتائج خطرة ، فالحكم الصادر بالإخلاء أو
الطرد أو إنهاء العلاقة الايجارية لا يعد حجة إلا في مواجهة من اختصم واتخذت
الإجراءات ضده ، وما على المتعاقد ( المستأجر ) الذي لم يختصم إلا أن يرفع دعواه
بعدم الاعتداء بالحكم لعدم اختصامه قانونا ولا يقصد مما سبق أن الأحكام الصادرة
بإنهاء العلاقة الايجارية هي وحدها التي يتحتم اختصام جميع المستأجرين فيها ، بل أي
منازعات قضائية تنشأ عن تنفيذ عقد الإيجار ، وإنما ذكرت دعاوى إنهاء العلاقة لفرط
خطورتها وأهميتها العلمية .






بيان صفة
المؤجر والمستأجر



المؤجر إما مالكا للعين
المؤجرة ملكية تامة ، وإما صاحب حق انتفاع عليها وغما مالكا على الشيوع وإما وكيل
للمالك وبيان صفة المؤجر بعقد الإيجار تعد أحد أهم البيانات التي يتحتم بيانها لما
يترتب على ذلك من أثار هامة وخطرة ، وكما يبدو بيان صفة المالك بيانا هاما وخطرا ،
فأن بيان صفة المستأجر وكونه يتعاقد باسمه ولسابه أو باسمه ولحسابه أو باسمه ولحساب
الغير بيانا هاما أيضا فعقد الإيجار وكما سبق عقد ملزم لجانبين ويلزم أن تحدد صفة
المستأجر كما تحدد صفة المؤجر .






بيان جنسية
المؤجر والمستأجر



تبدو أهمية بيان جنسية
المؤجر المستأجر كبيانات أساسية وجوهرة ى عقد الإيجار فى تحديد موطن الشخص وكيفية
إعلانه بالأوراق القضائية والقانونية وتلزم أولا التفرقة بين الشخص الطبيعي والشخص
الاعتباري .






بيان محل
إقامة المؤجر والمستأجر



غاية بيان محل إقامة للمؤجر
بصلب عقد الإيجار هو توقى ما يحدث من تلاعب فى إعلان الأوراق القانونية والقضائية
والذي أًصبح أشبه بالظاهرة بل بالكارثة 000 ان المادة 10 من قانون المرافعات
المدنية والتجارية قررت أنه 000 تسلم الأوراق المطلوب إعلانها إلى الشخص نفسه أو في
موطنه 000 ومقتضى ذلك أن محل الإقامة الذي يثبته المؤجر أو المستأجر بصلب عقد
الإيجار يكون هو الموطن الذي يصح قانونا توجبه الأوراق القانونية والقضائية إليه ،
والفرض أن المؤجر قد لا يقيم العقار الذي أجر أحد وحداته وكذا المستأجر ، لذا فأن
ذكر بيان محل الإقامة بصلب العقد يقطع طريق التلاعب بالإعلانات . ومن هنا تبدو
الأهمية الفائقة لبيان محل إقامة المؤجر والمستأجر .







البيان الثاني لعقد الإيجار
000 وصف المكان وموقعة والغرض من الإيجار






بيان وصف
المكان المؤجر






الإيجار عقد يلتزم المؤجر
بمقتضاه بتمكين المستأجر من الانتفاع بالشـيء المؤجر ، ومقتضى ذلك ضرورة وصف العين
محل عقد الإيجار وصفا دقيقاً من حيث مكوناتها و حالتها . يؤكد ذلك التزام المستأجر
برد العين بالحالة تسلمها عليها وقد ألزمت المادة 567 فقرة 2 من القانون المدني
المستأجر أن يتعهد العين المؤجرة بالصيانة لتبقى على الحالة التي سلمت بها ، ويبدو
بيان وصف المكان المؤجر هاما كذلك فى الأحكام الصادرة بإنهاء العلاقة الايجارية .
إذ تم تنفيذ الحكم وفقا لما دون بالعقد وبأصل صحيفة الدعوى عن وصف المكان وكذا
ملحقاته ومشتملا ته.






بيان موقع
المكان المؤجر



بيان موقع المكان أو العين
المؤجرة يفيد في تحقيق أمرين .



الأول :- تحديد الاختصاص
القضائي محليا.



الثاني :- في حالة عدم
الاتفاق أجرة أو على كيفية تقديرها فالمادة 562 من القانون المدني قررت أنه فى
حالتي عدم الاتفاق على مقدار الأجرة . وجب اعتبـار أجرة المثل ، وموقع المكان
المؤجر أحد العناصر أحد العناصر الأساسية فى تحديد أجرة المثل ، والمقصود باجرة
المثل ، أجرة عين أو عقار بذات الجهة وله ذات المواصفات وبالأدنى مواصفات مشابهة
لها .






بيان الغرض من
الإيجار



بيان الغرض من الإيجار أحد
البيانات الهامة فى عقد الإيجار والتي يلزم ان تحدد بدقة مرد ذلك صراحة نص المادة
579 من القانون المدني والتي حظرت على المستأجر أن يستعمل العين المؤجرة على حلاف
ما تم الاتفاق عليه .









إغفال بيان الغرض من
الإيجار



إذا أغفل المؤجر والمستأجر
بيان الغرض من الإيجار التزام المستأجران يستعمل العين بحسب ما أعدت له
.



( يلتزم المستأجر بأن
يستعمل العين المؤجر على النحو المتفق عليه ، فإن لم يكن هناك اتفاق التزام أن
يستعمل العين بحسب ما أعدت له )



[ المادة 579 من القانون
المدني ]










البيان الثالث لعقد الإيجار
000مدة عقد الإيجار ومدي جواز تجديدها لمدة أخرى



أو لمدد أخرى





بيان مدة عقد
الإيجار



بيان مدة عقد الإيجار أحد
البيانات الهامة والتي دائما ما تثير مشكلات عدة حال التعاقد ، فالمستأجر مدفوعاً
بظروفه الاقتصادية والاجتماعية حريص على التعاقد لا مضى مدة والبقاء بالعين المؤجرة
قدر الممكن والمستطاع ، والمؤجر حريص كل الحرص على تأقيت مدة عقد الإيجار بزمن محدد
يتمكن بعدة من استرداد العين المؤجرة بانتهاء مدة عقد الإيجار.






وإذا كان عقد الإيجار من
طبيعته التأقيت ، فانه لا يوجد بين نصوص القانون المدني نص واحد يضع حدا أقصى أو
حداً أدنى لمدة عقد الإيجار ، ولذا يصح قانونا التعاقد لأي مدة طالت أم قصرت ،
مادام تحديد تلك المدة إرادة متعاقدين مؤجر ومستأجر وبالادق إرادة
مؤجر.






الخطأ الشائع بالا تزيد مدة
عقد الإيجار عن ستون عاماً



الخطأ الشائع بالا تزيد مدة
عقد الإيجار فى ظل قواعد وأحكام القانون المدني عن ستون عاما قياسا على مدة حق
الواردة بالمادة 999 من القانون المدني ، قياس خاطئ تماما ، لاختلاف أحكام عقد
الإيجار عن أحكام الحكر ، القياس وأرد فى حالة محددة أشار إليها الفقيه السنهورى
(000 إذا ورد عقد الإيجار مؤبدا أى لأجل غير مسمي فيعد معقودا - بالقياس - لمدة
ستون عاما قياسا على مدة حق الحكر000) .









بيان تجديد عقد الإيجار
لمدة أو لمدة أخرى






تأقيت عقد الإيجار بمعني
تحديد مـدته ( شهر ، سنة ، عشر سنوات ، خمسون سنة ، 000 ) ورغبة المستأجر فى البقاء
فى العين المؤجرة قدر الممكن والمستطاع ، هما السبب والدافع دائما لتجديد عقد
الإيجار لمدة أو لمدد أخرى . وكما أوضحنا سلفا فان تجديد عقد الإيجار وبالادق النص
على تجديده لمده او لمدد أخرى لا يعد إنشاء إيجار جديد لأن التجديد يتم وفق ما اتفق
عليه المتعاقدان ودوناه عقد الإيجار .









متى يعد التجديد إيجارا
جديدا 000؟






وفقاً لصريح نص المادة 599
من القانون المدني ، فإن انتهاء مدة عقد الإيجار وبقاء المستأجر منتفعاً بالعين
المؤجرة ودون اعتراض من المؤجر يعد إيجاراً جديداً لا مجرد امتداد للعقد الأصلي أو
الأول والذي انتهى بانتهاء مدته ، وفى هذه الحالة يعد الإيجار الجديد منعقداً بذات
شروط العقد الأصلي 00 باستثناء مدة عقد الإيجار الجديد معقوداً لمدة دفع القيمة
الايجارية كما أوضحت ذلك المادة 563 من القانون المدني .



(( إذا عقد الإيجار دون
اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر الإيجار
منعقد لفترة دفع الأجرة ، وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين
إذا هو نبه على التعاقد الأخر بالإخلاء فى المواعيد الآتي بيانها :-



أ- فى الأراضي الزراعية
والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر ، يكون
التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر .






فإذا كانت المدة أقل من ذلك
، وجب التنبيه قبل نصفه الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا
للعرف .



ب- فى المنازل والحوانيت
والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة بدفع
الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل
من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .



ج- في المساكن والغرف
المؤثثة وفى أي شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر
وجب التنبيه قبل نصفها الأخير ).



[ المادة 563 من القانون
المدني ]







البيان الرابع لعقد الإيجار
000 التنبيه بالإخلاء لانتهاء مدة العقد









تأقيت عقد الإيجار يقتضي
انتهائه بانتهاء المدة المحددة بصلب عقد الإيجار ، ودون حاجة إلى التنبيه بالإخلاء
أساس صريح نص المادة 598 من القانون المدني .



( ينتهي عقد الإيجار
بانتهاء المدة المعينة فى العقد حاجة إلى تنبيه بالإخلاء )






لكن
التنبيه بالإخلاء يصبح ضروريا في حالتين 000












الحالة
الأولى 000 التنبيه الاتفاقي



إذا اتفق المتعاقدان المؤجر
والمستأجر على شرط التنبيه بالإخلاء قبل انقضاء مدة العقد لزم إعمال الشرط ، فيلتزم
المؤجر بإنذار المستأجر فى غضون المدة المتفق عليها وعملا 000 فإن مناط الإنذار
بالإخلاء لانتهاء مدة العقد يتحقق منى اتفق المؤجر والمستأجر على أن يمتد عقد
الإيجار لمدة أو لمدد مماثلة طالما لم يحصل تنبيه بالإخلاء من أحدهم ، فإذا تم
التنبيه بالإخلاء فى ميعاده انتهى عقد الإيجار بانتهاء مدته ، وإذا لم يحصل التنبيه
أو تم بعد الميعاد المحدد فإن عقد الإيجار إلى المدة أو المدد المحدد بالعقد والتي
سبق أن تراضا عليها المتعاقدين ( المؤجر – المستأجر) ويراعى أن التجديد الذي تم فى
الحالة السابقة هو تجديد لذات عقد الإيجار بذات شروطه ولا يعد إنشاءً لعقد إيجار
جديد ، فلا محل إذاً لإعمال نص المادة 599 من القانون المدني والتي تتناول موضوع
مغاير هو انتهاء العلاقة الإيجارية بانتهاء المدة ، وبقاء المستأجر منتفعا دون
اعتراض المالك ، والتى اعتبر فيها الشارع بقاء المستأجر بالعين إيجارا جديداً
.






الحالة
الثانية 000 التنبيه القانوني ( الإلزامي )






إذا كان الأصل هو انتهاء
عقد الإيجار بانتهاء مدته بصلب العقد دون ما الحاجة إلى إنذار ، فأن الإنذار أو
التنبيه بالإخلاء يتم بالاتفاق كما أوردنا ، كما يكون التنبيه بالإخلاء لانتهاء مدة
إلزاميا على المؤجر فى ثلاث حالات حددتها المادة 563 من القانون المدني
.



أولا 000 عقد إيجار خالي من
بيان المدة.



ثانيا 000 عقد إيجار غير
معين المدة.



ثالثا 000 تعذر إثبات مدة
عقد الإيجار.






(( إذا عقد الإيجار دون
اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر الإيجار
منعقد لفترة دفع الأجرة ، وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين
إذا هو نبه على التعاقد الأخر بالإخلاء فى المواعيد الآتي بيانها :-



أ- فى الأراضي الزراعية
والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر ، يكون
التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر .



فإذا كانت المدة أقل من ذلك
، وجب التنبيه قبل نصفه الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقا
للعرف .



ب- في المنازل والحوانيت
والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة بدفع
الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل
من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .



ج- فى المساكن والغرف
المؤثثة وفى أي شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر
وجب التنبيه قبل نصفها الأخير ))



[ المادة 563 من القانون
المدني ]

_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)   الجمعة أبريل 02, 2010 3:23 pm

[ المادة 563 من القانون
المدني ]







البيان الرابع لعقد الإيجار
000 التنبيه بالإخلاء لانتهاء مدة العقد










تأقيت عقد الإيجار يقتضي
انتهائه بانتهاء المدة المحددة بصلب عقد الإيجار ، ودون حاجة إلى التنبيه بالإخلاء
أساس صريح نص المادة 598 من القانون المدني .



( ينتهي عقد الإيجار
بانتهاء المدة المعينة فى العقد حاجة إلى تنبيه بالإخلاء )






لكن
التنبيه بالإخلاء يصبح ضروريا في حالتين 000












الحالة
الأولى 000 التنبيه الاتفاقي



إذا اتفق المتعاقدان المؤجر
والمستأجر على شرط التنبيه بالإخلاء قبل انقضاء مدة العقد لزم إعمال الشرط ، فيلتزم
المؤجر بإنذار المستأجر فى غضون المدة المتفق عليها وعملا 000 فإن مناط الإنذار
بالإخلاء لانتهاء مدة العقد يتحقق منى اتفق المؤجر والمستأجر على أن يمتد عقد
الإيجار لمدة أو لمدد مماثلة طالما لم يحصل تنبيه بالإخلاء من أحدهم ، فإذا تم
التنبيه بالإخلاء فى ميعاده انتهى عقد الإيجار بانتهاء مدته ، وإذا لم يحصل التنبيه
أو تم بعد الميعاد المحدد فإن عقد الإيجار إلى المدة أو المدد المحدد بالعقد والتي
سبق أن تراضا عليها المتعاقدين ( المؤجر – المستأجر) ويراعى أن التجديد الذي تم فى
الحالة السابقة هو تجديد لذات عقد الإيجار بذات شروطه ولا يعد إنشاءً لعقد إيجار
جديد ، فلا محل إذاً لإعمال نص المادة 599 من القانون المدني والتي تتناول موضوع
مغاير هو انتهاء العلاقة الإيجارية بانتهاء المدة ، وبقاء المستأجر منتفعا دون
اعتراض المالك ، والتى اعتبر فيها الشارع بقاء المستأجر بالعين إيجارا جديداً
.






الحالة
الثانية 000 التنبيه القانوني ( الإلزامي )






إذا كان الأصل هو انتهاء
عقد الإيجار بانتهاء مدته بصلب العقد دون ما الحاجة إلى إنذار ، فأن الإنذار أو
التنبيه بالإخلاء يتم بالاتفاق كما أوردنا ، كما يكون التنبيه بالإخلاء لانتهاء مدة
إلزاميا على المؤجر فى ثلاث حالات حددتها المادة 563 من القانون المدني
.



أولا 000 عقد إيجار خالي من
بيان المدة.



ثانيا 000 عقد إيجار غير
معين المدة.



ثالثا 000 تعذر إثبات مدة
عقد الإيجار.






(( إذا عقد الإيجار دون
اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر الإيجار
منعقد لفترة دفع الأجرة ، وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين
إذا هو نبه على التعاقد الأخر بالإخلاء فى المواعيد الآتي بيانها :-



أ- فى الأراضي الزراعية
والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر ، يكون
التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر .



فإذا كانت المدة أقل من ذلك
، وجب التنبيه قبل نصفه الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقا
للعرف .



ب- في المنازل والحوانيت
والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة بدفع
الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل
من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .



ج- فى المساكن والغرف
المؤثثة وفى أي شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر
وجب التنبيه قبل نصفها الأخير ))



[ المادة 563 من القانون
المدني ]







البيان الخامس لعقد الإيجار
الجديد 000 الأجرة المتفق عليها - وقت السداد



إيصال السداد - قرينة
السداد







بيان الأجرة المتفق عليها
أحد البيانات الهامة فى عقد الإيجار وزاد من أهمية هذا البيان خضوع عقود الإيجار
لأحكام وقواعد القانون المدني ، والتي لا تجيز كأصل عام الطعن فى تقدير القيمة
الايجارية ، كما زاد من أهمية بيان الأجرة المتفق طبعة الظروف الاقتصادية الصعبة
التي تواجهه الاقتصاد العالمي وما ترتب عليها من تضخم وندرة السيولة ، وكما سبق أن
أوضحنا أن الأجرة قد تكون نقودا كما يصح أن تكون اى تقدمه أخرى ، وأنه ى حالات عدم
الاتفاق على تحديد قيمة إيجاريه ، أو على كيفية تقديرها ، أو تعذر إثبات مقدار
الأجرة فالعبرة بأجرة المثل .






بيان وقت
سداد القيمة الايجارية



وفقا لصريح نص المادة 586
من القانون المدني فإنه يجب على المستأجر أن يسدد الأجرة فى المواعيد المتفق عليها
بصلب عقد الإيجار وفى حالة عدم الاتفاق على تحديد وقت سداد الأجرة وجب السداد فى
المواعيد التي يعينها عرف الجهة الكائن بها العين المؤجرة ، ويكون ذلك غالبا فى
غضون الأسبوع الأول لكل شهر 000 إذا كانت القيمة الايجارية تسدد بالشهر
.



بيان
الإيصال الدال على سداد القيمة الايجارية



أداء المستأجر للأجرة يصحبه
إستحصاله على ما يدل على أداء القيمة الايجارية ، ودائما ما يدون بيان الإيصال
الدال على سداد الجرة بصلب العقد ، ولا يمنع عدم حصول المستأجر على إيصال أو فقده
إياه إثبات واقعة سداد الأجرة وفق القواعد والأحكام الواردة لقانون
الإثبات.



سداد أجرة شهر وقرينة سداد
ما سبق من أجرة



( الوفاء بقسط من الأجرة
قرينة على الوفاء بالأقساط السابقة على هذا القسط حتى يقوم الدليل على عكس ذلك
).



[ المادة 587 من القانون
المدني ]






جعل المشرع من أداء
المستأجر لقسط من الأجرة قرينة قانونية بسيطة على أداء ما سبق من أقساط ، ولا يمنع
قيام هذه القرينة القانونية البسيطة لصالح المستأجر من إثبات المؤجر لعكسها - كل ما
فى الأمر هو نقل عبء الإثبات على عاتق المؤجر ، فيلتزم هو بإثبات واقعة عدم السداد
.







البيان السادس لعقد الإيجار
000 مقدم الإيجار - خلو الرجل- كيفية خصمه من



القيمة
الايجارية









منذ 1/2/1996م تاريخ سريان
أحكام القانون المدني على عقود إيجار الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي
انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون تأجيرها والأماكن التي انتهت أصبح من حق المؤجر
تقاضى أي مبالغ مالية خارج عقد الإيجار 00 ففي ظل التعاقد الحر فى عقود الإيجار ما
تراضا عليه المتعاقدان المؤجر والمستأجر هو قانونهم وشريعتهم الغالية ، القانون رقم
4 لسنة 1996 هو القانون الاصلح للمتهم .



إثبات المبالغ المدفوعة على
عقد الإيجار



إلغاء جريمة خلو الرجل كما
سبق جعلت من إثبات ما دفعة المستأجر كخلو أو كمقدم إيجارا تصرفا قانونيا لا يؤخذ
المؤجر به ، بل أنه يتبع ذلك بيان طريقة خصم تلك المبالغ من القيمة الايجارية
.



[ حكمت المحكمة بالاستمرار
فى تنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر بجلسة 22 من فبراير سنة 1997 في
الدعوى الدستورية رقم 48 لسنة 17 قضائية فيما فصل فيه من اعتبار القانون رقم 4 لسنة
1996 المشار إليه قانونا أصلح للمتهم مع ما يترتب على ذلك من أثار وألزمت الحكومة
المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة ].






أمين السر
رئيس المحكمة






[ منطوق الحكم الصادر في
الدعوى رقم 1 لسنة 19 قضائية دستورية ]






البيان السابع لعقد الإيجار
00 الفسخ لعدم سداد القيمة الايجارية في مواعيدها










التزام المستأجر بسداد
الايجارية - فى مواعيدها - أحد أهم الالتزامات التى تترتب على عقد الإيجار فى
مواجهة المستأجر .



( يجب على المستأجر أن يقوم
بوفاء الأجرة فى المواعيد المتفق عليها ، فإذا لم يكن هناك اتفاق وجب الوفاء
بالأجرة فى المواعيد التي يعينها عرف الجهة )



[ المادة 586 من القانون
المدني ]



الفسخ التلقائي للعقد
والفسخ بحكم



إذا تضمن عقد الإيجار شرطا
صريحا على اعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه حال عدم سداد المستأجر للقيمة
الايجارية ، وكان هذا الشرط واضح الدلالة بحيث لا محل لتأويله أو تفسيره فأن العقد
يعد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى إنذار أو رفع دعوى بفسخ عقد الإيجار ، وهو
ما يعرف قانونا بالفسخ التلقائي الصريح ، ومقتضى ذلك أن عدم اشتمال عقد الإيجار على
هذا الشرط الفاسخ الصريح يقتضي أن ينذر المؤجر والمستأجر بسداد القيمة الايجارية
بما يستتبع ذلك من ضرورة إقامة المؤجر لدعوى طرد او إخلاء بسبب عدم سداد القيمة
الايجارية في مواعيدها القانونية







البيان الثامن لعقد الإيجار
000 التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن










الأصل طبقاً لاحكام القانون
المدني حق المستأجر في التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن وذلك لكل ما
استأجره أو بعضه ، ولا يقيد هذا الأصل سوى الاتفاق على مخالفة وبالادق تقيده ، فينص
فى عقد الإيجار صراحة على عدم جواز تنازل المستأجر عن العين المؤجرة أو التأجير من
الباطن ، ومفهوم ذلك أنه متى لم ينص فى العقد على حظر التنازل عن الإيجار أو
التأجير من الباطن حق للمستأجر إجراء التنازل والتأجير من الباطن .






حظر التنازل عن الإيجار
وأثره على التأجير من الباطن.






الاستثناء من جواز التنازل
عن عقد الإيجار رغم وجود شرط صريح بمنعه يرجى التفضل بمراجعة البند الخاص بحق
المستأجر في التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن منعاً للتكرار
والإطالة.







البيان التاسع لعقد
الإيجار 000 السماح بإحداث تغييرات بالعين المؤجرة










التغير الضار بالعين
المؤجرة التغير الغير ضار بالعين المؤجرة












وفقا لصريح نص المادة 580
من القانون المدني فإنه لا يجوز للمستأجر أن يحدث المؤجرة أي تغير بدون أذن المؤجر
إلا إذا كان هذا التغيير لا ينشأ عنه أي ضرر للمؤجر وبذا فإن المادة 580 أحدثت
تفرقه بين نوعين من التغير.



1. تغيير لا يترتب عليه ضرر
---------- وهو جائز للمستأجر



2. تغيير يترتب عليه ضرر
----------- وهو محظور على المستأجر إلا إذا



ستحصل على أذن مسبق من
المؤجر






والتساؤل 000 هل يشترط الأذن الكتابي من المؤجر في النوع الثاني من
التغيير ( أي التغيير الذي يحدث ضرر )



لم يحدد نص المادة 580 من
القانون المدني شكلا معينا للأذن بإحداث تغيير فلم يشترط النص أن يكون هذا الأذن
مكتوبا ، وبالتالي يجوز إثبات واقعة الأذن أو الموافقة بشتي طرق ووسائل الإثبات ،
وكذا نفى صدور هذا الأذن من جانب المؤجر بكافة وسائل الإثبات .






إحداث
المستأجر تغييرا ضارا أذن من المؤجر



إذا أحدث المستأجر بالعين
المؤجرة تغييرا ضارا دون أذن من المؤجر جاز إلزامه بإعادة العين إلى الحالة التي
كانت عليها وبالتعويض أن كان له مقتضى والتزام المستأجر بعدم إحداث أي تغيير بالعين
المؤجرة على النحو السالف يقابله التزام المؤجر بعدم إحداث أي تغير بالعين المؤجرة
أو بملحقاتها ( 000 ، ولا يجوز له - المؤجر - أن يحث بالعين أو بملحقاتها أي تغيير
يخل أو بملحقاتها ) [ المادة 571 من القانون المدني
]


















البيان العاشر لعقد الإيجار
000 استعمال العين فيما أجرت مكن أجله









بيان الغرض من الإيجار أحد
أهم بيانات عقد الإيجار ، ولذا يلزم تدوينه بدقة ووضوح ، أساس ذلك انه لا يجوز طبقا
لاحكام القانون المدني للمستأجر أن يغير من تلقاء نفسه نوع النشاط الثابت بأصل عقد
الإيجار ، علي اعتبار أن تحديد نوع نشاط0 معين للعين المؤجرة كان أحد أسباب رضاء
المؤجر بإبرام عقد الإيجار ، وتغير هذا النشاط دون إرادة المؤجر هو إهدار لهذه
الإرادة وهو جوهر و أساس أحكام القانون المدني.







البيان الحادي عشر لعقد
الإيجار 000ما ينفقه المستأجر على التحسينات









التحسينات هي ما يضاف إلى
العين المؤجرة من قيمتها وانه حال قيام العلاقة الايجارية ( انتفاع المستأجر بالعين
المؤجرة ) قد يدخل على العين المؤجرة بعض التحسينات ، والتساؤل 000 هل يلزم المؤجر
برد أي بدفع قيمة هذه التحسينات بعد انتهاء العقد 000 ؟ فرق المشرع بين
حالتين.






الحالة
الأولى
:- إجراء التحسينات
بعلم المؤجر ودون اعتراض منه .






فى هذه الحالة يلزم الرجوع
إلى طبيعة اتفاق المؤجر والمستأجر الثابت بعقد الإيجار 000 وما تم الاتفاق عليه
ينفذ . فإذا اتفق على أداء المؤجر لقيمة هذه التحسينات دفعها المؤجر والتزم بها ،
وإذا أتفق على عدم دفع المؤجر لقيمة التحسينات فلا يلزم المؤجر بالدفع
.









الحالة الثانية :- إذا
اعترض المؤجر على قيام المستأجر بهذه التحسينات أو تمت دون علمه.






في هذه الحالة لا يلزم
المؤجر بدفع قيمة التحسينات لسبق اعتراضه عليها وبالأدنى عدم عمله بها كما للمستأجر
أن يطلب إزالة تلك التحسينات والتعويض إذا تتسبب إزالة تلك التحسينات فى ضرر
.



عملاً 000 بيان التحسينات التي يضيفها المستأجر
للعين المؤجرة بيان هام للغاية . إذ غالبا ما ينفق المستأجر مبالغ طائلة لإضافة
التحسينات على العين المؤجرة ، تلك التحسينات التي تؤدى بلا شك إلى زيادة قيمة
العين المؤجرة ، لذا يلزم يبين فى عقد الإيجار الآتي :-



1. موافقة المؤجر على قيام
المستأجر بإجراء التحسينات .



2. التزامه بأداء قيمة تلك
التحسينات لدى انتهاء عقد الإيجار لأى سبب دون سبب بعينه .






خدعة التحسينات


إذا كانت التحسينات هي ما
يضاف إلى العين المؤجرة من قيمتها ، فإن مقتضى ذلك ان المستأجر قد تسلم العين
المؤجرة في حالة تصلح لأداء الغرض من الإيجار .



والواقع أن بعض المؤجرين
يسلموا الوحدات السكنية دون أن تكون معدة أساسا لأداء الغرض من الإيجار ، ويعتبر أن
ما ينفعه المستأجر على أعداد الوحدة السكنية لأداء أغراض الإيجار من ينفقه المستأجر
من مصاريف على التحسينات .



وحقيقة الأمر أن ما أنفقه
المستأجرين لا يعد بحال من مصاريف التحسينات بل من أساسيات إعداد الوحدة السكنية
لأداء الغرض منها ، لذا يلزم بها المؤجر باعتباره ملزما بتسليم العين بحالة تصلح
معها لأداء الغرض من الإيجار .



[ المادة 564 من القانون
المدني ]


















البيان الثاني عشر لعقد
الإيجار 000 التزام المؤجر بالترميمات الضرورية



التأجيرية





التزام المؤجر بتسليم العين
المؤجرة تصلح معها لأداء الغرض من الإيجار ، والتزام المستأجر برد العين بالحالة
التى تسلمها عليها 000 يقتضي دوام صيانة العين المؤجرة وترميمها والترميمات
نوعين



ترميمات ضرورية -
ترميمات استئجارية 000
وقد
ألزمت المادة 582 من القانون المدني المستأجر بإجراء الترميمات التأجيرية التي يقضى
بها العرف ، وأجازت ذات المادة إعفاء المستأجر إذا اتفق بعقد الإيجار على إلزام
المؤجر بها .



( يلتزم المستأجر بإجراء
الترميمات التأجيرية التي يقضى بها العرف ، ما لم يكن هناك اتفاق على غير ذلك
). [ المادة 582 من القانون المدني
]






وقد ألزمت المادة 567 من
القانون المدني المؤجر بإجراء الترميمات معا لأداء الغرض منها .



( على المؤجر أن يتعهد
العين المؤجرة بالصيانة لتبقى على الحالة التي سلمت بها وأن يقوم فى أثناء الإجارة
بجميع الترميمات الضرورية ). [ الماد 567 من القانون المدني
]










البيان الثالث عشر لعقد
الإيجار 00 رد العين المؤجرة بانتهاء مدة عقد الإيجار













الأساس
القانوني لالزام المستأجر برد العين المؤجرة



( يجب على المستأجر أن يرد
العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار )



[ المادة 590 من القانون
المدني ]






بيان رد العين المؤجرة عند
انتهاء الإيجار يرتبط دوما ببيان أخر هو تسليم أو رد العين المؤجرة بذات الحالة
التي تم تسليمها بها ، ورد العين المؤجرة هو أثر حتمي لانتهاء عقد الإيجار . إذ
أصبح المستأجر أجنبيا عن العين المؤجرة وبتعبير أدق ليس له صفه على العين المؤجرة
وبالادق يعد مغتصبا لهذه العين.



ويري بعض الفقه انه لا
يشترط النص صراحة علي الالتزام برد العين المؤجرة علي أساس أن الرد والالتزام به
أثرا من آثار العقد.



وخلاصة القول أن المستأجر
ملزم حال انتهاء مدة عقد الإيجار برد العين المؤجرة ، وبذات الحالة التي تم التسليم
طبقا لها.



















البيان الرابع
عشر لعقد الإيجار 00 مقابل استهلاك المياه والكهرباء ونور السلم وأجرة البواب
التليفون - التكييف






( يجوز للمستأجر أن يضع
بالعين المؤجرة أجهزة لتوصيل المياه والنور الكهربائي والغاز والتليفون والراديو
وما إلى ما دامت الطريقة التي توضع بها هذه الأجهزة لا تخالف الأصول المرعية ، وذلك
ما لم يثبت المؤجر أن وضع هذه الأجهزة يهدد سلامة العقار ).



[ المادة 581 من القانون
المدني ]







البيان الخامس
عشر لعقد الإيجار 000 التحكيم في عقد الإيجار










المقصود بالتحكيم في عقد
الإيجار



يقصد بالتحكيم في عقد
الإيجار فض كل المنازعات التي تثار بشان تنفيذ هذا العقد بما فيها الإخلال ببند من
ببنوده عن طريق التحكيم ، والتحكيم في ابسط معانية يعني حل المنازعات عن غير طريق
قضاء الدولة ، فالتحكيم قضاء رضائي او خاص بموجبة يحق للشخص وبالادق المتعاقد أن
يحدد الجهة التي تفصل في المنازعات الخاصة بالعقد.









الأساس القانوني للتحكيم في
عقود الإيجار.



( 1. اتفاق التحكيم هو
اتفاق الطرفين على الالتجاء إلى التحكيم لتسوية كل أو بعض المنازعات التي نشأت أو
يمكن أن ينشأ بينهما بمناسبة علاقة قانونية معينة عقدية كانت أو غير
عقدية.



2.يجوز أن يكون اتفاق
التحكيم سابقا على قيام النزاع سواء قام مستقلا بذاته أو ورد في عقد معين بشان كل
أو بعض المنازعات التي قد تنشأ بين الطرفين ، وفي هذه الحالة يجب أن يحدد موضوع
النزاع في بيان الدعوى المشار إليها في الفقرة الأولي من المادة ( 30 ) من هذا
القانون ، كما يجوز أن يتم اتفاق التحكيم بعد قيام النزاع ولو كانت قد أقيمت في
شانه دعوى أمما جهة قضائية وفي هذه الحالة يجب أن يحدد الاتفاق المسائل التي يشملها
التحكيم وإلا كان الاتفاق باطلا.



3.ويعتبر اتفاقا على
التحكيم كل إحالة ترد في العقد إلى وثيقة تتضمن شروط تحكيم إذا كانت الإحالة واضحة
في اعتبار هذا الشروط جزءا من العقد).



[ المادة 10 من قانون
التحكيم في المواد المدنية والتجارية ]






إيراد شرط التحكيم و أثره
علي نزع اختصاص المحاكم



قضاء التحكيم وبالادق
الأحكام الصادرة عن المحكمين هي أحكام قانونية كما أوضحنا ولذا فان اتفاق
المتعاقدين ( المؤجر والمستأجر ) علي التحكيم بمعني إيراد شرط التحكيم يحول بين
قضاء الدولة وبين سلطة الفصل والتصدي



( 1. يجب على المحكمة التي
يرفع إليها النزاع يوجد بشأنه اتفاق تحكيم أن تحكم بعدم قبول الدعوى إذا دفع المدعي
عليه بذلك قبل إبدائه أي طلب أو دفاع في الدعوى.



2. ولا يحول رفع الدعوى
المشار إليها في الفقرة السابقة دون البدء في إجراءات التحكيم أو الاستمرار فيها أو
إصدار حكم التحكيم).



[ المادة 13 من قانون
التحكيم في المواد المدنية والتجارية ]






حجية الحكم الصادر في
التحكيم في منازعة ايجارية



للأحكام الصادرة من
المحكمين وبقوة القانون حجية الأمر المقضي وهو ما أشارت إلية صراحة المادة 55 من
قانون التحكيم " تحوز أحكام المحكمين الصادرة طبقا لهذا القانون حجية الأمر المقضي
وتكون واجبة النفاذ بمراعاة الأحكام المنصوص عليها في هذا القانون".



( 1. لا تقبل أحكام التحكيم
التي تصدر طبقا لأحكام هذا القانون الطعن فيها بأي طريقة من طرق الطعن المنصوص
عليها في قانون المرافعات المدنية والتجارية.



2. يجوز رفع دعوى بطلان حكم
التحكيم وفقا للأحكام المبينة في المادتين التاليتين).



[ المادة رقم 52 من قانون
التحكيم في المواد المدنية والتجارية ]






الإجراءات العملية لتنفيذ
حكم التحكيم الصادر بالطرد أو الإخلاء.



أوضحت المادة 56 من قانون
التحكيم الإجراءات العملية لتنفيذ حكم التحكيم وكذا المستندات المطلوبة للتنفيذ "
يختص رئيس المحكمة المشار إليها في المادة ( 9 ) من هذا القانون أو من يندبه من
قضاتها بإصدار الأمر بتنفيذ حكم المحكمين ، ويقدم طلب تنفيذ الحكم مرفقا به ما يلي
:



أصل الحكم أو صورة موقعة
منه.



صورة من اتفاق
التحكيم.



ترجمة مصدق عليها من جهة
معتمدة إلى اللغة العربية لحكم التحكيم إذا لم يكن صادرا بها.



صورة من المحضر الدال على
إيداع الحكم وفقا للمادة ( 47 ) من هذا القانون).







_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)   الجمعة أبريل 02, 2010 3:26 pm

الفصل الرابع


مشكلات دعاوى
الإيجارات



الموضوعية و
المستعجلة



قضايا وحلولها


في ضوء أهم وأحدث أحكام
محكمة النقض



حتى 2003م





المشكلة
الأولى



المساكنة والإيواء
والاستضافة



من له الحق في عقد الإيجار
خلاف المستأجر



المدون أسمه بعقد
الإيجار









مشكلة
المساكنة









ماهية المساكنه





المساكنه أحد المشكلات
الناتجة عن عدم تحري الدقة في تحرير بيانات عقد الإيجار وتحديدا في البند الخاص بمن
هو المستأجر ، والفرض في مشكلة المساكنه أن يتعدد المستأجرين للعين الواحدة لكن عقد
الإيجار يحرر بأسم مستأجر واحد منهم ، ففي هذه الحالة يعد جميعهم مستأجرين
.



وتظهر مشكلة المساكنة إلى
الحيز العملي بوفاة المستأجر الذي تحرر عقد الإيجار باسمة وحدة أو تركة للعين
المؤجرة ، ففي هذه الحالة يزعم المؤجر أن العلاقة الايجارية كانت فقط بينه وبين من
حرر عقد الإيجار باسمة وبالتالي لا حق لغيرة في البقاء في العين .






وقد تعددت أحكام النقض
التي حددت ماهية المساكنه . شروطها . علي النحو التالي






ماهية المساكنه 00 المساكنه
التي تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة حقا في البقاء بها بعد وفاة المستأجر او تركه
لها . وجوب حصولها منذ بدء الإجارة واستمرارها حتى وفاته أو تركه
للعين. ( الطعن رقم 1778 لسنه 68 ق جلسة
24/5/2000 )



تعدد المستأجرين وتحرير عقد
الإيجار باسم أحدهم 000 تعدد المستأجرين لعين واحدة وانصراف نيتهم وقت التعاقد إلى
إحداث الأثر القانوني للعقد وتحريره باسم أحدهم . أثره . اعتبارهم مستأجرين أصليين
لهم كافة الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار.



( الطعن رقم 1147 لسنه 69 ق
جلسة 30/4/2000 )



شروط المساكنه





المساكنه التي تنشئ
للمنتفعين بالعين المؤجرة حق البقاء بها بعد وفاة المستأجر سواء كانوا من الأقارب
الذين عددتهم م 19 ق 49 لسنه 1977 – المقابلة للمادة 21 ق 52 لسنه 1969 – او من
غيرهم . شرطه . أقامتهم فيها منذ بدء الإجارة واستمرارها دون انقطاع . توافرها
للمساكن . أثره . حقه في البقاء في العين طوال مدة العقد والانتفاع بالامتداد
القانوني بعد انتهائها دون استلزام إقامة المستأجر الأصلي فيها . مصدر حقه فى ذلك
ما تعارف عليه الملاك من تحرير عقد الإيجار باسم مستأجر واحد فى حالة تعددهم عند
استئجار عين واحدة.



( الطعن رقم 2674 لسنه 68 ق
جلسة 30/1/2000 )



المساكنة وجوب أن تكون
معاصرة لعقد الإيجار وآلا تنقطع منذ بدايتها . اتخاذ المساكن لنفسه مسكنا مستقلا .
أثره . اعتباره أجنبيا عن المسكن الأول عدم جواز التنازل له عند إلا يأذن كتابي من
المالك.



( الطعن رقم 3857 لسنه 64 ق
جلسة 17/2/2000 )






الإقامة التي يعول عليها في
المشاركة السكنية . المقصود بها الإقامة المستقرة المعتادة.



( الطعن رقم 3857 لسنه 64 ق
جلسة 17/2/2000 )



مشكلة
الاستضافة أو الإيواء



الاستضافة أو
الإيواء



علي خلاف المساكنه فإن
الاستضافة أو الإيواء لا يعني تعدد أطراف عقد الإيجار ، فمن يقيم مع المستأجر
الأصلي علي سبيل الضيافة أو التسماح لا يعد مستأجرا ، ولا يحق له التذرع بأنه
مستأجر لكن أسمه لم يدون بعقد الإيجار ، والفارق دائما في مدي توافر شروط المساكنه
فمن حرر عقد الإيجار باسمة كمستأجر هو من يعد وحدة المنتفع بالعين ، وإذا انتهت
العلاقة الايجارية فان وجودة بالعين لا يستند الي أي أساس قانوني ويجب إخلائه منها
، وفي بيان الفارق بين المساكنه والإقامة علي سبيل الضيافة أو الإيواء ، وأن
المساكنه . بشروطها . هي التي تخول صاحبها البقاء في العين ولو توفي المستأجر
المدون أسمه بعقد الإيجار أو ترك العين المؤجرة قرر قضاء النقض .



عقد الإيجار . الالتزامات
الناشئة عنه وقوعها على عاتق طرفيه . جواز اتفاقهما على ترتيب حقوق للغير .
المقيمون مع المستأجر على سبيل التسامح أو وفاء لالتزامات أخري مصدرها علاقة غير
الإيجار . حقهم فى الانتفاع بالعين من قبيل استعمال المستأجر لها طلب المؤجر طردهم
أو إخلائهم من العين . شرطه . انقضاء العلاقة الايجارية . التزام المؤجر بتحرير عقد
إيجار لمن كفل المشرع له الحق في خلافه المستأجر متى توافرت شروطها . مؤداه . لشاغل
العين التمسك قبل المؤجر بعدم انتهاء العلاقة الايجارية . المادتان 152 مدني ، 29 ق
49 لسنه 1977.



( الطعن رقم 5354 لسنه 64 ق
جلسة 17/1/2000






)

















بصدور القانون رقم4 لسنة
1996م – بشأن سريان أحكام القانون المدنى علي الأماكن التي لم يسبق تأجيرها
والأماكن التي انتهت عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها – أصبحنا أمام
نوعين من عقود الإيجار – ونعني عقود إيجار الأماكن – عقود إيجار تحكمها نصوص
القانون المدني وعقود إيجار تحكمها قوانين الإيجارات الاستثنائية ، ويمكننا القول
ان تاريخ تحرير العقد – عقد الإيجار – هو ما يحدد القانون الواجب التطبيق علية ،
فالعقود المحررة بعد 1/2/1996م تخضع للقانون المدني أما عقود الإيجار المحررة قبل
هذا التاريخ فتطبق قوانين الإيجار الاستثنائية.






المدة في عقد الإيجار
الجديد



بيان المدة في عقد الإيجار
الجديد أحد أهم البيانات الأساسية بما يعني ان لعقد الإيجار الجديد بداية ونهاية
معلومة.






التاريخ الأول 000 تاريخ
بدء العلاقة الايجارية



التاريخ الثاني000 تاريخ
انتهاء العلاقة الايجارية






















مدة عقد الإيجار هي 000
تبدأ من - / - / ---- وتنتهي في - / - / ----






وكما يعني تاريخ بدء
العلاقة الايجارية بدء استعمال المستأجر للعين المؤجرة بانتفاعه بها فان انتهاء
مدة عقد الإيجار توجب علي المستأجر أن يرد العين المؤجرة إلي المؤجر ، لأنه في ظل
قواعد القانون المدني فإن عقد الإيجار ينتهي بانتهاء مدته



( ينتهي الإيجار بانتهاء
المدة المعينة في العقد 0000 )



[ المادة 598 من القانون
المدنى ]
















مشكلة إثبات العلاقة
الايجارية



تنص المادة 24 من القانون
49 لسنة 1977 في شأن تنظيم وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر "
اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون – أي
اعتبارا من 8سمبتمر 1977 – تبرم عقود الإيجار كتابة
ويجب إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة
.



ويلزم المؤجر عند تأجير أي
مبني أو وحدة أن يثبت في عقد الإيجار تاريخ ورقم وجهة إصدار ترخيص البناء ومقدار
الأجرة المقدرة للوحدة وفقا للمادة 11 من هذا القانون .



ويجوز للمستأجر إثبات واقعة
التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات .






ورغم صريح نص المادة 24 إلا
أن عقد الإيجار يظل عقداً رضائيا يكفي لانعقاده تراضي المؤجر والمستأجر ، ولذا أجاز
المشرع استخلاص قيامة ضمنا من وقائع الدعوى والأدلة المطروحة فيها ، فيصح أن يكون
عقد الإيجار غير مكتوب ويجوز إثباته بكافة الطرق القانونية بما فيها الإقرار
واليمين ، ونص المادة 24 علي الصيغة السابقة تثير قضية هامة جدا ، وتحديدا الفقرة 3
.






عدم دستورية المادة 24
الفقرة 3 فيما تضمنته من إباحة إثبات العلاقة الايجارية



بكافة طرق الإثبات للمستأجر
وحظر ذلك علي المؤجر























إذا فقد المستأجر عقد
الإيجار خاصته فأنه يملك – وفق المادة 24 فقرة 3
– أن يثبت العلاقة
الايجارية بكافة طرق الإثبات .



وإذا فقد المؤجر عقد
الإيجار خاصته فانه لا يملك إثبات العلاقة الايجارية وبالتالي يكون مآل أي دعوي
يرفعها عدم القبول .






والتفرقة بين المستأجر
والمؤجر في هذا الخصوص تفرقة غير دستورية .. لماذا .. لمساسها المباشر بمبدأ
المساواة بين الخصوم رغم وحدة مراكزهم القانونية ، والأحكام الصادرة بعدم
الدستورية لمخالفة مبدأ المساواة الذي أودعه الشارع الدستوري المادة 40 من الدستور
قد يصعب تعدادها لا لسبب إلا انه السبب الأساسي لكل طعون وأحكام عدم الدستورية
.






ونورد فيما يلي اتجاه
المحكمة الدستورية العليا في شأن مبدأ المساواة وتسبيببها لأحكامها بعدم الدستورية
علي هذا الأساس :






( المواطنون لدى القانون
سواء ، وهم متساوون في الحق والواجبات العامة لا تمييز بينهم في ذلك بسبب الجنس أو
الأصل أو اللغة أو الدين أو العقيدة )



[ المادة 40 من الدستور
]






" وحيث أن قضاء هذه المحكمة
قد جري علي أن الناس لا يتمايزون فيما بينهم في مجال حقهم في النفاذ الي قاضيهم
الطبيعي ، ولا في نطاق القواعد الإجرائية والموضوعية التي تحكم الخصومة القضائية
عينها ، ولا في فاعلية ضمانة الدفاع التي يكفلها الدستور أو المشرع للحقوق التي
يدعونها "



[ القضية رقم 64 لسنة 17
قضائية دستورية ]






وحتى يفصل في الدفع بعدم
دستورية الفقرة الثالثة من المادة 24 المشار إليها والتي تفرق دون سند بين حق
المؤجر والمستأجر في إثبات العلاقة الايجارية بكافة طرق الإثبات نورد المبادئ التي
أرسها قضاء النقض والتي تحكم المشكلات الناتجة عن عدم وجود عقد إيجار ومدي جواز
إثبات العلاقة الايجارية بكافة طرق الإثبات .






القاعدة000 يجوز للمستأجر إثبات واقعة التأخير
وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات






يجوز للمستأجر إثبات واقعة
التأخير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات.



( الطعن رقم 2300 لسنه 64 ق
جلسة 30/5/2001 )



الواقع في الأوراق أن
الطاعن " المدعي عليه " قد أنكر أمام درجتي التقاضي توقيعه على عقد الإيجار العرفي
الذي قدمه المطعون ضدهما " المدعيان " سندا للدعوى ، وأن محكمة الاستئناف– التزاما
منها بأحكام القانون فى شان عبء الإثبات وإنكار التوقيع على الورقة العرفية – قد
أحالت الدعوى إلى التحقيق بحكمها الذي أصدرته بتاريخ 23/3/1999 وكلفت المطعون ضدهما
بإثبات توقيع الطاعن على عقد الإيجار المشار إليه بكافة طرق الإثبات القانونية ،
وإذ قرر المطعون ضدهما – بعد ذلك – بجلسة 23/6/1999 بعدم وجود شهود لديهما لوفاة
شاهدي العقد ، أعادت المحكمة الاستئناف للمرافعة ، بما مؤداه أنهما عجزا عن إثبات
الدعوى المرفوعة منهما.



( الطعن رقم 1202 لسنه 70 ق
جلسة 22/4/2001 )












القاعدة 000 عقد الإيجار من
العقود الملزمة للجانبين ، يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء
معين مدة معينة لقاء أجر معلوم يدفعه إليه المستأجر



أن من مقرر في القانون
والمستقر عليه فى قضاء النقض أن عقد الإيجار من العقود الملزمة للجانبين ، يلتزم
المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم
يدفعه إليه المستأجر ، وهو عقد رضائي يخضع فى قيامه لمبدأ سلطان الإدارة ، فيكفي
لانعقاده تراضي المتعاقدين ولا يحتاج فى ذلك إلى شكل خاص ، ويجوز استخلاصه ضمنا من
وقائع الدعوى والأدلة المطروحة فيها ، فيصح أن يكون عقد الإيجار غير مكتوب ويجوز
إثباته بكافة الطرق القانونية بما فيها الإقرار واليمين ، ويخضع فى أحكامه إلى
النصوص التي وضعها المشرع لتنظميه ومنها التزام المستأجر بان يستعمل العين المؤجرة
على النحو المتفق عليه ، فان لم يكن هناك اتفاق التزم بان يستعمل العين بحسب ما
أعدت له.



( الطعن رقم 4279 لسنه 63 ق
جلسة 8/4/2001 )






الحكم المطعون فيه بذلك
يكون فضلا عن مخالفته الثابت فى الأوراق قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه عندما أسس
قضاءه على نقل عبء إثبات الدعوى إلى الطاعن على الرغم من أنه مدعي عليه فيها وغير
مكلف بإثباتها ، وسكوته عن النفي لا يصلح بذاته دليلا للحكم للمطعون ضدهما "
المدعيان " بطلباتهم بعد أن عجزا عن إثبات صحة عقد الإيجار سند الدعوى – المقدم
منها.



( الطعن رقم 1202 لسنه 70 ق
جلسة 22/4/2001 )






أن الحكم المطعون فيه أضاف
إلى أسبابه الآخذ بأسباب الحكم المستأنف ذلك أن حاصل هذه الأسباب أن عقد الإيجار
المذكور مسجل بالجمعية الزراعية وأن الطاعن لم يتنازع فيه منذ تحريره فى عام 1963
حتى رفع الدعوى فى عام 1998 ولم يثبت ما ادعاه من ملكيته لأرض النزاع بالتقادم ، فى
حين أنه من غير الثابت فى الأوراق تسجيل العقد المشار إليه بالجمعية المذكورة ،
فضلا عن أن عبء إثبات الدعوى يقع قانونا على عاتق المطعون ضدهما بعد أن أنكر الطاعن
عقد الإيجار المنسوب إليه والذي لم يثبت فى الأوراق سبق مواجهته به قبل رفع الدعوى
ومن ثم يضحي الحكم المطعون فيه معيبا بما يتعين نقضه.



( الطعن رقم 1202 لسنه 70 ق
بجلسة/4/2001 )






أن النص في المادة 24 من
القانون رقم 49 لسنه 1977 بشان إيجار الأماكن على أن " اعتبارا من تاريخ العمل
بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب إثبات تاريخها بمأمورية الشهر
العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة . يلزم المؤجر عند تأخير أي مبني أو وحدة
منه أن يثبت في عقد الإيجار تاريخ ورقم وجهة إصدار ترخيص البنـاء ومقـدار الأجرة
المقدرة للوحدة المؤجرة وفقا للمادة (11) من هذا القانون وذلك بالنسبة للمباني
الخاضعة لنظام الأجرة المبدئية.



( الطعن رقم 2300 لسنه 64 ق
جلسة 30/5/2001 )






مشكلة عدم إثبات تاريخ عقد
الإيجار بمأمورية الشهر العقاري الكائن بإدارتها العين محل النزاع



لما كان ذلك وكان البين من
الأوراق أن المطعون ضده أمام محكمة الموضوع عقد إيجار العين محل النزاع مكتوبا ،
وخلت الأوراق مما يفيد تمسك الطاعن بما ينال من هذا العقد إلا بمخالفة شروطه لقواعد
إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام ، ومن ثم فان النعي على الحكم المطعون فيه
باستناده في قضائه إلى العقد المشار إليه رغم عدم إثبات تاريخه بمأمورية الشهر
العقاري الكائن بإدارتها العين محل النزاع يكون على غير أساس.



( الطعن رقم 2300 لسنه 64 ق
جلسة 30/5/2001 )






لما كان ذلك وكان الطاعنون
قد تمسكوا أمام محكمة الموضوع بصورته عقد البيع المؤرخ 1/9/1991 الصادر من مورثتهم
للمطعون ضده الأول وانه قصد به حرمانهم من الانتفاع بشقة النزاع وطلبوا إحالة
الدعوى إلى التحقيق إثباته وكان من شان هذا الدفاع – لو صح – أن يكون عقد البيع
منعدما لا وجود له ولا يترتب عليه التزام ورثة البائع بتسليم المبيع فان الحكم
المطعون فيه إذ لم يعرض له يكون معيبا بالقصور بما يوجب نقضه.



( الطعن رقم 4739 لسنه 69 ق
جلسة 20/2/2001 )



الحكم بإثبات العلاقة
الايجارية . وجوب بيان مقدار الأجرة الواجب على المستأجر أداؤها.



( الطعن رقم 7630 لسنه 64 ق
جلسة 21/6/2000 )






تمسك الطاعن بإقرار المطعون
ضدهم بوكيله الحاضر عنه في دعوى أخري أقيمت منه ضد الأخير بثبوت العلاقة الايجارية
بينهما عن عين النزاع . تدليله على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم
المطعون فيه بالإخلاء دون تمحيص ذلك الإقرار وصحة نسبته إلى مورث المطعون ضدهم
والظروف التي صدر فيها . قصور. لا يغير منه إلغاء الحكم الصادر فى الدعوى الأخرى
طالما لم يكن محله محاضر الجلسات التي أثبت فيها الإقرار.



( الطعن رقم 1990 لسنه 68 ق
جلسة 5/7/2000 )



العلاقة الايجارية
الجديدة



قبض المالك الأجرة من
المتنازل إليه . أثره . قيام علاقة ايجارية جديدة مباشرة بينهما.



( الطعن رقم 2216 لسنه 69 ق
جلسة 12/6/2000 )



تمسك الطاعن بإقامته بعين
النزاع مع والده المستأجر الأصلي حتى وفاته وبتنازل الشركة المطعون ضدها عن حقها في
طلب الإخلاء لعلمها بإقامته بها منذ أربعة عشر عاما لاحقة على وفاة والده وقبولها
سداده الأجرة وملحقاتها دون اعتراض منها او من تابعيها حتى رفع دعواها . اطراح
الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بإنهاء عقد الإيجار ورفض الدعوى الفرعية بطلب
الحكم بإلزام الشركة بتحرير عقد إيجار له على سند من انتفاء إقامته مع والده حتى
الوفاة وبدء إقامته بها بعدها وان إيصالات سداده الأجرة جميعها صادرة باسم المستأجر
الأصلي فى تاريخ لا حق لوفاته. فساد فى الاستدلال.



( الطعن رقم 2216 لسنه 69 ق
جلسة 12/6/2000 )






انتهاء الحكم المطعون فيه
إلى أن العين محل النزاع أجرت خالية وليست مفروشة استنادا إلى ما ورد بعقد الصلح
المكمل للعقد الأصلي من تحديد الأجرة للمكان المؤجر وأخري للمنقولات المستعملة فيه
وضالة الزيادة المتفق عليها للأجرة وعدم اكتساب المحل للسمعة التجارية والاتصال
بالعملاء . قرائن لا تؤدي بذاتها إلى ما استخلصه منها . فساد فى
الاستدلال.



( الطعن رقم 7323 لسنه 64 ق
جلسة 24/5/2000 )



حق المستأجر وحده في إثبات
واقعة التأخير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات






حق المستأجر وحده في إثبات
واقعة التأخير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة . م 16 ق 52
لسنه 1969 المقابلة للمادة 24 ق 49 لسنه 1977 . مؤداه . عدم لزوم العلاقة الايجارية
بالكتابة او حصول المستأجر على إيصالات بسداد الأجرة.



( الطعن رقم 7630 لسنه 64 ق
جلسة 21/6/2000 )



تمسك الطاعن بوجود اتفاق
بينه وبين المطعون ضدهما على قيام الشركة التي يمثلها باستخدام العين المؤجرة كمحطة
لخدمة وتموين السيارات بنفسها او بمن تراه لمدة تجدد برضاء الطرفين واقرار المطعون
ضدهما لهذا الاتفاق بالمطالبة بالأجرة المتفق عليها فيه تدليله على ذلك بالمستندات
. دفاع جوهري . التفات الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء لتأخير جزء
منها للغير دون إذن المؤجر . قصور.



( الطعن رقم 1700 لسنه 69 ق
جلسة 24/5/2000 )



الأجرة ركن لازم لعقد
الإيجار 000صور الأجرة 000 المنازعة في تقدير القيمة الايجارية 000



عقد الإيجار . الأجرة ركن
لازم لانعقاده . تحديدها . كيفيه . المنازعة لتعين مقدارها ابتداء . منازعة فى وجود
عقد الإيجار . مؤداه . عدم ثبوت الأجرة بعقد مكتوب أو حكم قبل توجيه التكليف
بالوفاء إلى المستأجر . أثره . عدم قبول دعوى الإخلاء لعدم سداد الأجرة . لا يغير
منه . اختصاص محكمة الإخلاء بالفصل في المنازعات التي تثور بشان الأجرة . علة
ذلك



( الطعن رقم 289 لسنه 69 ق
جلسة 28/2/2000 )






















حظر إبرام
اكثر من عقد إيجار للوحدة الواحدة






تنص المادة 24 من القانون
رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
– الفقرة الأخيرة " ويحظر
علي المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبني أو وحدة منه ، وفي حالة المخالفة
يقع باطلاً العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول "






العقوبة
الجنائية لجريمة إبرام المؤجر اكثر من عقد إيجار للوحدة الواحدة



وتنص المادة 76 من ذات
القانون " يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن شهر ولا تزيد علي ستة أشهر وبغرامة لا تقل عن
مائة جنية ولا تجاوز خمسمائة جنية أو بإحدى هاتين العقوبتين كل من يخالف أحكام
المواد … ، … ، … ، 24 ، … ، من هذا القانون .






المبادئ التي أرساها قضاء
محكمة النقض في شأن حظر تحرير المؤجر لأكثر من عقد إيجار






المبدأ الأول 00 حظر
إبرام أكثر من عقد إيجار للوحدة الواحدة



يحظر على المؤجر إبرام اكثر
من عقد إيجار واحد للمبني او الوحدة منه وفى حالة المخالفة يقع باطلا العقد أو
العقود اللاحقة للعقد الأول يدل على أن المشرع وان نص فى الفقرة الأولى من المادة
24 سالفة الذكر على وجوب إبرام عقود الإيجار كتابة واثبات تاريخها بمأمورية الشهر
العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة حظر على المؤجر ابرام اكثر من عقد إيجار
واحد للمبني او الوحدة منه ورتب بطلان عقد الإيجار اللاحق للعقد الاول بطلانا مطلقا
مستهدفا بذلك مواجهة تعدد المستأجرين لمكان واحد الا انه لم يرتب بطلان على عدم
اثبات تاريخ العقد فى الشهر العقاري طالما تحقق ما ابتغاه المشرع من إفراغ هذا
العقد كتابة وبشروط لا مخالفة فيها لقواعد إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام
العام.



( الطعن رقم 2300 لسنه 64 ق
جلسة 30/5/2001 )



المبدأ الثاني 00 بطلان
عقد الإيجار اللاحق






حظر إبرام اكثر من عقد
إيجار واحد للمبني او الوحدة منه . مخالفة ذلك . أثره . بطلان العقود اللاحقة للعقد
الأول بطلانا مطلقا ولو كان المستأجر اللاحق حسن النية او سبق وضع يده على العين
المؤجرة . لا محل لاعمال نص المادة 573 مدني.



( الطعن رقم 425 لسنه 64 ق
جلسة 8/3/2000 )



المبدأ الثالث 00اساس
الأفضلية بين عقود الإيجار المحررة عن وحدة واحدة



ثبوت أسبقية استئجار الطاعن
لعين النزاع ووضع يده عليها . لازمه. أفضليته على المطعون ضده الثاني ولو كان عقده
صحيحا او وضع يده على عين النزاع بعد انتزاع الحيازة بالإكراه من الطاعن . عدم
تمكين الحكم المطعون فيه الأخير من الانتفاع بالعين وقضائه بالتعويض استنادا إلى
استحالة التنفيذ العيني لاستئجار المطعون ضده الثاني للعين . خطأ فى تطبيق
القانون.



( الطعن رقم 890 لسنه 54 ق
جلسة 6/3/2000 )






تعدد المستأجرين لعين واحدة
بعقود صحيحة خاضعة لأحكام القانون المدني . الأفضلية لمن سبق إلى وضع يده دون غش .
اقتصار حق الباقين فى التعويض . م 573 مدني . علم المستأجر بوجود إجارة سابقة وقت
وضع اليد . كفايته لثبوت الغش وانتفاء حسن النية . مؤداه . عدم تاثر حق من فضل عقده
للحيازة او انتقالها للغير . علة ذلك .



( الطعن رقم 890 لسنه 54 ق
جلسة 6/3/2000 )






حظر إبرام اكثر من عقد
ايجار للوحدة الواحدة . مخالفة ذلك أثره . بطلان العقد اللاحق للعقد الاول بطلانا
مطلقا متعلقا بالنظام العام . قضاء الحكم المطعون فيه بثبوت العلاقة الايجارية
للمطعون ضده الثاني حال قيام العقد الأصلي . خطا فى تطبيق القانون.



( الطعن رقم 2327 لسنه 63 ق
جلسة 6/2/2000 )






تمسك الطاعن بسريان تشريعات
إيجار الأماكن على عيني النزاع وان عقده اسبق على عقد ايجار المطعون ضدها الثانية .
تدليله على على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بأفضلية عقد
الأخيرة لوضع يدها والمطعون ضدها الثانية والثالثة على العين دون غش إعمالا لنص م
573 مدني ودون ان يعرض لهذا الدفاع . قصور .



( الطعن رقم 425 لسنه 64 ق
جلسة 8/3/2000 )



التأجير من صاحب الوضع
الظاهر



تمسك الطاعن بشغله للعين
بموجب عقد صادر من زوج المطعون ضدها الاولي وبسداده الأجرة له باعتباره المالك
الظاهر وبصورية عقد الإيجار الصادر لابنها المطعون ضده الثاني وطلبه إحالة الدعوى
إلى التحقيق لاثباته . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بطرد الطاعن دون تمحيص
هذا الدفاع والتحقق من توافر شروط الوضع الظاهر . قصور .



( الطعن رقم 401 لسنه 69 ق
جلسة 9/4/2000 )






تمسك الطاعنة أمام محكمة
الاستئناف باستئجارها شقة النزاع بحسن نية من المالك الظاهر للعقار وتدليلها على
ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعواها تأسيسا على أن
المؤجر لها ليس ملكا او شريكا فى ملكية العقار او وكيلا مفوضا فى التأخير دون أن
يعرض لهذا الدفاع . خطأ وقصور.



( الطعن رقم 6174 لسنه 64 ق
جلسة 3/2/2000 )






تمسك الطاعنين أمام محكمة
الموضوع باستئجارهما عين النزاع من المطعون ضدها السادسة بحسبانها المالكة الظاهرة
للعقار استنادا إلى ظروف ساقاها تولد فى الاعتقاد الشائع بمطابقة هذا المظهر
للحقيقة مقترنا بحسن النية . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بطرد الطاعنين
للغصب دون ان يعرض لهذا الدفاع خطأ وقصور.



( الطعن رقم 726 لسنه 69 ق
جلسة 24/2/2000 )



المبدأ الرابع 00 سريان عقد
الإيجار في حق المالك الجديد



لمشتري العقار بعقد غير
مسجل . مطالبة المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار . شرطه . حوالة عقد الإيجار
إليه من البائع وقبول المستأجر للحوالة او إعلانه بها . نقاذ الحوالة . أثره .
للمشتري مقاضاة المستأجر فى شان الحقوق المحال بها دون حاجة لاختصام المؤجر . علة
ذلك.



( الطعن رقم 8419 لسنه 64 ق
جلسة 14/5/2000 )






عقد الإيجار . سريانه فى حق
المالك الجديد ولو لم يكن له تاريخ ثابت يوجه رسمي على انتقال الملكية . م 30 ق 49
لسنه 1977 المقابلة للمادة 22 ق 52 لسنه 1969 . شرطه .



( الطعن رقم 250 لسنه 69 ق
جلسة 13/1/2000 )






عقد الإيجار . سريانه في حق
المالك الجديد بذات شروطه السابقة دون حاجة لتحرير عقد جديد.



( الطعن رقم 1354 لسنه 69 ق
جلسة 13/3/2000 )






تصريح المؤجر للمستأجر
بالتأخير من الباطن . سريانه فى حق المالك الجديد دون حاجة فى قبوله او ثبوت
التاريخ . م 30 ق 49 لسنه 1977.



( الطعن رقم 1216 لسنه 69 ق
جلسة 25/9/2000 )






















مبدأ نسبية أثر العقد يعني
في مجال عقود الإيجار ان للمستأجر كطرف في عقد الإيجار دون غيرة الحق في الانتفاع
بالعين المؤجرة ، وإذا خالف المستأجر هذا الالتزام جاز الحكم باخلائة من المكان
المؤجر وكذا إخلاء من تواجد بالعين المؤجرة علي وجه غير قانوني وفي ذلك تنص المادة
18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 م في شأن تحقيق التوازن في العلاقات الايجارية "
لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها إلا لأحد
الأسباب الآتية :



أ- ………………………………………


ب- ……………………………………


ج- إذا ثبت أن المستأجر قد
تنازل عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بغير أذن كتابي صريح من المستأجر الأصلي
، أو تركة للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا …"






المبادئ التي أرساها قضاء
النقض والخاصة بجواز إشراك المستأجر لغيرة في الانتفاع بالعين المؤجرة



من المقرر أن إثبات او نفي
ترك المستأجر للعين المؤجرة او تنازله عنها لاخر او قيام شركة بينهما من عدمه هو من
مسائل الوقائع التي تستقل محكمة الموضوع بتقديرها إلا أن ذلك مشروط بان تقيم قضاءها
على أسباب سائغة تكفي لحمله.



( الطعن رقم 386 لسنه 70 ق
جلسة 31/5/2001 )






اشتراك المستأجر لاخر معه
في نشاط التجاري واثرة علي امتداد عقد الإيجار



ان قيام مستأجر العين
باشراك اخرين معه فى النشاط المالي والصناعي الذي يباشره فيها عن طريق تكوين شركة
بينهم لا يعدو ان يكون متابعة من جانب المستاجر للانتفاع بالعين فيما اجرت من اجله
بعد ان ضم إلى رأسماله المستثمر حصصا لاخرين على سبيل المشاركة فى استغلال هذا
المال المشترك ويكون شان هؤلاء الشركاء فى شغل العين المؤجرة شان المستأجر دون ان
ينطوي هذا بذاته على معني تخلي مستأجر العين عن حقه فى الانتفاع بها سواء كلها او
بعضها على شريكه فى المشروع المالي بأي طريق من طرق التخلي – إيجارا كان من الباطن
او تنازلا عن الإيجار – لانتفاء مقتضى ذلك قانونا ، بل يظل عقد ايجار العين على
حالة قائما لصالح المستأجر وحده ما لم يثبت بدليل اخر تخليه عن حقوقه المتولدة عن
هذا العقد إلى الغير.



( الطعن رقم 6443 لسنه 64 ق
جلسة 22/3/2001 )



التخلي عن عقد
الإيجار






لا يجوز للمستأجر التخلي عن
حقوقه المتولدة عن هذا العقد إلى الغير بأي صورة من صور التخلي ولو كانت هذه الصورة
تبعا لتخارجه من عقد الشركة الذي أبرمه مع الغير ذلك انه بالتخارج يتعين على
المستأجر ان يعود إلى الانفراد بمنفعة العين المؤجرة فإذا ما ثبت انه تخلي عن حقوقه
فيها إلى الغير ، ولو كان هذا الغير هو الشركة التي تخارج منها او أحد الشركاء فيها
، فان هذا التخلي تقوم به إحدى صور الترك الذي يجيز للمؤجر طلب إخلاء العين عملا
بالمادة 23 / ب من القانون رقم 52 لسنه 1969 المقابلة للمادة 18 / ج من القانون 136
لسنه 1981.



( الطعن رقم 6443 لسنه 64 ق
جلسة 22/3/2001 )






تكوين الشركات
ومساهمة المستأجر فيها بما استأجره وأثرة علي عقد الإيجار

_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)   الجمعة أبريل 02, 2010 3:27 pm

قيام مستأجر العين باشراك
آخرين معه فى النشاط الذي يباشره فيها عن طريق تكوين شركة بينهما لا يعدو أن يكون
متابعة من جانب المستأجر للانتفاع بالعين فيما أجرت من اجله بعد ان ضم إلى رأسماله
المستثمر حصصا لاخرين على سبيل المشاركة ، ويكون شان هؤلاء الشركاء فى شغل العين
المؤجرة شان المستأجر دون ان ينطوي هذا بذاته على معني تخلي مستأجر العين عن حقه فى
الانتفاع بها إلى شريكه فى المشروع المالي بأي طريق من طرق التخلي بل يظل عقد إيجار
العين على حالة قائما لصالح المستأجر وحده.



( الطعن رقم 386 لسنه 70 ق
جلسة 31/5/2001 )



الشركة . ماهيتها . تكوين
المستأجر شركة مع اخر . لا تلازم بين نشأة الشركة ومباشرة نشاطها وبين وجود العين
المؤجرة . ِشرطه . ان لا يكون حق الإجارة ضمن مقومات الشركة.



( الطعن رقم 5953 لسنه 63 ق
جلسة 5/4/2000 )



تقديم المستأجر لوحدته
السكنية كحصة في الشركة






إذا ما قدم حقه لشخص فى
إجارة العين كحصة له ضمن مقومات الشركة تم اتفق الشركاء على فسخ الشركة وتصفيتها
فانه يتعين أن يعود العين إلى مستأجرها الأصلي للانفراد بمنفعتها ، فإذا ما ثبت انه
تخلي عن حقوقه فيها إلى الغير ولو كان هذا الغير هو شريكه الآخر فان هذا التخلي
تقوم به إحدى صور الترك التي تجيز للمؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة إعمالا لحكم
الفقرة ج من المادة 18 من قانون إيجار الأماكن قم 136 / 1981.



( الطعن رقم 386 لسنه 70 ق
جلسة 31/5/2001 )






لما كان ذلك وكان الطاعن قد
تمسك – امام محكمة اول درجة وبصحيفة استئنافه بدفاع مؤداه انه تخارج من الشركة التي
كونها مع نجله ونقل مقرها إلى مكان اخر وانه لم يتخل على العين المؤجرة وانما باشر
فيها نشاطه بمفرده – وقدم إلى محكمة الموضوع تدليلا على ذلك شهادة بالموقف الضريبي
صادرة من مأمورية ضرائب دكرنس وانذار عرض القيمة الايجارية ومقايسة تركيب تليفون
بالعين المؤجرة وصور فوتوغرافية لاخطارين لمصلحة الضرائب بتعديل ونقل مقر الشركة
وعقد ايجار المقر الا ان الحكم المطعون فيه قضي بالإخلاء على سند من انه تخلي عن
العين المؤجرة لنجله وزوجته 00 دون ان يواجه دفاع الطاعن وما قدمه من مستندات بما
لها من دلالة على عدم تخليه عن عين النزاع . وإذ كان هذا الدعوى جوهريا ومن شانه –
لو صح – ان يتغير به وجه الرأي فى الدعوى فان الحكم يكون معيبا مما يوجب
نقضه.



( الطعن رقم 386 لسنه 70 ق
جلسة 31/5/2001 )



تمسك الطاعن بصورية تخارجه
من الشركة لصالح ابنه لستره وصية عدل عنها . تدليله على ذلك وطلبه إحالة الدعوى إلى
التحقيق لاثباته . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء دون ان يواجه هذا الدفاع بما
يقتضيه . قصور و إخلال بحق الدفاع.



( الطعن رقم 1466 لسنه 69 ق
جلسة 10/7/2000 )






إدخال المستأجر شركاء معه
فى النشاط الذي يباشره عن طريق تكوين شركة . عدم اشتراط ممارسة ذات النشاط الذي
استؤجرت العين من اجله.



( الطعن رقم 8158 لسنه 64 ق
جلسة 11/6/2000 )



وصية الشريك أثرها علي عقد
الإيجار



الوصية تصرف غير لازم
للموصي . عدم نفاذها الا بعد وفاته مصرا عليها . مؤداه . للموصي الرجوع عنها صراحة
او دلاله قبل وفاته . اثره . عدم جواز اعتبار ايصاء المستأجر بنصيبه فى الشركة إلى
غيره تنازلا عن الإيجار.



( الطعن رقم 1266 لسنه 69 ق
جلسة 10/7/2000 )






إشراك المستأجر لاخرين معه
في استغلال العين المؤجرة عن طريق تكوين شركة جديدة بينهم . بقاء عقد الإيجار قائما
لصالح المستأجر وحده . انقضاء الشركة . اثره . عودة العين إلى المستأجر الأصلي
للانفراد بمنفعتها . عدم جواز استمرار الشريك فى البقاء بها . علة ذلك.



( الطعن رقم 5821 لسنه 63 ق
جلسة 24/5/2000 )









تنازل المستأجر عن عقد
الإيجار للشركاء واثرة علي فسخ عقد الإيجار



تمسك المؤجرين بتنازل
المستأجر الأصلي عن عين النزاع . تدليلهم على ذلك بما اقر به الأخير بعقد الشركة
المبرم بينه وبين المتنازل اليه . ثبوت تضمن هذا العقد إقرار بتنازل المستأجر
الأصلي للشركة عن جميع حقوقه الممنوحة له بموجب عقد استئجاره . مؤداه . ثبوت واقعة
التنازل عن عين النزاع دون اذن كتابي من المالك الموجب لاخلائها . م 18 / ج ق 136
لسنه 1981.



( الطعن رقم 665 لسنه 67 ق
جلسة 23/2/2000 )






تمسك الطاعن الثاني بانه لم
يكن شريكا فى الشركة التي تكونت بين باقي الطاعنين فى عين النزاع وباستمرار عقد
الايجار لصالحه باعتباره المستاجر الاصلي للعين مع الطاعن الاول وتدليله على ذلك
بالمستندات اقامة الحكم المطعون فيه قضاءه بالاخلاء تاسيسا على تخارج الطاعنين
الاول والثاني من الشركة التي تكونت بين جميع الطاعنين واعتباره ذلك تنازلا عن
العين المؤجرة . عدم بيانه المصدر الذي استقي منه التخارج واغفاله بحث دفاع الطاعن
الثاني . قصور .



( الطعن رقم 987 لسنه 68 ق
جلسة 23/2/2000 )



عدم تقديم مورث الطاعنين
المستأجر للفاترينة محل النزاع حقه فى إجارتها كحصة فى راس مال الشركة . مؤداه .
فسخ عقد الشركة او إنهائه . اثره . عودة العين إلى المستأجر دون توقف على انتهاء
تصفية الشركة.



( الطعن رقم 5953 لسنه 63 ق
جلسة 5/4/2000 )



إشراك مستأجر العين لاخرين
معه فى النشاط المالي الذي يباشره فيها عن طريق تكوين شركة بينهم . عدم انطوائه على
معني تخليه عنها عقد الإيجار لصالح المستأجر وحده.



( الطعن رقم 5953 لسنه 63 ق
جلسة 5/4/2000 )



























أن تحديد أجرة الأماكن
الخاضعة للقوانين الاستثنائية يتعلق بالنظام العام ، وان الاتفاق على أجرة تجاوز
الحد الأقصى للأجرة القانونية يقع باطلا.



( الطعن رقم 1420 لسنه 70 ق
جلسة 30/5/2001 )






تحديد أجرة الأماكن الخاضعة
لأحكام قوانين إيجار الأماكن . تعلقها بالنظام العام.



( الطعن رقم 2897 لسنه 62 ق
جلسة 17/5/2000 )






تحديد أجرة الأماكن طبقا
للقوانين الاستثنائية . تعلقه بالنظام العام . عدم جواز على ما يخالفها . الاتفاق
على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية . وقوعه يستوي ورود الاتفاق على
الزيادة فى عقد الإيجار أو أثناء سريانه.



( الطعن رقم 2449 لسنه 68 ق
جلسة 11/5/2000 )






تحديد أجرة الأماكن الخاضعة
للقوانين الاستثنائية . تعلقه بالنظام العام.



( الطعن رقم 3533 لسنه 63 ق
جلسة 23/3/2000 )



طرق الطعن علي تحديد
الأجرة



أن مفاد نص المادة الأولى
من القانون رقم 49 لسنه 1977 – وعلى ما جري به قضاء هذه المحكمة – أن قواعد تحديد
الأجرة لا تسري إلا على الأماكن التي تستحدث بعد نشر قرار وزير الإسكان بمد سريان
قانون إيجار الأماكن إلى القرية التي تؤجر لأول مرة بعد ذلك النشر ، وذلك دون
المساس بأوضاع أجرة المباني القائمة والمؤجرة وقت نشر القرار باعتبار أن المكان
وحتى تاريخ صدور ذلك القرار يخرج عن نطاق تطبيق تشريعات إيجار الأماكن فلا يخضع
لأحكامها ، ومن ثم لا تختص لجنة تقدير الإيجارات بتحديد أجرتها.



( الطعن رقم 234 لسنه 65 ق
جلسة 31/1/2001 )






التحايل
على زيادة هذه الأجرة يجوز إثباته بكافة طرق الإثبات



أن كل شرط او اتفاق يتم
بالمخالفة لأحكام قوانين إيجار الأماكن ويتضمن النزول عن حقوقه التي فرضتها هذه
القوانين يقع باطلا بطلانا مطلقا لا تلحقه الإجازة الصريحة " أو الضمنية " وان
التحايل على زيادة هذه الآجر يجوز إثباته بكافة طرق الإثبات ، وان تقدير أجرة العين
المؤجرة لصيقا بها ، فإذا صار هذا التقدير نهائيا فلا يجوز للمستأجر الذي تم
التقدير أثناء استئجاره او أي مستأجر لاحق العودة إلى المنازعة فيه.



( الطعن رقم 1036 لسنه 70 ق
جلسة 10/6/2001)






إن المعول عليه فى تحديد
القانون الواجب التطبيق بشان تقدير أجرة المبني هو بتاريخ إنشائه فيسري القانون على
الأماكن المرخص فى إقامتها او المنشاة بعد العمل بأحكامه.



( الطعن رقم 1036 لسنه 70 ق
جلسة 10/6/2001 )






الاتفاق على أجرة تجاوز
الحد الأقصى للأجرة القانونية يقع باطلا بطلانا مطلقا لا يعتد به






الاتفاق على أجرة تجاوز
الحد الأقصى للأجرة القانونية يقع باطلا بطلانا مطلقا لا يعتد به ويؤخذ بالأجرة
القانونية ويستوي أن يكون الاتفاق على هذه الزيادة قد ورد فى عقد الإيجار أو أثناء
سريانه وانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة.



( الطعن رقم 1036 لسنه 70 ق
جلسة 10/6/2001 )






العبرة فى معرفة القانون
الذي يحكم المكان المؤجر إنما هي بتاريخ إنشاء المكان ذاته إذ استجد بعد تاريخ
إنشاء المبني يدل على ان المشرع اعتد فى تحديد مقدار الأجرة القانونية للعين
المؤجرة لغير أغراض السكني – الخاضعة لاحكامه – بتاريخ إنشاء المبني ، مما لازمه
انه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل فى طلب الإخلاء أن تحسم النزاع حول تاريخ إنشاء
المبني باعتباره مسالة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء المعروض عليها لتحدد
القانون الواجب التطبيق وصولا إلى الأجرة القانونية.



( الطعن رقم 1420 لسنه 70 ق
جلسة 30/5/2001 )






كيف تحدد تحديد الأجرة في
ظل القانون رقم 136 لسنة 1981م معقودا للمالك على ضوء الأسس والتكاليف المشار إليها
بالقانون



أن مفاد نص المادتين 4 ، 5
من القانون رقم 136 / 1981 فى شان تأخير وبيع الأماكن ان المشرع جعل تحديد الأجرة
معقودا للمالك على ضوء الأسس والتكاليف المشار اليها بالقانون إلا فى حالة عدم
موافقة المستأجر على هذا التحديد فيكون له أن يلجأ إلى اللجنة لتحديد الأجرة وذلك
خلال تسعين يوما من تاريخ التعاقد إذا كان تعاقده لاحقا على اتمام البناء أما إذا
كان تعاقده سابقا على ذلك فان الميعاد يسري من تاريخ إخطاره من قبل المالك بالأجرة
المحددة او من تاريخ شغله للمكان المؤجر أيهما أقرب.



( الطعن رقم 6762 لسنه 62 ق
جلسة 5/7/2001 )






اختصاص لجنة تحديد أجرة
الأماكن المنصوص عليه في القانون رقم 136 1981 هو من قبيل الاختصاص الولائي
المتعلق بالنظام العام ويعتبر مطروحا دائما على محكمة الموضوع وعليها ان تقضي من
تلقاء نفسها فى سلطة تلك اللجان والقرارات الصادرة فيها






كما انه من المقرر فى قضاء
هذه المحكمة أن اختصاص لجنة تحديد اجرة الاماكن المنصوص عليه فى القانون رقم 136 /
1981 هو من قبيل الاختصاص الولائي المتعلق بالنظام العام ويعتبر مطروحا دائما على
محكمة الموضوع وعليها ان تقضي من تلقاء نفسها فى سلطة تلك اللجان والقرارات الصادرة
فيها فإذا قام المالك بتقدير اجرة الاماكن الخاضعة للقانون رقم 136/1981 ولم يطعن
المستأجر فى هذا التقدير أصبحت الأجرة التي قدرها المالك أجرة قانونية ولا يجوز
للجان تحديد الاجرة ان تتصدي من تلقاء نفسها او بناء على طلب المؤجر وتقوم بتحديد
أجرة تلك الأماكن لانتفاء ولايتها فى التقدير ابتداء إذ هى جهة طعن فحسب فى التقدير
الذي يقدره المالك فى عقد الايجار وان هى تصدت واصدرت قرارا بتقدير الاجرة لتلك
الأماكن فإنها بهذا تكون قد تجاوزت ولايتها واختصاصها المبين فى القانون على سبيل
الحصر ويقع هذا التقدير باطلا.



( الطعن رقم 6762 لسنه 62 ق
جلسة 5/7/2001 )



اللجنة المختصة بتحديد
الأجرة والميعاد المحدد لذلك






ما لم يتقدم المستأجر إلى
اللجنة المختصة لتحديد الأجرة فى الميعاد المشار اليه فان المبدئي للأجرة يصير
نهائيا ونفاذا ولا يجوز للجنة بعد ذلك ان تتصدي لتحديد الأجرة سواء من تلقاء نفسها
او بناء على طلب المستأجر الحاصل بعد الميعاد باعتبار ان هذا الميعاد واخذا بالغرض
من تقريره – يعد ميعادا حتميا وليس ميعادا تنظيما بما يترتب عليه سقوط حق المستأجر
فى اللجوء إلى تلك اللجنة بعد انقضاء الأجل المحدد.



( الطعن رقم 6762 لسنه 62 ق
جلسة 5/7/2001 )






الأماكن المؤجرة مفروشة .
عدم خضوعها لأحكام الامتداد القانوني وقواعد تحديد الأجرة . سريان ذلك على الأماكن
المؤجرة مفروش لأغراض السكن او غيرها. خضوعها للقواعد العامة فى القانون
المدني.



( الطعن رقم 166 لسنه 69 ق
جلسة 17/2/2000 )



اختصاص لجان تقدير الأجرة
فى ظل القانون 136 لسنه 1981 من قبيل الاختصاص الولائي المتعلق بالنظام
العام






اختصاص لجان تقدير الأجرة
فى ظل القانون 136 لسنه 1981 من قبيل الاختصاص الولائي المتعلق بالنظام العام .
مخالفتها لسلطتها الولائية فى تقدير الاجرة . أثره . وقوعه باطلا . لكل من طرفي
العلاقة الايجارية التمسك ببطلان القرار الصادر منها بطريق الطعن عليه او بدعوى
متبدأه.



( الطعن رقم 6135 لسنه 63 ق
جلسة 3/2/2000 )






لجان تقدير الأجرة اختصامها
بتحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 46 لسنه 1962 والقوانين اللاحقة
عليه.



( الطعن رقم 3533 لسنه 63 ق
جلسة 13/3/2000 )



عقد الإيجار تقدير الاجرة
باجرة المثل . حالاته . م 567 مدني . وجوب تقديرها وقت تمام العقد وفى مكان الشئ
المؤجر متى كان عقارا للقاضي تحدديها مستعينا بأهل الخبرة او ما يقدمه الطرفان من
عقود ايجار عن نفس الشئ المؤجر او اعيان اخري مماثلة.



( الطعن رقم 7814 لسنه 64 ق
جلسة 17/5/2000 )






تحديد اجرة الأماكن
بالزيادة او النقصان عن المنصوص علية فى العقد . للمدين تقسيط فرق الاجرة لمدة
مساوية للمدة التى استحقت عنها . علة ذلك . المادتان 17، 22 ق لسنة 1977
.



( الطعن رقم 258 لسنة 69ق –
جلسة 28/2/2000 )



الطعن على قرارات لجان
تحديد الأجرة



أن القواعد الإجرائية
المتعلقة بطرق الطعن فى أحكام تحديد الأجرة الواردة فى القانون رقم 136 لسنة 1981
يقتصر سريانها على الأماكن التى رخص فى أقامتها أو تم إنشاؤها بعد العمل بأحكامه فى
31/7/1981



( الطعن رقم 5370 لسنة 64ق
– جلسة 13/6/2001 )






ان من المقرر انه يتعين
تطبيق القواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن فى الأحكام التى أوردها القانون رقم
49 لسنة 1977 على كافة الدعاوى التى رفعت فى ظله ولو كانت متعلقة بتقدير اجرة مكان
تحكمه قاعدة موضوعية وردت فى قانون سابق من قوانين ايجار الاماكن .



( الطعن رقم 5370 لسنة 64ق
لسنة 64ق – جلسة 13/6/2001 )



اذ كان الطعن على قرار لجنة
تحديد الأجرة محل النزاع قد رفع سنة 1987 فان مؤدى ذلك ان تسرى القواعد الإجرائية
والإجراءات التى تضمنها القانون رقم 49 لسنة 1977 على الدعوى المطروحة






( الطعن رقم 5370 لسنة 64ق
– جلسة 13/6/2001 )






القواعد الموضوعية
والإجرائية المتعلقة بتقدير الأجرة الواردة فى القانون 136 لسنة1981 سريانها على
الأماكن المرخص فى أقامتها او المنشاة بعد العمل بأحكامه المادة منه . مؤداه .
الطعن فى الأحكام الصادرة فى الطعون على قرارات لجان تحديد أجرة الأماكن المرخص فى
اقامتها او المنشاة او التى تم إنشاؤها دون ترخيص بعد العمل بأحكام القانون المذكور
خضوعه للقواعد الموضوعية والإجرائية المقررة فية .



( الطعن رقم 5718 لسنة 64 ق
– جلسة 23/1/2001 )






المقرر انه يتعين تطبيق
القواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن فى الأحكام التى أوردها القانون رقم 49 لسنة
1977 على كافة الدعاوى التى رفعت فى ظله ولو كانت متعلقة بتقدير أجرة مكان تحكمه
قاعدة موضوعية وردت فى قانون سابق من قوانين إيجار الأماكن .



( الطعن 5370 لسنة 64ق جلسة
13/6/2001 )





لما كانت ذلك وكان البين من
الأوراق ان الدعوى تتعلق بوحدة أنشأت حسبما هو ثابت من تقرير الخبير المنتدب فى
الدعوى سنة 1978 قبل العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 ، وإذا كان الطعن على
قرار لجنة تحديد الأجرة محل النزاع قد رفعت سنة 1987 فان مؤدى ذلك آن تسرى القواعد
الإجرائية التى تضمنها القانون رقم 49لسنة 1977 على الدعوى المطروحة .



( الطعن رقم 5370 لسنة 64ق
جلسة 13/6/2001 )






ان المشرع رأى لمصلحة أقرها
الاكتفاء بنظر المنازعة بتحديد القيمة الايجارية أمام الجنة المختصة بتحديد الأجرة
ثم أمام المحكمة الابتدائية ولم يروجها للطعن بالاستئناف فى الحكم الذي تصدره هذه
المحكمة إلا للخطاء فى تطبيق القانون واعتبر الحكم السابق من محكمة الاستئناف باتا
غير قابل للطعن فيه بأي وجه من الوجه الطعن مما مفاده انه لا يجوز الطعن بطريق
النقد فيما تصدره محكمة الاستئناف من أحكام فى هذا الخصوص وذلك استثناء من القواعد
العامة الواردة فى قانون المرافعات .



( الطعن 5370 لسنة 64ق جلسة
13/6/2001 )



أن القواعد الإجرائية
المتعلقة بطرق الطعن فى أحكام تحديد الأجرة الواردة فى القانون 136 لسنة 1981 يقتصر
سريانها على الأماكن التى رخص فى أقامتها او تم إنشاؤها بعد العمل بأحكامه فى
31/7/1981 .



( الطعن رقم 5370 لسنة 64ق
جلسة 13/6/2001 )



القواعد الموضوعية
والإجرائية المتعلقة الأجرة الواردة بتشريعات إيجار الأماكن المتعاقبة تعلقها
بالنظام العام استمرار سريانها فى النطاق القانوني لكل منها حسب تاريخ إنشاء
المكان



( الطعن رقم 1059 لسنة 63 ق
– جلسة 6/3/2001 )






القواعد الموضوعية
والإجرائية المتعلقة بتقدير الأجرة الواردة فى القانون 136 لسنة 81 سريانها على
الأماكن المرخص بإقامتها او المنشاة بعد العمل بأحكامه . القواعد الموضوعية
والإجرائية بتقدير الأجرة فى القوانين السابقة استمرار سريانها على الأماكن غير
الخاضعة لاحكام تقدير الأجرة بالقانون 136 ق لسنة 81 .



( الطعن رقم 5817 لسنة 64ق
جلسة 14/6/2000 )



دعوى تخفيض
أجرة العين



إقامة الطاعن دعوى لتخفيض
أجرة العين محل النزاع استناد لاستئجاره إياها خالية وصورية عقد الإيجار بالمفروش
وان المبنى تم إنشاؤه منذ اكثر من خمسين عاما وتدليله على ذلك بالمستندات دفاع
جوهري . التفات الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع واعمالة أحكام القانون 136 لسنة
1981 على العين استناد الى إبرام عقد استئجارها عام 1973 دون الوقوف على تاريخ
إنشاء المبنى خطا وقصور .



( الطعن رقم 5817 لسنة 64ق
جلسة 14/6/2000 )






المنازعة فى تحديد القيمة
الايجارية تعلقها بعقار انشأ فى ظل العمل بأحكام القانون 49 لسنة 77 أثره خضوعها
لاحكامه ولو رفعت الدعوى وصدر الحكم فيها بعد العمل بق 136 لسنة 1981 .



( الطعن رقم 7592 لسنة 64ق
جلسة 21/6/2000 )






القواعد الموضوعية
والإجرائية المتعلقة بتقدير الأجرة الواردة فى القانون 136 لسنة 1981 قصر سريانها
على الأماكن المرخص بإقامتها او المنشاة بعد العمل بأحكامه . مؤداه . سريان القواعد
الموضوعية بتقدير الأجرة في القوانين السابقة والقواعد الإجرائية المتعلقة بطرق
الطعن فى الأحكام الواردة فى القانون 49 لسنة 1977 على الأماكن التى تخضع لاحكام
تقدير الأجرة فى القانون 136 لسنة1981 .



( الطعن رقم 7592 لسنة 64ق
جلسة 21/6/2000 )






خلو أوراق الدعوى من تحديد
تاريخ بناء العقار الكائنة به عين النزاع . تطبيق الحكم المطعون فى القانون 136
لسنة 1981 على واقعة التداعي تأسيسا على أن أحد لم ينازع فى تاريخ تأسيس العقار .
خطا وقصور .



( الطعن رقم 1059 لسنة 63ق
جلسة 6/3/2000 )






















التدخل التشريعي من أجل
المساهمة في حل مشكلة الإسكان



تنص المادة 22 من القانون
رقم 136 لسنة 1981 – الفقرة الثانية
– " وإذا أقام المستأجر
مبني مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار
بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكة أو أحد أقاربه حتى
الدرجة الثانية بالمبني الذي إقامة بما لا يجاوز مثلي الأجرة المستحقة عن الوحدة
التي يستأجرها منه "






الخيارات التي أتاحها
المشرع للمستأجر



إذا أقام المستأجر مبني
مملوكا له يتكون من اكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لا حق لاستئجاره يكون الخيار بين
الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره او بتوفير مكان ملائم لمالكه او أحد أقاربه حتى الدرجة
الثابتة بالمبني الذي أقامه بما يجاوز مثلي الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي
يستأجرها منه يدل – وعلى ما جري به قضاء هذه المحكمة – على ان مناط إعمال حكم هذا
النص أن يكون وحدات المبني الذي أقامه مستأجر الوحدة السكنية تامة البناء صالحة
للانتفاع بها فعلا بعد نفاذ هذا القانون.



( الطعن رقم 1455 لسنه 65 ق
جلسة 13/6/2001 )






لما كان ذلك وكان الطاعنون
قد تمسكوا بدفاعهم أمام محكمة الموضوع بان ما قدمه المطعون ضدهما من تفويض الاول
للثانية بايقاع طلاقها منه المؤرخ 20/4/1983 وتنازله عن الاجارة لها المدون على
ايصال سداد اجرة العين محل النزاع عن شهر سبتمبر سنه 1979 تم تحايلا على تطبيق
احكام المادة 22 من القانون رقم 136 لسنه 1981 بعد اقامة المطعون ضده الاول العقار
الذي يتكون من اكثر من ثلاث وحدات سكنية صالحة بعد سريان القانون المشار اليه وإذا
اقام الحكم المطعون فيه قضاءه بامتداد عقد ايجار العين محل النزاع الى المطعون ضده
الاول العين المذكورة بدلالة الانذار الموثق فى 20/4/1983 الذي تايد بما ضدها
الثانبة على سند من ترك دونه الاول على ايصال اجرة العين عن شهر سبتمبر سنه 1979 من
تنازل عنها للثانية دون ان يعني ببحث دفاع الطاعنين سالف الذكر رغم انه دفاع جوهري
قد يتغير به لو صح – وجه الراي فى الدعوى فانه يكون مشوبا بالاخلال بحق الدفاع
والقصور فى التسبيب بما يوجب نقضه.



( الطعن رقم 1455 لسنه 65 ق
جلسة 13/6/2001 )






شروط إعمال نص المادة 22
فقرة 2 من القانون رقم 136 لسنة 1981م



اعمال نص المادة 22/2 ق 36
لسنه 1981 . مناطه . ان يكون المبني المملوك للمستأجر هو الذي اقامه . مؤداه . عدم
سريان هذا النص على ما تملكه المستأجر بالشراء او الميراث او غير ذلك من أسباب كسب
الملكية . علة ذلك .



( الطعن رقم 680 لسنه 68 ق
جلسة 25/6/2000 )






إقامة المستأجر مبني مملوكا
له يتكون من اكثر من ثلاث وحدات سكنية فى تاريخ لاحق لاستئجاره تخييره بين إخلاء
سكنه الذي يستأجره او توفير مكان ملائم للمالك او لأحد اقاربه حتى الدرجة الثانية
فى المبني الذي اقامه بما لا يجاوز مثلي اجرة الوحدة التي يستأجرها . م 22/2 ق 136
لسنه 1981.



( الطعن رقم 2984 لسنه 58 ق
جلسة 11/5/2000 )






إقامة المستأجر مبني مملوكا
له مكون من اكثر من ثلاث وحدات سكنية فى تاريخ لاحق لاستئجاره . تخييره بين إخلاء
العين المؤجرة له او توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية
بالمبني الذي أقامه . م 22/2 ق 136 لسنه 1981 . إسقاط حقه فى التخيير بتأجيره وحدات
المبني او بيعها للغير . وجوب إخلائه للعين المؤجرة له . علة ذلك .



( الطعن رقم 2984 لسنه 58 ق
جلسة 11/5/2000 )






مشكلة
الوحدات تامة البناء والوحدات غير تامة البناء



إقامة المستأجر مبني مكون
من ثلاث وحدات سكنية . ثبوت ان الطابق الأرضي بالمبني اقيم قبل العمل بالقانون 136
لسنه 1981 وان الوحدات التي اقامها المستأجر بعد العمل به ثلاث وحدات . مؤداه .
انتفاء شرط إعمال نص م 22/2 من القانون المذكور . انتهاء الحكم المطعون فيه إلى هذه
النتيجة . النعي عليه بالخطأ فى تطبيق القانون لاعتباره الوحدتين الكائنتين بالطابق
الثالث والرابع غير تامتي البناء رغم استكمالها لمرافقها الأساسية وتأجيرهما للغير
. غير منتج .



( الطعن رقم 3945 لسنه 64 ق
جلسة 27/4/2000 )






تأجير المستأجر لجميع
الوحدات السكنية بالعقار ملكة لا يعني القضاء برفض الدعوى



تمسك الطاعنين بإقامة
المطعون ضده فى تاريخ لاحق لاستئجاره عين التداعي عقارا مكونا من اثنتي عشرة وحدة
سكنية . قضاء الحكم المطعون فيه برفض الدعوى باخلائه من عين النزاع استنادا إلى ان
جميع وحدات العقار المملوكة له مؤجرة لشاغليها . خطا فى تطبيق القانون.



( الطعن رقم 2984 لسنه 58 ق
جلسة 11/5/2000 )






تخيير المستأجر بين ترك
الوحدة السكنية التي يستأجرها وبين توفير مكان للمالك أو أحد أقاربه حتى الدرجة
الثانية






إقامة المستأجر مبني مكونا
من اكثر من ثلاث وحدات سكنيه . أثره. تخييره بين ترك الوحدة السكنية التي يستأجرها
او توفير مكان للمالك او احد أقاربه حتى الدرجة الثانية . م 22/2 ق 136 لسنه 1981 .
عدم استعماله هذا الحق او اسقاطه . مؤداه . وجوب إخلائه من العين المؤجرة . لازمه .
انفساخ عقد الايجار بقوة القانون من وقت وقوع المخالفة دون إبداء هذه الرغبة للمالك
. علة ذلك .



( الطعن رقم 56 لسنه 63 ق
جلسة 12/4/2000 )





















إيجار الأرض
الفضاء



إيجار الأرض الفضاء . عدم
خضوعه لقوانين ايجار الأماكن . تحديد طبيعة الأرض المؤجرة العبرة فيها بما ورد
بالعقد وقت التعاقد متى كانت مطابقا للحقيقة ولارادة المتعاقدين . لا عبرة بالغرض
الذي استأجرت من أجله.



( الطعن رقم 3508 لسنه 67 ق
جلسة 11/6/2000 )






تمسك الطاعن فى دفاعه بان
عقد ليجار عين انصب على ارض عليها مبان اقامها المستأجر السابق بموافقة المالك .
تدليله على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء
والإزالة دون تحقيق هذا الدفاع . قصور .



( الطعن رقم 3508 لسنه 67 ق
جلسة 11/6/2000 )









المطالبة باجرة ارض فضاء
مضافا إليها الزيادة المقررة بالقوانين الاستثنائية . اعتبار هذه الزيادة بمثابة
تعديل لأحكام عقد الإيجار وجوب توافق إرادة المتعاقدين على هذا التعديل . علة ذلك
.



( الطعن رقم 3508 لسنه 67 ق
جلسة 11/6/2000 )



إيجار المال
الشائع






إذا أبدي المستأجر رغبته فى
إنهاء العقد وقام بتسليم العين المؤجرة إلى المؤجر او خلفه او لأحد ملاك العقار على
الشيوع فلا يعد ذلك تنازلا له عن الإجارة يستوجب الإخلاء.



( الطعن رقم 1595 لسنه 70 ق
جلسة 20/6/2001 )






لما كان ذلك ، وكان الثابت
بالأوراق ان الطاعن واجه الدعوى الفرعية بطلب فسخ ايجار المطعون ضده الاخير واخلاء
المحل والتسليم المؤسسة على تنازله عنها للطاعن دون اذن بدفاع مؤداه انه تملك حصة
شائعة فى العقار بالشراء من بعض الورثة تزيد على مساحة هذا المحل بعقد مشهر ومن ثم
لا يجوز انتزاعه منه ، إلا ان الحكم المطعون فيه رد على هذا الدفاع بما لا يصلح له
بقالة ان شراءه لهذه الحصة جاء لاحقا على وضع يده دون سند ودون موافقة جميع الشركاء
وقضي بالإخلاء والتسليم ، غير أن ذلك لا أثر له فى مشروعية وضع يده على المحل بعد
أن اصبح مالكا على الشيوع مما يعيبه ويوجب نقضه.



( الطعن رقم 1595 لسنه 70 ق
جلسة 20/6/2001 )






ان المقرر – فى قضاء هذه
المحكمة – ان المالك على الشيوع إذا ما وضع يده على جزء مفرز من العقار الشائع
للانتفاع به فلا يحق لأحد الشركاء الاخرين ان ينتزع منه هذا الجزء بحجة أنه معادل
له فى الحقوق بل كل ماله ان يطلب قسمة هذا العقار او يرجع على واضع اليد بمقابل
الانتفاع بالنسبة لما يزيد عن حصته فى الملكية ولا شان لقواعد المال الشائع فى هذا
الخصوص.



( الطعن رقم 1595 لسنه 70 ق
جلسة 20/6/2001 )






ان لكل مالك على الشيوع حق
الملكية فى كل ذرة من العقار المشتاع فإذا ما انفرد بوضع يده على جزء مفرز من هذا
العقار فانه لا يعد غاصبا له ولا يستطيع احد الشركاء انتزاع هذا الجزء منه بل كل ما
له ان يطلب قسمة العقار او ان يرجع على واضع اليد على حصته بمقابل الانتفاع بالنسبة
لما يزيد عن حصته فى الملكية ولا شان لقواعد ادارة المال الشائع فى هذا
الخصوص.



( الطعن رقم 3797 لسنه 65 ق
جلسة 5/7/2001 )






لما كان ذلك وكان ، الحكم
المطعون فيه قد استند فى قضائه برفض دعوى الطاعن الاول إلى اجازة الطاعنين من
الثامن حتى الأخيرة لعقد الإيجار المؤرخ 1/4/1989 الصادر من المطعون ضده بصفته
بتاخير العين محل النزاع لادارة السكرتارية فرع القاهرة التابعة للشركة التي يمثلها
فى حين ان هؤلاء الطاعنين كانوا يملكون نصف الانصبة شيوعا فى العقار الكائنة به
العين . بما لا يكون معه ذلك العقد صادرا بموافقة أصحاب أغلبية الانصباء ولا يسري
فى حق باقي الملاك على الشيوع للنصف الاخر وإذ لم يلتزم الحكم المطعون فيه هذا
النظر فانه يكون قد أخطاء فى تطبيق القانون.



( الطعن رقم 6184 لسنه 63 ق
جلسة 23/5/2001 )






لما كان ذلك وكانت الطاعنة
قد تمسك فى دفاعها امام محكمة الموضوع بانها مالكة لحصة قدرها 6 ط مشاعا فى كامل
العقار الكائن به شقة النزاع بموجب العقدين المؤرخين بتاريخ 15/12/1997 ، 20/7/1997
وان شقة النزاع تعادل نصيبها فى الملكية وانها تضع اليد عليها كمالكة وليست مستأجرة
لها بعد ان انتهت العلاقة الايجارية وصيرورتها مالكة لحصتها فى العقار ، وكان
المطعون ضدهما لا يماريان فى تملك الطاعنة لحصة قدرها الربع فى عقار النزاع بموجب
العقدين سالفي الإشارة ، لإانه لا يحق للمطعون ضدهما باعتبارهما شركاء فى العقار
الشائع انتزاع العين من تحت يد الطاعنة احد الشركاء فى الملكية وإذ خالف الحكم
المطعون فيه هذا النظر وقضي رغم ذلك بالاخلاء على سند من ان الطاعنة تضع يدها على
شقة النزاع بغير سند قانوني بعد ان انتهت العلاقة الايجارية فانه يكون معيبا مما
يوجب نقضه.



( الطعن رقم 1767 لسنه 70 ق
جلسة 14/6/2001 )






ان حق تاخير المال الشائع
يثبت للأغلبية المطلقة للشركاء محسوبة على أساس الانصباء ولا يثبت لأحد المشتاعين
بمفرده طالما انه لا يملك اكثر من نصف الانصباء وان الايجار الصادر من احد الشركاء
متى كان لا يملك اكثر من نصف الانصبة لا يسري فى مواجهة باقي الشركاء إلا إذا
ارتضوه صراحة او ضمنا فإذا ما انتقلت ملكية الشريك المؤجر إلى باقي الشركاء انتقلت
غير محملة بذلك العقد – حتى ولو كان له تاريخ سابق على انتقال الملكية إلا إذا
ارتضوه صراحة او ضمنا.



( الطعن رقم 6184 لسنه 63 ق
جلسة 23/5/2001 )






لا يملك أغلبية انصباء
العقار الشائع وببطلان عقد الطاعنة الأسبق إلى الوجود . خطأ فى تطبيق
القانون.



( الطعن رقم 234 لسنه 68 ق
جلسة 9/12/1999 )






وضع المالك على الشيوع يده
على جزء مفرز من العقار الشائع . عدم أحقية باقي الشركاء فى انتزاع هذا القدر منه
ولو جاوز نصيبه بغير القسمة ويقتصر حق الشركاء على طلب مقابل الانتفاع . شرطه . ان
لا تكون حيازة الشريك واضع اليد غير مشروعة محلا لعقد ينظمها او ينظم انتقالها بين
الشركاء . علة ذلك .



( الطعن رقم 160 لسنه 69 ق
جلسة 17/1/2000 )



شراء المستأجر للعين المؤجر
حصة شائعة فى العقار . اثره بقاء عقد الايجار نافذا قبل المستاجر
بسروطه.



( الطعن رقم 1510 لسنه 69
لسنه 4/6/2000 )






المالك على الشيوع الحائز
للعقار . حقه فى تاخير جزء منه لأحد الشركاء المشتاعين او الغير . المستاجر منه
حائز عرضي لحسابه . مؤداه . بقاء العين المؤجرة فى حيازته . التزام المستاجر برد
العين المؤجرة عند انتهاء الاجارة . م 590 مدني.



( الطعن رقم 160 لسنه 69 ق
جلسة 17/1/2000 )






ان المبدأ الذي قررته هذه
المحكمة من المالك على الشيوع متى وضع يده على جزء مفرز من العقار فى سبيل لانتزاعه
منه ولو جاوز نصيبه بغير القسمة وانما يقتصر حق الشركاء على طلب مقابل الانتفاع ،
لا يعدو ان يكون ترديدا للقواعد العامة التي تحمي الحائز الذي يستند إلى سبب صحيح
حين تتوافر فى حيازته كافة الشروط القانونية لحماية الحيازة.



( الطعن رقم 160 لسنه 69 ق
جلسة 17/1/2000 )



كما انه من المقرر انه لا
يجوز لمشتري حصة شائعة ان يطلب التسليم مفرزا لانه ليس له من الحقوق ما يجاوز سلطة
البائع.



( الطعن رقم 160 لسنه 69 ق
جلسة 17/1/2000 )

_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)   الجمعة أبريل 02, 2010 3:29 pm

يشترط لاعمال هذا المبدأ
ألا تكون حيازة الشريك المشتاع محلا لعقد ينظمها ولا ان يكون انتقال الحيازة بين
الشركاء يدخل فى نظاق اعمال هذا العقد وبسببه إذ يتحتم على الشركاء فى هذه الحالة
اعمال احكام العقد والالتجاء إلى دعواه ويمتنع عليهم الاحتكام إلى قواعد الحيازة
لأن العقد هو قانون المتعاقدين وشريعتهم.



( الطعن رقم 160 لسنه 69 ق
جلسة 17/1/2000 )



لا تسلب الحيازة استنادا
على مجرد الارتكان إلى اصل الحق كما تضمن هذا المبدا بيانا لدعاوي اصل الحق التي
يجوز رفعها فحصرها اما فى القسمة او مجرد طلب مقابل الانتفاع عن الجزء الزائد عن
النصيب لأن الشريك المشتاع الذي يضع يده على جزء مفرز حيازة مشروعة جديرة بالحماية
فان كانت وليدة اغتصاب او غش او معيبة بأي عيب تعين اهدارها حماية لحق باقي الشركاء
فى الحيازة.



( الطعن رقم 160 لسنه 69 ق
جلسة 17/1/2000 )






يحق للمالك على الشيوع
الحائز للعقار ان يؤجر جزأ منه للغير سواء كان من الشركاء المشتاعين او غيرهم وتبقي
العين المؤجرة فى حيازته رغم الاجارة لان المستاجر حائز عرض يجوز لحساب المؤجر فلا
يستطيع ان يجابه بحيازته وانما تبقي علاقتهما محكومة بعقد الايجار فيلتزم المستاجر
برد العين المؤجرة عند انتهاء الاجارة عملا بالمادة 590 من القانون المدني ولا تبرا
ذمته من هذا الالتزام إلا بهذا الرد.



( الطعن رقم 160 لسنه 69 ق
جلسة 17/1/2000 )






لما كان ذلك وكان الطاعنان
لا ينازعان فى ان الطاعن الثاني يستأجر عين النزاع منذ 1/6/1972 ووضع عليها اليد
بهذه الصفة ثم اشتري بعقد مسجل فى 26/4/1993 حصة شائعة مقدراها 7/16 من القيراط من
شركاء المؤجر كما ان الطاعن الاول قد اشتري حصة شائعة مقدارها 14/16 من القيراط من
غير المؤجر وللمستاجر بالعقد المسجل بتاريخ 30/4/1995 ثم اشتري من الطاعن الثاني
الحصة سالفة الذكر بتعقد مسجل بتاريخ 14/5/1996 وبذلك أصبح الطاعن الاول يمتلك
15/16/ ،1 من القيراط أي قيراطا وسبعة اسهم ونصفا فى العقار وحل محل الطاعن الثاني
فى الانتفاع بالشقة محل النزاع ولم ينازع الطاعن الاول فى علمه بان الطاعن الثاني
كان مستاجرا لعين النزاع ولا ان ذلك كان اساس وضع يده فان لازم ذلك كله ان انتقال
حيازة عين النزاع إلى الطاعن الاول كان نتيجة لتنازل الطاعن الثاني عن عقد الايجار
، ويكون الدافع الذي ساقه الطاعنان لا يستند الى اساس قانوني سليم وإذ انتهي الحكم
المطعون فيه إلى هذه النتيجة الصحيحة ورتب عليها اخلاء الطاعنين فان النعي عليه
بسببي الطعن يكون يمنتج إذ لمحكمة النقض ان تستكمل ما قصر الحكم فى بيانه من أسباب
قانونية ومن ثم يكون الطعن على غير أساس.



( الطعن رقم 160 لسنه 69 ق
جلسة 17/1/2000 )



تأجير
المفروش






عدم خضوع الأماكن المؤجرة
مفروشة بأثاث من عند مؤجرها لقوانين إيجار الأماكن من حيث الامتداد القانوني للعقد
وتحديد اجرتها






أنه وان كان الأصل عدم خضوع
الأماكن المؤجرة مفروشة بأثاث من عند مؤجرها لقوانين ايجار الاماكن من حيث الامتداد
القانوني للعقد وتحديد اجرتها . إلا ان شرط ذلك ألا يكون تأخيرها مفروشة صوريا بقصد
التحايل على أحكام القانون ، إذ يلزم لاعتباره كذلك ان يثبت ان الاجارة شملت
بالإضافة إلى منفعة المكان ذاته مفروشات او منقولات كافية للغرض الذي قصده
المتعاقدان من استعمال العين مفروشة ، وأن العبرة فى ذلك بحقيقة الواقع وليس بما
اثبت بالعقد من وصف للعين.



( الطعن رقم 353 لسنه 70 ق
جلسة 3/1/2001 )






ان الثابت من الاوراق ان
الحكم الابتدائي المؤيد لاسبابه بالحكم المطعون فيه قد استخلص سائغا من اوراق
الدعوى ومستنداتها واقوال شاهدي المطعون ضده الثاني ان المطعون ضده الاول يقوم
بتاخير عين النزاع مفروشة ولم يتركها لنجله الطاعن وهو استخلاص من الحكم سائغ وله
اصله الثابت فى الأوراق وكاف لحمل قضائه ومن ثم يكون النعي عليه بهذه الاسباب لا
يعدو ان يكون جدلا موضوعيا فيما لمحكمة الموضوع سلطة تقديره مما لا تجوز اثارته
امام هذه المحكمة.



( الطعن قم 2266 لسنه 67 ق
جلسة 15/2/2001 )






يجوز للمستأجر إثبات صورية
الفرش وان العين اجرت خالية – على خلاف العقد – بكافة طرق الاثبات القانونية
لانطوائه على التحايل على احكام قوانين ايجار الأماكن المتعلقة بالنظام
العام.



( الطعن رقم 353 لسنه 70 ق
جلسة 3/1/2001 )



صورية عقد
الإيجار






لما كان ذلك ، وكان البين
من الحكم المطعون فيه ان الطاعن اقام دعواه ابتدءاً لاثبات صورية وصف المفروش
الوارد بعقد الايجار محل النزاع وعدم جدية الفرش الوارد بقائمة المنقولات الملحقة
به ، وان الايجار انصب على عين خالية توصلا إلى تحديد اجرتها القانونية خلافا
للاجرة التي حددت بالعقد تحايلا على احكام القانون وطلب احالتها إلى التحقيق لاثبات
ذلك إلا ان الحكم المطعون فيه التفت عن هذا الطلب وقضي برفض دعواه واجاب المطعون
ضده إلى طلبه بانتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته وطرد الطاعن من العين المؤجرة
تأسيسا على أنها أجرت مفروشة وليست خالية ، مستدلا على ذلك بما ورد بنصوص عقد
الايجار وقائمة المنقولات ومن عدم تمسك الطاعن بالصورية منذ تحرير العقد وحتى
انذاره بانتهاء مدته ، رغم انه لايجوز الاستناد فى نفي صورية محرر إلى ما ورد به من
عبارات هى محل الطعن بالصورية ، كما وان التراخي فى الدفع بالصورية مهما طالت مدته
لا يدل بمجرده على عدم جديته الامر الذي يكون معه الحكم المطعون فيه قد شابه الفساد
فى الاستدلال ، وقد حجيه ذلك عن تحقيق الدفاع الجوهري للطاعن الذي قد يتغير به وجه
الراي فى الدعوى بما يعيبه ويوجب نقضه.



( الطعن رقم 353 لسنه 70 ق
جلسة 3/1/2001 )



فسخ عقد
الإيجار



فسخ العقد . اثره . اعادة
المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد م 160 مدني . الاستثناء .
العقود الزمنية كالايجار . علة ذلك . اعتبار عقد الايجار مفسوخا من وقت الحكم البات
بفسخه او من اليوم التالي لتاريخ نشر حكم المحكمة الدستورية . مؤداه . نشوء عقد
التاخير مفروش وانتهاؤه فى ظل الرخصة التي كانت تخولها م 40 ق 49 لسنه 1977 قبل
صدور الحكم بعدم دستوريتها . أثره . خطا المستأجر الأصلي . علة ذلك.



( الطعن رقم 1638 لسنه 69 ق
جلسة 22/6/2000 )






تقدير جدية الفرش الموجود
بالعين المؤجرة او صوريته . من سلطة محكمة الموضوع . شرطه . ان يكون استخلاصها
سائغا له سند فى الاوراق الدعوى ما يكفي لتكوين عقيدتها.



( الطعن رقم 5628 لسنه 64 ق
جلسة 12/4/2000 )






قبول المؤجر للأجرة من
المستأجر من الباطن يعني نشوء علاقة ايجارية جديدة



انتهاء محكمة الموضوع إلى
ان الحكم بعدم دستورية نص م 40 ق 49 لسنه 1977 يترتب عليه زوال النص منذ نشاته
بالنسبة للمستأجر . مقتضاه . زواله كذلك بالنسبة للمؤجر . اثره . اعتبار قبض المؤجر
الزيادة فى الأجرة مقابل التأخير من الباطن رضاء به . سريانه فى حق المالك الجديد .
مانع له من طلب الإخلاء . علة ذلك.



( الطعن رقم 1216 لسنه 69 ق
جلسة 25/9/2000 )






اشتمال الإجارة على عناصر
اكثر أهمية من المكان فى حد ذاته بحيث يتعذر الفصل بين مقابل الايجار للمكان وبين
مقابل الانتفاع بمزايا تلك العناصر . اثره . عدم خضوع الإجارة لقانون ايجار الاماكن
العبرة فى تحديد طبيعة العين المؤجرة بما يتضمنه العقد متى كان مطابقا لحقيقة
الواقع وانصرفت اليه ارادة المتعاقدين.



( الطعن رقم 1018 لسنه 61 ق
جلسة 10/4/2000 )



دعوى الإخلاء لوفاة
المستأجر بالمفروش وشغل الورثة العين بطريق الغصب . منازعة الاخيرين فى امتداد عقد
الإيجار إليهم . موضوع قابل للتجزئة . مؤداه . جواز تمسك احدهم بانعدام الحكم
بالنسبة له او رفع دعوى اصلية ببطلانه . مخالفة ذلك . خطأ.



( الطعن رقم 2597 لسنه 68 ق
جلسة 22/6/2000 )






انعقاد عقد الايجار المفروش
محل النزاع لمدة خمس سنوات قابلة للتجديد لمدة اخري ما لم يتم التنبيه من احد
الطرفين على الاخر برغبته فى انهاء العقد قبل المدة المحددة بثلاثة اشهر . مؤداه .
عدم اعلان الرغبة خلال هذه المدة . اثره . تحديد العقد لمدة أخري مساوية لمدته .
انتهاء الحكم المطعون فيه إلى تحديد لمدة مساوية لقبض الاجرة مخالفا المعني الظاهر
لعبارات العقد . فساد وقصور.



( الطعن رقم 2610 لسنه 68 ق
جلسة 30/1/2000 )






طلب المؤجر فسخ عقد الايجار
المفروش وتسليمه العين خالية كاثر الفسخ . قضاء الحكم المطعون فيه بفسخ عقدي
الايجار الاصلي والمفروش استنادا إلى ان طلبه يتضمن الاخلاء للتاخير من الباطن دون
موافقة المالك . خطأ . علة ذلك.



( الطعن رقم 1095 لسنه 69
ق جلسة 22/3/2000 )






وصف العين المؤجرة . العبرة
فيه بحقيقة الحال وقت التعاقد وما انصرفت اليه ارادة المتعاقدين.



( الطعن رقم 980 لسنه 69 ق
جلسة 23/3/2000 )



اعتبار المكان المؤجر مفروش
. وجوب اشتماله فوق منفعة المكان ذاته على منقولات ذات قيمة تغلب منفعتها منفعة
العين خالية . العبرة فى وصف العين بحقيقة الحال وقت التعاقد.



( الطعن رقم 5628 لسنه 64 ق
جلسة 12/4/2000 )






الحكم بعدم دستورية نص م 40
ق 49 لسنه 1977 . أثره . عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لتاريخ نشره . مواده .
فسخ عقد ايجار المستاجر الاصلي وزوال سند التاجير المفروش بحكم القانون . نشوء
العقد المفروش وانتهاؤه فى ظل الرخصة المخولة بنص هذه المادة وقبل صدور الحكم بعدم
دستورية . اثره . انتفاء خطأ المستاجر الاصلي . علة ذلك .



( الطعن رقم 5788 لسنه 62 ق
جلسة 9/4/2000 )






تمسك الطاعن فى دفاعه بان
المالكة السابقة للعقار وافقت له على التاخير المفروش قبل بيعها العقار للمطعون ضده
وتدليله على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . التفات الحكم المطعون فيه عن بحثه
وتمحيصه والرد عليه . قصور.



( الطعن رقم 2513 لسنه 68 ق
جلسة 20/2/2000 )



الإيصال الصادر من المؤجر
بتقاضي الاجرة مضافا إليها الزيادة القانونية مقابل التأجير من الباطن . اعتباره
تصريحا للمستأجر بهذا التأجير . شرطه . الا يكون التاجير من الباطن استعمالا لاحدي
الرخص التي أجازها له المشرع بغير رضاء المالك.



( الطعن رقم 1216 لسنه 69 ق
جلسة 25/9/2000 )



تمسك الطاعنة بانها اجرت
عين النزاع لاجنبي وانهت التاخير قبل صدور الحكم بعدم دستورية المادة 40 ق 49 لسنه
1977 وخلو الاوراق من كونها اجرت عين النزاع مفروشة فى تاريخ لاحق لصدور حكم
المحكمة الدستورية . قضاء الحكم المطعون فيه بالفسخ والاخلاء دون ان يواجه دفاع
الطاعنة . خطأ وقصور.



( الطعن رقم 1638 لسنه 69 ق
جلسة 22/6/2000 )



الحكم بعدم دستورية نص م 40
ق 49 لسنه 1977 . أثره . زوال النص منذ نشأته وانتفاء وجوده القانوني . الوجود
الفعلي للنص قبل نشر الحكم وظهوره بمظهر النص القانوني الصحيح . واقع . تأثيره على
إرادة كل من المستأجر والمؤجر بتأجير الأول العين من الباطن واستلام الثاني الزيادة
فى الاجرة دون قصد التصريح به . غلط يتعين اعتباره عند تقييم تصرفات
الطرفين.



( الطعن رقم 1216 لسنه 69 ق
جلسة 25/9/2000 )






العين المؤجرة . قيام
المؤجر بإعدادها بتجهيزات وعناصر لازمة لتشغيلها . صيرورتها منشاة مركبة من عدة
عناصر . عدم اعتبار المكان وحده الغرض الأساسي من الإجارة . مؤداه . خضوعها للقواعد
العامة فى القانون المدني . لا يغير من هذا الوصف قيام المستأجر بتزويدها بأدوات
ومنقولات أخرى.



( الطعن رقم 980 لسنه 69 ق
جلسة 23/3/2000 )






المحكمة الموضوع تقدير جدية
الفرش او صوريته فى ضوء ظروف الدعوى وملابساتها وما تستنبطه من قوائن قضائية .
سلطتها فى تقدير اقوال الشهود فى هذا الصدد واستخلاص الواقع منها . شرطه
.



( الطعن رقم 2610 لسنه 68 ق
جلسة 30/1/2000 )






ثبوت ان الغرض الأساسي من
الإيجار ليس المكان فى ذاته وانما ما اشتمل عليه من عناصر مادية او معنوية . اثره .
خضوعه لأحكام القانون المدني فى شان تحديد الأجرة وامتداد العقد.



( الطعن رقم 890 لسنه 69 ق
جلسة 23/3/2000 )



جزاء عدم سماع الدعوى لعدم
قيد عقد الايجار المفروش بالوحدة المحلية م 43 ق 49 لسنه 1977 . نطاقه . قصره على
العقود المبرمة طبقا للمادتين 39 ، 40 ق 49 لسنه 1977 محل لاعمال حكمه على عقد
تأخير عين مفروشة بقصد استعمالها محل تجاري.



( الطعن رقم 5628 لسنه 64 ق
جلة 12/4/2000 )



اعتبار المكان المؤجر
مفروشا . وجوب اشتماله بالإضافة إلى منفعة المكان فى ذاته على منقولات او مفروشات
ذات قيمة تكفي للغرض الذي اجر من اجله . عدم اشتراط اشتمال الايجار على المقومات
المعنوية من عنصري الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية . عدم الاعتداد بمدي تناسب
الزيادة فى الأجرة الاتفاقية عن الأجرة القانونية مع منفعة المنقولات.



( الطعن رقم 7232 لسنه 64 ق
جلسة 24/5/2000 )






اعتبار المكان المؤجر
مفروشا . شرطه . شمول الإجارة بالإضافة إلى منفعة المكان فى ذاته مفروشات او
منقولات كافية للغرض الذي قصده المتعاقدان من استعمال العين . حق المستأجر فى إثبات
ان العين أجرت اليه خالية على خلاف الثابت بالعقد بكافة طرق الاثبات . علة
ذلك



( الطعن رقم 5817 لسنه 64 ق
جلسة 14/6/2000 )



الأماكن المؤجرة مفروشة .
عدم خضوعها لأحكام الامتداد القانوني وقواعد تحديد الاجرة . سريان ذلك على الأماكن
المؤجرة لأغراض السكني او غيرها . خضوعها للقواعد العامة فى القانون
المدني.



( الطعن رقم 166 لسنه 71 ق
جلسة 2/2/2003 )













سداد الضريبة علي العقارات
مسئولية مالك العقار



الضريبة على العقارات
المبنية مسئولية مالك العقار أمام الإدارة الضريبة عن سدادها ق 56 لسنه 1954 تحديد
الأجرة وفقا للأسس الواردة بتشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية خضوعها لمعايير
عينية ترتبط بالمكان المؤجر . أثره . تحمل المستأجر مقابل استهلاك المبني ومصاريف
الإدارة والصيانة والضرائب العقارية الأصلية والإضافية . عدم سداد المستأجر لهذه
الضرائب خضوعه لأحكام التاخير فى الوفاء بالأجرة.



(الطعن رقم 517 لسنه 69 ق
جلسة 2000/5/10)






ثبوت أن عين النزاع انشأ فى
ظل أحكام القانون رقم 136 لسنه 1981 ومؤجرة لغير أغراض السكني مؤداه . تحمل المالك
عبء الضرائب العقارية المفروضة عليها. مخالفة ذلك . خطأ .



(الطعن رقم 9815 لسنه 64 ق
جلسة 2000/5/14)






الأماكن المرخص فى إقامتها
او المنشاة بدون ترخيص لغير أغراض السكني او للإسكان الفاخر بعد العمل بأحكام
القانون 136 لسنه 1981 . عدم خضوعها لقواعد تحديد الأجرة الواردة فى هذا القانون .
مادة ( 1 ) منه . مؤداه خضوعها لاحكام القانون المدني لازمه تحمل مالك العين
المؤجرة عبء الضريبة العقارية المفروضة عليه.



(الطعن رقم 2182 لسنه 69 ق
جلسة 2000/6/4)






تحديد الأجرة وفقا للأسس
الواردة بتشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية . خضوعه لمعايير عينية ترتبط بالمكان
المؤجر . اثره . تحمل المستأجر مقابل استهلاك المبني ومصاريف الإدارة والصيانة
والضرائب العقارية الأصلية والإضافية.



(الطعن رقم 74 لسنه 69 ق
جلسة 2000/1/23 )






الاماكن التي رخص فى
اقامتها او المنشاة بدون ترخيص لغير اغراض السكني او للاسكان الفاخر بعد العمل
باحكام القانون 136 لسنه 1981 . عدم خضوعها لقواعد تحديد الاجرة الواردة فى هذا
القانون . مادة ( 1 ) منه . مؤداه خضوعها لاحكام القانون المدني لازمه تحمل مالك
العين المؤجرة عبء الضريبة العقارية المفروضة عليه.



(الطعن رقم 2182 لسنه 70 ق
جلسة 5 / 4 / 2002)




























ج














حق المالك في نسبة الـ
50%









حق المالك فى الحالات التي
يجوز فيها للمستأجر بيع المتجر او المصنع او التنازل عن حق الانتفاع بالعين المؤجرة
فى الحصول على 50% من ثمن المبيع او مقابل التنازل او فى شراء العين متى إنذار
المستأجر برغبته فى الشراء و أودع نصف الثمن خزينة المحكمة مخصوما منه قيمة
المنقولات . م 20 ق 136 لسنه 1981 . سريان هذا النص على حالة بيع الصيدليات م 31 ق
127 لسنه 1955 المعدلة ق 44 لسنه 1982 . لا يغير من ذلك العمل بالتعديل الأخير بعد
سريان القانون 136 لسنه 1981 . علة ذلك.



( الطعن رقم 8806 لسنه 63 ق
جلسة 8/3/2000 )



حق مالك العقار في حالة بيع
المتجر






دعوى الطاعنين كورثة
لشقيقهم المستأجر الأصلي فى الاستفادة من حكم المادة 31 ق 127 لسنه 1955 المعدلة
بالتصرف فى الصيدلية . عدم تعلقها بمسالة من مسائل الاحوال الشخصية . تدخل النيابة
العامة فيها. غير لازم.



( الطعن رقم 8806 لسنه 63 ق
جلسة 8/3/2000 )






حق مالك العقار فى حالة بيع
المتجر . نشؤه بمجرد تمام البيع . عدم توقفه على إعلان المستاجر له . عدم اتباع
المستأجر للإجراءات المنصوص عليها بالمادة 20 ق 136 لسنه 1981 . لا يترتب بطلان عقد
البيع . بقاء حق المالك فى استعمال خياره . علة ذلك.



( الطعن رقم 2704 لسنه 68 ق
جلسة 17/1/2000 )






الحكم الصادر فى الدعوى
التي اقامتها الطاعنة الاولي وقطع فى توافر شروط البيع بالجدك وانتهي إلى الإبقاء
على الاجارة لصالحها كمشترية بالجدك . صيرورته نهائيا قبل تسجيل المطعون ضدهما عقد
شرائهما للعقار بعد استئناف المالكتين السابقتين له . اثره . عدم جواز اثارة هذه
المسالة فى النزاع الماثل المردد بينهما انتهاء الحكم المطعون فيه إلى الاخلاء
استنادا إلى ان المطعون ضدهما لم يختصما فى الدعوى الاولي فلا يجوز الحكم حجية
قبلهما . خطأ ومخالفة للقانون . علة ذلك .



( الطعن رقم 452 لسنه 68 ق
جلسة 21/6/2000 )






مؤجر العقار دائن للمستأجر
وليس خلفا له . اشتراط الحكم المطعون فيه ان يكون بيع المستاجر للعين المؤجرة
بالجدك ثابت التاريخ للاحتجاج به قبله . خطأ .



( الطعن رقم 176 لسنه 64 ق
جلسة 3/4/2000 )






شراء المالك للعين المؤجرة
وفقا لنص المادة 20 ق 136 لسنه 1981 . عدم اعتباره مشتريا لها بالجدك . مؤداه .
مباشرته لذات النشاط الذي كان قائما بالعين . غير لازم.



( الطعن رقم 8806 لسنه 63 ق
جلسة 8/3/2000 )






بيع المستأجر المتجر او
المصنع بالجدك . حق المالك فى الحصول على نصف قيمة حق الاجارة من المشتري او فى
شراء العين المبيعة ذاتها متى سدد الثمن الذي تم به البيع مخصوما منه النسبة
المذكورة . المادتان 20 ق 136 لسنه 1981 ، 594 مدني.



( الطعن رقم 2704 لسنه 68 ق
جلسة 17/1/2000 )






حق مالك العقار فى حالة بيع
المتجر او المصنع فى الحصول على نصف قيمة حق الاجارة او فى شراء العين المبيعة
ذاتها متى سداد الثمن الذي تم به البيع مخصوما منه نسبة المذكورة لشراؤه بمجر تمام
البيع . عدم توقفه على إعلان المستأجر له الاعلان . أثره . سريان الميعاد المسقط
لحق المالك فى الشراء م 20 ق 136 لسنه 1981.



( الطعن قم 9026 لسنه 64 ق
جلسة 18/9/2000 )






ثبوت أن الشركة المؤجرة
أقامت دعواها بطلب الزام المطعون ضدهم بنسبه 50% مقابل بيع الجدك . مؤداه . سقوط
حقها فى طلب الإخلاء . قضاء الحكم المطعون فيه ببطلان عقدي البيع بالجدك واخلاء
المطعون ضدهم استنادا إلى عدم اتباع المشترين للإجراءات المنصوص عليها بالمادة 20 ق
136 لسنه 1981 . خطأ فى القانون.



( الطعن رقم 2704 لسنه 68 ق
جلسة 17/1/2000 )



ما حدود حق مالك العقار فى
حالة بيع المتجر او المصنع






حق مالك العقار فى حالة بيع
المتجر او المصنع . نشؤه بمجرد تمام البيع . عدم توقفه على إعلان المستأجر له .
الإعلان . اثره . سريان الميعاد المسقط لحق المالك فى الشراء . عدم الاعلان بالثمن
الذي رسا به المزاد . لا يترتب بطلان إجراءات المزاد . بقاء حق المالك فى استعمال
خياره . علة ذلك.



( الطعن رقم 2441 لسنه 68 ق
جلسة 21/2/2000 )






بيع المتجر او المصنع .
جوازه باعتباره منقولا يتضمن عناصر متعددة . عدم جواز سلخ المؤجر حق الاجارة عن
باقي عناصر المتجر او المصنع . حقه فى حالة البيع فى الحصول على نصف قيمة حق
الاجارة او فى شراء العين المبيعى ذاتها متى سدد الثمن الذي تم به البيع او رسا به
المزاد مخصوما منه النسبة المذكورة.



( الطعن رقم 2441 لسنه 68 ق
جلسة 21/2/2000 )



ج


قضاء الحكم المطعون فيه
ببطلان عقد بيع عين النزاع بالمزاد وباخلاء الطاعن والمطعون ضده الثاني منها
استنادا إلى حجية الحكم الذي قضي برفض دعوى الطاعن بالزام المطعون ضده الاول بتحرير
عقد ايجار لرسو المزاد عليه لعدم اتباع الاجراءات المنصوص عليها فى المادة 20 ق 136
لسنه 1981 دون ان يتطرق إلى اثر المبيع بالمزاد على حق المستاجر الاصلي او المشتري
فى البقاء بالعين . خطأ فى تطبيق القانون.



( الطعن رقم 2441 لسنه 68 ق
جلسة 21/2/2000 )






حق المالك فى الحالات التي
يجوز فيها للمستأجر بيع العين المؤجرة بالجدك او التنازل عنها فى الحصول على 50% من
ثمن المبيع او مقابل التنازل . التزام المستأجر بإعلان المالك بالثمن المعروض .
مخالفة ذلك . أثره . بطلان البيع او التنازل واخلاء المشتري او التنازل اليه
المادتان 20 ، 25 ق 136 لسنه 1981 . لا أثر لذلك على بقاء عقد الإيجار الأصلي قائما
منتجا لأثاره.



( الطعن رقم 8806 لسنه 63 ق
جلسة 8/3/2000 )






بطلان تصرف المستأجر في
العين المؤجرة بطلانا مطلقا متى تم التعاقد بالمخالفة لأحكام القانون . م 25 ق 136
لسنه 1981 . لا أثر له على حق المالك فى شراء العين م 20 من القانون المذكورة . علة
ذلك .



( الطعن رقم 8806 لسنه 63 ق
جلسة 8/3/2000 )






بيع المستأجر المتجر أو
المصنع . وجوب توافر الصفة التجارية للنشاط الذي يزاوله البائع وقت البيع . م 594 /
2 مدني.



( الطعن رقم 777 لسنه 69 ق
جلسة 3/4/2000 )


















( الإيجار عقد يلتزم المؤجر
بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينه لقاء أجر معلوم
) [ المادة 558 من القانون
المدني ]






أولا 00حق المؤجر والمستأجر
في الاتفاق علي مدة عقد الإيجار









قبل 1/2/1996م
– تاريخ نفاذ القانون رقم
4 لسنة 1996م كان عقد الإيجار ترجمة دقيقة لإرادة المشرع – لا- لإرادة المتعاقدين ( المؤجر
والمستأجر ) فكان المشرع هو الذي يتولى تحديد عناصر القيمة الايجارية والاهم مدة
عقد الإيجار وكان امتداد عقد الإيجار هو السمة الأساسية والمميزة لهذا العقد ، أما
بعد 1/2/1996م وإعمال قواعد القانون المدني اصبح للمؤجر والمستأجر الحق في تحديد
مدة عقد الإيجار وهي بلا خلاف أحد أهم الحقوق التي يخولها القانون المدني لطرفي عقد
الإيجار وبالادق للمؤجر ، والواضح من نص المادة 558 من القانون المدني أن عقد
الإيجار عقد مؤقت بطبيعته ، أي يعقد لمدة أو لزمن معين ومحدد ، وهو ما عبر عنه
المشرع صراحة بعبارة 000 مدة معينه 000 فلا تأبيد في عقود الإيجار ، ومقتضى تاقيت
عقد الإيجار وكما سلف أن يعقد لمدة محددة ومعلومة أما تحديد هذه المدة - مدة عقد
الإيجار - فتلك إرادة المتعاقدين ، ولذا فللمؤجر والمستأجر حرية الاتفاق علي تحديد
مدة الإيجار دون التقيد بحد زمني أدنى أو أقصى ولذا صار قانونيا ( بدءا من
1/2/1996م ) تحرير عقد إيجار مدته يوم أو شهر أو سنه أو عشر سنوات أو خمسين سنه 000
، فما تراضى عليه المتعاقدان هو القانون الساري وشريعتهم الغالبة .






والتساؤل 000


ما القيود الواردة علي حق
المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار في ظل قواعد القانون المدني
000؟



حرية المتعاقدان المؤجر
والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار إعمالا لمبدأ سلطان الإرادة في العقود ، لا يحد
منها سوى ما أوردة القانون المدني من قيود في مجال تحديد مدة عقد الإيجار وهى
:-






القيد
الأول
000 مدة عقد الإيجار
الصادر ممن له حق الإرادة لا تزيد علي ثلاثة سنوات إلا بترخيص .






( لا يجوز لمن لا يملك إلا
حق الإدارة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة
، فإذا عقد الإيجار لمدة أصول من ذلك ، انقضت المدة إلى ثلاث سنوات ، كل هذه ما لم
نص يقضى بغيره ) [ المادة 559 من القانون المدنى ]






اختلاف مفهوم الإيجار عن
مفهوم الملكية يعني إمكان إصدار غير المالك ملكية كاملة لعقد إيجار وطبقا لنص
المادة 559 من القانون المدنى فأنه لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدراة أن يعقد
إيجارا تزيد مدته على ثلاثة سنوات ، فإذا عقد إيجارا لمدة أنقصت هذه المدة إلى ثلاث
سنوات ، ويلاحظ في مجال تحديد مدة عقد الإيجار الصادر عمن لا يملك سوى حق الإدارة
أن الترخيص الصادر له بالإيجار لمدة معينه بلزم أن يكون سابقا علي إصدار عقد
الإيجار لا لاحقا له ولذا فإن علي المستأجر يتثبت من صفة المؤجر لأن المؤجر كما يصح
أن يكون هو المالك المنفرد للعين محل الإيجار يصح أن يكون مالكا علي الشيوع وله [
وفق نصيبه الشرعي ] حق الإدراة وبالتالي حق إصدار عقود إيجار ولكن بالشروط التي
أوردتها المادة 559 من القانون المدني كما أوضحنا 000 لا تزيد عن ثلاثة سنوات
.






القيد الثاني 000 مدة عقد
الإيجار الصادر عن صاحب حق المنفعة تنقضي بانقضاء حق المنفعة .



( الإجارة الصادرة ممن له
حق المنفعة تنقضي بانقضاء هذا الحق إذا لم يجرها مالك الرقبة ، علي أن تراعى
المواعيد المقررة للتنبيه بالإجلاء 000 ) [ المادة 560 من القانون المدنى
]









تعريف حق
المنفعة
000 حق الانتفاع أحد
الحقوق المتفرعة عن حق الملكية ، وقد أفرد لها المشرع نصوص المواد 985 إلى 995 من
القانون المدنى وحق الانتفاع بطبيعته حق مؤقت لذا فقد قرر المشرع بموجب نص المادة
560 من القانون المدنى انقضاء عقد الإيجار الصادر ممن له حق المنفعة بانقضاء حق
المنفعة ذاته أيا كان سبب انقضاء حق المنفعة ، ووفقا لنص المادة 560 من القانون
المدنى فأنه يجوز لمالك الرقبة أن يجيز عقد الإيجار المحرر لمدة أطول من مدة حق
المنفعة بحيث لا بنقضى عقد الإيجار بانقضاء حق المنفعة ، وهى سلطة لمالك الرقبة ،
ولذا فأنه لا يجوز للمستأجر أن يطالب باستمرار عقد الإيجار الصادر عن صاحب حق
المنفعة رغم انقضاء حق المنفعة ، بل الصحيح أن لمالك الرقبة - وحدة - أن يجيز المدة
الباقية من عقد الإيجار أو لا يجيزها ولذا نؤكد على ضرورة التأكد من صفة المؤجر ،
إذ قد يترتب على إغفال ذلك أثار ونتائج خطرة يصعب تداركها كان يصدر عقد الإيجار عن
غير مالك.









ثانيا 00 حق المؤجر
والمستأجر في الاتفاق علي تجديد مدة عقد الإيجار









حرية المؤجر والمستأجر في
تحديد مدة عقد الإيجار ( 000 شهر0 سنة 0 عشر سنين 0 ستون سنة 000 ) يستتبعه إمكان
تجديد مدة العقد ، وتجديد عقد الإيجار اصطلاح يعنى استمرار نفاذه لمدة أخرى مضافة
إلي المدة الثابتة بصلب العقد ، تلك المدة الجديدة قد تكون مساوية للمدة الثابتة
بعقد الإيجار وقد تكون غير مساوية لها ، وقد يتم الاتفاق علي ان يكون التجديد لمدد
زمنية متتابعة تتلاحق زمنيا ، والمسألة إرادة متعاقدين .



والتساؤل 000 هل توجد قيود
قانونية علي حق المستأجر والمؤجر في تجديد مدة عقد الإيجار وبمعني أخر هل يجوز
الاتفاق المالك والمستأجر علي تجديد العقد لمدة زمنية متلاحقة دون التقيد بحد زمني
معين 000 بمعنى هل يجوز الاتفاق علي تجديد عقد الإيجار لمدد متلاحقة تتجاوز الستون
عاماً 000؟






الراجح أنه وفى ظل تطبيق
قواعد وأحكام القانون المدني والتي تجعل من سلطان الإرادة في التعاقد شريعة وقانون
، فإن للمتعاقدين المؤجر والمستأجر أن يتفقا علي تجديد عقد الإيجار لأى مدد زمنية ،
ولو تجاوز مجموع هذه المدد ستون عاماً ، ولا يمكن بالقيد الوارد بنص المادة 99 من
القانون والخاصة بحق الحكر ، لأن القياس علي مدة الحكر أمر غير صحيح وغير وارد إلا
في العقود غير محدده المدة – ولنا عودة إلى مناقشة حق
الحكر ومدته وقياس مدة عقد الإيجار عليه –
والحال أن العقد – محل المناقشة
– عقد محدد المدة أى مؤقت
بمدة ، كل ما في الأمر أن الطرفان اتفقا على أنه بانتهاء تلك المدة تبدأ مدة جديدة
، محددة ومؤقتة ، 000 وهكذا 000 كما أن قواعد القانون المدنى فى عمومها لم ترد قيدا
صريحاً على تحديد مدة لعقد الإيجار






تجديد عقد الإيجار وزيادة
القيمة الايجارية



تجديد عقد الإيجار دائما ما
يصحبه تعديل في القيمة الايجارية بالزيادة ، ولعل تلك الزيادة فى القيمة الايجارية
هي الدفاع لتجديد العقد فالتجديد يرد على مدة العقد ، والزيادة ترد على القيمة
الايجارية .






والتساؤل 000 هل النص على
تجديد عقد الإيجار لمدة أو المدد زمنية أخرى يعد إنشاء لعقد إيجار جديد
000؟






النص في عقد الإيجار على
تجديده لمدة أو لمدد أخرى متلاحقة لا يعنى أننا فى كل ميعاد تجديد بصدد عقد إيجار
جديد ، مرد ذلك أن شرط التجديد لمدة أو لمدد أخرى هو أحد شروط عقد الإيجار الأساسي
، وبذا فإن التجديد يستمد أساسه القانوني من هذا العقد ، والتجديد هو تنفيذ لشروط
هذه العقد ، وليس إنشاءاً لعقد أخر جديد .






خلاصة الأمر 000ان تحديد
مدة عقد الإيجار إرادة متعاقدين مؤجر ومستأجر ، وتجديد عقد الإيجار لأي مدة إرادة
متعاقدين مؤجر ومستأجر ولا محل لإثارة شبهة عدم الدستورية كما أثيرت في بعض نصوص
قانون إيجار الأماكن وقضى بها ، لأن مناط عدم الدستورية وأساسها هو إعدام إرادة
المؤجر ، الأمر الذي ينتفى في التجديد الحاصل للعقود المحررة فى ظل قواعد القانون
المدنى .



من قضاء المحكمة
الدستورية العليا في بيان دور الإرادة في إنشاء عقد الإيجار
.



( الأصل في الروابط
الايجارية أن الإرادة هى التي تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور في مجال تكوين
هذه الروابط وتحديد أثارها كان تنظيمها منافيا لطبيعتها )



[ من الحكم الصادر في
القضية رقم 71 لسنة 19 قضائية دستورية ]









ثالثا 00 حق المؤجر
والمستأجر في تحديد القيمة الايجارية [ الأجرة التعاقدية]









( الإيجار عقد يلتزم المؤجر
بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة لقاء أجر معلوم
) [ المادة 558 من القانون
المدنى ]






حق المؤجر والمستأجر بدءا
من 1/2/1996م – تاريخ نفاذ أحكام
القانون المدني – في تحديد الأجرة ،
وللأمانة حق المؤجر في فرض القيمة الايجارية التي يراها أحد أهم نتائج وأثار إخضاع
عقود الإيجار لقواعد القانون المدني حيث سلطان الإرادة هو الأصل والقانون ، فمتى
أتفق المتعاقدان المؤجر والمستأجر على قيمة إيجاريه محددة صارت واجبة الدفع في
مواعيدها المحددة بموجب اتفاقهم.






القيمة الايجارية 000
النقود كأجرة



القيمة الايجارية ووفقا
لصريح نص المادة 561 من القانون المدني يجوز أن تكون نقودا - وهو الشائع - كما يجوز
أن تكون أي تقدمه أخرى كمنفعة مقابلة أو شيء عيني 000



( يجوز أن تكون الأجرة
نقودا كما يجوز أن تكون أي تقدمه أخرى )



[ المادة 561 من القانون
المدني ]









تخفيض الأجرة في العقود
المحررة منذ 1/2/1996 ومدي جواز المطالبة بتخفيض الأجرة لعقد حرر في ظل أحكام
القانون المدني






مغالاة بعض المؤجرين في
تحديد الأجرة آثار هذه المشكلة والطعن في تحديد القيمـة الايجارية يرتبط أساسا
بتطبيق قوانين الإيجار الاستثنائية ، حيث يحدد المشرع أسس وعناصر هذا التقدير ، ومن
ثم يكون للمستأجر وللمؤجر حق الطعن هذا التقدير في المواعيد المحددة قانونا
وبالوسائل التي حددها القانون أيضا ، أما في ظل مبدأ التعقد الحر في قواعد القانون
المدني حيث يتفق المتعاقدان ويتراضيا على كل الشروط ، فلا محل للطعن على هذه القيمة
الإيجارية ، إلا أن الأمر ليس على إطلاقه ، فما زال حق الطعن في تقدير القيمة
الايجارية قائما ولكن وفقا لقواعد وأحكام القانون المدني ، وبمعنى أكثر دقه إذا
شابت إرادة أحد المتعاقدين وخاصة إرادة المستأجر أحد العيوب التي أثرت فيها وأدت
إلى الالتزام غير المتوازن أو إذا لم تتناسب المنفعة مع الجرة التي يتقضاها
المؤجر.






مشكلة عدم الاتفاق على
مقدار الأجرة ومشكلة تعذر إثبات مقدار الأجرة






( إذا لم يتفق المتعاقدان
على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها ، أو إذا تعذ إثبات مقدار الأجرة وجب اعتبار
أجرة المثل ) [ المادة 562 من القانون المدنى ]






وفقا لصريح نص المادة 562
من القانون المدنى فأنه إذا لم يتفق المؤجر والمستأجر على مقدار الأجرة أو على
كيفية تقديرها فيما بعد ، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة فيتم تقدير القيمة
الايجارية فى كل الحالات السابقة على أساس أجرة المثل ، والمقصود بأجرة المثل أجرة
عين أو عقار بذات الجهة وله ذات الموصفات أو بالأدنى مواصفات مشابهة لها
.











رابعا 00 حرية المؤجر في
تقاضى أي مبالغ مالية خارج عقد الإيجار



[ إلغاء جريمة خلو الرجل
]









بصدور القانون رقم 4 لسنة
1996م والنافذ في 1/2/1996 لم يعد تقاضى المؤجر لأي مبالغ خارج مبالغ خارج عقد
الإيجار جريمة كما كان فى ظل قوانين الإيجار الاستثنائية ، ولذا فللمؤجر ان يتقاضى
من المستأجر أي مبالغ مالية خارج الإيجار ، بل تثبت هذه المبالغ بصلب عقد الإيجار ،
ويوضح كذلك نظام خصمها من القيمة الايجارية 000






إلغاء تجريم تقاضى المؤجر
لخلو رجل بموجب القانون رقم 4 لسنة 1996م



صدر القانون رقم 4 لسنة
1996م ( بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها
والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أى يكون لأحد حق البقاء فيها ) ولم
يؤثم فعل تقاضى المؤجر لمبالغ خارج عقد الإيجار ، ولذا فالعقود المحررة منذ
1/2/1996 وهو تاريخ نفاذ القانون رقم 4 لسنة 1996 ، يجوز للمؤجر أن يتقاضى أى مبالغ
خارج عقد الإيجار وهو ما اصطلح على تسميته بخلو الرجل ، بل أن صدور القانون رقم 4
لسنة 1996 أعتبر بمثابة القانون الاصلح للمتهم وبالتالي أصبح تقاضى المستأجر لمبالغ
خارج عقد الإيجار ونعنى بها مسالة أو جريمة خلو الرجل فعل مباح وغير مجرم إعمالا
لمبدأ حرية التعاقد ومبدأ سلطان الإرادة .






خامسا 00 حق المستأجر في
التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن










الأساس القانوني لحق
المستأجر في التأجير من الباطن والتنازل عن عقد الإيجار في ظل أحكام القانون
المدني



( للمستأجر حق التنازل عن
الإيجار أو الإيجار من الباطن وذلك عن كل ما أستأجره أو بعضه ما لم يقضى الاتفاق
بغير ذلك ) [ المادة 593 من القانون المدني
]






القيود الواردة قانونا علي
حق المستأجر في التنازل عن عقد الإيجار والتأجير من الباطن



يحق للمستأجر التنازل عن
الإيجار من الباطن ، إلا أن هذا الحق مقيد بعدم الاتفاق على ما يخالفه ، فلو اتفق
المتعاقدان ( المؤجر والمستأجر) على منع المستأجر من حق التنازل عن الإيجار أو
التأجير من الباطن سري هذا الاتفاق باعتبار الاتفاق هو قانون المتعاقدين وشريعتهم ،
وأن ظل الأصل هو حق المستأجر فى التنازل عن الإجارة والتأجير من الباطن ما لم يقيد
في عقد الإيجار بما يناقض ذلك .






مسئولية المستأجر الأصلي عن
تنفيذ التزامات المتنازل له والمستأجر من الباطن



متى انعقد عقد الإيجار ،
فالأصل أنه يجيز للمستأجر حق التنازل عنه والتأجير من الباطن ، وإذا رغب المؤجر فى
تقيد هذه الحق لزم تضمين عقد الإيجار نص صريح بعدم جواز التنازل أو الإيجار من
الباطن ، وفى حالتي التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن - متى لم ينص عقد
الإيجار على حرمان المستأجر من ذلك - فإن المستأجر يكون ضامنا للمتنازل له فى تنفيذ
التزاماته .



حرمان المستأجر من حق
الإيجار من الباطن و أثره على استعمال المستأجر لحق التنازل عن الإجارة
.



(منع المستأجر من أن يؤجر
من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الإيجار وكذلك العكس )



[ المادة 594 فقرة 1 من
القانون المدني ]






إذا كان الأصل وفق قواعد
وأحكام القانون المدني هو حق المستأجر فى التأجير من الباطن والتنازل عن الإجارة
فإن اتفاق المتعاقدان على عكس ذلك يقيده ، فلا يجوز لمستأجر التأجير من الباطن أو
التنازل عن عقد الإيجار ، وقد ساوى المشرع فى الأثر بين التأجير من الباطن والتنازل
عن الإجارة وبالادق جعل حظر أحدهما حظرا للأخر فإذا أشترط المؤجر عدم جواز التأجير
من الباطن امتد هذا الخطر إلى التنازل عن الإجارة فيصبح التأجير من الباطن والتنازل
عن الإجارة كلاهما ممنوع .






بيع المستأجر للمحل التجاري
والمصنع - أثره علي جواز التنازل عن عقد الإيجار رغم وجود الشرط المانع
الصريح



أورد المشرع بالفقرة
الثانية من المادة 594 من القانون المدني استثناء خاص بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو
متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر مصنعه أو متجره ، واشترط المشرع لبقاء
العلاقة الايجارية رغم مخالفة شرط منع التنازل عن الإجارة أو الإيجار من الباطن أن
يقدم المشترى ضمانا كافيا وإلا يلحق بالمؤجر ضرر.






( ومع ذلك إذا كان الأمر
خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع
أو المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بنقاء الإيجار إذا قدم
المشترى ضمانا كافيا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق )



[ المادة 594 فقرة 2 من
القانون المدني ]









الضرورة كشرط لصحة بيع
المتاجر لمحلة أو مصنعة بنظام الجدك مع ما يستتبع ذلك من جواز التنازل عن عقد
الإيجار






المقرر فى قضاء محكمة النقض
أن ما نصت عليه المادة 594 / 2 من القانون المدني من أنه " إذا كان الأمر خاصا
بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو
المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقتضي بإبقاء الإيجار إذا قدم
المشتري ضمانا كافيا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق " . إنما هو استثناء من الأصل
المقرر وهو التزام المستأجر باحترام عقد الإيجار فيما نص عليه من حظر التنازل عن
الإيجار ، اقتضاه حرص المشرع على استبقاء الرواج التجاري فى حالة اضطرار صاحبه إلى
التوقف عنه ، ويشترط لتطبيقه أن يكون المكان المؤجر مستعملا لممارسة الأعمال ذات
الصفة التجارية والتي ينطبق عليها وصف المصنع أو المتجر دون سواها من الأماكن التي
لا يمارس فيها هذا النوع من النشاط ، ومن المقرر أن الاستثناء لا يجوز التوسع فيه
أو القياس عليه.



[ الطعن 1376 لسنه 49 ق
جلسة 30/4/1980 س 31 ص 1274 ]



المحل التجاري
والصناعي



لما كان من المقرر فى قضاء
هذه المحكمة أن ما نصت عليه الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني من أنه
" إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع
المستأجر هذا المصنع أو المتجر ، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي
بإبقاء الإيجار 000 " إنما هو استثناء من الأصل المقرر وهو التزام المستأجر باحترام
الحظر من التنازل عن الإيجار ، كان الدافع إلى تقريره حرص المشرع على استبقاء
الرواج التجاري متمثلا فى عدم توقف الاستثمار الصناعي أو التجاري فى حالة اضطرار
صاحبه للتوقف عنه ، فأباح المشرع للمستأجر التجاوز عن الشرط المانع والتنازل عن
الإيجار على خلافه متي كان الشيء المؤجر عقارا وأنشأ فيه المستأجر محلا تجاريا سواء
كان متجرا أو مصنعا ، يشرط أن تثبت الصفة التجارية للنشاط الذي كان يزاوله المتنازل
وقت إتمام بيع المتجر أو المصنع ، ومؤدي ذلك أنه إذا كان المحل مستغلا فى نشاط
قوامه الاعتماد – وبصفة رئيسية – على استغلال المواهب الشخصية والخبرات العملية
والمهارات الفنية لصاحبه ، دون أن يستخدم عمالا يضارب على عملهم ، أو آلات يضارب
على إنتاجها ، فإنه لا يعتبر متجرا ، إذ تقوم صلته بعملائه فى هذه الحالة على ثقتهم
فى شخصه وخيرته بخلاف المحل التجاري الذي يتردد عليه العملاء لثقتهم فيه كمنشأة
مستقلة عن شخص مالكها ، وإذ كان من المقرر عدم جواز التوسع فى تفسير الاستثناء أو
القياس عليه ، فإن الاستثناء المقرر بالفقرة الثانية من المادة 594 مدني يظل – وعلى
ما جرى به قضاء هذه المحكمة – مقصورا على الأماكن التي يمارس فيها الأعمال ذات
الصفة التجارية والتي ينطبق عليها وصف المصنع أو المتجر دون سواها ، لما كان ما
تقدم ، وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر ، وأقام قضاءه برفض دعوى الطاعن
على ما أورده بأسبابه من أن " عبارة المحل التجاري تشمل كل مكان يباشر فيه المستأجر
حرفة أو مهنة تدر عليه ربحا 000 كمكاتب السمسرة ومكتب المحامي وعيادات الأطباء 000
فلا تقتصر على المكان الذي تباشر فيه التجارة بمعناها الضيق 000" فإنه يكون قد أخطأ
فى تطبيق القانون ، وقد حجية هذا الخطأ عن بحث ما إذا كان المستأجر الأصلي كان
يستغل عين النزاع فى استقبال العملاء الذين يقصدونه كخبير مثمن ، كقول الطاعن والذي
اعتنقه الحكم المستأنف ، أو كصالة مزادات كما يقول المطعون ضدهم ، مما يعيبه – فضلا
عن الخطأ فى تطبيق القانون – بالقصور فى التسبيب ، مما يتعين معه نقض الحكم لهذا
السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن. [ الطعن رقم 1031 لسنه
48 ق جلسة 10/11/1983 ]






المحل الجاري والصناعي هو
منقول معنوي يشمل مقومات معنوية منها حق الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية والحق
في الإجارة والرخص والإجازات وحقوق الملكية الأدبية والفنية والصناعية ومقومات
مادية أهمها المهمات كآلات المصنع والأثاث التجاري والسلع






أن المشرع أجاز التجاوز عن
الشرط المانع وأباح للمستأجر التنازل عن الإيجار على خلافه متى كان الشيء المؤجر
عقارا مملوكا لشخص وأنشأ فيه المستأجر محلا تجاريا سواء كان متجر أو مصنعا ، يشرط
أن يثبت الصفة التجارية للنشاط الذي كان يزاوله المتنازل وقت إتمامه بيع المتجر أو
المصنع ، مما مفاده أنه يجب لاعتبار المحل تجاريا فى معني المادة 594 مدني سالفة
الذكر أن يكون مستغلا فى نشاط تجاري قوامه الاشتغال بأعمال وأغراض تجارية فإذا كان
غير ذلك بأن انتفت عن نشاط مستغله الصفة التجارية فإنه يخرج عن مجال هذه المادة ،
إذ كان ذلك وكان المقرر أن المتجر فى معني المادة 594 من القانون المدني هو منقول
معنوي يشمل مقومات معنوية منها حق الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية والحق فى
الإجارة والرخص والإجازات وحقوق الملكية الأدبية والفنية والصناعية ومقومات مادية
أهمها المهمات كآلات المصنع والأثاث التجاري والسلع ، ويتحتم حتى يقوم بيع المتجر
أن يتضمن حق الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية دون باقي المقومات المعنوية أو
المادية ، فان الحكم المطعون فيه إذا أقام قضاءه على أن " الثابت بالأوراق وبإقرار
المستأنف نفسه فى جميع مراحل التقاضي وبصحيفة الاستئناف أن المستأجر الأصلي لم
يزاول ثمة نشاط تجاري أو خلافه بالعين المؤجرة التي استأجرها لكي يتخذ منها مكتبا
تجاريا كما جاء فى عقد إيجارها وقد خلت الأوراق أيضا من ماهية هذا العمل التجاري
الذي كان يزمع المستأنف عليه الثاني مزاولته فى تلك العين وما هي مقوماته المادية
والمعنوية الذي ذكرها فى عقد البيع 000" فإنه لا يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ،
وأما النعي على الحكم بمخالفة الثابت فى الوراق بالنسبة لما اعتبره إقرارا من
الطاعن بعدم ممارسته النشاط التجاري قبل البيع فهو مردود بأن للمحكمة أن تأخذ
بالدليل المستمد مما يصدر عنه من إقرار فى مجلس القضاء بصرف النظر عما كان يستهدفه
منه طالما أنها لم تخرج عن فحوى العبارات الصادرة منه ويكون النعي على الحكم
المطعون فيه بالخطأ فى تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق فى غير
محله.



[ الطعن 586 لسنه 49 ق
جلسة 21/6/1984 ]







_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)   الجمعة أبريل 02, 2010 3:32 pm

سادسا 00 حق ورثة المستأجر
في الامتداد القانوني لعقد الإيجار






الأساس القانوني لحق ورثة
المتاجر الأصلي في البقاء في العين المؤجرة



( لا ينتهي الإيجار بموت
المؤجر ولا بموت المستأجر )



[ المادة 601 فقرة 1 من
القانون المدنى ]






مفهوم امتداد عقد الإيجار
في ظل قواعد القانون المدني



مفهوم الامتداد فى ظل قواعد
القانون المدني لا يعنى - وكما كان الموضوع فى قوانين الإيجارات الاستثنائية -
امتداد تلقائي دون حد أقصى للمدة ، بل امتداد العقد حتى ينتهي بانتهاء المدة
المقررة له ، وعقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني لا ينقضي بموت أحد عاقديه
المؤجر أو المستأجر ومقتضى ذلك أن عقد الإيجار يظل نافذا بين الورثة سواء ورثة
المؤجر أو ورثة المستأجر إلى أن تنقضي المدة المحددة له قانونا ، وبالتالي تنتقل
التزامات العقد إلى الورثة الشرعيين فيلوم ورثة المؤجر بتمكين المستأجر أو ورثته من
الانتفاع بالعين كالتزام أساس وجوهري ، وفى المقابل يلتزم المستأجر أو ورثته بأداء
القيمة الايجارية .









مشكلة التعاقد لأسباب شخصية
و لاعتبارات خاصة و أثر ذلك على الامتداد القانوني لعقد الإيجار






( إذا لم يعقد الايجارية
إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات جاز لورثته أو للمؤجر
أن يطلب إنهاء العقد ) [ المادة 602 من القانون المدنى
]






لما كان الأصل فى عقد
الإيجار أنه من العقود المالية والتي لا تبرم عادة لاعتبارات خاصة ( حرفة المستأجر
- شخصيته ) فإن عقد الإيجار لا ينتهي قانونا بموت أحد المتعاقدين بل يظل نافذا
مولدا لإثارة إلى أن تنقضي مدته .



والتساؤل


انتهاء العقود المحررة
لأسباب خاصة



انتهاء العقود المحررة بسبب
حرفة المستأجر






إذا كان الإيجار معقودا
بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات خاصة فإن الإيجار وأن كان لا ينتهي بقوة القانون
فأنه يجب أن يطلب إنهاؤه .






( إذا لم يعقد الإيجار إلا
بسب حرقة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات جاز لورثته أو للمؤجر ان
يطلبوا إنهاء العقد )



[ المادة 602 من القانون
المدني ]






( 000 إذا كان الإيجار قد
عقد لاعتبارات شخصية في المستأجر ، كما لو أجرت العين لتكون مكتب محام أو عيادة
طبيب ، وكما فى عقد الزراعة فيجوز لورثة المستأجر أن يطلب إنهاء العقد
)



[ من المذكرة الإيضاحية
للقانون ]



خلاصة القول 000 وعلى حد
تعبير الأستاذ / سيد أبو اليزيد المحامى 000 أن الإيجار لا ينتهي بموت المستأجر وأن
الحقوق الناشئة عن العقد والالتزامات المترتبة عليه تنتقل إلى ورثته وأن كان يحق
لهم طلب إنهائه إذا كان لم إلا بسبب حرفة مورثهم أو لاعتبارات أخرى متعلقة بشخصه ،
لذا يكون فى استمرار الإيجار رغم عدم توافر القدرة لدى ورثته على استعمال الشيء
المؤجر فيما أجر له من أعراض إعنات لهم رأى المشرع إعفائهم منه كما يحق للمؤجر طلب
الإنهاء إذا كانت الاعتبارات الشخصية فى المستأجر هى التي دفعت المؤجر إلى التعاقد
معه بحيث لا يصلح ورثته للحلول محله فى تحقيق الغرض من الإيجار.









سابعا 00حرية المستأجر في
إبدال وحدته السكينة






مبدأ حرية التعاقد وسلطان
الإرادة والذي يعد قانون المتعاقدين يجيز لهما تضمن عقدهما ما يترأى لهما من شروط ،
مادامت غير مخالفة للنظام العام كقيد هام وطبيعي يرد على كل تصرف أو سلوك إنساني
.



والتساؤل 000 هل يجوز تضمين
عقد الإيجار ما يجيز للمستأجر التنازل عن وحدته السكنية بإبدالها بغيرها
000؟






الواقع أن التقنين المدني
لم يورد ما يخص هذا الموضوع أو يحكمه بمعنى أن القانون لم يحظره وبالتالي يعد أمرا
مباحا وأن لم تتضمنه نصوص القانون ، لذا يجوز أن يتضمن عقد الإيجار ما يجيز
للمستأجر إبدال وحدته السكينة مع أخر .



ويلاحظ أن إعمال هذا الحق
يقتضي النص عليه صراحة ، إما فى حالة عدم النص عليه فلا يجوز الإبدال . أساس ذلك .
أن المشرع لم يجعل الإبدال فى الوحدات السكينة أحد حقوق المستأجر الثابتة بموجب عقد
الإيجار ونرى خطأ قياس إبدال الوحدات السكينة على حق التنازل عن الإيجار والتأجير
من الباطن ذلك أن المشرع نص صراحة على اعتبار التنازل عن الإيجار والتأجير من
الباطن أحد حقوق المستأجر وإذا أراد المتعاقدان خلاف ذلك وتحديدا المؤجر فلزم النص
على ذلك بصلب العقد .






عدم دستورية إبدال الوحدات
السكنية فى ظل قوانين الإيجارات الاستثنائية .






بتاريخ 4/10/1977 قضت
المحكمة الدستورية العليا فى الدعوى رقم 71 لسنة 19 قضائية ( دستورية ) بعدم
دستورية إبدال المستأجرين للوحدات السكنية فى قوانين الإيجار الاستثنائية وقد تأسس
القضاء بعدم الدستورية على مخالفة هذا الحق فى الإبدال لطبيعة الروابط الايجارية
والتي تقوم أساسا على الإرادة إرادة المؤجر والمستأجر فالعلاقة الايجارية علاقة
إرادية بحتة ، فإذا جرد المشرع الإرادة من كل دور فى مجال تكوين العلاقة الإيجارية
كان تنظيمها منافيا لطبيعتها ومخالفا للدستور .






الأسس التي بني عليها الحكم
بعدم الدستورية












الأساس الأول 000 أن الأصل
فى الروابط الايجارية أن الإرادة هي التي تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور فى
مجال تكوين هذه الروابط وتحديد أثارها كان تنظيمها أمراض منافيا لطبيعتها
.



الأساس الثاني 000 أن
السلطة التشريعية وأن ساغ لهذا استثناء أن تتناول أنواعها من العقود لتحيط بعض
جوانبها بتنظيم أمر يكون مستندا إلى مصلحة مشروعة إلا أن هذه السلطة ذاتها لا يسعها
أن تهدم الدائرة التي تباشرها فيها الإرادة حركتها فلا يكون لسلطانها بعد هدمها من
أثر ذلك أن إفراده وأن لم يكن دورها كاملا فى تكوين القعود وتحديد الآثار التي
ترتبها إلا أن الدائرة المنطقية التي تعمل الإرادة الحرة فى نطاقها لا يجوز
اغتيالها بتمامها وإلا كان ذلك إنها لوجودها ومحوا كاملا للحرية الشخصية فى واحد من
أكثر مجالاتها تعبيرا عنها ممثلا فى إرادة الاختيار استقالا عن الآخرين بما يصون
لهذه الحرية مقومات فعاليتها .



الأساس الثالث 000 أن
القيود التي فرضها المشرع على الإجارة اقتضاها أزمة الإسكان وحدة ضغوطها وضرورة
التدخل لمواجهتها بتدابير استثنائية تعتبر من قبيل التنظيم الخاص لموضوعها وقد
أصابها هذا التنظيم الخاص فى كثير من جوانبها مقيدا عمل الإرادة فى مجالها وعلى
الأخص فى مجال تحديد الأجرة وامتداد العقد بقوة القانون إلا أن الإجارة تظل - حتى
مع وجود هذا التنظيم الخاص - تصرفا قانونيا ناشئا عن حرية التعاقد التي أهدرتها لا
نصوص المطعون فيها من خلال إنفاذها التبادل بقوة القانون فى شئون الأعيان التي تعلق
بها فلا تكون الإجارة عقدا يقوم على التراضي بل ألا يناقض أسسها ويقوضها
.



الأساس الرابع 000 ان قضاء
هذه المحكمة مطرد على أن صون الدستور للملكية الخاصة مؤداه أن المشرع لا يجوز أن
يجردها من لوازمها ولا أن يفصل عنها أجزائها ولا أن ينتقص من أصلها أو بعدل من
طبيعتها أو يزيلها ولا أن يقيد من مباشرة الحقوق المتفرعة عنها فى غير ضرورة
تقتضيها وظيفتها الاجتماعية وكان ضمان وظيفتها هذه يفترض إلا ترهق القيود التي
يفرضها المشرع عليها جوهر بنيانها ولا أن يكون من شانهما حرمان أصحابها من تقرير
صور الانتفاع بها وكان صون الملكية وأعاقتها لا يجتمعان فإن هدمها من خلال قيود
ترهقها ينحل عصفا بها منافيا للحق فيها .






وحيث ان قضاء هذه المحكمة
قد جرى كذلك على ان الملكية لا تعتبر حقا مطلقا وليس لها من الحماية ما يجاوز
الانتفاع المشروع بعناصرها ومن ثم جاز تحملها ببعض القيود التي يقتضيها صون وظيفتها
الاجتماعية التي لا يجوز ان يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية من ثمارها أو منتجاتها
أو ملحقاتها وكان الدستور فقد كفل للملكية حرمتها بقانون يوازن به المشرع حقوق
أصحابها بما يراه من المصالح أولى بالاعتبار وكانت الفقرة المطعون عليها التي تضمنا
قانون الإسكان لا تتناول غير أصل الحق فى التبادل فى البلد الواحد على أن تحدد
اللائحة التنفيذية الأحوال التى يتم فيها التبادل وشروط إنفاذه فإن التنظيم الوارد
بها لحق الملكية يكون متضمنا فرض عليها تنال من محتواها وعلى الأخص من خلال الآثار
التى ترتبها فى مجال استعمالها .



الأساس الخامس 000 أن
التبادل المقرر بالنصوص المطعون عليها ليس إلا تنازلا رخص به المشروع وبه يحل كل
متبادل محل نظيره فى الوحدة قانونيا كثيرا ما يقترن بمقابل يختص به أحدهما ولا يعود
شيء منه - وأيا كان مقداره - على من يملكها مما يخل بتساؤيهم مع نظائرهم فى شأن
الحقوق التى يستعدونها من تناول المستأجر الأصلي عن الإجارة إلى غيره وفقا لنص
المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر وذلك أن من يؤجرون أعيانا يملكونها بالخيار
وفقا لحكمها بين اعتماد تنازل مستأجرها عن إجارتها مع الحصول من المتنازل على 5% من
مقابل التنازل المعروض عليه أو رفض هذا التنازل استقالا منهم بالعين المؤجرة من دون
المتنازل على أن يؤدى إليه مالكا عندئذ النسبة ذاتها من المعروض عليه مقابلا
للتنازل عنها .



ولا كذلك الفقرة المطعون
عليها شكلا مضمونها باللائحة التنفيذية - لأنها تجعل تبادل الأعيان المؤجرة وفقا
لأحكامها نافذا بقوة القانون فى شأن أصحابها ودون مقابل يعود عليهم من التنازل .
وليس ذلك إلا تمييزا منهيا عنه دستوريا بين فئتين تؤجران أعيانا تملكها إحداهما تلك
التى يتعلق التبادل بأعيانها وفقا للنصوص المطعون عليها وأخراها التى يكون التنازل
عن الإجارة منصرفا إلى أعيانها فى الحدود التى بينتها المادة 20 المشار إليه
.






فلهذه
الأسباب



حكمت المحكمة :


أولا :- بعدم دستورية
الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنه 1977 فى شان تأجير وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.



ثانيا :- بسقوط أحكام
اللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بقرار وزير الإسكان والتعمير رقم 99 لسنه
1978 وذلك فى مجال تطبيقها بالنسبة إلى تبادل الوحدات السكنية.



ثالثا :- بإلزام الحكومة
المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.






أمين السر
رئيس
المحكمة



























ثامنا 00 حرية المستأجر فى
إقامة مبنى يتكون من أكثر من ثلاث وحدات وحريته فى احتجاز أكثر من مسكن في البلد
الواحد









حرية المستأجر في إقامة
مبنى يتكون من ثلاث وحدات سكنية فاكثر



( وإذا أقام المستأجر مبنى
مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين
الاحتفاظ بمسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكة أو أحد أقاربه حتى الدرجة
الثابتة بالمبنى الذي إقامة بما لا يجاوز مثلى الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي
يستأجرها منه )



[ المادة 22 فقرت من
القانون 136 لسنة1981 ]



لم تورد نصوص القانون
المدني - الواجبة التطبيق على عقد لإيجار المحررة منذ 1/2/1996م أي قيد مشابه للقيد
الذي أوردة القانون رقم 136 لسنة 1981م بمادته رقم 22 ولذا فإن للمستأجر حرية كاملة
فى إقامة مبنى خاص له سواء تكون من ثلاث وحدات أو أكثر من ذلك ودون أن يكون ملزما
بتسكين مالك العقار الذى يستأجر أحد وحداته أو أحد من أقاربه .






حرية المستأجر فى احتجاز
أكثر من مسكن بالبلد الواحد



( لا يجوز للشخص أن يحتجز
فى البلد الواحد أكثر من مسكن دون مقتضى )



[ المادة 8 من القانون رقم
49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
]



على خلاف الحظر الوارد بنص
المادة 8 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة
بين المؤجر والمستأجر لا يوجد بين نصوص القانون المدنى ما يمنع المستأجر من احتجازه
أي عدد من الوحدات السكينة ولو كانت جميعها داخل بلد واحد ( محتفظة واحدة ) أو حتى
داخل عقار واحد مادام المستأجر ملتزما بالوفاء بالتزاماته المترتبة على عقد الإيجار
.



















أن القانون رقم 4 لسنة
1996م أخضع لأحكامه كافة عقود الإيجار المحررة في ظله أي منذ 1/2/1996م لقواعد
وأحكام القانون المدني ، ومقتضى هذا الخضوع أن يكون لعقد الإيجار تاريخين
:



التاريخ الأول 000 تاريخ
بدء العلاقة الايجارية.



التاريخ الثاني000 تاريخ
انتهاء العلاقة الايجارية



(( ينتهي الإيجار بانتهاء
المدة المعينة في العقد 0000 ))



[ المادة 598 من القانون
المدني ]






وقد أشارت إلى ذلك وأكدت
معناه المذكرة الإيضاحية للقانون المدني بما نصه(( أن عقد الإيجار أحد العقود
الرضائية والتي يلتزم بمقتضاها المؤجر مالكاً أو غير مالك بتمكين المستأجر من
الانتفاع بالعين المؤجرة مدة معينه فالإيجار عقد طبيعته التأقيت لا التأبيد
000))






تأقيت مدة عقد الإيجار
والاعتراف بدور إرادة المتعاقدين فى إنشاءه لمدة محدده كان أحد أهم الأسباب التي
أرتكن إليها قضاء المحكمة الدستورية العليا للقضاء بعدم دستورية بعض نصوص قوانين
إيجار الأماكن الاستثنائية .



( الأصل في الروابط
الايجارية أن الإرادة هى تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور فى تكوين هذه الروابط
وتحديد أثارها - مدة عقد الإيجار وانتهائه بمعنى المدة - كان تنظيمها - منافيا
لطبيعتها )



[ من الحكم الصادر في
القضية رقم 71 لسنة 19 قضائية دستورية ]






والتساؤل الهام
000






ما هو الوضع القانوني لعقود
الإيجار المحررة في ظل أحكام المدني – أي حرر بدأ من 1/4/1996م – ولم تحدد نهايتها
بشكل واضح ودقيق بل أورد المتعاقدان بالبيان الخاص بانتهاء عقد الإيجار عبارات تنم
عن الرغبة في التعاقد لأطول مدة يمكن ان يمتد إليها عقد الإيجار 000؟



أوضحنا انه منذ 1/4/1996م
ينبغي أن تحدد وبدقه المدة في عقد الإيجار وذلك بان توضح مدة هذا العقد وكذا بيان
بداية هذه المدة وكذلك نهايتها



مدة عقد الإيجار هي 000
تبدأ من _/ _ / __ وتنتهي فى _ / _ / __



والمشكلة تكمن في بعض
العبارات والكلمات التي يوردها ويدونها المتعاقدين في البيان أو البند الخاص بمدة
عقد الإيجار ، فالمتعاقدان (المؤجر والمستأجر) يحددان بداية لعقد الإيجار الإ انهما
لا يحددان نهاية له قياسا علي الماضي - ونعني التعاقد في ظل قوانين إيجار الأماكن
الاستثنائية - وفي البيان الخاص بنهاية مدة العقد يدون أحد العبارات الآتية او ما
يشابهها :



مدة العقد -
مشاهرة



مدة العقد - المدة
مفتوحة



مدة العقد - إلى تاريخ زوال
العقار



مدة العقد - إلى حين وفاة
المستأجر



مدة العقد - إلى حين وفاة
المؤجر



مدة العقد - إلى ما شاء
الله تعالي






والملاحظ أن العبارات
السابقة تجعل انتهاء عقد الإيجار مضاف إلي زمن غير محدد او معلق علي أمر مستقبلي
غير محقق الحصول أو الوقوع وهو ما يكاد يتعارض مع صريح نص المادة 598 من القانون
المدني والتي جزمت ان لعقد الإيجار مدة محددة و تاريخين الأول لبدء العلاقة
الايجارية والثاني لانتهاء هذه العلاقة.



(( ينتهي الإيجار بانتهاء
المدة المعينة في العقد 0000 ))



[ المادة 598 من القانون
المدني ]






ومكمـن الخطـورة وسبب هـذه
المشكلة أن عقود الإيجار ظلت ولفترة طويلة ( قرابة الخمسون عاما ) خاضعة لقواعد
وأحكام قوانين الإيجار الاستثنائية حيث كان لمدة الإيجار بيان واحد هو تاريخ بدء
العلاقة الايجارية أما بيان مدة العقد أو بيان تاريخ انتهاء العلاقة الايجارية فلم
تكن بيانات هامة وبالادق بيانات قانونية إذا كان عقد الإيجار يمتد تلقائيا وبقوة
القانون لمدة أو لمدد غير معلومة سلفا وكان يكتفي فى البيان الخاص بمدة عقد الإيجار
كتابة عبارة واحدة هي 000 مشاهرة 000






وقد آلف الناس عقود الإيجار
غير محددة المدة ، وبتعبير اكثر دقه عقود الإيجار التي تمتدد تلقائيا دون حد أقصى
لمدتها ، وعاهم إلى ذلك ظروف وأسباب عدة بخلاف إرادة المشرع منها الأسباب
الاقتصادية والاجتماعية والإنسانية .






ومن أثار ونتائج تطبيق
قوانين الإيجارات الاستثنائية لمدد طويلة أن بعض المستأجرين رغبة منهم فى العاقد
لفترة طويلة أو الامتداد عقود إيجارهم ، كما كان الحال فى ظل قوانين الإيجارات
الاستثنائية ، أن يثبتوا فى البند الخاص بمدة عقد الإيجار أحد تلك العبارات التي
أوردنا أمثلة لها.



" مشاهرة - المدة مفتوحة -
إلى تاريخ زوال العقار - إلى حين وفاة المستأجر - إلى حين وفاة المؤجر - إلى ما شاء
الله تعالي "



والتساؤل


هل إيراد أحد هذه الكلمات
أو العبارات في البند الخاص بمدة عقد الإيجار يترتب علية وبشكل تلقائي اعتبار عقد
الإيجار قد انعقد لمدة معينة وبالتالي يعد منعقداً لمدة اعتبارية حددها المشرع هي
مدة دفع القيمة الايجارية 000؟






أساس هذه المشكلة نص المادة 563
من القانون المدني والذي يتناول مشكلة عقد الإيجار غير محدد المدة






((
إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المدة
المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة



أ-
فى الأرضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو
أكثر ، يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب
التنبيه قبل نصفها الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف
.



ب-
فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمستأجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت
الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ،
فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .



ج-
فى المساكن والغرف المؤثثة وفى أى شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع
الأجرة شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب
التنبيه قبل نصفها الأخير )



[ المادة 563 من القانون
المدني ]



نؤكد بداهة أن المسألة ليست علي
هذا النحو من البساطة وإلا فوجئنا بأعداد لا حصر لها من المستأجرين يفترشون الأرض
وآلاف الأحكام القضائية بالطرد.



-
والوقع أن هذه المادة ونعني المادة 563 من القانون المدني تتعرض لا كثر من
مشكلة






المشكلة الأولى 000 مشكلة
عقد الإيجار الخالي من بيان المدة.



المشكلة الثانية 000 مشكلة
عقد الإيجار غير معين المدة .



المشكلة الثالثة 000 مشكلة
تعذر إثبات مدة عقد الإيجار.






ونكرر التساؤل هل إيراد أحد هذه
الكلمات أو العبارات في البند الخاص بمدة عقد الإيجار يترتب علية وبشكل تلقائي
اعتبار عقد الإيجار قد انعقد لمدة غير معينة وبالتالي يعد منعقداً لمدة اعتبارية
حددها المشرع هي مدة دفع القيمة الايجارية 000؟






الإجابة علي هذا التساؤل تقتضي بل
تحتم إعادة فهم وتفسير نص المادة 563 من القانون المدني في ضوء المواد 148 و 150 من
القانون المدني .



ونري من جانبنا ان نتعرض أولا
للاتجاهات المتعددة في تفسير المادة 563 من القانون المدني علي المستوي القضائي
والفقهي ثم نورد رأينا الخاص مدعما بأسانيده القانونية والقضائية.



ويسبق التعرض لهذه الآراء تحديد
المقصود بآلاتي 000



عقد الإيجار الخالي من بيان
المدة
000 يكون العقد خالي من بيان
المدة إذا خلت بيانات هذا العقد من البيان الخاص بتاريخ انتهاء العلاقة الايجارية
او تترك الخانات الخاصة بهذه البيانات خالية في نماذج العقود المطبوعة ، وفي هذه
الحالة لا جدال ان الإيجار يعد منعقدا للمدة المحددة لدفع الأجرة.






عقد الإيجار غير معين
المدة
000 يكون عقد الإيجار غير معين
المدة إذا أورد المتعاقدان صراحة بعقد الإيجار ان المدة غير معينة او يقرر
المتعاقدان ان مدة العقد هي المدة الملاءمة او المناسبة او الصالحة او المدة التي
تقتضيها الظروف ، ولا خلاف ان عقد الإيجار في هذه الحالة يعد منعقدا للمدة المحددة
لدفع الأجرة *.






عقد الإيجار وتعذر إثبات
مدته

000 يكون عقد الإيجار متعذر الإثبات في مدته إذا تراضي المتعاقدين علي التعاقد ولكن
اختلفوا في البيان الخاص بمدة العقد.






الرأي الأول
000



العبارات السابقة تعني
انعقاد عقد الإيجار للمدة المحددة لدفع الأجرة



وفق صريح نص المادة 563 من
القانون المدني












وفقاً لهذا الرأي فإن لهذه
العبارات (( مشاهرة - المدة مفتوحة - إلى تاريخ زوال العقار - إلى حين وفاة
المستأجر -إلى حين وفاة المؤجر - إلى ما شاء الله تعالي )) معنى واحد واضح ومحدد هو
انعقاد هذا العقد للمدة المحددة لدفع القيمة الايجارية ويكون المستأجر ملزما برد
العين إلي المؤجر أثر انتهاء هذه المدة.






الأساس
القانوني



((
إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المدة
المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة ))



[ المادة 563 فقره 1 من
القانون المدني ]






((
الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة
معينة لقاء أجر معلوم ))



[ المادة 558 من القانون
المدني ]






((
ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد 000 ))



[ المادة 598 فقرة أ من
القانون المدني ]






فالواضح من نصوص المواد السابقة
أن عقد الإيجار عقد محدد المدة مؤقت بطبيعته ، وتفسير العبارات السابقة بانعقاد عقد
الإيجار لمدة دفع القيمة الايجارية هو التفسير الوحيد الذي يتفق مع طبيعة عقد
الإيجار كعقد مؤقت المدة ، ولا يصح الانحراف بالعبارات عن معناها وصولا إلى غاية
أخرى بعيدة ، وقد أكد ذات المعنى وكما سبق ، المذكرة الإيضاحية للقانون المدني
وكذا الأحكام الصادرة من المحكمة الدستورية العليا وخلاصتها جميعا أن عقد الإيجار
أحد العقود الرضائية والتي ترد على منفعة الشيء ولا يتصور فيها التأبيد ، لأن تأبيد
العقد أي تأبيد مدته أمر يتنافى مع طبيعة عقد الإيجار ويقلب الحال إلى
ملكية .






ما هي المدد التي يعتبر عقد
الإيجار قد انعقد لغايتها 000؟



أجابت علي ذلك المادة 563 من
القانون المدني ،وقد فرقت بين ثلاث أنواع من الأماكن التي يتم
استئجارها000



أولا 000 الأرضي
الزراعية والأراضي البور



في الأرضي الزراعية
والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر ، يكون
التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل
نصفها الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف .






ثانيا 000 المنازل
والمحال التجارية والمكاتب والمصانع والمخازن



فى المنازل والحوانيت
والمكاتب والمستأجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع
الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل
من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .



ثالثا 000 المساكن
والغرف المؤثثة



في المساكن والغرف المؤثثة
وفى أي شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر ، وجب
التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها
الأخير.






من قضاء محكمة
النقض



( متى كانت عبارة العقد
واضحة فى إفادة المعنى المقصود منها فاته لا يجوز إخضاعها لقواعد التفسير للوصول
إلى معنى أخر مغاير )



[ نقض 491 لسنة 59 ق جلسة
23/2/1993]






( القاضي ملزم بأن يأخذ
عبارة المتعاقدين واضحة كما هي فلا يجوز له تحت ستار التفسير الانحراف عن معناها
الواضح إلى معنى أخر )



[ نقض 904 لسنة 59 ق جلسة
5/4/1993]






ومقتضى ما أوردة هذا
الاتجاه من أحكام محكمتنا العليا في سلوك سبيل التفسير أنه لا يجوز التفسير لما هو
واضح ، ولا يجوز التفسير لتأويل المعنى المحدد.












الرأي الثاني
000



العبارات السابقة تعني
انعقاد عقد الإيجار لمدة ستون سنه



قياسا علي حق الحكر الوارد
بالمادة 999 مدني












فى حين يري أنصار الاتجاه
الأول أن العبارات المشار إليها تعنى أن مدة عقد الإيجار ينعقد للمدة المعينة لدفع
القيمة الايجارية فإن أنصار الاتجاه الثاني يروا خطأ ذلك ويروا من جانبهم أن عقد
الإيجار المحرر فى ظل قواعد المدني وعبر المتعاقدان عن انتهاء مدته بكلمة مشاهرة أو
غيرها من العبارات المشار إليها (( مشاهرة - المدة مفتوحة - إلى تاريخ زوال العقار
- إلى حين وفاة المستأجر -إلى حين وفاة المؤجر - إلى ما شاء الله تعالي )) يمتد
لأطول مدة يمتد إليها عقد الإيجار ، وهى مدة ستون عاماً قياسا على مدة حق الحكر
الواردة بالمادة 999 من القانون المدني ، وقد أورد أيضا هذا الاتجاه عدداً من
الأسانيد لتأكد صحة رأيهم.






أولا 00 أن عقود الإيجار
ظلت ولفترة طويلة خاضعة لأحكام القوانين الاستثنائية وكان امتداد يتم وبقوة القانون
، والتحول من إعمال أحكام قوانين الإيجارات الاستثنائية إلى أحكام القانون المدني
باعتبارها القواعد العامة استتبع ظهور بعض المشكلات العملية أهمها مطلقا حرص
المستأجر على تدوين كلمة مشاهرة او غيرها من العبارات رغبة من المتعاقدين وعلى
الأخص المستأجر فى التعاقد لمدة طويلة بل وغير محددة .






ثانيا 00 أن كلمة مشاهرة أو
غيرها من العبارات المشابهة والتي يوردها المتعاقدان المؤجر والمستأجر فى عقدهما
المحرر فى ظل القانون 4 لسنة 1996م - القانون المدني - يقصد بها حتماً أمضى مدة
إيجار ممكنة يدعم ذك ظروف التعاقد وطبيعة الظروف الاجتماعية والاقتصادية والشخصية ،
باعتبار عقد الإيجار عقد ذي صبغة أسرية لا شخصية بما يتضمنه من الرغبة في
الاستقرار.






ثالثا 00أن تفسير كلمة
المشاهرة أو ما يماثلها من العبارات الأخرى والتي يوردها المتعاقدان بالبيان الخاص
بمدة عقد الإيجار يجب أن يتم بما يتفق مع قواعد حسن النية فى التعامل
.



(( يجب تنفيذ العقد طبقاً
لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية .



ولا يقتصر العقد على إلزام
المتعاقد بما ورد فيه ، ولكن يتناول أيضا ما هو من مستلزماته ، وفقا للقانون والعرف
والعدالة بحسب طبيعة الالتزام )) [ المادة 148 من القانون المدني ]






خلاصة الأمر 000 إن كلمة
المشاهرة أو ما يماثلها من العبارات الأخرى يلزم أن تفسر على أنها أمضى مدة يمتد
إليها عقد الإيجار وهى ستون عاماً قياساً على امتداد حق الحكر كما ورد بالمادة 999
من القانون المدني [sup][1][/sup][1].






الرأي الثالث
000



العبارات السابقة تعني
انعقاد عقد الإيجار لمدة ستون سنة كما قد



تعني انعقاد عقد الإيجار
لمدة دفع الأجرة حسب ظروف كل تعاقد












بقاء العلاقة الايجارية
خاضعة ولفترة طويلة لأحكام قوانين الإيجارات الاستثنائية كان السبب المباشر فى نشوء
هذا الخلاف والاختلاف فى بيان المقصود بالمشاهرة وما يماثلها من العبارات السابق
الإشارة إليها ، و مرد ذلك وكما أشرنا أن قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية لم تعنى
بالمدة في عقد الإيجار ، فكان عقد الإيجار يمتد ويتجدد من تلقاء نفسه وبقوة القانون
.









الآن فى ظل تطبيق أحكام
وقواعد القانون المدني بموجب القانون رقم 4 لسنة 1996م يثار التساؤل ما هو الأثر
الذي يترتب علي تدوين المؤجر والمستاجر000 لأحد العبارات السابقة محل تاريخ انتهاء
مدة عقد الإيجار 000؟






الصحيح في تصورنا والمدعوم
بالأدلة القانونية – كما سيلي – أنه يتحتم تحديد المقصود بكلمة مشاهرة وما يماثلها
من عبارات مضافة إلى المستقبل في ضوء كل المواد الآتية " 148 و 150 و 598 و 563 من
القانون المدني " لا على النحو التالي .






أولا 000 انتهاء عقد
الإيجار فى ضوء المادة 598 من القانون المدني






(( ينتهي عقد الإيجار
بانتهاء المدة المعينة فى العقد 00))



[ المادة 598 من القانون
المدني ]






ثانيا 000 مشكلة المدة ومتي
تكون غير معينة او يتعذر إثباتها






( إذا عقد الإيجار دون
اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر الإيجار
منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة



أ- فى الأرضي الزراعية
والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثـر ، يكون
التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل
نصفها الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف .



ب- فى المنازل والحوانيت
والمكاتب والمستأجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع
الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل
من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .



ج- فى المساكن والغرف
المؤثثة وفى أي شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر
، وجب التنبيه قبل نهايتهـا بشهـر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها
الأخير )



[ المادة 563 من القانون
المدني ]






مقتضى صراحة نص المادة 598
من القانون المدني انتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته ، ومدة العقد على هذا النحو تصح
أن تكون مدة ما دون التقيد بحد أدنى أو بحد أقصى ، وانتهاء المدة كسبب لانتهاء
العقد يقتضي بداهة أن تكون معينه ومعلومة ، ذات بداية ونهاية



( تاريخ لبدء العقد ----
تاريخ لانتهاء العقد )



أما عن حل تلك المشكلات
وكما أراد المشرع فيتمثل فى إيجاد المشرع لتاريخ اعتباري أو تقديري هو مدة دفع
الأجرة ففــي الحـالات الثلاث السابقة يعد الإيجار [ عقـد الإيجار ] منعقدا لذات
مدة دفع القيمة الايجارية .



(( إذا عقد الإيجار دون
اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المد المدعاة ، اعتبر الإيجار
منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة



أ- فى الأرضي الزراعية
والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر ، يكون
التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل
نصفها الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف .



ب- فى المنازل والحوانيت
والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع
الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل
من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .



ج- فى المساكن والغرف
المؤثثة وفى أى شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر
، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها
الأخير ))



[ المادة 563 من القانون
المدني ]






والتساؤل الذي يعد مدخلاً
صحيحا لبيان الأثر القانوني لوجود كلمة المشاهرة وما يماثلها من العبارات المضافة
او إلى زمن غير محدد بعقد الإيجار المحرر منذ 1/2/1996م






هل عقد الإيجار المتضمن
كلمة المشاهرة او ما يماثلها من العبارات تجعل عقد الإيجار خاليا من بيان المدة
000؟



هل عقد الإيجار المتضمن
كلمة المشاهرة يكون معقودا لمدة غير معينة 000؟



هل عقد الإيجار المتضمن
كلمة المشاهرة وما يماثلها من العبارات يتعذر إثبات مدته 000؟






في محاولة التوصل إلي الحل
القانوني الصحيح يرجى مراعاة



أن إعمال نص المادة 563 من
القانون المدني والخاص بتعيين نهاية زمنية لعقد الإيجار بالاعتماد علي المدة
المحددة لدفع الإيجار تفترض أن يكون إما خاليا من بيان المدة ( مدة العقد ) وإما
معقودا لمدة غير معينة وإما يتعذر إثبات مدته .






والمستفاد من نص المادة 563
من القانون المدني أن عقد الإيجار قد يعقد دون بيان مدة العقد رغم الاتفاق عليها
كركن من أركان عقد الإيجار ، وقد يعقد كذلك دون مدة محددة ، وأخيراً فأن نص المادة
563 من القانون المدني أجازت إثبات مدة عقد الإيجار بعيداً عن صلب عقد الإيجار ذاته
. يستفاد ذلك من عبارة النص 000 أو تعذر إثبات المدة المدعاة 000 أي مدة عقد
الإيجار ، فمسألة المدة في عقد الإيجار هي مسألة يجوز إثباتها ونفيها بعيدا عن صلب
عقد الإيجار .






لــذا فمدة عقد الإيجار من
الأمور التي يجوز التصدي لها قضاءاً من حيث تحديد تاريخ انتهاء مدة العقد . فللقاضي
فى ضوء ظروف كل دعوى على استقلال أن يحدد متى ينتهي عقد الإيجار ، وفي ذلك يقرر
أستاذنا الدكتور / عبد الرزاق السنهوري : إذا اتفق المتعاقدان علي ان يكون الإيجار
مؤبدا فهذا لا يجوز ، ولذلك إذا اتفقا علي مدة طويلة تجعل الإيجار في حكم العقد
المؤبد ، ويترك تحديد المدة الطويلة التي تجعل الإيجار في حكم العقد المؤبد للقاضي
، فينظر في كل عقد إلى ظروفه وملابساته ، وفى ضوء ما سبق يصبح الحكم المسبق على
كلمة مشاهرة وما يماثلها من عبارات مضافة إلى المستقبل حكما غير صحيح قانونا ، بل
الصحيح هو تحديد المعنى والمقصود فى ضوء كل حالة تعاقد على حدة .






إثبات مدة عقد الإيجار فى
ضوء وأحكام القانون المدني






أوضحنا أن عقد الإيجار
المتضمن كلمة مشاهرة أو ما يماثلها من الكلمات أو العبارات المضافة إلى زمن لا يعد
خاليا من بيان المدة ( مدة عقد الإيجار ) كما أنه لا يعد معقودا لمدة غير محدودة ،
و الخلاف ينحصر فى تساؤلين .






قاضى الموضوع وتفسير
كلمة المشاهرة وما يماثلها من عبارات غير محددة أو مضافة الي زمن



التفسير أحد وسائلة وطرق
تطبيق القانون ، والقاضى ملزم فى تفسير العقود تحديداً - ومنها عقد الإيجار -
بالأخذ بما أراده المتعاقدين حقيقة دون أن يتقيد بالألفاظ والعبارات التي استعملاها
، صحيح أنه لا تفسير مع صراحة اللفظ والعبارة إلا أن ذلك رهين ومشروط بأن تكون
الألفاظ والعبارات التي دونت بصلب العقد تعبر وبصدق عما أراده المتعاقدين ( المؤجر-
المستأجر ) بالفعل ، فالعبرة باللفظ أو العبارة التي تعبر عن الإرادة وما اتجهت
إليه فإذا أراد المتعاقدان شيء محدد ولم تعبر الألفاظ والعبارات التي استعملاها
عنه ، أو أدت لمعنى مخالف لذلك تحتم الأخذ بالإرادة الحقيقية للمتعاقدين
.






من قضاء محكمتنا
العليا



في بيان سلطة قاضى الموضوع
فى تفسير العقود ، والتزامه ببيان الإرادة الحقيقية للمتعاقدين ووسائله للوصول
للإرادة الحقيقية .






لمحكمة الموضوع السلطة
المطلقة فى تفسير جميع العقود والشروط بما تراه أو فى بمقصود المتعاقدين منهما دون
أن تتقيد بألفاظهما مستعينة فى ذلك بجميع ظروف الدعوى وملابستها ولها أن تستعين
بالبينة والقرائن فى ذلك .



[ نقض 1010 لسنة 64 ق جلسة
22/2/1996]



[ نقض 9556 لسنة 64 ق جلسة
1/3/1998 ]






التعليق 000 أرسلت محكمتنا
العليا مبدأ سلطان قاضى الموضوع فى تفسير العقد بما تراه أو فى بما أراده
المتعاقدين المؤجر والمستأجر والفرض أن المتعاقدين أرادا شيء محدداً . إلا أن
الألفاظ والعبارات التي ساقاها للتدليل عليه لم تؤدى المعنى المطلوب فيفهم العقد
على غير الإرادة الحقيقة لمنشئيه . وقد أبان قضاء النقض سلطة محكمة الموضوع فى
الاستعانة بظروف الحال والبينة والقرائن من أجل التوصل للإرادة الحقيقة للمتعاقدين
.






من قضاء محكمتنا
العليا



فى اشتراط مراعاة حسن النية
فى التعاقد ، والتزام محكمة الموضوع لدى تفسيرها للعقود بمبدأ حسن النية فى التعاقد
.






( فى تفسير العقود يجب
التزام عباراتها الواضحة على هدى من حسن النية )



[ نقض 1920 لسنة60 ق جلسة
13/3/1994 ]



[ نقض 111 لسنة 60 ق جلسة
2/2/1999]






التعليق 000 مبدأ حسن النية
فى تفسير العقود يعنى وكما يتضح من حكم النقض أن على محكمة الموضوع أن تلتزم عبارات
العقد الواضحة شريطة أن تكون تلك العبارات والألفاظ المستخدمة فى العقد تعبر وبصدق
عما أراده المتعاقدان .






من قضاء محكمتنا
العليا



في إجازة الأخذ بمعنى مغير
لألفاظ وعبارات العقد شريطه أن تبين المحكمة أسباب ذلك .






( القاضي ملزم بأن يأخذ
عبارة المتعاقدين واضحة كما هي ،فلا يجوز له تحت ستار التفسير الانحراف بالمعنى إلى
معنى أخر وإذا أراد حمل العبارة على معنى مغاير فى ظاهرها أن يبين فى حكمة الأسباب
المقبولة التي تبين هذه المسلك وتبرره ويخضع لقضاء محكمة النقض )



[ نقض 4952 لسنة 65 ق جلسة
17/2/1997 ]



[ نقض 6115 لسنة 68 ق جلسة
4/3/1997 ]






التعليق 000 حق قاضى
الموضوع فى تفسير العقد بما يراه أو فى بإرادة المتعاقدين لا يخوله حق الانحراف
بالمعنى الواضح إلى معنى أخر إلا إذا بأن بحكمة أسباب ذلك ، فحرية القاضى مقيدة
ببيان الأسباب التي أرتكن إليها ، ومعنى ذلك هو تأكيد لحق المحكمة الموضوع فى إقرار
ما تراه أو فى بإرادة المتعاقدين ولو خالف صريح اللفظ والعبارات ، القيد الوحيد هو
تسبب هذا المسلك ، وتبرير هذا المسلك يكون من خلال ما أدركته محكمة الموضوع لحقيقة
الأمر من خلال تحقيقاتها في الموضوع وظروف الدعوى وما تجمع لديها من أدلة وقرائن
.









حكم هام


في بيان المقصود بالمشاهرة
وما يماثلها من العبارات المضافة إلى زمن ومدي تأثيرها علي امتداد عقد
الإيجار



الحكم الصادر فى الدعوى رقم
1143 لسنة 97



إيجارات كلى محكمة قليوب
الكلية



والمؤيد استئنافياً تحت رقم
576 لسنة 30 ق



جلسة 15/4/1998 - دائرة 14
إيجارات



محكمة بنها
الكلية



حيثيات الحكم وأسبابه
ومنطوقة



المحكمة


بعد سماع المرافعة والإطلاع
على الأوراق والمداولة قانونا .



حيث أن واقعات هذه الدعوى
حسبما يبين من أوراقها ومستنداتها تخلص فى أى المدعى عقد لواء الخصومة فيها قبل
المدعى عليه بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب محكمة القناطر الخيرية فى 3/12/96 وأعلنت
قانونا قال فيها شرحا لدعواه أنه وبموجب عقد إيجار مؤرخ 19/10/89 يستأجر منه المدعى
عليه ما هو شقة مبينه الحدود والمعالم بالصحيفة والكائنة بناحية كفر الشرفا الغربي
التي لا يسري عليها أحكام قانون إيجار الأماكن من حيث امتداد عقد الإيجار وإنما
يطبق عليها القواعد العامة فى القانون المدني ولما كانت الأجرة الشهرية هي 45 جنيه
ومن ثم ينعقد لمدة دفع الأجرة وقد قام المدعى بإنذار المدعى عليه بإخلاء العين
المؤجرة طبقا للمادة 563 مدني إلا أنه لم يمثل الأمر حدا بالمدعى لإقامة دعواه
الماثلة ابتغاء الحكم بإنهاء عقد الإيجار سند التداعي وإخلاء المدعى دعواه الماثلة
ابتغاء الحكم بإنهاء عقد الإيجار سند التداعي وإخلال المدعى عليه من العين محله
وتسليمها للمدعى خالية مما يشغلها وإلزامه بالمصروفات والأتعاب بحكم مشمول بالنفاذ
المعجل .



- وحيث ساند المدعى دعواه
بحافظة مستندات طويت على



(1) أصل عقد الإيجار سند
التداعي .



(2) أًصل إنذار على يد محضر
معلن من المدعى عليه فى 13/11/96 معلن له فيه رغبته فى إنهاء عقد الإيجار ابتداء من
1/12/1996 .






وحيث تداول نظر الدعوى أمام
محكمة القناطر على النحو المبين بمحاضر جلساتها والتي مثل بها التداعي كل بوكيله
وقدم الحاضر عن المدعى شهادة يفيد عدم خضوع قرية كفر الشرفا الغربي ( أحكام قانون
إيجار الأماكن وقدم الحاضر عن المدعى عليه بمذكرة بدفاعه .






وحيث أنه بجلسة 31/7/97 قضت
محكمة القناطر محكمة الخيرية الجزئية بعدم اختصاصها قيمتها بنظر الدعوى وبإحالته
إلى هذه المحكمة 0 وأسست قضاؤها على سند من أن الثابت بعقد الإيجار سند التداعي أن
مدته لأجل غير مسمى بما يصبح غير محدد المدة وتضحى فيه الدعوى بطلب فسخه وإنهاءه
غير مقدرة القيمة وينعقد للمحكمة الكلي






وحيث تداول نظر الدعوى إمام
هذه المحكمة على النحو المبين بمحاضر جلساتها والتى مثل بها طرفي التداعي كل بوكيله
وبجلسة 8/10/97 قرر الحاضر عن المدعى أنه لم يطعن على الحكم القضاء بعدم اختصاص
محكمة القناطر قيمياً بنظر الدعوى وإحالته إلى هذه المحكمة وطلب الحاضر عن المدعى
عليه بندب خبير فى الدعوى 00 وبذات الجلسة قررت المحكمة أن يصدر حكمها فى الدعوى
بجلسة اليوم 00






وحيث أن
المحكمة تشير تقديما لقضائها إلى أنه من المقرر قانونا وفقا لمفهوم المادة (110)
مرافعات على أن " وتلتزم المحكمة المحال إليها فى الدعوى بنظرها " ومفاد ذلك أن
المحكمة المحال إليها فى الدعوى تلزم بنظر الدعوى ولا يجوز لها أن تعيد بحث
اختصاصها وإنما عليها التسليم لهذا الاختصاص ولو كان الحكم في نظرها خاطئا بل إنما
تتقيد بأسباب التي بنى عليها الحكم الصادر بعدم الاختصاص والإحالة والمترتبة
بمنطوقة ارتباطا لا يقبل التجزئة 000 فإذا كانت المحكمة قد قضت بعدم اختصاصها قيميا
بنظر الدعوى على أساس أن نتيجة الدعوى مبلغ معين لا يدخل فى اختصاصها فأنها تتقيد
بالقيمة التى أوردتها للدعوى وسند ذلك التقدير راجع في ذلك الدفوع في قانون
المرافعات فقها وقضاءا للمستشار عزمى البكري طبعة 1996 ص 240 طعن رقم 338 لسنة 37 ق
جلسة 9/5/72 طعن رقم 499 لسنة 41 ق جلسة 29/3/76 - 1511 لسنة 48 ق جلسة 24/6/81 .
ومن ثم فإن ذلك الحكم بمنطوقة بالإحالة وبالأسباب المرتبطة بذلك المنطوق ارتباطا
وثيقا والتي كانت سببا فى تقدير الدعوى وفيها أسس وسند ذلك التقدير تكون ذات حجة
أمام المحكمة المحال إليها طالما لم يطعن على ذلك الحكم ولو كان قد بنى على قاعدة
قانونية غير صحيحة لن قوة الأمر المقضي به تعلو على اعتبارات النظام العام طعن رقم
649 لسنة 54 ق جلسة 29/12/87 ) وقضى أنه متى كانت محكمة بندر الفيوم الجزئية قد قضت
بعدم اختصاصها فيما بنظر الدعوى وإحالتها إلى المحكمة الابتدائية تأسيسا على أن عقد
الإيجار عين النزاع قد انعقد لمدة غير محددة ومن ثم أصبحت الدعوى غير مقدرة القيمة
00 وقد صار ذلك الحكم نهائيا بعدم استئنافه ومن ثم فإنه يجوز قوة الأمر المقضي
بالنسبة لمنطوقة وما أقيم عليه بغير أسباب مرتبطة به ويتعين على المحكمة المحال
إليها الدعوى أن تتقيد به حتى ولو كان قد . فإذا استوفت الحكم الصادر فى الدعوى من
المحكمة المحال إليها " المحكمة الابتدائية " وقضى استئنافيا بعدم جواز الاستئناف
لصدره فى دعوى لكل بينهما عن النصاب الانتهائي للمحكمة التى أصدرته المحكمة
الابتدائية فإن ذلك الحكم يكون قد خالف القانون بما يوجب نقض حالة إهداره لقوة
الأمر المقضي به التى جازها قضاء المحكمة الجزئية فى خصوص قيمة الدعوى طعن رقم 2861
لسنة 59 ق جلسة 4/6/90 )









هذا ومن
المقرر قانونا أن منطوق الحكم هو الذي يحدد حجية الشيء المحكوم به إلا أنه إذا كانت
الأسباب التي أدت للمنطوق مرتبطة به ارتباطا وثيقا بحيث لا يقوم له قائمة إلا بها
فإن تكون معه وجدة لا يتجزأ ويرد عليها ما يرد عليه من قوة الأمر المقضي " مفهوم
الطعن 1346 لسنة 51 ق جلسة 3/4/86 )



كما أنه من
المقرر قانونا أن عقد الإيجار الخاضع لأحكام قانونا إيجار الأماكن عقد قانونا ولو
انتهت مدته 00 كما أن الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني وأن كان يتسم بصفته
التأقيت في مدته غلا أن المشرع لم يعين مدة معينه كحد أقصى لفترة الإيجار الخاضع
لأحكام ذلك القانون كما لم يحدد حد أدنى ومن ثم يجب أعمال إرادة المتعاقدين فى تلك
المدة والتي ترد بالعقد مادام لا تخالف تلك المدة نصاً فى القانون كأن يكون المؤجر
ليس له حق الإيجار إلا لمدة معينه كما فى حالة ن يملك حق الإرادة فقط 0وإذا ورد عقد
الإيجار مؤيدا فإن كان لأجل غير مسمى فإنه لا يجوز ان تزيد مدته فى اية حالة علي
ستين سنة غلا انقضى إليها أخذا بنظام مدة الحكر " راجع فى ذلك المفهوم - الوسيط فى
شرح القانون المدني للسنهورى - الجزء السادس - الإيجار والعارية - المجلد الأولى
طبعة 88 ص 197 وما بعدها )






وحيث أنه لما
كان ما تقدم وكان المدعى قد أقام دعواه الماثلة ابتغاء الحكم بإنهاء عقد الإيجار
سند التداعي المؤرخ 19/1/89 حالة عدم خضوعه لأحكام قانون إيجار الأماكن ورغبته فى
ذلك الإنهاء لانتهاء مدته الشهرية - مدة وقع الأجرة - وكانت الدعوى وقد نظرت أمام
محكمة القناطر الخيرية والتي قضت بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى وأسست قضاؤها
بذلك المنطوق على أسباب وثيقة به ومرتبطة به ارتباطا لا يقبل التجزئة حاصلها أن
الثابت بعقد الإيجار أنه قد أنعقد لمدة غير محددة إذ انعقد لأجل غير مسمى فإنه
وأخذا بحجية ذلك الحكم منطوقا وأسبابا ولجواز أن ينعقد عقد الإيجار الخاضع لأحكام
القانون المدني لا مضى مدة فإن جاءت تلك المدة بما لا يزيد عن ستون عاما وهو مدة لم
يصل عقد الإيجار سند التداعي في مدته إليها بعد فضلا عن أعمال شريعة المتعاقدين في
ذلك العقد بانعقاده لأجل غير مسمى مما تضحي معه دعوى المدعى الماثلة بإشهاره لكونه
قد انعقد مشاهرة وقد خالفه صحيح القانون والواقع متعينا معه والحال كذلك القضاء فى
موضوع هذه الدعوى بالرفض وذلك على النحو المبين بمنطوق هذا الحكم 00






وحيث أنه وعن
المصروفات شاملة أتعابا المحاماة فتلزم بها المحكمة المدعى وقد خسر التداعي عملا
بمفهوم المادتين ( 184) مرافعات ، 187 من قانون المحاماة الرقيم 17 لسنة 83
.



فلهذه
الأسباب



حكمت
المحكمة



برفض الدعوى
وألزمت المدعى بالمصروفات وعشرة جنيهات مقابل أتعاب المحاماة000






سكرتير الجلسة
رئيس المحكمة






و الي
هنا انتهي شرح الايجار طبقا للقانون المدني المصري







* للمؤلف -
المشاهرة في عقود الإيجار
الطبعة
الثانية 2002م
المكتب الفني
للإصدارات القانونية
ص 3



* القضية رقم 71
لسنة19 قضائية دستورية



* أ / سيد ابو
اليزيد
عقد الإيجار
الطبعة الثانية
ص 73 وما يليها
دار العربي للنشر



* المرجع السابق
ص
46



* الفقيه الدكتور /
السنهوري
الوسيط - الإيجار والعارية
الجزء السادس

المجلد الأول

ص 153

فقرة 119


[1][1]
قياس
مدة عقد الإيجار على مدة الحكر " أن عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني وأن
كان يتسم بصفة التأقيت فى مدته إلا أن المشرع لم يعين مدة كحد أقصى لفترة الإيجار
الخاضع لأحكام ذلك القانون ، كما لم يحدد حد أدنى ، ومن ثم تجب إعمال إرادة
المتعاقدين فى شأن تلك المدة والتي ترد بالعقد ما دامت لم تخالف نصاً فى القانون
كان يكون المؤجر ليس له حق الإيجار إلا لمدة معينة كما فى حالة من يملك حق الإدارة
فقط . وإذا ورد عقد الإيجار مؤبدا ( لأجل غير مسمى ) فإنه لا يجوز أن تزيد مدته في
أية حالة على ستين وإلا انقضى إليها أخذا بنظام مدة الحكر "

_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)   الجمعة أبريل 02, 2010 3:36 pm

احكام نقض
و مبادئ قانونيه مستقره خاصة بالايجارات


ملحوظه


هذه
الاحكام غير وارده بالقوانين


مع
تحياتي





م/احمد
اسماعيل




مستعجل





فلما كان من المقرر بقضاء النقض
ان حق الاجارة ينتقل لصالح الورثة بعد وفاة مورثهم المستاجر الاصلى بقوة القانون
ويحق لهم الانتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق بذات الحقوق التى كانت لمورثهم رغم
التزام جميع الورثة التضامنى بكافة احكام العقد ولا مجال للقول بنيابة المسئولية
بالتزام تضامنى عن بعضهم البعض فى اجراءات الخصومة او فى الحكم الصادر ضد احدهم فى
دعوى تكون حجة على الاخرين غير الممثلين فيها حقيقة او حكما حتى ولو كان موضوع
الدعوى لايقبل التجزئة لما فى ذلك من اهدار لمبدأ نسبية اثر الاحكام ومخالفة جريح
نص المادة 296 مدنى كما لاينال من ذلك الحق فى توجيه التكليف بالوفاء بالاجرة لاى
من الورثة دون تكليف الباقيين لالتزامهم التضامن فى الوفاء بها ذلك فان هذا
الالتزام قاصر على ما ينفع دون ما يضر فاذا او فى احدهم بدين الاجرة قبل رفع الدعوى
يترتب على هذا الوفاء انقضاءا الالتزام وتغدوا الدعوى غير مقبوله اما اذا رفعت
الدعوى بطلب الاخلاء فى حالة عدم الوفاء بالاجرة فيتعين على المؤجرة اختصام جميع
ورثة المستاجر حتى يكون الحكم الصادر فيها حجة عليهم اما اذا اختصم احدهم دون
الباقيين فان حجية هذا الحكم تكون قاصرة على من اختصم فى الدعوى اما الباقون غير
المختصمين فلا يحاجون بذلك الحكم ولا اثر على حقهم فى المطالبة بامتداد العقد اليهم
ولا يحول بينهم وبين الحكم لهم بهذا الحق اذا ما توافرت بقية شروطه بحسبان ان
التضامن بين المدينين لاينال من استغلال كل من المتضامنين عن الاخر فى الخصومة وفى
الطعن وفى الحكم الصادر فيها


( الطعن رقم 10881 لسنة 66 ق جلسة
14 / 12 / 2003 )


وحيث انه لما كان من المقرر فقها
وقضاءا ان القضاء المستعجل يختص عند توافر الاستعجال بالحكم بطرد المستاجر من العين
المؤجرة للتاخير فى دفع الاجرة عند وجود شرط صريح فاسخ فى العقد ينص على فسخه وذلك
عند التاخير فى دفع الايجار بمجرد قيام مخالفة التقصير فى الوفاء امامه واستيفاء
الشروط والاجراءات التى اتفق على تعليق حصول الفسخ عليها والسبب فى ذلك ان المستاجر
بقبوله ذلك الشرط مقدما يعتبر موافقا ضمنيا على تغير صفة وضع يده على العين عند
قيام الشرط من يد مستاجر الى يد غاصب يدخل فى ولاية القضاء المستعجل الحكم بطرده
ولايشترط لحصول الفسخ بقوة القانون فى هذه الحالة ضرورة ذكر عبارات مخصوصة فى الشرط
الفاسخ بل يكفى لايراد المعنى المقصود كل ما يدل عليه من عبارات يتضح منها ان
الطرفين يقصدا وقوع الفسخ بمجرد التاخير فى دفع الاجرة ويتوافر الاستعجال فى هذه
الحالة من الضرر الذى قد يلحق بحقوق المؤجر فيما يستجد من الاجرة اذا ظل المستاجر
واضعا يده على العين بلا سبب او صفة قانونية بعد حصول الفسخ بقوة القانون ويجب لذلك
درء الضرر بطرد المستاجر من العين بحكم من القضاء المستعجل حتى يتمكن المؤجر من
استغلالها


( راجع فيما تقدم قضاء الامور
المستعجلة محمد على راتب الطبعه الخامسة ص 755 وما بعدها )




وحيث انه لما كان ماتقدم وكان
البادي اخذا من ظاهر أوراق ومستندات الاستئناف الماثل إن الحكم المستأنف قد أصاب
الصواب وصادف صحيح القانون والواقع وبني على أسباب صحيحة وسائغة وكافية تقرها هذه
المحكمة وتأخذ بها وتجد فيها مايكفى للرد على أسباب الاستئناف التي لم تنل من سلامة
الحكم المستأنف سيما وان وجود المستانف بالعين بعد تنفيذ حكم الاخلاء وان كان حسن
النية فان ذلك التنفيذ تم على مسئولية الصادر لصالحه الحكم والذى لم يرتبص حتى
صيرورته نهائيا والفصل فى الاستئناف وانه حتى الغى الحكم من محلة الاستئناف فان
المستاجر الاصلى يكون هو الاحق بالعين من المستاجر الجديد حتى ولو كان الاخير حسن
النية


( الطعن رقم 620 لسنة 55 ق جلسة 8
/ 12/ 1986 )


يراجع ذلك ايضا مرجع القاضى
والمتقاضى فى اشكالات التنفيذ للمستشار سيف النصر سليمان الطبعة الرابعة صـ 48 ،
134 ، 168


الاستئناف رقم 345 لسنة 2008 مستأنف مستعجل
القاهرة 30 /11 /2008




- وقد استقرت احكام محكمة النقض على لما كان
ذلك وكان البين من الاوراق ان المطعون ضدهم سبق لهم الحصول على حكم نهائى بفسخ عقد
ايجار العين محل النزاع واخلائها لتوافر التكرار فى التاخير فى سداد الاجرة
بالاستئناف رقم 457 لسنة 54 قضائية طنطا ولم يختصم فى هذا الحكم من ورثة المستاجر
الاصلى سوى زوجته فؤادة محمد العيد فان هذا الحكم لايعتد به فى مواجهة الطاعنين غير
المختصمين فيه ويحق لهم المطالبة بامتداد عقد الايجار اليهم اذ ان حق الاجارة ينتقل
لصالحهم بعد وفاة مورثهم المستاجر الاصلى بقوة القانون ويحق لهم الانتفاع بالعين
المؤجرة بذات الحقوق التى كانت له رغم التزام جميع الورثة التضامنى بكافة احكام
العقد الذى امتد اليهم ولا مجال للقول بنيابة المسئولين بالتزام تضامنى عن بعضهم
البعض فى اجراءات الخصومة او فى ان الحكم الصادر ضد احدهم فى دعوى يكون حجة على
الاخرين غير الممثلين فيها حقيقة او حكما حتى ولو كان موضوع الدعوى لايقبل التجزئة
لما فى ذلك من اهدار لمبدأ نسبية اثر الاحكام ومخالفة لصريح نص المادة 296 من
القانون المدنى كما لاينال من ذلك ان للمؤجرة الحق فة توجيه التكليف بالوفاء
بالاجرة لاى منهم دون تكليف الباقين لالتزامهم التضامنى فى الوفاء بها ذلك بان هذا
الالتزام قاصر على ما ينفع دون ما يضر فاذا او فى احدهم بدين الاجرة قبل رفع دعوى
الاخلاء فانه يترتب على هذا الوفاء انقضاء الالتزام وتغدو الدعوى غير مقبولة اما
واذا ما رفعت الدعوى بطلب الاخلاء فى حالة عدم الوفاء بالاجرة فيتعين على المؤجر
اختصام جميع ورثة المستاجر المستفدين من امتداد العقد حتى يكون الحكم الصادر فيها
حجة عليهم اما اذا اختصم احدهم دون الباقين فان حجية هذا الحكم تكون قاصرة على من
اختصم فى الدعوى اما الباقون غير المختصمين فلا يحاجون بذلك الحكم ولا اثر له على
حقهم فى المطالبة بامتداد العقد اليهم ولايحول بينهم وبين الحكم لهم بهذا الحق اذا
ما توافرت بقية شروطه بحسبان ان التضامن بين المدنين لاينال من استقلال كل من
المتضامنين عن الاخر فى الخصومة وفى الطعن وفى الحكم الصادر فيها واذ خالف الحكم
المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض طلب الطاعنين بامتداد عقد ايجار العين محل النزاع
اليهم استنادا الى سبق صدور حكم نهائى باخلاء تلك العين ضد احد الورثة وان الحكم
يعد قضاءاا عينيا ينهى العقد ذاته ويعدمه رغم انهم لم يكونوا خصوما فى هذا الحكم
حقيقة او حكما فانه يكون قد خالف القانون واخطأ فى تطبيقه مما يعيبه ويوجب نقضه
لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى اسباب الطعن


( نقض فى الطعن رقم 10881 لسنة 66
ق جلسة 14 / 12 / 2003 )


-

وحيث انه عن الموضوع فلما كان من
المقرر قانونا وفقا لنص المادة الاولى من القانون رقم 4 لسنة 1996 انه لاتسرى احكام
القانونين رقمى 49 لسنة 1977 فى شان تاجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستاجر و136 لسنة 1981 فى شان بعض الاحكام الخاصة بتاجير وبيع الاماكن وتنظيم
العلاقة بين المؤجر والمستاجر والقوانين الخاصة بايجار الاماكن الصادرة قبلهما على
الاماكن التى لم يسبق تاجيرها ولا على الاماكن التى انتهت عقود ايجارها قبل العمل
بهذا القانون او تنتهى بعده لاى سبب من الاسباب دون ان يكون حق البقاء فيها طبقا
للقانون كما ان المادة الثانية من هذا القانون نصت على تطبق احكام القانون المدنى
فى شان تاجير الاماكن المنصوص عليها فى المادة الاولى من هذا القانون خالية او
مفروشة او فى شان استغلالها او التصرف فيها


كما ان المادة 586 /1 من القانون
المدنى نصت على يجب على المستاجر ان يقوم بوفاء الاجرة فى المواعيد المتفق عليها
فاذا لم يكن هناك اتفاق وجب وفاء الاجرة فى المواعيد التى يعينها عرف
الجهة


وحيث انه لما كان من المقرر فقها
وقضاءا ان القضاء المستعجل يختص عند توافر الاستعجال بالحكم بطرد المستاجر من العين
المؤجرة للتاخير فى دفع الاجرة عند وجود شرط صريح فاسخ فى العقد ينص على فسخه وذلك
عند التاخير فى دفع الايجار بمجرد قيام مخالفة التقصير فى الوفاء امامه واستيفاء
الشروط والاجراءات التى اتفق على تعليق حصول الفسخ عليها والسبب فى ذلك ان المستاجر
بقبوله ذلك الشرط مقدما يعتبر موافقا ضمنيا على تغير صفة وضع يده على العين عند
قيام الشرط من يد مستاجر الى يد غاصب يدخل فى ولاية القضاء المستعجل الحكم بطرده
ولايشترط لحصول الفسخ بقوة القانون فى هذه الحالة ضرورة ذكر عبارات مخصوصة فى الشرط
الفاسخ بل يكفى لايراد المعنى المقصود كل ما يدل عليه من عبارات يتضح منها ان
الطرفين يقصدا وقوع الفسخ بمجرد التاخير فى دفع الاجرة ويتوافر الاستعجال فى هذه
الحالة من الضرر الذى قد يلحق بحقوق المؤجر فيما يستجد من الاجرة اذا ظل المستاجر
واضعا يده على العين بلا سبب او صفة قانونية بعد حصول الفسخ بقوة القانون ويجب لذلك
درء الضرر بطرد المستاجر من العين بحكم من القضاء المستعجل حتى يتمكن المؤجر من
استغلالها


( راجع فيما تقدم قضاء الامور
المستعجلة محمد على راتب الطبعه الخامسة ص 755 وما بعدها )


وهديا بما تقدم من نصوص قانونية
ومبادىء قضائية وكانت المستانفة قد اقامت دعواها بدائه بغية الحكم بطرد المستانف
ضدها لتاخرها فى سداد الاجرة المستحقة على العين المؤجرة عن الفترة من 1 / 3 / 2008
الى 1 / 5 / 2008 وقد انذرتهما على يد محضر بسدادها وقدم الحاضر عن المستانف ضده
امام محكمة اول درجة ايصال سداد منسوب صدوره للمستانفة عن شهر يونية سنة 2008 وقدم
امام هذه المحكمة انذارات عرض الاجرة عن المدة من 1 / 7 / 2008 حتى 30 / 9 / 2008
وطعنتالمستانفة بالتزوير على اصل الايصال المنسوب صدوره اليها


ولما كان ذلك وكان المستاجر ملزم
بسداد الاجرة عن المدة المطالب بها وحتى قفل باب المرافعة امام محكمة الاستئناف ولم
يسدد المستاجرين المستانف ضدهما الاجرة المطالب بها حتى قفل باب المرافعة اجرة شهر
اكتوبر سنة 2008 وكذلك المصاريف الفعلية وذلك بغض النظر عن بحث موضوع الطعن
بالتزوير والمدة السابقة عليه والطالب بها فهو ما يخرج عن اختصاص هذه المحكمة الا
ان عدم سداد المستاجرين باقى الاجرة حتى قفل باب المرافعة فان ذلك يتحقق به الشرط
الفاسخ الصريح المبين بعقد الايجار بنده الثانى عشر ولايقدح فى ذلك انذارات العرض
المقدمة والفصل بان الاجرة سددت عن الفترة المطالب بها فيدائه لم يقدم ما يفيد
سدادها فضلا عن عدم استكمال السداد حتى قفل باب المرافعة وقد توافر الاستعجال فى
الدعوى متمثلا فى حرمان المستانفة من الانتفاع بعين التداعى او اقتضاء حقها
وبانفساخ العقد وبقاء المستاجرين بالعين فان ذلك يكون رددت سند صحيح من القانون
وتضحى يدهما على العين يد غاصب لا سند مستوفيا القضاء بطردها من العين محل عقد
الايجار سند الدعوى المؤرخ 1 / 7 / 2007 والمبينه بالعقد والصحيفة وذلك لتوافر ركنى
اختصاص هذه المحكمة وهما الاستعجال وعدم المساس باصل الحق


وحيث انه عن تسليم العين فان
المحكمة تقضى به للمستانفة باعتبار ان التسليم اثر من اثار الحكم
بالطرد


وحيث انه عن طلب الزام المستانف
ضدهما بسداد الاجرة المتاخرة وقد جاء الطلب فى هذه المحكمة للحكم به بصفة مستعجلة
وانه يتعين للوقوف على الاجرة المطالب بها بحث موضوعى يمس اصل الحق متمثلا فى الطعن
بالتزوير على ايصال سداد اجرة شهر يونية وما قبلها من مدة مطالب بها والتزامات
الطرفين بالعقد ولما كان ذلك يخرج عن اختصاص هذه المحكمة فان المحكمة تقضى بعدم
اختصاصها نوعيا بنظر هذا الشق من الطلبات دون ان تقضى باحالة الدعوى لمحكمة الموضوع
تكون طلبات مستعجلة وليس بصفة موضوعية وان قضاء قاضى الامور المستعجلة فى الطلب
المستعجل بعدم اختصاص المحكمة نوعيا بنظره هو فى حقيقته قضاء برفض الدعوى ولا يبقى
معه ما تحيله المحكمة للقضاء الموضوعى والمحكمة تكتفى بايراد ذلك فى الاسباب دون
المنطوق باعتبار انها مكملة له ولما كان الحكم المستانف قد خالف ذلك ما يستوجب
الغائه


وحيث انه عن طلب النفاذ المعجل
فلا محل للقضاء به لكون الحكم نافذ بقوة القانون


الاستئناف المقيد برقم 965 لسنة 2008 مستأنف
مستعجل القاهرة30 /11 /2008




صـورية



(195) عقد
– صورية – قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء بناء على نصوص العقد المطعون عليه
بالصورية دون أن يعرض للطعن بصوريته يعيبه بالقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال
– أساس ذلك.


المحكمة:-

وحيث إن
مما ينعاه الطاعن بصفته على الحكم المطعون فيه الفساد في الاستدلال والقصور في
التسبيب وفي بيان ذلك يقول أنه تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بصورية عقد
الإيجار المؤرخ 5/2/1979 سند الدعوى وساق القرائن وقدم المستندات المؤيدة لذلك، وقد
أحالت محكمة أول درجة الدعوى إلى التحقيق لإثبات الصورية واستمعت لأقوال شاهديه وإذ
التفت الحكم المطعون فيه عن دفاعه المشار إليه وأقام قضاءه بالإخلاء إستناداً إلى
نصوص العقد محل الطعن بالصورية فإنه يكون معيباً مما يستوجب نقضه.


وحيث إن
هذا النعي سديد، ذلك أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن كل دفع أو وجه دفاع
يدلى به الخصوم لدي محكمة الموضوع ويطلب إليها بطريق الجزم أن تفصل فيه ويكون الفصل
فيه مما يجوز أن يترتب عليه تغيير وجه الرأي في الدعوى يجب على محكمة الموضوع أن
تجيب عليه في أسباب الحكم وإلا كان حكمها باطلاً كما أن من المقرر أنه لا يجوز
لمحكمة الموضوع أن تقيم قضاءها برفض الطعن بصورية محرر على مجرد ما ورد بنصوصه، لما
كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن الطاعن بصفته تمسك بصورية العقد المؤرخ 5/2/1979
سند الدعوى وركن في إثبات ذلك إلى عدة قرائن ومستندات وأحالت محكمة أول درجة الدعوى
للتحقيق واستمعت لأقوال شاهديه وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بالإخلاء وبرفض
دعوى الطاعن بصفته على سند من إنهاء العقد سند الدعوى باعتباره عقد مشاركة في
استغلال العين محل النزاع مستنداً في ذلك إلى نصوص هذا العقد دون أن يعرض للطعن
بصوريته وهو ما لا يواجه هذا الدفع ولا يصلح رداً عليه فإنه يكون مشوباً بالقصور في
التسبيب والفساد في الاستدلال بما يوجب نقضه لهذا الوجه دون حاجة لبحث أوجه
الطعن.


(نقض مدني –
الطعن رقم 1429 لسنة 67 ق – جلسة 22/6/2005)


(2)
الوفاء من
الغير المبرئ لذمه المدين . شرطه ، اتجاه ارادة الموفى للوفاء بدين غيرة
.


القاعـدة
:


المقرر فى
قضاء محكمه النقض ، اخذا بمفهوم نص المادة 323 من القانون المدنى
ان الوفاء بالدين يصح
من اى شخص له مصلحه فى الوفاء به وهذا الوفاء من شأنه ابراء ذمه المدين من الدين
متى اتجهت ارادة الموفى الى الوفاء بدين غيره ومن ثم فانه يجوز لغير المستأجر ان
يقوم بدفع الاجرة المستأجر كما الغير الدين عن المدين متى اتجهت ارادة هذا الغير
للوفاء ابراء لذمه المستأجر فيها .


الطعن رقم
318 لسنه 67 ق جلسه 13/1/1999




(6)
ايجار الارض
للقضاء عدم خضوعه للقوانين ايجار الاماكن العبرة فى تحديد طبيعه العين المؤجرة بما
تضمنه العقد متى كان مطابقا للحقيقه وانصرفت اليه ارادة العاقدين ، لاعبرة بالغرض
التى استؤجر من اجله ولا بما يقيمه المستأجر عليها من منشات .


القاعـدة
:-قوانين ايجار الاماكن استثنت صراحه الارض الفضاء من تطبيق احكامه ، وانه ولئن
كانت العبرة فى وصف العين المؤجرة بانها ارض فضاء هى
وعلى ما جرى به قضاء
هذه المحكمه
بما جاء بعقد الايجار دون غيره ولا عبرة فى ذلك بالعرض الذى اجرت
من اجله هذه الارض ولا بما يقيمه عليها المستأجرين من منشات تحقيقا لهذا الغرض ،
الاانه يشترط لذلك ان يكون ما ورد فى العقد حقيقا انصرفت اليه ارادة المتعاقدين ،
فاذا ثبت ان ما جاء بالعقد صورى قصد به التحايل على احكام قانون ايجار الاماكن
التعلقه بتحديد الاجرة والامتداد القانونى لعقد الايجار بعد انتهاء مدته ، فانه لا
يعول عليه وتكون العبرة بحقيقه الواقع اى بطبيعه العين وقت التعاقد عليها وما اتجهت
اليه ارادة المتعاقدين بالفعل فى ذلك الوقت .


الطعن رقم
43 لسنه 68 ق جلسه 30/1/1999


(9) أنه لما كان طلب
الأخلاء – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – يعتبر حقا شخصيا للمؤجر , ويجوز له أن
يتنازل عنه بعد وقوع المخالفة الموجبة له صراحة أو ضمنا باتخاذ موقف لا تدع ظروف
الحال شكا في دلالته على حقيقة المقصود منه , وأنه ولئن كان لمحكمة الموضوع السلطة
التامة في تقدير الظروف الملابسة التي تحيط بتراخي المؤجر في طلب الاخلاء كي تستخلص
منه متى يكون ذلك دالا على نزوله عن حقه في طلب الأخلاء الا أن ذلك مشروط بأن يكون
تقديرها سائغا وكان تقاضي المالك للأجرة دون تحفظ يفيد قيام علاقة ايجارية مباشرة
بينه وبين من تقاضى منه الأجرة .


الطعن رقم
2505 لسنة 69 ق جلسة 5 من فبراير سنة 2001




(11) أن من المقرر – في
قضاء هذه المحكمة – انه ليس ثمة ما يمنع في القانون من تعدد أطراف عقد الأيجار
مؤجرين أو مستأجرين وسواء كان المستأجرون من الأقارب المنصوص عليهم في المادة 29 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 أم كانوا غير ذلك ما دام الأمر يحكمه انصراف نية
المتعاقدين الى ذلك عند التعاقد وأنه أذا تعدد المستأجرون لعين واحدة وانصرفت نيتهم
وقت التعاقد الى أحداث الأثر القانوني للعقد بما يرتبه من حقوق ويفرضه من ألتزامات
فيعتبر كل منهم مستأجرا للعين ولا يغير من ذلك أن يحرر العقد بأسم واحد منهم دون
الباقين أذ تفرض بعض الظروف الأدبية أو الاجتماعية ذلك وتكون علاقة الأيجار في
حقيقتها قد انعقدت بين المؤجر والمستأجرين جميعا ويكون لهؤلاء المستأجرين كافة
الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الايجار دون أن يعتبر ذلك أخلالا بمبدأ نسبية
أثر العقد ذلك أن الكتابة ليست شرطا لانعقاد عقد الأيجار وأنه يجوز للمستأجر وحده
أثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الأثبات القانونية
.


الطعن رقم
1446 لسنة 69 ق جلسة 28 من فبراير سنة 2001




(13) أن المقرر – في
قضاء هذه المحكمة ـ أنه ولئن كانت قوانين أيجار الأماكن قد حظرت على المستأجر
التنازل عن الأيجار والتأجير من الباطن ألا أن المستأجر له أن يدخل معه شركاء في
استغلال العين المؤجرة فأشراك المستأجر شخصا آخر معه في المحل التجاري الذي أقامه
في العين المؤجرة لا يعتبر أخلالا بالحظر المانع من التنازل او التأجير من الباطن
بشرط أن تكون الشركة حقيقية أى لم يقصد بها ستر أحلال الشريك المزعوم محل المستأجر
الأصلي كما وأنه ولئن كان أثبات أو نفي جدية عقد الشركة وواقعة التأجير من الباطن
هو من مسائل الواقع التي تستقل محكمة الموضوع بتقديرها ألا ان ذلك مشروط بأن تقيم
قضائها في هذا الشأن على أسباب سائغة تكفي لحمله



الطعن رقم 1178 لسنة 61 ق جلسة 11 من مارس سنة 2001

طرد
للغصب


تمسك الطاعن بأن مطالبته ابتداء
للمطعون ضده بأجرة عين النزاع لاعتقاده خطأ انه مستأجر لها وفور علمه انه يضع اليد
عليها بلا سند عدل طلبه إلي طرده للغصب وتدليله على ذلك بما ورد بتقرير خبير الدعوى
. دفاع جوهري . إغفال الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضائه برفض دعوى الطرد تأسيساً
على أن المطالبة بالأجرة قرينة على انتفاء الغصب . قصور مبطل .


(الطعن رقم 7794 لسنة 66 ق -
جلسة 9 / 6 / 2003 )




لفسخ عقد الإيجار

( الشرط الفاسخ الصريح
)
تمسك
الطاعن بتعسف المطعون ضده في طلب إعمال الشرط الفاسخ الصريخ لتأخره في الوفاء
بالأجرة لمدة ثلاثة اشهر وان الأضرار التي تصيبه من فسخ العقد لا تتناسب البته مع
ما قد يحققه المطعون ضده من مصلحة وتدليله على ذلك بالمستندات والقرائن . اطراح
الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاءه بالإخلاء استناداً إلى أن الدفاع سالف البيان
لا سند له من الواقع أو القانون وان الشرط الفاسخ الصريح يسلب القضاء سلطته . خطأ
وقصور .


( الطعن رقم 2803 لسنة 71 ق -
جلسة 10 / 3 / 2003 )




قرارات لجان تحديد
الاجرة


: القواعد الموضوعية المتعلقة
بتحديد الأجرة فى القانون 49 لسنة 1977 . خضوعها للقانون الذي أنشئ المكان في ظله .
القواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن على قرارات لجان تحديد الأجرة في القانون
ذاته . سريانها على الدعاوى التي رفعت بعد العمل بأحكامه . لا يغير من ذلك رفع
الدعاوى بعد العمل بأحكام القانون 136 لسنة 1981 الذي سمح بالطعن بالنقض على أحكام
محاكم الاستئناف فى الطعون على قرارات لجان تحديد الأجرة . علة ذلك
.


( الطعن رقم 774 لسنة 58 ق -
جلسة 13 / 1 / 2003 )




المساكنة

1- تمسك الطاعنة بمساكنتها خالها
المحرر باسمه عقد الإيجار منذ بدء الإجارة دون انقطاع . نفي الحكم المطعون فيه هذه
المساكنة وقضاءه بالإخلاء على سند من أنها كانت وقت تحرير عقد الإيجار طفلة فاقدة
التمييز وان الأوراق خلت من وجود شخص تعيش في كنفه كان يساكن المستأجر الأصلي دون
استظهار ما إذا كان خالها هو المتولي أمرها أو الولي علي نفسها ومدي توافر نية
المساكنة واستمرار الإقامة منذ بدء الإجارة دون انقطاع . خطأ وقصور
.


( الطعن رقم 1345 لسنة 72 ق -
جلسة 23 / 6 / 2003 )



2- النصوص
الخاصة بقيود المسافة على المطلات . عدم تفرقتها بين باب ونافذة سريانها على ملك
الجار عند الحد الفاصل بين عقارين للأخير طلب الحكم بسدها عند عدم مراعاة المسافة
القانونية ولو كان العقار المطل علية أرضا فضاء علة ذلك


( الطعن رقم 5895 لسنة 63 -
جلسة 8 / 1 / 2002 )


سريان عقد الإيجار في حق المالك
الجديد


مشترى العقار بعقد غير مسجل له كافة حقوق
المؤجر قبل المستأجر 0 شرطه 0 حوالة عقد الايجار اليه من البائع وقبول المستأجر
للحوالة أو إعلانه بها بورقة رسمية بواسطة المحضرين مشتملا على ذكر وقوع الحوالة
وشروطها الأساسية 0م 305 مدنى 0


( الطعن رقم 2786 لسنة 69 ق جلسة 24/1/2001 )

(
الطعن رقم 2717 لسنة 68 ق جلسة
15/1/2001

)


لمشتر العقار بعقد غير مسجل مطالبة المستأجر
بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار
شرطه 0 حوالة عقد الإيجار اليه من البائع
وقبول المستأجر للحوالة وإعلانه بها 0 نفاذ الحوالة 0 أثره 0 للمشترى مقاضاة
المستأجر فى شأن الحقوق المحال بها دون حاجة لاختصام المؤجر 0 أساس ذلك 0 م 305
مدنى


الطعن رقم 146 لسنة 70 ق جلسة
29/4/2001
)


(
الطعن رقم 4589 لسنة 64 ق جلسة
17/5/1999

)


عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني
انتهاؤه بانتهاء مدته م 598 مدنى 0 التزام
المستأجر برد العين المؤجرة وتمكين المؤجر من حيازتها والانتفاع بها دون عائق 0
استمرار المستأجر فى شغل العين بعد انتهاء العقد 0 غصب 0 جواز التعويض عنه طبقا
لأحكام المسئولية التقصيرية 0وجوب مراعاة القيمة الايجارية للعين وما أصاب المؤجر
من ضرر عند تقدير التعويض 0 م 590 /2 مدنى


0 الطعن رقم 3829 لسنة 66ق جلسة
3/1/2001
)


(
الطعن رقم 502 لسنة 64 ق جلسة
8/2/1999
)


" 4983
لسنة 61 ق جلسة 1/11/1995 )

-رسم النظافة :


الأجرة المستحقة على المستأجر
0
شمولها الضرائب والرسوم المقررة بأحكام
القوانين الخاصة 0 تخلف المستأجر عن سداد رسم النظافة 0 اعتباره نكولا عن دفع
الأجرة 0 خضوعه لذات أحكام التأخر فى الأجرة
0

(
الطعن رقم 1966 لسنة 64 ق جلسة
7/2/2001
)


( " " """
1131
لسنة 50 ق جلسة
7/11/1985

)




قانون ايجار
الاماكن


=================================

الطعن رقم 0406 لسنة 24
مكتب فنى 05 صفحة رقم 571


بتاريخ
04-05-1954


الموضوع :
قانون


الموضوع الفرعي : قانون ايجار
الاماكن


فقرة رقم : 2

القصد الجنائى الذى يتطلبه
القانون فى جريمة تأجير محل بأكثر من أجر المثل هو القصد الجنائى العام ، و ليس
بلازم أن تتحدث عنه المحكمة صراحة فى الحكم .




( الطعن رقم 406 لسنة 24 ق ،
جلسة 1954/5/4 )




=================================

الطعن رقم 0409 لسنة 43
مكتب فنى 24 صفحة رقم 684


بتاريخ
28-05-1973


الموضوع :
قانون


الموضوع الفرعي : قانون ايجار
الاماكن


فقرة رقم : 1

متى كان الحكم قد أثبت فى حق
الطاعن أنه حرر عقد إيجار الشقة المؤجرة للمدعى بالحقوق المدنية بعد أن تقاضى منه
مبلغ 150 جنيهاً خلو رجل و إنتهى إلى معاقبة الطاعن طبقاً للمادتين 17 و 45 من
القانون رقم 52 لسنة 1969 - و أنه و إن كانت الواقعة موضوع الدعوى سابقة على سريان
القانون المذكور إلا أنها فعل مؤثم وفقاً لحكم الفقرة الثانية من المادة السادسة
عشر من القانون رقم 121 لسنة 1947 المعدل بالقانون رقم 12 لسنة 1962 و هو نص عام
مطلق ينطبق على جميع الأفعال التى تقع بالمخالفة له أياً كان تاريخ إنشاء المبنى
موضوع الإيجار و هو مستقل فى حكمه عن الأحكام الخاصة بتقدير الأجرة و تحديدها
للمبانى المختلفة و تجريم ما أمرت به أو نهت عنه . و قد جاء نص المادة 43 من
القانون رقم 52 لسنة 1969 صريحاً فى أنه " يستمر العمل بالأحكام المحددة للأجرة و
الأحكام المقررة على مخالفتها بالقانون رقم 121 لسنة 1947 و .. و ذلك بالنسبة إلى
نطاق سريان كل منها " . فالحكم المطعون فيه و إن أخطأ فى تطبيقه المادتين 17 و 45
من القانون رقم 52 لسنة 1969 على واقعة الدعوى إلا أن العقوبة التى قضى بها تدخل فى
نطاق العقوبة المقررة للجريمة المنصوص عليها فى المادة 2/16 من القانون رقم 121
لسنة 1947 و من ثم فلا مصلحة للطاعن فيما يثيره فى هذا الشأن .






=================================

الطعن رقم 0138 لسنة 45
مكتب فنى 26 صفحة رقم 237


بتاريخ
16-03-1975


الموضوع :
قانون


الموضوع الفرعي : قانون ايجار
الاماكن


فقرة رقم : 1

متى كان دفاع الطاعن قائماً على
أن عقد الإيجار لا ينص عل حق المدعى بالحقوق المدنية فى الحديقة أو غرف السطح و إن
هذه ليست من ملحقات الشقة المؤجرة ، و من ثم فإنه لا يلتزم قانوناً بتوصيل المياه
إليها ، و قدم المستندات المؤيدة لدفاعه . فإن هذا الدفاع يعد جوهرياً و مؤثراً فى
مصير الدعوى بحيث إذا صح لتغير به وجه الرأى فى الدعوى ، و إذ لم تفطن المحكمة
لفحواه و تقسطه حقه و تعنى بتحقيقه بلوغاً إلى غاية الأمر فيه أو ترد عليه بما يبرر
رفضه و لم تتحدث عن المستندات المقدمة من الطاعن مع ما قد يكون له من دلالة عل عدم
توافر عناصر الجريمة المسندة إليه ، فإن حكمها يكون معيباً بالقصور بما يبطله و
يوجب نقضه .




( الطعن رقم 138 لسنة 45 ق ،
جلسة 1975/3/16 )


=================================

الطعن رقم 1646 لسنة 50
مكتب فنى 32 صفحة رقم 176


بتاريخ
23-02-1981


الموضوع :
قانون


الموضوع الفرعي : قانون ايجار
الاماكن


فقرة رقم : 1

لما كانت الفقرة الأولى من المادة
8 من القانون 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر
و المستأجر نصت على أنه " لا يجوز للشخص أن يحتجز فى البلد الواحد أكثر من مسكن دون
مقتض " و نص فى المادة 76 على عقاب كل من يخالف الحظر المذكور و على أن يحكم فضلاً
عن العقوبة بإنهاء عقد السكن أو المساكن المحتجزة بالمخالفة لحكم القانون ، و كان
البين من قرار وزير الإسكان و المرافق رقم 97 لسنة 1970 الذى يشير إليه الطاعن أنه
خاص . يتبادل الوحدات السكنية بين مستأجر و آخر و أنه قد نص فى الفقرة الأولى من
مادته الثانية على أنه " يجوز بأحياء كل من مدينتى القاهرة و الإسكندرية تبادل
الوحدات السكنية بين المستأجرين بسبب ظروف العمل إذا كانت مقار أعمالهم تبعد عن
محال إقامتهم ، و فى تطبيق هذا الحكم تعتبر القاهرة الكبرى " القاهرة - الجيزة -
شبرا الخيمة " مدينة واحدة " مما مفاده أن إعتبار مدن القاهرة و الجيزة و شبرا
الخيمة مدينة واحدة خلافاً للأصل إنما يكون بصدد تبادل الشقق السكنية بين مستأجر و
آخر دون غيره ، و هو ما لا يجوز التوسع فى تفسيره أو القياس عليه ، يؤكد ذلك أنه
بالرجوع إلى مضبطة مجلس الأمة ، الجلسة التاسعة و الثلاثين فى 13 يوليه 1969 أنه
حين عرض الفقرة الأولى من المادة 8 من القانون رقم 49 لسنة 1969 و هى مطابقة للفقرة
الأولى من المادة 8 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه إقتراح أحد أعضاء
المجلس إعتبار القاهرة الكبرى بلداً واحداً ليسر الإنتقال بين القاهرة و الجيزة ،
أو بين شبرا و شبرا الخيمة فلم يوافق المجلس على هذا الإقتراح مما لا محل معه للقول
به ، و من ثم يكون النعى على الحكم بقالة الخطأ فى تطبيق القانون فى هذا الشأن غير
سديد .






=================================

الطعن رقم 1884 لسنة 50
مكتب فنى 32 صفحة رقم 132


بتاريخ
05-02-1981


الموضوع :
قانون


الموضوع الفرعي : قانون ايجار
الاماكن


فقرة رقم : 1

لما كانت المادة 17 من القانون
رقم 52 لسنة 1969 فى شأن إيجار الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجرين و المستأجرين
قد نصت على أنه " لا يجوز للمؤجر بالذات أو بالواسطة إقتضاء أى مقابل أو أتعاب بسبب
تحرير العقد أو أى مبلغ إضافى خارج نطاق عقد الإيجار زيادة عن التأمين و الأجرة
المنصوص عليها فى العقد و يسرى هذا الحظر أيضاً على المستأجر ، كما لا يجوز بأى
صورة من الصور للمؤجر إقتضاء مقدم إيجار " فإن المستفاد من نص هذه المادة أن
القانون إذ حظر إقتضاء مقدم إيجار على أى صورة من الصور قد رمى بذلك بطريق القطع
إلى تجريم إقتضاء المؤجر لأى مقدم إيجار أياً كانت صورته بسبب تحرير العقد يستوى فى
ذلك أن يكون إقتضاء مقدم الإيجار قد تم قبل تسليم العين المؤجرة إلى المستأجر أو
بعد تسليمها و بغض النظر عن البواعث الدافعة إلى إقتضائه إذ لم يستلزم القانون
لتوافر أركان تلك الجريمة قصداً خاصاً إكتفاء بالقصد الجنائى العام
.






=================================

الطعن رقم 2159 لسنة 50
مكتب فنى 33 صفحة رقم 273


بتاريخ
28-02-1982


الموضوع :
قانون


الموضوع الفرعي : قانون ايجار
الاماكن


فقرة رقم : 1

لما كان البين من الأوراق أن
الحكم المطعون فيه قد دان الطاعن عن جريمة خلو الرجل و قضى بمعاقبته وفقاً للمادتين
1 ، 3 من أمر نائب الحاكم العسكرى العام رقم 6 لسنة 1973 ، بالحبس لمدة ثلاثة أشهر
مع الشغل و بتغريمه مبلغ مائتى جنيه و الرد و التعويض ، و لما كان من المقرر أن
لمحكمة النقض طبقاً للمادة 35 من القانون رقم 57 لسنة 1959 - فى شأن حالات و
إجراءات الطعن أمام محكمة النقض أن تنقض الحكم لمصلحة المتهم من تلقاء نفسها إذا
صدر بعد وقوع الفعل و قبل الفصل فيه بحكم بات قانون أصلح للمتهم ، و كان القانون
136 لسنة 1981 - فى شأن تنظيم العلاقة بين المؤجرين و المستأجرين - بما نص عليه فى
الفقرة الثانية من المادة 24 منه على أنه " و مع ذلك يعفى من جميع العقوبات المقررة
لجريمة خلو الرجل كل من بادر إلى رد ما تقاضاه ، بالمخالفة لأحكام القانون إلى صاحب
الشأن و أداء مثليه إلى صندوق تمويل الإسكان الإقتصادى بالمحافظة و ذلك قبل أن يصبح
الحكم نهائياً فى الدعوى " - يتحقق به معنى القانون الأصلح للطاعن فى حكم الفقرة
الثانية من المادة الخامسة من قانون العقوبات ، إذ أنشأ له مركز قانونياً أصلح بما
إشتملت عليه أحكامه من إعفاء من العقوبات - المقررة للجريمة المسندة إليه إذا ما
تحققت موجباته ، فإنه يتعين نقض الحكم المطعون فيه و الإحالة .




( الطعن رقم 2159 لسنة 50 ق ،
جلسة 1982/2/28 )


=================================

الطعن رقم 2318 لسنة 50
مكتب فنى 32 صفحة رقم 232


بتاريخ
09-03-1981


الموضوع :
قانون


الموضوع الفرعي : قانون ايجار
الاماكن


فقرة رقم : 4

لما كان ما أورده الحكم لا يبين
منه عناصر الخطأ الذى وقع من الطاعن إذ أن مجرد إحتجاز أكثر من مسكن فى بلد واحد لا
يعتبر فعلاً مؤثماً إلا إذا لم يكن هناك ما يقتضى ذلك ، و هو ما لم يعرض له الحكم
أو يوضحه ، فضلاً عن أن الحكم المطعون فيه قد خلا من بيان ركن الضرر الذى لحق
بالمدعى المدنى ، و من ثم فإنه يكون قد قضى فى الدعوى المدنية دون أن يحيط بعناصرها
إحاطة كافية مما يعيبه بالقصور الذى يوجب نقضه و الإحالة دون حاجة إلى بحث سائر
أوجه الطعن الأخرى .




( الطعن رقم 2318 لسنة 50 ق ،
جلسة 1981/3/9 )


=================================

الطعن رقم 1235 لسنة 51
مكتب فنى 32 صفحة رقم 1049


بتاريخ
05-12-1981




فقرة رقم : 1

الشارع بما نص عليه فى المادتين
17 و 45 من القانون رقم 52 لسنة 1969 فى شأن إيجار الأماكن و تنظيم العلاقة بين
المؤجرين و المستأجرين - الذى حصلت الواقعة موضوع الدعوى الراهنة فى ظله - إنما
يؤثم ، و على ما جرى به قضاء محكمة النقض ، بالإضافة إلى فعل إقتضاء المؤجر من
المستأجر مقدم إيجار ، أن يتقاضى منه أية مبالغ إضافية بسبب تحرير عقد الإيجار أو
خارج نطاقه زيادة على التأمين و الأجرة المنصوص عليهما فى العقد سواء كان ذلك
المؤجر مالك العقار أو مستأجره الذى يبتغى تأجيره إلى غيره فتقوم فى جانبه حينئذ
صفة المؤجر و مناسبة تحرير عقد الإيجار ، و هما مناط حظر إقتضاء تلك المبالغ
الإضافية بالذات أو بالوساطة ، و من ثم فإن هذا الحظر بمقتضيات تأثيمه لا يسرى فى
شأن المستأجر إلا إذا أقدم على التأجير من الباطن إلى غيره ، فيخرج عن دائرة
التأثيم المستأجر الذى يتقاضى بالذات أو بالوساطة من المؤجر أو المالك أو من طالب
إيجار من الغير - كما هو الحال فى الدعوى الماثلة - أية مبالغ فى مقابل إنهاء عقد
الإيجار و إخلاء المكان المؤجر ، و لا يحل عقاب مثل هذا المستأجر طبقاً لأحكام
القانون السالف الذكر أو أى قانون آخر ، و إذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر و
قضى بمعاقبة الطاعن عن واقعة إقتضاء مبلغ من النقود من المطعون ضدهما مقابل إنهاء
العلاقة الإيجارية بينه و بين مالك العين المؤجرة " المحكوم ببراءته " حتى تستأجرها
المطعون ضدها من هذا الأخير فإنه يكون قد بنى على خطأ فى تأويل القانون ، و كان
يتعين على المحكمة القضاء ببراءة الطاعن عملاً بالمادة 1/304 من قانون الإجراءات
الجنائية بإعتبار أن الواقعة غير معاقب عليها قانوناً .






=================================

الطعن رقم 2366 لسنة 52
مكتب فنى 33 صفحة رقم 838


بتاريخ
02-11-1982






فقرة رقم : 1

لما كان القانون رقم 49 لسنة 1977
فى شأن تأجير و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر - المنطبق على
واقعة الدعوى - قد نص فى المادة 26 منه على أنه : " لا يجوز للمؤجر مالكاً كان أو
مستأجراً بالذات أو بالواسطة إقتضاء أى مقابل أو أتعاب بسبب تحرير العقد أو أى مبلغ
إضافى خارج نطاق عقد الإيجار زيادة على التأمين و الأجرة المنصوص عليها فى العقد .
كما لا يجوز بأية صورة من الصور للمؤجر أن يتقاضى أى مقدم إيجار " . و كانت جريمة
خلو الرجل لا تتحقق ، وفقاً لهذا النص ، إلا بتوافر صفة المؤجر و مناسبة تحرير عقد
الإيجار . و إذ كان الحكم المطعون فيه قد أثبت - على نحو ما سلف - تقاضى الطاعن
مبلغاً من المطعون ضده مقابل عدم تنفيذه حكم الطرد لصالحه دون أن يدلى برأيه فى مدى
توافر مناط التأثيم وفقاً لأحكام المادة 26 من القانون 49 لسنة 1977 المار ذكره و
لما كانت المادة 310 من قانون الإجراءات الجنائية قد أوجبت أن يشتمل كل حكم
بالإدانة على بيان الواقعة المستوجبة للعقوبة بياناً تتحقق به أركان الجريمة و
الظروف التى وقعت فيها و الأدلة التى إستخلصت منها المحكمة الإدانة ، حتى يتضح وجه
إستدلالها بها و سلامة مأخذها تمكيناً لمحكمة النقض من مراقبة صحة تطبيق القانون
على الواقعة كما صار إثباتها فى الحكم . لما كان ذلك ، و كان الحكم المطعون فيه قد
خلا من إستظهار واقعة الدعوى بما تتوافر به عناصر الجريمة على صوره من الصور التى
يؤثمها القانون رقم 49 لسنة 1977 المار ذكره و من إيراد الأدلة المثبته للواقعة
المؤثمة ، فإنه يكون قاصر البيان بما يعجز محكمة النقض عن مراقبة صحة التطبيق
القانونى على الواقعة و الأدلاء برأى فيما يثيره الطاعن عن الخطأ فى تطبيق القانون
. و لما كان ما تقدم فإنه يتعين نقض الحكم المطعون فيه و الأحالة بغير حاجة لبحث
سائر أوجه الطعن .




( الطعن رقم 2366 لسنة 52 ق ،
جلسة 1982/11/2 )


=================================

الطعن رقم 2423 لسنة 52
مكتب فنى 34 صفحة رقم 300


بتاريخ
01-03-1983






فقرة رقم : 1

لما كان الشارع ، سواء بما نص
عليه فى المادتين 17 و 42 من القانون رقم 52 لسنة 1969 فى شأن إيجار الأماكن و
تنظيم العلاقة بين المؤجرين و المستأجرين أو فى المادة 26 من القانون رقم 49 لسنة
1977 بشأن تأجير و بيع الأماكن - الذى حصلت الواقعة موضوع الطعن الراهن فى ظله -
إنما يؤثم ، و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة، بالإضافة إلى فعل إقتضاء المؤجر من
المستأجر مقدم إيجار ، أن يتقاضى منه أية مبالغ إضافية بسبب تحرير عقد الإيجار أو
خارج نطاق زيادة على التأمين و الأجرة المنصوص عليهما فى العقد سواء كان ذلك المؤجر
مالك العقار أو مستأجره الذى يبتغى تأجيره إلى غيره فتقوم فى جانبه حينئذ صفة
المؤجر و مناسبة تحرير عقد الإيجار و هما مناط حظر إقتضاء تلك المبالغ الإضافية
بالذات أو الوساطة ، و من ثم فإن هذا الحظر بمقتضيات تأثيمه لا يسرى فى شأن
المستأجر إلا إذا أقدم على التأجير من الباطن إلى غيره ، فيخرج عن دائرة التأثيم
المستأجر الذى يتقاضى - بالذات أو بالوساطة - أية مبالغ فى مقابل إنهاء عقد الإيجار
و إخلاء المكان المؤجر - كما هو الحال فى الدعوى المماثلة - و لا يحل عقاب مثل هذا
المستأجر طبقاً لأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 سالف الذكر أو أى قانون آخر ما لم
تتوافر فىحقه صفة الإشتراك مع المؤجر أو الوساطة لديه فى تقاضى المبلغ - و هو ما لا
تنبئ مدونات الحكم المطعون فيه عن توافره بالنسبة إلى الطاعنة - و إذ خالف الحكم
هذا النظر و قضى بمعاقبة الطاعنة عن واقعة إقتضاء مبلغ من النقود من المطعون ضده
مقابل إنهاء العلاقة الإيجارية بينها و بين مالك العين المؤجرة فإنه يكون قد بنى
على خطأ فى تأويل القانون ، و كان يتعين على المحكمة القضاء ببراءة الطاعنة عملاً
بنص المادة 1/304 من قانون الإجراءات الجنائية بإعتبار أن الواقعة غير معاقب عليها
.






=================================

الطعن رقم 5455 لسنة 52
مكتب فنى 33 صفحة رقم 1032


بتاريخ
22-12-1982




فقرة رقم : 1

لما كانت الفقرة الثالثة من
المادة 16 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - الذى يحكم واقعة الدعوى - قد نصت على أن "
يحظر على المالك القيام بإبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه " و
نصت المادة 44 من ذات القانون عل أن يعاقب بالحبس مدة لا تزيد على ثلاثة أشهر و
بغرامة لا تجاوز مائتى جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين كل من يخالف أحكام المادة 16
من هذا القانون ، و كان الأصل أنه يجب التحرز من تفسير القوانين الجنائية و إلتزام
جانب الدقة فى ذلك و عدم تحميل عباراتها فوق ما تحتمل و أن القياس محظور فى مجال
التأثيم ، و كان البين من نص المادة 16 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - الذى إستند
إليه الحكم المطعون فيه - أن واقعة إبرام أكثر من عقد إيجار عن ذات الوحدة لا تكون
مؤثمة إلا إذا حصلت من المالك دون سواه . لما كان ذلك ، و كان الثابت من الحكم أن
الطاعن لم يكن مالكاً للعين المؤجرة و لا نائباً عن مالكها عند التأجير ، فضلاً عن
أن الثابت أيضاً من الحكم أن المستأجر السابق للعين أقر بفسخ عقده عند بيع العقار
للمشترية . . . . بتاريخ 1972/9/1 أى قبل أن يؤجر الطاعن العين للمدعى بالحقوق
المدنية ، فإن الواقعة التى دين بها لا تتوافر فيها عناصر الجريمة المنصوص عليها فى
المادة 16 من القانون رقم 52 لسنة 1969 ، و إذ كان الحكم قد دان الطاعن إستناداً
إلى هذا القانون ، فإنه يكون قد أخطأ فى تأويله و كان يتعين على المحكمة القضاء
ببراءته عملاً بالمادة 304 من قانون الإجراءات الجنائية بإعتبار أن الواقعة غير
معقاب عليها قانوناً بعد أن نفت عن الطاعن إتخاذ صفة كاذبة أو إستعماله طرقاً
إحتيالية عند تأجيره العين للمدعى بالحقوق المدنية بما لا تتوافر معه فى الواقعة
المرفوعة بها الدعوى أركان جريمة النصب .




=================================

الطعن رقم 6928 لسنة 52
مكتب فنى 34 صفحة رقم 645


بتاريخ
18-05-1983




فقرة رقم : 2

لما كانت جريمة إقتضاء مبلغ إضافى
خارج نطاق عقد الإيجار المؤثمة بالفقرة الأولى من المادة السابعة عشرة من القانون
رقم 52 لسنة 1969 الذى يحكم واقعة الدعوى تغاير جريمة إقتضاء مقدم إيجار المنصوص
عليها فى الفقرة الثالثة من المادة ذاتها و كان ما ذهب إليه الحكم المطعون فيه فى
بعض أسبابه من أن المبالغ التى دفعها المدعون بالحقوق المدنية إلى الطاعن هى مقدم
إيجار يناقض ما جاء بالأسباب ذاتها من أن هذه المبالغ دفعت من خارج نطاق عقد
الإيجار ، الأمر الذى يكشف عن إختلال فكرته عن عناصر الواقعة و عدم إستقرارها فى
عقيدة المحكمة الإستقرار الذى يجعلها فى حكم الوقائع الثابتة و يعجز محكمة النقض عن
مراقبة صحة تطبيق القانون على حقيقة الواقعة .






=================================

الطعن رقم 0861 لسنة 53
مكتب فنى 34 صفحة رقم 835


بتاريخ
17-10-1983




فقرة رقم : 1

متى كان يبين من الإطلاع على
المفردات المضمومة أن الطاعن تقدم بمذكرة و تمسك فيها بأن المسكن موضوع الدعوى قد
إستأجره من قبل أن يقيم زوجته بمدينة ميت غمر و يستأجر المسكن الثانى و أن هذا
المسكن كان يقيم فيه مع والدته و به إستراحة لمدير الصيدلية - و قدم للتدليل على
إقامة والدته بالمسكن آنف الذكر شهادة إدارية تضمنت أن زوجته كانت تقيم بالمنصورة
فى سنة 1974 فى الوقت الذى كان يقيم فيه مع والدته ... ... ... من سنة 1971 بميت
غمر بملك ... ... ... لما كان ذلك و كانت المادة الثامنة من القانون رقم 49 لسنة
1977 تنص على أنه " لا يجوز للشخص أن يحتجز فى البلد الواحد أكثر من مسكن دون مقتض
" و نص الشارع على العقوبة المقررة بهذه الجريمة بالمادة 76 منه - و كان الحكم
المطعون فيه قد دان الطاعن بهما دون أن يعرض لهذا الدفاع إيراداً له و رداً عليه
رغم جوهريته و جديته لإتصاله بواقعة الدعوى و تعلقه بموضوعها و بتحقيق الدليل فيها
مما من شأنه لو ثبت أن يتغير وجه الرأى فيها ذلك بأنه لو صح وجود المقتضى لإحتجازه
المسكن موضوع الإتهام فإن حكم المادة 8 من القانون المشار إليه لا يسرى عليه و إذ
إلتفت الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع و لم يقسطه حقه و لم يعن بتمحيصه بلوغاً إلى
غاية الأمر فيه فإنه يكون فوق ما ران عليه من القصور و قد جاء مشوباً بالإخلال بحق
الطاعن فى الدفاع .




( الطعن رقم 861 لسنة 53 ق ،
جلسة 1983/10/17 )


=================================

الطعن رقم 1544 لسنة 53
مكتب فنى 34 صفحة رقم 902


بتاريخ
01-11-1983




فقرة رقم : 2

الشارع إنما يؤثم - بالإضافة إلى
فعل إقتضاء المؤجر من المستأجر مقدم - أن يتقاضى منه أية مبالغ إضافية بسبب تحرير
عقد الإيجار أو خارج نطاقه زيادة عن التأمين و الأجرة المنصوص عليها فى العقد سواء
كان ذلك المؤجر مالك العقار أو مستأجره الذى يبتغى تأجيره إلى غيره فتقوم فى جانبه
حينئذ صفة المؤجر و مناسبة تحرير عقد الإيجار و هو مناط حظر إقتضاء تلك المبالغ
الإضافية و ذلك بهدف الحيلولة دون إستغلال حاجة الطرف المستأجر الملحة إلى شغل
المكان المؤجر نتيجة إزدياد أزمة الإسكان مما حمل المشرع على التدخل لتنظيم العلاقة
بين مالكى العقارات لحاجته إلى المسكن فأرسى الأسس الموضوعية لتحديد أجرة المساكن
فى المواد 10 ، 11 ، 12 من القانون رقم لسنة 1969 و حظر على المؤجرين فى المادتين
17 ، 45 إقتضاء أية مبالغ بالذات أو بالوساطة تزيد على تلك الأجرة و التأمين
المنصوص عليهما فى العقد و من ثم فإن هذا الحظر بمقتضيات تأثيمه لا يسرى إلا على
المستأجر الذى يقدم على التأجير من الباطن إلى غيره و لا يغير من هذا النظر ما ورد
فى نص المادة 45 من ذات القانون فى شأن إعفاء المستأجر و الوسيط من العقوبة إذا
أبلغ و إعترف بالجريمة ، ذلك أن الثابت من المناقشات التى دارت فى مجلس الأمة عند
نظر مشروع هذا القانون أن الشارع قصد بحكم الإعفاء المستأجر الذى يدفع مبلغ الخلو
المحظور إلى المؤجر فيكون قد شارك بفعله هذا فى وقوع الجريمة محل العقوبة و كذلك
الحال بالنسبة للوسيط فرأى المجلس قصر الإعفاء منها عليهما دون المؤجر - بإعتبار أن
هذه الوسيلة الناجحة لضبط جرائم خلو الرجل ، و من ثم فإن حكم الإعفاء لا ينصرف إلى
حالة المستأجر الذى يتقاضى خلو الرجل بوصفه مؤجراً من الباطن إلى غيره
.






=================================

الطعن رقم 1544 لسنة 53
مكتب فنى 34 صفحة رقم 902


بتاريخ
01-11-1983




فقرة رقم : 3

يؤكد قصد الشارع إلى عدم تأثيم ما
يتقاضاه المستأجر من المالك من مبالغ تعويضاً عن ترك العين المؤجرة له ما نص عليه
فى المواد 49 و ما بعدها من القانون الأخير من إلزام المالك بأن يدفع للمستأجر
المبالغ المحددة فى هذه المواد على سبيل التعويض فى حالات الإخلاء المترتبة على ما
إستحدثه من أحكام فى شأن هدم المبانى لإعاة بنائها بشكل أوسع .




الطعن رقم 1544 لسنة 53
مكتب فنى 34 صفحة رقم 902


بتاريخ
01-11-1983




فقرة رقم : 4

إن المستأجر الذى يتقاضى بالذات
أو بالوساطة من المؤجر أو المالك أية مبالغ فى مقابل إنهاء عقد الإيجار و إخلاء
المكان المؤجر يخرج عن دائرة التأثيم و لا يحل عقابه تطبيقاً لأحكام القانون 49 سنة
1977 أو أى قانون آخر فإن الحكم المطعون فيه و قد خالف هذا النظر وقضى بمعاقبة
الطاعن عن واقعة إقتضاء مبلغ من النقود من المجنى عليه و هو مالك العين مقابل إنهاء
العلاقة التى كان بمقتضاها يشغل الطاعن العين يكون قد بنى على خطأ فى تأويل القانون
و كان يتعين على المحكمة القضاء ببراءة المتهم عملاً بالمادة 304 من قانون
الإجراءات الجنائية بإعتبار أن الواقعة غير معاقب عليها قانوناً .






=================================

الطعن رقم 1767 لسنة 53
مكتب فنى 34 صفحة رقم 910


بتاريخ
01-11-1983




فقرة رقم : 1

لما كان الحكم المطعون فيه قد
أثبت - إستناداً إلى أقوال المجنى عليها أن عقد الإيجار أبرم منذ عامين فقط سابقين
على 2-2-1980 أى بعد سريان القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شان تأجير و بيع الأماكن
تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر المعمول به إعتباراً من 9-9-1977 ، هذا فضلاً
عن أن جريمة الإمتناع عن تحرير عقد إيجار هى من الجرائم المستمرة إستمراراً تجددياً
و إذ كانت الطاعنة لا تنازع فى أنها لم تحرر عقد إيجار للمجنى عليها إلى ما بعد
العمل بالقانون المشار إليه فإنه لا يكون هناك محل لما تثيره من عدم إنطباق ذلك
القانون على واقعة الدعوى .






=================================

الطعن رقم 1840 لسنة 53
مكتب فنى 34 صفحة رقم 1090


بتاريخ
27-12-1983




فقرة رقم : 1

لما كان القانون رقم 49 لسنة 1977
فى شأن تأجير و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر - الذى يحكم
واقعة الدعوى - قد نص فى المادة 77 منه على معاقبة من يتقاضى أية مبالغ خارج نطاق
عقد الإيجار زيادة على التأمين و الأجرة المنصوص عليها فى العقد سواء كان مؤجراً أو
مستأجراً أو وسيطاً بالحبس مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر و بغرامة تعادل مثلى المبلغ
الذى تقاضاه مع إلزامه برد المبالغ التى تحصل عليها ، فإن الحكم المطعون فيه فيما
قضى به من تعديل بإلغائه الحبس التى قضى بها الحكم المستأنف يكون قد أخطأ فى تطبيق
القانون . و هذا العيب أن يقتضى إجابة الطاعنة إلى نقض الحكم المطعون فيه لولا أنه
قد صدر بتاريخ 17 من يوليو سنة 1981 القانون رقم 136 لسنة 1981 ينص فى المادة 24
منه على أنه " فيما عدا العقوبة المقررة لجريمة خلو الرجل تلغى جميع العقوبات
المقيدة للحرية المنصوص عليها فى القوانين المنظمة لتأجير الأماكن و تنظيم العلاقة
بين المؤجر و المستأجر ذلك دون إخلال بأحكام المادة السابقة " و مفاد ذلك النص أن
الشارع قد ألغى العقوبات المقيدة للحرية المنصوص عليها فى القانون رقم 49 لسنة 1977
لجريمة تقاضى أية مبالغ خارج عقد الإيجار زيادة على التأمين و الأجرة المنصوص عليها
فى العقد . لما كان ذلك ، و كانت الجريمة المنسوبة إلى المطعون ضده - حسبما - يبين
من مدونات الحكم هى تقاضى مبالغ خارج عقد الإيجار " مقدم إيجار " زيادة على التأمين
و الأجرة المنصوص عليها فى العقد و كان خطأ الحكم المطعون فيه فيما قضى به من إغفال
القضاء بعقوبة الحبس يصبح غير ذى موضوع بصدور القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار
إليه بحسبانه القانون الأصلح للمتهم الواجب التطبيق و من ثم فإن المحكمة لا يسعها
إزاء صدور القانون المذكور إلا أن تقضى برفض الدفع .




( الطعن رقم 1840 لسنة 53 ق ،
جلسة 1983/12/27 )




الطعن رقم 5752 لسنة 53
مكتب فنى 35 صفحة رقم 19


بتاريخ
01-01-1984



_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)   الجمعة أبريل 02, 2010 3:40 pm

فقرة رقم : 1

لما كان يبين من الحكم الإبتدائى
المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه أنه حصل واقعة الدعوى بما مجمله أن الطاعن - و
هو وكيل المستأجر الأصلى للعين المؤجرة - تنازل عن تلك العين للمالك مقابل تقاضيه
مبلغ ألفى جنيه من أخرى ، ثم قضت المحكمة بمعاقبته طبقاً لنص المادة 26 من القانون
49 لسنة 1977 بشأن تأجير و بيع الأماكن ، إستناداً إلى أن المبلغ الذى حصل عليه
الطاعن مقابل التنازل لم يكن من المالك أو المؤجر . لما كان ذلك ، و كان نص تلك
المادة قد جرى على أنه " لا يجوز للمؤجر مالكاً كان أو مستأجراً بالذات أو بالواسطة
إقتضاء مقابل أو أتعاب بسبب تحرير العقد أو أى مبلغ إضافى خارج نطاق عقد الإيجار
زيادة على التأمين و الأجرة المنصوص عليها فى العقد " .. و كان المشرع قد أفصح بذلك
عن أن الحظر المؤثم لا يسرى إلا على المستأجر الذى يقدم على تأجير العين المؤجرة من
الباطن أو التنازل عنها إلى غير و يتقاضى مبالغ تزيد على ما هو مقرر قانوناً
بإعتبار أن ما يتقاضاه المستأجر من مبالغ تعويضاً عن تركه العين المؤجرة للمالك
يخرج عن نطاق التأثيم . لما كان ذلك ، و كانت القاعدة العامة أنه متى كانت عبارة
القانون واضحة و لا لبس فيها فإنه يجب أن تعد تعبيراً صادقاً عن مراد الشارع ، و لا
يجوز الإنحراف عنها عن طريق التفسير أو التأويل أياً كان الباعث على ذلك ، و لأنه
لا إجتهاد إزاء صراحة نص القانون الواجب تطبيقه - فإنه لا محل لقصر عدم التأثيم -
على واقعة إقتضاء المستأجر مقابل التنازل من المالك أو المؤجر - على نحو ما ذهب
إليه الحكم المطعون فيه - إذ يستوى فى هذا الصدد أن يكون مقابل التنازل مدفوعاً من
المؤجر أو غيره - طالما أن ما حصل عليه المستأجر من مبالغ لم يكن مقابل التأجير من
الباطن أو التنازل عن العين المؤجرة لمستأجر آخر ، و إنما كان مقابل إنهاء عقد
الإيجار و تسليم العين لمؤجرها أو مالكها - و إذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر
فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون و تأويله مما يتعين معه نقضه و القضاء ببراءة
الطاعن مما إسند إليه .




( الطعن رقم 5752 لسنة 53 ق ،
جلسة 1984/1/1 )


=================================

الطعن رقم 6642 لسنة 53
مكتب فنى 35 صفحة رقم 330


بتاريخ
22-03-1984




فقرة رقم : 2

المناط فى قيام جريمة البيع على
خلاف مقتضى عقد سابق - سواء وفقاً لأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 أو الأمر
العسكرى رقم 4 لسنة 1973 - هو أن يكون العقار المبيع مكاناً معيناً أو جزءاً محدداً
منه مهيأ للإنتفاع به فى الغرض الذى أعد من أجله ، و هو ما تفصح عنه فى جلاء
الدلالة اللغوية للفظة " مكان " التى جرت بها عبارة النصين المتقدمين
.






=================================

الطعن رقم 0842 لسنة 49
مكتب فنى 30 صفحة رقم 872


بتاريخ
03-12-1979




فقرة رقم : 2

من الواضح أن الشارع إنما يؤثم -
بالإضافة إلى فعل إقتضاء المؤجر من المستأجر مقدم إيجار - أن يتقاضى منه أية مبالغ
إضافية بسبب تحرير عقد الإيجار أو خارج نطاقه زيادة عن التأمين و الأجرة المنصوص
عليها فى العقد سواء كان ذلك المؤجر مالك العقار أو مستأجره الذى يبتغى تأجيره إلى
غيره فتقوم فى جانبه حينئذ صفة المؤجر و مناسبة تحرير عقد الإيجار و هما مناط حظر
إقتضاء تلك المبالغ الإضافية ، و ذلك بهدف الحيلولة دون إستغلال حاجة الطرف
المستأجر الملحة إلى شغل المكان المؤجر - نتيجة إزدياد أزمة الإسكان المترتبة على
زيادة عدد السكان زيادة فاحشة قد حملت المشرع على التدخل لتنظيم العلاقة بين مالكى
العقارات و مستأجريها بقصد حماية الجمهور من إستغلال مالكى العقارات لحاجته إلى
المسكن . و هو كالغذاء و الكساء من ضرورات الحياة و الأساسية ، فأرسى الأسس
الموضوعية لتحديد أجرة المساكن فى المواد 10 و 11 و 12 من القانون رقم 52 لسنة 1969
، و حظر على المؤجرين فى المادتين 17 و 45 إقتضاء أى مبالغ بالذات أو بالوساطة تزيد
على تلك الأجرة و التأمين المنصوص عليهما فى العقد - و من ثم فإن الحظر بمقتضيات
تأثيمه لا يسرى إلا على المستأجر الذى يقدم على التأجير من الباطن إلى غيره . و لا
يغير من هذا النظر ما ورد فى نص المادة 45 من ذات القانون فى شأن إعفاء المستأجر و
الوسيط من العقوبة أذا أبلغ أو إعترف بالجريمة ، ذلك أن الثابت من المناقشات التى
دارت فى مجلس الأمة عند نظر مشروع هذا القانون أن الشارع قصد بحكم الإعفاء المستأجر
الذى يدفع مبلغ الخلو المحظور إلى المؤجر فيكون قد شارك بفعله هذا فى وقوع الجريمة
محل العقوبة و كذلك الحال بالنسبة للوسيط فرأى المجلس قصر الإعفاء منها عليهما -
دون المؤجر - بإعتبار أن هذه هى الوسيلة الناجعة لضبط جرائم خلو الرجل ، و من ثم
فإن حكم الإعفاء لا ينصرف إلى حالة المستأجر الذى يتقاضى خلو الرجل بوصغه مؤجراً من
الباطن إلى غيره . و مما يزيد الأمر وضوحاً فى تبيان قصد المشرع فى تحديد نطاق
التأثيم أنه عند إعادة صياغة حكم الحظر المقرر بالمادة 26 من القانون رقم 49 لسنة
1977 بشأن تأجير و بيع الأماكن - و هى التى حلت محل المادة 17 من القانون السابق
رقم 52 لسنة 1969 دون أى تغيير فى مضمون القاعدة - أفصح الشارع بجلاء و فى دقة تقطع
دابر أى لبس عمن هو مقصود بالحظر المؤثم فنصت تلك المادة على أنه " لا يجوز للمؤجر
مالكاً كان أو مستأجراً بالذات أو بالوساطة إقتضاء أى مقابل أو أتعاب بسبب تحرير
العقد أو أى مبلغ إضافى خارج نطاق عقد الإيجار زيادة على التأمين و الأجرة المنصوص
عليها فى العقد كما لا يجوز بأية صورة من الصور للمؤجر أن يتقاضى أى مقدم إيجار بل
إنه مما يؤكد قصد الشارع إلى عدم تأثيم ما يتقاضاه المستأجر من المالك من مبالغ
تعويضاً عن ترك العين المؤجرة له ما نص عليه فى المواد 49 و ما بعدها من القانون
الأخير من إلزام المالك بأن يدفع للمستأجر المبالغ المحددة فى هذه المواد على سبيل
التعويض فى حالات الإخلاء المترتبة على ما إستحدثه من أحكام فى شأن هدم المبانى
لإعادة بنائها بشكل أوسع . و لما كان مفاد ذلك جميعه أن المستأجر الذى يتقاضى
بالذات أو بالوساطة من المؤجر أو المالك أية مبالغ فى مقابل إنهاء عقد الإيجار و
إخلاء المكان المؤجر يخرج عن دائرة التأثيم و لا يحل عقابه طبقاً لأحكام القانون
رقم 52 لسنة 1969 الذى إستند إليه الحكم المطعون فيه أو أى قانون آخر ، فإن الحكم
المطعون فيه و قد خالف هذا النظر و قضى بمعاقبة كل من الطاعن و المحكوم عليه "
الوسيط " عن واقعة إقتضاء مبلغ من النقود و رد العين المؤجرة إليه - يكون قد بنى
على خطأ فى تأويل القانون ، و كان يتعين على المحكمة القضاء ببراءة المتهمين عملاً
بالمادة 304 من قانون الإجراءات الجنائية بإعتبار أن الواقعة غير معاقب عليها
قانوناً .






=================================

الطعن رقم 2998 لسنة 57
مكتب فنى 40 صفحة رقم 388


بتاريخ
15-03-1989




فقرة رقم : 1

لما كان البين من إستقراء نصوص
القانون رقم 49 لسنة 1977 و الأعمال التشريعية التى إقترنت بإصدارها أن الشارع إنما
يؤثم إقتضاء المؤجر أية مبالغ إضافية بسبب تحرير عقد الإيجار أو خارج نطاقه زيادة
عن الأجرة الواجبة قانوناً ، و ذلك بهدف الحيلولة دون إستغلال حاجة المستأجر الملحة
إلى شغل المكان المؤجر ، نتيجة تفاقم أزمة الإسكان . و قد أفرد الشارع الفصل الثانى
من الباب الأول من القانون سالف الذكر - بعد أن خصص الفصل الأول للأحكام العامة -
لأحكام تقدير و تحديد الأجرة ، فأرسى القواعد الإجرائية و الموضوعية لتحديد أجرة
الأماكن فى المواد من العاشرة إلى الثالثة و العشرين فألزم من يرغب فى إقامة مبنى
أن يرفق بطلب الترخيص له بالبناء المقدم إلى الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم
بياناً بقيمة الأرض و المبانى و مواصفات البناء لتقدير أجرة المبنى و توزيعها على
وحداته ، و نص فى المادة الحادية عشرة على أن يتضمن قرار الجهة الإدارية المختصة
بشئون التنظيم بالموافقة على إقامة البناء تقدير الأجرة الإجمالية للمبنى وفقاً
للأحكام الواردة فى هذا الباب و توزيعها على وحدات المبنى كما نص فى المادة التالية
- المادة الثانية عشرة - على أن تتولى تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام هذا
القانون و توزيعها على وحداته لجان يصدر بتشكيلها قرار من المحافظ المختص ثم بينت
فى عجزها كيفية تشكيلها كما نص فى المادة الثالثة عشرة على إلزام مالك البناء
بإخطار تلك اللجان من تاريخ نفاذ أول عقد إيجار أية وحدة من وحدات المبنى أو تاريخ
شغلها لأول مرة ... كما أجازت للمستأجر أن يخطر اللجنة بشغله المكان المؤجر ثم بينت
المادة الرابعة عشرة كيفية تقدير أجرة المبنى فجعلته صافى عائد إستثمار العقار
بواقع 7% من قيمة الأرض و المبانى و مقابل إستهلاك رأس المال و مصروفات الإصلاحات و
الصيانة و الإدارة بواقع 3% من قيمة المبانى ، و قد خصص الفصل الثالث من القانون
رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه بإلتزامات المؤجر و المستأجر فألزم المؤجر فى المادة
الرابعة و العشرين عند تأجير المبنى أو وحدة منه - بأن يثبت فى عقد الإيجار تاريخ و
رقم و جهة إصدار ترخيص البناء و مقدار الأجرة الإجمالية المقدرة للمبنى و الوحدة
المؤجرة وفقاً للمادة الحادية عشرة من القانون ، و هو إلتزام لا يتصور أن يقوم إلا
فى حق المؤجر للوحدة خالية ، ثم حظر عليه فى المادة السادسة و العشرين إقتضاء أى
مبلغ إضافى بالذات أو بالواسطة زيادة عن التأمين و الأجرة المنصوص عليها فى العقد .
و قضى فى المادة السابعة و السبعين على عقاب من يخالف أحكام تلك المادة ثم إختتم
ذلك الباب بالفصل الرابع فى خصوص إيجار الأماكن المفروشة . لما كان ذلك ، و كان
مفاد جميع ما تقدم أن الأماكن المؤجرة مفروشة أو بطريق الجدك لا تسرى عليها أحكام
القانون رقم 49 لسنة 1977 المتعلقة بتحديد الأجرة ، فإن إقتضاء مؤجرها مبالغ خارج
نطاق العقد يكون أمراً مباحاً لا عقاب عليه .






=================================

الطعن رقم 1125 لسنة 58
مكتب فنى 40 صفحة رقم 1346


بتاريخ
26-12-1989




فقرة رقم : 7

لما كانت المادة 77 من القانون
رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و
المستأجر بعد أن نصت فى فقرتها الأولى على العقوبة المقررة لجريمة خلو الرجل
المنصوص عليها فى المادة 26 من القانون نفسه نصت فقرتها الثانية على أنه و فى جميع
الأحوال يجب الحكم على المخالف بأن يرد إلى صاحب الشأن ما تقاضاه على خلاف أحكام
المادة المشار إليها مما مقتضاه أن جزاء الرد يدور مع موجبه من بقاء المال الذى
تقاضاه المتهم على خلاف أحكام القانون فى ذمته حتى الحكم عليه .




( الطعن رقم 1125 لسنة 58 ق ،
جلسة 1989/12/26 )


=================================

الطعن رقم 5268 لسنة 59
مكتب فنى 40 صفحة رقم 875


بتاريخ
05-11-1989




فقرة رقم : 2

من المقرر أن الشارع - فى القانون
رقم 49 لسنة 1977 و القانون رقم 136 لسنة 1981 - إنما يؤثم أن يتقاضى المؤجر من
المستأجر أية مبالغ إضافية بسبب تحرير عقد الإيجار أو خارج نطاقه " زيادة عن
التأمين و الأجرة المنصوص عليهما فى العقد و فى حدود ما نص عليه القانون " فإن مناط
تأثيم إقتضاء تلك المبالغ الإضافية هو صفة المؤجر فضلاً عن سببية أو مناسبة تحرير
عقد الإيجار .






=================================

الطعن رقم 6703 لسنة 53
مكتب فنى 36 صفحة رقم 38


بتاريخ
01-01-1985




فقرة رقم : 3

لما كان من المقرر أن الشارع إنما
يؤثم - بالإضافة إلى فعل إقتضاء المؤجر من المستأجر مقدم إيجار - أن يتقاضى منه أية
مبالغ إضافية بسبب تحرير عقد الإيجار أو خارج نطاقه زيادة عن التأمين و الأجرة
المنصوص عليها فى العقد - و فى حدود ما نص عليه القانون - سواء كان ذلك المؤجر
مالك العقار أو مستأجرة الذى يروم تأجيره إلى غيره فتقوم فى جانبه حينئذ صفة المؤجر
و سببية تحرير عقد الإيجار و هما مناط حظر إقتضاء تلك المبالغ الإضافية و ذلك بهدف
الحيلولة دون إستغلال حاجة الطرف المستأجر الملحة إلى شغل المكان المؤجر و من ثم
فإن الحظر المشار إليه لا يسرى على المستأجر الذى ينهى العلاقة الإيجارة و يتنازل
للمؤجر أو للغير عن العين المؤجرة لتخلف الصفة و السببية مناط التأثيم
.




( الطعن رقم 6703 لسنة 53 ق ،
جلسة 1985/1/1 )

_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)   الجمعة أبريل 02, 2010 3:41 pm

الطعن رقم 3605 لسنة 56
مكتب فنى 37 صفحة رقم 800


بتاريخ
28-10-1986




فقرة رقم : 2

لما كانت المادة السادسة من
القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير و بيع الأماكن و تنظيم
العلاقة بين المؤجر و المستأجر و المعمول به من 1981/7/31 قد نصت على أنه " يجوز
لمالك المبنى المنشأ إعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون أن يتقاضى من المستأجر
مقدم إيجار لا يجاوز أجره سنتين ..... " وفقاً للشروط الواردة بتلك المادة. فإذا
كان الحكم الإبتدائى المؤيد لأسبابه و المعدل بالحكم المطعون فيه قد إقتصر فى بيان
و إثبات وقوع الجريمة المسندة إلى الطاعن على القول : " و حيث أن واقعة الدعوى تخلص
فيما أبلغ به المجنى عليه .. و قرره بمحضر الشرطة من أنه قام بإستئجار شقة من
المتهم و قد تقاضى منه الأخير نظير ذلك مبلغ و قدره 2000 جنيه كخلو رجل - مقدم
إيجار 2" و قام بتأجير العين المؤجرة لأكثر من شخص، و حيث أن التهمة ثابتة قبل
المتهم مما تضمنه محضر ضبط الواقعة و لم يحضر المتهم بالجلسة لإبداء ما قدم يكون
لديه من دفع أو دفاع و من ثم تكون التهمة المسندة إليه ثابتة قبله ...... " و إذ
كانت الواقعة كما وردت بالحكم على هذا النحو لا يبين منها تفصيلات المبلغ الوارد
بها و ما دفع منه على سبيل مقدم الإيجار و مدى توافر شروط تقاضيه فى الحالة الأخيرة
وفقاً للمادة السادسة من القانون رقم 136 لسنة 1981 آنفه الذكر من بيان لأجرة العين
المؤجرة تاريخ إنشاء المبنى و القيام بالأعمال الأساسية للبناء و الإتفاق كتابة
على مقدار المقدم و كيفية خصمه من الأجرة إلى غير ذلك، فإنه لا يكون قد بين الواقعة
المستوجبة للعقوبة بياناً تتحقق به أركان الجريمة التى دان الطاعن بها و الظروف
التى وقعت فيها الأمر الذى يعجز هذه المحكمة عن مراقبة صحة تطبيق القانون على
الواقعة كما صار إثباتها بالحكم و التقرير برأى فيما يثيره الطاعن بوجه الطعن بما
يوجب نقضه و الإحالة.




( الطعن رقم 3605 لسنة 56 ق ،
جلسة 1986/10/28 )


=================================

الطعن رقم 3928 لسنة 56
مكتب فنى 37 صفحة رقم 1095


بتاريخ
18-12-1986




فقرة رقم : 1

لما كان يبين من الإطلاع على
الحكم المطعون فيه أنه أسس ما إنتهى إليه من عدم تمتع الطاعن بالإعفاء من العقاب
المنصوص عليه فى المادة 24 من القانون 136 لسنة 1981 ، على أن شرطى الإعفاء هما رد
مبلغ الخلو ، و أداء مثلى المبلغ لصندوق تمويل الإسكان بالمحافظة و أن الطاعن نفذ
الشرط الأول على النحو الثابت بمحضر الصلح المؤرخ 25 من يونية سنة 1980 ... و يفيد
تخالصه ، إلا أنه لم ينفذ الشرط الثانى. لما كان ذلك، و كان ما إنتهى إليه الحكم فى
هذا الشأن صحيح و يتفق و حكم المادة السادسة من القانون آنف البيان، فإن منعى
الطاعن فى هذا الخصوص يكون غير سديد. لما كان ذلك، و كان الثابت من مدونات الحكم
المطعون فيه أن المطعون ضده تخالص مع الطاعن على النحو الثابت بمحضر الصلح المقدم
من الأخير، فإنه ما كان للمحكمة أن تلزمه برد المبلغ المدفوع مرة أخرى - بعد أن
تخالص عليه مع المطعون ضده أما و أنها قد فعلت فإنها تكون قد أخطأت فى تطبيق
القانون.






=================================

الطعن رقم 4916 لسنة 56
مكتب فنى 38 صفحة رقم 153


بتاريخ
28-01-1987




فقرة رقم : 1

المادة الأولى من القانون رقم 129
لسنة 1951 نصت على أن " يعاقب بالحبس مدة لا تزيد على ثلاثة أشهر و بغرامة لا تجاوز
عشرة جنيهات أو بإحدى هاتين العقوبتين كل من تسبب عمداً و بسوء قصد بأية وسيلة فى
منع ورود المياه الرئيسية عن الأماكن المؤجرة المشار إليها فى المادة الأولى من
القانون رقم 121 لسنة 1947 " . و نصت المادة الأولى من الفصل الأول من الباب الأول
من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين
المؤجر و المستأجر و الذى إلغى القانون رقم 52 لسنة 1969 الذى ألغى بدوره القانون
رقم 121 لسنة 1947 على أنه " فيما عدا الأراضى الفضاء تسرى أحكام هذا الباب على
الأماكن و أجزاء الأماكن على إختلاف أنواعها المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض
سواء كانت مفروشة أو غير مفروشة مؤجرة من المالك أو من غيره و ذلك فى عواصم
المحافظات و البلاد المعتبرة مدناً بالتطبيق لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1975
بإصدار قانون نظام الحكم المحلى و القوانين المعدلة له . و يجوز بقرار من وزير
الإسكان و التعمير مد نطاق سريان أحكامه كلها أو بعضها على القرى بناء على إقتراح
المجلس المحلى للمحافظة و كذلك على المناطق السكنية التى لا ينطبق عليها قانون نظام
الحكم المحلى المشار إليه ........ " و مفاد ذلك جميعه أن القرى لا تخضع لقانون
تنطيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر إلا إذا صدر قرار من وزير الإسكان بسريان
أحكامه عليها.






=================================

الطعن رقم 6993 لسنة 56
مكتب فنى 38 صفحة رقم 662


بتاريخ
06-05-1987




فقرة رقم : 2

أوجبت المادة 310 إجراءات أن
يشتمل الحكم بالإدانة على بيان الواقعة المستوجبه للعقوبة بيانماً تتحقق به أركان
الجريمة و الظروف التى وقعت فيها و الأدلة التى إستخلصت منها المحكمة ثبوت وقوعها
بعناصرها القانونية كافة فى حق المتهم ، و كان النص فى الفقرة الثانية من المادة 23
من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير و بيع الأماكن و
تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر ، على عقاب المالك الذى يتخلف دون مقتضى عن
تسليم الوحدة فى الموعد المحدد ، بذات العقوبة الواردة فى الفقرة الأولى من ذات
المادة فضلاً عن إلزامه بأن يؤدى إلى الطرف الآخر مثلى مقدار المقدم ، يدل على أن
مناط التجريم فى هذا الخصوص يرتبط وجوداً و عدماً بقيام مقتضى للتخلف عن تسليم
العين المؤجرة فى الميعاد المحدد أو عدم قيامه ، و كان البين من الحكم المطعون فيه
أنه إتخذ من مجرد عدم تسليم العين المؤجرة فى الميعاد المتفق عليه بين الطرفين ،
دليلاً على تحقق الجريمة بعناصرها القانونية كافة قبل الطاعنة ، دون أن يستظهر عدم
وجود المقتضى للتخلف عن التسليم فى الميعاد و هو مناط التجريم فى هذه الحالة ، فإنه
يكون قد تعيب بالقصور .




( الطعن رقم 6993 لسنة 56 ق ،
جلسة 1987/5/6 )


=================================

الطعن رقم 7422 لسنة 56
مكتب فنى 38 صفحة رقم 820


بتاريخ
21-10-1987




فقرة رقم : 2

لما كان الحكم المطعون فيه قد قضى
بمعاقبة الطاعن بالحبس شهراً واحداً مع الشغل و كانت المادة 1/24 من القانون رقم
136 لسنة 1981 قد نصت على إلغاء العقوبات المقيدة للحرية المنصوص عليها فى القوانين
المنظمة لتأجير الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر فيما عدا العقوبة
المقررة لخلو الرجل و الجريمة المنصوص عليها فى المادة 23 من هذا القانون و التى لا
تنطبق على الواقعة لأن الجريمة التى دين بها الطاعن حسبما يبين من مدوناته هى أنه
أجر العين لشخص و باع نصفها لآخر ، الأمر المؤثم بالمادة 83 من القانون رقم 49 لسنة
1977 .






=================================

الطعن رقم 7431 لسنة 56
مكتب فنى 38 صفحة رقم 776


بتاريخ
08-10-1987




فقرة رقم : 1

لما كان القانون رقم 136 لسنة
1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و
المستأجر و الصادر فى 27 يوليو سنة 1981 ، قد أجاز فى مادته السادسة لمالك المبنى
المنشأ إعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون أن يتقاضى من المستأجر مقدم إيجار لا
يجاوز أجرة سنتين و ذلك بالشروط التى حددتها ، و مفاد ذلك أن تقاضى المالك مقدم
إيجار لا يجاوز أجرة سنتين وفقاً لأحكام المادة السادسة من القانون 136 لسنة 1981
هو فعل يخرج عن دائرة التأثيم .






=================================

الطعن رقم 8247 لسنة 54
مكتب فنى 39 صفحة رقم 732


بتاريخ
29-05-1988




فقرة رقم : 1

لما كان القانون رقم 136 لسنة
1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و
المستأجر ، بما نص عليه فى الفقرة الأولى من المادة 24 منه على أنه " فيما عدا
العقوبة المقررة لجريمة خلو الرجل تلغى جميع العقوبات المقيدة للحرية المنصوص عليها
فى القوانين المنظمة لتأجير الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر و ذلك
دون إخلال بأحكام المادة السابقة . و بما نص عليه أيضاً فى المادة السادسة منه على
أنه " يجوز لمالك المبنى المنشأ إعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون أن يتقاضى من
المستأجر مقدم إيجار لا يجاوز أجرة سنتين و ذلك بالشروط الأتية ........... و يصدر
قرار من الوزير المختص بالإسكان بتنظيم تقاضى مقدم الإيجار و الحد الأقصى لمقدار
المقدم بالنسبة لكل مستوى من مستويات البناء " يعتبر القانون 136 لسنة 1981 قانوناً
أصلح للمتهم ، وفقاً لما نصت عليه المادة الخامسة من قانون العقوبات ، إذ أنشأ له
مركزاً قانونياً أصلح بما إشتملت عليه أحكامه من إلغاء عقوبة الحبس ، و من جواز
تقاضى مقدم إيجار فى حدود و بشروط معينة ، و من ثم فقد أصبح هذا القانون هو الواجب
التطبيق على واقعة الدعوى و إذ طبق الحكم المطعون فيه القانون رقم 49 لسنة 1977
عليها فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون مما كان يستوجب بحسب الأصل تدخل محكمة
النقض من تلقاء نفسها لإنزال حكم القانون على وجهه الصحيح إعمالاً لنص المادتين 35
، 39 من القانون رقم 57 لسنة 1959 فى شأن حالات و إجراءات الطعن أمام محكمة النقض
إلا أنه و لما كان الحكم قد خلا من بيان الأجرة الشهرية السارية ، للتحقق مما إذا
كان المقدم المدفوع يجاوز أجرة السنتين فيكون الفعل مؤثماً أو لا يجاوزه فلا يكون
كذلك ، و كذا التحقق من كيفية حساب الغرامة المقضى بها . و المبلغ الذى حكم برده ،
و كانت الأجرة الشهرية بهذه المثابة ، تتصل بحكم القانون على الواقعة ، فإن الحكم
المطعون فيه يكون فوق خطئه فى تطبيق القانون بإنزال عقوبة الحبس على الطاعن -
مشوباً بالقصور الذى يعجز محكمة النقض عن مراقبة صحة تطبيق القانون ، مما يتعين معه
نقض الحكم المطعون فيه و الإحالة .




( الطعن رقم 8247 لسنة 54 ق ،
جلسة 1988/5/29 )


=================================

الطعن رقم 6206 لسنة 55
مكتب فنى 39 صفحة رقم 530


بتاريخ
06-04-1988




فقرة رقم : 1

لما كان الشارع قد حدد فى كافة
التشريعات المتعاقبة فى شأن إيجار الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجرين و
المستأجرين النطاق المكانى لسريان أحكامها فنص فى المادة الأولى من كل من المرسوم
بقانون رقم 140 لسنة 1946 و القانون رقم 121 لسنة 1947 على سريان أحكامها على "
المدن و الجهات و الأحياء المبينة فى افى الجدول المرافق ............ " ، ثم
إستحدثت فى القانون رقم 157 لسنة 1962 تعديلاً للقانون رقم 121 لسنة 1947 أصبحت
بمقتضاه المناطق الخاضعة لأحكامه هى " عواصم المحافظات و البلاد المعتبرة مدناً
بالتطبيق لأحكام قانون نظام الإدارة المحلية رقم 124 لسنة 1960 ، أما القرى فلا
تسرى عليها أحكام هذا القانون إلا بقرار من وزير الإسكان و المرافق ...... " و لما
أصدر الشارع القانون رقم 52 لسنة 1969 إلتزم فى المادة الأولى منه نهجه السابق فى
تحديد البلاد التى تسرى عليها أحكامه ، كما إلتزمه فى المادة الأولى من القانون
القائم رقم 49 لسنة 1977 محيلاً إلى أحكام القانون رقم 52 لسنة 1975 بإصدار قانون
نظام الحكم المحلى الذى حل محل قانون نظام الإدارة المحلية الصادر بالقانون رقم 124
لسنة 1960 ، و لما كانت الفقرة الأولى من المادة الثامنة من القانون رقم 49 لسنة
1977 - المقابلة لنص المادة العاشرة فى كل من القانونين رقمى 140 لسنة 1946 و 121
لسنة 1947 و المادة الخامسة من القانون رقم 52 لسنة 1969 - تنص على أنه " لا يجوز
للشخص أن يحتجز فى البلد الواحد أكثر من مسكن دون مقتضى " و كان القرار الجمهورى
رقم 1755 لسنة 1960 - الصادر نفاذاً للمادة الأولى من قانون نظام الإدارة المحلية
رقم 24 لسنة 1960 - قد نص على تقسيم الجمهورية إلى محافظات و مدن و قرى وفقاً
للجداول المرفقة و المتضمنة أسماء المدن و القرى فى كل محافظة ، فإن مفاد تلك
النصوص مجتمعة أن لفظ " البلد " الوارد فى الفقرة الأولى من المادة الثامنة سالفة
الذكر إنما ينصرف إلى المدينة أو القرية وفقاً للبيان الوارد بالجداول المرافقة
للقرار الجمهورى المشار إليه ، و هو ما يتأدى إلى أن البلد الواحد لا يعد مدينة
واحدة أو قرية واحدة إعتباراً بأن كل وحدة منها لها كيانها المستقل عن الوحدات
الأخرى المجاورة لها وفقاً لأحكام قانون نظام الحكم المحلى . يؤكد هذا النظر أنه
بالرجوع إلى مضبطة مجلس الأمة فى جلسته المعقودة بتاريخ 13 من يوليو 1969 و عند
مناقشة نص المادة الخامسة من القانون رقم 52 لسنة 1969 - المقابلة لنص المادة
الثامنة من القانون رقم 49 لسنة 1977 - إقترح أحد أعضاء المجلس إعتبار القاهرة
الكبرى بلداً واحداً ليسر الإنتقال بين القاهرة و الجيزة و بين شبرا و شبرا الخيمة
فلم يوافق المجلس على هذا الإقتراح و إكتفى بإثباته فى مضبطة المجلس ، و هو ما لا
يحمل على معنى الموافقة على الإقتراح المذكور أو إعتباره تفسيراً للنص ، ذلك بإن ما
يجب على المخاطبين بالتشريع إتباعه هو ما ورد به نصه ، خاصة و قد فرض الشارع جزاء
جنائياً على مخالفة ما إستنه من حظر إحتجاز أكثر من مسكن فى البلد الواحد دون مقتضى
، مما يوجب التحرز فى تحديد نطاق تطبيق هذا النص و الإلتزام بما ورد فى عبارة النص
، و لئن كان قانون نظام الإدارة المحلية رقم 124 لسنة 1960 الذى صدر نفاذاً له قرار
رئيس الجمهورية رقم 1755 لسنة 1960 و قد ألغى بالقانون رقم 52 لسنة 1975 الذى حل
محله قانون نظام الحكم المحلى القائم رقم 43 لسنة 1979 ، إلا أن هذين القانونين
الأخيرين قد نصا صراحة على إستمرار العمل بأحكام اللوائح و القرارات التنظيمية
العامة السارية فيما لا يتعارض مع أحكامهما ، مما مقتضاه بقاء القرار الجمهورى آنف
البيان قائماً حتى الآن ، فلا يكون ثمة محل للقول بوجوب الإعتداد فى صدد تحديد
مدلول البلد فى قوانين إيجار الأماكن بأحكام القرار الجمهورى رقم 495 لسنة 1977
بتقسيم جمهورية مصر العربية إلى أقاليم إقتصادية و إنشاء هيئات التخطيط الأقليمى
الذى أجرى تقسيم الجمهورية إلى ثمانية أقاليم و أدمج أكثر من محافظة فى كل إقليم
منها ، ذلك أن الهدف من هذا القرار هو تنسيق العمل بين محافظات الإقليم الواحد و
تحقيق التعاون بينها فى كافة المجالات ، فهو منبت الصلة بتشريعات إيجار الأماكن و
لا شأن له بتقسيم الجمهورية إلى مدن و قرى داخل كل محافظة على نحو ما ورد بالقرار
الجمهورى رقم 1755 لسنة 1960 - لما كان ذلك ، و كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا
النظر و إعتبر القاهرة و الجيزة بلداً واحداً فى نطاق تطبيق نص الفقرة الأولى من
المادة الثامنة من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه و رتب على ذلك إدانة
الطاعن ، فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون و فى تأويله بما يوجب نقضه و إلغاء
الحكم الإبتدائى و القضاء ببراءة المتهم .




( الطعن رقم 6206 لسنة 55 ق ،
جلسة 1988/4/6 )


=================================

الطعن رقم 1797 لسنة 56
مكتب فنى 39 صفحة رقم 512


بتاريخ
30-03-1988






فقرة رقم : 1

من المقرر أن جزاء الرد يدور مع
موجبه من بقاء مبلغ مقدم الإيجار فى ذمة المتهم بتقاضيه و عدم رده إلى المجنى عليه
حتى الحكم عليه .






=================================

الطعن رقم 7185 لسنة 56
مكتب فنى 39 صفحة رقم 66


بتاريخ
04-01-1988




فقرة رقم : 1

من المقرر إن الإصلاحات و
التحسينات التى يحدثها المؤجر بالعين المؤجرة ، و كذا المزايا التى يمنحها للمستأجر
يحق للمؤجر أن يقتضى مقابلها ، و إذا إتفق الطرفان على المقابل وجب إعمال الإتفاق
ما لم يثبت أن القصد منه هو التحايل على أحكام القانون . لما كان ذلك و كان الحكم
المطعون فيه ، و قد إعتنق أسباب الحكم المستأنف الذى أغفل الإشارة إلى دفاع الطاعنة
. و لم يورد مضمون المستندات المقدمة منها إثبات لهذا الدفاع بما يبين منه أن
المحكمة واجهت عناصر الدعوى و ألمت بها على وجه يفصح عن أنها فطنت إليها و وازنت
بينها ، و أنها أطرحت هذا الدفاع و هى على بينة من أمره و بعد أن قامت بما ينبغى
عليها من تدقيق البحث لتعرف وجه الحقيقة ، الأمر الذى يضم الحكم المطعون فيه
بالقصور فى البيان و يعجز محكمة النقض عن إعمال رقابتها على الوجه الصحيح ، و من ثم
يتعين نقضه و الإعادة دون حاجة إلى بحث باقى أوجه الطعن .




( الطعن رقم 7185 لسنة 56 ق ،
جلسة 1988/1/4 )


=================================

الطعن رقم 3793 لسنة 57
مكتب فنى 39 صفحة رقم 1085


بتاريخ
22-11-1988




فقرة رقم : 1

لما كانت المادة السادسة من
القانون رقم 136 لسنة 1981 و المعمول به فى 31 من يولية سنة 1981 تنص على أنه "
يجوز لمالك المبنى المنشأ إعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون أن يتقاضى من
المستأجر مقدم إيجار لا يجاوز أجرة سنتين و ذلك بالشروط الآتية : 1- أن تكون
الأعمال الأساسية للبناء قد تمت و لم تبق إلا مرحلة التشطيب .






=================================

الطعن رقم 5228 لسنة 57
مكتب فنى 39 صفحة رقم 725


بتاريخ
24-05-1988




فقرة رقم : 1

لما كان الإلتزام الذى فرضه
الشارع ، فى قوانين إيجار الأماكن ، على المؤجر بتحرير عقد إيجار كتابى للمستأجر
إنما يقتضى بداهة قيام علاقة إيجارية مباشرة بين الطرفين و هى علاقة تعاقدية لا
تتحقق إلا بتلاقى إرادة المؤجر و إرادة شخص معين بذاته يرغب فى إستئجار وحدة سكنية
منه و يكون هو المستأجر الوحيد لهذه الوحدة . لما كان ذلك . و كان ما أورده الحكم
المطعون فيه ، فيما سلف يكشف عن عدم قيام أية علاقة إيجارية بين الطاعنة و المجنى
عليها ، فإنه كان لزاماً على المحكمة أن تعمل الأثر المترتب على ما أفصحت عنه من
ذلك و هو القضاء ببراءة الطاعنة أما و هى لم تفعل بل قضت على الرغم من ذلك بإدانة
الطاعنة فإنها تكون قد أخطأت فى تطبيق القانون . و لا يغير من ذلك ما قاله الحكم من
ثبوت العلاقة الإيجارية بين الطاعنة و زوج المجنى عليها ذلك بأن هذه العلاقة - بفرض
صحة ما ذكره الحكم فى شأن ثبوتها - إنما هى واقعة مستقلة تغاير تلك التى رفعت بها
الدعوى موضوع هذا الطعن . لما كان ما تقدم ، فإنه يتعين نقض الحكم المطعون فيه و
الحكم ببراءة الطاعنة .




( الطعن رقم 5228 لسنة 57 ق ،
جلسة 1988/5/24 )


=================================

الطعن رقم 5635 لسنة 58
مكتب فنى 39 صفحة رقم 1208


بتاريخ
01-12-1988




فقرة رقم : 1

لما كان البين من مدونات الحكم
المطعون فيه أن الطاعنة دفعت التهمة بما أثارته فى وجه طعنها من أن محاميها الأستاذ
/ ...................... قام بإستغلال التوكيل الصادر منها له بالحضور عنها فى
الدعاوى و قام بتأجير المسكن محل الجريمة للمجنى عليه و قدمت تأييداً لذلك صورة من
التوكيل رقم ............... لسنة 1981 رسمى عام الأهرام الصادر منها للمحامى فى
................ و صورة من الشكوى الإدارى رقم ............ لسنة 1984 بولاق
الدكرور المقدمة منها ضد محاميها لإستغلال التوكيل فى تأجير المسكن للمجنى عليه و
شهادة رسمية عن دعوى قضائية مرفوعة منها ضد المجنى عليه و المحامى سالف الذكر ، و
قد عرض الحكم لهذا الدفاع و أطرحه فى قوله . " و حيث إنه عن دفاع الحاضر عن المتهمة
بأن محاميها ............... قد إستغل التوكيل الصادر منها إليه فى تأجير الشقة
للمجنى عليه و تقاضى المبالغ النقدية المنوه عنها بالأوراق فإنه قول مردود عليه بأن
المحامى الموقع على عقد الإيجار وكيل ظاهر للشاكى و يسرى التعاقد الذى أجراه مع
المجنى عليه فى مواجهة التهمة " . لما كان ذلك ، و كان ما أورده الحكم فيما تقدم لا
يفى بذاته لدحض دفاع الطاعنة القائم على عدم إرتكابها الجريمة لأنها لم تؤجر للمجنى
عليه المسكن و بالتالى لم تتقاض منه مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار و أن قيام المحامى
بالتأجير كان بغير رضاها بدلالة الشكوى و الدعوى المقدمة و المرفوعة منها ضده ، و
أن سريان العقد فى مواجهتها لصدوره من وكيل ظاهر - على فرض صحته - خاص بالعلاقة
المدنية بين الطاعنة و المجنى عليه فيما يتعلق بسريان العقد بينهما مستقبلاً ،
الأمر الذى كان يتعين معه على الحكم أن يواجه دفاع الطاعنة - الذى يعد فى واقعة
الدعوى دفاعاً جوهرياً - بما يحمل إطراحه له ، أما و هو لم يفعل فقد تعيب بالقصور
فضلاً عن الفساد فى الإستدلال بما يوجب نقضه و الإحالة .




( الطعن رقم 5635 لسنة 58 ق ،
جلسة 1988/12/1 )


=================================

الطعن رقم 4933 لسنة 58
مكتب فنى 41 صفحة رقم 236


بتاريخ
29-01-1990




فقرة رقم : 1

لما كانت الفقرة الأولى من المادة
23 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - قد نصت على أن " يعاقب بعقوبة جريمة النصب
المنصوص عليها فى قانون العقوبات المالك الذى يتقاضى بأية صورة من الصور ، بذاته أو
بالوساطة ، أكثر من مقدم عن ذات الوحدة أو يؤجرها لأكثر من مستأجر أو يبيعها لغير
من تعاقد معه على شرائها ، و يبطل كل تصرف بالبيع لاحق لهذا التاريخ و لو كان
مسجلاً .






=================================

الطعن رقم 4933 لسنة 58
مكتب فنى 41 صفحة رقم 236


بتاريخ
29-01-1990




فقرة رقم : 3

لما كان البين من نص المادة
المشار إليها التى دان الحكم الطاعن بمقتضاها - أن واقعة تأجير ذات الوحدة لأكثر من
مستأجر لا تكون مؤثمة إلا إذا حصلت من المالك دون سواه . لما كان ذلك ، و كان الحكم
المطعون فيه قعد عن إستظهار صفة الطاعن كمالك للوحدة السكنية التى دانه بتأجيرها
لأكثر من مستأجر و هى مناط التأثيم وفقاً لما جرى عليه نص المادة 23 من القانون رقم
136 لسنة 1981 سالفة البيان - و ذلك رغم ما أبداه الطاعن من دفاع حصله الحكم - بأنه
ليس مالكاً للعقار الذى تقع به العين المؤجرة موضوع الدعوى المطروحة و أنه مملوك
لأولاده ، و كان هذا الدفاع على هذه الصورة يعد دفاعاً جوهرياً بحيث إذا صح لتغير
به وجه الرأى فى الدعوى فإن المحكمة إذ لم تقسطه حقه و تعن بتحقيقة بلوغاً إلى غاية
الأمر فيه ، فإن حكمها يكون فوق إخلاله بحق الطاعن فى الدفاع معيباً بالقصور الذى
يعجز محكمة النقض عن مراقبة صحة تطبيق القانون على الواقعة كما صار إثباتها فى
الحكم و التقرير برأى فيما يثيره الطاعن من دعوى الخطأ فى تطبيق القانون مما يتعين
معه نقض الحكم المطعون فيه و الإعادة بغير حاجة إلى بحث باقى أوجه الطعن
.




( الطعن رقم 4933 لسنة 58 ق ،
جلسة 1990/1/29 )


=================================

الطعن رقم 6328 لسنة 58
مكتب فنى 41 صفحة رقم 477


بتاريخ
07-03-1990




فقرة رقم : 1

من المقرر أن بيع المحل أو تأجيره
بالجدك لا تسرى عليه أحكام القوانين المتعلقة بتحديد الأجرة ، و كان الثابت من محضر
جلسة المحاكمة و المفردات المضمومة أن الطاعنة تمسكت فى دفاعها بأنها أجرت محلاً
تجارياً له مقوماته المادية و المعنوية - و التى من بينها العملاء و السمعة و
الرخصة - و أرفقت للتدليل على ذلك رخصة للمحل و شهادة صحية بإسمها ، و كان الحكم
المطعون فيه قد أدان الطاعنة بجريمة خلو الرجل عن هذا المحل ، دون أن يسقط دفاعها
المشار إليه حقه و لم يعن بتمحيصه بلوغاً الى غاية الأمر فيه و لم يعرض له إيراداً
و رداً رغم جوهريته لإتصاله بواقعة الدعوى و تعلقه بموضوعها و حكم القانون فيها ،
فإن الحكم المطعون فيه يكون فوق ما ران عليه من قصور مشوباً بالإخلال بحق الدفاع
.




( الطعن رقم 6328 لسنة 58 ق ،
جلسة 1990/3/7 )


=================================

_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)   الجمعة أبريل 02, 2010 3:43 pm

الطعن رقم 10856 لسنة 59
مكتب فنى 41 صفحة رقم 634


بتاريخ
18-04-1990




فقرة رقم : 2

لما كان نص المادة 71 من القانون
رقم 49 لسنة 1977 قد جرى على أن " يحظر على كل من تعاقد على تمليك أو تأجير وحدات
سكنية قبل العمل بهذا القانون أو يتعاقد على ذلك بعد العمل به أن يتراخى عمداً عن
إستكمال الوحدات المبيعة أو المؤجرة فى المواعيد المتفق عليها أو يعمد إلى تعطيل
الإنتفاع بها و إستعمالها فيما أعدت له من أغراض " ، و نصت الفقرة الأولى من المادة
80 من القانون المشار إليه على أن يعاقب على مخالفة أحكام المواد 1/3 ، 69 ، 1/70 ،
71 بالحبس مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر و لا تجاوز سنة و بغرامة لا تقل عن مائة جنيه و
لا تجاوز خمسمائة جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين " ، و إذ صدر القانون رقم 136 لسنة
1981 فى شأن تنظيم بعض الأحكام الخاصه بتأجير و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين
المؤجر و المستأجر و نص فى الفقرة الأولى من المادة 24 منه على أنه " فيما عدا
العقوبة المقررة لجريمة خلو الرجل تلغى جميع العقوبات المقيدة للحرية المنصوص عليها
فى القوانين المنظمة لتأجير الأماكن و تنظيم العلاقة بين الؤجر و المستأجر و ذلك
دون إخلال بأحكام المادة السابقة " ، كما نص فى المادة 23 منه على أنه " يعاقب
بعقوبة جريمة النصب المنصوص عليها فى قانون العقوبات المالك الذى يتقاضى بأية صورة
من الصور بذاته أو بالوساطة أكثر من مقدم عن ذات الوحدة .... إلخ و يعاقب بذات
العقوبة المالك الذى يتخلف دون مقتض عن تسليم الوحدة فى الموعد المحدد فضلاً عن
إلزامه بأن يؤدى إلى الطرف الآخر مثلى مقدار المقدم و ذلك دون إخلال بالتعاقد و بحق
المستأجر فى إستكمال الأعمال الناقصة وفقاً لحكم الفقرة الأخيرة من المادة 13 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 " ، و مفاد ما تقدم أنه يشترط لتوافر جريمة تخلف المالك
عن تسليم الوحدة المؤجرة أو المباعة فى الموعد المحدد إتفاق الطرفين على ميعاد
للتسليم و تخلف المالك عن تسليم العين دون مقتض فى الموعد المحدد ، و إذ كان الحكم
المطعون فيه قد أطلق القول بثبوت الجريمة فى حق الطاعن دون أن يبين الواقعة أو
يستظهر توافر شروط تطبيق نص المادة 23 آنف البيان ، رغم أنه ضمن مدوناته أن المجنى
عليه تسلم الشقة من الطاعن و هو ما قد تنقضى معه الجريمة ، فإن الحكم المطعون فيه
يكون مشوباً بالقصور الذى يتسع له وجه الطعن و يعجز محكمة النقض عن أن تقول كلمتها
فيما يثيره الطاعن فى هذا الخصوص ، و يتعين معه نقض الحكم المطعون فيه و الإعادة
بشأن التهمة الثانية .




( الطعن رقم 10856 لسنة 59 ق ،
جلسة 1990/4/18 )




=================================

الطعن رقم 7286 لسنة 58
مكتب فنى 41 صفحة رقم 875


بتاريخ
04-10-1990




فقرة رقم : 1

إن المادة 26 من القانون 49 لسنة
1977 فى شأن تأجير و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر قد حظرت
على المؤجر تقاضى أى مبلغ إضافى خارج نطاق عقد الإيجار زيادة على التأمين و الأجرة
المنصوص عليها فى العقد ، أو تقاضى أى مقدم إيجار ، و نصت المادة 77 منه على معاقبة
من يخالف هذا الحظر بالحبس مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر و بغرامه تعادل مثلى المبلغ
الذى تقاضاه بالمخالفة لأحكام القانون مع إلزامه برد هذا المبلغ ، ثم صدر القانون
رقم 136 لسنة 1981 المعمول به إعتباراً من 1981/7/31 ، و أجاز فى المادة السادسة
منه لمالك المبنى المنشأ إعتباراً من هذا التاريخ أن يتقاضى من المستأجر مقدم إيجار
فى حدود أجرة سنتين بشروط معينة ، كما أن المادة 24 منه قد ألغت عقوبة الحبس
بالنسبة لجريمة تقاضى مقدم إيجار يزيد عن الحد المشار إليه .






=================================

الطعن رقم 8797 لسنة 58
مكتب فنى 41 صفحة رقم 948


بتاريخ
25-10-1990




فقرة رقم : 1

لما كان القانون رقم 49 سنة 1977
فى شأن تأجير و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر بعد أن نص فى
الفصل الثانى من الباب الثانى منه فى المواد 55 و 56 و 57 على الأحكام الخاصة
بالمنشآت الآيلة للسقوط و ما يحتاج منها إلى ترميم أو صيانة و ناط الإختصاص بإصدار
القرارات اللازمة فى شأنها بلجنة تشكل لذلك فى كل وحدة من وحدات الحكم المحلى و نص
بالمادة 58 على وجوب إعلان تلك القرارات إلى ذوى الشأن و كيفية إعلانهم ، نص فى
المادة 59 على أن " لكل من ذوى الشأن أن يطعن فى القرار المشار إليه بالمادة
السابقة فى موعد لا يجاوز خمسة عشر يوماً من تاريخ إعلانه بالقرار ، أمام المحكمة
المنصوص عليها فى المادة 18 من هذا القانون " المحكمة الإبتدائية " .... و تفصل
المحكمة على وجه السرعة إما برفض الطعن أو بقبوله أو إعادة النظر فى القرار المطعون
عليه ، و عليها فى حالة الحكم بالهدم الكلى أو الجزئى أو التدعيم أو الترميم أو
الصيانة أن تحدد أجلاً لتنفيذ حكمها " . ثم نص فى الفقرة الأولى من المادة 60 على
أنه " مع عدم الإخلال بالأحكام الخاصة بتوجيه و تنظيم أعمال البناء ، يجب على ذوى
الشأن أن يبادروا إلى تنفيذ قرار اللجنة النهائى أو حكم المحكمة الصادر فى شأن
المنشأة الآيلة للسقوط و الترميم و الصيانة وفقاً لأحكام هذا القانون ، و ذلك فى
المدة المحددة لتنفيذه " . و إذ كان مؤدى النص الأخير أن الإلتزام بتنفيذ القرار
الصادر من اللجنة المختصة لا يقوم فى حق ذوى الشأن إلا إذا أصبح ذلك القرار نهائياً
بعدم الطعن عليه أمام المحكمة الإبتدائية ، أما إذا طعن عليه بهذا الطريق فإن
الإلتزام بالتنفيذ لا يبدأ إلا بعد صدور الحكم فى الطعن و لا تقوم الجريمة فى حق ذى
الشأن - فى هذه الحالة - إلا من إنتهاء الأجل الذى تحدده المحكمة لتنفيذ حكمها
.






=================================

الطعن رقم 7198 لسنة 56
مكتب فنى 39 صفحة رقم 289


بتاريخ
15-02-1988




فقرة رقم : 2

إن مجرد ملكية الطاعن للعقار لا
يكفى لقيام جريمة الإمتناع عن تحرير عقد إيجار التى دانه الحكم بها ، و إنما يلزم
لتوافر عناصر هذه الجريمة فى حقه أن تثبت له صفة المؤجر ، سواء بصدور الإيجار منه
أو من ممثله القانونى ، أو بسريان هذا الإيجار فى حقه بمقتضى القانون ، و هو ما لم
يعن الحكم بإستظهاره و إيراد الأدلة على ثبوته ، هذا فضلاً عن أنه لما كان البين من
الأوراق و المفردات المضمومة أن الطاعن دفع التهمة بأنه لا يرتبط بعلاقة إيجارية مع
المجنى عليه و أن الوحدة السكنية المطلوب تحرير عقد إيجار بشأنها مؤجرة إلى آخر
تنازل عن الإيجار إلى المجنى عليه بغير إذن و دلل الطاعن على صحة هذا الدفاع
بمستندات من بينها عقد مؤرخ ................... يفيد تأجير مورثه للعين محل النزاع
إلى آخر يدعى ................... و عقد مؤرخ ..................... موقع من المجنى
عليه يفيد شراء المنقولات الموجودة بتلك العين من المستأجر سالف الذكر ، و صورة
صحيفة دعوى إخلاء للتنازل عن الإيجار مرفوعة ضد طرفى العقد الأخير ، و كان هذا
الدفاع يعد - فى خصوص الدعوى المطروحة - دفاعاً هاماً جوهرياً إذ يترتب عليه - لو
صح - أن تندفع به المسئولية الجنائية للطاعن مما كان يوجب على المحكمة أن تعرض له
إستقلالاً ، و أن تستظهره و تمحص عناصره كشفاً لمدى صدقه .




( الطعن رقم 7198 لسنة 56 ق ،
جلسة 1988/2/15 )


=================================



[الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 497
سنة قضائية 50 مكتب فني 32 تاريخ الجلسة 17 / 01 / 1981]


[صفحة رقم 219]

مفاد نص المادة 16 من القانون رقم
52 لسنة 1969 فى شأن إيجار الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجرين و المستأجرين ،
أن المشرع قد فرض على المؤجر إلتزاماً بتحرير عقد إيجار تثبت فيه بيانات معينة
حماية للمستأجر ، و أنه نظراً للأهمية البالغة التى علقها المشرع على فرض هذا
الإلتزام ، فقد أباح للمستأجر عند المخالفة إثبات العلاقة الإيجارية بكافة طرق
الإثبات .






[الفقرة رقم 2 من الطعن رقم
2044 سنة قضائية 60 مكتب فني 42 تاريخ الجلسة 24 / 04 / 1991]


[صفحة رقم 931]

النص فى المادة 16 من القانون رقم
52 لسنة 1969 - المقابلة للمادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 - يدل- و على ما
أفصحت عنه مناقشات مجلس الأمة فى هذا الخصوص على أن المشرع حماية منه للطرف الضعيف
و هو المستأجر و أن إعتبر واقعة التأجير عملاً قانونياً إلا أنه أجاز للمستأجر وحده
إثباتها بكافة طرق الإثبات القانونية بما فيها البينه .






[الفقرة رقم 2 من الطعن رقم
1290 سنة قضائية 50 مكتب فني 32 تاريخ الجلسة 24 / 01 / 1981]


[صفحة رقم 265]

إذا كان النص فى المادة 16 من
القانون رقم 52 لسنة 1969 - المقابلة للمادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 - على
أنه يجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير و جميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات يدل
على ما أفصحت عنه مناقشات مجلس الأمة فى هذا الخصوص - - على أن المشرع حماية للطرف
الضعيف و هو المستأجر قد إعتبر واقعة التأجير واقعة مادية و أجاز للمستأجر وحده
إثباتها . بكافة طرق الإثبات القانونية بما فيها البينة .






[الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 733
سنة قضائية 40 مكتب فني 27 تاريخ الجلسة 24 / 03 / 1976]


[صفحة رقم 764]

مفاد نص المادة 5 مكررا "1" من
قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالمرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952
و المادة 5 مكررا "2" و المادة 5 مكررا "3" - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة -
أن الأماكن التى تسرى عليها هذه النصوص هى تلك التى كان البدء فى أنشائها سابقاً
على 1952/9/18 تاريخ العمل بها دون إعتداد بتمام إنشائها و إعدادها للإنتفاع و سواء
كان ذلك بعد هذا التاريخ أو قبله بمعنى إن العبرة هنا بتاريخ البدء فى الإنتهاء لا
بتاريخ تمامه . و إذ كان الواقع فى الدعوى بإتفاق الأطراف المتداعين أن الشقة
المؤجرة موضوع النزاع قد بدىء فى إنشائها قبل التاريخ المشار إليه ، فإن تحديد
أجرتها يخضع للقواعد المنصوص عليها فى المرسوم بقانون آنف الذكر ، بإتخاذ أجرة
المثل فى شهر سبتمبر سنة 1952 أساساً مع تخفيضها بمعدل 15% ، طالما كان الثابت أن
هذه العين أوجرت و لأول مرة فى تاريخ لاحق للعمل بالمرسوم بقانون السالف
.






[الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 502
سنة قضائية 60 مكتب فني 45 تاريخ الجلسة 15 / 06 / 1994]


[صفحة رقم 1008]

المقرر - فى قضاء هذه المحكمة -
أن النص فى المادة الأولى من القوانين أرقام 121 لسنه 1947 ، 52 لسنه 1969 ، 49
لسنه 1977 يدل وإن إختلفت صياغتها - على أن تشريعات إيجار الأماكن لا تسرى إلا على
الأماكن وأجزاء الأماكن التى توجد بشأنها علاقة إيجارية تستند إلى عقد صحيح ولما
كانت هذه التشريعات هى من القوانين الإستثنائية التى تسرى فى نطاق الأغراض التى
وضعت لها فيجب تفسيرها فى أضيق الحدود دون ما توسع فى التفسير أو القياس ويكون
التصرف على الحكم الصحيح من النص بتقصى الغرض الذى رمى إليه والقصد الذى أملاه،
وكانت قد نشأت فى ظل استحكام أزمة المساكن فى أعقاب الحرب العالمية الثانية وصعوبة
الحصول على مسكن مما حدا بالمشرع للتدخل لوضع قيود وضوابط معينه فى تأجير الأماكن
خروجا على الأصل العام بقصد منع إستغلال المؤجرين للمستأجرين ، فإن مؤدى
ذلك

عدم تطبيق
تلك التشريعات إلا على الأماكن وأجزاء الأماكن التى هدف المشرع حماية المستأجرين
لها والتى يقصد بها فى هذا النطاق كل حيز مغلق بحيث يكون حرزا وهو وصف لا يتوافر
بالنسبة لمسطح حائط فى عقار بإعتبار إنه على هذا النحو غير مغلق ومبسوط للكافة ومن
ثم فإنه لا يخضع لأحكام التشريع الإستثنائى بشأن إيجار الأماكن لإنعدام العلة التى
توخاها المشرع وقررها بتلك النصوص هذا فضلا عن أن طبيعة الحائط الذى يؤجر تتأبى مع
الكثير من القواعد الإستثنائية التى تضمنها هذه القوانين ولا تتسق مع ما أوردته من
أحكام من أبرزها ما ورد بالقانون رقم 46 لسنه 1962 ومن بعده القانون رقم 52 لسنه
1969 ثم القانون رقم 49 لسنه 1977 من قواعد بشأن تقدير القيمة الإيجارية للأماكن
وجعلها تقوم على العنصرين هما نسبة محددة من كل قيمة الأرض وتكاليف البناء بما
يقابل صافى إستثمار العقار ومقابل رأس المال ومصروفات الإصلاح والصيانة موزعة على
وحدات العقار، وأيضا ما نصت عليه المادتان 33،36 من القانون رقم 49 لسنه 1977 فى
شأن إلتزام شاغلى الأماكن المؤجرة بقيمة إستهلاك المياه وكيفية إحتسابها وتوزيعها
على وحدات العقار وغرف الخدمات والمنافع المشتركة وغيرها من الأماكن التى تمارس
فيها أنشطة غير سكنية وما نصت علية المادتان 40، 44 فى شأن الحالات التى تجوز فيها
للمستأجر أن يؤجر المكان المؤجر له مفروشا أو خاليا.






[الفقرة رقم 3 من الطعن رقم
2037 سنة قضائية 56 مكتب فني 43 تاريخ الجلسة 30 / 01 / 1992]


[صفحة رقم 262]

قوانين الإيجارات الإستثائيه
أرقام 52 لسنه 1969 ، 49 لسنه 1977، 136 لسنه 1981 قد نصت كل منها على القواعد
الموضوعية المتعلقة بتقدير أجرة الأماكن لأحكامه والقواعد الإجرائية المتعلقة بطرق
الطعن فى الأحكام الصادرة فيها وهذه القواعد سواء الموضوعية أو الإجرائية تختلف من
قانون لآخر، ويستمر العمل بأحكامها وتظل واجبة التطبيق فى نطاق سريان القانون الذى
أوجبها.




فسخ
العقد :


ـــــــــــ

وجوب تحقق
المحكمة ـ قبل القضاء به ـ من توافر شروطه


ــــــــــــــــــــ



وحيث أن
هذا النعي في محله وذلك أن المقرر في ـ قضاء هذه المحكمة ـ أن الشرط الفاسخ
الصريح وأن كان يسلب القاضي كل سلطة تقديرية في صور الفسخ إلا أن ذلك منوط بتحقق
المحكمة من توافر شروط الفسخ الاتفاقي ووجوب إعماله ذلك أن القاضي ـ عند التحقق
من قيامه ـ مراقبة الظروف الخارجية التي تحول دون إعماله فان تبين له أن الدائن قد
اسقط حقه في طلب الفسخ بقبوله الوفاء بطريقة تتعارض مع إرادة فسخ العقد أو كان
الدائن هو الذي تسبب بخطئه في عدم تنفيذ المدين لالتزامه , أو كان امتناع المدين عن
الوفاء مشروعا بناء علي الدفع بعدم التنفيذ في حالة توافر شروطه وجب عليه أن يتجاوز
عن هذا الشرط , و لا يبقي للدائن سوي التمسك بالفسخ القضائي طبقا للمادة 157 من
القانون المدني .


( الطعن
رقم 220 لسنة 74 ق جلسة 15/12/2004 )


عقود
الإيجار الصادرة من السكة الحديد


لموظفيها عقود مدنية تخضع
لقانون


إيجار
ألاماكن


** أن
النص في المادة 87/1 مدني علما بأن تعتبر أحوالا عامة العقارات والمنقولات التي
تعتبر مملوكة للدولة أو بمقتضي قانون أو مرسوم " يدل علي أن المناط في اعتبار أملاك
الدولة من الأموال العامة هو بتخصيصها للمنفعة العامة سواء جري هذا التخصيص بحكم
طبيعة الأشياء أو الواقع الفعلي لها أو تقرر بالإدارة التشريعية اللازمة لذلك ،
وان الترخيص بشغل العقار لا يرد إلا علي الأموال العامة للدولة أو للشخص الاعتباري
العام وانه يلزم لاعتبار العقد إداريا أن تكون الدولة أو احد الأشخاص العامة طرفا
فه ويحتوي علاوة علي أن استئنائية غير مألوفة في العقود المدنية التي تنظمها قواعد
القانون الخاص علاوة علي أن يكون متصلا بمرفق عام اتصالا يتحقق به معني المشاركة في
تسييره . لما كان ذلك ، وكانت الأوراق قد خلت ما أن الأرض الواقع بها محلات النزاع
هي من الأموال التي خصصت بالفعل أو بحكم طبيعتها أو بإدارة تشريعية للمنفعة العامة
، وإذ كانت عقود الإيجار الصادرة للمطعون ضدهم لا تحتوي علي شروط استثنائية غير
مألوفة في العقود المدنية التي تنظمها قواعد القانون الخاص ، أو أن علاقة المطعون
ضدهم بالهيئة الطاعنة تتصل بتسيير مرفق عام _ مرفق السكة الحديد _ أو تحقيق غرض من
أغراضه فإن هذه العقود تخضع لأحكام القانون الخاص وبالتالي تختص المحاكم المدنية
بنظر المنازعات الناشئة عنه .


** وإذ
التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون
.


(الطعــن رقــم 9325 لسنة 64 ق بتاريخ
29/11/2000 )


احكام محكمة النقض فى دعاوى
التنازل عن الايجار والايجار من الباطن
________________________________________

التنازل عن الإيجار والتأجير
من الباطن
.

المقصود بالتنازل عن الإيجار :


: التنازل عن الإيجار يتم بنقل
المستأجر جميع حقوقة والتزاماته المترتبه على عقد الإيجار الى شخص آخر يحل محله
فيها ويكون بهذة المثابة بيعاً او هبلة لحق المستأجر تبعاً لما اذا كان هذا التنازل
بمقابل او بدون مقابل اما التأخير من الباطن فلا يعدو ان يكون عقد ايجار يقع على حق
المستأجر ذاته .

( نقض 80 س 48ق – جلسة 24 يناير 1979 )


المقصود بالإيجار من الباطن
:



المقصود بالتأجير من الباطن في هذا
الصدد هو المعنى المراد به في الشريعة العامة اي قيام المستأجر الأصلي بتأجير حقه
كاملاً او بعضة في الإنتفاع بالعين المؤجرة اليه الى آخر في مقابل اجرة يتفق عليها
بينهما .
( نقض 736 44ق – جلسة 15\3\1978 )


كما
قضت بأن :

الإيجار من الباطن هو إيجار جديد يعقد بين المستأجر الأصلي
والمستأجر من الباطن ويرد على حق الأول في الانتفاع بالعين وهو الذي يحكم العلاقة
بين طرفية وحتى ولو تم هذا العقد خلافاً لنص مانع متفق عليه في الإيجارة الأصلية
المبرمة بين المؤجر والمستأجر الأصلي حتى ولو كانت شروطه مغايرة لشروطها ، ويتعين
على المستأجر من الباطن تبعاً لذلك ان يوفي بالتزاماته ولا يحق للأول ان يتمسك قبله
بأنه ممنوع من التأجير من الباطن .
( طعن 851 س 43ق – جلسة 15\6\1977 – وفي
هذا المعنى طعن 8 س 48ق 24 يناير 1979 )


الإيجار الصادر من غير المالك او من له حق
التعامل في منفعته – صحيح بين طرفيه – عدم نفاذه في حق صاحب الحق في التأجير الا
بالإجازة .



الإيجار الصادر من شخص لا يملك
الشيء المؤجر وليس له الحق في التعامل في منفعته وان وقع صحيحاً بين طرفية فانه لا
ينفذ في حق مالكه او من له الحق في الانتفاع به ، الا بإجازة هذا الأخير له ، بحيث
لا يجوز له ان يتعرض للمستأجر في الإنتفاع بالعين المؤجرة طوال مدة الإيجار .

( طعن
رقم 572 لسنة 46ق – جلسة 10\1\1984 )

طلب اخلاء العين المؤجرة لتخلي المستأجر
عنها للغير – عبء اثبات وجود غير المستأجر طبقاً لأحكام العقد او القانون – وقوعه
على عاتق الأخير – اثبات ان وجود الغير يستند الى سبب قانوني يبرره – عبئه على
المستأجر .


في هذا الشأن قضت محكمة النقض بأن :


المقرر في قواعد الإثبات ان البينة على من يدعي خلاف الأصل ، بمعني ان من
يتمسك بالثابت أصلاً لا يكلف بإثباته وانما يقع على عاتق من يدي خلاف هذا الأصل عبء
اثبات ما يدعيه ، باعتبار انه يستحدث جديداً لا تدعمه قرينة بقاء الأصل على أصله ،
ولما كان الأصل هو خلوص المكان المؤجرة لمستأجره ومن يتبعه ، وخلوه من غير هؤلاء ،
فانه يكفي المؤجر اثباتاً للواقعة التي يقوم عليها طلبه بإخلاء المكان استناداً الى
حكم الفقرة .(ب) من المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1969 ان يقدم الدليل على وجود
غير المستأجر ومن يتبعه في المكان المؤجر طبقاً لأحكام عقد الإيجار او القانون
لينتقل بذلك عبء اثبات العكس الى عاتق المستأجر بوصفة مدعياً خلاف الأصل ليثبت ان
وجود ذلك الغير يستند الى سبب قانوني يبرر ذلك ، فان اثبت ذلك درأ عن نفسه جزاء
الإخلال لما كان ما تقدم وكان البين من مطالعة الحكم المطعون فيه ان وجود شخصين مع
الطاعن في العين المؤجرة في تاريخ رفع الدعوى سنة 1975 لم يكن محل نزاع ، فان عبء
الإثبات يكون قد انتقل بذلك الى عاتق الطاعن الذي قام دفاعة على ان وجودهما في
العين انما يرجع الى مشاركتهما في النشاط الذي يباشره بها منذ سنة 1986 ويعلم
المطعون عليها .
( طعن رقم 225 لسنة 47ق – جلسة 20\1\1979
)

حق المؤجر في اخلاء المستأجر لقيامه
بتأجير العين المؤجرة له من الباطن – نشوءه بمجرد وقوع المخالفة – عدم انقضائه
بزوالها باسترداد المستأجر الأصلي للعين .


في هذا الشأن قضت محكمة النقض بأن : حق
المؤجر في الاخلاء – لتأجير المستأجر العين المؤجرة له من باطنه – ينشأ بمجرد وقوع
المخالفة ولا ينقضي بإزالتها فيبقى له الحق ولو استرد المستأجر الأصلي العين
المؤجرة ، فلا على الحكم ان هو التفت عن طلب المعاينة تبعاً لانها لا تفيد الا في
زوال المخالفة بعد وقوعها .
( طعن رقم 476 لسنة 44ق – جلسة 2\5\1979 )


1- حق المؤجر في طلب اخلاء المستأجر
للتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار – ازالة المستأجر سبب المخالفة لا أثره له
.
2- فسخ عقد الإيجار لتأجير المستأجر العين من باطنه للغير – اثره – انقضاء
جميع تصرفات المستأجر الأصلي الناشئة عن العقد – بيعة المحل التجاري بالجدك الآخر –
لا اثر له .



1- المقرر في قضاء هذة المحكمة انه متى
ثبت حق المؤجر في طلب الإخلاء طبقاً للمادة 23\ب من القانون رقم 52 لسنة 1969 –
المطبق على واقعة الدعوى – بسبب التأجير من الباطن او النزول عن الإيجار ، فلا
يستطيع المستأجر تفادي الحكم بالإخلاء اذا بادر الى ازالة سبب المخالفة من بعد او
عمد الى تصحيح الوضع عن طريق بيع المتجر اذا توافرت حالاته .
2- القضاء يفسخ عقد
الإيجار ليس له من اثر رجعي الا انه لما كان الثابت ان عقد الإيجار كان وقت التصر
بيع المقهى الى الطاعنة قابلاً للفسخ وانتقل اليها محملاً بهذا العيب وكان هذا
التصرف ليس من شأنه ان يسقط حق المؤجر في طلب الفسخ لمخالفته ارتكبها المستأجر
الأصلي قبل حصوله فانه يترت عليه انقضاء جميع التصرفات الناشئة عنه .

( طعن
رقم 509 لسنة 46 ق – جلسة 7\2\1979 )

الإيواء بطريق الإستضافة .


المقصود بالايواء بطريق
الاستضافه :

عرفت محكمة النقض الايواء بطريق الاستضافه
بأنه :ـ
المقرر في قضاء هذه المحكمة ان الايواء بطريق الاستضافة يقوم علي انتفاء
العلاقة التعاقديه بين المستأجر وبين ضيفة أو بين الاخير وبين المؤجر فلا يعتبر
الضيف من ثم مستأجرا مع المستأجر الذي ابرم العقد بأسمة وليس له من ثم حق في
الانتفاع بالعين المؤجرة يجابه به المستأجر اذ ان اقامته لديه انما هي علي سبيل
التسامح منه ان شاء ابقى عليها وان شاء انهاها بغير التزام عليه فهي متفرعه عن
انتفاع المستأجر ومرتبطة بأستمراره في هذا الإنتفاع بنفسه ولا تنقلب هذة الإقامة
مهما طال امدها الى مساكنه تعطيه الحق في الإحتفاظ بالشقة بعد موت مستأجرها دون
اولاد هذا الأخير . ))
(طعن رقم 1416 س 48ق – جلسة 20\6\1984 )


ايواء المستأجر للغير او استضافته – وجوب
ان تكون اقامته بصفة عارضة مع المستأجر – بقاء الغير بعد ترك المستأجر للعين – هو
تأجير من الباطن او نزول عن الإيجار .


في هذا الشأن قضت محكمة النقض بأنه :
يفترض في فعل الإيواء والإستضافة بما لا يعتبر تنازلاً عن الإيجار او تأجيراً من
الباطن ان يكون بصفة عارضة ومن خلال اقامة المستأجر الأصلي وانتفاعه بالعين
واستمراره في شغلها بنفسة ، بحيث اذا انقطعت هذة الإقامة نهائياً وبقى فيها من بعده
من استضافة او أوراه عد ذلك تأجيراً من الباطن او نزولاً عن الإيجار .
( طعن
رقم 643 لسنة 48ق – جلسة 2\5\1979 )

توقيت ايواء الضيف ببقاء المستأجر بالعين
المؤجرة .


في هذا الشأن قضت محكمة النقض بأن : اذ
كان الحكم المطعون فيه قد عرض لدفاع الطاعن بشأن قيام علاقة أيجارية بينه وبين مالك
العقار الكائنة به شقة النزاع وانكر عليه هذا الحق على سند من ان اقامة الطاعن
بالعين وقد كانت من قبيل الإستضافة فانها لا تنقلب مهما طال امدها الى مساكنة تعطيه
الحق في الاحتفاظ بالشقة لنفسه بعد موت مستأجرها دون اولاد هذا الأخير ، وكان هذا
الذي اقام عليه الحكم قضاءه يتفح وصحيح القانون ذلك انه وقد ثبت بمدونات الحكم ان
اقامة الطاعن بالعين كانت على سيبل الإستضافة من جانب خاله المستأجر الأصلي لها وان
مالك العقار قد اذن بهذة الإقامة وذلك على سبيل التسامح الذي لا يكسب الضيف حقاً
مهما طال الأمد فانه لا يجوز للطاعن وهو يقيم بالعين على هذا النحو ان يدعي لنفسه
حقاً عليها في مواجهة اولاد المستأجر مفترضاً قيام علاقة إيجارية .
( طعن رقم
322 لسنة 47ق – جلسة 5\5\1980 )


دعوى المستأجر من الباطن بتحديد الأجرة
القانونية – الحكم بعدم قبولها لاقامتها ضد المستأجر الأصلي دون المؤجر – خطأ .


تأييد الحكم المطعون فيه لقضاء محكمة
اول درجة بشأن عدم قبول دعوى تحديد الأجرة – المقامة من المستأجر – من الباطن –
بمقولة انها لا تقام الا على المالك دون المستأجر الأصلي ينطوى على تقرير قانوني
خاطيء ))
(طعن رقم 137 لسنة 47ق – جلسة 28\3\1979 )


طلاق مستأجر المسكن لزوجته – الحكم
بناء على طلبه اخلائها من العين – لا خطأ .


في هذا الشأن قضت محكمة
النقض بأنه : اذ كان الثابت ان الطاعنة كانت ابان التعاقد – في عقد الإيجار – زوجة
للمستأجر المطعون عليه فان وجودها معة بالعين المؤجرة منذ بدء الإيجار لا يجعل منها
مستأجرة لها ، لما كان ما تقدم فليس للطاعنة وقد ثبت طلاقها من المطعون عليه
المستأجر ، سند للبقاء في العين التي يستأجرها ، ويكون الحكم بإخلائهـا متفق
وصحيح
القانون )) .
(طعن رقم 396 لسنة 46ق – جلسة 26\3\1980 )



"
انه بصدور القانون رقم4لسنة1996بشأن سريان القانون المدنى على الاماكن التى لم يسبق
تأجيرها و الأماكن التى انتهت او تنتهى عقود ايجارها دون ان يكون لاحد حق البقاء
فيها والسارى اعتبارا من31/1/1996 اليوم التالى لتاريخ نشره فى الجريدة الرسمية
والذى نص فى المادتبن الاولى والثانية منه على عدم تطبيق قوانين ايجار وبيع الأماكن
... وتطبيق احكام القانون المدنى فى شان استغلالها او التصرف فيها وبالتالى احكام
قانون الشهر العقارى فيما يتعلق بتنظيم نقل الملكية وما يستتبع ذلك من عدم بطلان
البيع الثانى لهذه الوحدات والاعتداد فى شان نقل ملكيتها باحكام قانون الشهر
العقارى وما تنص عليه من اسبقية من يسجل عقده فى نقل الملكية اليه ومن ثم فان ما
انتهى اليه الحكم المطعون فيه من تاييد الحكم الابتدائى ببطلان البيع الثانى الذى
تم فى 1/9/1998 فى ظل احكام القانون
رقم4لسنة1996

فانه يكون قد خالف القانون واخطأ فى
تطبيقه



الطعن رقم12353لسنة75ق -جلسة21/12/2006)
"غير منشور
"

مجموعة من احكام محكمة النقض فى دعاوى
الاخلا لعدم سداد الاجرة


امتياز دين اجرة المباني والاراضي
الزراعيه المستحق للمؤجر علي منقولات العين المؤجرة قاصر علي اجرة سنتين امتياز
المؤجر حسن النيه عدم تقدمه علي امتياز هيئة التأمينات الاجتماعيه الا في حدود اجرة
سنتين م 1143 مدني


وفي هذا الشأن قضت محكمة النقض
بما يأتي :ـ النص في المادة 1143 من القانون المدني علي ان اجرة المباني والاراضي
الزراعيه لسنتين أو لمدة الايجار ان قلت عن ذلك وكل حق آخر للمؤجر بمقتضي عقد
الايجار يكون لها جميعاً امتياز علي ما يكون موجوداً بالعين المؤجرة ومملوكاً
للمستأجر من منقول قابل للحجز ............." مفاده ان امتياز دين الاجرة علي
المنقولات الموجودة ولما كان دين الاجرة المستحقة للمطعون عليهم الخمسة الاول هو
مبلغ 5512 جنيهاً فقط وكان الحكم المطعون فيه الهئيه العامه للتأمينات الاجتماعيه
طبقا للفقره الرابعه من المادة 1143 لا يكون بالنسبه للجرة علي اطلاقها وانما يعني
الاجرة التي حددتها الفقره الاولي من ذات المادة بسنتين فقط ومن ثم فإن امتياز
المؤجر بأعتبارة في حدود سنتين واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد
خالف القانون وأخطأ في تطبيقه
(طعن رقم 1362 لسنة 47 ـ جلسة 10/ 5/1979
)

_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)   الجمعة أبريل 02, 2010 3:44 pm

يجب ان
يتضمن التكليف بالوفاء بالاجرة التنبيه علي المستأجر كذلك بالوفاء بملحقات الاجرة
المطلوبة كالضرائب


وتطبيقاً لذلك قضت محكمة النقض
بأنه :ـ
" لما كانت الاجرة التي خول المشرع المستأجر الوفاء بها حتي اقفال باب
المرافعه في معني 23 /1 من القانون 52 لسنة 1969 سالفه الذكر هي الاجرة المستحقة
بالتكليف بالوفاء وعوائدها والمصاريف الرسمية بكافه انواعها وكان البين من التكليف
بالوفاء انه تضمن التنبيه علي المطعون عليه بسداد مبلغ قيمة الاجرة المستحقة
................ حتي وما يستجد فحسب ولم يرد به تكليفه بسداد قيمة العوائد
المستحقة عليه فلا يصح النعي علي الحكم المطعون فيه رفضه دعوي الاخلاء لعدم تضمن
التكليف بالوفاء لهذه العوائد
(طعن رقم 643 س 47 ـ جلسة 24/1/1981
)[/


أنه لما كان طلب الأخلاء – وعلى ما جرى به قضاء
هذه المحكمة – يعتبر حقا شخصيا للمؤجر , ويجوز له أن يتنازل عنه بعد وقوع المخالفة
الموجبة له صراحة أو ضمنا باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكا في دلالته على حقيقة
المقصود منه , وأنه ولئن كان لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تقدير الظروف
الملابسة التي تحيط بتراخي المؤجر في طلب الاخلاء كي تستخلص منه متى يكون ذلك دالا
على نزوله عن حقه في طلب الأخلاء الا أن ذلك مشروط بأن يكون تقديرها سائغا وكان
تقاضي المالك للأجرة دون تحفظ يفيد قيام علاقة ايجارية مباشرة بينه وبين من تقاضى
منه الأجرة .
الطعن رقم 2505 لسنة 69 ق جلسة 5 من
فبراير سنة 2001
أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة ـ أنه
ولئن كانت قوانين أيجار الأماكن قد حظرت على المستأجر التنازل عن الأيجار والتأجير
من الباطن ألا أن المستأجر له أن يدخل معه شركاء في استغلال العين المؤجرة فأشراك
المستأجر شخصا آخر معه في المحل التجاري الذي أقامه في العين المؤجرة لا يعتبر
أخلالا بالحظر المانع من التنازل او التأجير من الباطن بشرط أن تكون الشركة حقيقية
أى لم يقصد بها ستر أحلال الشريك المزعوم محل المستأجر الأصلي كما وأنه ولئن كان
أثبات أو نفي جدية عقد الشركة وواقعة التأجير من الباطن هو من مسائل الواقع التي
تستقل محكمة الموضوع بتقديرها ألا ان ذلك مشروط بأن تقيم قضائها في هذا الشأن على
أسباب سائغة تكفي لحمله

الطعن رقم 1178 لسنة 61 ق جلسة 11 من مارس
سنة 2001
أن من المقرر – في قضاء هذه المحكمة - أن
عقد الأيجار عقد رضائي يخضع في قيامه لمبدأ سلطان الارادة فيما عدا ما فرضه القانون
من أحكام مقيدة لهذا المبدأ في حدودها ودون مجاوزة لنطاقها كما أن من المقرر أنه
وأن كان لمحكمة الموضوع سلطة تفسير العقود والشروط للتعرف على مقصود المتعاقدين ألا
أن ذلك مشروط بألا تخرج في تفسيرها عما تحتمله عبارات تلك العقود أو تجاوز المعنى
الظاهر لها وأنه على القاضي أذا ما أراد حمل عبارة المتعاقدين على معنى مغاير
لظاهرها أن يبين في حكمه الأسباب المقبولة التي تبرر العدول عن هذا المدلول الظاهر
الى خلافه وكيف أفادت تلك العبارات المعنى الذي أخذ به ورجح أنه مقصود المتعاقدين
بحيث يتضح لمحكمة النقض من هذا البيان أن محكمة الموضوع قد اعتمدت في تأويلها لها
على اعتبارات معقولة يصح عقلا استخلاص ما استخلصته منها


رقم 1517 لسنة 63 ق جلسة 11 من أبريل سنة
2001
الامتداد القانوني لعقد الإيجار

إن تدليل
الطاعن عن أن أبيه هو المستأجر الأصلي لعين النزاع وقت أن كان صغيراً واستقلاله بها
بعد وفاته. عدم تقديم المطعون ضدهم الدليلعلى تخليه عنها أمر مؤداه ثبوت إقامته
بالعين، وقضاء الحكم المطعون فيه بتسليمها للمطعون ضدهم استناداً إلى عدم تقديمه
دليلا ًعلى إقامته وقت الوفاة هو فساد في الاستدلال يرتب البطلان.

فالقاعدة
: أنه إذ كان الثابت من الأوراق أن الطاعن قد دلل على أن إياه هو المستأجر الأصلي
لعين النزاع وقت أن كان سن الطاعن ست سنوات والأصل أن تكون إقامة الصغير مع أبيه في
هذا الوقت، وكان المطعون ضدهم لم يقدموا دليلاً على تعبير الطاعن عن نية التخلي عن
العين بعد ثبوت إقامته فيها مع أبيه، وإنما ساقوا زعماً آخر حاصله أن شقيق الطاعن
هو المستأجر الأصلي وأنه توفى فيها قبل سنة من تاريخ رفع الدعوى، وهو ما دلل الطاعن
على عدم صحته، كما دلل ببطاقته الشخصية ووثيقة زواجه وجواز سفره ورخصة قيادته
وشهادة ميلاد ابنته على بقائه في العين قبل وفاة أبيه وبعدها وإصراره على اتخاذها
موطناً، فإن الحكم المطعون فيه إذا أقام قضاءه على أنه لم يقدم دليلاً على إقامته
وقت الوفاة، إذ أن بيانات الأوراق التي قدمها الطاعن حررت بناء على ما أدلى هو به
من بيانات وأن معظمها لاحق على تاريخ وفاة أبيه فإنه يكون معيباً بالفساد في
الاستدلال.
(الطعن رقم 2715 لسنة 70 ق – جلسة
24/12/2001)

وينطبق نفس المبدأ ونفس القواعد على
الامتداد القانوني لعقد الإيجار المبرم نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي لذلك
فإن استمرار عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني في حالة وفاة
المستأجر. اتساعه لكافة الورثة الذين يستعملون العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه
طبقاً للعقد. عدم اشتراطه مزاولة المستفيد بنفسه. كفاية أن ينيب عنه أحد من باقي
المستفيدين أو غيرهم. (م 1/1 ق 6 لسنة 1997 ولائحته التنفيذية).


فالقاعدة : أنه إذ كانت عبارة نص الفقرة
الأولى من المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997
والذي جرى على أن "يستبدل بنص الفقرة
الثانية من المادة (29) من القانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم
العلاقة بين المؤجر والمستأجر النص الآتي "فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط
تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر الصالح الذين
يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً
للعقد أزواجاً وأقارب حتى الدرجة الثانية ذكوراً وإناثاً من قصر أو بلغ يستوي في
ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم" وردت عامة مطلقة تتسع لكافة
ورثة المستأجر فلا ينتهي العقد بموته وإنما يستمر لمصلحة من يستعملون العين منهم في
ذات النشاط الذي كان يمارسه طبقاً للعد الأمر الذي يدل على أنه لا يشترط فيمن يكون
له حق الاستمرار من الورثة سوى أن يستعمل العين في ذات النشاط ولا يشترط وعلى ما
ورد باللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 أن يستعمل المستفيد العين بنفسه بل
يكفي أن ينوب عنه في ذلك أحد سواء كان من باقي المستفيدين أو من غيرهم ولا يلزم أن
يكون قيماً أو وصياً أو وكيلاً رسمياً، وقد كان رائد المشرع في تعديل المادة (29)
من القانون 49 لسنة 1977 سالفة الإشارة وعلى ما ورد بالمذكرة الإيضاحية للقانون 6
لسنة 1997 هو الحرص على تحقيق المساواة بين الأنشطة المتنوعة حرفية كانت أو تجارية
أو صناعية أو مهنية وكذا على استقرارها لما لها من أبلغ الأثر على الأوضاع
الاقتصادية في البلاد ومراعاة للبعد الاجتماعي وصولاً إلى قدر مقبول من التوازن في
العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
كما أن قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء
استناداً إلى أن وظيفة الطاعن بالقضاء تتعارض مع استعماله عين النزاع مكتباً
للمحاماة بنفسه أو بواسطة نائب عنه نيابة ظاهرة أو مستترة للحظر المفروض بنص (م 72)
من قانون السلطة القضائية هو خطأ في تطبيق القانون يرتب البطلان.

فالقاعدة :
أنه إذ كان الحكم الابتدائي
المؤيد بقضاء الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بالإخلاء على ما ضمنه أسبابه من أن
وظيفة الطاعن بالقضاء تتعارض مع استعماله عين النزاع مكتباً للمحاماة بنفسه أو
بواسطة نائب عنه نيابة ظاهرة أو مستترة أو بطريق التسخير لمخالفة ذلك للحظر المفروض
عليه بنص المادة (72) من قانون السلطة القضائية برغم أن النص الأخير لا يعتبر
مقيداً لنص الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 المشار إليه
لاختلاف حكم النصين ورود كل منهما على محل مغاير للآخر بما لا يستحيل معه إعمالهما
وهو ما ينطوي على تقييد لمطلق النص المذكور وتخصيص له بغير مخصص واستحداث لحكم مغير
يضيف سبباً لأسباب الإخلاء لم يرد به نص مما يعيبه .
الطعن رقم 25 لسنة 71 ق – جلسة
15/11/2001
________________________________________
الامتداد القانوني لعقد
الإيجار
إن الأوراق الرسمية غير قاطعة الدلالة على
توافر الركن المادي للإقامة متى كانت من صنع صاحبها وجواز الاستدلال بها على توافر
قصد الإقامة وإنتفاء نية التخلي عن العين المؤجرة يكفي لتوافر الركن المعنوي
لاستمرار الإقامة بالعين بالشروط المنصوص عليها بالمادة (21 من ق 52 لسنة 1969
المقابلة للمادة 29 ق 49 لسنة 1977).

فالقاعدة : أن من المستقر أن دلالة
الأوراق الرسمية على الركن المادي للإقامة تكاد تكون معدومة متى كان صاحبها هوا لذي
يدلي ببياناتها فهي من صنعه، ولكن دلالتها قوية على قصده الإقامة وانتفاء نية
التخلي عنده لأنها تعبير صريح عن الإرادة، وتوافر الركن المعنوي كاف لاستمرار
الإقامة بالشروط السالف بيانها بالمادة (21) من قانون إيجار الأماكن 52 لسنة 1969
المقابلة لنص المادة (29) من قانون 49 لسنة 1977.


(الطعن رقم 2715 لسنة 70 ق –
جلسة 24/12/2001)
إثبات عقد الإيجار
1 - تصدي محكمة أول درجة للفصل في النزاع
القائم بين الطاعن والمطعون ضده المتدخل في الدعوى بصفته مشترى العقار الكائن به
عين النزاع بشأن صحة واقعة استئجار الطاعن لها من أبيه المؤجر والمالك الأصلي
للعقار منتهية في قضاءها إلى ثبوت العلاقة الايجارية . قضاء الحكم المطعون فيه
بإلغاء حكم أول درجة وبرفض دعواه تأسيساً على وجوب إقامتها ابتداء على المطعون ضده
. خطأ .
( الطعن رقم 428 لسنة 71 ق - جلسة 13 / 1
/ 2003 )

2 - تمسك الطاعنة بتقاضي المطعون ضده
مقدم إيجار منها على أن يخصم من الأجرة الشهرية المستحقة عليها ألا انه كلفها
بالوفاء بالأجرة كاملة دون إعمال الخصم مما يقع معه التكليف بالوفاء باطلاً وطلبها
إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات ذلك .
اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه
بالإخلاء تأسيساً على أن تقاضي مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار يشكل جريمة لا يجوز
إحالة الدعوى للتحقيق لإثباتها . مخالفة للقانون وخطا في تطبيقه
.
(
الطعن رقم 1709 لسنة 72 ق - جلسة 18 / 8 / 2003 )

إعلان
ميعاد المسافة
المضاف لميعاد الطعن :

ميعاد المسافة المضاف لميعاد الطعن ستون
يوماً لمن كان موطنه في الخارج وجوب احتسابه من الموطن الأصلي للطاعن دون موطنة
المختار يستوي في ذلك الموطن العام أم موطن الأعمال أم مواطن النائب القانوني
للغائب أو ناقص الأهلية علة ذلك م 17 ، 213 ، 215 مرافعات . الاستثناء . حالاته
.
(
الطعن رقم 2500 لسنة 67 ق جلسة 26 / 11 / 2001 )

الامتداد القانوني
1 - الامتداد
القانوني لعقد الإيجار :
المستفيدين من منيرة الامتداد القانوني لعقد
الإيجار .حلولهم محل المستأجر الأصلي فيه اثر وفاته أو تركه المسكن . م 21 / 1 ق 52
لسنة 1969 المقابلة للمادة 29 / 1 ق 49 لسنة 1977 . الحكم بعدم دستورية نص المادة
الأخيرة فيما تضمنه من استمرار عقد الإيجار لأقارب المستأجر نسباً . لا اثر له علة
ذلك .
( الطعن رقم 4068 لسنة 66 ق - جلسة 19 / 3
/ 2003 )

2 - الامتداد القانوني لعقد الإيجار
لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي :
قضاء الحكم المطعون فيه بإنهاء
عقد إيجار العين محل النزاع تأسيساً على ثبوت غلقها منذ تاريخ وفاة المستأجر وان
أحدا من ورثته لا يمتهن ذات مهنته دون استظهار ما إذا كان غلق العين والتوقف عن
استعمالها في ذات نشاط المورث ينم عن تخلي الورثة نهائياً عنها وليس توقفاً اقتضته
ظروف الوفاة لحين معاودة الانتفاع بها . خطأ .
( الطعن رقم 1522 لسنة 71 ق -
جلسة 21 / 11 / 2002 )


دعوى
دعوى الطرد للغصب . دعوى موضوعية . التزام
محكمة الموضوع ابتداء بالتحقيق من حق رافعها في استعمال الشيء واستغلال . وجوب
تثبتها من بعد من السند القانوني لواضع اليد وتكييفة وبحث توافر أركانه وشروط صحته
ومداه للوقوف على ما إذا كان غاصباً من عدمه .
( الطعن رقم 8024 لسنة 65 ق - جلسة 8 / 4
/ 2002 )


طرد للغصب
تمسك الطاعن بأن مطالبته ابتداء
للمطعون ضده بأجرة عين النزاع لاعتقاده خطأ انه مستأجر لها وفور علمه انه يضع اليد
عليها بلا سند عدل طلبه إلي طرده للغصب وتدليله على ذلك بما ورد بتقرير خبير الدعوى
. دفاع جوهري . إغفال الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضائه برفض دعوى الطرد تأسيساً
على أن المطالبة بالأجرة قرينة على انتفاء الغصب . قصور مبطل
.
(الطعن رقم 7794 لسنة 66 ق - جلسة 9 / 6 /
2003 )

فسخ عقد الإيجار
( الشرط الفاسخ
الصريح )
تمسك الطاعن بتعسف المطعون ضده في طلب إعمال
الشرط الفاسخ الصريخ لتأخره في الوفاء بالأجرة لمدة ثلاثة اشهر وان الأضرار التي
تصيبه من فسخ العقد لا تتناسب البته مع ما قد يحققه المطعون ضده من مصلحة وتدليله
على ذلك بالمستندات والقرائن . اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاءه بالإخلاء
استناداً إلى أن الدفاع سالف البيان لا سند له من الواقع أو القانون وان الشرط
الفاسخ الصريح يسلب القضاء سلطته . خطأ وقصور .
( الطعن رقم 2803 لسنة 71 ق - جلسة 10 / 3
/ 2003 )

قرارات لجان تحديد الاجرة

:
القواعد الموضوعية المتعلقة بتحديد الأجرة فى القانون 49 لسنة 1977 . خضوعها
للقانون الذي أنشئ المكان في ظله . القواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن على
قرارات لجان تحديد الأجرة في القانون ذاته . سريانها على الدعاوى التي رفعت بعد
العمل بأحكامه . لا يغير من ذلك رفع الدعاوى بعد العمل بأحكام القانون 136 لسنة
1981 الذي سمح بالطعن بالنقض على أحكام محاكم الاستئناف فى الطعون على قرارات لجان
تحديد الأجرة . علة ذلك .
( الطعن رقم 774 لسنة 58 ق - جلسة 13 / 1
/ 2003 )

المساكنة
1- تمسك الطاعنة بمساكنتها
خالها المحرر باسمه عقد الإيجار منذ بدء الإجارة دون انقطاع . نفي الحكم المطعون
فيه هذه المساكنة وقضاءه بالإخلاء على سند من أنها كانت وقت تحرير عقد الإيجار طفلة
فاقدة التمييز وان الأوراق خلت من وجود شخص تعيش في كنفه كان يساكن المستأجر الأصلي
دون استظهار ما إذا كان خالها هو المتولي أمرها أو الولي علي نفسها ومدي توافر نية
المساكنة واستمرار الإقامة منذ بدء الإجارة دون انقطاع . خطأ وقصور
.
(
الطعن رقم 1345 لسنة 72 ق - جلسة 23 / 6 / 2003 )

2- النصوص الخاصة بقيود
المسافة على المطلات . عدم تفرقتها بين باب ونافذة سريانها على ملك الجار عند الحد
الفاصل بين عقارين للأخير طلب الحكم بسدها عند عدم مراعاة المسافة القانونية ولو
كان العقار المطل علية أرضا فضاء علة ذلك



( الطعن رقم 5895 لسنة 63 -
جلسة 8 / 1 / 2002 )




بطلان البيع :-

عدم بطلان بيع الأماكن التى لم
يسبق تأجيرها والتى انتهت أو تنتهى عقـود إيجـارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها
والاعتداد بأحكام قانـون الشهر العقارى فى شأن ملكيتها بعد سريان القانون 4 لسنة
1996 :


الموجـز :-

الأماكن التى لم يسبق تأجيرها
والتى انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها . تطبيق أحكام
القانون المدنى فى شأن استغلالها أو التصرف فيها دون قوانين إيجار وبيع الأماكن .
المادتان 1 ، 2 ق 4 لسنة 1996 . مؤداه . عدم بطلان البيع الثانى لهذه الأماكن
والاعتداد بأحكام قانون الشهر العقارى فى شأن نقل ملكيتها والمتعلقة بأسبقية تسجيل
العقد فى نقل الواقع فى ظل أحكام المطعون فيه ببطلان البيع الثانى للوحدة محل
التداعى الواقع فى ظل أحكام ق 4 لسنة 1996 . خطأ ومخالفة للقانون .


القاعــدة :-

إنه بصدور القانون رقم 4 لسنة
1996 بشأن سريان القانون المدنى على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها والأماكن التى
انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها والسارى اعتباراً من
31/1/1996 اليوم التالى لتاريخ نشره فى الجريدة الرسمية والذى نص فى المادتين
الأولى والثانية منه على عدم تطبيق قوانين إيجار وبيع الأماكن ... وتطبيق أحكام
القانون المدنى فى شأن استغلالها أو التصرف فيها وبالتالى أحكام قانون الشهر
العقارى فيما يتعلق بتنظيم نقل الملكية وما يستتبع ذلك من عدم بطلان البيع الثانى
لهذه الوحدات والاعتداد فى شأن نقل ملكيتها بأحكام قانون الشهر العقارى وما تنص
عليه من أسبقية من يسجل عقده فى نقل الملكية إليه ومن ثم فإن ما انتهى إليه الحكم
المطعون فيه من تأييد الحكم الابتدائى ببطلان البيع الثانى الذى تم فى 1/9/1998 فى
ظل أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه
.




( الطعن رقم 12353 لسنة 75 ق – جلسة 21/12/2006 )








_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)   الجمعة أبريل 02, 2010 3:46 pm

قضية
رقم 14 لسنة 21 ق- دستورية -11- مايو -2003


باسم
الشعب

المحكمة الدستورية العليا

جلسة 11 مايو سنة 2003م
.

برئاسة السيد المستشار الدكتور / محمد فتحى
نجيب.......................... رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: ماهر على
البحيرى ومحمد على سيف الدين وعدلى محمود منصور ومحمد عبد القادر عبد الله وعلى عوض
محمد صالح وأنور رشاد العاصى .

وحضور السيد المستشار / نجيب جمال الدين
علما..................... رئيس هيئة المفوضين وحضور السيد / ناصر إمام محمد
حسن............................................ أمين السر

أصدرت الحكم
الآتي

في القضية رقم 14 لسنة 21 قضائية " دستورية
......................................... " الإجراءات

بتاريخ 4/2/1999
أودع المدعون صحيفة هذه الدعوى قلم كتاب المحكمة, بطلب الحكم بعدم دستورية نص
الفقرة الأخيرة من المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة
الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار
الأماكن غير السكنية. وقدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فيها الحكم برفض الدعوى.
وبعد تحضير الدعوى، أودعت هيئة المفوضين تقريراً برأيها. ونُظرت الدعوى على النحو
المبين بمحضر الجلسة، وقررت المحكمة إصدار الحكم فيها بجلسة اليوم.


المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق، والمداولة.

حيث إن
الوقائع على ما يبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق تتحصل فى أنه سبق للمدعين أن
أقاموا الدعوى رقم 16599 لسنة 1998 ضد المدعى عليه الرابع أمام محكمة شمال القاهرة
الابتدائية بطلب الحكم: أولاً : بمضاعفة القيمة الإيجارية الشهرية ثمانية أمثال لكل
من الدكانين موضوع الدعوى. ثانياً : احتياطياً بإحالة الدعوى إلى مكتب خبراء وزارة
العدل لتحقيق عناصرها. ثالثاً : التصريح للطالبين بالطعن بعدم دستورية الفقرة
الأخيرة من المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997، وقد كرر المدعون هذا المطلب
الأخير أثناء نظر الدعوى، وإذ قدرت محكمة الموضوع جدية هذا الدفع وصرحت للمدعين
برفع دعواهم الدستورية، فقد أقاموا الدعوى الماثلة. وحيث إن المادة الثالثة من
القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49
لسنة 1977، وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية، بعد أن حددت فى
فقرتيها الأولى والثانية الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى
المحكومة بقوانين إيجار الأماكن، وموعد سريان هذا التحديد ونصت فى الفقرة الثالثة
على أن تزاد الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 وحتى 30
يناير 1996 بنسبة 10% اعتباراً من ذات الموعد، نصت فى فقرتها الرابعة والأخيرة محل
الطعن الماثل على أن " ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية، فى نفس هذا الموعد من
الأعوام التالية بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية لجميع الأماكن سالفة الذكر".
وحيث إنه ولئن جرى تعديل النص المطعون عليه بموجب القانون رقم 14 لسنة 2001، إلا أن
مصلحة الطاعنين تظل قائمة فى الطعن عليه بحالته لسريانه عليهم فى الفترة منذ تاريخ
العمل به وحتى تعديله. وحيث إن المدعين ينعون على نص الفقرة الأخيرة المذكورة حين
قررت زيادة الأجرة سنوياً بنسبة 10% دون حد زمنى، أنها قد أخلت بأحكام الشريعة
الإسلامية التى جعلت لكل كتاب أجلاً، وتضمنت تمييزاً لطائفة المؤجرين على طائفة
المستأجرين بما يتعارض مع مبادئ التضامن الاجتماعي وتكافؤ الفرص والمساواة، فضلاً
عن اعتدائها على حق الملكية الخاصة الأمر الذى يشكل مخالفة لأحكام المواد (2، 4، 7،
8، 32 و40) من الدستور. وحيث إنه عن النعى بمخالفة النص الطعين للشريعة الإسلامية،
فإنه مردود من وجهين: الأول: أن الزيادة التى قررها النص المذكور ليست مؤبدة وإنما
ترتبط بمدة العقد بحيث تسرى طالما ظل العقد سارياً وتنتهى بانتهاء مدة العقد سواء
بالترك أو وفاة المستأجر الأصيل أو آخر من تقرر الامتداد القانونى لمصلحته من ذوى
القربى المنصوص عليهم بالفقرة الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977
فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر معدلة بالقانون رقم
6 لسنة 1997. والوجه الثانى: أن النص فى المادة الثانية من الدستور بعد تعديلها عام
1980 على أن " مبادئ الشريعة الإسلامية المصدر الرئيسي للتشريع." يدل على ما جرى به
قضاء هذه المحكمة على أنه لا يجوز لنص تشريعي يصدر فى ظله أن يناقض الأحكام الشرعية
القطعية فى ثبوتها ودلالتها معاً، باعتبار أن هذه الأحكام وحدها هى التى يمتنع
الاجتهاد فيها، لأنها تمثل من الشريعة الإسلامية ثوابتها التى لا تحتمل تأويلاً أو
تبديلاً، أما الأحكام غير القطعية فى ثبوتها أو فى دلالتها أو فيهما معاً، فإن باب
الاجتهاد يتسع فيها لمواجهة تغير الزمان والمكان،وتطور الحياة وتنوع مصالح العباد،
وهو اجتهاد إن كان جائزاً أو مندوباً من أهل الفقه، فهو فى ذلك أوجب وأولى لولى
الأمر ليواجه ما تقتضيه مصلحة الجماعة درءاً لمفسدة أو جلباً لمنفعة أو للأمرين
معاً. وحيث إنه ليس ثمة نص قطعى الثبوت والدلالة فى شأن جواز امتداد عقد إيجار
الأماكن أو تحديد أجرتها، فإن النص الطعين لا يكون قد خالف أحكام الشريعة الإسلامية
من أى وجه. وحيث إنه عن النعى بمساس النص المذكور بحق الملكية وإخلاله بمبدأ
التضامن الاجتماعي فإنه نعى مردود، ذلك أن المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن الدستور
ولئن كفل حق الملكية الخاصة، وأحاطه بسياج من الضمانات التى تصون هذه الملكية وتدرأ
كل عدوان عليها، إلا أنه فى ذلك كله لم يخرج عن تأكيده على الدور الاجتماعي لحق
الملكية، حيث يجوز تحميلها ببعض القيود التى تقتضيها أو تفرضها ضرورات اجتماعية،
طالما لم تبلغ هذه القيود مبلغاً يصيب حق الملكية فى جوهره، أو يعدم جل خصائصه، إذ
كان ذلك وكان ما أملى على المشرع التدخل بموجب القانون رقم 6 لسنة 1997 لتقرير
الامتداد القانونى لعقود الأماكن المؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو
حرفى، إلى زوج وأقارب المستأجر الأصيل حتى الدرجة الثانية، ضماناً لاستمرار مورد
رزقهم ومصدر عيشهم، وتأكيداً على تواصل أنشطة هذه الأماكن التجارية والصناعية
والمهنية والحرفية، مما يوفر استثماراً أفضل للأموال المرصودة عليها، ويحفظ المردود
الاقتصادي العائد منها، فقد راعى المشرع فى ذات الوقت عدم مضارة المؤجرين وذلك
بتحقيق التوازن فى العلاقة الإيجارية، والمساواة بين طرفيها، حتى تقوم هذه العلاقة
على أساس من التضامن الاجتماعى الذى يؤدى إلى وحدة الجماعة وتماسكها وتداخل مصالحها
لا تصادمها، ومن ثم فقد قرر بنص المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 تحديد
الأجرة القانونية للأماكن الخاضعة لأحكامه ثم زيادة هذه الأجرة سنوياً بصفة دورية
بنسبة 10% وذلك قبل تعديل هذه النسبة بموجب القانون رقم 14 لسنة 2001. وحيث إنه عن
النعى بمخالفة النص الطعين للمواد (4، 8، 40) من الدستور فإنه مردود، ذلك أن ما
قرره الدستور من تأسيس النظام الاشتراكي الديمقراطي على الكفاية والعدل وبناء مصر
لمجتمعها وفقاً لمفهوم العدالة الاجتماعية والتضامن الاجتماعي، لا يعنى الإخلال بحق
المشرع فى مباشرة سلطته التقديرية فى مجال تنظيم الحقوق، إتباعا لضوابط الدستور،
وهو ما يقوم به بالمفاضلة بين البدائل المتاحة، مرجحاً من بينها ما يراه أكفل
لتحقيق المصالح المشروعة التى قصد حمايتها، كما أن مبدأ تكافؤ الفرص المنصوص عليه
فى المادة (Cool من الدستور، يتصل بالفرص التى تتعهد الدولة بتقديمها، ويجرى إعماله
عند التزاحم عليها، وغاية الحماية الدستورية أن تقرر أولوية المنتفعين بها وفق أسس
موضوعية يقتضيها الصالح العام، وحيث إن مبدأ المساواة أمام القانون الذى تضمنه نص
المادة (40) من الدستور يفترض تماثل المراكز القانونية فى نطاق الموضوع محل التنظيم
التشريعي, ومعاملتها على ضوء قاعدة موحدة لا تفرق بين أصحابها بما ينال من مضمون
الحقوق التى يتمتعون بها، لما كان ما تقدم وكان النص الطعين لا صلة له بفرص قائمة
يجرى التزاحم عليها، كما أنه تناول تنظيم بعض جوانب العلاقة الإيجارية لأغراض
مشروعة ووفق أسس موضوعية تنأى عن التمييز المنهى عنه بين المخاطبين بها. وحيث إن
النص المطعون عليه لا يناقض أحكاماً أخرى من الدستور، فإنه يتعين الحكم برفض الدعوى
الماثلة.

فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة " برفض الدعوى، وبمصادرة
الكفالة، وألزمت المدعين المصروفات، ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة "
.

_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)   الجمعة أبريل 02, 2010 3:47 pm

الحكم
في القضية رقم 70 لسنة 20 قضائية المحكمة الدستورية العليا "دستورية"
نص
الحكم

باسم الشعب
المحكمة الدستورية العليا
بالجلسة العلنية المنعقدة
يوم الأحد الثالث عشر من يناير سنة 2008 م، الموافق الخامس من المحرم سنة 1429 ه
.
برئاسة السيد المستشار / ماهر عبد الواحد رئيس المحكمة
وعضوية السادة
المستشارين: ماهر البحيرى وعدلى محمود منصور وعلى عوض محمد صالح وأنور رشاد العاصى
والهام نجيب نوار والسيد عبدالمنعم حشيش.
وحضور السيد المستشار /رجب عبد الحكيم
سليم رئيس هيئة المفوضين
وحضور السيد / ناصر إمام محمد حسن أمين السر



أصدرت الحكم الآتي
فى القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية
العليا برقم 70 لسنة 20 قضائية " دستورية ".

المقامة من
السيد/ يوسف حافظ
مصطفى

ضد
1- السيد رئيس الجمهورية
2- السيد رئيس مجلس الوزراء
3-
السيد رئيس مجلس الشعب
4- السيد نائب رئيس الوزراء ووزير الزراعة
5- السيد
محمد عادل عبد الرحمن بصفته وكيلاً عن السيدة/ أمينة على
شحاته

الإجراءات
بتاريخ التاسع والعشرين من مارس سنة 1998، أودع المدعى
صحيفة هذه الدعوى قلم كتاب المحكمة، طالباً الحكم بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من
المادة (33) مكرراً (ز) من القانون رقم 96 لسنة 1992 بتعديل بعض أحكام المرسوم
بقانون رقم 178 لسنة 1952 بشأن الإصلاح الزراعي.

وقدمت هيئة قضايا الدولة
مذكرتين طلبت فيهما الحكم برفض الدعوى.
وبعد تحضير الدعوى، أودعت هيئة المفوضين
تقريراً برأيها.
ونُظرت الدعوى على الوجه المبين بمحضر الجلسة، وقررت المحكمة
إصدار الحكم فيها بجلسة اليوم .


المحكمة
بعد الإطلاع على الأوراق،
والمداولة.
حيث إن الوقائع -على ما يتبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق-تتحصل،
في أن المدعى عليه الأخير بصفته، كان قد أقام الدعوى رقم 37 لسنة 1998 مدني مستعجل
أمام محكمة مركز المحلة الكبرى الجزئية، ضد المدعى طالباً الحكم- بصفة مستعجلة-
بطرده من الأطيان الزراعية المبينة بصحيفة الدعوى والتسليم، وقال بيانا لذلك إن
المدعى استأجر منه عين النزاع بعقد إيجار شفوي، وبصدور القانون رقم 96 لسنة 1992
الخاص بتعديل بعض أحكام المرسوم بقانون رقم 178 لسنة 1952 بشأن الإصلاح الزراعي،
أصبح عقد الإيجار منتهياً بانتهاء السنة الزراعية 1996/ 1997، فأنذر المدعى لإخلاء
الأرض وتسليمها له فلم يستجب، مما حدا به لإقامة الدعوى للحكم له بطلباته السابقة.
وأثناء نظر الدعوى دفع المدعى بعدم دستورية نص المادة (33) مكرر (ز) من القانون رقم
96 لسنة 1992 بتعديل أحكام المرسوم بقانون رقم 178 لسنة 1952 بشأن الإصلاح الزراعي،
وإذ قدرت المحكمة جدية هذا الدفع، وصرحت له برفع الدعوى الدستورية، فقد أقام الدعوى
الماثلة، ثم قضت تلك المحكمة بعدم اختصاصها نوعياً بنظر الدعوى وإحالتها إلى محكمة
طنطا الابتدائية "مأمورية المحلة الكبرى الابتدائية" حيث قيدت بجدولها برقم 786
لسنة 1999.

وحيث إن المادة (33) مكرراً (ز) من القانون رقم 96 لسنة 1992
بتعديل بعض أحكام المرسوم بقانون رقم 178 لسنة 1952 بشأن الإصلاح الزراعي- المطعون
عليها- يجرى نصها كالآتي:
"تنتهي عقود إيجار الأراضي الزراعية نقداً أو مزارعة
السارية وقت العمل بأحكام هذا القانون بانتهاء السنة الزراعية 96/ 1997، ما لم يتفق
الطرفان على غير ذلك.
ولا ينتهي عقد الإيجار بموت المؤجر أو المستأجر، وإذا توفى
المستأجر خلال المدة المبينة بالفقرة السابقة ينتقل حق الإيجار إلى ورثة المستأجر
حتى انتهاء المدة السابقة.
وتسرى أحكام القانون المدني، بما فيها ما يتعلق
بتحديد القيمة الإيجارية على عقود الإيجار المذكور، في الفقرتين السابقتين عند
انقضاء مدة الخمس سنوات المشار إليها.
وإذا رغب المؤجر في بيع الأرض المؤجرة قبل
انقضاء المدة المبينة في الفقرة الأولى، كان للمستأجر أن يختار بين شرائها بالسعر
الذي يتفق عليه، أو أن يخلى الأرض بعد تقاضيه من المؤجر مقابل التنازل عن المدة
المتبقية من العقد، ويحسب هذا المقابل بأربعين مثل الضريبة العقارية المقررة عن كل
سنة زراعية، أو أن يستمر مستأجرا للأرض إلى حين انتهاء المدة المشار إليها في
الفقرة الأولى".

وحيث إن المصلحة الشخصية المباشرة- وهى شرط لقبول الدعوى
الدستورية ومناطها- على ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن يكون ثمة ارتباط بينها وبين
المصلحة القائمة فى الدعوى الموضوعية، وذلك بأن يؤثر الحكم في المسألة الدستورية في
الطلبات المرتبطة بها والمطروحة على محكمة الموضوع، ولما كان البين من الدعوى
الموضوعية، أن طلبات المدعى فيها، تنصرف إلى طلب الحكم بطرد المدعى عليه- من
الأطيان الزراعية المبينة بصحيفة الدعوى لانتهاء العقد بانتهاء السنة الزراعية
96/1997، استنادا إلى ما تضمنه نص الفقرة الأولى من المادة رقم (33) مكرراً (ز)
المطعون عليها، ومن ثم فإن الحكم في دستورية نص هذه الفقرة يؤثر في الحكم في الدعوى
الموضوعية دون سائر فقرات تلك المادة، الأمر الذي تغدو فيه مصلحة المدعى المباشرة
متوافرة في الطعن على الفقرة الأولى السالفة البيان فقط، وبها يتحدد نطاق الدعوى
الدستورية الماثلة.

وحيث إن المدعى ينعى على النص المطعون عليه- في النطاق
الذي تحدد آنفاً، خروجه على أحكام الشريعة الإسلامية التي اتخذها الدستور مصدراً
رئيسياً للتشريع، وإهداره للمبادئ الدستورية بشأن التضامن الاجتماعي وتكافؤ الفرص
والمساواة وحرية التعاقد وحماية حق الملكية الخاصة والأثر الفوري للقانون، فضلا عن
مخالفته لوثيقة إعلان الدستور، وتقويض الأساس الاقتصادي للنظام الاشتراكي القائم
على الكفاية والعدل، بما يؤدى إلى زيادة البطالة ونقص الدخل القومي وانخفاض مستوى
المعيشة، بالإضافة إلى إخلاله بما نص عليه الدستور من تحديد حد أقصى للملكية
الزراعية لضمان حماية الفلاح والعامل الزراعي من الاستغلال، كما أن النص الطعين
يمثل نكولاً وإخلالا من أعضاء مجلس الشعب الذين أقروه، بيمين الولاء الذي أقسموه
قبل تقلدهم مناصبهم كأعضاء في السلطة التشريعية، ويمثل كذلك إهداراً لمبادئ ثورة
يوليو التي تقضى بإلغاء الإقطاع ومحاربة رأس المال المستغل، الأمر الذي يخالف أحكام
المواد (1) و(2) و(3) و(4) و (7) و (Cool و (12) و (23) و (32) و (37) و (40) و (59)
و (60) و (90) و (187) من الدستور.
وحيث إن هذا النعي مردود ذلك أن قضاء هذه
المحكمة، اطّرد على أن السلطة التقديرية التي يملكها المشرع في موضوع تنظيم الحقوق،
حدها قواعد الدستور التي ينافيها أن ينقل المشرع حقوق الملكية أو بعض عناصرها من يد
أصحابها إلى غيرهم دون سند صحيح، ويدنيها من أهدافها قدر من التوازن بين القيود
عليها، وضرورة ربطها بالأغراض التي تقتضيها وظيفتها الاجتماعية، فلا يكون التدخل
لتنظيمها افتئاتاً عليها.

كما أن حرية التعاقد هي قاعدة أساسية يقتضيها
الدستور صونا للحرية الشخصية، تمتد حمايتها إلى أشكال متعددة من إرادة الاختيار
وسلطة التقدير التي ينبغي أن يملكها كل شخص،فلا يكون بها كائناً يحُمل على ما لا
يرضاه، بل بشراً سوياً، وحرية التعاقد وثيقة الصلة بالحق في الملكية الذي يعد من
الحقوق المالية التي يجوز التعامل فيها ، وبقدر اتساع قاعدتها تتعدد روافدها وتتنوع
استخداماتها، لتشكل نهراً يتدفق بمصادر الثروة القومية التي لا يجوز إهدارها أو
التفريط فيها أو بعثرتها تبديداً لقيمتها، ولا تنظيمها بما يخل بالتوازن بين نطاق
حق الملكية المقررة عليها، وضرورة تقييدها نأيا بها عن الانتهاز، أو الإضرار بحقوق
الآخرين، ومن ثم ساغ تحميلها بالقيود التي تتطلبها وظيفتها الاجتماعية، محددة على
ضوء واقع اجتماعي معين في بيئة بذاتها لها توجهاتها ومقوماتها، وفى إطار التوازن
المفترض بين حق الملكية والقيود عليها، يفاضل المشرع بين البدائل ويرجح على ضوء
الموازنة التي يجريها، ما يراه من المصالح أجدر بالحماية، وأولى بالرعاية وفقاً
لأحكام الدستور، مستهديا في ذلك بوجه خاص بالقيم التي تنحاز إليها الجماعة في مرحلة
بذاتها من مراحل تطورها.

وحيث إن الشريعة الإسلامية في مبادئها الكلية،
وأصولها الثابتة التي لا تبديل فيها، لا تناقض ما تقدم، ذلك أن الأصل فيها أن
الأموال جميعها مردها إلى الله تعالى، أنشأها وبسطها، وإليه معادها ومرجعها،
مستخلفاً فيها عباده الذين عهد إليهم بعمارة الأرض، وأن النص في المادة الثانية من
الدستور بعد تعديلها عام 1980 على أن "الشريعة الإسلامية المصدر الرئيسي للتشريع"،
يدل، على أنه لا يجوز لنص تشريعي يصدر في ظله أن يناقض الأحكام الشرعية القطعية فى
ثبوتها ودلالتها معا، باعتبار أن هذه الأحكام وحدها هي التي يمتنع الاجتهاد فيها
لأنها تمثل من الشريعة الإسلامية ثوابتها التي لا تحتمل تأويلاً أو تبديلاً، إذ كان
ذلك وكان الحكم قطعي الثبوت في شأن العقود كافة، هو النص القرآني الكريم "يا أيها
الذين آمنوا أوفوا بالعقود" – آية رقم (1) من سورة المائدة، ورجح الفقهاء أن النص
قد تضمن أمرا بتنفيذ العقود قاطبة وإنقاذ آثارها، وهو يشمل العقود المالية التي
اتفق الفقهاء على أن إرادة المتعاقدين فيها لها سلطان ما دامت لا تخالف أمراً
مقرراً بنص قطعي في ثبوته ودلالته، وأن عقد الإيجار قد رحبت الآفاق فيه لاجتهاد
الفقهاء، وقادهم اجتهادهم في شأن مدته إلى القول بوجوب أن يكون مؤقتاً، مع اختلافهم
بشأن المدة التي يؤقت إليها.

وحيث إن حق مستأجر العين في استعمالها، مصدره
العقد دائماً، ولا زال هذا الحق– حقا ًشخصياً يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن
المستأجر من الانتفاع بشئ معين مدة معينة لقاء أجر معلوم، وليس حقا عينياً ينحل إلى
سلطة مباشرة على العين المؤجرة ذاتها، يمارسها مستأجرها دون تدخل من مؤجرها، لما
كان ذلك، وكان المشرع حال إقراره النص المطعون عليه، قد حرص على صون الملكية الخاصة
وكفل عدم المساس بها في حدود الإطار المتوازن لحق الملكية الذي تتوازن فيه المنافع
دون أن تتنافر، مراعياً في ذلك خصائص الأعيان المؤجرة وطبيعة المصالح التي تتزاحم
حولها، ملتزما في الوقت ذاته بالأحكام بصون مبدأ حرية التعاقد، وما أجمع عليها
فقهاء الشريعة الإسلامية من وجوب أن يكون حق المستأجر على العين المؤجرة حقاً
شخصياً موقوتا بمدة معينة، وآثر بذلك العودة بهذا الحق إلى الخضوع للأحكام العامة
المنصوص عليها في القانون المدني، وحرره بذلك مما كان يخضع له من قواعد استثنائية
كانت لها مبرراتها آنذاك، واضعاً في الاعتبار أن يتم ذلك بعد فترة انتقالية حددها
المشرع بخمس سنوات، وكان هذا التنظيم قد تم بعد المفاضلة التي أجراها المشرع بين
البدائل المختلفة، وانتقى منها ما رآه مناسباً للأغراض التي توخاها ومرتبطاً بها
ارتباطا منطقياً، فإن قالة إخلال النص الطعين بأحكام الشريعة الإسلامية ومبدأ
التضامن الاجتماعي، والمساس بحق الملكية ومبدأ حرية التعاقد، يضحى قائما على غير
أساس.

وحيث إن مبدأ تكافؤ الفرص الذي تكفله الدولة للمواطنين كافة وفقا لنص
المادة (Cool من الدستور، يتصل في مضمونه- على ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة-
بالفرص التي تتعهد الدولة بتقديمها، فلا يثور إعماله إلا عند التزاحم عليها، كما أن
الحماية الدستورية لتلك الفرص غايتها تقرير أولوية- في مجال الانتفاع بها- لبعض
المتزاحمين على بعض، وهى أولوية تتحدد وفقا لأسس موضوعية يقتضيها الصالح العام، إذ
كان ذلك، وكان النص المطعون عليه لا يتعلق بفرص يجرى التزاحم عليها، فإن، إعمال
مبدأ تكافؤ الفرص- فى مجال تطبيق هذا النص يكون منتفياً.

وحيث إن مبدأ
المساواة الذي يكفله الدستور يفترض قيام التماثل في المراكز القانونية التي تنظم
بعض فئات المواطنين وتساويهم بالتالي في العناصر التي تكونها، ولما كان المركز
القانوني لمؤجري الأراضي الزراعية يختلف عن المركز القانوني لمستأجري هذه الأراضي
كما يختلف المركز القانوني للفئة الأخيرة عن المركز القانوني لمستأجري الوحدات غير
السكنية، إذ تستمد كل طائفة منها حقها من مصدر مختلف، وكل مصدر يخول صاحبه سلطات
وصلاحيات تختلف عن الآخر، ومن ثم فإن النعي بمخالفة المادة 40 من الدستور يكون في
غير محله جديرا بالالتفات عنه.

وحيث إن النعي بإخلال النص المطعون عليه
بمبدأ الأثر الفوري للقانون المنصوص عليه فى المادة (187) من الدستور، مردود بأن
ذلك النص يقضى بانتهاء عقود إيجار الأراضي الزراعية نقداً أو مزارعة السارية وقت
العمل بأحكامه بانتهاء السنة الزراعية 96/ 1997، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك،


وإذ كان النص المطعون عليه قد صدر ضمن نصوص القانون رقم 96 لسنة 1992
المنشور بالجريدة الرسمية بتاريخ 28/6/1992، ونصت المادة السابعة منه- على العمل
بأحكامه في اليوم التالي لتاريخ نشره، فلا يكون بذلك- متضمنا أثرا رجعياً، ويكون
النعي عليه في هذا الخصوص غير صحيح.

وحيث إن ما يثيره المدعى بأن النص
المطعون عليه يتضمن تقويضاً للأساس الاقتصادي للنظام الاشتراكي القائم على مبدأ
الكفالة والعدل، بما يؤدى إلى نقص الدخل القومي وانخفاض مستوى المعيشة ويؤدى إلى
البطالة، وإهدار الحماية المقررة لصالح الفلاح والعامل الزراعي من الاستغلال،
وإهدار مبادئ ثورة يوليو التي تقضى بإلغاء الإقطاع ومحاربة رأس المال المستغل،
ويكشف عن نكول أعضاء مجلس الشعب وإخلالهم بيمين الولاء الذي أقسموه قبل تقلدهم
مناصبهم أعضاءً في السلطة التشريعية، مردود، ذلك أن التعديل الدستوري الذي تم
الاستفتاء عليه وإقراره في 26/3/2007، قد عدل نصوص المواد (1) و(4) و(12) و(37)
و(59) ، وتضمن التعديل ما يكشف عدول الجماعة عن اتخاذ النظام الاشتراكي كأساس
للنظام الاقتصادي، وما ارتبط به من قواعد تنبئ عن تبنى الجماعة- في المرحلة الحالية
من مراحل تطورها- لنظام الاقتصاد الحر بديلاً عن النظام الاشتراكي، ومن ثم فإن ما
يثيره المدعى بهذا الشأن يكون قائما على غير أساس حقيقاً بالرفض، وهو ما ينبئ
بذاته- وإزاء موافقة النص الطعين لأحكام الدستور على نحو ما سلفت الإشارة إليه- عن
فساد الزعم بنكول وإخلال أعضاء مجلس الشعب عن الولاء لليمين الذي أقسموه قبل توليهم
مناصبهم التشريعية، بالمحافظة على سلامة الوطن ورعاية مصالح المواطنين والمحافظة
على المكاسب الاشتراكية.
وحيث إن النص المطعون عليه لا يخالف نصاً آخر من نصوص
الدستور، فإنه يتعين الحكم برفض الدعوى.

فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض
الدعوى، ومصادرة الكفالة، وألزمت المدعى المصروفات، ومبلغ مائني جنيه مقابل أتعاب
المحاماة.

_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)   الجمعة أبريل 02, 2010 3:48 pm

الإجراءات

بتاريخ
الرابع من مايو سنة 2006 أودع المدعون صحيفة الدعوى الماثلة قلم كتاب المحكمة
الدستورية العليا بطلب الحكم بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة (4) من
قانون التعاون الإسكانى الصادر بالقانون رقم 14 لسنة 1981 .

وقدمت كل من
هيئة قضايا الدولة والجمعية التعاونية للبناء والإسكان بمصنع سكر أرمنت مذكرة طلبت
فى ختامها الحكم برفض الدعوى .

وبعد تحضير الدعوى أودعت هيئة المفوضين
تقريراً برأيها .

ونُظرت الدعوى على النحو المبين بمحضر الجلسة ، وقررت
المحكمة إصدار الحكم فيها بجلسة اليوم .

المحكمة
بعد الإطلاع على
الأوراق ، والمداولة .

حيث إن الوقائع على ما يتبين من صحيفة الدعوى وسائر
الأوراق تتحصل فى أن المدعين وآخرين كانوا قد أقاموا الدعوى رقم 1161 لسنة 2004
مدنى جزئى أمام محكمة أرمنت الجزئية ، ضد المدعى عليهم الثالث والرابع والخامس فى
الدعوى الماثلة وآخرين ، بطلب الحكم أولاً : بوقف إجراءات الحجز الإدارى ، ثانياً :
بطلان إجراءات الحجز الإدارى المزمع إجراؤها واعتبارها كأن لم تكن مع ما يترتب على
ذلك من آثار ، وذلك على سند من أنه تم إعلانهم بتنبيه الأداء وإنذار بتوقيع الحجز
الإدارى من قبل مدير الضرائب العقارية بأرمنت وتكليف كل منهم بسداد المبالغ المالية
التى تداينه بها الجمعية التعاونية للبناء والإسكان للعاملين بمصنع سكر أرمنت والتى
تمثل قيمة الأقساط المستحقة عن تمليكه وحدة سكنية ، وإذ طلب عضو هيئة قضايا الدولة
رفض هذه الدعوى تأسيساً على أن الإنذار بالحجز الإدارى يستند لنص الفقرة الثانية من
المادة (4) من قانون التعاون الإسكانى الصادر بالقانون رقم 14 لسنة 1981 فقد دفع
المدعون بعدم دستورية هذا النص ، وإذ قدرت محكمة الموضوع جدية هذا الدفع وصرحت لهم
بإقامة الدعوى الدستورية فقد أقاموا الدعوى الماثلة .

وحيث إن الفقرة
الثانية من المادة (4) من قانون التعاون الإسكانى محل الطعن الماثل تنص على أنه "
وللجهة الإدارية المختصة تحصيل مستحقات وحدات التعاون الإسكانى لدى الأعضاء بطريق
الحجز الإدارى ولها فى سبيل ذلك أن تستعين بغير مقابل بالأجهزة الحكومية أو المحلية
، ويشمل ذلك مستحقات الاتحاد لدى الجمعيات الأعضاء " .



وحيث إن قضاء
المحكمة الدستورية العليا جرى على أن المصلحة الشخصية المباشرة شرط لقبول الدعوى
الدستورية ، وأن مناطها أن يكون ثمة ارتباط بينها وبين المصلحة القائمة فى الدعوى
الموضوعية ، وذلك بأن يكون الحكم فى المطاعن الدستورية لازماً للفصل فى النزاع
الموضوعى ، وإذ كان مبتغى المدعين من دعواهم الموضوعية بطلان إجراءات الحجز الإدارى
المزمع توقيعه عليهم لعدم اشتمالها على السند التنفيذى الذى يجيز توقيع الحجز ،
وكان هذا الحجز يستند لما تضمنه نص الفقرة الثانية من المادة (4) من قانون التعاون
الإسكانى من أنه " وللجهة الإدارية المختصة تحصيل مستحقات وحدات التعاون الإسكانى
لدى الأعضاء بطريق الحجز الإدارى ، ولها فى سبيل ذلك أن تستعين بغير مقابل بالأجهزة
الحكومية أو المحلية . " فإن الفصل فى دستورية هذا النص محدداً فى هذا النطاق وحده
، سوف يكون له انعكاسه على الطلبات المعروضة على محكمة الموضوع ، ومن ثم تتوافر
للمدعين المصلحة فى الطعن عليه فى الحدود المذكورة دون باقى الأحكام التى تضمنها
النص محل الطعن .



وينعى المدعون على النص المطعون عليه محدداً
نطاقاً على النحو المتقدم إخلاله بمبدأ مساواة المواطنين أمام القانون المنصوص عليه
بالمادة (40) من الدستور بتخويله الجهة الإدارية الحق فى تحصيل مستحقات وحدات
التعاون الإسكانى لدى الأعضاء بطريق الحجز الإدارى مساوياً إياها وأشخاص القانون
العام على الرغم من أن هذه الوحدات من أشخاص القانون الخاص بما يتعين معه معاملتها
كسائر أشخاص القانون الأخير ، وعدم تخويلها من المزايا ما يضر بمدينيها دون سند من
طبيعة هذه الوحدات وأموالها .



وحيث إن هذا النعى سديد فى جملته ،
ذلك أن الدستور إذ أخضع فى المادة (29) منه كافة صور الملكية لرقابة الشعب ، وأوجب
على الدولة حمايتها ، فإنه فى صدد بيان هذه الصور قد كشف عن الفروق بين كل نوع منها
، حيث نصت المادة (30) على أن الملكية العامة هى ملكية الشعب وكفلت المادة (33) لها
حرمة خاصة وجعلت حمايتها ودعمها واجباً على كل مواطن وفقاً للقانون ، فى حين أن
المادة (31) إذ نصت على أن الملكية التعاونية هى ملكية الجمعيات التعاونية ، فإنها
لم تزد على أن تنيط بالقانون رعاية هذه الملكية وأن يضمن لها الإدارة الذاتية ، بما
مؤداه أن المشرع الدستورى لم يتجه إلى إنزال الملكية التعاونية منزلة الملكية
العامة فى شأن مدى حرمتها أو أدوات حمايتها ، إنما أبقاها فى إطار أنواع الملكيات
الأخرى غير الملكية العامة لتحظى بالضمانات المنصوص عليها فى المواد (34 ، 35 ، 36)
من الدستور ، دون أن يغير ذلك من طبيعتها كملكية تعاونية .



وحيث إن
قانون التعاون الإسكانى إذ نص على أن أموال الجمعيات التعاونية للبناء والإسكان
مملوكة لها ملكية تعاونية ، ثم بين إجراءات تأسيس هذه الجمعيات وشهرها ، والتى
بتمامها تكتسب الجمعية شخصيتها الاعتبارية بحسبانها " منظمة جماهيرية ديمقراطية "
يستقل أعضاؤها بإدارتها وفقاً لنظامها الداخلى فلا تتداخل فيها جهة الإدارة ، وحدد
مهمتها بتوفير المساكن لأعضائها وتعهدها بالصيانة ، فإنه يكون بذلك كله قد التزم
الإطار الدستورى فى تحديد طبيعة الجمعيات التعاونية للبناء والإسكان بأنها من أشخاص
القانون الخاص ، وأن ما تتملكه من أموال إنما تتملكه ملكية تعاونية غير متداخلة أو
متشابهة مع الملكية العامة بأية صورة من الصور ، إذ كان ذلك وكان النص المطعون عليه
قد جاء مناقضاً لهذا الإطار الدستورى بنصه على جواز تحصيل الأموال المستحقة
للجمعيات التعاونية العاملة فى مجال التعاون الإسكانى لدى أعضائها بطريق الحجز
الإدارى عن طريق الجهة الإدارية المختصة ، فإنه يكون قد أخرج هذه الأموال من
طبيعتها التعاونية وألبسها ثوب الأموال العامة ، فجاوز بذلك النطاق الذى تفرضه
طبيعتها ، وهى طبيعة تستمد ذاتيتها من حكم الدستور ولا شأن لها بوسائل الحماية
المدنية أو الجنائية التى يقررها المشرع للجمعيات مالكة هذه الأموال ، كاعتبار
مستنداتها وسجلاتها ودفاترها وأختامها فى حكم الأوراق والمستندات والدفاتر والأختام
الرسمية أو اعتبار أموالها فى حكم الأموال العامة فى مجال تطبيق قانون العقوبات
.



وحيث إنه فى ضوء ما سلف فإن النص المطعون عليه محدداً على نحو ما
تقدم قد أفرد لأموال الجمعيات التعاونية العاملة فى مجال الإسكان ، ودون سند دستورى
، معاملة تفضيلية تتميز بها بالمخالفة لطبيعتها ، باعتبارها من أشخاص القانون الخاص
، دون باقى أشخاص هذا القانون ، فإنه يكون بذلك قد وقع فى حمأة مخالفة أحكام المواد
(30 ، 40 ، 65) من الدستور ، بما يوجب القضاء بعدم دستوريته .


فلهذه
الأسباب
حكمت المحكمة بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة ( 4 ) من قانون
التعاون الإسكانى الصادر بالقانون رقم 14 لسنة 1981 فيما نصت عليه من أنه " وللجهة
الإدارية المختصة تحصيل مستحقات وحدات التعاون الإسكانى لدى الأعضاء بطريق الحجز
الإدارى ، ولها فى سبيل ذلك أن تستعين بغير مقابل بالأجهزة الحكومية أو المحلية " ،
وألزمت الحكومة المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة



_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)   الجمعة أبريل 02, 2010 3:49 pm

قضية
رقم 144 لسنة 20 قضائية
مبادىء الحكم

1- إن هذه المحكمة سبق أن حسمت
المسألة الأولى بحكمها الصادر بجلسة 7 فبراير سنة 1998 فى الدعوى رقم 137 لسنة 18
قضائية "دستورية " الذى قضى "بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 27 من القانون
رقم 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين
المؤجر والمستأجر، وذلك فيما تضمنته من استثناء الأماكن التى حددتها، من الخضوع
لزيادة الأجرة المقررة بمقتضى نص المادة 19 من هذا القانون " • أما المسألة الثانية
فلم تكن مطروحة على هذه المحكمة فى الدعوى سالفة الذكر وذلك لما هو مقرر من أن
الخصومة الدستورية لاتتناول غير النصوص المطعون عليها - محددة نطاقاً على نحو
ماقدرته المحكمة - ولاشأن لها بما يجاوزهذا النطاق ؛ ومن ثم يظل أمر المادة 19 فيما
انطوت عليه من عدم اشتراط موافقة المالك على تغيير المستأجر استعمال العين المؤجرة
سكنا إلى غير غرض السكنى، مطروحاً على هذه المحكمة للفصل فى دستوريته ؛ إذ لم يتعرض
الحكم سالف الذكر إلى شروط ذلك التغيير

2- إن قضاء هذه المحكمة قد جرى على
أن حرية التعاقد قاعدة أساسية يقتضيها الدستور صونا للحرية الشخصية التى لايقتصر
ضمانها على تأمينها ضد صور العدوان على البدن، بل تمتد حمايتها إلى أشكال متعددة من
إرادة الاختيار وسلطة التقرير التى ينبغى أن يملكها كل شخص، فلايكون بها كائنا يحمل
على مالايرضاه

3- إن النص المطعون فيه خّول المستأجر تغيير استعمال عين كان
قد استأجرها سكناًً إلى غير غرض السكنى، وكان هذا النص - وباعتباره واقعا فى إطار
القيود الاستثنائية التى نظم بها المشرع العلائق الإيجارية – قد استهدف إسقاط شرط
موافقة المالك على قيام المستأجر بهذا التغيير، وكان حق المستأجر لازال حقا شخصيا
مقصورا على استعمال عين بذاتها فيما لايجاوز الغرض الذى أجرت من أجله، فلايمتد إلى
سلطة تغيير استعمالها بغير موافقة مالكها ؛ وبالمخالفة لشرط اتصل بإجارة أبرماها
معاً، صريحا كان هذا الشرط أم ضمنيا ؛ فإن هذا النص يكون متضمنا عدوانا على الحدود
المنطقية التى تعمل الإرادة الحرة فى نطاقها، والتى لاتستقيم الحرية الشخصية - فى
صحيح بنيانها - بفواتها، فلاتكون الإجارة إلا إملاء يناقض أسسها

4- من
المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن صون الدستور للملكية الخاصة، مؤداه أن المشرع
لايجوز أن يجردها من لوازمها، ولا أن يفصل عنها بعض أجزائها، ولا أن ينتقص من أصلها
أو يغير من طبيعتها دون ماضرورة تقتضيها وظيفتها الاجتماعية، وكان ضمان وظيفتها هذه
يفترض ألا ترهق القيود التى يفرضها المشرع عليها جوهرمقوماتها، ولا أن يكون من
شأنها حرمان أصحابها من تقرير صور الانتفاع بها، وكان صون الملكية وإعاقتها
لايجتمعان، فإن هدمها أو تقويض أسسها من خلال قيود تنال منها، ينحل عصفا بها منافيا
للحق فيها

5- إن مقتضى مانص عليه الدستور فى المادة 7 من قيام المجتمع على
أساس من التضامن الاجتماعى، يعنى وحدة الجماعة فى بنيانها، وتداخل مصالحها لا
تصادمها، وإمكان التوفيق بينها ومزاوجتها ببعض عند تزاحمها، وترابط أفرادها فيما
بينهم فلايكون بعضهم لبعض إلا ظهيرا، ولايتناحرون طمعا، وهم بذلك شركاء فى
مسئوليتهم عن حماية تلك المصالح، لايملكون التنصل منها أو التخلى عنها • وليس لفريق
منهم أن يتقدم على غيره انتهازا، ولا أن ينال قدرا من الحقوق يكون بها - عدوانا -
أكثر علوا، وإنما تتضافر جهودهم وتتوافق توجهاتهم، لتكون لهم الفرص ذاتها التى تقيم
لمجتمعاتهم بنيانها الحق، وتتهيأ معها تلك الحماية التى ينبغى أن يلوذ بها ضعفاؤهم،
ليجدوا فى كنفها الأمن والاستقرار. وحيث إن النص المطعون فيه، ليس إلا حلقة في
اتجاه عام تبناه المشرع أمدا طويلا فى إطار من مفاهيم تمثل ظلما لمؤجرين مابرح
المستأجرون يرجحون عليهم مصالحهم، متدثرين فى ذلك بعباءة قوانين استثنائية جاوز
واضعوها بها حدود الاعتدال فلايكون مجتمعهم معها إلا متحيفا حقوقا ماكان يجوز
الإضرار بها، نائيا بالإجارة عن حدود متطلباتها، وعلى الأخص ماتعلق منها بتعاون
طرفيها اقتصاديا واجتماعيا، حتى لايكون صراعهما - بعد الدخول فى الإجارة - إطارا
لها . وحيث إنه لما تقدم، يكون النص المطعون فيه مخالفا للمواد 7 و 32 و 34 و 41 من
الدستور

حالة المادة القانونية

الفقرة الأولى من المادة 19 من
القانون رقم 136 لسنة 1981 - لم تسجل عليها تعديلات تشريعية

نص الحكم
كاملا

باسم الشعب
المحكمة الدستورية العليا

بالجلسة العلنية
المنعقدة يوم السبت 4 مارس سنة 2000 الموافق 28 ذو القعدة سنة 1420ه
برئاسة
السيد المستشار/ محمد ولى الدين جلال.............................. رئيس المحكمة

وعضوية السادة المستشارين : الدكتور عبد المجيد فياض وماهر البحيرى ومحمد على
سيف الدين وعدلى محمود منصور ومحمد عبد القادر عبد الله وعلى عوض محمد صالح.


وحضور السيد المستشار / عبد الوهاب عبد الرازق.................. رئيس هيئة
المفوضين
وحضور السيد / ناصر إمام محمد حسن
........................................ أمين السر

أصدرت الحكم
الآتى

فى القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 144 لسنة 20
قضائية " دستورية.........

الإجراءات

بتاريخ الخامس من يوليو
سنة1998، أودع المدعى قلم كتاب المحكمة صحيفة الدعوى الماثلة، طالبا الحكم بعدم
دستورية المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير
وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر . وقدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة
طلبت فيها الحكم برفض الدعوى . وبعد تحضير الدعوى، أودعت هيئة المفوضين تقريراً
برأيها • ونظرت الدعوى على الوجه المبين بمحضر الجلسة، وقررت المحكمة إصدار الحكم
فيها بجلسة اليوم

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق، والمداولة


حيث إن الوقائع - على ما يبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق - تتحصل فى أن
المدعى كان قد أقام الدعوى رقم 1290 لسنة 1998 إيجارات أمام محكمة شمال القاهرة
الابتدائية ضد المدعى عليه الرابع ابتغاء القضاء بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 21/5/1995
وإخلائه من العين المؤجرة المبينة بالأوراق قولاً بأن المدعى عليه استأجرها بقصد
استعمالها سكناً خاصاً غير أنه قام بتغيير استعمالها إلى عيادة طبية دون موافقة
المؤجر، وأثناء نظر الدعوى، دفع المدعى بعدم دستورية المادة 19 من القانون رقم 136
لسنة 1981المشار إليه . وإذ قدرت محكمة الموضوع جدية دفعه وصرحت له بإقامة دعواه
الدستورية فقد أقام الدعوى الماثلة . وحيث إن المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة
1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر تنص على أنه : " فى الأحوال التى يتم فيها تغيير استعمال العين إلى غير
أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة : 1 - ••••••••••••••••••••••••••• 2 -
••••••••••••••••••••••••••• 3 - •••••••••••••••••••••••••• 4 -
•••••••••••••••••••••••••• وفى حالة التغيير الجزئى للاستعمال يستحق المالك نصف
النسب المشار إليها . ويشترط ألايترتب على تغيير الاستعمال كلياً أو جزئيا إلحاق
ضرر بالمبنى أوبشاغليه . وتلغى المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك
اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون". ومؤدى هذا النص أن تغيير استعمال العين
المؤجرة سكناً إلى غير غرض السكنى غدا رخصة للمستأجر يجوز له أن يستعملها - دون
توقف على إرادة مالكها - وذلك بعد إلغائه صراحة المادة 23 المشار إليها والتى كانت
تشترط موافقة المالك على هذا التغيير ؛ وهو ماأكدته أعماله التحضيرية على مايبين من
مضبطة الجلسة رقم (69) لمجلس الشعب المعقودة بتاريخ 22 يونية 1981 والتقارير
الملحقة بها . وحيث إن المدعى ينعى على النص المطعون فيه أنه إذ منح المستأجر حرية
تغيير استعمال العين المؤجرة سكناً إلى غرض آخر دون موافقة المالك، فقد تمخض عدوانا
على الملكية التى يحميها الدستور، تقديراً بأن حق مستأجر العين فى استعمالها - حتى
بعد العمل بالتشريعات الاستثنائية فى مجال الإسكان - لازال حقا شخصياً ؛ وما النص
المطعون فيه إلا ميزة إضافية اقتحم المشرع بها حق الملكية إخلالاً بمجالاته الحيوية
التى لايجوز المساس بها، منشئاً بذلك حقوقاً مبتدأة للمستأجر لايتوازن بها مركزه
القانونى مع المؤجر، ولايقيم علاقتهما ببعض على أساس من التضامن الاجتماعى، مخالفاً
بذلك أحكام الشريعة الإسلامية ومهدراً مبدأ حرية التعاقد الذى هو فرع من الحرية
الشخصية المكفولة بنص المادة 41 من الدستور • وحيث إن هذا النص يثير المسألتين
الآتيتين : (الأولى) دستورية زيادة الأجرة بالنسب الثابتة التى حددها النص فى
الأحوال التى يتم فيها تغيير استعمال العين إلى غير غرض السكنى • (الثانية) دستورية
شروط هذا التغيير بإلزام المالك به دون توقف على موافقته • وحيث إن هذه المحكمة سبق
أن حسمت المسألة الأولى بحكمها الصادر بجلسة 7 فبراير سنة 1998 فى الدعوى رقم 137
لسنة 18 قضائية "دستورية " الذى قضى "بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 27 من
القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم
العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وذلك فيما تضمنته من استثناء الأماكن التى حددتها،
من الخضوع لزيادة الأجرة المقررة بمقتضى نص المادة 19 من هذا القانون " • أما
المسألة الثانية فلم تكن مطروحة على هذه المحكمة فى الدعوى سالفة الذكر وذلك لما هو
مقرر من أن الخصومة الدستورية لاتتناول غير النصوص المطعون عليها - محددة نطاقاً
على نحو ماقدرته المحكمة - ولاشأن لها بما يجاوزهذا النطاق ؛ ومن ثم يظل أمر المادة
19 فيما انطوت عليه من عدم اشتراط موافقة المالك على تغيير المستأجر استعمال العين
المؤجرة سكنا إلى غير غرض السكنى، مطروحاً على هذه المحكمة للفصل فى دستوريته ؛ إذ
لم يتعرض الحكم سالف الذكر إلى شروط ذلك التغيير • وحيث إن قضاء هذه المحكمة قد جرى
على أن حرية التعاقد قاعدة أساسية يقتضيها الدستور صونا للحرية الشخصية التى
لايقتصر ضمانها على تأمينها ضد صور العدوان على البدن، بل تمتد حمايتها إلى أشكال
متعددة من إرادة الاختيار وسلطة التقرير التى ينبغى أن يملكها كل شخص، فلايكون بها
كائنا يحمل على مالايرضاه . وحيث إن حرية التعاقد - بهذه المثابة - فوق كونها من
الخصائص الجوهرية للحرية الشخصية، فهى كذلك وثيقة الصلة بالحق فى الملكية، وذلك
بالنظر إلى الحقوق التى ترتبها العقود - المبنية على الإرادة الحرة - فيما بين
أطرافها ؛ بيد أن هذه الحرية - التى لايكفلها انسيابها دون عائق، ولاجرفها لكل قيد
عليها، ولاعلوها على مصالح ترجحها، وإنما يدنيها من أهدافها قدر من التوازن بين
جموحها وتنظيمها - لاتعطلها تلك القيود التى تفرضها السلطة التشريعية عليها بما
يحول دون انفلاتها من كوابحها • ويندرج تحتها أن يكون تنظيمها لأنواع من العقود
محددا بقواعد آمرة تحيط ببعض جوانبها، غير أن هذه القيود لايسعها أن تدهم الدائرة
التى تباشر فيها الإرادة سلطانها، ولا أن تخلط بين المنفعة الشخصية التى يجنيها
المستأجر من عقد الإيجار - والتى انصرفت إليها إرادة المالك عند التأجير - وبين حق
الانتفاع كأحد الحقوق العينية المتفرعة عن الملكية • وحيث إن النص المطعون فيه خوّل
المستأجر تغيير استعمال عين كان قد استأجرها سكناًً إلى غير غرض السكنى، وكان هذا
النص - وباعتباره واقعا فى إطار القيود الاستثنائية التى نظم بها المشرع العلائق
الإيجارية – قد استهدف إسقاط شرط موافقة المالك على قيام المستأجر بهذا التغيير،
وكان حق المستأجر لازال حقا شخصيا مقصورا على استعمال عين بذاتها فيما لايجاوز
الغرض الذى أجرت من أجله، فلايمتد إلى سلطة تغيير استعمالها بغير موافقة مالكها ؛
وبالمخالفة لشرط اتصل بإجارة أبرماها معاً، صريحا كان هذا الشرط أم ضمنيا ؛ فإن هذا
النص يكون متضمنا عدوانا على الحدود المنطقية التى تعمل الإرادة الحرة فى نطاقها،
والتى لاتستقيم الحرية الشخصية - فى صحيح بنيانها - بفواتها، فلاتكون الإجارة إلا
إملاء يناقض أسسها • وحيث إن من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن صون الدستور
للملكية الخاصة، مؤداه أن المشرع لايجوز أن يجردها من لوازمها، ولا أن يفصل عنها
بعض أجزائها، ولا أن ينتقص من أصلها أو يغير من طبيعتها دون ماضرورة تقتضيها
وظيفتها الاجتماعية، وكان ضمان وظيفتها هذه يفترض ألا ترهق القيود التى يفرضها
المشرع عليها جوهرمقوماتها، ولا أن يكون من شأنها حرمان أصحابها من تقرير صور
الانتفاع بها، وكان صون الملكية وإعاقتها لايجتمعان، فإن هدمها أو تقويض أسسها من
خلال قيود تنال منها، ينحل عصفا بها منافيا للحق فيها . وحيث إن مكنة استغلال
الأعيان ممن يملكونها من خلال عقود إجارة إنما تعنى حقهم فى اختيار من يستأجرونها
من ناحية والغرض من استعمالها من ناحية أخرى، وكانت حريتهم فى هذا الاختيار جزءاً
لايتجزأ من حق الاستغلال الذى يباشرونه أصلا عليها، وكان من المقرر أن لحقوق
الملكية - بكامل عناصرها - قيما مالية يجوز التعامل فيها، وكان الأصل أن يظل مؤجر
العين متصلا بها، فلا يعزل عنها من خلال سلطة مباشرة يمارسها آخرون عليها بناء على
نص فى القانون ؛ بيد أن النص المطعون فيه أجاز للمستأجر بإرادته المنفردة الحق فى
تغيير استعمال العين إلى غير غرض السكنى، فى إطار علائق إيجارية شخصية بطبيعتها،
مهدرا كل إرادة لمؤجرها فى مجال القبول بهذا التغيير أو الاعتراض عليه • وحيث إن
مقتضى مانص عليه الدستور فى المادة 7 من قيام المجتمع على أساس من التضامن
الاجتماعى، يعنى وحدة الجماعة فى بنيانها، وتداخل مصالحها لا تصادمها، وإمكان
التوفيق بينها ومزاوجتها ببعض عند تزاحمها، وترابط أفرادها فيما بينهم فلايكون
بعضهم لبعض إلا ظهيرا، ولايتناحرون طمعا، وهم بذلك شركاء فى مسئوليتهم عن حماية تلك
المصالح، لايملكون التنصل منها أو التخلى عنها • وليس لفريق منهم أن يتقدم على غيره
انتهازا، ولا أن ينال قدرا من الحقوق يكون بها - عدوانا - أكثر علوا، وإنما تتضافر
جهودهم وتتوافق توجهاتهم، لتكون لهم الفرص ذاتها التى تقيم لمجتمعاتهم بنيانها
الحق، وتتهيأ معها تلك الحماية التى ينبغى أن يلوذ بها ضعفاؤهم، ليجدوا فى كنفها
الأمن والاستقرار• وحيث إن النص المطعون فيه، ليس إلا حلقة في اتجاه عام تبناه
المشرع أمدا طويلا فى إطار من مفاهيم تمثل ظلما لمؤجرين مابرح المستأجرون يرجحون
عليهم مصالحهم، متدثرين فى ذلك بعباءة قوانين استثنائية جاوز واضعوها بها حدود
الاعتدال فلايكون مجتمعهم معها إلا متحيفا حقوقا ماكان يجوز الإضرار بها، نائيا
بالإجارة عن حدود متطلباتها، وعلى الأخص ماتعلق منها بتعاون طرفيها اقتصاديا
واجتماعيا، حتى لايكون صراعهما - بعد الدخول فى الإجارة - إطارا لها • وحيث إنه لما
تقدم، يكون النص المطعون فيه مخالفا للمواد 7 و 32 و 34 و 41 من الدستور


فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من
المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع
الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما انطوى عليه من عدم اشتراط موافقة
المالك عند تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير غرض السكنى، وألزمت الحكومة
المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة .

_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)   الجمعة أبريل 02, 2010 3:52 pm

قضية
رقم 71 لسنة 19 قضائية

مبادىء الحكم

1-
من المقرر، أنه لايجوز للسلطة التشريعية- فى ممارستها لاختصاصاتها فى مجال إقرار
القوانين- أن تتخلى بنفسها عنها، إهمالا من جانبها لنص المادة 86 من الدستور التى
تعهد إليها أصلا بالمهام التشريعية، ولاتخول السلططة التنفيذية مباشرتها إلا
استثناء، وفى الحدود الضيقة التى بينتها نصوص الدستور حصرا، ويندرج تحتها إصدار
اللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين التى لا يدخل فى مفهومها، توليها ابتداء تنظيم
مسائل خلا القانون من بيان الإطار العام الذى يحكمها، فلا تُفصل اللائحة عندئذ
أحكاما أوردها المشرع إجمالا، ولكنها تُشَرِّع ابتداء من خلال نصوص جديدة لا يمكن
إسنادها إلى القانون، وبها تخرج اللائحة عن الحدود التى ضبطتها بها المادة 144 من
الدستور

2- إن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أنه متى عهد القانون إلى جهة
بذاتها بتنفيذ أحكامه، كان إجراؤه مما تستقل به هذه الجهة دون غيرها؛ وكان قانون
بيع وتأجير الأماكن قد أورد نص الفقرة الثالثة المطعون عليها مجيزا بموجبها تبادل
الوحدات السكنية- فى البلد الواحد- بين مستأجر وآخر، ومتسلبا من تحديد القيود
والضوابط التى يباشر هذا الحق على ضوئها حتى فى خطوطها الرئيسية، تاركا إحداثها- لا
تفصيلها- للائحة تنفيذية يصدرها وزير الإسكان محددا بها أحوال هذا التبادل، والشروط
التى يتم على ضوئها، والأوضاع الإجرائية التى يلتزمها، وكذلك ضماناته؛وكان ذلك
مؤداه أنه فيما خلا مبدأ جواز التبادل فى البلد الواحد الذى تقرر بالفقرة المطعون
عليها، فإن أسس هذا التبادل، والقواعد التى يقوم عليها وإجراءاتها، ظل بيد السلطة
التنفيذية تتولاه من خلال لائحة تصدرها، فلا تكون أحكامها تنفيذا لقانون قائم، بل
تشريعا مبتدءا يؤثر على الأخص فى حرية التعاقد والحق فى الملكية، وهما من الحقوق
التى كفلها الدستور

3- الأصل فى الروابط الإيجارية، إن الإرادة هى التى
تنشئها، فإذا جردها المشرع من كل دور فى مجال تكوين هذه الروابط وتحديد آثارها، كان
تنظيمها آمرا منافيا لطبيعتها

4- إن قضاء هذه المحكمة مطرد على أن صون
الدستور للملكية الخاصة، مؤداه أن المشرع لا يجوز أن يجردها من لوازمها، ولا أن
يفصل عنها أجزاءها، ولا أن ينتقص من أصلها أو يعدل من طبيعتها أو يزيلها، ولا أن
يقيد من مباشرة الحقوق المتفرعة عنها فى غير ضرورة تقتضيها وظيفتها الاجتماعية؛وكان
ضمان وظيفتها هذه، يفترض ألا ترهق القيود التى يفرضها المشرع عليها جوهر بنيانها،
ولا أن يكون من شأنها حرمان أصحابها من تقرير صور الانتفاع بها؛ وكان صون الملكية
وإعاقتها لا يجتمعان، فإن هدمها من خلال قيود ترهقها ، ينحل عصفا بها، منافيا للحق
فيها

5- إن قضاء هذه المحكمة قد جرى كذلك، على أن الملكية لا تعتبر حقا
مطلقا، وليس لها من الحماية ما يجاوز الانتفاع المشروع بعناصرها • ومن ثم جاز
تحميلها ببعض القيود التى يقتضيها صون وظيفتها الاجتماعية التى لا يجوز أن يتذرع
المشرع بها ليجرد الملكية من ثمارها أو منتجاتها أو ملحقاتها؛وكان الدستور قد كفل
للملكية حرمتها ولم يجز المساس بها إلا استثناء. وكان تنظيمها لدعم وظيفتها
الاجتماعية لا يجوز إلا بقانون يوازن به المشرع حقوق أصحابها بما يراه من المصالح
أولى بالاعتبار؛ وكانت الفقرة المطعون عليها التى تضمنها قانون الإسكان، لا تتناول
غير أصل الحق فى التبادل فى البلد الواحد، على أن تحدد اللائحة التنفيذية الأحوال
التى يتم فيها التبادل وشروط إنفاذه، فإن التنظيم الوارد بها لحق الملكية، يكون
متضمنا فرض قيود عليها تنال من محتواها

6- إن مانص عليه الدستور فى المادة 7
من قيام المجتمع على أساس من التضامن الاجتماعى، يعنى وحدة الجماعة فى بنيانها،
وتداخل مصالحها لا تصادمها، وإمكان التوفيق بينها ومزاوجتها ببعض عند تزاحمها،
واتصال أفرادها وترابطهم ليكون بعضهم لبعض ظهيرا، فلا يتفرقون بددا أو يتناحرون
طمعا، أو يتنابذون بغيا، وهم بذلك شركاء فى مسئوليتهم قبلها، لا يملكون التنصل منها
أو التخلى عنها، وليس لفريق منهم بالتالى أن يتقدم على غيره انتهازا، ولا أن ينال
من الحقوق قدرا منها يكون به- عدوانا- أكثر علوا. بل يتعين أن تتضافر جهودهم لتكون
لهم الفرص ذاتها التى تقيم لمجتمعاتهم بنيانها الحق، وتتهيأ معها تلك الحماية التى
ينبغى أن يلوذ بها ضعفاؤهم، ليجدوا فى كنفها الأمن
والاستقرار

حالة
المادة القانونية

الفقرة
الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم
العلاقة بين المؤجر والمستأجر – لم تسجل عليها تعديلات تشريعية

أحكام
اللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادرة بقرار وزير الإسكان والتعمير رقم 99 لسنة
1978، وذلك فى مجال تطبيقها بالنسبة إلى تبادل الوحدات السكنية - وهى المواد 3 و4
و5 و6 و7 من اللائحة لم تسجل عليها تعديلات تشريعية




الحكم
كاملا




المحكمة
الدستورية العليا

عدم دستورية تبادل الوحدات السكنية

بين
المستأجرين


باسم
الشعب

المحكمة الدستورية العليا

( الجريدة الرسمية 42 فى 16 اكتوبر
1997 )

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم السبت 4 أكتوبر 1997 الموافق 2 جمادى
الأخرى سنة 1418هـ

برئاسة السيد المستشار الدكتور عوض محمد عوض المر 000
رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين :- عبد الرحمن نصير والدكتور عبد المجيد
فياض وماهر أحمد البحيري ومحمد على سيف الدين وعدلي محمود منصور ومحمد القادر عبد
الله .

وحضور السيد المستشار الدكتور / حنفى على جبالى 000 رئيس هيئة
المفوضين .

وحضور السيد / حمدى أنور صابر 000 أمين السر .

" أصدرت
الحكم الأتى "

فى القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 71
لسنة 19قضائية

( دستورية )

المقامة من

السيد / إسماعيل أحمد
إسماعيل

ضــــد

1. السيد / رئيس الجمهورية وأخرين 2. السيد / رئيس
مجلس الوزراء

3. السيد / احمد عبد المالك عبد الله 4. السيده / درية عواد
عبد الغنى

5. السيد / هشام سمير فهمى سليمان 6. السيد / سيد إبراهيم كوسبر
7. السيده / حكمت إبراهيم سيد كوسبر 8. السيده / نظله إبراهيم كوسبر

9.
السيد / أحمد إبراهيم سيد كوسبر 10. السيد / عبد الحميد إبراهيم كوسبر

11.
السيده / ملكة إبرايه سيد كوسبر 12. السيده / عنايات إبراهيم
كوسبر



الإجراءات

فى التاسع من إبريل سنة 1996 أودع المدعى
قلم كتاب المحكمة صحيفة الدعوى الماثلة طالبا فى ختامها الحكم بعدم دستورية نص
الفقرة الثالثة من المادة السابعة من القانون رقم 49 لنسة 1977 بشأن تأجير وبيع
الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

قدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة
طلبت فيها الحكم برفض الدعوى .

وبعد تحضير الدعوى أودعت هيئة المفوضين
تقريرا رأيما .

ونظرت الدعوى على النحو المبين بمحضر الجلسة وقررت المحكمة
إصدار الحكم بجلسة اليوم .

المحكمة









بعد
الإطلاع على الوراق والمداولة

- حيث أن الوقائع - حسبما يبين من صحيفة
الدعوى وسائر الأوراق تتصل فى أن المدعى عليها الرابعة ونجلها المدعى عليه الخامس
كانتا يقيمان فى وحدة سكينة بعقار المدعى بدائرة قسم مصر القديمة وقد أبرمه مع
المدعى عليه الثالث المقيم بالدور الأراضي بالزمالك بالعقار المملوك المدعى عليهم
من السادس إلى الأخير عقدا تبادلا وبمقتضاه مسكينها المؤجرين على سند من مقتضيات
الحالة الصحية للمدعى عليها الرابعة وتغير الظروف الاجتماعية للمدعى عليه الثالث
لازدياد عدد أفراد أسرته وقد أخطر المتادلان ملاك العقارين بصورة من عقد التبادل
وبميستنداتهما التى تؤكد حقهما فى غجرائه وذلك وفقا لأحكام اللائحة التنفيذية
للقانون رقم 49 لسنة 1977 ، وبعد مضى أكثر من ثلاثين يوما على هذا الأخطار دون رد
من الملاك بقبول التبادل أثام المتبادلان ضدهم الدعوى رقم 629 لسنة 1995 إيجارات
كلى جنوب القاهرة وأثناء نظرها دفع المدعى فى الدعوى الماثلة بعدم دستورية نص
الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى " أن تأجير وبيع
الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وإذا قرت محكمة الموضوع جدية الدفع
وصرحت بالطعن بعدم الدستورية فقد أقام المدعى الدعوى الماثلة .

وحيث أن
الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر تنص على ما يلى :

( وفى البلد الواحد
يجوز تبادل الوحدات السكنية بين مستاجر وأخر وذلك فى البلاد وبين الحياء وطبقا
للحالات ووفقا للقواعد والشروط والإجراءات والضمانات التى يحددها قرار وزير الإسكان
والتعمير )

- عملا باللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بها قرار وزير
الإسكان والتعمير رقم 99 لسنة 1978 فإن تبادل الوحدات السكنية بالتطبيق لأحكام
الفقرة الثالثة المشار إليها يتم فى الأحوال التى حددتها وهى :-

أولاً
:-

................................................................................
...............................

ثانيا
:- أن تستلزم الحالة الصحية لكل من المستأجر راغبى التبادل أو كليهما الانتقال من
مسكنه إلى أخر أكثر ملائمة لظروفة الصحية التى لا يجوز إثباتها إلا بتقرير قاطع من
طبيين متخصصين متضامنا بيانا دقيقا بها واقتضائها من تغيير المسكن بسببها
.

ثالثا :- أن يقع تغيير فى الأوضاع الاجتماعية لأحد لراغبى التبادل من
مأجرين أو كليهما ويندج تحتها تغيير حجم الأسرة وما يقتضيه من ضيق او تساع مسمنها
.

ويكون التبادل فى الحالتين المنصوص عليهما فى ثانيا وثالثا فى عواصم
المحافظات وغيرها من البلاد التى تسري فيها أحكام الباب الأول من القانون رقم 49
لسنة 1977 سواء أكان ذلك فى عقار واحد أو بين عقار وأخر داخل البلدة الواحدة
.

- وتشترط المادة 4 من اللائحة التنفيذية للقانون لإجراء التبادل - قبل
البدء فيه - وفاء كل من المستأجرين الراغبين فى التبادل بالتزاماته المالية الناشئة
عن عقد الإجارة وفيما عدا التبادل بسبب مقتضيات الحالة الصحية المبينه فى البند (
ثانيا ) يشترط لجواز التبادل انقضاء سنه كاملة على الأقل على إقامة كل مستأجر فى
مسكنه قبل البدء فى إجراءات التبادل ويبقى المستأجران ضامنين متضامنين - كل منهما
قبل الأخر وفى مواجهة المؤجر - إبقاء التزاماتها المالية الناشئة عن عقد الإيجار
وذلك لمدة سنتين من تاريخ إتمام التبادل .

- وعملا بالمادة 5 من اللائحة
التنفيذية يحرر المستأجران راغبا التبادل خمس نسخ من النموذج الخاص بذلك والمرفق
بهذه اللائحة يخطوان مالكى العقارين المراد التبادل فيهما بنسخة من هذا النموذج
علىأن تكون موقعا عليها منهما ومرفق مستنداتها التى تؤكد صحة بياناتها وعلى كل من
الملاك وخلال ثلاثين يوما من تاريخ أخطاره برغبه المستأجرين إبلاغهما بكتاب موصى
مصحوب بعلم الوصول برأيه فى طلباتهم ويعتبر انقضاء هذه المدة دون رد من قبله بمثابة
رفض للتنازل .

- وتقضى المادتان 6 ، 7 من هذه اللائحة بأن يتنازل كل من
المستأجرين راغبى التبادل عن عقد الإيجار الخاص به إلى المستأجر الأخر وذلك بعد
رضاء الملاك أو صدور حكم من القضاء بالتبادل ويقوم الحكم الصادر لصالح المستأجرين
مقام اللازم لإثبات التبادل .

- وحيث أن الفقرة من المادة 7 من القانون رقم
49 لسنة 1977 كان قد تضمنها مشروع قانون عرض على مجلس الشعب بجلسته المعقودة فى 19
يوليو 1977 إلا أن لجنة الشئون الدستورية والتشريعية لهذا المجلى ارتأت ضرورة حذفها
تأسيسا على انحيازها لصلحة مستأجرى الأعيان إضرارا بأًصحابها الذين سلبهم المشرع
الحق فى تحديد الأجرة وفرض عليهم امتداد الإجارة بعد انتهاء مدتها وعرضهم كذلك
لقيود صارمة نظم بها الروابط الإيجارية فى عديد من جانبها ولم يبقى لهم بعد اذن إلا
حق اختيار مستأجرالعين التى يملكونها فإذا اسقط المشرع عنهم هذا الحق نالتهم مضار
كثيرة يندرج تحتها أن يتحول المستاجرين إلى مستغلين إلى مستغلين من خلال عمليات
التبادل التى يجرونها ويفاجئون من يملكون من يملكون الأماكن التى يشلغلونها بيد أن
المجلس التى يجرونها ويفاجئون من يملكون الأماكن التى يشغلونها بيد أن المجلس رفض
إقرار ما أنتهت إليه لجنة الشئون الدستورية والتشريعية وأعاد إدراج الفقرة الثالثة
المشار غيها بنصها الوارد بمشروع الحكومة ثم أقرها.

- وحيث أن المدعى ينعى
على الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 مخالفتها للمواد 2 ، 7
، 33 ، 34 من الدستور وذلك من عدة أوجه حاصلها أن حكم الفقرة المطعون عليها يناقض
الشريعة الإسلامية فى أصولها الكلية ويتضمن إسقاطها للمكلية عن أصحابها بما فرضه
المشرع من قيود عليها وتحوير للإجارة عن طبيعتها الشخصية من خلال إعيار مقيما بها
فلا يكون إنفاذ التبادل قيما بين هاتين الوحدتين إلا إقحاما عليها لأشخاص لا تربطهم
بصلحبها صلة منطقية ، هذا فضلا عن أن هذا التبادل لا يتم فى الأعم من الأحوال إلا
مقابل مبالغ مالية باهظة يدفعها أحد المتبادلين لثانيهما ولا يحصلا ملوجر على شيء
منها .

- وحيث أن المصلحة الشخصية المباشرة - وهى لقبول الدعوى الدستورية
مناطها ارتباطها بصله منطقية بالمصلحة التى يقوم بها النزاع الموضوعى وكان المدعى
وأن قصر الدفع بعدم الدستور الذى أبداه أمام محكمة الموضوع على حكم الفقرة الثالثة
م المادة 7 من الثانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة
بين المؤجر والمستأجر إلا أن الخصومة الدستورية الماثلة لا تكتمل عناصرها بعيدا عن
الشروط والأوضاع التى نظم وزير الإسكان والتبادل من خلالها وهو ما يعنى تكوينها مع
الفقرة المطعون عليها كلا لا يتجزأ .

- وحيث أن مؤدى الأحكام التى تضمنتها
الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1979 - وفى إطار ربطها بلائحة
التنفيذية لهذا القانون - أن تبادل الوحدات السكنية فيما بين مستأجرى يرغبان فيه
ليس عملا رضائيا بل يقع فى الأحوال التى حددتها اللائحة النفيذية وبالشروط التى
عينتها ووفق الأوضاع الإجرائية التى حددتها . ومن ثم يكون نص القانون مصدرا مباشرا
لتبادل الوحدات السكينة يحيط بالأحوال والشروط والأوضاع التى يتم فيها فلا يحول دون
نفاذه اعتراض أصحابها عليه كلما توافرت الواقعة إلى اعتبرها المشرع مصدرا للحق فيه
. وهو ما يعنى أن الحق فى التبادل لا ينشأ إلا من النصوص القانونية التى تستنهضها
إرادة مستأجرين توفقا على إجراء التبادل وأراد أن يتماه وفقا لأحكامها فلا يدور إلا
معها .

- وحيث المادة 144 من الدستور تقضى بأن لرئيس الجمهورية إصدار
اللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين بما ليس فيه تعديل أو تعطيل لها أو إعفاء من
تنفيذها وله أن يفوض غيره فى إصدارها ويجوز أن يعين القانون من يصدر القرارات
اللازمة لتنفيذه

- وحيث أن من المقرر أنه لا يجوز للسلطة التشريعية - فى
ممارستها لاختصاصاتها فى مجال إقرار الوقانين أن تتخلى بنفسها عنها إهمالا من
جانبها بنص المادة 86 من الدستور التى تعهد إليها أصلا بالمهام التشريعية وتخول
السلطة التنفيذية مباشرتها إلا استثناء ان وفى الحدود الضيقة التى بينتا نصوص
الدستور حصرا ويندرج تحتها إصدار اللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين التى لا يدخل فى
مفهومها توليها ابتداء تنظيم مسائل حلا القانون من بيان الإطار العام التى يحكمها
فلا تفصل اللائحة عندئذ أحكاما زوردها المشرع إجاملا ولكنها تشرع ابتداء من خلال
نصوص جدية لا يمكن إسنادها إلى القانون وبها تخرج اللائحة عن الحدود التى ضبطتها
بها المادة 144 من الدستور .

- وحيث أن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أنه متى
عهد القانون إلى جهة بذاتها بتنفيذ أحكامة كان إجراؤه مما تستقل به هذه الجهة دون
غيرها وكان قانون بيع وتأجير الأماكن قد أورد نص الفقرة الثالثة المطعون عليها
مجيزا بموجبها تبادل الوحدات السكنية فى البلد الواحد بين مستأجر وأخر ومتسليا من
تحديد القيود والضوابط التى يباشر هذا الحق على ضوئها حتى فى خطوطها الرئيسية تاركا
إحداثها - لا تفصلها - للائحة تنفيذية يصدرها الإجرائية التى يلتزمها وكذلك ضماناته
وكان ذلك مؤداه أنه فيما خلا مبدأ جواز التبادل فى البلد الواحد الذى تقرر بالفقرة
المطعون عليها فإن أسس هذا التبادل والقواعد التى يقوم عليها وإجراءاتها ظل بيد
السلطة التفيذية تتولاه من خلال على لائحته تصدرها فلا تكن أحكامها تنفيذا لقانون
قائم بل تشريعا مبتدأ يؤثر على الأخص فى حرية التعاقد والحق فى الملكية وهما من
الحقوق التى كلفها الدستور .

- وحيث أن من المقرر كذلك أن حرية التعاقد فوق
كونها من الخصائص الجوهرية للحرية الشخصية أنها كذلك وثيقة الصلة بالحق فى المكلية
وذلك بالنشر إلى الحقوق التى ترتبها العقود فيما بين أطرافها أيا كان المدين
بأدائها .

- وحيث أن السلطة التشريعية وأن ساغ لهذا استثناء أن تتناول
أنواعها من العقود لتحيط بعض جوانبها بتنظيم أمر يكون مستندا إلى مصلحة مشروعة إلا
أن هذه السلطة ذاتها لا يسعها أن تهدم الدائرة التى تباشرها فيها الإرادة حركتها
فلا يكون لسلطانها بعد هدمها من أثر ذلك أن افرادة وأن لم يكن دورها كاملا فى تكوين
القعود وتحديد الأثار التى ترتبها إلا أن الدائرة المنطقية التى تعمل الإرادة الحرة
فى نطاقها لا يجوز اغتيالها بتمامها وإلا كان ذلك إنها لوجودها ومحوا كاملا للحرية
الشخصية فى واحد من أكثر مجالاتها تعبيرا عنها ممثلا فى إراداة الاختيار استقالا عن
الأخرين بما يصون لهذه الحرية مقومات فعاليتها

- وحيث أن الصل فى الروابط
الإيجارية أن الإرادة هى التى تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور فى مجال تكوين
هذه الروابط وتحديد أثارها كان تنظيمها أمراض منافيا لطبيعتها .

- ومن
البديهى أن القيود التى فرضها المشرع على الإجارة اقتضاها أزمه الإسكان وحدة ضغوطها
وضرورة التدخل لمواجهتها بتدابير استثنائية تعتبر من قبيل التنظيم الخاص لموضوعها
وقد أصابها هذا التنظيم الخاص فى كثير من جوابنها مقيدا عمل الإرادة فى مجالها وعلى
الأخص فى مجال تحديد الأجرة وامتداد العقد بقوة القانون إلا أن الإجارة تظل - حتى
مع وجود هذا التنظيم الخاص - تصرفا قانونيا ناشئا عن حرية التعاقد التى أهدرتها
لانصوص المطعون فيها من خلال إنفاذها التبادل بقوة القانون فى شئون الأعيان التى
تعلق بها فلا تكون الإجارة عقدا يقوم على التراضى بل غملاء يناقض أسسها ويقوضها
.

- وحيث ان قضاء هذه المحكمة مطرد على أن صون الدستور للملكية الخاصة مؤداه
أن المشرع لا يجوز أن يجردها من لوازمها ولا أن يفصل عنها أجزائها ولا أن ينتقص من
أصلها أو بعدل من طبيعتها أو يزيلها ولا أن يقيد من مباشرة الحقوق المتفرعة عنها فى
غير ضرورة تقتضيها وظيفتها الاجتماعية وكان ضمان وظيفتها هذه بفترض إلا ترهق القيو
التى يفرضها المشرع عليها جوهر بنيانها ولا أن يكون من شانهما حرمان أصحابها من
تقرير صور الانتفاع بها وكان صون الملكية وأعاقتها لا يجتمعان فإن هدمها من خلال
قيود ترهقها ينحل عصفا بها منافيا للحق فيها .

- وحيث ان قضاء هذه المحكمة
قد جرى كذلك على ان الملكية لا تعتبر حقا مطلقا وليس لها من الحماية ما يجاوز
الانتفاع المشروع بعناصرها ومن ثم جاز تحملها ببعض القيود التى يقتضيها صون وظيفتها
الاجتماعية التى لا يجوز ان يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية من ثمارها أو منتجاتها
أو ملحقاتها وكان الدستر فقد كفل للملكية حرمتها بقانون يوازن به المشرع حقوق
أصحابها بما يراه من المصالح أولى بالاعتبار وكانت الفقرة المطعون عليها التى تضمنا
قانون الإسكان لا تتناول غير أصل الحق فى التبادل فى البلد الواحد على أن تحدد
اللائحة التنفيذية الأحوال التى يتم فيها التبادل وشروط إقاذه فإن التنظيم الوارد
بها لحق الملكية يكون متضمنا فرض عليها تنال من محتواها وعلى الأخص من خلال الأثار
التى ترتبها فى مجال استعمالها .

- وحيث أن التبادل المقرر بالنصوص المطعون
عليها ليس إلا تنازلا رخص به المشروع وبه يحل كل متبادل محل نظيره فى الوحدة
قانونيا كثيرا ما يقترن بمقابل يختص به أحدهما ولا يعود شيء منه - وأيا كان مقداره
- على من يملكها مما يخل بتساؤيهم مع نظائرهم فى شأن الحقوق التى يستعدونها من
تناول المستأجر الصلى عن الإجارة إلى غيره وفقا لنص المادة 20 من القانون 136 لسنة
1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك
والمستأجر وذلك أن من يؤجرون أعيانا يملكونها بالخيار وفقا لحكمها بين اعتماد تنازل
مستأجرها عن إجارتها مع الحصول من المتنازل على 5% من مقابل التنازل المعروض عليه
أو رفض هذا التنازل استقالا منهم بالعين المؤجرة من دون المتنازل على أن يؤدى إليه
مالكا عندئذ النسبة ذاتها من المعروض عليه مقابلا للتنازل عنها .

- ولا كذلك
الفقرة المطعون عليها شكلا مضمونها بالائحة التنفيذية - لأنها تجعل تبادل الأعيان
المؤجرة وفقا لأحكامها نافذا بقوة القانون فى شأن أصحابها ودون مقابل يعود عليهم من
التنازل . وليس ذلك إلا تمييزا منهيا عنه دستوريا بين فئتين تؤجران أعيانا تملكها
إحداهما تلك التى يتعلق التبادل بأعيانها وفقا للنصوص المطعون عليها وأخراها التى
يكون التنازل عن الإجارة منصرفا إلى أعيانها فى الحدود التى بينتها المادة 20
المشار إليه .

- ولا يستقيم هذا التمييز وقد افتقر إلى الأسس الموضوعية التى
ينهض بها سويا ومبدأ تساويهم أمام القانون وفقا لنص المادة 40 من الدستور التى تكفل
صون محتواه باعتباره مدخلا للحرية وطريقا إلى العدل والسلام الاجتماعى لا يجوز أن
يعاق من خلال أعذار لا اعتبرا لها .

- وحيث أن تبادل الأعيان المؤجرة وفقا
للنصوص المطعون عليها لا يحول دون انتقال منفافعها بين أكثر من مستأجر يتعاقبون
عليها اتصال بها كلما طرأ تغيير على الأوضاع التى قام عليها التبادل الأول
.

- فما يكون من الأعيان المؤجرة بعيدا عن موقع العمل الأصلي قد يصير قريبا
منه فى وقت لاحق ومن بادل عينا بأخرى لاتساعها قد يظهر ضيقها من بعد ومن يبادل
مستاجرا اعتل صحيا قد يعدو هو عليلا فلا يبقي فى الوحدة التي انتقل إليها - والقرض
انها يطابق أعلي - بل يبدلها بأخرى توافق ظروفه الصحية الجديدة فلا يكون التبادل
الأول اجراء نهائيا فى كل الأحوال بل مسوغ جديد للتبادل فلا تخلص الاعيان المؤجرة
لاصاحبها بل تتحدر حقوقهم بشانها الى مرتبة الحقوق المحددة أهميتها مع انبساط سلطة
المستأجرين عليها الى حد يخل بالملكية الخاصة التي حرص الدستور على صونها تقديرا
بان المزايا التي تنتجها هى التي تبلور جوهرها فاذا انقض المشرع عليها صار أمرها
صريما ومسها بذلك ضر عظيم.

- وحيث أن ما نص عليه الدستور فى المادة 7 من
قيام المجتمع على أساس من التضامن الاجتماعي يعني وحدة الجماعة فى بنائها وتداخل
مصالحة تصادمها وإمكان التوفيق بينها ومزاوجتها ببعض عند تزاحمها واتصل أفرادها
وترابطهم ليكون بعضهم لبعض ظهيرا فلا يتفرقون بددا او يتناحرون طمعا او يتنابدون
بغيا وهم بذلك شركاء فى مسئوليتهم قبلها لا يملكون التنصل منها او اتخلي عنها وليس
لفريق منهم بالتالي ان يتقدم على غيره انتهازا ولا ان ينال من الحقوق قدرا منها
يكون به - عدوانا - أكثر علوا وتتهيا معها تلك الحماية التي ينبغي ان يلوذ بها
ضغاؤهم ليجدوا فى كنفها الأمن والاستقرار وحيث القرة.

- المطعون عليها - ومن
خلال مطلق انحيازها لمصلحة من يقررون التبادل - لا تقيم وزنا لتوازن علاقاتهم مع
مؤجرتها ولكنها تنحدر بها الى ما دون مسئوياتها المنطقية الى تكفل لعقود الايجار
خصائصها وكانت السلطة التقديرية التي يملكها المشرع فى مجال تنظيم الحقوق لا يجوز
ان ينفلت مداها بما يفقد الملكية مقوماتها وعلى الأخص من خلال اقتلاع مزاياها او
تهميشها تسترا بتنظيم الحقوق المؤجرين وكان المشرع ما قد تدخل بالقواعد التي فرضها
أطار لتبادل الانتفاع بالاعيان المؤجرة وكان المشرع ما قد تدخل بالقواعد التي فرضها
اطار لتبادل الانتفاع بالاعيان المؤجرة بما ينال من حق أصحابها فى مباشرة سلطتهم فى
مجال استعمالها وعلى الاخص عن طريق اختيارهم لمن يشغلونها مبلغا على مصالحهم حقوقا
لا ترجحها بل تزاحمها وتعلو عليها دون مقتضى قال يكون المستاجر إلا مناهضا مؤجرتها
متحفيا الحقوق المشروعة التي كان يجل أن يقتضيها ليكون صراعهما بديلا عن التعاون
بينهما مما يخل بتضامنها اجتماعيا وتوافق مصالحها اقتصاديا .

- وحيث أنه متى
كان ما تقدم فان الفقرة المطعون عليها تكون مخالفة لأحكام المواد 7 ، 32 ، 34 ، 40
، 41 ، 86 ، 144 من الدستور.


فهذه الأسباب

حكمت المحكمة
:-

أولا :- بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنه
1977 فى شان تاجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر.

ثانيا
:- بسقوط أحكام اللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بقرار وزير الاسكان والتعمير
رقم 99 لسنه 1978 وذلك فى مجال تطبيقها بالنسبة الى تبادل الوحدات
السكنية.

ثالثا :- بإلزام الحكومة المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب
المحاماة.

_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)   الجمعة أبريل 02, 2010 3:52 pm

قضية
رقم 221 لسنة 24 قضائية

مبادىء الحكم

1- إن ما ينعاه المدعيان من
مخالفة النص المطعون فيه لحكم المادة الثانية من الدستور التى تقيم من الشريعة
الإسلامية فى ثوابتها ومبادئها الكلية المصدر الرئيسى لكل قاعدة قانونية أقرتها
السلطة التشريعية أو أصدرتها السلطة التنفيذية فى حدود صلاحيتها التى ناطها الدستور
بها . مردود بأن الرقابة القضائية على الشرعية الدستورية التى تباشرها هذه المحكمة
فى مجال تطبيقها لنص المادة الثانية من الدستور لا تمتد وعلى ما جرى به قضاؤها لغير
النصوص القانونية الصادرة بعد تعديلها فى 22 مايو سنة 1980 وليس من بينها النص
الطعين ، أياً ما كان وجه الرأى فى مدى اتفاقه وأحكام الشرعية الإسلامية

2-
إن القيود التى فرضها المشرع على الإجارة ، واقتضتها أزمة الإسكان وحدة ضغوطها ،
وضرورة التدخل لمواجهتها بتدابير استثنائية تعتبر من قبيل التنظيم الخاص لموضوعها ،
وقد أصابها هذا التنظيم الخاص فى كثير من جوانبها ، مقيداً عمل الإرادة فى مجالها ،
وعلى الأخص فى مجال امتداد العقد بقوة القانون كما هو الحال فى النص الطعين ، إلا
أن الإجارة تظل حتى مع وجود هذا التنظيم الخاص تصرفاً قانونياً ناشئاً عن حرية
التعاقد وهى أحد روافد الحرية الشخصية التى كفلها الدستور فى المادة (41) منه فوق
كونها متفرعة كذلك عن حق الملكية المكفول بنص المادتين ( 32 و34 ) من الدستور
ليحيطها من جوانبها المختلفة بالمبادئ التى أقامها الدستور صوناً للحقوق والحريات
التى اقتضتها ، وقيداً على كل تنظيم يتناول أياً منها أو يمسها فى أحد
عناصرها

3- إن المقرر فى قضاء هذه المحكمة ، أن حرية التعاقد هى قاعدة
أساسية يقتضيها الدستور صوناً للحرية الشخصية التى تمتد حمايتها إلى إرادة الاختيار
وسلطة التقرير التى ينبغى أن تتوافر لكل شخص ، وهى بذلك تتصل اتصالاً وثيقاً بحق
الملكية الذى قد يكون هو أو بعض من الحقوق التى تنبثق عنه محلاً للتعاقد ، ومجالاً
لإعمال إرادة الاختيار وسلطة اتخاذ القرار فى شأن هذا التعاقد ، بما يغدو معه
التدخل بنص آمر يخالف ما تعاقد عليه صاحب حق الملكية أو أحد الحقوق المتولدة عنه
منطوياً بالضرورة على مساس بحق الملكية ذاته . حيث يرد النص الآمر مقيداً لحرية
نشأت فى أصلها طليقة ، ومنتقصاً من مقومات الأصل فيها كمالها

4- المقرر
أيضاً فى قضاء هذه المحكمة أنه ولئن كانت الملكية الخاصة مصونة ولا يجوز المساس بها
أو تقييدها بأى قيد ما لم يستنهض ذلك توافر ضرورة اجتماعية ملحة تجيز إيراد بعض
القيود على هذه الملكية وفاء لأدائها لدورها الاجتماعى وبما لا يؤدى إلى إهدارها أو
إفقادها جوهر مقوماتها الأساسية ، بما مؤداه أن إيراد المشرع لقاعدة آمرة تنال من
حرية المتعاقدين يصبح مرهوناً فى مشروعيته الدستورية بما إذا كانت هناك ضرورة
اجتماعية ملحة قامت لتبرير مثل هذه القاعدة الآمرة من عدمه . فإن انتفت مثل هذه
الضرورة عدت القاعدة الآمرة عدواناً على إرادة المتعاقدين أو أحدهم ومن ثم عدواناً
على حق الملكية سواء ما تعلق بكامل حق الملكية أو بعنصر من مقوماتها إن كان ما
تضمنته سلباً لإرادة المالك فى كل أو بعض ما تعاقد عليه

5- إنه لا شبهة فى
أن المشرع قد عمد بالنص المطعون عليه إلى تقرير الامتداد القانونى على عقود الإيجار
المفروش المبرمة مع مستأجر العين الأصلى شريطة استمرار السكن المفروش مدة عشر سنوات
متصلة سابقة على 9/9/1977 تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 . وهو أمر
لم يكن مقرراً من قبل فى القانون رقم 52 لسنة 1969 ، ولا متصلاً بمتطلبات قيام
العلاقة الإيجارية للأماكن المفروشة عند إبرامها بين أطرافها وغير متفق مع طبيعتها
بل أقحم عليها فى مباغتة ومداهمة لم يكن فى مكنة أطرافها توقعه . كما لا تظاهره
ضرورة حقيقية تسوغه وتكون علة لتقريره ، ومناطاً لمشروعيته ليغدو معه النص الطعين
تدخلاً تشريعياً آمراً اقتحم إرادة المتعاقدين فى هذه العقود . وينفك بتقريره هذا
الحق لأحد أطراف التعاقد وهم المستأجرون ، قيداً على حق الطرف الآخر فى التعاقد وهم
المؤجرون ، وقيداً على حق الملكية وبما يعتبر انحيازاً لطائفة من المتعاقدين دون
طائفة أخرى بغير ضرورة اجتماعية ملحة تبرر ذلك ، فضلاً عن أنه بهذا يكون قد تبنى
تمييزاً تحكمياً منهياً عنه بنص المادة (40) من الدستور لا يستند إلى أسس موضوعية .
فقد اختص فئة من المستأجرين لوحدات سكنية مفروشة المخاطبين بأحكامه بحقوق حجبها عن
أقرانهم مستأجرى الوحدات السكنية مفروشة المخاطبين لأحكام ذات القانون وهو القانون
رقم 49 لسنة 1977 ومن بعده القانون رقم 136 لسنة 1981 .

حالة المادة
القانونية

نص الفقرة الثانية من المادة (46) من القانون رقم 49 لسنة 1977 -
لم تسجل عليها تعديلات تشريعية


الحكم
بعدم دستورية المادة 46/2 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما نص عليه من امتداد عقد
الإيجار المفروش للمستأجر من الباطن إذا استمر لمدة عشر سنوات



أصدرت
المحكمة الدستورية حكماً بعدم دستورية المادة 46 /2 من القانون 49 لسنة 1977 فيما
نص عليه من امتداد عقد الإيجار المفروش للمستأجر من الباطن إذا أستمر لمدة عشر
سنوات

قضية رقم 221 لسنة 24 قضائية المحكمة الدستورية العليا
"دستورية"

المحكمة الدستورية العليا

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم
الأحد 13 مارس سنة 2005 م ، الموافق 3 صفر سنة 1426 هـ برئاسة السيد المستشار /
ممدوح مرعى رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين : حمدى محمد على وماهر البحيرى
ومحمد على سيف الدين وعدلى محمود منصور وإلهام نجيب نوار والدكتور عادل عمر شريف
وحضور السيد المستشار / نجيب جمال الدين علما رئيس هيئة المفوضين وحضور السيد /
ناصر إمام محمد حسن أمين السر

أصدرت الحكم الآتى

فى القضية المقيدة
بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 221 لسنة 24 قضائية " دستورية "
.

المقامة من كل من --------- ، ------------ ضد السيد رئيس مجلس الوزراء و
السيد وزير العدل و السيد / ------------- ، والسيد
-------------

الإجراءات

بتاريخ الثالث من يوليو سنة 2002 ، أودع
وكيل المدعيين صحيفة هذه الدعوى قلم كتاب المحكمة الدستورية العليا طالباً الحكم
بعدم دستورية المادة (46) من القانون رقم 49 لسنة 1977 . وقدمت هيئة قضايا الدولة
مذكرة طلبت فيها الحكم برفض الدعوى. وبعد تحضير الدعوى ، أودعت هيئة المفوضين
تقريراً برأيها . ونُظرت الدعوى على النحو المبين بمحضر الجلسة ، وقررت المحكمة
إصدار الحكم فيها بجلسة اليوم

المحكمه






المحكمة
بعد الإطلاع على الأوراق ، والمداولة . حيث إن الوقائع على ما يبين من صحيفة الدعوى
، وسائر الأوراق تتحصل فى أن المدعيين كانا قد أقاما على المدعى عليهما الثالث
والرابع الدعوى رقم 2844 لسنة 1999 مساكن أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية ،
ابتغاء الحكم بفسخ عقد الإيجار المبرم بينهما وبين المدعى عليه الثالث فى 1/2/1966
، وطرد المدعى عليه الرابع من الشقة المؤجرة وتسليمها خالية . وقالا بياناً
لدعواهما أن المدعى عليه الثالث استأجر الشقة محل النزاع من المدعية الأولى بموجب
العقد المشار إليه مع السماح له بالتأجير من الباطن إلا أنه تنازل عنها إلى المدعى
عليه الرابع . وأثناء نظر الدعوى أقام الأخير دعوى فرعية بأحقيته فى الشقة موضوع
النزاع طالباً إلزام المدعية الأولى بتحرير عقد إيجار له بذات شروط العقد المؤرخ
1/2/1966 استناداً إلى نص المادة (46) من القانون 49 لسنة 1977 ، باعتبار أنه شغل
العين المؤجرة مدة تزيد على عشر سنوات سابقة على صدور القانون المشار إليه ، وإذ
حكمت المحكمة برفض الدعوى الأصلية وإجابة المدعى عليه الرابع إلى طلباته فى الدعوى
الفرعية فقد طعن المدعيان على هذا الحكم بالاستئناف رقم 2334 لسنة 57 قضائية ،
ودفعا بعدم دستورية نص المادة 46 من القانون 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع
الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، وبعد أن قدرت المحكمة جدية الدفع
وصرحت للمدعيين بإقامة الدعوى الدستورية فقد أقاما الدعوى الماثلة . وحيث إن المادة
(46) من القانون 49 لسنة 1977 المشار إليه كانت تنص قبل صدور حكم بعدم دستورية
الفقرة الأولى منها على أنه : " يحق للمستأجر الذى يسكن فى عين استأجرها مفروشة من
مالكها لمدة خمس سنوات متصلة سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون البقاء فى العين
ولو انتهت المدة المتفق عليها وذلك بالشروط المنصوص عليها فى العقد ، ولا يجوز
للمؤجر طلب إخلائه إلا إذا كان قد أجرها بسبب إقامته فى الخارج وثبتت عودته نهائياً
أو إذا أخل المستأجر بأحد التزاماته وفقاً لأحكام البنود ( أ ، ب ، ج ، د ) من
المادة (31) من هذا القانون . فإذا كانت العين قد أجرت مفروشة من مستأجرها الأصلي
فإنه يشترط لاستفادة المستأجر من الباطن من حكم الفقرة السابقة أن يكون قد أمضى في
العين مدة عشر سنوات متصلة سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون " . وحيث إن
المدعيين ينعيان على النص المطعون فيه محصوراً فى فقرته الثانية أنه يتضمن قيداً
على حرية التعاقد لإهداره إرادة المؤجر وانتهاكه للحماية التي كفلها الدستور لحق
الملكية والحقوق والحريات الخاصة . فضلاً عن مخالفته المادة الثانية من الدستور
لتناقضه مع أحكام الشريعة الإسلامية . وحيث إن ما ينعاه المدعيان من مخالفة النص
المطعون فيه لحكم المادة الثانية من الدستور التى تقيم من الشريعة الإسلامية فى
ثوابتها ومبادئها الكلية المصدر الرئيسي لكل قاعدة قانونية أقرتها السلطة التشريعية
أو أصدرتها السلطة التنفيذية فى حدود صلاحيتها التي ناطها الدستور بها . مردود بأن
الرقابة القضائية على الشرعية الدستورية التي تباشرها هذه المحكمة فى مجال تطبيقها
لنص المادة الثانية من الدستور لا تمتد وعلى ما جرى به قضاؤها لغير النصوص
القانونية الصادرة بعد تعديلها فى 22 مايو سنة 1980 وليس من بينها النص الطعين ،
أياً ما كان وجه الرأي فى مدى اتفاقه وأحكام الشرعية الإسلامية . وحيث إن تقصى
التطور الذي طرأ على التنظيم القانوني لعقود إيجار الأماكن مفروشة عبر مراحله
المختلفة ، يبين منه أن المشرع بدءاً من القانون رقم 52 لسنة 1969 فى شأن إيجار
الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين ، حرص على إخراج تلك العقود من
حكم الامتداد القانوني الذي كان مقرراً بمقتضى نص المادة (2) من القانون رقم 121
لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين ، فنص صراحة
في المادة (23) من القانون رقم 52 لسنة 1969 على عدم سريان الامتداد القانوني عليها
، بحيث تنتهي هذه العقود بنهاية مدتها المتفق عليها . وقد أكد المشرع هذا المنحى
بتضمين نص المادة (31) من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه ، ومن بعدها المادة
18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 حكماً مماثلاً . غير أن المشرع وخروجاً على هذا
الأصل أورد المادة (46) من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليها متضمنة النص
الطعين ومؤداه الامتداد القانوني لعقود إيجار الوحدات السكنية التي استؤجرت مفروشة
من ملاكها لمدة خمس سنوات سابقة على تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 فى 9 /
9 / 1977بذات الشروط المنصوص عليها فى عقد الإيجار ، ولمدة عشر سنوات لتلك التي
استؤجرت من مستأجريها الأصليين ، وحصر طلب إخلاء المستأجر فى هذه الحالة وتلك فى
ذات الأسباب المسوغة لإخلاء مستأجري الأماكن خالية ، أو عند ثبوت عودة المؤجر
نهائياً إذا كان الإيجار بسبب إقامته فى الخارج . وقد قضت المحكمة الدستورية العليا
بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة (46) المشار إليها المتعلقة بالأماكن
المستأجرة من ملاكها وذلك بحكمها الصادر بتاريخ 2/11/2003 فى القضية رقم 187 لسنة20
قضائية دستورية . وحيث إن القيود التي فرضها المشرع على الإجارة ، واقتضتها أزمة
الإسكان وحدة ضغوطها ، وضرورة التدخل لمواجهتها بتدابير استثنائية تعتبر من قبيل
التنظيم الخاص لموضوعها ، وقد أصابها هذا التنظيم الخاص فى كثير من جوانبها ،
مقيداً عمل الإرادة فى مجالها ، وعلى الأخص في مجال امتداد العقد بقوة القانون كما
هو الحال فى النص الطعين ، إلا أن الإجارة تظل حتى مع وجود هذا التنظيم الخاص
تصرفاً قانونياً ناشئاً عن حرية التعاقد وهى أحد روافد الحرية الشخصية التي كفلها
الدستور في المادة (41) منه فوق كونها متفرعة كذلك عن حق الملكية المكفول بنص
المادتين ( 32 و34 ) من الدستور ليحيطها من جوانبها المختلفة بالمبادئ التي أقامها
الدستور صوناً للحقوق والحريات التي اقتضتها ، وقيداً على كل تنظيم يتناول أياً
منها أو يمسها فى أحد عناصرها . وحيث إن المقرر في قضاء هذه المحكمة ، أن حرية
التعاقد هي قاعدة أساسية يقتضيها الدستور صوناً للحرية الشخصية التي تمتد حمايتها
إلى إرادة الاختيار وسلطة التقرير التي ينبغي أن تتوافر لكل شخص ، وهى بذلك تتصل
اتصالاً وثيقاً بحق الملكية الذي قد يكون هو أو بعض من الحقوق التي تنبثق عنه محلاً
للتعاقد ، ومجالاً لإعمال إرادة الاختيار وسلطة اتخاذ القرار في شأن هذا التعاقد ،
بما يغدو معه التدخل بنص آمر يخالف ما تعاقد عليه صاحب حق الملكية أو أحد الحقوق
المتولدة عنه منطوياً بالضرورة على مساس بحق الملكية ذاته . حيث يرد النص الآمر
مقيداً لحرية نشأت فى أصلها طليقة ، ومنتقصاً من مقومات الأصل فيها كمالها ، إذ كان
ذلك ، وكان المقرر أيضاً فى قضاء هذه المحكمة أنه ولئن كانت الملكية الخاصة مصونة
ولا يجوز المساس بها أو تقييدها بأى قيد ما لم يستنهض ذلك توافر ضرورة اجتماعية
ملحة تجيز إيراد بعض القيود على هذه الملكية وفاءً لأدائها لدورها الاجتماعي وبما
لا يؤدى إلى إهدارها أو إفقادها جوهر مقوماتها الأساسية ، بما مؤداه أن إيراد
المشرع لقاعدة آمرة تنال من حرية المتعاقدين يصبح مرهوناً فى مشروعيته الدستورية
بما إذا كانت هناك ضرورة اجتماعية ملحة قامت لتبرير مثل هذه القاعدة الآمرة من عدمه
. فإن انتفت مثل هذه الضرورة عُدت القاعدة الآمرة عدواناً على إرادة المتعاقدين أو
أحدهم ومن ثم عدواناً على حق الملكية سواء ما تعلق بكامل حق الملكية أو بعنصر من
مقوماتها إن كان ما تضمنته سلباً لإرادة المالك فى كل أو بعض ما تعاقد عليه . وحيث
إنه لا شبهة فى أن المشرع قد عمد بالنص المطعون عليه إلى تقرير الامتداد القانوني
على عقود الإيجار المفروش المبرمة مع مستأجر العين الأصلي شريطة استمرار السكن
المفروش مدة عشر سنوات متصلة سابقة على 9/9/1977 تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 49
لسنة 1977 . وهو أمر لم يكن مقرراً من قبل فى القانون رقم 52 لسنة 1969 ، ولا
متصلاً بمتطلبات قيام العلاقة الإيجارية للأماكن المفروشة عند إبرامها بين أطرافها
وغير متفق مع طبيعتها بل أقحم عليها في مباغتة ومداهمة لم يكن فى مكنة أطرافها
توقعه . كما لا تظاهره ضرورة حقيقية تسوغه وتكون علة لتقريره ، ومناطاً لمشروعيته
ليغدو معه النص الطعين تدخلاً تشريعياً آمراً اقتحم إرادة المتعاقدين فى هذه العقود
. وينفك بتقريره هذا الحق لأحد أطراف التعاقد وهم المستأجرون ، قيداً على حق الطرف
الآخر فى التعاقد وهم المؤجرون ، وقيداً على حق الملكية وبما يعتبر انحيازاً لطائفة
من المتعاقدين دون طائفة أخرى بغير ضرورة اجتماعية ملحة تبرر ذلك ، فضلاً عن أنه
بهذا يكون قد تبنى تمييزاً تحكمياً منهياً عنه بنص المادة (40) من الدستور لا يستند
إلى أسس موضوعية . فقد اختص فئة من المستأجرين لوحدات سكنية مفروشة المخاطبين
بأحكامه بحقوق حجبها عن أقرانهم مستأجري الوحدات السكنية مفروشة المخاطبين لأحكام
ذات القانون وهو القانون رقم 49 لسنة 1977 ومن بعده القانون رقم 136 لسنة 1981 .
كما حمل هذا النص مؤجري الوحدات السكنية الخاضعة لأحكامه بأعباء والتزامات خلال
فترة الامتداد القانوني للعقد لا يتحملها غيرهم من مؤجري الوحدات المفروشة الأخرى
وأخصها حرمانهم من مكنة إنهاء العلاقة الإيجارية بانتهاء المدة المتفق عليها في
العقد ، فيما بينهم جميعهم مستأجرين ومؤجرين لوحدات سكنية مفروشة تتوافق العلاقة
القانونية التي تربطهم في طبيعتها وتتحد فى جوهرها ، وبالتالي تتماثل مراكزهم
القانونية في هذا الشأن . وحيث إنه لما تقدم فإن النص المطعون عليه يكون مخالفاً
للمواد ( 32 و34 و40 و41 ) من الدستور.

فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة
بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة (46) من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن
تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر . وألزمت الحكومة
المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة .

أمين السر رئيس
المحكمة

_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)   الجمعة أبريل 02, 2010 3:53 pm

حكم
المحكمة الدستورية بعدم دستورية المادة 46/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما نص
عليه من امتداد عقد الإيجار المفروش إذا استمر لمدة خمس سنوات متصلة

أصدرت
المحكمة الدستورية حكماً بعدم دستورية المادة 46 /1 من القانون 49 لسنة 1977 فيما
نص عليه من امتداد عقد الإيجار المفروش إذا استمر لمدة خمس سنوات متصلة


قضية رقم 187 لسنة 20 قضائية المحكمة الدستورية العليا
"دستورية"

المحكمة الدستورية العليا

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم
الأحد 2 نوفمبر سنة 2003 الموافق 8 من رمضان سنة 1424 هـ برئاسة السيد المستشار/
ممدوح مرعى رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين : محمد على سيف الدين وإلهام
نجيب نوار وماهر سامي يوسف والسيد عبد المنعم حشيش ومحمد خيري طه وسعيد مرعى عمرو
وحضور السيد المستشار/ نجيب جمال الدين علما رئيس هيئة المفوضين وحضور السيد/ ناصر
إمام محمد حسن أمين السر

أصدرت الحكم الآتي

في القضية المقيدة بجدول
المحكمة الدستورية العليا برقم 187 لسنة 20 قضائية " دستورية " المقامة من السيد /
----------- ضد السيد رئيس الجمهورية و السيد رئيس مجلس الشعب و السيد رئيس مجلس
الوزراء و السيد وزير العدل والسيد / --------

الإجراءات

بتاريخ 3 من
أكتوبر 1998 أودع المدعى صحيفة هذه الدعوى قلم كتاب المحكمة ، طالباً الحكم بعدم
دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 46 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير
وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر . وقدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة
طلبت فيها الحكم برفض الدعوى وبعد تحضير الدعوى أودعت هيئة المفوضين تقريراً برأيها
، ونُظرت الدعوى على النحو المبين بمحضر الجلسة، وقررت المحكمة إصدار الحكم فيها
بجلسة اليوم . المحكمة بعد الاطلاع على الأوراق ، والمداولة .

وحيث إن
الوقائع على ما يبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق تتحصل في أن المدعى عليه الخامس
كان قد أقام الدعوى رقم 3129 لسنة 1990 كلى مساكن أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية
ضد المدعى بطلب الحكم بإلزامه بتحرير عقد إيجار عن الشقة رقم (1) الكائنة بالدور
الأرضي خلف رقم (15) طريق جمال عبد الناصر قسم المنتزه الإسكندرية ، بقيمة إيجاريه
مقدارها جنيهان ، على سند من أنه استأجر الشقة محل التداعي من المدعى بموجب عقد
إيجار مفروش مؤرخ 1/6/1972 ، وأن هذا العقد امتد بقوة القانون طبقاً لنص المادة 46
من القانون رقم 49 لسنة 1977 ، بعد أن استمر شاغلاً للعين لمدة تزيد على خمس سنوات
سابقة على صدور القانون المشار إليه ، كما أقام المدعى الدعوى رقم 3277 لسنة 1990
كلى مساكن أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية ضد المدعى عليه الخامس ، طالباً الحكم
بإنهاء عقد الإيجار المفروش المؤرخ 1/1/1985 ، وتسليمه العين محل النزاع بحالتها
وقت التعاقد ، قولاً منه بأنه قام بتأجير الشقة المذكورة إلى المدعى عليه الخامس
مفروشة بموجب عقد حرر فى 1/1/1985 ، وأنه أنذر المستأجر بتاريخ 1/9/1990 بعدم رغبته
فى تجديد العقد ، إلا أنه لم يمتثل لذلك ، مما دعاه إلى إقامة دعواه سالفة الذكر ،
ابتغاء الحكم له بطلباته المتقدمة ، وقررت المحكمة ضم الدعويين المشار إليهما
للارتباط ، وقد طعن المدعى عليه الخامس بالتزوير على العقد المؤرخ 1 / 1 / 1958 ،
وبجلسة 29/1/1997 قضت المحكمة برد وبطلان العقد المشار إليه لتزويره ، وتأسيساً على
ذلك قضت المحكمة بجلسة 30/7/1997 برفض الدعوى رقم 3277 لسنة 1990 ، كما قضت بجلسة
26/11/1997 في الدعوى رقم 3129 لسنة 1990 بإلزام المدعى عليه ( المدعى فى الدعوى
الماثلة ) بتحرير عقد إيجار للمدعى ( المدعى عليه الخامس فى الدعوى الراهنة ) عن
الشقة محل التداعي بذات الشروط المنصوص عليها بعقد الإيجار المفروش المؤرخ 1/6/1972
، وإذ لم يرتض المدعى هذا القضاء فقد طعن عليه أمام محكمة استئناف الإسكندرية
بالاستئنافين رقمي 1997 لسنة 53 قضائية ، 32 لسنة 54 قضائية ، وبجلسة 1/6/1998 قررت
المحكمة ضم الاستئنافين للارتباط ، وقد ضمن المدعى صحيفة استئنافه رقم 32 لسنة 54
قضائية دفعاً بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 46 من القانون رقم 49 لسنة
1977 ، ثم عاد وتمسك بهذا الدفع أثناء نظر الاستئنافين بجلسة 2/8/1998 ، وإذ قدرت
المحكمة جدية هذا الدفع ، وصرحت للمدعى بإقامة الدعوى الدستورية ، فقد أقام دعواه
الماثلة . وحيث إن المصلحة الشخصية المباشرة وهى شرط لقبول الدعوى الدستورية مناطها
أن يكون ثمة ارتباط بينها وبين المصلحة فى الدعوى الموضوعية ، وذلك بأن يكون الفصل
فى المسألة الدستورية لازماً للفصل في الطلبات الموضوعية المرتبطة بها والمطروحة
على محكمة الموضوع ، وكانت غاية المدعى هى رد طلب المدعى عليه الخامس إلزامه بتحرير
عقد إيجار مفروش عن شقة النزاع بذات شروط عقد الإيجار المفروش المؤرخ 1/6/1972 ،
وإلغاء الحكم الصادر بجلسة 26/11/1997 فى الدعوى رقم 3129 لسنة 1990 المشار إليها
والقاضي بإلزامه بتحرير ذلك العقد ، استناداً لنص الفقرة الأولى من المادة 46
المطعون فيها وبالتالي فإن الفصل فى مدى دستورية هذا النص سيكون له أثره وانعكاسه
الأكيد على الدعوى الموضوعية والطلبات المطروحة بها وقضاء محكمة الموضوع فيها ، ومن
ثم تتوافر للمدعى المصلحة الشخصية المباشرة فى الطعن على ذلك النص . وحيث إن المدعى
ينعى على النص المطعون فيه مخالفته لنصوص المواد 7 ، 32 ، 34 ، 40 من الدستور ، على
سند من أن هذا النص بتقريره الامتداد القانوني لعقد الإيجار المفروش مال بالميزان
وتحيز لفئة المستأجرين ، كما قرر لهم سلطة أبدية على العين وما بها من منقولات ،
وحرم المؤجرين من استغلالها ، بما يُعد إهدارً لحقهم في الملكية في أهم عناصره ،
ومساساً بمبدأي المساواة وتكافؤ الفرص ، وإهداراً لحرية المتعاقدين في تحديد شروط
عقودهم خاصة من حيث المدة والمقابل . وحيث إن تقصى التطور الذي طرأ على التنظيم
القانوني لعقود إيجار الأماكن مفروشة عبر مراحله المختلفة ، يبين منه أن المشرع
بدءاً من القانون رقم 52 لسنة 1969 فى شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين
المؤجرين والمستأجرين ، حرص على إخراج تلك العقود من حكم الامتداد القانوني الذي
كان مقرراً بمقتضى نص المادة (2) من القانون رقم 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن
وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين ، فنص صراحة في المادة (23) من القانون
رقم 52 لسنة 1969على عدم سريان الامتداد القانوني عليها ، بحيث تنتهي هذه العقود
بنهاية مدتها المتفق عليها ، وقد أكد المشرع هذا المنحى بتضمين نص المادة (31) من
القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه ، ومن بعدها المادة (18) من القانون رقم 136
لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين
المؤجر والمستأجر حكماً مماثلاً ، غير أن المشرع وخروجاً على هذا الأصل أورد المادة
46 من القانون رقم 49 لسنة 1977 التي تنص الفقرة الأولى منها وهى المطعون فيها على
أنه " يحق للمستأجر الذي يسكن في عين استأجرها مفروشة من مالكها لمدة خمس سنوات
متصلة سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون البقاء فى العين ولو انتهت المدة المتفق
عليها وذلك بالشروط المنصوص عليها في العقد ، ولا يجوز للمؤجر طلب إخلائه إلا إذا
كان قد أجرها بسبب إقامته فى الخارج وثبتت عودته نهائياً أو إذا أخل المستأجر بأحد
التزاماته وفقاً لأحكام البنود ( أ ، ب ، ج ، د ) من المادة (31) من هذا القانون .
" ومؤدى هذا النص أن المشرع تدخل بقاعدة آمرة فرض بموجبها امتداداً قانونياً لعقود
إيجار الوحدات السكنية التي استأجرت مفروشة من ملاكها لمدة خمس سنوات متصلة سابقة
على تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 في 9 / 9 / 1977 ، بذات الشروط المنصوص
عليها فى عقد الإيجار ، كما حصر المشرع طلب إخلاء المستأجر في هذه الحالة فى ذات
الأسباب المسوغة لإخلاء مستأجري الأماكن خالية والمقررة بالبنود ( أ ، ب ، ج ، د )
من المادة (31) من القانون المشار إليه ، والتي حلت محلها المادة (18) من القانون
رقم 136 لسنة 1981 . وحيث إن القيود التي فرضها المشرع على الإجارة ، واقتضتها أزمة
الإسكان وحدة ضغوطها ، وضرورة التدخل لمواجهتها بتدابير استثنائية ، تعتبر من قبيل
التنظيم الخاص لموضوعها ، وقد أصابها هذا التنظيم الخاص في كثير من جوانبها ،
مقيداً عمل الإرادة فى مجالها وعلى الأخص في مجال امتداد العقد بقوة القانون ، كما
هو الحال في النص الطعين ، إلا أن الإجارة تظل حتى مع وجود هذا التنظيم الخاص
تصرفاً قانونياً ناشئاً عن حرية التعاقد وهى أحد روافد الحرية الشخصية التي كفلها
الدستور فى المادة (41) منه ، فوق كونها متفرعة كذلك عن حق الملكية المكفول بنص
المادتين ( 32 ، 34 ) من الدستور ، لتحيطها من جوانبها المختلفة المبادئ التي
أقامها الدستور صوناً للحقوق والحريات التي احتضنها ، وقيداً على كل تنظيم يتناول
أيَّاً منها أو يمسها في أحد عناصرها ، وفى مقدمة هذه المبادئ مبدأ المساواة أمام
القانون ، الذي أفرد له الدستور المادة (40) منه ، وصدر بها بابه الثالث الخاص
بالحريات والحقوق والواجبات العامة ، والتي تنص على أن " المواطنون لدى القانون
سواء ، وهم متساوون فى الحقوق والواجبات العامة ، لا تمييز بينهم فى ذلك بسبب الجنس
أو الأصل أو اللغة أو الدين أو العقيدة " وكان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن
صور التمييز المجافية للدستور وإن تعذر حصرها ، إلا أن قوامها كل تفرقة أو تقييد أو
تفضيل أو استبعاد ينال بصورة تحكمية من الحقوق أو الحريات التي كفلها الدستور أو
القانون بما يحول دون مباشرتها على قدم المساواة الكاملة بين المؤهلين قانوناً
للانتفاع بها ، وبذلك غدا مبدأ المساواة قيداً على السلطة التقديرية التي يملكها
المشرع فى مجال تنظيم الحقوق ، والتي لا يجوز بحال أن تؤول إلى التمييز بين المراكز
القانونية التي تتحدد وفق شروط موضوعية يتكافأ أصحابها من خلالها أمام القانون ،
والمرجع فى موضوعية هذه الشروط هو اتصال النصوص التي ترتبها ، بالحقوق التي
تتناولها ، بما يؤكد ارتباطها عقلاً بها ، وتعلقها بطبيعة هذه الحقوق ، ومتطلباتها
فى مجال ممارستها ، وأن تأتى تلك الشروط ترجمة حقيقية وغير منتحلة لكل ذلك . لما
كان ذلك وكان لا شبهة فى أن المشرع قد عمد بالنص الطعين إلى تقرير معاملة متميزة ،
وامتداداً قانونياً استثناء من القواعد العامة فى إنهاء عقود الإيجار المفروش
بانتهاء مدتها ، وذلك لصالح طائفة من المستأجرين هم أولئك الذين يتوافر فيهم شرط
استمرار سكنى العين المؤجرة مفروشة مدة خمس سنوات متصلة سابقة على 9/9/1977 تاريخ
العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 ، وهو شرط لم يكن مقرراً من قبل فى القانون
رقم 52 لسنة 1969 المشار إليه كما أنه يستقل بأحكامه عما نص عليه أمر نائب الحاكم
العسكرى العام رقم 4 لسنة 1976 والذي ألغى بمقتضى نص المادة (86) من القانون رقم 49
لسنة 1977 ولا متصلاً بمتطلبات قيام العلاقة الإيجارية للأماكن المفروشة عند
إبرامها بين أطرافها وغير متفق مع طبيعتها ، بل أقحم عليها في مباغتة ومداهمة لم
يكن فى مكنة أطرافها توقعه ، كما لا تظاهره ضرورة حقيقية تسوغه وتكون علة لتقريره ،
ومناطاً لمشروعيته ، ليغدو معه النص الطعين متبنياً تمييزاً تحكمياً منهياً عنه بنص
المادة (40) من الدستور ، لا يستند إلى أسس موضوعية ، ذلك أنه اختص فئة المستأجرين
لوحدات سكنية مفروشة المخاطبين بأحكامه ، بحقوق حجبها عن أقرانهم مستأجري الوحدات
السكنية مفروشة المخاطبين بأحكام ذات القانون وهو القانون رقم 49 لسنة 1977 ، ومن
بعده القانون رقم 136 لسنة 1981 ، كما حمل هذا النص مؤجري الوحدات السكنية الخاضعة
لأحكامه بأعباء والتزامات خلال فترة الامتداد القانوني للعقد لا يتحملها غيرهم من
مؤجري الوحدات المفروشة الأخرى ، أخصها حرمانهم من مكنة إنهاء العلاقة الإيجارية
بانتهاء المدة المتفق عليها فى العقد ، بل وضمن المشرع النص الطعين استثناء أجاز
بمقتضاه لمؤجري الوحدات السكنية مفروشة بسبب الإقامة فى الخارج طلب إخلائها عند
عودتهم النهائية ، حال كونهم جميعاً مستأجرين ومؤجرين لوحدات سكنية مفروشة ، تتماثل
العلاقة القانونية التى تربطهم فى طبيعتها وتتحد فى جوهرها ، فضلاً عن أنهم جميعاً
يواجهون ذات المشكلة التي دفعت إلى سن النص الطعين وهى مشكلة الإسكان ، وبالتالي
تتماثل مراكزهم القانونية في هذا الشأن ، بما يوجب ضماناً للتكافؤ في الحقوق
والالتزامات بينهم أن تنتظمهم قواعد موحدة لا تقيم فى مجال تطبيقها تمييزاً بينهم
من أي نوع ، ومن ثم فإن إقامة النص الطعين ذلك التمييز التحكمى بين الطوائف
المتقدمة يكون مصادماً لمبدأ المساواة الذي فرضته المادة (40) من الدستور ، كما
يجاوز هذا النص بذلك نطاق التضامن والتكافل الاجتماعي الذي أقام عليهما الدستور بنص
المادة (7) منه بنيان المجتمع ، ويعد خروجاً في هذا الخصوص بالملكية عن نطاق
وظيفتها الاجتماعية التي حرص الدستور على توكيدها فى المادتين 32 ، 34 منه . وحيث
إنه لما تقدم ، فإن النص المطعون فيه يكون مخالفاً للمواد 7 ، 32 ، 34 ، 40 ، 41 من
الدستور .

فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة بعدم دستورية نص الفقرة الأولى
من المادة (46) من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم
العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، وألزمت الحكومة المصروفات ، ومبلغ مائتي جنيه مقابل
أتعاب المحاماة .


_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)   الجمعة أبريل 02, 2010 3:54 pm

باسم
الشعب
المحكمة الدستورية العليا


بالجلسة
العلنية المنعقدة يوم الأحد الرابع من مايو سنة 2008م، الموافق الثامن والعشرين من
ربيع الآخر سنة 1429ه.

برئاسة السيد المستشار / ماهر عبد الواحد رئيس
المحكمة

وعضوية السادة المستشارين: ماهر البحيرى ومحمد عبد القادر عبد الله
وأنور رشاد العاصى والسيد عبد المنعم حشيش وسعيد مرعى عمرو وتهانى محمد
الجبالى

وحضور السيد المستشار الدكتور / حمدان حسن فهمى رئيس هيئة
المفوضين

وحضور السيد / ناصر إمام محمد حسن أمين السر

أصدرت الحكم
الآتى
فى القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 116 لسنة 27
قضائية "دستورية".

المقامة من
السيد/ سامى محمد عبدالوهاب
ندا

ضد
1 – السيد رئيس الجمهورية

2 – السيد رئيس مجلس
الوزراء

3 – السيد وزير العدل

4 – السيد / أسامه محمد حسنى
حماد

5 – السيدة/ نوال محمد إبراهيم
شتا



الإجراءات

بتاريخ الثامن عشر من مايو سنة 2005، أودع
المدعى صحيفة هذه الدعوى قلم كتاب المحكمة الدستورية العليا طالباً الحكم بعدم
دستورية نص الفقرة الثانية من المادة (19) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض
الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر.



وقدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فيها الحكم برفض
الدعوى.



وبعد تحضير الدعوى، أودعت هيئة المفوضين تقريراً
برأيها.



ونُظرت الدعوى على الوجه المبين بمحضر الجلسة، وقررت
المحكمة إصدار الحكم فيها بجلسة اليوم.



المحكمة



بعد
الاطلاع على الأوراق، والمداولة.



حيث إن الوقائع -على ما يتبين من
صحيفة الدعوى وسائر الأوراق- تتحصل فى أن المدعى كان قد أقام الدعوى رقم 747 لسنة
2004 مدنى أمام محكمة طنطا الابتدائية ضد المدعى عليهما الرابع والخامس، بطلب الحكم
بطرد المدعى عليه الرابع من الشقة المؤجرة له وتسليمها له خالية، وقال بياناً لذلك،
أنه اشترى العقار المبين بالأوراق من المدعى عليها الخامسة، وكان المدعى عليه
الرابع يستأجر إحدى وحداته لاستعمالها سكناً خاصاً، وإذ تبين له ان المستأجر قام
بتغيير جزئى للاستعمال إلى غير أغراض السكنى دون موافقة المالك، فقد أقام الدعوى
للحكم بطلباته السالفة.



وأثناء نظر الدعوى، دفع المدعى بعدم دستورية
نص الفقرة الثانية من المادة (19) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه – وإذ
قدرت محكمة الموضوع جدية دفعه وصرحت له بإقامة دعواه الدستورية فقد أقام الدعوى
الماثلة.

وحيث إن المادة (19) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض
الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر تنص على
أنه "وفى الأحوال التى يتم فيها تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى تزاد
الأجرة القانونية بنسبة 1-................ 2-...................
3-................ 4-................



ونصت الفقرة الثانية فيها
محل الطعن الماثل على أنه:-

"وفى حالة التغير الجزئى للاستعمال يستحق المالك
نصف النسب المشار إليها. ويشترط ألا يترتب على تغيير الاستعمال كلياً أو جزئياً
إلحاق ضرر بالمبنى أو بشاغليه وتلغى المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك
اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون".



ومؤدى هذا النص أن تغيير
استعمال العين المؤجرة سكناً إلى غير غرض السكنى غدا رخصة للمستأجر يجوز له أن
يستعملها –دون توقف على إرادة مالكها-وذلك بعد إلغائه صراحة المادة (23) المشار
إليها التى كانت تشترط موافقة المالك على هذا التغيير، وهو ما أكدته أعماله
التحضيرية على ما يبين من مضبطة الجلسة رقم (69) لمجلس الشعب المعقودة بتاريخ 22
يونيه سنة 1981 والتقارير الملحقة به.



وحيث إن المدعى ينعى على النص
المطعون فيه إنه إذ منح المستأجر حرية تغيير استعمال جزء من العين المؤجرة سكناً
إلى غرض آخر دون موافقة المالك، فقد تمخض عدواناً على الملكية التى يحميها الدستور،
منشئاً بذلك حقوقاً مبتدأة للمستأجر لا يتوازن بها مركزه القانونى مع المؤجر، ولا
يقيم علاقتهما ببعض على أساس من التضامن الاجتماعى، مخالفاً بذلك أحكام الشرعية
الإسلامية ومهدراً مبدأ حرية التعاقد الذى هو فرع من الحرية الشخصية المكفولة بنص
المادة 41 من الدستور.



وحيث إن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أن حرية
التعاقد قاعدة أساسية يقتضيها الدستور صوناً للحرية الشخصية التى لا يقتصر ضمانها
على تأمينها ضد صور العدوان على البدن، بل تمتد حمايتها إلى أشكال متعددة من إرادة
الاختيار وسلطة التقرير التى ينبغى أن يملكها كل شخص، فلا يكون بها كائناً يحمل على
ما لا يرضاه.



وحيث إن حرية التعاقد – بهذه المثابة - فوق كونها من
الخصائص الجوهرية للحرية الشخصية، فهى كذلك وثيقة الصلة بالحق فى الملكية، وذلك
بالنظر إلى الحقوق التى ترتبها العقود – المبنية على الإرادة الحرة - فيما بين
أطرافها، بيد أن هذه الحرية – التى لا يكفلها انسيابها دون عائق، ولا جرفها لكل قيد
عليها، ولا علوها على مصالح ترجحها، وإنما يدنيها من أهدافها قدر من التوازن بين
جموحها وتنظيمها – لا تعطلها تلك القيود التى تفرضها السلطة التشريعية عليها بما
يحول دون انفلاتها من كوابحها، ويندرج تحتها أن يكون تنظيمها لأنواع من العقود
محدداً بقواعد آمرة تحيط ببعض جوانبها، غير أن هذه القيود لا يسعها أن تدهم الدائرة
التى تباشر فيها الإرادة سلطانها، ولا أن تخلط بين المنفعة الشخصية التى يجنيها
المستأجر من عقد الإيجار – والتى انصرفت إليها إرادة المالك عند التأجير – وبين حق
الانتفاع كأحد الحقوق المتفرغة عن الملكية.



وحيث إن النص المطعون
فيه خول المستأجر تغيير استعمال جزء من عين كان قد استأجرها مسكناً إلى غير غرض
السكنى، وكان هذا النص – وباعتباره واقعاً فى إطار القيود الاستثنائية التى نظم بها
المشرع العلائق الإيجارية، قد استهدف إسقاط شرط موافقة المالك على قيام المستأجر
بهذا التغير، وكان حق المستأجر لا زال حقاً شخصياً مقصوراً على استعمال عين بذاتها
فيما لا يجاوز الغرض الذى أجُرت من أجله، فلا يمتد إلى سلطة تغير جزء من استعمالها
بغير موافقة مالكها، وبالمخالفة لشرط اتصل بإجارة أبرماها معاً، صريحاً كان هذا
الشرط أم ضمنياً، فإن هذا النص يكون متضمناً عدواناً على الحدود المنطقية التى تعمل
الإرادة الحرة فى نطاقها، والتى لا تستقيم الحرية الشخصية – فى صحيح بنيانها
بفواتها – فلا تكون الإجارة إلا إملاء يناقض أساسها.



وحيث إن من
المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن صون الدستور للملكية الخاصة مؤداه أن المشرع لا
يجوز أن يجردها من لوازمها، ولا أن يفصل عنها بعض أجزائها، ولا أن ينتقص من أصلها
أو يغير من طبيعتها دون ما ضرورة تقتضيها وظيفتها الاجتماعية، وكان ضمان وظيفتها
هذه يفترض ألا ترهق القيود التى يفرضها المشرع عليها جوهر مقوماتها، ولا أن يكون من
شأنها حرمان أصحابها من تقرير صور الانتفاع بها، وكان صون الملكية وإعاقتها لا
يجتمعان، فإن هدمها أو تقويض أسسها من خلال قيود تنال منها، ينحل عصفاً بها منافياً
للحق فيها.



وحيث إن مكنة استغلال الأعيان ممن يملكونها من خلال عقود
إجارة إنما تعنى حقهم فى اختيار من يستأجرونها من ناحية، والغرض من استعمالها من
ناحية أخرى، وكانت حريتهم فى هذا الاختيار جزءا لايتجزأ من حق الاستغلال الذى
يباشرونه أصلاً عليها، وكان من المقرر أن لحقوق الملكية –بكامل عناصرها- قيما مالية
يجوز التعامل فيها، وكان الأصل أن يظل مؤجر العين متصلاً بها، فلا يعزل عنها من
خلال سلطة مباشرة يمارسها آخرون عليها بناء على نص فى القانون، بيد أن النص المطعون
فيه أجاز للمتسأجر بإرادته المنفردة الحق فى تغيير استعمال جزء من العين إلى غير
غرض السكنى، فى إطار علائق إيجارية شخصية بطبيعتها، مهدراً كل إرادة لمؤجرها فى
مجال القبول بهذا التغيير أو الاعتراض عليه.



وحيث إن مقتضى ما نص
عليه الدستور فى المادة (7) من قيام المجتمع على أساس من التضامن الاجتماعى، يعنى
وحدة الجماعة فى بنيانها، وتداخل مصالحها لا تصادمها، وإمكان التوفيق بينها
ومزاوجتها ببعض عند تزاحمها، وترابط أفرادها فيما بينهم فلا يكون بعضهم لبعض إلا
ظهيراً، ولا يتناحرون طمعا، وهم بذلك شركاء فى مسئوليتهم عن حماية تلك المصالح، لا
يملكون التنصل منها أو التخلى عنها، وليس لفريق منهم أن يتقدم على غيره انتهازاً،
ولا أن ينال قدراً من الحقوق يكون بها –عدواناً- أكثر علواً، وإنما تتضافر جهودهم
وتتوافق توجهاتهم، لتكون لهم الفرص ذاتها التى تقيم لمجتمعاتهم بنيانها الحق وتتهيأ
منها تلك الحماية التى ينبغى أن يلوذ بها ضعفاؤهم، ليجدوا فى كنفها الأمن
والاستقرار.



وحيث إن النص المطعون فيه، ليس إلا حلقة فى اتجاه عام
تبناه المشرع أمداً طويلاً فى إطار من مفاهيم تمثل ظلماً لمؤجرين ما برح المستأجرون
يرجحون عليهم مصالحهم. متدثرين فى ذلك بعباءة قوانين استثنائية جاوز واضعوها بها
حدود الاعتدال فلا يكون مجتمعهم معها إلا متحيفاً حقوقاً ما كان يجوز الإضرار بها،
نائياً بالإجارة عن حدود متطلباتها، وعلى الأخص ما تعلق منها بتعاون طرفيها
اقتصادياً واجتماعياً، حتى لا يكون صراعهما – بعد الدخول فى الإجارة- إطاراً
لها.

وحيث إنه لما تقدم، يكون النص المطعون فيه مخالفاً للمواد 7، 32، 34،
41 من الدستور.

فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة بعدم دستورية نص الفقرة
الثانية من المادة (19) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأماكن الخاصة
بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من عدم
اشتراط موافقة المؤجر عند تغيير المستأجر استعمال جزء من العين المؤجرة إلى غير غرض
السكنى، وألزمت الحكومة المصروفات ومبلغ مائتى جنيهاً مقابل أتعاب
المحاماة.




_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)   الجمعة أبريل 02, 2010 3:54 pm

بسم الله الرحمن
الرحيم


مسـودة

بأسباب ومنطوق الحكم
فى الدعوى


رقم لسنة
إيجارات القاهرة


بعد
الإطلاع على الأوراق وسماع المرافعة والمداولة قانوناً00


حيث
تخلص واقعة الدعوى فى أن المدعى أقامها بموجب صحيفة موقعة من محام أودعت قلم كتاب
المحكمة بتاريخ / / وأعلنت قانوناً وطلب فى ختامها الحكم بإخلاء المدعى
عليه من عين التداعى الكائنة




مع إلزامه
بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة 0 وقال شرحاً لدعواه أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ
/ / استأجر منه المدعى عليه الشقة عين التداعى بإيجار شهرى قدره
جنيه يدفع مقدماً أول كل شهر، ثم توقف المدعى عليه عن سداد القيمة الإيجارية
اعتباراً من شهر 199 وحتى شهر 199 وأصبح الإيجار المستحق له فى
ذمته مبلغ وقدره جنيه فكلفه بالوفاء بالقيمة الإيجارية المتأخرة بموجب
إنذار على يد محضر أُعلن به المدعى عليه قانوناً بتاريخ / / إلا أنه لم
يقم بالسداد خلال المدة المقررة قانوناً مما حدا به لإقامة هذه الدعوى
0


وقدم
المدعى تدليلاً على مايدعيه حافظة مستندات طويت على : [1] أصل عقد أيجار الشقة عين
التداعى المؤرخ / / والمبرم بينه وبين المدعى عليه والثابت به أن الإيجار
الشهرى لعين التداعى هو مبلغ جنيه تدفع مقدماً أول كل شهر ، [2] أصل الإنذار
على يد محضرالمعلن قانوناً للمدعى عليه بتاريخ / / والذى يكلف فيه المدعى
المدعى عليه بالوفاء بمبلغ جنيه قيمة الأجرة الشهرية المستحقة عن
أشهر و 1999 0



وتداولت الدعوى بالجلسات حيث مَثُل المدعى بوكيل – محام – وبجلسة /
/ قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم لجلسة اليوم 0


وحيث
أنه من المقرر قانوناً بنص المادة 18/ب من القانون رقم 136لسنة 1981 أنه لايجوز
للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد
الأسباب الآتية : (ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة
عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول أو بإعلان على
يد محضر 0000إلخ 0


ومفاد
ذلك أنه يشترط للحكم بالإخلاء لعدم سداد الأجرة توافر ثلاثة شروط هى
:


أولاً :
وجود أجرة مستحقة غير متنازع عليها ، فإذا كانت الأجرة متنازعاً عليها من جانب
المستأجر وجب الفصل فى هذه المسألة باعتبارها مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب
الإخلاء 0


[ الطعن
رقم 8261 لسنة 65 ق – جلسة 28/11/1996 – س47 – ص 1421ع2 ] 0


ثانياً :
تكليف المؤجر المستأجر الوفاء بالأجرة المستحقة ، ويشترط أن يبين فى التكليف
بالوفاء الأجرة المستحقة المتأخرة التى يطالب بها حتى يتبين المستأجر حقيقة المطلوب
منه بمجرد وصول التكليف إليه وإلا فلا ينتج التكليف أثره 0 [ الطعن رقم 559 لسنة
42ق – جلسة 23/2/1977] 0


كما
قضى بأن تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء للتأخير فى
سدادها –


خلو الدعوى
منه أو وقوعه باطلاً لتجاوزه الأجرة المستحقة فعلاً فى ذمة المستأجر-أثره : عدم
قبول الدعوى 0


[ الطـعن
رقم 8466 لســنة 65 ق – جلـســة 21/11/1996 س 47 ص 1345ع2 ،


والطـعن
رقم 2377 لســنة 65 ق – جلســة 16/11/1995 س 46 ص 1179ع2]0


ثالثاً :
انقضاء خمسة عشر يوماً على تاريخ التكليف بالوفاء دون وفاء المستأجر بالأجرة
المستحقة ، فإذا رفعت الدعوى قبل انقضاء هذه المهلة تكون قد أقيمت غير مستوفية
لشروطها وإجراءاتها الشكلية ويجوز للمحكمة إثارتها من تلقاء نفسها ولو لم يدفع
أمامها بعدم استيفائها لتعلق ذلك بإجراءات التقاضى ومواعيده المعتبرة من النظام
العام 0


[
المستشار/ خيرى أبو الليل – القواعد العامة وتشريعات إيجار الأماكن – ج1- ط
1997-ص694 ، والطعنان 2149 ، 2167 لسنة 61 ق – جلسة 26/2/1992 ] 0


لما
كان ذلك وكان الثابت بأوراق الدعوى ومستنداتها أن المدعى كلف المدعى عليه بالوفاء
بالأجرة المستحقة الواردة بعقد إيجار الشقة عين التداعى والبالغ قدرها
جنيه شهرياً وذلك عن مدة أشهر هى المدة من شهر 1999 حتى شهر
1999 وأن ذلك التكليف قد تم بموجب إعلان على يد محضر أُعلن قانوناً للمدعى عليه
بتاريخ / / ، كما أن الثابت أن المدعى عليه لم يقم بسداد الأجرة
المستحقة المتأخرة سالفة البيان رغم انقضاء أكثر من خمسة عشر يوماً على تكليفه بذلك
0


وحيث
أن المحكمة بما لها من سلطة تقديرية ثبت لها من مطالعة أوراق الدعوى أن التكليف
بالوفاء قد تم وفق صحيح القانون حيث أن الأجرة الشهرية لعين التداعى هى
مبلغ جنيه وأن المدة المطالب بها هى مدة شهراً ، ومن ثم يكون
المبلغ المستحق فى ذمة المدعى عليه هو مبلغ جنيه × شهر=
جنيه0


وحيث
أن المدعى عليه لم يمثُل بالجلسات رغم إعلانه قانوناً ومن ثم فلم يدفع الدعوى بثمة
دفع أو دفاع ينال منها ، وحيث أن طلبات المدعى قد جاءت على سند صحيح من الواقع
والقانون الأمر الذى يتعين معه والحال كذلك أن تجيبه المحكمة لطلبه بإخلاء المدعى
عليه من الشقة عين التداعى وهو ماتقضى به المحكمة 0



وحيث
أنه عن المصاريف ومقابل أتعاب المحاماة فالمحكمة تلزم بهما المدعى عليه عملاً بنص
المادتين 184/1من قانون المرافعات ، 187/1 من قانون المحـاماة رقم 17لسنة 1983
0


فلـهـذه
الأســباب


حكمت
المحكمة بإخلاء المدعى عليه من الشقة عين التداعى رقم الكائنة
بالطابق بالعقار رقم


شارع
قسم بالقاهرة المبينة بعقد الإيجار المؤرخ / / وبصحيفة
الدعوى ، وألزمت المدعى عليه بالمصاريف ومبلغ عشرة جنيهات مقابل أتعاب المحاماة 0






_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
Admin



الدوله الدوله : مصر
الجنس الجنس : ذكر
الابراج الابراج : السرطان
الأبراج الصينية الأبراج الصينية : القط
عدد الرسائل عدد الرسائل : 4992
تاريخ الميلاد تاريخ الميلاد : 29/06/1975
العمر العمر : 41
الموقع الموقع : http://mousalawyer.4ulike.com/
العمل/الترفيه العمل/الترفيه : محام
السٌّمعَة السٌّمعَة : 34
نقاط نقاط : 9989
تاريخ التسجيل تاريخ التسجيل : 07/06/2008

مُساهمةموضوع: رد: موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)   الجمعة أبريل 02, 2010 3:55 pm

بسم
الله الرحمن الرحيم


مسـودة

أسباب
ومنطوق الحكم فى الدعوى


رقم
لسنة إيجارات


الدائرة
( ) إيجـارات



بعد الاطلاع على الأوراق وسـماع المرافعـة والمداولـة قـانونـا 000


حيث
يخلص وجيز الدعوى فى أن المدعى أقامها بموجب صحيفة موقعـة من محام أودعت قلم كتاب
المحكمة


بتاريخ
/ / وأعلنت قانوناً وطلب فى ختامها الحكم بفسخ عقد الإيجار المحرر بينه وبين
المدعى عليه وبإخلاء العين المؤجرة المبينة بصحيفة الدعوى وتسليمها للمدعى خالية من
الشواغل والأشخاص مع الزامه بأن يؤدى له قيمة الأجرة المستحقة عليه فضلاً عما يستجد
حتى تاريخ التنفيذ مع إلزامه بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ
المعجل وبلاكفالة ، وفال شرحاً لدعواه أنه بموجب عقد إيجارمؤرخ / /
إستأجر المدعى عليه من المالك السابق للعقار الشقة السكنية الكائنة
بالدور بالعقار رقم ( ) شارع قسم لقاء إيجار شهرى
يدفع أول كل شهر وقـدره ( جنيه ) ، إلا أن المدعى عليه تأخر عن سداد
الإيجار الفترة من الى مما استحق له معه فى ذمته
مبلغ جنيه فأنذره على يد محضر بتاريخ / / إلا
أنه لم يحرك ساكنا رغم مرور أكثر من خمسة عشر يوماً من تاريخ إنذاره وتكليفه
بالوفاء بالأجرة 0



وقدم المدعى تدليلاً على مايدعيه حافظة مستندات طويت على : (1) أصل عقد إيجار عين
التداعى والمذيل بعبارة منسوبة للمالك السابق ومذيلة بتوقيعه تفيد حوالة الحق فى
عقد إيجار عين التداعى للمدعى 0


(2) أصل
الإنذار المرسل منه للمدعى عليه والمعلن قانونا بتاريخ / / يكلفه فيه
بالوفاء بأجرة الشقة عين التداعى عن الفترة من / / الى / /
باجمالى مبلغ جنيه
0



وتداولت الدعوى بالجلسات حيث مَثُل



وبجلسة / / قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم لجلسة اليوم
0



وحيث أنه من المقرر قانوناً بنص المادة 303 من القانون المدنى أنه : يجوز للدائن أن
يحول حقه إلى شخص آخر ، إلا إذا حال دون ذلك نص القانون أو اتفاق المتعاقدين أو
طبيعة الالتزام 0 وتتم الحوالة دون حاجة إلى رضاء المدين 0


كما
أنه من المقرر قانوناً بنص المادة 305 من القانون المدنى أنه : لاتكون الحوالة
نافذة قبل المدين أو قبل الغير إلا إذا قبلها المدين أو أعلن بها 0 على أن نفاذها
قبل الغير بقبول المدين يستلزم أن يكون هذا القبول ثابت التاريخ 0



وحيث أنه من المقرر قانوناً بنص المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة1981 أنه
لايجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المنصوص عليها فى العقد إلا
لأحد الأسباب الآتية : أ- 00000000


ب – إذا
لم يقم المسـتأجر بالوفـاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه
بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر
0000الخ0



لما كان ذلك ، وكان من ضمن شروط قبول دعوى الإخلاء للتأخر فى سداد الأجرة التى
تضمنتها نص المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 – سالفة البيان – أن يكلف
المؤجر المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة تكليفاً صحيحاً ، وأن حوالة الحق لاتنفذ
فى حق المدين – المستأجر – إلا إذا أعلن بها قانوناً أو قبلها بأن قام بسداد الأجرة
للمحال إليه مثلاً وذلك إعمالاً لنص المادتين 303 ، 305 من القانون المدنى السالف
بيانهما ، حيث قضت محكمة النقض بأن تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرط أساسى لقبول
دعوى الإخلاء للتأخير فى سدادها – خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً أو صدوره ممن لا
حق له فى توجيهه – أثره : عدم قبول الدعوى ، وأن نفاذ حوالة الحق فى حق المستأجر
والتزامه بدفع الأجرة للمحال إليه منوط بإعلانه بالحوالة أو بقبولها أو بسداده
الأجرة للمحال إليه 0


[
الطعن رقم 179 لسنة 61 ق – جلسة 12/1/1995 س46 ص148 ع1] 0


كما
قضت محكمة النقض بأنه كى يترتب على التكليف بالوفاء أثره ينبغى قيام علاقة مسبقة
بين مشترى العين المؤجرة وبين المستأجر عن طريق سريان حوالة عقد الإيجار فى حقه وفق
القانون 0


[
الطعن رقم 958 لسنة 46 ق – جلسة 8/11/1978 س29 ص 1694 ، والطعن رقم 2860 لسنة 57 ق
– جلسة 27/6/1988 س 39 ص 1086 ، وانظر أيضاً – القواعد العامة وتشريعات إيجار
الأماكن للمستشار / خيرى أبو الليل – ط 1997 ج1 ص 696 ] 0


لما
كان ذلك ، وكان المدعى قد كلف المدعى عليه بسـداد الأجرة المستحقة عن عين التداعى
رغم أن عقد ملكيته لتلك العين عقد غير مسجل وإن كان يوجد حوالة حق من المؤجر الأصلى
للمدعى على عقد الإيجار إلا أن الأوراق قد خلت مما يفيد إعلان المستأجر بحوالة الحق
تلك أو علمه بها أو قبوله إياها أو سداده الأجرة للمحال إليه – المدعى – ومن ثم فإن
حوالة الحق هذه لاتنفذ فى حق المستأجر – المدعى عليه – وهو مايكون معه التكليف
بالوفاء قد صدر ممن لاحق فى توجيهه مما ييطله ، وهو ماتقضى معه المحكمة والحال كذلك
بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء 0


وحيث
أنه عن المصـاريف ومقابل أتعاب المحاماة فإن المحكمة تلزم بهما المدعى عملاً بنص
المادة 184/1من قانون المرافعات والمادة 187/1 من قانون المحاماة رقم 17لسنة 1983
0


فلـهـذه
الأسـباب


حكمت
المحكمة بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء وألزمت المدعى بالمصاريف ومبلغ
عشرة جنيهات مقابل أتعاب المحاماة 0



_________________

Music
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://mousalawyer.4ulike.com goodman200865
 
موسوعه قوانين الايجارات (اهلى ايجى)
استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي الرجوع الى أعلى الصفحة 
صفحة 2 من اصل 3انتقل الى الصفحة : الصفحة السابقة  1, 2, 3  الصفحة التالية

صلاحيات هذا المنتدى:لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى
مكتب محمد جمعه موسى للمحاماه :: مدنى Civil Law :: القانون المدنى Egyptian Civil Law-
انتقل الى: